与葡萄牙房地产交易相关的税费

在葡萄牙,业主可以通过房地产经纪人或私人出售房地产。房地产经纪人的参与不是必不可少的。

业主选择通过房地产代理机构出售房产时应签订出售协议。已商定的销售佣金只反映了卖方的付款义务。在葡萄牙,买方支付佣金的情况并不常见。如果双方签署的协议中有相关规定,而且不受到卖方协议的限制,则买方有可能向房地产代理支付佣金。

根据各方的意愿,委托的价格和交易条件可以在不受法律限制的情况下达成一致。通常情况下,佣金不低于售价的3%。

尽管房产的出售和购买过程在操作上颇有难度,而且我们建议有关各方寻求法律帮助,但在出售/购买过程中不会强制要求各方雇佣律师。

如果一方或双方决定聘请律师,则通常情况下应向每位律师支付物业售价0.5%至1.5%的费用(若双方各自聘请律师)。

卖方在出售物业后必须履行一项义务——缴纳资本利得税。这是卖方在转让其资产时应缴纳的唯一一笔税款。

在计算资本利得税时需根据具体情况采用不同的公式。其中一项差异来自居民和非居民的身份。

非居民将按最终获利的25%税率纳税(《税法/CIRS》第71条)。

资本利得税

资本利得税(mais valias)与一项经济利益相关联,即交易产生的收益增量。

何时可获得这项收益?

一般来说,人们认为物业交易结束时,交易者就会获得这项收益。

出售物业时需计算正(负)资本利得税:正资本利得税源于购置价值和转让价值之间的正差额。

负资本利得税源于这两笔交易之间的负差额。

必须注意的一点是,物业购置价值必须根据货币贬值系数进行调整,还要加上资产増值所带来的其他费用和成本。

已获得的收益:

可以通过以下公式计算正(负)收益

MV/mv= VR - (VA x Coef.+ EV + DAQ + DAl),其中


VR -
销售价值
VA - 购置价值
Coef. - 货币贬值系数
EV - 増值成本
DAQ - 物业购置费用
DAI - 物业销售费用

购置价值:

《税法(IRS Code)》定义了物业的购置价值,并考虑了不同的所有权形式。

对于购置的房产而言,购置价值取决于税务局为确定交易税(IMT)而申报的价值。

货币修正:

若物业购置日期和出售日期的时间间隔超过24个月,则购置价值必须用相关法律(财政部条例,Portaria do Ministerio das Finanças)每年规定的货币贬值系数进行修正。这样做的目的是通过考虑货币贬值和通货膨胀等因素的影响,使物业的购置价值接近转让时的实际价值。

费用与成本:

除了购置价值之外,物业还可能会增加其他价值,如物业在出售之前的5年内经历了更换屋顶、安装空调、维修工程物业増值过程,这些过程产生的费用就是增加的价值。

《税法(Código do IRS)》没有规定具体的费用,所以税务管理局将其定义扩展为所有有利于物业的费用。

购置和出售带来的成本也会增加。此处的成本包括:运输税(IMT)、公证费和注册费以及房地产代理佣金。

示例一

(永久居民)

2008年4月,A先生以12万欧元的价格卖掉了他在1995年4月以3万欧元购买的度假房产。房产翻新费用、销售费用和成本的总额为6000欧元。


VR(转让价值)
- 120000欧元
VA(购置价值)- 30000欧元
Coef.(货币贬值系数)- 1.4 (2008)
EV(増值费用)- 890欧元
DAQ(购置成本)- 0欧元
DAL(转让成本)- 5110欧元

MV/mv= 120000 欧元 -(30000 欧元x 1.4+6000 欧元)= 72000欧元

待合并价值= 72000x50%= 36000 欧元

示例二

(非居民)

2008年4月,A先生以12万欧元的价格卖掉了他在1995年4月以3万欧元购买的度假房产。房产翻新费用、销售费用和成本的总额为6000欧元。


VR(转让价值)
- 120000欧元
VA(购置价值)- 30000欧元
Coef.(货币贬值系数)- 1.4 (2008)
EV(増值费用)- 890欧元
DAQ(购置成本)- 0欧元
DAL(转让成本)- 5110欧元

MV/mv= 120000 欧元 -(30000 欧元x 1.4+6000 欧元)= 72000欧元

待合并价值= 72000x25%= 18000 欧元

 

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