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澳洲今后要向外国房产投资者说“不”了吗?

居外解析“加强澳洲外国投资纲要”对买房者的影响 3月20日,是《加强澳洲外国投资纲要》(Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework)公众征询的截止日。自2月25日,该草案提出以来,关于澳大利亚政府拟严格限制外国人购房的消息成为热点话题。无论是欲对外国置业者加收最高1,500澳元的申请费,还是采取措施打击违规购房者,都引发了全球舆论关注。更有人质疑,澳大利亚政府此举主要针对中国购房者,意在打压其置业行为。居外为你分析政改的前因后果,以及解读最新政策的细节。    一、 为什么澳洲会推出收紧外国人在购买房产的新规定 ?   1、 外资涌入,澳洲房价被炒到逆天高,本地民众买房难  最近几年,澳洲房价飙涨,悉尼和墨尔本等一线城市更加是涨价先锋。低息政策让房价疯狂,外国投资者入市炒楼也被认为是催高楼价的主要原因之一,尤其是来自中国大陆的投资者。房价飙涨导致本地居民抱怨买房难如登天,限制外国人购房是为了遏制澳洲房价上涨,以及响应公众对于买房难的关切。【阅读原文】  延伸阅读: 房价疯涨无休止 澳洲拟对中国购房者开征新税 澳洲人恼了!6万人联名请愿限制外国人在澳洲购房 澳洲租房容易买房难 澳洲房价你高攀得起吗?悉尼房价全球第三贵   2、 澳洲外资审委会(FIRB)失职,以致外国购房者“有机可乘”  允许外国投资者购买新房,但限制其购买二手房本就是澳大利亚的法律规定。长期以来,这项政策没有得到严格执行,导致违规购房的现象越来越多。澳政府此举是为了完善既定政策,更好地落实针对外国置业者的限制措施,以缓解本国人面临的房价高涨无力购房的问题。【阅读原文】   3、 新州大选,住房政策方针成拉票武器  2015年新州大选将于3月28日正式举行。本次新州参选党派除自由党和工党两大政坛主角外,还有许多其他党派也都参与竞选。澳大利亚广播公司(ABC)日前对9382名选民进行的投票在线调查中显示,选民所关注的议题中排首位的是经济,其次是国有资产的私有化问题,生活成本、教育、环境等。房产在大悉尼将继续存在高需求,两大党为争取选票均承诺帮助人民实现拥有居所的梦想。   二、澳洲海外人士购房新政的主要规定    1、提高海外买家在澳洲买房收费标准     2、 明确处罚措施,加强执法力度  据2月26日澳洲政府公布的外国投资监管框架讨论文件,澳联邦政府有意将外国违规投资澳洲房地产处罚条例延伸至企业、商业地产、农业等投资领域,加强相关领域执法力度,令外国人在澳未经许可非法投资将面临更加严格的刑事处罚和民事罚款。目前针对外资违规购房的刑事处罚为合8.5万澳元或2年监禁,也可两项并罚。同时,澳政府严禁违规投资者从非法房产中牟利,一经发现,将处以不同程度处罚。【阅读原文】  本次澳洲房产紧缩政策的相关处罚措施的规定如下:     延伸阅读: 打房开铡!澳洲政府勒令恒大限时出售悉尼亿元豪宅   3、 新增连带责任,严惩协助违规购房的第三方  协助外国人购房的第三方,如移民中介、房产中介等也将受到惩戒,最高民事处罚为个人42,500元,企业罚金可高达5倍。另外,明知违法仍协助外国人买房者涉嫌刑事违法,最高罚款85,000元,和/或两年监禁。【阅读原文】    4、 修改对农业土地买卖的审批  从3月1日起,外国人在澳购买农地超过1500万元的交易将要接受外国投资审查委员会的审查。此前的审查起点是2.52亿。此外,税务局将从7月1日开始收集关于所有农地新外国投资的信息,不论交易价值。【阅读原文】   三、 新政对澳洲房市的海外买家会产生什么样的影响?    1、严格执法 为保障澳洲购房者带来一个“公平的竞争环境”  澳洲联邦政府对房地产外资紧缩审查,目的是只有在公平公正的基础上进行投资,才能保障海外置业者的利益。艾伯特总理也对新机制表现出极大的信心:“缩紧政策不是将海外资金拦在外面,而是引导他们正确对我们的产业进行投资。”【阅读原文】    2、申请费不足以阻挡海外买家 对买家几乎没有影响  根据新出台的意见稿,FIRB将根据房产总价,对海外买家在澳洲买房征收申请费,5000澳元起。然而,房地产业界普遍认为,外资购房申请费或许只是“毛毛雨”,海外投资人不会因此“望而却步”。 【阅读原文】  延伸阅读:  澳大利亚房市“重磅”措施不会浇灭中国买家热情 澳洲房产界为何欢迎海外投资审查紧缩?   3、处罚措施仍未确定 最终影响幅度仍有待观察  关于违规购房的惩罚力度加强,监管网络扩展至移民中介、房地产服务行业及房地开发商或许才是关键所在。澳联邦政府“动真章”的态度不言自明,最终讨论文件中哪些部分将通过并实施,又将给澳洲房地产投资性购房活动、中资地产商的“圈地”行为产生多大的限制性影响,这一切都还是未知数,有待进一步观察。   延伸阅读: 澳媒质疑加強外资审委“抓错了痒处”  澳大利亚主流媒体指出,目前仍缺乏可信的证据证明海外买家推高了澳洲房价,强调房源紧张才是澳洲各大城市高房价的源头,甚至质疑对海外购房者加税无助于解决问题。【阅读原文】    四、居外专业解读“新政” 让你更理性了解澳洲房市   居外是全球最大,最具权威性的海外房产中文平台,外媒自去年下半年便就澳洲房产投资政策变动多番采访居外的两位联合创始人的专业意见。综合起来,居外网对此的观点如下: 中国买家不是澳洲房价飞涨的“元凶”,更为澳洲房地产市场带来了巨大利益。【阅读原文】   1,500澳元“出价费” 实属无理,或令海外买家转向其它国家投资房产。【阅读原文】   澳洲联邦政府对住宅地产投资的执法活动的加大,并不意味着对外国企业投资的开放态度有任何巨大变化。【阅读原文】   澳洲房地产市场面临着许多逆风,但居外作出的分析表明,今年澳洲房市的海外投资将比去年增长15%至20%。【阅读原文】   居外预料,从2015年7月澳洲高端投资者签证(PIV)签证推出后,澳洲地产市场将会更加火热。中国已经是澳大利亚房地产最近几年的主要海外投资来源,但2015年这一需求可能进一步上涨20%。【阅读原文】    

美国房产中介佣金怎么收?

对于国内投资者来说,要投资美国美国房产,不可避免会跟美国房产中介打交道,因此了解美国房产中介的运作情况,美国房产中介佣金的收费情况就很有必要。居外网下面为大家简要介绍美国房产中介的相关情况。   美国房产中介的重要性   与国内房产以新楼盘为主的情况不同,美国新楼所占的比例很小,美国新房交易量只占到总交易量的15%,剩下的都是二手房交易。这就意味着,在美国进行房产投资、交易,基本要通过美国的房产中介来进行。   此外,美国房产的相关规章制度有所不同,而且存在语言及沟通障碍,因此把房产交易的各类事宜交给专业的房产中介不失为一个简单、省心的办法。   美国房产中介需执照上岗   美国的房产中介从业人员实行考试发牌制度,所有从业的经纪人和法人都需要取得房地产经纪牌照(License)后,才能从事经营活动。这类取得执照的经纪人称之为执照地产经纪人(Licensed Real Agent)。没有执照营业可是非法的,后果很严重。不过,这套美国房产中介这套执照上岗制度已成功运行多年,有效确保了房产行业从业人员的素质。   此外,房产经纪人在美国也算一个较为体面的职位。有数据表明,90%的房产经纪人都有大学学历,而且45%的人还拥有学士学位,20%的更有私人助理。在美国房产市场较为景气的年份,房产经纪人的收入也颇为可观。据2004年的数据,参与销售工作的店主年收入搞到9万美元。随着工作年限、经验的积累,美国房产经纪人的收入也水涨船高,从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等的还要高。   美国房产中介佣金比例  最初,美国房产中介的佣金比例是由美国政府来规定的,但后来发现这样的做法反而会限制经纪公司向顾客提供更多服务,所以就放开了限制。经过多年实践,目前美国的房产中介形成了现在的基本规则——收取房价的6%作为佣金。   不过6%的标准会根据销售房产的类型而有不同,各个洲也有所区别,全由市场调节决定。通常,独栋独立住宅的佣金率为3%-8%;大型商业地产所收取的佣金费则较低,为3%—6%;至于为开发的土地,则高达6%-10%。通常,在经纪人完成经纪业务后,房地产机构收取佣金,经纪人可得到佣金的50%—90%,具体比例由双方共同协议确定。  与国内的情况一样,房地产在美国经济中占有重要地位,因此美国房产中介在以二手房为主的美国房产市场中占有重要地位。不同的是,相对于国内房产中介市场的无序、混乱状态,美国房产中介已经过多年发展,已形成一整套成熟、正规的行业体系,因此大家在投资美国房产时,大可放心地交付给美国房产经纪人处理。    

英国房产税费

英国购房流程 | 英国房贷流程   美国 | 澳洲 | 加拿大 英国房产税 相关阅读:居外课堂:五大海外热门国家买房税费大PK  

2017-18澳洲投资移民188A政策及申请条件详解 | 澳洲

澳洲投资移民188A签证是澳洲188商业移民签证的一个分类,适用于具备商业技能,想在澳洲创办、开发或管理一家新的或现有企业的申请人。澳洲投资移民188A签证对申请人所持有的资产要求不高,申请人需要满足澳大利亚商业移民打分并且获得州政府提名。申请人获签后,去澳洲做2年生意,并参与日常管理工作,2年之后即可申请转为澳洲商业创新和投资888永居签证。 一、澳洲投资移民188A的政策 澳洲投资移民188A签证(the Business Innovation stream),是澳洲商业移民188签证五大类别之一,主要面向四种类型的申请人:企业的法人、股东、承包者、高级管理人员。澳洲投资移民188A签证是一个为期四年的临时签证,也是获得澳洲商业创新和投资888永居签证的第一步。申请人获签后,可在澳洲创业和经商,申请人的配偶和23周岁以下的子女可共同移民澳大利亚。 二、澳洲投资移民188A的项目优势 1. 可在澳洲创办一家新公司或开发现有业务和/或在澳洲进行投资; 2. 进行澳大利亚州或领地政府指定的投资或在澳洲进行或维持相符的投资; 3. 可在签证有效期内自由来往澳洲; 4. 可携带家人一起前往澳洲,包括配偶和子女; 5. 家人可在澳洲合法学习和工作; 6. 满足条件可申请澳洲商业创新与投资888类永居签证。 三、澳洲188A的申请条件 1. 年龄小于55周岁或通过州政府年龄豁免; 2. 商业移民意向打分EOI达到65分以上(打分表见下图); 3. 过去4个财年内至少有2个财年,企业年营业额超过50万澳币; 4. 拥有提名主营业务至少一定股份: (1)年营业额在40万澳币以下的企业,申请人需持有51%以上股份; (2)年营业额在40万澳币以上的企业,申请人需持有30%以上股份; (3)对于上市企业,申请人需持有10%的股份; 4. 有成功的经商管理背景,并且参与日常管理; 5. 具有在澳洲经营企业,管理企业的真实意图; 6. 被提名商业是对外提供专业、技术或交易服务的生意类型,和综合管理生意相比,申请人需要花费不超过50%的时间在提供这些服务上; 7. 申请人及其配偶名下商业及个人净资产至少80万澳币,且资产是合法所得,可以在签证审批的2年时间内合法转移到澳洲; 8. 申请人及其配偶没有参与非法的商业或投资活动。 四、澳洲投资移民188A的项目流程 1. 递交商业移民意向EOI; 2. 获得州担保; 3. 收到EOI邀请; 4. 完成资产审计; 5. 递交申请材料; 6. 获得面试或者免面试通知、补料; 7. 体检; 8. 获批澳洲188A签证。 五、澳洲投资移民188A的经商方式 澳洲投资移民188A签证是转澳洲商业创新和投资888永居签证的第一步,申请人需要在获签后,去澳洲做2年生意,并参与日常管理工作。因此,选择经商类别对申请人转澳洲永居身份至关重要。下面整理了中国人移民澳洲主要选择的五类经商类别,仅供参考。 1. 小超市 小超市是澳洲人生活中不可缺少的店铺,多位于居民区附近,很受居民和过路司机的喜爱。营业规模大小不一,有投资三五万澳元的,也有投资四五十万澳元的。营业时间从早上7点开始至晚上7点结束,几乎所有的店都是一周7天营业。小超市经营种类繁多,从牛奶、面包、饮料、冰淇淋、糖果、香菸到报纸都有。 2. 中餐厅 中餐厅消费水准不算太低,吃一次至少要9澳元,而原料成本不算太高,所以从利润率上讲是不错的店铺。营业时间一般从中午11点到晚8或9点,每周6天或7天。中餐厅的面店投资规模大多在十几万澳元。需要注意的是,中餐厅的雇员费用问题,在澳洲请一个全职炒锅师傅周薪最少需要800澳元。 3. 鱼薯店 鱼薯是澳洲传统食品,此类店不论区域分布极广,到处都能见到。鱼薯店消费起点很低,两三澳元可以买一包薯条,也可以花十几澳元奢侈地吃一餐,所以在澳洲拥有大量的客户群。营业时间从早11点至晚8点或9点,一般每周6天。该类店投资规模从十几万到四五十万澳元。 4. 咖啡店(无经验者需谨慎) 咖啡店大多分布在闹市区、购物中心、校园等,毛利较高,但房租、人工、杂费支出所占比例会影响纯利,对于没有相关经验的投资者会相对困难。生意很多从早7点做到下午5点收工,有一些店每周开五天半。 5. 红酒贸易(无经验者需谨慎) 澳大利亚是新世界产酒国的重要代表,在世界葡萄酒产业中占据极其重要的地位。相对开小店等生意,此类生意非常考验人对红酒专业的鉴识能力。从对葡萄酒知识的基本认识瞭解、进货渠道,再到销售市场网络的每一个环节步骤,都是经营红酒贸易的制胜关键。投资者可以拜访一下澳大利亚出口贸易委员会,获得有关红酒出口方面的信息。此外,可以去参观拜访维州、新南威尔士州等各大产区,瞭解葡萄种植和葡萄酒酿造技术。 澳洲投资移民188A签证的持有者可以申请延期一次,签证有效期可额外延长2年,因而签证的有效期最高可达6年。   来源:澳臻 责任编辑:Shelly Du

投资澳洲房产,如何获取最大的投资回报?

 Part 1 澳洲房产投资回报率 一、澳洲房产投资回报率之计算方式 房产投资的回报率,是衡量房产是否值得投资的重要参考依据,一般有以下三种计算方式 >>>详细:  1、  收益模式计算方式 投资回报率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款) 2、  投资回报率计算方式 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价 3、  投资回收时间计算方式 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)*12   二、决定房产投资潜力的4大因素 ▶ 人口增长潜力 一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用,因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。>>>详细 ▶  区域开发潜力 房地产发展固然需要一定的人口规模,但是过于成熟的地区,由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺,也会对房地产的发展产生制约。>>>详细 ▶  教育出口潜力 留学生的存在,也是构成房地产投资回报的一个重要组成,因此,某一地区的教育出口潜力,也对房地产的繁荣提供了条件。>>>详细 ▶  价格增长潜力 澳大利亚房产发展的长期优势,还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看(1960年代澳洲房价均价为8千澳元,2010年澳洲房价均价为56万澳元),基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。>>>详细   Part 2 如何将自己的澳洲房产出租及相关费用 一、3种出租方式 ▶ 开发商承诺包租 很多国外开发商为了促进销售业绩,会承诺包租服务。回报率一般在5%左右。 ▶  委托租赁公司(房产管理公司) 如果开发商不承诺包租,业主可以委托澳洲专业的租赁公司。别墅回报率一般在4%。 ▶  业主自行出租 业主可能会有朋友、亲戚想要租房,或是自己寻找到一位合适的房客。租金回报一般在6%左右,但必须人在澳洲亲自打理。   二、业主出租房屋的流程: step.1  评估物业,业主提供物业的位置、房型,发展商,正确地址,租赁公司需要了解是否在其的管理范围之内。 step.2  评估通过后,与业主签订委托物业出租管理协议。 step.3  澳洲租房机构会为业主寻找租客。 step.4  与租客签订澳洲租房协议。 step.5   收取每月租金。   三、房屋出租相关费用 佣金标准 据了解,一般房屋管理公司的佣金为租金的5%~10%。主要还是根据业主的房型与最终和管理公司协商的价格而定。 房屋出租管理费用 委托房屋托管公司的佣金一般为租金的5%~10%(任何房型)。 注:在澳洲房屋出租与管理是连在一起收费的。   澳洲房屋出租:自寻租客,省钱;委托经纪,省事 当顺利交房后,买家要考虑的下一步就是如何将物业出租,为自己带来利润,同时也可以抵偿部分的贷款利息。那么作为准房东,买家们要注意些什么问题呢?首先,买家需要考虑,是自己寻找租客管理物业还是委任专业的地产经纪代为管理。>>>详细 杨泱律师专栏全集: 律师杨泱解析澳洲房产投资       part 3  如何在澳洲为租金收入纳税? 一、澳洲税法有关居民与非居民的的界定 澳洲税法界定的居民,与其公民身份、国籍等没有关系。也就是说,具有永久居民身份或公民身份的个人并不一定会被认为澳洲税法所界定的居民;不具备永久居留权或公民身份的个人也不代表因此而没有被认定为纳税义务人的可能。 澳洲税法所界定的居民符合以下条件之一:>>>详细 ▶ 纳税人在澳洲境内定居 ▶ 一个纳税年度中在澳洲居留183天以上 ▶ 参与澳洲的老年金计划 二、如何在澳洲纳税 澳洲财务年度是从每年7月1日至次年6月30日,个人在该财务年度所得若超过个人免税额,便需申报个人所得。 在澳洲纳税,可以DIY,也可以找专业人士。DIY的申报截止日期与找别人申报的截止日期不同。申报之后会有两种结果,包括补税或退税。>>>详细   三、租金收入如何征收个人所得税 一旦成功出租房屋之后,业主就必须缴纳澳大利亚房产交易税个人所得税。税额缴纳比率请参照以下表格。>>>详细 澳大利亚税务居民 非税务居民     本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。  

美国买房过程常见英文术语 | 美国

美国房产与中国房产有所不同,所以在买房时可能会碰到一些专业名词或者英文所写让人一头雾水,例如townhouse,难道是“小镇房子”?其实不然,本义为:连体别墅(一般带有车库)。下面我们一起看看在美国买房时可能见到的英文术语吧! >>>美国置业百科:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费 一、各类房子及设施  real estate property:房地产 house:房子 foreclosure:法拍屋的产生与终结过程(请参考我的上一篇文章) shortsale :亏本出售的法拍屋(屋主是卖房人,但卖价由银行或债权人决定) bank owned(REO):银行持有的法拍屋 single family residence (SFR):独立别墅 townhouse :连体别墅(一般带有车库) condominiums:公寓房 (常简写为condo,一般提供车位) garage:车库 attached :连体的(attached garage:与房子连接的车库) detached :分开的,独立的 bedroom :房间,卧室 bathroom :卫生间 kitchen:厨房 kitchen appliances:厨房设备:主要有以下7种,包含在房价里的设备 1)cabinets:橱柜 2)oven:烤炉 3)dishwasher:洗碗机 4)stove:炉灶 5)microwave:微波炉 6)exhaust fan:抽油烟机 7)garbage disposer:垃圾搅拌处理机 pool & spa:游泳及冲浪式热水浴池  frontyard :前院 backyard:后院:位置 view:有风景,看得远(的房子)如:mountain view:山景;ocean view:海景; no view:没风景,看不远。 lot size :占地尺寸(包括前后院)SqFt(square footage):平方英尺 - 房屋居住净面积(不含车库)注:1平方米=10.76平方英尺,粗略的算法可用10来算:一栋2000平方英尺的房子就相当于200平方米。  二、房产交易中的职业及机构名称:  buyer:买房人,买方 seller:卖房人,卖方  real estate agent :房地产经纪人/代理人(不一定是美国地产协会会员) Realtor:房地产经纪人(同时也是美国房地产协会会员)real estate consultant(房地产经纪人,专家顾问)listing agent:卖房经纪人 buyer's agent :买房经纪人 lender:贷款行 loan broker:贷款代理人(或公司) escrow officer:过户公证人员 escrow company :过户公证公司  title company:产权公司 home inspector :房屋检查专家 appraiser:估价师  三、买房过程中的常见术语(按买房先后次序排列):  MLS(multiple listing service):上市房地产综合信息服务网 (这是各个房地产协会会员专用的上市房地产信息交流平台) listing :挂牌上市房屋 search criteria:搜房条件/标准open house: 向众人开放的上市屋caravan:成群结队的人一起看房 make offer:报价 purchase agreement:购房协议书(在报价时填写并签署,加州有十几页的条款) counter offer;还价 addendum:附加条款 deposit:押金(报价时支付的诚意金,一般是牌价的3%) down payment:首付 interest rate:利率 loan amount :贷款额 all cash offer:全现金购买报价 30 years amortization:30年分期付款 purchase price:购买价   offer accepted:购买协议被接受(协议接受价) open escrow :进入过户过程/环节 cancel escrow:取消合约(终止转户过程) contingency:附带条件:包括以下三个: 1)loan contingency:贷款附带条件,但现金购买则不需要; 2)appraisal contingency:估价附带条件; 3)home inspection contingency:房屋检查附带条件    注:一般来说买方在进入转户过程以后有17天的时间来remove all contingencies(取消所有附带条件),也就是说如果在17天之内,贷不到款,或专家估价不到位,或房屋检查后不满意,买方都可以取消合约,拿回定金。 disclosure:告白书 —交易之前,卖方必须让买方知道有关房屋的所有存在或曾经存在过的问题。否则很容易引起法律官司。 how to hold title:(决定)产权的持有方式(有以下四种:)         1)joint tenancy:联合持有财产权(可为任何人数,也是美国夫妻之间最常用的一种持有方式) 2)tenancy in common:共同持有财产权(可为任何人数) 3)community property:夫妻共有财产权(仅限于夫妻) 4)community property with right of survivorship:可由配偶继承的夫妻共有财产权(仅限于夫妻)title insurance:产权保险 preliminary title report:产权认证初步报告 home inspection;检查房屋 termite inspection:白蚁害虫检查 termite repair:白蚁害虫处理 home warranty:房屋保修保险(这是买方理应要求卖方购买的一年期房屋维修保险) HOA(home owners association):社区管理费 Mello Roos:特殊附加税 property tax:房地产税 home owners insurance:屋主保险费  loan document:贷款材料(指有关合同、法律文件等)close escrow:结束转户过程(转户过程一般为30-45天,现金买卖可缩短)record:存档备案(指在政府机关登记备案而成为真正的屋主)   来源:touzivegas.com 排版:Shelly Du

美国房产税是怎样征收的

在我们上一篇关于美国税的文章《美国房产税是多少》中,大家了解了何为美国房产税,下面就为大家介绍美国房产税是怎样征收的。由于各州房产税政策有所差别,因此,就用一些通用的征收原则来解答美国房产税是怎样征收的这个问题。   美国房产税是怎样征收的之征收方  美国房产税主要用于市政、县郡、学区、大学及其政府机构。因此,在美国有权征收房产税的政府机构包括郡政府、市政府、学区,所以我们通常说的房产税就是郡税、城市化税,和学区税这三项总和。   美国房产税是怎样征收的之税率  房产税的征收包括两大要素:税率和房产估价。税率由各州政府自行确定,各州税率并不一致,通常经济发达地区的税率较低,而欠发达地区较贵,一般为0.8-3%。   美国房产税是怎样征收的之房产估价  房产估价是征收房产税的基础。美国各街道、社区都设有一个房屋估价组织,进行相关估价工作。在房产市场稳定时期,估价一般按购房时的房价确定,房价越贵,房产税越高。而随着房屋状况的变化,如年久失修、扩建或改建,房产价值也随之而变动,房产估价自然相应变化。这时业主可提出申诉,增减房产值。   美国房产税是怎样征收的之征收周期  按照美国法律规定,房产税属于财产税,因此每年都要缴纳,一般分上、下半年两次缴纳。   美国房产税是怎样征收的之用途  房产税的使用有着明确的用途,一般而言,主要用于当地学校教育、图书馆,公共设施(如本地街道绿化) 的建设和维护,本地公务人员(如消防员、警察)的管理开支。所以,房价较高的地区,对应的房产税也更高,也就有更充裕的资金来维护当地的环境、卫生和治安秩序。   美国房产税是怎样征收的之特别规定  在美国,房产税和拥有房产的相关费用可以抵扣州所得税扣税项目。比如业主的年收入为4万美元,每年缴纳的房产税为1万元,那么业主的所得税税基就为3万元(4万-1万)。这样的规定交合理地降低了纳税人的综合税赋。具体的抵扣税细则,各州的规定不一。   以上关于美国房产税是怎样征收的介绍是较通用的法规,由于美国各州相关的政策法规都不一致,因此,具体的纳税细则大家还需了解各州的规定。居外网最近推出的“美国房产税是多少”,和本篇“美国房产税是怎样征收的”,解答了大家关于美国房产税的问题。我们还将推出交易税的相关介绍,欢迎大家点击了解。      

美国税收制度都有怎样的规定?

税收是美国支撑提供财政经费来源,维持经济正常运转必不可少的重要组成部分之一,其在美国国内生产总值中所占比率因美国经济兴衰、战争的爆发、政府的更迭以及立法的修改而波动。二十世纪六十年代以来,联邦税收在国内生产总值中所占比率平均为18.2%,其中,2000财政年度全部税收在国内生产总值中所占比例为20.8%,是二战以来所占比例最高的年份。而由于受经济衰退和政策影响(如减税),2004财年,该比例降至16.5%的历史低点。  经过上百年的不断修改和更新,美国的税收制度可谓是非常完善。总体而言,美国的税可分为以下几类,联邦税、州税和地方税;从税种看,有个人收入所得税、公司收入所得税、社会安全福利保障税和健康医疗税、销售税、财产税、地产税、遗产税、礼品税、消费税等;从税率看又分为单一税率、累进税率和递减率税;在税收的计量上有可分为从量税和从价税。以下简要介绍美国有关的税。  联邦税(Federal Tax)  联邦税顾名思义就是由联邦政府征收的税负。联邦收入所得税主要用于支付国防开支项目、外交事务开支、执法费用,以及支付国债利息等。在各种联邦税中,收入所得税占主要地位。主要是个人收入所得税和社会安全福利保障税,其次是公司收入所得税。联邦遗产税、礼品税和货物消费税在联邦财政总收入中所占比例则很小。以2004年为例,在联邦总税收中,个人收入所得税所占比例为43%,社会安全福利保障税为39%,公司收入所得税为10%,货物消费税 为4%,其余的4%为遗产税、礼品税和其他税收。  个人收入所得税(Individual Income Tax)  个人收入所得税又称个税,是联邦政府税收的主要来源。个税的征收原则是“挣钱就需缴税”(pay-as-you-earn)。个人收入所得税的缴付方式主要有四种:夫妻联合报税、夫妻分别报税、以家庭户主形式报税和单身个人报税。个人收入主要包括工资、年薪、小费、利息和股息收入、租金、特许使用费、信托、博采、赌博、遗产、年金、赡养费收入、投资收入和商业经营收入等。个人收入所得税采用累进税率制,税率按收入的不同分为10%、15%、25%、28%、33%和35%多个税级档次。  公司收入所得税(Corporate Income Taxes)  公司收入所得税又称公司税,是联邦政府继个税和社会安全福利保障税之后的第三大联邦税进项。该税采用累进税率制,税率分别为15%、25%、34%和35%。  各州为扩大就业水平,增加财政收入,均推出针对公司实体的投资鼓励政策,具体体现在税收的优惠措施上。一般而言,各州的经济发展促进部门欢迎无污染或较少污染、投资金额大、科技含量高、能够为当地提供就业机会和带动一方经济发展的公司实体在营业税、收入所得税、原材料购置税等方面会给以较大优惠的免抵扣额度。以佐治亚州为例,该州按宏观经济发展规划将该州划分为四类地区,第一类为最不发达地区,因而出台的鼓励措施也最优惠,该州规定,投资于制造业、通讯业、仓储分销业、研发、信息处理(如数据、信息、软件等)和旅游业的公司,所提供的每一个工作职位5年内每年可抵免750-4000美元的公司所得税。如投资于港口设施的项目可使进出于佐治亚州境内港口的运输吞吐两大幅增加,则每个工作岗位可再抵免1250美元。如投资于制造业或通讯领域,营业三年以上,且投资金额超过5万美元以上,可申请投资税收优惠,比例为投资金额的1-5%,用于抵免当年应缴的公司所得税,如投资于可回收利用设备、污染控制设备或军品转民品的生产企业,可享受3-8%的税收抵免。如投资方将公司总部或分公司设于该州,,投资项目创造至少50个工作岗位,投资金额超过100万美元,且支付给当地雇员的工资超过当地平均工资水平,则可享受设立公司总部税收优惠。如国支付给员工的工资超过当地平均工资水平的两倍,则每个岗位每年可抵免5000美元当年该公司的公司所得税。该优惠期为5年。公司用于对所雇佣员工的部分再培训费用可用于抵免当年该公司的公司所得税。另外,公司为雇员购买、建造合格的儿童看护设施和场地所支出的费用也可用于抵免公司所得税。  社会安全福利保障和老年保健医疗税(Social Security and Medicare Tax)  社会安全福利保障和老年保健医疗税又称社安税或联邦保险捐助法税。该税收入主要用于为退休工人和残疾工人及其抚养人提供福利。社会安全福利保障和老年保健医疗税占纳税人薪资收入的15.3%,由雇主和雇员各承担百分之五十,即7.65%,其中社会安全福利保障税占6.2%,老年保健医疗税占1.45%。根据美国税法,2005年社会安全福利保障税的征收适用于纳税人最先收入的90,000美元薪资,也就是说,超过该金额(90,000美元)的薪资部分免征社会安全福利保障税,但老年保健医疗税则适用于纳税人所有的薪资收入部分。社安税在发放工资或佣金时由雇主代扣。  遗产税和礼品税(Estate and gift Tax)  联邦遗产税适用于公民死亡时财产的转移。遗产税有别于继承税(Inheritance Tax)的主要区别在于遗产税的征收对象是遗产,而继承税的征收对象是即承人。遗产税税率根据遗产价值的大小从18%至48%不等。与联邦遗产税项配套的是联邦礼品税,开征该税的目的主要是为防止个人在生前以礼品赠送的名义将遗产转移给后人。根据税法,已婚夫妇每人每年可赠送给每一位子女11,000美元的免税礼品,超过部分则须交纳礼品税。由于遗产可以不受限制地转移给尚健在的配偶,或可以扣除遗产管理费用后将遗产转移给慈善机构等,因此遗产税和礼品税在联邦税收体制中所占比例很小,2004财政年度中其在联邦税收总值中的比例仅为1.3%。  货物税(消费税)(Excise Taxes)  货物税是消费税的一种形式,它是为消费某些特定货物和服务,而不是对收入,而征收的税。消费税属于联邦税,2004财政年度,联邦消费税收入约占联邦总税收的3.7%,占国内生产总值的0.6%。其中燃油税是联邦货物消费税项下最大的税种,约占该税的30.4%,其它消费税包括国内民航旅客税、烈性酒、葡萄酒、啤酒、香烟和电话服务费等。征收消费税的目的有些是为了增加收入,减少赤字,或用于高速公路的建设和道路空气污染的预防和治理。如电话服务费和燃油或用于高速公路的建设和道路空气污染的预防和治理。税,有些则是反映使用该纳税产品对社会形成污染的一种成本,如香烟消费税,还有些则是对进口商品征税,以确保国内同类商品市场不受影响。大多数联邦消费税收入通过信托基金形式用于不同的方面,最大的基金为高速公路信托基金。由于消费税税率对不同收入的消费者是一致的,低收入群体的纳税水平要相对高于高收入群体,因此该税采用递减税制。该税属于联邦税,  州税及地方税(State and Local Taxes)  美国的联邦税和州税是两个不同的概念。纳税人在报税时,需填写不同的表格。美国各州和地方的税收主要来自交易税(如按从量税或从价税征收的销售税)、收入所得税和财产税。涉及普通公民的税种主要是收入所得税、交易税、房地产税和汽车燃油税。  各州可根据本州立法机构制定的有关法律和经济发展水平和税收来源的充裕程度等设立不同的税种和相关税率。生活水平较高的州如美国东北地区州的总体税率水平要高于南部的州,而有些州,如阿拉斯加州,由于有丰富的石油资源和充裕的税源,因此该州不但没有州销售税和收入所得税,该州居民在交税后还可以获得部分税收返还的优惠待遇。有些州免征食品、药物的销售税,佛罗里达州免征个人收入所得税,内华达、南达科他、得克萨斯、华盛顿和怀俄明等州则免征个人和公司收入所得税,但可能会征收特许权税或使用税,还有些州规定纳税人可以用所交的某些州税抵扣相同的联邦税。  根据美国税收基金会最新估计,2005年美国50个州和哥伦比亚特区的州税和地方税的平均税率负担为10.10%。该基金会基于家庭收入中主要税收之和而算出的2003年各州税率排序资料显示,美国税赋最高的5个州是缅因州、华盛顿特区、纽约州、夏威夷和罗得岛,税率分别为13.0%、12.2%、12.0%、11.5%和11.4%,而阿拉斯加、新罕布什、特拉华、田纳西和阿拉巴马州的税赋最低,分别为6.4%、7.4%、8.0%、8.3%和8.7%  应税收入的免、抵、扣  税收的免抵扣指的是纳税人在填写年度纳税申报表时,可以依据有关规定将某些开支从其年度应税毛收入中扣除,以形成经调整的应税总收入,再以此为基础进行纳税。每个纳税人的免抵扣金额视其年收入水平和开支性质而各不相同。一般而言,家庭住房按揭、慈善捐赠、业务开支、被抚养人的数量,以及教育费用支出和子女看护费用等都是可作为影响纳税人税负的变量。另外,部分个人退休账户、个体经营者的退休年金计划、学生贷款利息、赡养费、某些教育费用开支以及搬迁费用等也可依据有关规定从应税总收入中予以扣除。根据1997年税法规定,每名17岁以下儿童享受可以现金返还400美元的税收抵免,后经2001、2003和2004年数次调整,目前每一儿童可享受的现金返还式税收抵免额为1000美元。照顾儿童及被抚养人税收抵免(Child and Dependent Care Credit),可将为照顾儿童支出的看护费(每一儿童最多不超过3,000美元,或两名或更多的照顾对象不超过6,000美元)的35%用以抵免应税收入。纳税人经调整后的总收入超过15,000美元时,抵免率相应下调,但最低不得低于20%。继续教育费用支出抵免,为鼓励学生接受高等教育,纳税人接受大学本科教育头两年的绝大部分学费支出 可用于税收抵免。替代最低收入税收抵免(Alternative Minimum Tax)  纳税人可根据联邦和州有关规定,以及自身收入及家庭财务负担状况,在每年的最后报税申报日(一般是每年的4月15日)之前,申请某些税收的抵、免、扣,最后根据上一年度缴税的实际情况多退少补。但此计算过程非常繁复,一般都会委托专业注册会计师来完成。  

美国房产税详解 每年支付更有增值作用不影响房产投资

 一、在美国买房,为什么要交房产税  美国的土地基本都是私有的,一旦交易产权归个人所有,因此,政府需要通过征收房产税来保障政府财政来源,以建公立学校、社区建设、修市政设施等公共配套设施。据统计,美国房产税占到美国税收收入的70%,是美国最为重要的税种之一。  相比较而言,中国的土地产权都属于政府所有,个人买房后只拥有一定期限的使用权,而这个使用权已经在买房时支付过了,自然不应该再征收房产税。   房产税的用途:房产税有明确的用途,主要用于当地学区、警察、消防、卫生等公共设施的建设和维护,本地公务人员(如消防员、警察)的管理开支。学区内的小学、初中、高中,从建校舍,设备,老师的薪水都是由学区税收支付。住在学区内,可免费就读公立学校的原因就在于此。所交的房地产税里,不仅缴纳了学费,同时也付了免费校车接送的车资。     二、美国房产税怎么征收?  房产税的征收包括两大要素:税率和房产估价。税率由各州政府自行确定,各州税率并不一致,通常经济发达地区的税率较低,而欠发达地区较贵。    房产估价  房产估价是征收房产税的基础。美国各街道、社区都设有一个房屋估价组织,进行相关估价工作。估价一般按购房时的房价确定,房价越贵,房产税越高。而随着房屋状况的变化,如年久失修、扩建或改建,房产价值也随之而变动,房产估价自然相应变化。这时业主可提出申诉,增减房产值。    Tips:房产估价的计算方式并不统一,一般按房产总价、估价比率,或房屋租金计算。 案例1 宾夕法尼亚州的费城,其房地产名义税率达8.26%,然而,政府仅对房地产估值的32%进行征税,并且房地产估价仅为其市场价值的70%,因此实际所要缴付的税率仅1.85%。  案例2 纽约曼哈顿公寓的房产税税基是根据其租金来估算的,一定租金的房屋相对有一定数额的房地产税。但也并非租金越高,房地产税越高。在曼哈顿上东区的派克大道上的一套780万美金的房屋,每个月的租金大约是23,700美金,每年的房地产税大约是25,068美金,大约只占其价格的0.32%。   房产税率  由各州政府根据自身情况制定,美国房产税税率一般为0.8-3%。在经济比较发达的加利福尼亚州,房产税为1.1%;而在经济不算发达的内陆地区如得克萨斯州,房产税为3%,而有意思的是,在夏威夷州,税率只有0.25%,比其他州都低,这是一个特例。     Tips:热门城市房产税税率          纽约市  0.3-1%          旧金山  1.159%           波士顿  1.188%           洛杉矶  1.25%      征收周期  按照美国法律规定,房产税属于财产税,因此每年都要缴纳,一般分上、下半年两次缴纳。   三、房产税不会影响投资,反而具有保值增值作用  从房产税的用途可以看出,美国房产税使得业主可以享受良好的治安、美丽的环境、优质的教育等配套设施。事实上,高房产税使得所在地区的生活环境、教育资源更好,从而吸引更多人购买当地房产,促进了房产价值的上涨。  本次美国房市危机中,华人集中的地区,如洛杉矶的阿凯迪亚、尔湾等地的房价坚挺,不降反而上涨,当地的良好的教育资源、治安环境起到了重要的作用,而这一切,都源自当地业主缴纳的房产税。可以说,房产税被确确实实地转化为物业及周边社区保值增值的投资,又怎么会影响投资呢?  从长远投资的角度而言,房产税也并不是一笔巨大的开销。例如在西雅图购买一个1百万美元的房子,每年交大约1万美元的房产税,交30年就是30万美元。可是房子在30年之后已经绝对不止130万。根据历史规律,应该至少可以卖到4百万美元。   本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

科罗拉多泉——备受瞩目的火热房地产市场 | 美国

科罗拉多泉是科罗拉多州的第二大城市,被评为2017年第一季度最多潜在房屋买家希望迁入的城市首位。研究该排名的报告来自美国大型房地产数据机构ATTOM Data solutions,是房地产网站RealtyTrac的母公司。通过分析120座都会区中最少10万间独栋别墅及公寓房的贷款申请资料,该研究机构总结出一组“迁入系数”,包括在原城市范围内迁往新居的和从美国国内其他城市迁入的房屋买家数据。 全国平均的迁入系数设定为100,因此,当一个城市的系数超过100时,预示着该城市为较受欢迎的迁移目的地,且当地的新屋推出市场后30日内售出的几率较高。科罗拉多泉的迁入系数为251,排名第一,是全美平均水平的2.5倍。 人口增长及当地可负担水平带动房屋需求 同样尽收洛矶山脉的绝色美景,科罗拉多泉的房价中位数仅为298,070美元,比州首府丹佛的489,900美元低39%。在科罗拉多泉,活力多彩的生活方式和消费可负担性均可实现。越来越多人愿意从丹佛往南驾车约一小时来此找寻更实惠的住房选择。 在2017年第一季度,科罗拉多泉的独栋别墅市场依然面临着可销售单位库存额外紧张的局面。有房地产中介表示,多数买家需在看房后几个小时内,甚至更快作出决定,否则目标房源很可能已落入他人囊中。价格接近中位数、介于20万至40万美元之间的房源更为抢手。在现时激烈的供需关系下,买卖双方均见销售价格节节攀升。也有建筑商和经济学者认为,二手房屋市场供应紧张的势头或将促使更多买家转而选择购置一手住房,从而带动该区的房屋建筑活动。科罗拉多泉5月份的房屋销售交易达1,632宗,对比去年同月份上升9%。在2017年前5个月,共录得5,896宗销售交易,年同比上升4.3%。  “经济发展强劲、就业机会增加以及贷款利率仍旧实惠,是推动需求的重要因素。年轻人首次置业、现有业主考虑搬往更大面积房屋、空巢族则物色较小面积住房 —— 市场选购氛围浓厚”,科罗拉多泉当地一报道称。 多元经济及史上最低失业率 科罗拉多泉当地进驻了众多世界领先的企业,以体育、航天航空、网络安全、信息技术和医药研发等行业为核心,拥有超过30家《财富》500强企业和5个军事基地。这些大型雇主共同推动着科罗拉多泉的经济发展,引领当地商业社区创新,同时提供丰富且多元化的就业机会,吸引移民迁入。科罗拉多泉大都会区平均每周有204人的净迁入人口,2016的预计人口达712,327,对比2010年的统计数据增长10.3%。截至2017年第一季度,科罗拉多泉的失业率已跌至2.5%,是美国劳动统计局在1990年有记录以来的最低数字。 另一方面,作为科罗拉多泉大都会区内的最大县,埃尔帕索县录得67%的较高房屋贷款审批率,是科罗拉多州南部县份中唯一一个跻身贷款审批率排名前十的地区。近日,一全国性的调查报告也发现,在目前良好的经济环境下,科罗拉多泉房屋业主的不良贷款情况和负资产问题均有减少,这相应地也反过来为房地产市场加温。 伴随着火热的销售活动,科罗拉多泉的房屋建筑活动亦趋活跃。在2017年的前5个月,仅在埃尔帕索县已录得1,435张独栋别墅许可证发放量,比去年同期增长1.2%。虽说年同比增长轻微,但纵观近年历史数据,其足以预示房屋建筑领域将有发展稳固的一年——因为仅2017年至今的建筑许可证发放量已超过2008至2011年经济衰退期间的全年平均发放量。   黄晓珠Taylor专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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