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伦敦高尚社区最新报告——东贝尔格莱维亚区|居外专栏

编者按:伦敦,欧洲经济之都。从英镑贬值到房市交易萎缩,价格停滞——英国脱欧带来入手英国的机会。随着新首相逐渐浮出水面,脱欧将有新的总设计师;一切逐渐尘埃落定之时,也就是英国房市利好的起点。去年下半年以来,德国等多个国家资本抄底英国。英国投资看伦敦,伦敦的高尚社区都有哪些呢? 这将是本系列中的第一篇,稍后会带来海德公园等区域。 东贝尔格莱维亚区 位于伦敦最具标志性的地标之一 ——白金汉宫的西南部,有着象牙白色的宏伟广场和壮观的联排别墅,贝尔格莱维亚(Belgravia)可以说是享誉世界的伦敦上流富人区。两个世纪以来,这里是伦敦,也是全世界最时尚的居住地之一。在这里居住过的名人是来自政治,音乐和艺术领域的翘楚。 贝尔格莱维亚的东部(East Belgravia)是相对来说是一个有待深度开发的区域,这里远离Belgravia一些繁华地区的主要街道,避开繁忙的环境,提供同样迷人而又安静的桃源。 东贝尔格莱维亚每年平均售出不到150处房产,可见房源的稀少。贝尔格莱维亚东部地区的重大投资和开发将使该地的繁荣不逊色于贝尔格莱维亚的中心地带。 ☞历史 最初由威斯敏斯特第二侯爵Richard Grosvenor于19世纪20年代开发, Thomas Cubitt为建筑设计师,Belgravia的名字来自英国柴郡(Cheshire)的Belgrave村。如今,Belgravia的290多座建筑物被列入英国国家遗产保护名单,其中18座属于一级保护建筑。 在20世纪初期,这里曾有过将大量住宅改造成办公楼的时期。如今,这些优雅的联排别墅又经历着翻新,被改建回全来的面貌,将成为伦敦最时尚的住宅项目之一。 ☞生活方式 除了东贝尔格莱维亚的住宅开发项目外,高水准的基础设施开发建设也在进行中,旨在打造享誉世界的休闲设施。 着名的伦敦半岛酒店,以及欧洲第一家Cleveland Clinic都坐落于此。一个名为Grosvenor Place的私人会所的建筑许可也在申请中。 这里的餐厅数量非常多,仅米其林星级餐厅就有六家,最着名的两家餐厅有英国名厨Gordon Ramsay的'Petrus',和Marcus Wareing的'Marcus'。当地的交通便利,距离伦敦最具代表性的公园步行即可到达,如海德公园,圣詹姆斯公园和绿色公园。 ☞地理位置与价格优势 ✦位于东贝尔格莱维亚(East Belgravia)东侧的物业可俯瞰42英亩的白金汉宫花园(Buckingham Palace Gardens),这个可以俯瞰女王家全景的地理位置在英国也是绝无仅有。 ✦优质住宅物业的价格通常是指英国房产价格高度晋级前10%的房产,而身为高端住宅区的东贝尔格莱维亚的物业,其平均价格(每平方英尺)与其他主要住宅市场相同,因此使这里的房产含金量更高,也有更多价格增长的机会。 ✦东贝尔格莱维亚的优质物业的价格门槛目前仅为540万英镑,相比之下,切尔西为580万英镑,梅菲尔超过820万英镑,骑士桥超过1200万英镑。 ✦作为世界上最受欢迎和吸引力的地区之一,Belgravia和East Belgravia的平均价格折扣也略低于邻近的主要高端富人住宅区。 ☞当地以及周边可投资项目 自2010年以来,贝尔格莱维亚完成了11项开发计划,其中只有6项正在筹备中。东贝尔格莱维亚开发新项目的机会更加稀缺。这意味着可投资项目的机会珍贵。 ➤项目39 Headfort Place就是东贝尔格莱维亚区的一个难得的投资机会,以650万英镑的价格可以购买房产的永久产权,并可以不受国家文化遗产保护法的限制,改造现有房屋,着名建筑公司 Adams Architecture将为该豪宅设计打造优雅而古典的豪宅外观。 建筑面积约为3,800平方英尺,新房超过六层,有电梯。这座豪宅提供三个接待/娱乐室,包括一个大客厅和家庭影院,厨房,和五间可以直接进入公共花园的套房。 ➤距离东部不到一英里的项目Buckingham Palace Quarter,作为圣詹姆斯区域复兴的最后一项工程最近刚刚完工。六间豪华的公寓和一栋位于白金汉宫内的八居室豪宅位伦敦房价再添新高度,每平方英尺的价格超过5,000英镑。 ➤位于东南方的Victoria区也拥有非常抢手的项目。在过去十年中,投资超过22亿英镑,将维多利亚变成伦敦最前沿的社区之一,将优质住宅和高品质办公空间与卓越的娱乐,餐馆和零售奢侈品相结合。新的Crossrail车站的开发也将增强英国第二繁忙车站的连通性。 责任编辑:Adam Chen   伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

泰国物业所有权之法律税务详解

在泰国这个美丽的热带天堂购买一套高级公寓,是很多中国人摆脱寒冷冬天的理想之地,离开物价惊人的祖国,放眼世界来寻找梦想的养老之地。泰国为中国人提供了许多轻松愉快的生活优势,包括美丽的海滩,美味的食物,友好热情的泰国人,世界一流的医疗保健体系以及价格便宜的房地产。 许多中国人来泰国购买公寓的原因也各有不同:作为养老之所,作为第二个家或作为投资用途等等。对于那些想永久居留在泰国的中国人来说,能够拥有一所梦想中的房子是人生中一件重要的事情,而公寓是许多中国人和外国人比较喜欢居住的地方,因为那里有较少的房子维护和让人操心的相关法律问题。 法律架构 在泰国,中国人可以用自己的名字百分之百合法拥有一套公寓,根据泰国法律外国人持有自由保有公寓权是最为安全的方法,如果同一公寓项目中外国人超过了百分之四十九的定额,那么可能需要签订一份租赁合同。 法律和财务策划 在你签署任何押金协议或合同之前,您应该坐下来与律师或法律顾问讨论相关的法律程序。你需要知道有关中国人在泰国购买公寓的正确法律程序。记住,你在使用积蓄购买房产时必须仔细计划这个过程中的每个步骤,现在个别银行为外国人提供了高达百分之七十的融资去购买一套公寓,还款期可长达二十年。 土地权属调查 在签订契约之前,你应该在土地注册处全面翻查地契记录。你需要确认卖方是否已经处理好了土地的法定所有权,搜索土地的法定所有权将追查到第一个拥有土地的法定所有权的人,不要相信任何人说已经经过检查了,您的律师会进行土地的法定所有权调查并将为你提供一份全面的调查报告和一份英文版的地契复印件。 专业性审核 每次财务交易都需要一些某种形式的专业性审核,代表买方以确认这是一个稳健的投资。当你购买了一家股票上市公司的股票或共同基金时,你通常会研究这家公司的历史和业绩或资金状况,而当你从开发商那里购买了一套房子也是如此,您应该跟前面的买家核实一下,看看他们对建筑质量和建筑期限是否满意。如果你没有足够的时间花在检查开发商的历史上,可以通过开发区附近的当地律师了解或调查开发项目与其它们的董事及他们的声誉等等。 押金 当一套房子满足了你的期望并对之感到满意时,你将被要求支付一定的押金以显示你购买的诚意,而作为报答,卖方将为你保留该套房产单位,并起草购买合同等法律文件进入执行程序。除非你在押金协议书上明确写明了一条“逃避”条款,例如“须有明确的所有权”或者“须有合同条款上的协议”否则, 押金不予退还。 持续费 过户费为物业注册值的百分之二,印花税为注册值的百分之零点五,只应付可免征营业税。预扣所得税为物业估值的百分之一如果在五年内出售,营业税为物业估值的百分之三点三,这无论对个人和公司都可适用。

伦敦黃金地段最新报告——海德公园北缘|居外专栏

编者按:伦敦,欧洲经济之都。从英镑贬值到房市交易萎缩,价格停滞——英国脱欧带来入手英国的机会。随着新首相逐渐浮出水面,脱欧将有新的总设计师;一切逐渐尘埃落定之时,也就是英国房市利好的起点。去年下半年以来,德国等多个国家资本抄底英国。英国投资看伦敦,伦敦的高尚社区都有哪些呢? 本文将会带大家到英国最大的皇家公园——伦敦海德公园。这个地区曾是伦敦潮流前沿的地区之一,但它曾经历过一段黑暗的衰落期,不过现在,它以焕然一新的面貌回归大众视野。 1. 曲折历史 海德公园建成于1536年,由亨利八世打造,最初是作为皇家的狩猎场。现在,这个350英亩的海德公园北缘拥有着伦敦最棒的房产;而和其南部相接的是非常受欢迎的几个街区:Mayfair、Belgravia、Knightsbridge以及Kensington。 在19世纪,公园北部也是很有声望的,美丽的花园广场和大片的房产旨在与Belgravia竞争,同时也吸引了很多贵族、皇室成员和社会名流,包括威尔士王妃Caroline、温斯顿·丘吉尔和Lady Myra Sackville(他的生平在电影《欲望都市》中有详细介绍)。 然而,在第二次世界大战之后,公园失去了它的威望。它的大厦被改建成办公室,并且出现了新建的公寓楼。公园边缘的某些区域依然保持着原有的贵族气质,但也逃不过重新改建的命运,例如东边的时尚马里波恩村和北边的帕丁顿(这里的横贯铁路直通金丝雀码头)。 2. 重振旗鼓 但是现在,市场风向似乎有了变化。博参置业的最新独家报告显示,在过去一年的价格增长方面,公园的北部比高调的南部更胜一筹。来自LonRes的数据显示,海德公园花园的“微型市场”(包括与贝斯沃特路接壤的二级灰泥联排别墅的露台以及周边保护区的街道)的平均房价上涨了8.5%,表现优于梅菲尔(下跌19.9%),骑士桥和贝尔格拉维亚(下跌8.8%),Bayswater和Maida Vale(下跌3.5%)和下跌7.2%的W2(包括Marylebone,Paddington,Westbourne Green和Notting Hill)。 该报告还显示,海德公园花园与贝尔格拉维亚和骑士桥等较为昂贵的地区之间,每平方米的平均价格差距正在缩小。Beauchamp Estates总经理Jeremy Gee表示:“海德公园北部的房产被低估了,它的低调让其很少被开发商以及买家注意到。但邻近地区的崛起让它重返焦点。“ 他指出,Edfware路南端的由Rafael Vinoly设计的Almacantar大理石拱门开发项目(Almacantar’s Marble Arch Place Development)的到来,以及Whiteleys购物中心和Queensway亟需10亿英镑的改造,将大大提升公园西北部的价值。  该地区遍布各种花园广场(苏塞克斯,格洛斯特,海德公园,牛津,剑桥,康诺特)以及康诺特村的小型独立商店,坐落着艺术品经销商、花店、阿根廷肉店和阿巴斯托葡萄酒商店,和骑士桥相比,该地区宁静而低调。在康诺特广场有一所康诺特学院,虽然有些当地人更喜欢威廉王子和哈里王子曾就读的韦瑟比小学。 该地区的低调吸引了许多明星居民,如托尼布莱尔,克劳迪娅·温克尔曼,奈杰拉·劳森和艾莉·古尔丁,这里没有什么大牌酒店或餐馆,也就意味着这里没有大批游客。  3. 投资指南 那么投资者应该买什么?海德公园花园目前有四处房产出售。面朝阿尔伯特纪念馆的金色尖顶、从屡获殊荣的公共花园上层,可以看到贝斯沃特路和整个公园。房子的露台由Samuel Pepys Cockerell(日记大家塞缪尔·佩皮斯在的侄子)设计。 位于Mayfair的Savills负责人Charles Lloyd表示,这里有些功能完备的房屋因为外观不够精致而难以吸引消费者。但这些消费者忽略了房产接近西区的极佳位置,所以他们错过了一个绝好的机会。 “我在Connaught Close住了四年,这是我住过的最便利的地方。Mayfair距邦德街只有步行十分钟的距离,距马里波恩15分钟,而距帕丁顿的希思罗机场快车站仅有步行五分钟的路程。” “我所知道的海德公园花园的买家,都是最初根本没有考虑过这个区域、但后来却发现那里的房子宽敞且绿色环保,”Lloyd说,“海德公园花园的房产与贝尔格雷夫广场的房产质量相同,但价格上便宜30%至40%。” 点击查看在售伦敦豪宅房源 这些房子价格不菲。一套两居室的公寓,售价为135万英镑;一间经过翻新的2,951平方英尺的三居室公寓,售价825万英镑;一间时尚、设计现代化的五室公寓,价值1500万英镑;还有一套六居室,房产价格为1550万英镑,但翻新费用高达500万英镑,所以可能总价值高达2400万英镑。(全部通过Beauchamp Estates。) “每平方英尺3,500英镑到3,600英镑,定价很有野心,但并非不切实际,“Gee说。 责任编辑:Adam Chen   伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

在泰国买公寓:外国人永久业权全攻略

外国投资者在泰国购买房产最简单和最安全的方式是购买一套公寓不动产,因为其法律要求最低,详见下文。 个人要求 有资格购买一套公寓不动产的外国投资者只需满足以下法律要求: 合法入境;以及 证明其用来购买公寓的资金是通过海外外汇。 若没有这样的证明,土地部门(Land Department)将不允许公寓的所有权转让外国买家。 Richard注解: 根据泰国移民法案(Thai Immigration Act),外国居民只要拥有蓝色居民证就无需通过海外外汇资金购买公寓。泰国合法外国居民可以泰铢购买公寓,甚至可以通过泰国银行借款融资购买。 外国所有权配额要求: 而且,在任何一栋公寓大楼建设,在任何时候,外国买家所能购买的公寓面积(外国所有权)只能占公寓楼总面积的49%。 因此,在同意买一套公寓前,请与法人或共同业主协会核对外国所有权配额是多少。 外汇要求: 从海外外汇资金时,你应该遵循以下规则。 外币: 金额至少相当于公寓采购价格,或者公寓评估价格;以及 从国外汇出;以及 进入泰国;以及 在泰国汇兑;以及 从外国买家的银行账户中转出,或是转到外国买家在泰国的银行账户。 当你要求银行开始外汇时,让他们在电汇表备注处加上以下细节: “款项用于购买[000]公寓大楼[000]单位”。 公寓的单位号和名称的填写并不是强制性,但建议写上去。 与泰国本地居民共同买公寓时的汇款要求 如果外国买家与一个泰国人共同购买一套公寓,比如其在泰国的配偶,如果公寓单位所有权证书转移、注册到双方名下,那么外国买家只需要外汇公寓一半的购买价格。 另一半公寓价格可以以泰铢支付,因为这部分金额是泰国买家为那部分共同所有权所需支付的部分。 Richard注解: 泰国合伙买家可以用泰国银行申请贷款融资支付他或她所需要支付的公寓购买价格。然而,在这种情况下,银行将希望抵押贷款能适用于整个公寓单位。 外币兑换表格和外汇贷记报单 外国公寓买家将不得不使用其银行出具的外汇信贷报单(Foreign Exchange Credit Advice),以证明其已经外汇了购买泰国公寓的资金。 如果外汇金额低于2万美元,银行可应外国投资者的要求出具外汇信贷报单。 每当外汇金额等于或高于2万美元,外国投资者在申请外汇信贷报单之前,首先要填写外币兑换表格(Foreign Exchange Transaction Form)。 Richard注解: 若外汇金额超过2万美元,在外国投资者提交外币兑换表格之前,将由银行保管。外汇金额超过2万美元,只有收到币兑换表格,银行才会将外汇资金兑换成泰铢和记入收款人账户。 如果你直接外汇到开发商或律师的银行账户,开发商或律师将代表您处理这些手续。 Richard注解: 记住,如果你外汇到泰国的资金转移到第三方账户(开发商或律师),资金将会从你的帐户中转出,为了让你有资格购买一套公寓不动产。不要直接从基金或公司中转移资金到开发人员或律师账户。一定要以个人账户转账。 如果你将外汇资金转入你在泰国的个人账户,你必须照顾自己申请外币兑换表格。每次汇款都要小心,不要等到最后一分钟,因为银行出具一份外币兑换表格平均需24至48小时。 Richard注解: 如果你在泰国的个人账户执行汇款时,你不在泰国,你需在空白处签署一份外币兑换表格空白并汇给你的律师。如果不能够满足这个要求,汇入的资金将被搁置。 如今,最低金额已经不再适用,无论是外汇金额多少,泰国银行都将出具外汇信贷报单 (包括每月500或1000欧元这类金额较小的分期付款),出具外汇信贷报单收取约有200泰铢的费用。 绝对不能做的事情 汇款时必须避免以下事项: 不要在国际市场上以你的外币兑换泰铢,因为这将令你丧失购买一套公寓不动产的资格。 如果你在直接汇款到泰国开发人员或是经由律师的账户,不要把资金从非个人账户(公司账户、养老基金和信托基金等等)转出。你必须是交易的一方。 (译自Rene-Philippe DUBOUT律师的英文原文《Buying a Condominium: Foreign Freehold Ownership》)   Richard专栏全集: 泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机 欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论,或邮件richard@siamrealestate.com与Richard 零距离交流。   本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。  

加拿大房子贵吗?

按加拿大传统标准,住房成本控制在家庭税前收入的3倍以内,才被称为可负担住房。数据显示,2017年10月多伦多二手房平均交易价格是家庭收入中位数的9.3倍,两年前这一数字为8.2倍。温哥华当月这一数字是12.7倍,两年前是11.2倍。住房担负力恶化程度仅次多温两地的是这两个城市的周边城市:汉密尔顿和维多利亚。这两个城市住房担负力虽比多温两地强点,但按住房成本与收入比来看,房价仍很昂贵。 根据加拿大房地产协会发布的2018年11月MLS®(多重上市服务系统)房屋基准价格数据,加拿大全国平均房价为618,800加元,各个城市的房价数据如下。 2005年1月-2019年1月大多伦多地区各类型房屋基准价格走势 大温哥华是房价最高的地区, 11月份的MLS房价指数综合基准价格达到104万2,100元,比去年同期减少了1.4%,比今年10月减少了1.9%。同样属于卑诗省的维多利亚为686,400加元。 2005年1月-2019年1月大温哥华地区各类型房屋基准价格走势 另一个华裔家庭置业的热门城市安大略省大多伦多,11月份的房价为763,600加元,同比减少了2.7%,比今年10月微跌了0.36%。同期安省哈密尔顿的房价是581,900加元,渥太华393,600加元。 2005年1月-2019年1月大多伦多地区各类型房屋基准价格走势 阿尔伯塔省卡尔加里为418,300加元,埃德蒙顿321,800加元;魁北克省的大蒙特利尔348,200加元。 2005年1月-2019年1月卡尔加里各类型房屋基准价格走势  

非加拿大居民投资房地产六大注意

多年被联合国评为“世界上最适宜居住的国家”的加拿大,贷款利率比其它欧美国家低,投资风险也较小,而且房地产价格长期来看有明显上涨空间。外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产,但有几项特别规定必须注意,居外为你逐一解说。 为什么要在加拿大投资房地产? 和中国70年的产权不一样,加拿大房地产的所有权是永久性的,你可以将你的房地产一代又一代的传给子孙后代,你可以以一块钱的价格转让,同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的。 加拿大是世界上七大工业发达国家之一,曾连续四年被联合国评为“世界上最适宜居住的国家”。加拿大政治清明,社会安定,法制健全,生活幸福,在世界上的形象和平友好,投资比较安全。加拿大关于投资房地产的政策优惠,贷款利率比其它欧美国家低; 投资风险较小。作为国际性大都市,房地产价格较低,长期来看有明显上涨空间。 外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。对于以下几类人士,在加拿大买房是一明智选择: 在加拿大长期求学,其后有可能申请居留者; 拿工作签证(Working Visa)工作,其后可申请居留者; 有意移民加拿大者; 有意将来送孩子到加拿大求学者; 有意投资加拿大房地产者,等等。 鉴于以上原因,加拿大正日益成为许多海外人士投资房地产的首选。 加拿大政府对于非加拿大居民投资房地产有什么规定? 根据加拿大联邦政府«公民法» ,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。 非加拿大居民在加拿大投资房地产的各种事宜 首先,外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房,就要每月付月供款,没有银行账户,就没法支付贷款本息。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活,才可以用于支付。 其次,外国人不能在加拿大有不良信用记录。很多留学或工作的加拿大非居民,在加拿大已经学习和工作了多年,如果已经造成了不良信用记录,则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录,但不能有不良记录。因此,无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录,养成按时偿付信用卡账单,缴纳各项公用事业费的好习惯。 第三,外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款,但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证,有收入的非居民是例外,此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。 第四,外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。如果持有访问签证来加拿大,看中了房产并签署买房合同之后,签证到期了,必须离境时,能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产,需要在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行,此类银行并不多,即使同意,银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此,持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求,以及交易过程中的注意事项。 第五, 外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中,有两个重要环节需要从银行账户中支取款项,一是支付买房定金,二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者,无法在加拿大滞留至房产交收,因此需要事先做好与银行的约定,以便在需要支付款项时顺利完成交易。 第六,在出售房地产时, 非居民与居民的税务是不同的。居民如果符合有关主要居屋的条件,房屋出售时资本增值可以免税,而非居民则不能享受这一优惠条件,即必须交付资产增值税,一般在30-40%不等。   加拿大精品房源推荐  

加拿大房产权与中国房产权有何不同

国内的土地归国家所有,个人不能拥有,只能租用,一般民用住宅的土地批租年限为70年。而在加拿大,房产一般在市场交易的都是永久产权,土地的产权也可以为私人所有,这可能是两国房产权的最大不同点之一。 了解国内房地产的同胞一般都知道,中国的房屋产权实际上分为两部分。拥有某房屋的房屋所有权证与该房屋所在土地的土地使用权证即意味着拥有了该房屋的完全产权,两证缺一不可。两证分别由房地产管理局和土地管理局颁发和管理。国内的土地归国家所有,个人不能拥有,只能租用,一般民用住宅的土地批租年限为70年。 而在加拿大,房产一般在市场交易的都是永久产权,土地的产权也可以为私人所有,这可能是两国房产权的最大不同点之一。在加拿大物业产权分为以下几类: Freehold—自由产权 屋主(owner)拥有房子及地皮的产权,要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。这类物业主要包括独立房、半独立房、排屋等,当屋主对物业进行改造时,屋内部分只要满足有关建筑、消防、电力等规范要求,一般无需报请市府备案(出租房屋例外),而室外部分的搭建,改变房子的用途(如作商业用)则必须申请,得到政府有关部门的批准后方可进行。 Condominium—共管产权 住宅单位属私人所有,公用地产为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理,住户每月支付管理费。由于室外部分属管理公司,所以象换屋顶、外墙等这类工作,住户不必操心。但有一点需提醒大家,如中国人一般要在厨房安装抽油烟机,常要穿过外墙打洞,则应向管理单位申请备案,以免日后的麻烦。共管产权物业主要为柏文、镇屋等,但也可以是游艇、高尔夫球场等这类物业。 Freehold Condominium—自由共管产权 主要以镇屋、连屋为主。这类产权,屋主拥有地产的产权——整幢房子,包括外墙、屋顶、车库等,都由屋主负责,而公共设施,例如车道、康乐设施、访客停车场、附属公园等,则属共管范围。所以,屋主仍要付一定费用。这类物业,屋主可以享有较高度的自由来美化住宅,装点园艺,但也有一定限制,例如决定什么时间换屋顶或改变外墙的颜色,需先获得业主委员会的通过。 在加拿大,除了一般可以在房地产市场上自由交易的房地产以外,主要还有以下两种情况对特殊土地的使用和管理值得注意: NATIVE LANDS:为保护印地安原住民的权益及土地的使用而由政府保存下来的保留地。 RESERVED CROWN LANDS:一些CROWN LANDS TITLE会有一定的限制,比如对矿产资源的开发利用以及土地上的树木的管理。甚至某些土地的某一部分会被保留下来用做未来公路建设。在RURAL和RECREATIONAL PROPERTIES上,往往会遇见对土地及房产使用上的限制,这样一来对该PROPERTY的价值就会有直接的影响。 加拿大土地权利制度的主要内容 土地所有制:加拿大现行土地所有制为联邦公有、省公有和私人所有三种形式。联邦和省公有的土地共占国土面积的90%,私人所有的土地占国土面积的10%。但全国的城市土地、上好农田、牧场等经济效益较高的土地,基本上都被私人占有。 土地使用制:加拿大规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权及继承权,私有土地可以自由买卖,任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地,并通过对所获土地的投资开发和转移来获得超额利润。政府使用私人土地须向私人购买。联邦政府为全国办事,需要用地,有权征用省公有土地,但必须是有偿的。对于省公有土地,一般经过规划后处理给私人。处理的方式有三种:1)地所有权处理,即出卖(永久处理);2)土地使用权处理,即出租(短期处理);3)土地通行权处理,即不处理地表,而出租地下管线埋设权。   加拿大精品房源推荐  

加拿大房产税解析

在加拿大政府统一制定的财税政策下,各省及地方政府可以自主开征房地产税。但在全国范围内并没有统一的房地产税税率,这是因为加拿大房地产税是地方税种,税率由省或地方政府根据本地区财政情况制定。每年初,地方政府财政治理部门都要对本年度财政总支出作出预算,再以此减去加拿大房产交易税以外的其他收入,其差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额之比例,来测算出当年房地产税率。例如,安大略省就是由地方议会参照通货膨胀情况,分7种类别按年确定房地产税率,并规定居民房地产税适用低税率,而经营性房地产适用高税率。一般来说,商业和工业房地产的税率是居住房地产税率的2倍~3倍。在安大略省,房地产税纳税人通常一年之内交纳两次房地产税。年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50%。等到年中时,地方政府会对本年度所需要的剩余财政总支出重新进行核算,从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。每年政府都要出具详尽的关于房地产税征收的报告,并向社会公开,接受公众的监督。这些征税与服务相一致的做法,深得民心,有利于促进房地产税征管工作的良性互动和稳健发展。对一个住宅评估时,政府会将所有影响市场价值的因素都要考虑周全。以下5大要素通常占了物业价值的85%:房屋的地点、房屋的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行了重大的改建、装修和加盖。其他影响房产价值的因素包括:卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量/面积、是否有游泳池、暖气和空调的类型等。另外,交通模式、是否靠近街角、是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路、以及周边绿地面积大小等也对物业价值有一定影响。市政府会把所辖地界里所有房产估价总值作为计税基数,但所有房产不包括医院、学校和教堂。用市政府的年度财政预算除以计税基数,所得即为税率。用您的房产估价乘以该税率所得就是您所要交的房产税。举例说明:某市的房产估价总值为$10,000,000,明年的市政预算$200,000,用$200,000/$10,000,000等于0.02或者2%。假如您的房产估价为15万加元,那么您明年的房产税为$150,000x0.02等于$3,000。市政的年度财政预算实际上是由两部分组成的:市政部分和教育部分。市政部分是由该市计算出来的,而教育部分是由省政府制定的。如果您对自己收到的房产税评税通知书有异议,可以向市政房产评估公司申请进行复议。具体的联系电话、传真、邮件地址、网页等在您的房产税评税通知书的底部都已详细列明。该复议是免费的,无需支付任何费用。 加拿大精品房源推荐 

外国人可以在加拿大获得房贷吗?|居外专栏

“如果我是居住在中国的中国公民,想在加拿大通过贷款购买房屋,那么,我能够获得房屋贷款吗?” 答案:“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧,但是,作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民(永久居民)完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。” 一般地,没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士,若要想在加拿大申请房屋贷款,需要满足以下基本条件。 1、首付资金最低为35% 也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。 2、申请人的个人身份证明 申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版,必须提交正反两面的电子扫描件。 3、必须在加拿大的银行拥有银行账户 因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成,而且在购房完成后,购房者(借款人)在以后偿还房屋贷款时,必须通过加拿大的金融机构偿还贷款;所以,借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。 4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用 加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时,要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地,加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。 5、收入证明文件 借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。 6、工作证明 如果申请人的主要收入来源是工资收入,那么,申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。 7、银行账户流水清单 一般地,申请人在申请贷款时,需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构(银行)的账户过去6个月的银行流水清单。 8、申请人的信用状况记录 一般地,加拿大的金融机构在审批房屋贷款时,都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。 9、充足的偿还贷款的资金 有些银行在初步审批申请人的房贷过程中,可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。 10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求 加拿大的金融机构(银行)在审批房屋贷款时,所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款(A类房屋贷款)来说,申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%,申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说,金融机构在审批这类贷款时, 对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。 11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求 最近几年来,为了控制加拿大房地产市场的风险程度,加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时,必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后,房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者:加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。(目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%)。 以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款(或者称一级房屋贷款,或者称优质房屋贷款,英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage)的基本条件。 如果申请人并不能完全提供以上文件,例如,没有工作收入证明,或者没有工作;那么,这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。 加拿大房屋贷款的等级 一般地,在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款(A Type Mortgage)。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款(Near  A Type Mortgage)。三是次级贷款(B  Type Mortgage)。四是私人贷款(Private mortgage,  C Type Mortgage)。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中,“私人”往往等同于“个人”。在加拿大,私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。 加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款(A Type Mortgage);而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地,在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格,特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面,要求更严格。所以,正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人,仍然可以获得其他级别的房屋贷款,仍然可以购买到自己梦想中的房屋。 这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比,这些提供各类房屋贷款的金融机构,并没有自己的实体门面店,也就是说,没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。 申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢? 要申请这些金融机构的房屋贷款,必须通过持牌的房屋贷款经纪(Mortgage Agent or Broker)。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。 加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外,也联系个别“大银行”(例如,道明银行TD Bank,丰业银行 ScotiaBank)。也就是说,房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择;而且,这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照;他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。 对于那些身处在加拿大以外的外国人士,想在加拿大获得满意的房屋贷款,这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。 注意:本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜,请联系您的房屋贷款经纪。 责任编辑:Zoe Chan   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

在加拿大申请贷款的10步具体流程|居外专栏

当你了解了在加拿大有哪些金融机构(银行)可以提供房屋贷款以后,那么,又怎样获得房屋贷款呢?具体的贷款流程有哪些呢? 1. 咨询房屋贷款专家,获得房屋贷款预批(Pre Approval) 一般来说,在计划购买房屋前,购房者最好先从金融机构(银行)了解自己能够获得多少贷款,或者说,根据自己目前的财务状况,自己究竟能够负担起价值多少的房屋。根据这种原则,购房者首先应该从金融机构(银行)获得一份贷款预批(Pre Approval)。 要从金融机构(银行)获得贷款预批,首先要做的事情就是咨询有关房屋贷款专家。在此,对于计划购买房屋者,有两种选择:一是直接找各个银行来咨询房屋贷款的事宜;二是咨询房屋贷款经纪公司,寻求专业代理。 对于选择前者,贷款申请人可以逐个咨询多家银行(金融机构),然后,从中选择自己所认为的最佳方案。对于选择后者来说,贷款申请人当然也可以选择多家房屋贷款经纪公司,并从中选择自己所认为的最优贷款方案。如果选择从大银行寻求房屋贷款,申请人就需要逐个咨询至少两家银行;但是,如果计划从贷款经纪公司寻求房屋贷款,一般地,贷款经纪公司代理多家银行,从理论上来讲,可以为贷款申请人节省时间。当然,如果申请人计划寻求至少两家贷款经纪公司,这同样需要投入时间。为了获得最佳贷款方案,或者想获得最低利率,有不少人都愿意咨询多家银行或者房屋贷款经纪公司。 在加拿大,贷款经纪免费为客户进行服务。由于贷款经纪都是在经过专门训练,并通过专业考试获得执业牌照以后,才可以正式上岗;所以,这些房屋贷款经纪可以为客户提供专业服务,帮助客户免费获得适合客户具体情况的房屋贷款产品,为增进客户利益服务。 目前,由于人们了解了房屋贷款经纪这个行业,更多的人开始寻求房屋贷款经纪的帮助获得房屋贷款。 2. 提交各种材料 要获得房屋贷款的预批,一般地申请人需要向金融机构(银行)提供相关材料。这些材料一般包括: 个人的身份证件 工作证明 收入证明 工资条 报税的证明 银行交易流水 银行账单的证明等等材料。 金融机构根据申请人提供的这些材料来决定申请人可以获得多少贷款,或者说可以负担起价值多少的房屋。一般地,银行或者贷款经纪公司会通知贷款申请人这个贷款预批的结果。在银行所发放房屋贷款预批文件中,银行会通知贷款申请人可以获得房屋贷款的金额,同时也会告诉该房屋贷款的利率。但是,请注意,一般地,在银行所提供的房屋贷款预批中所提供的利率,并不是银行所给予的最后利率。这个利率标准只是一种参考利率,而且会比同期的利率高出10到20个百分点。银行只有获得了贷款申请人最后所要购买房屋的具体信息,银行才会给出最后确定的利率水平。 3. 根据贷款预批寻找满意的房屋 购房者获得银行的贷款预批以后,可以告诉自己的房产经纪寻求在该价格范围内的房屋。当获得自己满意的房产以后,购房者一般要签订房屋买卖合同(Sale and Purchase Agreement)。在该买卖合同中一般会包含一个房屋贷款的条款。意思是说,购房者在一定的时间期限内(一般是7天到10天)必须从银行获得房屋贷款的批准文件。如果购房者在这期间无法从银行获得贷款,那么,该买卖房屋的合同将作废。 4. 提交房屋买卖合同和房产信息 当购房者通过自己的房产经纪人签订了房屋购买合同以后,需要把该合同和有关该房产的具体信息的材料递交给银行,以便获得银行关于房屋贷款的最后批准。在加拿大,关于所购买房产的具体信息就是房产经纪人推介该房产时的一张介绍纸:即MLS(Multi Listing Services)所包含的信息。有些第一次在加拿大购房者认为这是非常一般的广告纸,所以,在签订了房屋买卖合同后,就把这张“广告纸”扔掉了。这实际上为后来的工作带来一些不方便之处。一般地,房产经纪都会有该信息的电子版;所以,在签订房屋买卖合同以后,请自己的房产经纪把房屋买卖合同和该房产MLS信息的电子版发给房屋贷款经纪,以便最后从银行获得最后贷款批准。 5. 工作收入和银行信息资料更新 如果从拿到银行的贷款预批到签订房屋买卖合同之间超过一个月,银行在做最后贷款审批时,一般还需要申请人提供最新的银行账单信息和申请人的工作收入信息,确保申请人的工作收入没有出现任何向差的方向变化,确保申请人有足够的购房首付资金,而且确保这些首付资金的来源合法。最后银行根据申请人所提供的有关收入证明、工作证明和银行证明,以及有关所购买房屋的具体材料,确定是否批准贷款和贷款利率水平。 6. 银行批准贷款 一般地,银行会按照房屋买卖合同所要求的获得贷款的时间期限给贷款申请人是否能够获得贷款批准的答复。如果在该期限内,银行批准了申请人的房屋贷款,那么,申请人就通知自己的房产经纪取消房屋买卖合同中关于获得房屋贷款的条件限制。也就是说,在取消该条件以后,房屋购买者将有责任履行房屋买卖合同所赋予的责任。 一般地,银行批准了申请人的房屋贷款以后,会给申请人一份房屋贷款的文件。该房屋贷款文件的英文名称为:Mortgage Commitment。请注意,一般地,银行所批准的该贷款合同是一份有许多条件设置的。这些条件设置的意思是,只有申请人满足了这些条件以后,银行才会最后发放房屋贷款。这些条件一般包括贷款人的工作证明,收入证明,银行的流水账单证明,首付资金的证明偿还某些现有债务等等。不少贷款申请人在签订该贷款合同时并没有完全注意到这些具体的条件。这些条件其实也要求,银行在最后发放房屋贷款时,还需要贷款申请人继续更新工资条,银行流水账单等材料。此时,有些读者可能会问道,在当时银行审批贷款时不是已经要了这些材料了吗?为什么在最后发放贷款前,银行还需要呢?因为银行要确保在最后发放贷款资金时,申请人的收入和债务没有恶化,银行的首付资金充足并合法。 7. 贷款合同一般包括的内容 贷款申请人在寻求房屋贷款时一般最关心两个问题:能够贷多少款和贷款的利率是多少。其实在一份房屋贷款合同中,除了这两个最重要的条件外,还包括其他条件。例如: 所获得的贷款利率是浮动还是固定 所获得的贷款是开放还是封闭 贷款合同的期限是几年 贷款的分摊期限是多少年(25年还是30年) 提前还款的条件(pre payment privilege) 贷款人可以以多大的比例增加或提前偿还贷款 罚金计算的方法 谁来收缴房产税 现有的房屋贷款是否可以和房屋信用贷款结合使用等等 在签订房屋贷款合同时,贷款人要仔细了解这些贷款条件。这些条件都是和贷款利率非常相关。如果贷款申请人获得的贷款利率低一些,那么,在这些方面的贷款条件可能就会要求严格一些。所以,贷款申请人要和贷款经纪全面沟通,确实获得适合自己的房屋贷他条件在内)才是最好的房屋贷款产品。 8. 向银行返回所签订的贷款合同,并提供律师的有关信息和更新有关个人收入信息 申请人在贷款合同签字以后并将该贷款合同返还给银行。随所返还的贷款合同,申请人还要向银行提供为完成该房屋交易的代理律师的有关联系信息:包括电话,电子信箱和办公地址等。银行最后批准房屋贷款以后,会将有关房屋贷款的文件交由律师处理。也就是说,在最后的交易过程中,购房者的律师就该房产和与该房产的相关贷款从法律名义上登机在购房者的名下。这就完成了从法律意义上的房产交易。在获得银行最后审批房屋贷款并发放贷款资金前,贷款申请人必须满足贷款合同所要求的各种条件。例如,要提供贷款申请人最新的银行信息和工资条等文件。 9. 房屋交割前房屋贷款人应该特别注意 有许多人认为在返还了所签订的贷款合同以后,就万事大吉了,只等着银行放款就可以了。其实,在加拿大获得房屋贷款的过程中,事情远没有这么简单。因为银行答应把钱借给购房者,在银行通知房产交易律师进行最后交易登记前,银行有权利在任何时候取消已经答应的贷款。那么,这时就会有人问,银行不是已经发放了贷款合同了吗?已经批准了房屋贷款了吗?但是,要记住,在已经批准的贷款合同中,银行设置了不少限制条件的。在这期间,只要在合同中的这些条件有可能被破坏,那么,银行可以随时取消所批准的贷款合同。因为银行现在所批准的房屋贷款是依据申请人现有的债务水平和收入水平所确定的。如果这些基本条件发生变化,那么,银行就立即会取消所批准的贷款合同。因此,在最后获得银行的房屋贷款批准以后,和在银行最后发放房屋贷款之前,购房者(贷款申请人)切记不要做可能改变自己目前的债务水平和收入水平的事情。例如,不要继续借债购买汽车或船艇等大的物件,同时,也尽量不要更换自己的工作。这两种事情都会导致申请人目前的债务和收入水平发生变化;这将会导致银行取消目前已经批准的房屋贷款。 10. 与律师会面,签署各种文件 银行“最后”(这次确实是“最后”)批准房屋贷款,并决定发放房屋贷款以后,就会通知购房者的代理律师,并将相关贷款的文件转递给该代理律师。该律师将完成所有法律文件,包括登记注册借款人的房屋贷款。律师会通知购房者来签署各种有关房屋贷款和购房的法律文件。签署该文件后,购房者会从律师处拿到房屋的钥匙。这笔房屋购买交易也就标志完成。 以上是在加拿大为购买房屋获得房屋贷款的基本流程。了解这些基本流程,可以使房屋贷款申请人知道自己目前处于申请贷款的那一阶段,并懂得在该阶段应该注意哪些问题。只有这样,才能确保贷款申请人能够顺利获得适合自己具体情形的房屋贷款。 (本文仅作为一般的信息介绍,并不作为任何经济决策的依据。关于申请房屋贷款的详细信息和建议,请联系您的房屋贷款经纪,并获得专业服务。房屋贷款经纪,一般为客户免费咨询服务。) 责任编辑:Zoe Chan   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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