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赴英留学太贵?7大妙招帮你省钱

众所周知,英国的留学费用相对其他国家来说相对较高,但随着英镑汇率的下降,英国留学费用已经不是传说中的“土豪”了。虽如此,我们还有更好的方法降低留学成本哦,这样就可以缓解家庭的经济压力呢?具体有哪些方法呢? 1、申请政府奖学金  为加大在全球留学市场的竞争优势,各国纷纷推出各类奖学金项目。国外的奖学金项目名目繁多,资助力度较大,非凡是具有政府背景的奖学金项目,有的甚至可学 费全免。对经济能力有限的国内学生来说,如能获得奖学金,留学费用的大头部分就有了着落。英国政府海外研究生奖学金专为中国学生设立,由英国政府拨款,每 名学生每年的奖学金约7000英磅。申请对象为已在英国院校注册的攻读全日制硕士研究课程的学生。 2、课余时间打工 勤工俭学一直是留学生解决经济问题的常规途径,这不仅可减轻经济负担,还可积存海外工作经验。由于每个国家的打工政策有所不同,因此留学生打工一定要恪守相关政策,以免造成不必要的麻烦。 英国需要申请工作许可证。留学生每周有20小时的打工许可,超时者需缴税。假期打工则不受此限制,每小时工资约5-7英镑。 3、避开热门专业和学校 留学生在选择留学院校和专业上把握一些技巧,也可化解高额留学费用带来的经济压力。在学校选择上,公立大学一般只收注册费,而私立院校的学费贵为天价,非 凡是商科、工程等热门专业。通常,热门专业的优秀人才扎堆,获得奖学金的机会相对较少,而且入学申请竞争激烈,一旦申请失败,会造成一定的经济损失。因 此,对经济能力有限的中国学生来说,不妨剑走偏锋,避开热门的地区和院校,能有效降低留学费用。 4、国内读预科 对大多数留学生来说,预科是一道必过的门槛。出国读预科,不仅开销大,而且风险也相对较高。而在国内读预科,则可节约不少费用。中国学生可在国内完成国外预科课程,据估算,可节约约8万-10万元人民币。 5、国内攻读言语课程 国外许多言语学校大多是私立性质,入学门槛低,收费较高,还有倒闭的风险,无形中提高了留学成本。因此,对于有学历而缺乏言语基础的中国学生来说,与其到 国外读言语,不如先在国内打好言语基础,拿到一定的言语成绩或直接通过国外某大学的言语考试后,再考虑出国留学。这样不仅节约了一笔可观的费用,同时也提 高了签证通过率。 6、一次通过签证审核 许多留学申请者由于材料预备不充分等缘由而遭拒签,不仅耽搁学业,还白白损失不少费用,包括大学的申请费用,来往的国际传真、快件费,前期的办理费用,签证费等。再次申请就需要重新花钱,造成重复消费。因此,对申请者来说,要认真对待签证申请,争取一次就能通过。 7、换汇、汇款有窍门 首先,由于银行的外汇牌价天天都有变化,合理换汇就能减少支出。 其次,选择适合的汇款方式也能节约费用。电汇虽到账迅速,但手续费比票汇高,因此选择票汇就能节约费用。假如学校接受信用卡付费,连汇款手续费都省 了。在选择信用卡时尽量选择国际卡,不少商业银行都推出了国际信用卡,适用范围涉及300多个国家,消费不收手续费,又提供一定的透支额度和免息期,应该 是海外留学的首选。 相关资讯:想去英国留学?看看最便宜的学费究竟是多少?  

英国 | 伦敦Buy-to-Let学区房产往哪投?12大最具投资潜力高校揭晓!

8月更新!伦敦12大Buy to Let房产投资潜力最大的高校校区揭晓。伦敦政治经济学院(LSE)周边成为房屋房价和租金最高的区域,投资潜力位列榜首;伦敦玛丽皇后学院(Queen Mary)紧随其后。 8月18日是A-Level成绩放榜日,房姐为大家分享了目前英国19个Buy to Let房产租金回报率最高的城市。虽然由于租金高投资门槛也很高,致使伦敦并没有入选这前二十,但是对于资金比较充裕或者有英伦情节的投资者来说,来伦敦投资仍是首选。因此,如果您准备瞄准伦敦投资BtL房产,在伦敦高校附近以房养学,那么就请看伦敦地区投资潜力最高的12大高校校区。 如果您的孩子在伦敦读本科,若是选择在学校周边租房住,三年(通常)下来光是租金就是一笔很大的支出,再加上越涨越高的学费,教育的投入确实是一件很比较头疼的事哦… 在本次调研中,伦敦政治经济学院(London School of Economics)主校区(Islington)周边房产投资潜力*是伦敦众学区中最大的,综合评分7.7分(满分10分)。目前该区域房产均价为646,180英镑,如此高的起点近3年的房价增长率还能到45%…而在附近单间房屋(注意仅一间屋子哦!)出租的均价也是众学区最高,为160英镑/周,也就是一年至少8,000英镑,三年就是2.4万英镑。 *投资潜力:调研公司Chestertons将高校按各项投资指标排名,考察因素为校区周边房产均价,行政区域房产均价,出租金额,以及毕业生起薪这几项,10分为满分。 当然这还是保守估计,如果是一些设施条件比较好的一居室达到400-600英镑/周简直轻而易举。没办法,地段好就是这么霸气。调研还指出,该地区房屋租金贵还有一个原因就是该校毕业生工作后平均起薪较其他众多高校相比会更高,目前为29,968英镑/年。因此如果在该小区附近持有房产,并且将房屋出租绝对不用愁找不到租客,对,还是那种肯付高价的租客… 居于次席的是位于Tower Hamlets的玛丽皇后学院(Queen Mary, University of London)。投资潜力评分为7.5分。校区附近的平均房价目前为426,684英镑,3年内增长率为47%,月均租金约为150英镑/周。毕业生第一年平均起薪为23,961英镑/年。 位于Lewisham的金史密斯学院(Goldsmiths, University of London)在本次调研中处于第三位,投资潜力评分同为7.5分。由于地段位于泰晤士河南岸,因此校区附近房产均价低于Queen Marry,为357,304英镑,不过三年内增长率达64%!目前单间房屋平均租金为102英镑/周。毕业生第一年平均起薪为25,000英镑/年。 负责此次调研的Caspar Bell表示,在伦敦顶级高校就读,3-4年的话费确实是一笔巨额数目。越好的学校周边房屋租金会越贵,并且该校的学费可能也会更贵。对于一些资金充足准备投资的家庭来说,在房价与租金增长如此迅速的背景下,在校区附近买房是比租房明智的选择。并且高校附近的房产受来自市场的影响会较小,增长也会相对稳定。 以下为伦敦高校完整排名:(排名按投资潜力评分) London School of Economics(伦敦政治经济学院):7.7 Queen Mary, University of London(伦敦大学玛丽皇后学院):7.5 Goldsmith, University of London(伦敦大学金史密斯学院):7.5 Kings College London(国王学院):7.3 City University(伦敦城市大学)7.2 St George’s University of London(伦敦大学圣乔治学院):7.1 Imperial College London(帝国理工学院):6.8 Brunel University London(布鲁内尔大学):6.7 University College London(伦敦大学学院):6.6 University of Greenwich(格林威治大学):6.6 Kingston University London(金士顿大学)6.4 SOAS, University of London(伦敦大学亚非学院):6.3 最后,房姐祝所有考生都有好成绩! 魁北克是加拿大面积最大的省,也是唯一一个以法语为主要交流语言的地区。由于受到英法文化交融的影响,该省的学制与加国其他省份的设置不同,对国内的人来说,这是很陌生的。本文就此为大家介绍一下魁北克的教育体系。【阅读原文】   陈新宜专栏全集 跟着资深房地产专家Chloe去英国投资 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。     本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

英国热门大学学区房系列——爱丁堡大学The University of Edinburgh

爱丁堡大学(The University of Edinburgh),简称爱大,苏格兰之王,全球20强顶尖名校。位于英国苏格兰首府爱丁堡市,创建于1583年,是英语国家中第六古老的大学。爱丁堡大学产生过21名诺贝尔奖获得者 、3位英国首相、4位总统和2位总理,并为罗素集团(The Russell Group)、科英布拉集团(The Coimbra Group)及欧洲研究型大学联盟(LERU)成员。 中文名:爱丁堡大学 英文名:The University of Edinburgh 简称: Ed 学校类型:公立 建校时间:1582 所在城市:scotland,Edinburgh 电话:+44 (0)13 1650 1000 地址:The University of Edinburgh, Old College, South Bridge, Edinburgh, EH8 9YL 官网:www.ed.ac.uk 爱丁堡大学申请条件 大学预科: 要求申请者高三毕业生。雅思 6.5,托福92 分。 本科: 要求申请者 重点高中优秀毕业生,平均成绩在85%以上,雅思6.5,托福 92分,每一项超过5.5,(TOEFL单科不低于23分)。 硕士: 要求申请者需持有相关专业领域本科学士学位;平均成绩在85% 以上,雅思6.5 - 7.0,托福 100分。TOEFL iBT 92,部分商科、法学、文学要求100分。 MBA: 要求申请者本科毕业生,平均成绩在80%以上,有2年以上相关工作经验,雅思 7.0,托福 100分(iBT 92分)。 爱丁堡大学方位及周边房源查询 主校区位于: 苏格兰 爱丁堡 周边学区: Musselburgh Dalkeith Currie Balerno Loanhead Tranent Roslin  

加拿大热门大学学区房系列——多伦多大学University of Toronto

多伦多大学(University of Toronto),简称UT,坐落于市中心的圣乔治校区,在学术及研究方面一直处于领先地位,每年发表的科研论文数量在北美仅次于哈佛大学,引用数量位居世界前五。不仅包含了美国大学开放与自由的学风,也融合了欧洲大学的严谨与传统。多伦多大学目前共有本科生67,128名,国际生占比15.3%;研究生15,884名,国际生占比14.7%。 院校类型:    综合大学        院校性质:    公立    建校时间:    1827年           是否教育部认证:    获得认证 学生人数:    60000人         学位课程:    本科,硕士       国际生比例:            8%        入学率:        67.4% 地理位置:    加拿大 安大略省 多伦多 网站:https://www.utoronto.ca 多伦多大学的录取标准 本科申请: 学历要求:高中毕业,提交会考成绩、高考成绩 学习成绩:无明确要求,建议86-90以上 语言要求:TOEFL 100/IELTS 6.5 注意:高中文科生,一般不可以申请理工科专业 研究生申请: 学历要求:本科毕业,相关专业背景 学习成绩:GPA3.0以上 语言要求:TOEFL 100/IELTS 7 标准化考试成绩:商科提交GMAT,理工建议提交GRE 注意:各专业招生要求不同,具体需详见学校的院系专业说明 多伦多大学方位及周边房源查询 主校区位于: 安大略省 多伦多 周边学区: 密西沙加 旺市 布兰普顿 奥克维尔 Richmond Hill Ajax 米尔顿

英国费用最高十所大学名单公布

英国最贵大学前10名排名公布。全英留学费用最高的大学是伦敦国王学院(KCL)——本科生一年花费近2.95万英镑(约25.2万人民币)。该数据覆盖了学生每年的学费、住宿费、生活费、书本费、旅游费及交际费。 英国最有名望的两所大学,剑桥大学一年费用为2.19万英镑(约19.7万人民币),牛津大学更高一点,为2.33万英镑(约19.9万人民币)。 英国费用最贵的十所大学排名: 1.伦敦国王学院—2.95万英镑 2.伦敦大学—2.7万英镑 3.伦敦大学伯贝克学院—2.5万英镑 4.威斯敏斯特大学—2.51万英镑 5.伦敦艺术学院—2.48万英镑 6.英国罗商比亚大学—2.45万英镑 7.伦敦经济学院—2.44万英镑 8.帝国理工学院—2.42万英镑 9.肯特大学—2.39万英镑 10.伦敦大学金斯密斯学院—2.36万英镑 过去十年,英国大学费用逐渐升高。最近,随着A-level成绩揭晓,大学都竞相抢夺优等生源。学生在申请大学时要仔细审查学位真实度以及学费等费用问题。 (据环球网留学)  

英国 | 你知道伦敦地区的世界名校有哪些吗?

伦敦人口1388万;学生所占人口比例1.7%;留学生在学生总数中占比42%;平均学费21600美元(约合人民币14万元),作为留学热门城市伦敦有哪些大学呢?下面居外网带你看看伦敦有哪些大学: 伦敦有哪些大学:世界名校 帝国理工学院(Imperial College London) 伦敦大学学院(University College London) 伦敦国王学院(King’s College London) 伦敦政治经济学院(London School of Economics) 伦敦大学玛丽皇后学院(Queen Mary University of London) 伦敦有哪些大学:不参与综合排名的世界名校 伦敦商学院(London Business School) 皇家音乐学院(Royal Academy of Music) 考陶尔德艺术学院(Courtauld Institute of Art) 皇家艺术学院(Royal College of Art) 伦敦卫生与热带医学学校(London School of Hygiene and Tropical Medicine) 伦敦有哪些大学:伦敦区其他优秀学校 布鲁内尔大学(Brunel University London) 伦敦城市大学(City University London) 伦敦大学金匠学院(Goldsmiths, University of London) 金斯顿大学(Kingston University London) 伦敦都市大学(London Metropolitan University) 伦敦南岸大学(London South Bank University) 皇家霍洛威大学(Royal Holloway University of London) 伦敦大学亚非学院(SOAS) 东伦敦大学(University of East London) 格林威治大学(University of Greenwich) 罗汉普顿大学(University of Roehampton) 西伦敦大学(University of West London) 英国大学在伦敦开设校区的院校 考文垂大学伦敦校区 格拉斯哥卡利多尼亚大学伦敦校区 拉夫堡大学伦敦校区 斯特林大学伦敦校区 班戈大学伦敦校区 利物浦大学伦敦校区 桑德兰大学伦敦校区 坎布里亚大学伦敦校区 阿尔斯特大学伦敦校区 伦敦有哪些大学:伦敦费用最贵的十所大学排名:  1伦敦国王学院—2.95万英镑 2伦敦艺术学院—2.48万英镑 3帝国理工学院—2.42万英镑 4伦敦经济学院—2.44万英镑 5敦大学伯贝克学院—2.5万英镑 6伦敦大学—2.7万英镑 7伦敦大学金斯密斯学院—2.36万英镑 伦敦有哪些大学:进入2016—2017世界大学排名Top10的大学 1、伦敦大学学院(University College London),排名7 UCL主校区邻近大英博物馆、大英图书馆、国王十字车站、牛津街、摄政街和摄政公园,坐落于伦敦市中心,因此使其成为了世界最昂贵的大学之一。 该校在2016-17年ARWU世界大学学术排名中位列世界第17名,英国第3名。 2、帝国理工学院(Imperial College London),排名9 伦敦帝国学院(Imperial College London),全名帝国科学、技术与医学学院(Imperial College of Science, Technology and Medicine),又称帝国理工学院,或简称帝国理工,成立于1907年,位于英国伦敦,是一所世界著名的理工类研究型大学2016-2017QS世界大学排名中名列第9位,英国第4位。  看完了以上“伦敦有哪些大学”,想必大家对于伦敦名校有了一定的了解,下面我们一起关注一下当前最热的英国留学资讯吧!   英国留学热点资讯: 2016到2017年度世界大学百强最新排名 剑桥大学名次下降 年度世界大学排名( QS World University Ranking)显示,剑桥大学(University of Cambridge)十年来第一次没能入选全球大学排名(QS World University Rankings)前三的位置。 据排行榜,剑桥大学在英国的排名是最靠前的,然而它的名次已经从第三的位置下降到第四——这个排名是剑桥大学自2004年以来的最低名次。详情 2017年9月起上调学费 据《每日电讯报》,英国公平入学办公室(Office for Fair Access,简称OFFA)的新数据显示,所有精英高校均拟于明年起上调学费,几乎所有英格兰高校都将提高学费。  数据显示,在123所高校中,有121所高校计划对部分全日制本科专业收取9250镑学费,其中有36所高校计划对所有科目增收学费。详情 想要了解更多英国留学资讯欢迎点击访问居外网英国留学指南,最新资讯尽在掌握!   本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。  

泰国芭堤雅——最受国人青睐的旅游胜地 投资、度假两相宜

  Part 1、去芭堤雅,你不能错过的景点 芭提雅拥有长达3km的白色狭长沙滩,游客来此可以从事各项水上活动,或者乘坐渡船、水翼船,享受悠闲的乐趣。喜欢安静的游客可以前往中天海滩,那里同样拥有金色的阳光、柔软的沙滩和清澈的海水,却比芭提雅清静很多。游客们还可以租一条小船,到芭提雅湾寻幽访胜,只需乘船大约45分钟就可以抵达双胞胎岛的可兰岛和萨岛。除了享受阳光海滩,芭提雅还拥有其他丰富的旅游资源,寺庙、博物馆、游乐园、水上市场一应俱全。(泰国天气)   Part 2、 三大要点了解芭堤雅房市 Part 3、芭堤雅房产投资机会——投资度假两用的公寓受关注 1、低房价、高投资回报率 芭堤雅一居室价格在60万元左右,只计算使用面积,不计公摊、全精装修、车位免费、泳池健身房是必备配套。出租收益约8%-10%,一些地段好近海的房产可高达15%,芭堤雅旺季租房一天可以租到300元,欧美短租客尤其多。【了解更多信息】 2、气候宜人 旅游资源丰富 芭堤雅的海滩长达40公里,蓝天碧水,沙白如银,海景资源极其丰富,开发商甚至在海滩边上建海景公寓。这些都吸引着世界的游客,每年来芭提雅旅游的人数将近1200万,这在全球都是名列前茅的。【了解更多信息】  3、交通便利 经济发展健康 芭堤雅位于泰国经济最发达的曼谷——罗勇经济走廊,经济健康成长,旅游业发达,房地产业势头凶猛。交通也非常便利,规划中的曼谷机场至芭堤雅高铁轻轨线预计在2018年建成,届时两地车程将缩短为20分钟。【了解更多信息】 4、医疗教育一流水准 畅享悠闲生活 泰国的医疗设施处于世界一流水平,且费用低,仅是欧洲的1/4,有孩子的家庭也可以选择一些优质的国际学校就读,泰国的国际教育非常发达,其中英国排名前三的私立学校regent,在曼谷和芭堤雅都有分校。【了解更多信息】   Part 4、 芭提雅各区买房投资指南:该买在哪个区? 1、黄艾买提区 (wong Amat) 黄艾买提区是芭提雅最顶级的地段,位于芭提雅北部,人文气息浓厚。该区域分布着多所国际学校,五星级酒店、奢华的海景房,豪车随处可见,被人称为“芭堤雅富人区”。它的主要优势是开发项目有可能兴建在这一区域的海滩上,往往距离仅有几十米。【详细】 2、芭提雅东区(East Pattaya) 芭提雅东区大多数为本地人居住,因为距离海滩较远,所以游客不如中天海滩和芭提雅中区那么多,但这里主要用于开发别墅项目,且极为物超所值,一套三间卧室的别墅价格甚至低于芭提雅其他地区一套双卧室公寓的价格,性价比极高。【详细】 3、芭提雅中心区(Central Pattaya) 中心区是芭提雅的大热门,景点密集,酒店林立,交通便利。这里深受短长租客和外籍人士尤其是欧美白人的喜爱,房子很容易出租,所以租金回报率极高,房产的资本升值潜力相当之高。【详细】 4、帕塔纳克山(Pratumnak Hill) 天然氧吧帕塔纳克山被认为是芭提雅排名第二的投资地段,整片区域宁静优美,又位于芭提雅的正中心位置,距离芭提雅市的商业中心只需几分钟的路程。在这得天独厚的地理位置,深受高端租客的欢迎,租金回报高,资本潜力大。【详细】 5、中天海滩 (Jomtien) 由于北部和中心区地块有限,各大开发商开始向南转战,中天海滩将是房地产开发的最新地点,尤其是中天海滩第二路。在过去的2015年里,中天海滩地区建成的公寓数量已经超过15000套。总份额仍在与时俱进,有望成为芭提雅最大的房地产市场。【详细】  6、纳中天海滩(Na Jomtien) 纳中天海滩也是新兴的地点,被作为主要的开发用地,这将带动无数的因素,这些因素包括改善交通道路,许多新的景点会出现。随着越来越多的项目在这里开发,以及海滩的质量,高端的特性,该区域的资本增值潜力有可能极为巨大。【详细】   点击下文链接,了解更多海外城市的投资价值: 居外特别策划:旅行中的商机 海外那些投资潜力无限的旅游城市   本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。    

在日本拿投资经营签证,需要做这些准备!

日本投资移民,每一年都有很多华人抱着各种目的来到日本,有的是留学,有的是研修,还有的就是为了来日本就职,但有很大一部分华人来到日本以后,经过几年的积累,会选择自己创业。 在日本,外国人如果想自己创业的话,必须要先创办公司。 华人在日本注册公司的具体流程 这社会上假东西太多,假烟,假酒,假新闻,假中介,就王八是真的,还叫假(甲)鱼! 也不知道是从什么时候开始的,把出资500万日元以上,看似门槛很低的日本投资经营(经营管理)签证宣传成了近似于欧美的移民制度,只要出500万日元,就能拿签证的意识形态在中国社会不停的蔓延。 造成每天成立公司,申请投资经营签证的咨询乌泱乌泱地,希望合作的中国现地移民中介公司大量出现。 自己都没搞明白日本投资经营签证是怎么回事,就申请签证!来了之后发现和中介说的不是一回事,各种各样的问题出现。每天QQ,微薄,微信只要打开,就各种各样的咋办啊?入国管理局不是我开的,很多问题解决不了就是解决不了。所以,办之前都先把该了解的都了解了。 在百度上输入「日本投资经营签证富永」,就会出现很多我写的关于日本投资经营签证的评论,可以看一下。 用句东北话来说,你们真给我整压抑了。笑 咨询的人多,我就要一股子一股子的写,来减少每一个咨询的时间。 好,富永今天说说海外华人在日本成立公司的流程。 ① 在日本成立公司需要有代表取締役、株主、発起人。 代表取締役:经常说成社长,无国籍,无签证限制。 株主:股东的意思,无国籍,无签证限制。 発起人:大伙儿每人出点钱开个公司吧。就是号召成立公司的人。无国籍,无签证限制。 ※从事法律工作或者学过法律的朋友,不要搬出日本的公司法来和我争论,这个地方解释的不对,那个地方解释的不全面。我只是想让没有专业知识的人能看懂,话糙理不糙。 都没有国籍,没有签证的限制来看,任何一个外国人在日本都可以自由的成立公司。不过,从成立公司的手续,流程来看,就会明白在日本没有中长期签证的外国人是完成不了成立公司的手续的。 ② 在日本成立公司的流程 定款做成 → 定款公证 →注入资本金→ 成立公司 在日本公司成立之前是开不了公司帐户,所以注入资本金的这个步骤里,必须把公司的资本金放入発起人的个人帐户里。在日本没有中长期签证的外国人,银行几乎不会给办理个人帐户,所以没有日本中长期签证的外国人不能自己一个人完成成立公司的手续。 这是発起人的个人帐户,帐户里需要显示资本金的入金记录。对汇款还是现金存入没有要求。 ※定款:写有公司名字,公司地址,公司的经营范围等等的资料 ① 海外华人如何在日本成立公司? 综上所述海外华人在日本没有个人帐户,所以自己完成不了成立公司的手续。 这个问题应该怎样解决? 可以找一个在日本信得过的朋友一起做発起人,这个朋友是日本人还是外国人都没有关系,只要他在日本有个人帐户就可以完成成立公司的手续。公司成立完成之后,开设公司帐户,然后把放在朋友帐户里的资本金转移到公司名义的帐户里。 最终成立的公司是这样的: 代表取締役:海外华人。 株主:海外华人。 発起人:海外华人和在日本的朋友。 也就是仅仅用了一下日本朋友的帐户,公司的股东,社长都和他没有关系。 ③ 经常有的疑问 这个在日本的朋友一定要是日本人吗? 不是。 这个在日本的朋友如果是外国人,一定要是永住吗? 不是,因为仅仅是出了一个名义,不参与任何经营活动,所以对签证的种类没有要求。 ※非入国管理局官方回答,仅仅是到现在为止没有因为签证种类出现问题的先例。 听说现在可以先申请一个4个月的签证,就可以在没有日本朋友的情况下完成成立公司的手续了,是这样的吗? 是的。 (据日本之窗)  

加拿大 | 一读搞定加拿大房贷(一)房贷的前世与今生

引子 本来应网友要求,撰文谈谈房贷renew 和 refinance的话题。后转念一想,与其写这种随机的话题,不如干脆写一个系列,把关于加国房贷的方方面面都说个通通透透。既有连续性和系统性, 又以让更多让读者都能从中找到自己需要的东西。大概想了一下,从今天概述开始,接下来会涵盖的话题包括:加国贷款机构,获得贷款的渠道途径,贷款经纪,银行agent及分行,审批的流程,申请人的资质,个人信用管理,renew和refinance,怎样应对银行罚款,port和blend,等等。 房贷的前世与今生 房屋贷款,是把房地产实物抵押给金融机构获得融资。其英文mortgage是由两个词根mort和gage组成。 mort在拉丁文里是指与死神相关的。mortal(致命的)这个词便是由mort衍生而来。gage则暗含绑定之意,例如,engagement(订婚),说白了就是某两个人彼此被绑定了。mortgage在刚刚被发明出来时,它的本意就是一份终身卖身契,借款人会用长达几十年的时间来慢慢偿还这笔债务。彼时,房贷的关键词除了利率还是利率,只有拿到尽可能低的利率,才能保证把借款成本保持最低。80年代那会19%的利率根本不是啥稀奇事。就算是本世纪初,能搞到5%的利率都高兴地做梦能笑醒。 但是,在这样的一个时代,当汽车可以无人驾驶,土豆也能当选总理,你就得知道,一切都是会变的。 今天,房贷已经迅速从过去单一的金融借贷关系,演变成了普通民众对抗全球资产加速泡沫化的金融工具和护身利器。这里,全球资产加速泡沫化的概念是Bruce Li的原创。过去,资产泡沫的概念虽屡屡被提及,但多是持泡沫将破裂之论调。Bruce坚定的认为,在一个相当长的周期内,这种泡沫非但不会破裂,更会呈现越来越加速之趋势。有人说,泡沫终究会破裂。who cares?重要的不是泡沫何时破裂,而是这个过程你看到了没有?参与了没有?受益了没有? 下面这张图是世界主要央行的当前指导利率。日本是负利率,欧洲是零,美联储和加拿大央行是0.50。 这些看似平常的数字其实是于无声处听惊雷:存钱的就是loser,投资的才是赢家。 有人说咋没有天朝的? 天朝利率水平也正处在史上最低水平。请看下面: 下面是加拿大的Prime Rate 80年来的图表,怎么样,我们现在是不是身处一个百年一遇的低息时代?显然,跟货币对应的资产,尤其是承担货币蓄水池功能的房地产别无选择,只有一路走高。这时,能否贷到款,买到房,实现以小博大,撬动资本杠杆,是摆在每一个不想在资产泡沫化大潮中被吞没的人们面前的一个重要课题!   大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

一读搞定加拿大房贷(二)加国银行业之春秋五霸 | 加拿大

在加拿大,说到房贷,不能不聊聊著名的BIG 5,即我们常说的五大。加国金融机构虽多如繁星,但真正主导市场利率和政策导向则非它们莫属。因为它们的江湖地位,我们姑且谓之春秋五霸。接下来,有请五霸同学按照武力值,战斗力,身材吨位,霸气指数等顺序出场,让我来给大家一一做个介绍: 1、RBC ROYAL BANK,汉语通译为皇家银行。以市值和资产论,该同学是名副其实的头把交椅。起家于加东海滨城市Halifax,在20世纪上半叶经过一系列令人眼花缭乱的跨省并购之后,逐渐成为本国第一大银行。该同学势大力沉,作风彪悍,常常在利率变化时扮演带头大哥的角色。 2、TD CANADA TRUST,也就是我们常说的TD。中文唤做道明加拿大信托。名字有点儿拗口,这其实也是一系列并购的结果。TD的前身是两家银行:BANK OF TORONTO和 DOMINION BANK,两位小同学在1955年一合计,与其被别人吞掉,还不如强强联合,于是就有了TD的诞生。到了2000年,TD又出资80亿把CANADA TRUST吃下,就构建了今日的TD CANADA TRUST的版图。以资产市值,TD可算后来居上,位列榜眼多年,在2013年间,甚至一度小幅领先带头大哥,后又被大哥超越。值得称道的是TD的分行营业时间,正是它首开先河,延长晚间及提供周六甚至周日的服务时间,吸引了大量的客户群体,也倒逼其他银行被迫跟进。 3、SCOTIABANK,汉译名丰业银行。“一般一般,全国第三”,说的就是这位同学。说一般其实也不一般,SCOTIABANK百多年来一直稳扎稳打,不是通过大宗收购合并,而是依靠稳健经营攒下了这一份探花的家业实为不易。探花同学眼看本国市场已瓜分殆尽,遂分兵海外,多年来致力于海外业务,以中南美洲着力尤甚,几年前曾经因为外派干部紧缺,出现过只要会说西班牙语即刻连升三级的趣闻。 4、BMO(BANK OF MONTREAL),汉译蒙特利尔银行,满地可银行。资格最老,1817年就开门营业。作为从法语区走出来的一家老牌银行,BMO的表现一直算中规中矩,虽无惊喜,也不差强人意,甚至偶尔会跳出来搅个局。当年5年固定一直在3.xx%徘徊的时候,就是BMO第一个祭出5年2.99%的超低利率震动了整个市场。1998年,RBC曾谋求与BMO的合并成为一个巨无霸,被当时的马丁政府否决。 5、CIBC,汉译名帝国银行。 帝国,听起来很霸气吧,其实跟前几名比,CIBC是有些失落的。在1960's那个黄金年代,当时的Canadian Bank of Commerce和Imperial Bank of Canada合并一跃成为本国规模最大的银行,那时的CIBC,睥睨四方,一时风头无两。此后30年,CIBC都还一直在竞争中保持领先优势。从下图看,1997年那会儿,CIBC资产一度甚至略超RBC。可惜此后因为种种原因,CIBC增速明显慢于对手们,现在差距已经越来越大。也是在1998年,TD与CIBC谋求合并,计划遭到马丁政府的断然拒绝,理由是涉嫌垄断,“不符合公众利益”。马丁本人被记者问及此事两次,回答仅是短短的“No”,连个解释都没有。 下图是截至2016年1月本国房贷市场份额对比。可以看出在房贷市场五大银行稳稳占据了89%的空间,居于绝对的统治地位。换句话讲,大部分客户的贷款不管怎样选择,最终还是花落在这五家。 在产品高度同质化的今天,各大银行的利率水平其实是很接近的。很少出现一个term不同银行给出悬殊利率的情况。在选择贷款机构的时候,人们真正要关心的是哪个银行更适合自己?因为,你在挑选贷款机构的同时,它们也同时在挑选你。这就是我以前提到过的客户与银行的双向博弈。比如,你是新移民,老移民或者是海外人士,自雇还是上班,你的资产净值高低,你的首付比例,你的信用记录如何,你的负债水平,你是买自住房还是投资房,你是购买(purchase)还是再融资(refinance),你是先买后卖,还是先卖后买,还是买了继续买等等。每个人所处的情况不同,就要求有不同的解决方案。今天,贷款申请实际上已经成为一个复杂的金融决策过程,其目标就是为客户的房产投资方程式找到一个最优解。关键是把握好从哪里贷款,怎样准备申请,才能保证成功率,才不至于出现申请屡屡遭拒,把好端端的case做烂的局面。   大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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