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日本置业百科 | 3分钟看懂怎样在“2020奥运会举办国”买房置业
美国 | 澳洲 | 加拿大 | 英国 | 泰国 日本最新房价报告 弱势日元推动2016年的日本出口贸易，吸引了更多外来外资，2016年日本经济弱复苏，不过，日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年，东京公寓二手房均价涨9.1%，明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。>>>详细 日本重点城市租金回报率 日本买房流程 对于初次去日本置业的外国人来说，了解日本的购房流程、交易费用、房价等信息是基本的准备工作，知道了这些基本的信息后，开展后面的购房工作就变得容易许多。居外网整理了日本买房流程、费用及最新房价等方面的信息供大家参考。>>>详细 日本房贷流程 对于多数想去国外置业的国内买家来说，能否贷款买房是一个非常棘手的问题。日本的房贷办理也不例外，既要找到能对外国人提供房贷的银行，又要了解各个银行不同的贷款条件和利息。居外网整理了外国人去日本办理房贷的大致流程及可供选择的银行信息供大家参考。>>>详细 日本房产税费 各个国家房产政策不同，外国人在买房时需要缴纳的税费也不尽相同。在日本买房时，除了购房款外，购房者还需要缴纳哪些费用？后期的维护管理阶段需要缴哪些费用？出租、转让时卖家又需要缴纳哪些费用？居外网整理了日本房产在各个阶段的房产费用供大家参考。>>>详细 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
投资海外商业地产好吗？先认清与住宅房产的10个区别
多年来，海外住宅房产市场因为机遇处处，一直是一个热门话题。另一方面，商业地产比较独特，这也让商业房产市场充满了机会，而且通常会带来更大的回报。 与住房投资者比较，商业投资者需要做更多的研究，对经济有更深入的了解，因为商业房产的需求更加多变。就此，居外比较了其中的差异，让购房者在下次投资时能做出明智的决定。 商业房产和住宅房产之间有什么区别？ 1、租约长度 商业房产的租约比住宅房产明显更长，而且更换商业租户比更换住房租户要困难得多，这在商业房产的估值中起着至关重要的作用。 2、空置期 由于很难更换商业租户，商业房产的空置期往往比住房的空置期要长。商业投资者往往不得不在没有租金收入的情况下承担物业的支出。 3、租赁条款 虽然住房租约彼此之间的差异不大，但商业租约的相互差异却很大，几乎每一条款都有待商榷。商业投资者在律师和财务顾问的帮助下起草租赁合同 4、租金收益率 商业房产的收益率通常为5%至12%，住宅房产的收益率为3%至4%，所以商业房产更有可能获得正现金流。 5、年租金增长率 与住房租约不同，大多数商业租约包括3%至4%的固定年度租金增长率，这可能超过通货膨胀率。 6、维护和维修 与住房租户不同，商业租户更普遍签署净租赁合同，让他们自己负责支付市政费、保险、土地税、维护和修理费。当然，商业投资者更广泛面临更高的维修成本。同样，这意味着商业投资者通常比住房投资者需要更多的可使用资本。 7、租户行为 由于商业租户使用租房来经营业务，他们有强烈的动力来照顾好物业。 8、融资条款 商业房产投资被认为比住宅房产投资风险更高，所以银行一般要求商业房产的首付款至少达到总价值的30%，比一般的住房首付款高很多。商业房产的贷款也会吸引更高的利率和管理费。 9、暴露于经济冲击之下 对商户的商品和服务的需求时好时坏，所以对商业房产的需求不如住宅房产那么稳定。 10、资本增长 虽然在这一点上存在分歧，但大多数人认为，商业房产的资本增长慢于住房类，因此这是租约和租户对商业房产的估值至关重要的另一个原因。 商业房产是否更昂贵？ 不一定，商业市场提供了比住房市场更广泛的价格范围。例如，在澳洲可以用8万澳元买一个停车场，也可以用40万澳元买一个位置好的办公室，这与一套普通的三居室住房相当。但是，如果有一个可靠的租户，办公室可能会带来更多的收益。 如何对商业房产进行估值？ 以澳洲为例，确定商业房产价值的理想方法是用该房产的租金收入除以类似房产的平均租金收益。 例如，假设评估一个125平方米的商铺，其年净租金为50,000澳元。根据您的研究，类似房产的租金收益率为8%。 这意味着该房产的价值为50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。 如何申请商业房产贷款？ 要购买商业房产，您需要申请商业贷款，并提供一份商业计划和利润预测。首付款可能至少是房产贷款方评估价值的30%，而且您还要支付更高的利率和管理费。 应该投资商业还是住宅房产？ 房产投资新手可能最好先购买住宅房产，因为这不涉及那么多风险，也不需要那么多知识。 但是对已经拥有投资住宅房产的有经验的投资者来说，商业投资可能是有意义的选择，他们可以利用自己的资金能力从投资中获得更大的收益，还可以利用较高的租金收益来改善现金流，同时减少因住房市场衰退带来的风险。 无论您决定投资商业还是住宅房地产，亚洲房产科技集团居外IQI都有大量的优质房源供您挑选。立即与我们联系，获取免费海外置产专业咨询！
租金升支持英国楼价 曼城一支独秀居首位
过去三年，不少港人移居英国，令物业市场曾掀起一阵置业潮，大家在不同媒体都会发现大量英国物业的展销会，但随着移居热潮走近尾声及利率上升，过去半年英国物业市场也进入低潮！不少专做英国物业的代理行也转型销售东南亚或日本等海外物业。 但踏入9月份，形势又开始转变，英国其中一间最大型的发展商Berkeley在铜锣湾时代广场对面，租用了整幢三层高建筑物作为展销厅，为期一个月，展出超过40个不同发展项目，可谓不惜工本！购买英国物业的买家又再出动，今次却吸引了更多投资者入场！笔者翻查资料，Benham & Reeves 8月的报告指出，海外人士持英国物业的价值达到788亿英镑，而香港业主占整体的13.7%，居于首位，共持有24,759伙，为最大的海外投资者；新加坡则居二位，占9.1%，持有15,725伙，价值72亿英镑；第三位是美国，而阿联酋和中国内地分别位于第四及第五，香港可谓遥遥领先！ 其实除了近两年的BNO买家外，因回报而投资英国物业已经存在很久。英国物业过去35年楼价都是稳步上升，整体楼价约15年便升一倍，根据官方数字，1988年7月英国楼价升穿5万镑，13年后的2001年就升破10万镑，翻了一翻，而14年后的2015年又再升破20万镑，再过了8年的今天，整体楼价已经破了29万镑，又差不多升了一倍！ 近期利息上升，楼价升幅放缓，却又再度吸引投资者支持的原因是租金狂升，根据Hamptons 8月租金指数，全英国平均每月租金已突破1,300镑，按年升12%，创下历史新高，内伦敦区（Inner London）则升11.8%，外伦敦区更急升18.1%。更夸张的是曼彻斯特（Manchester），根据JLL的报告，去年租金升幅达19.6%。曼彻斯特的一房平均楼价是22.3万镑、两房为30.9万镑、三房为37.4万镑，差不多是伦敦的一半。租金一房每月平均1,225镑、两房1,600镑、三房2,200镑，租金回报全部超过6%。曼彻斯特人口不断增加，过去一年升幅达9.7%，而工作机会也增加了28%，相反楼宇供应却因疫情而减慢了，租金估计升势仍会持续。 所以笔者相信以今天的楼价购入楼花，两年后入伙，租金回报可达8%，也是合理推算，这也自然受到投资者的注意了！
银行危机未除 减息步伐未定
在2024年初，笔者在这个专栏中提出，本年度楼市走势受两大主要因素影响：一是政府的“减辣”政策，另一是货币政策的“减息”措施。本月底，财政部长即将宣布财政预算案，其中“减辣”政策必然会有所体现，但关键问题在于这一政策是否会被完全撤销。 今天想讨论一下“减息”问题。香港若要实施减息，当然需要美国也跟进减息，然而，在上周的会议结束后，美联储主席鲍威尔明确表示紧缩周期已经结束，但却暗示3月份减息的可能性不大。这一消息导致市场对3月份减息的预期从原先的64%大幅降至20%。 事实上，去年美联储的点阵图预期2024年只会减息三次，幅度共0.75%，但市场普遍预计会有六次减息，共达1.5%。 市场的预期大多基于2024年是选举年的观点。在高息率和紧缩政策下，经济随时面临衰退的风险。为了防止衰退对选举的影响，政府可能会采取先发制人的措施。 然而，美国经济数据仍然非常强劲。刚刚公布的1月份就业数据显示，非农职位新增了35.3万个，远超市场预期的18.5万个。失业率保持在3.7%，而平均时薪年增幅也达到了4.5%。 强劲的劳动市场使美联储相信美国经济将实现软着陆，不至于面临衰退风险。因此，目前减息的必要性不太迫切，尤其考虑到通胀率尚未达到2%的目标。 当人们看到这些报道时，自然会认为美国减息的步伐可能会减缓。然而，上周全球各地出现了银行危机的情况，其中包括美国的纽约社区银行（NYCB）。 该银行公布的业绩显示，上个季度意外录得严重亏损，导致派发股息减少了70%，股价也在短短一周内暴跌了42%。这一大幅亏损的主要原因是商业房地产的拖累，需要大幅度的坏账准备。 与此同时，日本的青空银行（Aozora Bank）也发布了盈利警告，预计本年度将出现280亿日圆的亏损，这是15年来首次出现亏损。该银行的股价也在两天内累计暴跌了37%。 除此之外，欧洲的德意志银行为美国商业房地产贷款作出了1.23亿欧元的拨备。同时，奥地利的房地产集团Signa也宣布破产，其最大债主是瑞士私人银行宝盛，为此不得不拨备7亿美元。 商业房地产受到在家工作风气的影响，导致空置率急剧上升，价格自然也大幅下跌。银行因此面临风险，一旦出现爆雷，美联储必然不能袖手旁观，可能会急于放松金融政策并采取减息来救市。 今年的减息步伐确实存在许多变数，但总体方向不太可能改变。相信2024年会逐步向好发展！在此，笔者祝愿大家在这个龙年身体健康，事事顺利！
东南亚房地产新起之秀——柬埔寨
随着时代变迁，东南亚国家的经济在近几年间发展迅速，光芒初露，尤其柬埔寨的房地产市场相当乐观，投资的潜力和回报相对较大。而这一进步主要仰赖于当地年轻化的人口结构。 柬埔寨，正式全称为柬埔寨王国，位于东南亚中南半岛的南部地区，又被泰国、老挝、越南等邻国环绕其中。 根据联合国数据，截至2024年1月10日，柬埔寨人口为1703万人，是一个国家人口仅占世界总人口0.21%的小国。 此外，该国人口的平均年龄为27.1岁，人口年轻化程度较高，劳动力充足。 外国人在柬埔寨的房地产投资方向 外国人虽被允许在柬埔寨购买或投资房产，但同时也受到了部分政策与条规的限制。 根据柬埔寨《外国人不动产产权法》，外国人不被允许购买土地和别墅，只能购置任何建筑物一层或以上的房产（非底层），且所有外国投资房比例最多只能达到一栋大楼的70%。 值得一提的是，在柬埔寨购房并无最低投资金额的限制，在不侵犯以上提及条规的情况下，外国人只需带上护照与现金便能在当地置业。 唯独需要注意的是，除了一些当地的知名开发商愿意给外国投资者提供短期融资外，外国人在柬埔寨进行房地产投资是无法申请房屋抵押贷款的。 柬埔寨的房地产投资好地方 1. 金边（Phnom Penh） 金边是柬埔寨的首都，人口多达150万人，是该国人口密度最高的地区。 有鉴于此，这里已发展成柬埔寨的经济、工业和文化中心，吸引了许多外国人前来置业投资。 近几年间，金边的房地产市场在来自当地、中国（包括香港）、新加坡和马来西亚的开发商展开大规模的开发下，从经济实惠的公寓楼到奢华的豪宅别墅皆有所发展，增长了不少。 公寓的中位价约在每平方米2000美元左右（约合12750元人民币）。取决于房产的大小、户型与地点，在柬埔寨购置公寓的平均价格大约是9万美元到30万美元（约合57万到191万元人民币）不等。 同样取决于公寓的地点、户型、家俱配置等因素，当地租赁市场的每月租金可达500美元至2000美元（约合3188至12750元人民币）。 一般来说，柬埔寨的租金收益率可以达到每年6%—8%，是东南亚租金回报率榜上排行第一的国家。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：金边 2. 暹粒（Siem Reap） 暹粒是柬埔寨第二大的城市，因其世界最大的宗教建筑——吴哥窟座落于此而闻名于世，成为亚洲最受欢迎的旅游景点之一，每年都有200逾万名来自世界各地游客慕名而来。 在旅游业的推动下，暹粒的租赁市场庞大，房屋需求高，既给当地人提供长期住宿，也为外国游客提供短期度假住房。 尽管暹粒截至目前为止没有开发太多豪华项目，但其市中心与周边地区却不乏各式房价略低于金边的公寓楼。 当地公寓的中位价须取决于房产的面积和地点而定，一般上为6.8万美元至16.3万美元间（约合42万至104万元人民币）；同样取决于公寓的地点丶户型丶家俱配置等因素，租赁市场的每月租金则是在400—450美元（约合2550—2870元人民币）左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：暹粒 3. 西哈努克（Sihanoukville） 西哈努克是柬埔寨的沿海城市，距离首都金边大约4小时的车程。 凭藉其绵延不断的海岸线与海上景观，西哈努克发展为亚洲最好的海滩之一，并被评价为一流的海滨度假胜地。 此外，你还能在这里购置亚洲一些最便宜的，带海滨和海滩景观的物业。 在柬埔寨政府未禁止赌场营业之时，成千上万的中国工人、开发商和投资者纷纷涌入西哈努克工作与生活。 当时居住在西哈努克的中国人几乎占了这一城市的外籍人士人口的90%。 目前，西哈努克的公寓价格约为9万美元到18万美元（约合57万至115万元人民币）之间，中位价则浮动于11.6万美元（约合74万元人民币）左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：西港 柬埔寨的房地产市场在总体而言还是属于乐观的状态，仍持续蓬勃发展，并以其高速的经济增长吸引了大量资本的进入，市场自身具有无限潜力，未来可期！ 这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。 对 柬埔寨房产 或更多投资机会感兴趣，却不知从何下手？ 别担心！敬请填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供最贴切的建议和帮助！
坏消息已尽出楼市曙光初现
上周美国公布其9月份消费物价指数（CPI）增幅为7.7%，比市场预计的8%低，也连续3个月下跌！市场认为是通胀见顶的讯号，再加上部份美国联储局官员表示加息幅度可以减慢的言论，令市场预期美国息口会在明年上半年见顶！过去一年各大央行要大幅加息来压抑通胀，如果一旦通胀真的继续回落，加上停止加息的话，楼市摆除了其中一个负面因素！ 除了息口因素，中国的防疫政策也在调整当中，上周宣布取消航班溶断机制，也宣布隔离政策由「7+3」改为「5+3」，虽然短期内不会改变「动态清零」的政策，但要求各地要更精准防疫，尽量避免对民生带来困扰及经济带来不必要损失！政策方向正确，相信随着病毒的减弱，中国会循序渐进地复常，跟香港通关的日子会越来越近！ 当然，逆全球化、中美角力、俄乌战争等等负面因素，也非短时间可以全部消除，但中美元首终于可以在会议上当面会谈，德国总理也亲身来到中国与习近平主席见面。外交活动频繁，笔者当然不知道细节内容，但有接触、有沟通，肯定比没有好，也减低了擦枪走火的机会。 由于过去几个月，市场坏消息不绝，一致看淡，连行内地产代理的大行，也因生意淡薄而计划减200间分行及大幅裁员，大家其实不要太认真，这只是计划，落实执行的话，也非一朝一夕可以完成，只要楼市有起色，计划就会立即改变！作为业主，更加不要贱卖物业。 在市场上，每月都有些超跌盘出现，刚刚笔者留意到沙田第一城，有一低层单位成交价竟然是350万，同面积的历史高位是640万。虽然同层是凶宅单位，笔者觉得仍然是超跌价。另外，九龙凯帆轩一个两房单位以690万售出，银行估价却为930万，相信也是业主急于套现，加上看淡前景而大幅降价。淡市对买家来说，其实非常有利，现在买楼虽然加息，但实际支出更少！不用拿上面这么极端的例子，就以正常2021年9月份第一城1座高层H室为例，去年成交价为618万，息口2.4%，借款80%，分30年还款计算，每月需还款$19,754，今年最近成交为488万，楼价跌130万，供款利息即使升至2.925%，也只需每月还款$16,652，即使再加息至3.425%，每月供款也只是$17,741，仍比上年每月供少$2,013元。 笔者想强调，淡市买楼有优势，不要被淡市气氛影响而搁置，必须留意市场负面因素是否改变，要买到「超跌笋盘」，就必须紧贴市场，不要走宝！
海外买家日本房产按揭及贷款详细指南｜居外专栏
2014年，前日本首相安倍晋三第二度成为首相后，实行三支箭经济成长政策。日圆下跌，吸引外资，发展旅游业的同时，华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷，以减低首付资金。但传统而保守的日本银行，一般不做房贷给海外投资者，当网上搜查”海外人日本房产按揭”，大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如：https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金，可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭，但申请条件严格，要求高。能符合申请者为数不多。也因如些，本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面，现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低，大概是2.5%～3.5%，其他约3～4%。 此外，当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话，SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司，不受日本的银行法律规管，所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请，居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技，更灵活可向不同国籍人士，无论以个人或法人身份，身处哪个国家，都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类：住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一，贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定，租客走租机会低，租客周转期 （Turnover）小，所以风险比较少。曾经见过不少实例，租金越低的房产房，租客搬出搬入反而机会（Turnover）越高。所以也不太建议投资房产价低的房产，因管理，支出成本占租金比例高，结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺，写字房产，宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请，但对房产宇审查也比较严格，例如对租客的生意种类有规定。风俗事业，餐厅，宾馆等行业一般都不批，港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外，银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产，如果管理质素不好，资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说，未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责，租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本，海外业主不能参与日常管理上业务，因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品，它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司，一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话，先恭喜你，因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力，一般重视工资比资产多，日本中银就只会计算工资。因此，如果你是公务员、老师之类，有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试（Stress Test），所以没有一定的审批基准，各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6～8个星期，PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外，投资者也需要明白申请日本房产按揭时，金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明，调查抵押房产的产权，状况和市价等。基本上，无论房产的房产价是高还是低，银行花的工夫和时间都差不多，所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果，借款金额越大，越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位，也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二： 房产龄太旧，最少都35年以上 面积太小，18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时，兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系，浴室面积就更小，用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此，租金向下调压力比较大，房价也不会升得太多。碍于不利因数影响，遇上纳米房产时，最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较 海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏
如何准备蒙特利尔顶级私校的申请｜居外专栏
加拿大魁北克省的蒙特利尔市历史悠久，拥有优秀的文化传统。近些年由于约80%的新移民是魁省移民，使得这个加拿大的第二大城市越发突显其活力和多元化特色。 加拿大另外两个受欢迎的大城市温哥华、多伦多实施了外国人买家税，在宜居和房产价格上蒙特利尔又胜一筹。加上投资移民等经济类移民担心移民居住它省，自己好不容易拿下来的身份不保，越来越多的家庭看好蒙特利尔教育的双语优势和价格优势，使得蒙特利尔中、小学校的申请难度较比过去增高。 虽说在蒙特利尔上公立中、小学是很好的选择，家长有学签和工签的情况下，孩童的学习免费，但还是有不少的家长希望孩子进入私立学校，特别是顶尖私立学校。 顶级私校招生数量有限，学费高昂，招生标准也不仅仅只是学术水平这一指标。招生老师有许多方法来确保招入学生符合学校的标准。那么顶级私校到底想要招什么样的学生呢？通过对大量本地顶级私校的分析，我们发现招生老师主要在意以下几点： 领导力 这里不是指国内学校孩子有几条杠，而是学生的沟通表达能力，对于他人的影响力还有是否愿意帮助他人，服务社会。 创新思维能力 学生是否有创新精神，家长是否给与足够的空间来给孩子试错。学生是否有强烈的好奇心。 英语法语能力 蒙特利尔是双语城市，顶级的英语私校对于孩子的法语也非常重视。华人社群中比较有名的女校ECS，the study在低龄学生教学中，法语的比率均超过50%。在学生4~6年级时还有统一的法语和英语标准化考试。 家长和学校的高频沟通 家庭教育是学校教育进一步的延伸，家长对于学生的教育关注度也是学校招生重点审核的指标。 对于以上所述几条标准，家长如果临时帮助孩子准备的话，往往来不及。预则立不预则废，尽早启动顶级私校申请的规划准备工作是能否拿到录取信的关键。一般来说至少要提前一年，对于语言等各方面欠缺的孩子，最好要提前三年做规划。 天绮移民近年来充分感受到国内学生家长这方面的需求。公司在承办中、小学申请方面增加了学习规划的服务。我们的规划主要从以下几个板块出发： 学业规划 英语法语学习 课外活动规划 申请材料准备 学生和家长面试辅导 加拿大移民-留学顾问周天绮专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
2024 投资展望
2023年对香港投资者而言可谓是一个充满挑战的一年，港股、房地产和债券市场都经历了显著的回落。 然而，值得注意的是，比特币却成为表现最为突出的资产之一，其价格从年初的16,670美元上涨至年末的42,288美元，涨幅超过150%。尽管比特币表现亮眼，但由于投资者对其的持有比例可能不高，其收益未必能够弥补其他资产的损失。 其次，美股也呈现出良好的表现，标准普尔500指数从年初的3,808点上升至年末的4,783点，涨幅达到25%。然而，这一涨幅主要来自七只大型股票，投资其他美股的收益有限，甚至可能造成亏损。 2023年，香港的房地产市场经历了一个艰难的时期，尤其是住宅物业，这是大多数港人持有的主要资产之一。年初，由于 “憧憬通关” 政策的恢复，楼市状况自然也表现乐观，首季市场也呈现出一定的活跃。 然而，在2023年4月，受美国利息上升和国内房地产债务危机升温等因素影响，城市领先指数（CCL）急剧上升超过7%，一度挽回了2022年大跌15%的颓势。然而，意外的是，这一乐观势头并未能持续，香港楼市随后迎来了一轮大幅回落。 2023年底，CCL指数为148.59，相较于2021年的191.34，下跌幅度超过22%，甚至超过了2008年金融海啸期间的跌幅。在2023年初，笔者曾提醒投资者，尽管这是复常之年，但中间变数仍多，不宜过于急进，且难以为2023年的楼价作出任何准确的估计。 展望2024年，从投资角度考虑，债券成为了最值得投资的戴德梁行工具。尽管十年美债已从高峰回落至约4%，但美国联邦储备系统的展望是能在今年减息0.75%，市场则估计可能会达到1.5%的减息幅度。当前投资债券不仅可以锁定4%或以上的回报，而且一旦减息幅度超出市场预期，债券价格有望迎来不俗的升幅。 影响香港住宅楼市的因素确实繁多，而笔者强调今年的关键因素主要包括利息的减幅和 “减辣” 措施。首先，美国减息的预期在3月或6月可能会实现，幅度预计在0.75%至1.5%之间。这有助于提升港人置业的信心，但对香港本地利率的实际减幅帮助有限。 预计要等到2024年底，港元的Prime利率才有机会下降。与此相反，银行间同业拆息的走势对按揭利率的影响更为直接和迅速。要使一个月拆息从当前的5%的高位显著下跌，通常需要港元资金池大幅增加。 与香港的股票IPO市场关系密切，因为IPO热潮会导致投资者需持有港元，从而增加港元供应，降低利率。因此，投资者应密切关注股票IPO市场的发展，这可作为一个领先指标来预测利率的可能变化。 另一重要的考量是2024年香港政府是否会再次实施 “减辣” 政策。在过去几年，投资者在香港的住宅市场上已经相对较少，为了大幅提升购买力，必须鼓励投资者重新参与市场。 因此，调整房产税率成为至关重要的一环。去年虽然将税率从15%下调至7.5%，但仍然偏高，必须进一步降低税率，以吸引更多投资者的关注和参与。 预计2024年香港住宅市场的仍将面临一系列困难。尤其是在上半年，由于利率仍然较高，楼市可能继续经历约5%左右的下跌。但是，希望在下半年将会出现一些利好因素，以促使楼市反弹。全年的估计升幅预计在2-3%左右，这可以被认为是相对不错的表现。
投资者的作用 有好也有坏
眨眼间，2023年即将结束。笔者与业内朋友正在探讨明年市场的走势，几乎所有人对商厦的前景都持悲观态度。一方面是因为许多外资在香港的规模缩减，同时也受到『居家办公』的影响，办公楼的需求正在减少。 相反的是，这两年香港中区核心办公楼的供应大幅增加，整体甲级办公楼的空置率升至近13％，创下10多年来的新高。今年租金也已经下跌超过5％，前景惨淡！ 然而，在大家持悲观态度的情况下，最近却出现了一些商厦的大笔成交。其中最引人注目的是李宁向恒基购入港汇东整栋商厦，这一举动引起了投资界的批评，认为李宁运用资金不善，导致股价一夜之间下跌14%，市值蒸发$80亿。 人们纷纷质疑李宁为何要购入物业？ 笔者认为最大的原因是价格便宜。港汇东位于北角繁华地段，整栋楼的成交均价仅为每英尺$1.5万元，而5年前，同一地段的恒地曾以每英尺$3万元的价格出售整栋商厦。在过去的5年里，每英尺价格下跌了一半！ 出于相同的原因，本地财团荣兴集团也斥资$5. 11亿购入北角金轮天地整栋商厦。相较于5年前原业主以$8亿购入的价格，这次交易的成交价下跌了40%。此外，中环中心67楼也以每英尺$2.7万元的价格成交，估计也比5年前下跌了近一半。 在一个自由且有效率的市场中，即使某些资产受到看淡，只要它们足够便宜，就能吸引投资者入场。从经济学的角度来看，成交价格为市场合理分配资源提供了信息。 举例来说，最近在西贡的一座豪华别墅，2008年原业主以5,000万购入，今年变成银行接管房产，由于大额成交量极少，最终以$2,830万售出，成交价格比15年前下跌了超过40%。 除了豪宅之外，一些市区的单幢楼也因成交量少而导致成交价格大幅下跌。例如，黄大仙富佑大厦最近以$232.23万成交253英尺的一房单位，与原业主2014年时285万的入市价相比，持有9年也亏了近20%。 在市场缺乏成交量的情况下，不仅急售的业主需要大幅降价，而且发展商也因缺乏招标而暂缓发展计划。最近香港多幅地皮流标也是最好的例证。这表明市场缺乏活力，交易受到了影响。 当然，投资者在市场上涨期间可能会加速资产价格的上升，使一般购房者难以与其竞争，而投机者却能轻松获利。 其实投资者的决策往往受多种因素的影响，而市场的供需关系是其中一个重要因素。只赶绝投资者，楼价也不会因而下跌，香港近年的住宅市场也是最佳的例证！
