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海外个人银行账户设立实用指南|居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说,关键且必要的一步就是银行账户设立了,该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户。 账户类型 从属性上来说主要分为本地账户和海外账户,顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说,绝大部分选择肯定是一个海外账户(也叫离岸账户)。这两类账户最大的区别就是在归属地上,有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则(Common Reporting Standard,简称CRS)正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求,许多国家推出了税务居民配套的投资方案,即合法的取得当地税号(税号获得并不一定通过移民方式实现,请不要混淆),再进行账户设立。再次提醒一点,这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施,不然非常容易得不偿失。 另外离岸账户在使用上有一定限制,例如在设立账户当地一些电子支付,包括商户优惠等,但并不影响你正常的转款和投资。 另外一种分类是按财富管理级别进行的,我们拿新加坡汇丰银行(HSBC)举例分别是: 普通个人账户;只提供给当地或持当地长期签证的人士设立,其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。 Premier卓越账户;存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户,特点就是设立流程简单,无需准备太多文件即可申请,非常适合有意愿前往当地工作,生活,学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现,当然必要时客户经理也会参与到服务中来,也是在离岸账户中被选择最多的类型。 Jade尚玉账户;该账户是最新的类型,主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点,同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务,以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要,可以避免许多沟通上的障碍,让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候,如果没有专人服务,你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通,一次又一次消磨你的耐心,并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例,因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。 Private Bank私人银行账户:在没有出现Jade尚玉账户之前,高净值人群标配的银行账户就是PB Account,这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现,与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中,有两点比较容易被“吐槽”,第一项就是开户速度,这一个合规流程不仅让客户“头痛”,也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC,不仅需要体现账户申请者大量的个人信息,也需要类似移民一样写一个简介CV。(资金累积的合法过程,资产规模等)目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间,尤其在当下,受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家,私人银行家与风控,风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时,我想客观地说,应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解,并让他能有机会将这份“善意”传递下去,才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题,如果你的账户里从不做任何投资,那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率(例如房贷利率,较低的交易佣金等)。单单一项账户管理费,就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后,没有费用的支持,是难以达到的。 从币种上,也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中,都存在一定的费用和汇率风险,最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了,并在每次又汇款时注意不要给错账户。 从功能上,也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现,当你申请了银行账户一定时间之后,有了一些稳定的消费和收入流水,你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户,你需要时常确定其中的资金余额,确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开,其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆,并产生一定的手续费,当你的投资频率非常高的时候,经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。 从持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述,而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性,例如夫妻一方在当地生活,而另一方需要往返两国,联名账户无疑给了很大的便利。 一般常见文件清单: 身份证件(例如护照,身份证等) 地址证明(账单,有地址信息的证件等) 名片(建议提供,这样方便银行填写你的工作信息和联络方式) 资产证明(一般来说不用提供,除非你需要贷款或申请私人银行账户) 税号(如没有海外税务身份的中国申请者,就是身份证号) 银行的选择: 在账户设立上,如何挑选一家适合自己的银行呢?关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有: 资产转移 房屋贷款 投资理财 消费 移民,保险等资金过渡 分红及其他收入 …… 例如资金流动性较大的账户,比较在意的一定是费用和及时性,费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”,而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构,不再需要通过中转行来进行转款业务。 再举一个例子,海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款,通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候,你可以选择一个固定利率去锁定,而在你摸不清情况,无法判断这个利率未来走势的时候,你可以采用浮动利率。一般来说,如果你选择了浮动利率,就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率,因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时,本地银行的优势会比较大。 最后,我建议不要过多去设立银行账户,这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户,并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。   投资移民知情者 投资入籍和投资居留的在线门户 联系邮箱:contact_us@yueyangju.cn  

中国人究竟能不能在柬埔寨贷款买房?具体怎么贷?

柬埔寨房地产稳健发展至今,中国投资者俨然已经成为了购买的主力军。最近很多人都在关心的一个问题是,中国人在柬埔寨买房可以贷款吗? 首先可以明确的是,中国人可以在柬埔寨贷款!买房最长年限12年,可贷房产总价的65%,年利率约为9.96%。大部分银行向符合资格标准的柬埔寨公民提供住房贷款,外国投资者也可获得贷款。但是,不是所有贷款机构都提供这种服务,而且外国人想符合贷款资格也是比较难的。 因为,许多银行都需要“硬产权”做抵押以获得贷款。但是,问题在于很多情况下硬产权抵押只能是土地所有权。(要知道外国人是不可以直接购得柬埔寨土地的。)此外,由于房地产开发市场缺乏透明度,要为计划外的房产获得融资也特别困难,所以银行很难对不完全产权放贷。 尽管外国人贷款的门槛比本地人贷款的门槛更高,但有贷款机构可以向外国人提供贷款总的来说是一个好消息,因为这意味着你可以多一个投资的渠道。 向银行申请贷款 在向银行提出贷款申请之前一定要考虑好两件事。第一,提供收入证明,这是银行评估借贷人是否有偿贷能力的重要根据,很大程度上决定了申请能否通过。 第二,柬埔寨绝大部分的住宅贷款都是浮动利率,这就是说如果您的借贷银行在你贷款的这段时间内,他们想或者需要改变您的贷款利率,他们就可以这样做。基于这点,你需要选择一个值得信赖且经济实力雄厚的借贷银行。 柬埔寨约有35家银行,如何从中选出有着丰富的外贷经验的银行?柬埔寨Hong Leong银行个人金融服务的总监Joe Phelan建议:“如果对于借贷银行你有困惑,并且对其提出,而他们却不能够给予你合适的回复,那么你最好还是继续调查或者寻找其他借贷银行”。 当涉及到预先支付方面,大部分商业银行都是一样的。 通常情况下,您需要在土地所有权部门预先支付贷款审批费(或处理费),抵押凭证的准备和登记的法律费用,评估费以及基本的火灾消防财产保险费。 需要注意什么细节? 要注意的主要问题是关于预付费用的隐性费用或条款,部分或全部提前偿还贷款。如果您进行额外付款或想在3年内清偿贷款的话,大多数银行将收取3%的提前偿还费用,尽管有些银行的费用高些,偿还的时间期限长些。 住宅买家就贷款条件以及条款需要仔细斟酌,问些具体问题,例如申请费,如果是在之前或每年支付,那么获得贷款批准需要多长时间;每个月需要支付多少钱,需要现金支付还是从借款人的账户自动扣除? 在选择哪家银行时,利率往往起着决定性作用,但是如今大部分银行基本相同,因此确保您的贷款利率不是那么的变化多端很重要。比较靠谱的选择是与一个具有可解释的结构化办事模式的银行合作,这通常是一种有效的资金成本加边际收益共同作用的。 向开发商申请贷款 如果银行申请开放贷款不通过,自己又没能力一次付清,该怎么做?向开发商申请贷款。有一些开发商也提供贷款,程序上会稍微容易一些,但是利率相对要高一些,和中资银行及当地的部分银行的房贷利率都差不多,大约在9%-10%,只能贷4-5成;还有部分银行利率是低于9%。 以这个利率来贷款的话,投资所得到的收益还是比较少的。因此,柬埔寨房产的总价不高,用杠杆意义不大。作为可以分期付款的期房,例如笔者朋友负责的那个项目,总价64052美元的公寓,共分八期,资金压力不大。 由于柬埔寨房地产开发的立法和执法力度不足,一些开发商(本地和国际)在运作过程中几乎没有透明度,对于买家也没什么责任感。总之,如果你想避免今后出现问题,那么你有必要对打算购买的特定开发公司进行尽职调查。 记住,选择住房贷款是一件重要的事情。所以需要做功课,收集信息,全面调研,不要害怕提问。正确的选择可能会为您节省数千美元还可以省去麻烦。   来源:柬埔寨房地产网

英国经济大衰退对中国留学生有什么影响?

外媒5月7日引述英国央行英格兰银行(Bank of England)的预测,英国面临300年来最严重的经济萎缩,这对留学英国的中国学生会有什么影响呢? 由于新冠肺炎疫情的影响,英格兰银行估计2020年英国经济将同比下降14%,这将是1706年以来英国最严重的经济衰退,失业率也将达到9%。 与此同时,欧盟今年的经济预期也调低到下降7.5%。 英国央行已经投入2000亿英镑购买债券,如果疫情及政府限制措施持续下去,还准备再投入1000亿英镑刺激经济。 真如英格兰银行预测所言,英国的经济将比2008年金融危机时期更萧条。 这对于2020/2021学年入读英国大学的国际学生——特别是中国留英学生——将造成直接影响。 按当前英国移民政策,2020年秋季入学英国的国际学生毕业拿到学位后将享受为期2年的PSW签证,也就是学生工签。 而经济形势不好,工作机会少,毕业后留在英国的意义将大打折扣,基本上就是给英国人白送钱了。包括中国学生在内的国际学生,留在英国吃穿住行的各类教育之外的延伸消费是英国政府重启PSW的初衷。 英国在2012年关闭PSW签证后曾造成印度学生断崖式下降。相比而言,印度学生比中国学生的国际就业能力更强,对PSW签证的需求也更旺盛。 原本准备留学英国的中国学生可以依靠PSW签证为当地就业做缓冲,而且还可以从很大程度上消解英国硕士一年期学制带来的实习机会的丧失或挤压,规避“裸归”风险。 但英国就业市场的低迷会抵销签证政策的利好。 为此,计划留学英国的朋友可以考虑申请英国大学本科的“三明治”课程,一般是在三年本科期间增加一年实习期。研究生阶段则可以申请两年期课程,一年或一年半学习,外加一年或半年实习。 针对上述两种形式,英国大学院系及学生就业中心(Career Centre)会协助学生寻找实习机会,甚至有些英国大学在校内预设商务项目做保底。 这样,中国留英学生在毕业后还可以依托实习时的经验和人脉继续挖掘工作机会,缓解过早直面就业市场的无助。   来源:英国校代聊留学 责编:Zoe Chan

美国纽约住有多少中国移民?

据美国《星岛日报》报道,当地时间4月14日,纽约市长移民办公室公布纽约移民年度报告指出,过去十年中,中国是纽约移民第二大来源国,汉语是纽约移民使用人数最多的第二语言。 纽约市长移民办公室主任莫斯托夫说,纽约移民总人口达到310万,活跃在纽约生活和经济结构的各个领域。目前美国对移民政策缩紧,使很多移民陷入困境,因而更有必要了解移民人口的构成和状况,以便更好的向他们提供所需的服务。 与前两年的报告相比,2020年的报告除了总结2019年移民人口构成情况之外,还包含了从2008到2018十年间纽约移民人口的趋势变化,其中包括移民流动开始变快、纽约市新增移民法律服务等。 点击查看150万套美国在售房源 报告发现,纽约移民中63%是美国出生的二代移民,11%持有绿卡。多米尼加是纽约移民的第一大来源国,来自多米尼加的移民达到42.44万人。中国是第二大来源国,有34.29万人。第三到第五依次为墨西哥、牙买加和圭亚那。在语言方面,45%外国出生的移民说西班牙语, 20%的移民说汉语,第三到第五位依此为俄语、孟加拉国语和海地语。 移民人口贫困率较当地人士高。2018年,纽约市经历了十年以来移民人口的首次下降,下降人数为7.5万。 16岁以上的成年移民中75%是劳工,而纽约总人口中只有64%是劳工。移民对纽约GDP的贡献达到2320亿美元,占纽约市GDP总额的25%。   来源:中国侨网 责编:Zoe Chan

中国人追捧泰国精英签证 2020目标人数超过1万大关

泰国精英签证2019年再次打破记录,会员人数增加了2,149人,比此前一年增加的1,679人还多28%。2019年是项目批准量连续增加的第5年,该项目目前活跃会员人数大概为9,000人。 截止上一财年末期(2019年9月30日),总计有8,602名外国人获得了精英签证,此前一年持有精英签证的外国人数量为7,135人。泰国尊荣卡公共有限公司(TPC)主席兼项目运营人Somchai Soongswang先生上个月告诉泰国媒体《曼谷邮报》(Bangkok Post),他预计本财年项目总会员人数有望超过1万人大关,这是一个里程碑式的壮举。 泰国精英签证首次开放于2003年,当时是在时任总理的他信的倡导下推出的。这个项目在遭遇连续多年的运营亏损后最后于2009年关闭,导致关闭时累计亏损达到了14亿泰铢(折合4,600万美元)。在2014年重开以后,累计亏损开始稳定下降。到2017年的时候,泰国尊荣卡公共有限公司(TPC)宣布累计亏损已经减半了,而最近上任的负责人Somchai Soongswang表示,他预测“未来数年内”项目将会扭亏为盈。 基于这个目的,Somchai Soongswang同时表示他计划在他的任期内开发新市场;频繁入境泰国的日本和中国的年轻技术人员。他还计划在诸如英国和澳大利亚这样的国家招聘更多的销售人员。 在项目转变中扮演了重要角色的中国人在项目中不断增加自己的份额,目前已经占据1/3数量的活跃会员。2019财年,中国人的数量与前一财年相比差不多翻番了,大中华区有934人获得了精英签证,占比为43%。2019财年紧随其后的大型申请人团体分别为英国人(6.7%),日本人(6.6%),和法国人(4.5%)。 2020财年的目标,按照Somchai Soongswang的说法,是要售出2,460张泰益利卡,考虑到今年这个项目如果会员数量增长28%,再吸引到2,750名会员的话,这个目标相对温和。 2019财年,该公司表示收入为4,300万美元——比上一财年增长了27%——净利润大概为650万美元。 Somchai Soongswang预计,如果2020财年达成吸收2,460名新会员的目标,将会筹集到差不多15亿泰铢(约合5,000万美元)的资金,平均每名新会员大概投入20,300美元。要是申请人对精英签证各个会员级别的喜好相对稳定——价格从50万泰铢(16,450美元)到200万泰铢(66,000美元)不等——该项目在突破1万名会员大关的时候将会筹集到超过2亿美元的资金。 “泰国国家益利尊荣卡”(又称泰国精英签证)是世界上第一个由政府主办的国家级俱乐部会员会籍,在全球范围内限量发售或赠授。持“益利卡”的会员,可享有多次泰王国长期入境签证和签证延续服务,每次出入境泰王国均可享受国家贵宾待遇。泰国益利卡最初是在2003年推出。该计划旨在吸引和鼓励商务或休闲目的重复访问泰国的高资产人士。于2014年泰国旅游局决定修整该计划以吸引更多的成员。   来源:投资移民知情者 责编:Zoe Chan

马来西亚第二家园计划吸引超过1万名中国人申请!为什么?

马来西亚-我的第二家园计划(MM2H)是马来西亚政府推动的一项计划。 MM2H自2002年开始以来,中国申请者总申请人数已经突破1万人,始终稳居榜首。而日本和孟加拉则位居其后。 在此计划中,符合特定条件的外籍人士,能获得多次入境社交签证,签证有效期限为10年。 此计划公开给所有受马来西亚所承认之国家公民申请,无论种族、宗教、性别或年龄。此外,该计划允许我国公民的外籍配偶/外籍人士,在工作签证期满后,透过此计划在马来西亚享受退休生活。第二家园计划允许申请者携同配偶、60岁以上的父母和21岁以下的孩子前来。 截至2019年7月中旬,共有131个国家的4万3943项申请获批,显示出其吸引力。 第二家园计划之所以如此受欢迎,除了因为马来西亚良好气候、多元文化等因素,也因该计划提供具有吸引力的卖点,包括教育系统优良、可以购买房屋、允许聘请帮佣等。 1. 教育 马来西亚拥有良好的教育体系,许多大学院校更与外国著名大学有学分转移制或双联课程。如上文所说,申请者可以携带21岁以下的孩子前来。若欲让孩子在马来西亚继续学业,只需准备申请相关文件,向政府申请求学许可即可。 需注意的是,就读私人大学或学院者,需要将其社交访问准证(Social Visit Pass)取消并申请学生证(Student Pass)。无论申请就读许可或学生证,都需申请者和孩子一同前往。一般上申请程序为7天。 需准备的文件: 申请者的获批信件和意向书 完整的学生个人资料表格(可在移民局获取) 学生的护照原件和复印本 学生的彩色照片(护照大小) 学校的接受信函/录取通知书 申请者的护照副本 教育局函件(申请国际学校则无需) 2. 工作 申请者可以在马来西亚申请兼职工作,即 讲师(申请者必须年满50岁或以上)或 兼职工作(每个星期不超过20小时,申请者必须年满50岁或以上) 一般上申请程序为45天,申请成功者,其护照上将盖上“工作许可”。 3. 房产 申请者可以购买住宅单位,其最低购买价格依据州属有不同规定,大部分为50万令吉(2014年3月起)。 雪兰莪Selangor(依据土地与矿物局条规,2014年9月1日起生效) 只可以购买一个房产,需购买该州政府规定区域内的第一手产业(如直接与发展商购买)。 只能购买住宅。 申请者必须向移民局提交买屋申请,并获得同意。获批的购屋申请,不能转移所有权。 需遵守州政府设下的房产最低价格门槛。 吉隆坡Kuala Lumpur(依据首相署经济计划部房产收购条规,2014年3月1日起生效) 申请者购买住宅单位无需获得经济计划部(EPU)批准,但仍需获得地方当局批准。 申请者收购住宅单位、商业单位、工业地段或农业地段,都需遵守购买最低价格门槛。 4. 帮佣 每位申请者可申请聘请一位帮佣,只需根据政府当局指南提出申请,包括备妥所需要的文件。一般上,只要文件齐全,7个工作日内便会获知其申请结果。   原文发布于IQI Global 资料来源:马来西亚我的第二家园计划官网 /《南洋商报》

中国人成2018年葡萄牙最重要投资者 房地产受热捧

第十届国际基础设施投资与建设高峰论坛5月30日在澳门开幕,来自70多个国家和地区的750多家企业机构和2000多名政商学界代表参加,本届论坛为期两天,由澳门贸易投资促进局和中国对外承包工程商会共同主办,以“促进国际基础设施高质量可持续发展”为主题。 中国在葡萄牙投资超90亿欧元 葡萄牙卢萨社报道,在当天的论坛上发布了《“一带一路”国家基础设施发展指数分析报告(2019)》,根据报告显示,截至2018年,中国在葡萄牙投资已超过90亿欧元,是中国在欧洲投资第五大目的地国家。其中,能源、电力、金融、保险和房地产是中国在葡萄牙最主要的投资领域。 居外网有4000多套葡萄牙在售房源,点击查看! 葡萄牙银行业协会秘书长诺伯特·洛萨(Norberto Rosa)在接受采访时表示,中国可以帮助葡萄牙克服资金短缺问题。洛萨指出:“资金不足是葡萄牙面临的一大问题,而中国目前处于资本过剩的状态,我认为这是中葡经济能够实现良好共生关系的原因。” 洛萨表示:“巧合的是,今天刚好是‘熊猫债券’正式发行的日子,葡萄牙也是首个发行人民币债券的欧元区国家,这完全能够表明问题。” 中国是葡语国家最重要投资者 报告还指出,中国是巴西、葡萄牙和莫桑比克这些葡语国家最重要外来投资者,2018年中国对葡语国家投资额为12亿欧元。 居外推荐葡萄牙房源1:迷人的单层别墅位于一个安静的区域,拥有美丽的大自然,距离所有设施和各种海滩都不远。 酒店提供三间带内置衣柜的卧室,两间浴室,一间宽敞舒适的起居和用餐室及厨房。 游泳池和花园区完全隐私,享有海滨和阿尔加维的壮丽景色。 居外物业编号:44898814 点击查看房源信息 居外推荐葡萄牙房源2:里斯本4卧翻新公寓,面积约100平方米,毗邻拉托(Rato)。公寓采光充足,靠近交通工具丶学校和商业区。房价约¥392万。 居外物业编号:32185445 点击查看房源信息 在当天的论坛上,澳门与葡语国家商业银行签署了一系列合作协议,项目主要涉及非洲葡语国家的基础设施建设。据悉,葡语国家商业银行由葡萄牙、莫桑比克、圣多美和普林西比以及几内亚比绍的银行公会组成。 莫桑比克国家银行行长在接受采访时表示:“中国对莫桑比克及其他葡语国家的投资极大地带动了当地经济发展。有了这个协议,可以减少国家间资金转移的不确定性,能够留住投资者。” 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多葡萄牙在售房源,或致电 400-041-7515 谘询葡萄牙移民和房产投资的机会。   来源:欧洲时报 责编:Zoe Chan

美国EB-5审批规则变更,中国投资人需要注意什么?|居外专栏

最近美国EB-5在4月仿佛要“变天”,移民局做了2项动作。 01 3月17日,美国移民局公布2020年4月,EB-5类别调整身份申请提交时间以表A(2015年5月15日)为准,关闭表B。 表B四月取消,三月依然开放,所以优先日在2015年12月15日之前的EB-5申请人,如果希望在美国境内递交I-485申请,那么只剩下几天时间完成递交,时间紧迫,投资人需尽快决定。 02 2020年1月底,USCIS美国移民局发出公告,将从3月31日起变更I-526申请的审批规则,变更为visa availability approach (VAA)。 对于第二项,近日针对该规则的细节和实施方法,移民局EB-5办公室主任Sarah Kendall通过电话会议向全世界EB-5投资人做出了相关解释。 什么是visa availability approach (VAA)审理? visa availability approach (VAA) 实际上是一种库存管理方式,通俗解释,就是将无需排期等待签证的申请人提前进行I-526的审理工作,而之前是需要根据申请人的优先日顺序来进行审理。也就是意味着,无需排期等待签证的申请人将会提前进行I-526的审理工作,而不是之前的需要根据申请人递交的优先日顺序来进行审理。 很多中国投资人听到这个消息之后,觉得是五雷轰顶,这样的审理政策是不是就意味着中国投资人的排期时间遥遥无期了呢? 其实并不尽然!!不用悲观!!移民局EB-5办公室主任Sarah Kendall表示: “VAA并非会一直作为I-526审理的原则,之后将会根据实施情况而做出调整。而长年以来,除去中国等EB-5大户的几个国家之外,全世界其他国家实际的签证发配数额并不高,加上现在EB-5投资款的涨价,相信将来的这个趋势会延续下去,因此实施新规之后,对于中国投资人的影响并不会像人们想象中的那么严重。” 新规则对于中国大陆EB-5申请人有什么影响? Sarah表示,新规实施后将会依据申请人国家的表B是否显示(current)——无排期,如果该国的表B处于current,就可以优先审理。 目前,有排期的3个国家中,仅中国大陆出生的申请人在表B出现排期,因此也只有这些(2015年12月15日之后的优先日)EB-5申请会被暂时延期审理,别的国家的申请都会优先审批。随着时间推移,越南和印度也将会受到此次政策调整的影响。 对所有中国EB-5申请人都有影响吗? 如果投资人I-526已经通过审核的或正在审批环节,将不受新政影响。 投资人I-526通过后,等待面试或转身份的申请人获得签证的时间将会变久,国务院签证办公室主任Charlie预测将会12-18个月内,也就是最晚2022年受到影响。 投资人可以做什么? 该项政策的执行还是会在一定程度上影响到中国EB-5申请人,作为有着切身利益相关的投资人来说应该团结起来,为自己发声让美国移民局听到中国申请人的声音。 中国大陆申请人,如果配偶是外国人,可以向移民局提出申请,要求豁免被搁置,这样就可以获批后通过“Cross Charge”规则走配偶国家的签证申请通道。   外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

东京哪些地区对中国买家最具吸引力?

在多种因素的推动下,东京房地产在过去几年内出现了反弹。这些因素包括:即将召开的东京奥运会,来自日本国境内外、迁入日本首都的移民,以及处于历史低点的利率。 对于有意在东京进行投资的中国买家来说,其可选择的投资方案多种多样。我们对吸引中国买家的领域以及原因进行了调查,并得出了一些结论。 地段,地段,地段! 在购买任何房产时,流动性和便利性都是人们考虑的关键因素,在日本购买房产时尤其如此,因为许多日本城市都非常重视步行环境和公共交通设施。 在日本,列车是最受欢迎、最基本的出行方式之一,因此大多数当地人都更喜欢住在离附近列车站不远的地方,其中步行时间仅为10分钟或更短的地段格外抢手。列车构成了大多数日本城市的生命线,而且充当了连接人们工作、生活和娱乐场所的重要纽带。 在日本首都兼世界最大城市之一——东京,列车具有特殊的意义。东京有几个列车站规模庞大,有时人们甚至会觉得这些列车站本身就像一座座城市。无论其大小如何,每个站点在支持附近社区时都会展现其独特的风格。此外,列车站附近的区域通常都会配备医疗设施、餐饮店、便利店和超市。 因此,列车站附近的便利区域很受日本人欢迎,这反过来又为当地的房地产增添了一大优势:在非自用的情况下,业主可以轻易地出售或出租这些房产,或者提高租金。 山手铁路环线 日本铁路(JR)山手铁路环线包含29个车站。它环绕着东京市中心,是通勤者出行的关键路线。东京辖区由23个特别区(23W)组成,其中5大中心区(5CW,即新宿,涩谷,港区,千代田和中央区)不是完全位于这条环线所划出的范围内(被视为东京市中心),就是有部分边缘区域位于环线外侧。 出于上述原因,山手铁路环线内部或其附近地区受到了大多数日本投资者和外国投资者的青睐。这些地段可以为东京居民提供极大的便利,而且声名远扬,因此人们普遍认为这些地段的房产入住率可以达到东京最高水平。 5CW房产的平均租金收入也相当可观,比另外18个特别区高了18.1%。此外,日本国土交通省的数据显示,5CW地区的地价在全日本位居前列,在过去几年内还出现了明显的上涨。 希望房地产可以长期升值的投资者,尤其是计划在未来几年内进行多次重新开发的投资者可以优先考虑投资5CW的房地产。 点击查看居外网上在售的东京房源 郊区 有多篇媒体报导称,中国买家在日本郊区——东京郊区或附近的县(千叶、神奈川、埼玉等地)郊区购买了多处物业。从这些郊区出发,人们乘列车前往东京市中心时大约需要花费1至1.5小时的时间。 郊区可以提供较大的空间(甚至附带花园和免费停车位),而且价格远低于东京市中心的房产。在某些情况下,山手铁路环线以外地区的优质房地产可以实现5%至7%的税后投资回报率——比市中心房地产的回报率高一倍,因为这里的土地要便宜得多。 物业类型 正如各国举办大型体育赛事时所常做的那样,东京在筹备2020年奥运会的过程中一直在进行城市再开发项目,试图满足新增加的房地产需求。 为了迎合东京越来越多的国内亿万富翁以及国际高净值买家的偏好,许多新建成的豪华高端楼盘已经纷纷进入市场。近期,高价公寓的价格可能在9.1万美元/平方米至3.6万美元/平方米之间变动,其具体售价取决于面积大小。 二手住宅市场可能对中产阶级的买家更具吸引力,而这类物业的需求也在提升。翻新二手房的吸引力尤其大,因为它们在保持资产价值的同时为买家省去了室内装修的额外费用。出于安全考虑,人们还倾向于选择位于二层或更高楼层的房产。居外网表示,价格在23.8万美元和24万美元之间的物业收到了最多的询价。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售日本房源,或致电 400-041-7515 谘询日本留学、移民或房产投资的机会。 责编:Zoe Chan

居外投资报告:马来西亚(九)中国买家带来的经济效益

2018年,中国大陆买家购买的马来西亚住宅总价值为84亿林吉特(约合20亿美元),约占总销售额的12.1%。 在中国大陆买家的强劲需求推动下,马来西亚启动了总价超过43亿林吉特(约合10亿美元)的新房产开发项目。 中国大陆买家的置业需求也直接支持了当地就业市场 ——超过37800名马来西亚当地民众及外籍工人参与了新房产项目的建设。 新房产开发项目对经济具有显著的“拉动”效应,因为这些投资会逐步扩展到零售、酒店、制造业、银行、保险和交通等其他行业。因此,中国大陆买家对马来西亚经济和就业的积极影响还将持续扩大。 住宅交易额 据居外网估计,2018年中国大陆买家购买了价值超过84亿林吉特(约20亿美元)的马来西亚住宅物业。 马来西亚政府数据显示,2018年其住宅物业的交易总额为688亿林吉特(合165亿美元)。因此,按交易总额计算,中国大陆买家贡献了交易总量的12.1%。 与交易额相比,中国大陆买家完成的交易笔数在总交易笔数中所占的比例可能要小得多——这是因为当地市场的平均成交价格远低于中国及其他外国买家支付的平均价格。 根据《2020年预算方案》,马来西亚政府将实施一项新的促销措施——降低积压房产的价格门槛。即便外国买家的购房价格门槛降至60万林吉特(约14.5万美元),仍然显著高于马来西亚的整体高层公寓的均价。 因此,虽然2018年中国大陆买家购房的交易总额占整体的12.1%(约20亿美元),但从交易笔数来看,远低于12%。对当地建筑业的贡献2018年,马来西亚完工的建筑项目总值为1455亿林吉特(合348亿美元),其中住宅项目约占24.2%,即352亿林吉特(合84亿美元)。  对当地建筑业的贡献 2018年,马来西亚完工的建筑项目总值为1455亿林吉特(合348亿美元),其中住宅项目约占24.2%,即352亿林吉特(合84亿美元)。 通常,中国买家更喜欢新建住宅,而不是二手房或转售房产。过去五年内,据居外网数据显示,中国买家查询次数最多的就是新建住宅——居外网月度活跃用户数量超过330万,其数据展示了中国买家的置业偏好。其他渠道的观察结果同样确认了这一点。 2018年,马来西亚已建成的住宅物业总值再次达到352亿林吉特(约84亿美元),同期中国大陆买家的购房交易总额占12.1%。因此,在352亿林吉特已完工项目中,至少12.1%(相当于43亿林吉特,约10亿美元)可以看作是由中国买家购房需求而催生的,实际的份额极有可能更高。 对当地就业的贡献 马来西亚正面临青年就业危机,在年龄15-24岁的马来西亚青年中,有11.2%的人找不到工作。与此同时,同为东盟国家的泰国失业率却仅有3.54%,与马来西亚形成了鲜明的对比。 据我们了解,通常建筑行业的许多工人都是外来人口,但对马来西亚的劳动人口来说,仍然是一个理想的就业领域——对于熟练技术工人、管理人员和其他从事高价值工作的群体来说更是如此。2018年,建筑业的总产值占马来西亚国内生产总值(GDP)的10%,并吸收了10.2%的本地劳动力。2019年第二季度,马来西亚新创造就业岗位的20.8%都来自建筑业。 8 数据显示,2018年马来西亚的国内生产总值为14469亿林吉特,而建筑业创造的产值为1455亿林吉特。 对马来西亚经济来说,任何可以显著提升已完工建筑项目价值,增加有偿就业人数的因素都极为重要。考虑到在过去三年半的时间里,当地住宅项目的开工数一直在下降,因此,上述结论显得格外合理。 2019年上半年,马来西亚竣工的住宅数量骤降了33.0%,从上年同期的40710套减至27281套。同期,开工住宅数量从59589套缩减为47413套,下降了20.4%;拟新建住宅从55548套减至36727套,降幅达33.9%。  为了计算中国大陆买家购房需求对马来西亚建筑行业就业岗位的贡献,我们以当地建筑领域就业的总人数129.2万为基础进行统计。假设,建设住宅的就业人数在整个建筑行业就业总数中所占的比例,与已完工住宅在所有完工项目的价值比例一致(24.2%),则可以推算出,大约有312,664名马来西亚人参与了住宅建设。 考虑到中国大陆买家购买的住宅总价占交易量的 12.1%,因此,我们可得出这样的结论:中国买家的购房需求为当地创建了超过3.78万个就业岗位! 对经济增长的综合贡献 住宅建设对经济发展具有显著的拉动作用(倍增效应),因为房产领域的投资会扩散到其他经济领域,类似零售、制造、金融、保险和交通运输等其他行业。 在其他国家,住宅投资对经济拉动的倍增效益通常可以达到4倍,即每投资1林吉特的资金可以增加相当于4林吉特的经济效益。然而,我们在马来西亚尚未发现任何建筑行业投资对当地经济拉动效益的研究和资料。因此,我们无法对中国大陆买家在马来西亚购房投资对当地经济的积极影响进行有效的评估。 出于这一原因,虽然中国大陆买家对马来西亚经济和就业的积极影响可能比这份报告的估计值高出数倍,但我们目前不会草率地估算总体影响。     关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售马来西亚房源,或致电 400-041-7515 谘询马来西亚移民、留学或房产投资的机会。