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澳大利亚律师为你解析 “重大投资者移民签证(SIV)”新政三大变化

澳大利亚重大投资者计划于2012年11月推出。对于在四年时间里投资不少于500万澳币的投资者,该签证为其提供分两步获得永居身份的途径。相较于其他投资类移民签证的要求,SIV签证申请人无需满足英语语言要求或商业技能要求,且签证持有人只需在四年临居当中每年在澳居住40天就可满足申请永居的居住要求,没有其他类别签证所谓的“移民监”要求,在其推出的两年间获得许多企业主的青睐。 重大投资者移民签证(SIV)带来大量投资 在重大投资者移民签证(SIV)签证推出的两年间,该政策强劲的拉动了特别是来自中国和亚洲高价值纯投资移民的需求。截至2014年12月,500名重大投资者移民签证的获批就为澳大利亚的经济注入或预计注入资金约25亿元。 2014年10月,澳大利亚联邦政府就重大投资者移民项目进行了复审,目的在于将重大投资拨入经济领域。资本的注入将极大地促进经济发展,刺激创业活动,并且探索引入高端优质投资移民项目的可能性。此次复审由澳大利亚贸易委员会、澳大利亚贸易与投资部及澳大利亚移民与边境保护部共同协力进行,并于宣布修改重大投资移民项目前进行了数轮磋商。 最新重大投资者移民签证(SIV)的三大变化 2015年6月29日和7月1日澳大利亚联邦政府于发布了关于对重大投资者签证(SIV)修改的新规定,新的规定包含以下几个关键变化: 1.投资类型的改变 2.澳大利亚贸易委员会被赋予额外的权力对重大投资者签证进行提名并对市场进行监督。 3.对于过去按指定投资要求进行投资并在2015年7月1日之前获得188重大投资者签证的申请人,其资格不受过渡阶段变化的影响。 对于SIV签证申请人而言,此次变化最令人关注的莫过于海外投资类型的变更。今年7月以前,来自重大投资移民项目的海外投资在选择定期存款、投资政府债券、某些类型的管理基金及私营企业上有极大的自由度。自2015年7月1日起,新规定要求申请者的海外投资必须投资于某些指定项目, 包括: 1. 风险投资项目 (Venture Capital Investments) 申请者必须投资至少50万澳币于帮助澳大利亚新兴公司和小型私人企业的澳大利亚风险投资基金。风险资本融资必须投资于澳大利亚工业部注册的风险投资有限合伙企业 (VCLP) 、早期风险投资合伙企业 (ESVCLP) 或澳大利亚风险投资组合型基金(Australian Venture Capital Fund of Funds, AFOF)。 值得注意的是,风险投资基金不需要立即进行投资。重大投资移民签证的申请者在获得临时签证后将有12个月的时间将资金投资于合规的风险投资有限合伙企业或早期风险投资合伙企业。如果四年期的重大投资移民临时签证(188签证)到期前投资风险投资基金, 则投资的资本必须重新投资于合规的风险投资项目、新兴企业投资项目或平衡投资项目(详见以下两点)。 2.新兴企业投资项目(Emerging Companies Investments) 申请者必须投资至少150万澳元给帮助澳大利亚证券交易所上市的新兴企业(市价小于5亿)合规的管理基金。此管理基金可将某些资金投资于小盘股、未上市企业、市价大于5亿的企业、海外公司、现金及衍生产品(仅仅作为风险管理目的),但这些投资有严格的估价限制。同时,新兴企业基金要求投资多于20个不同的发行者发行的资产组合,并且任何一项债券投资额度不能超过其净资产价值的10%。 3.平衡投资项目(Balancing Investments) 合规管理基金的投资平衡。合规的管理基金投资于澳大利亚上市公司、澳大利亚上市公司债券、澳大利亚延期年金或澳大利亚非居住房产(民用房产比例不得超过10%)。 新政的其它主要变化包括: 1.投资者及其关联人(比如:配偶或相关公司)绝不能参与管理基金投资结构的管理; 2.投资于澳大利亚私人企业及州和领地政府债券不再适用重大投资移民签证;澳大利亚贷 3.款基金投资从2015年7月1日起不再属于合规的投资; 4.且不再允许以利息作为贷款抵押的回贷基金。 综上所述,在7月的新政下,SIV签证的500万澳元中起码有200万澳元需要投资到风险投资及小盘股等基金项目,对于“保守派”的投资人而言,无疑加重了其投资风险。但是相应的,投资回报率也可能比过去的固定式回报(例如债券等)增加不少。对于澳大利亚本地市场而言,联邦政府也许期望SIV签证政策的变更能够继续甚至更强劲地带动本地经济。 值得注意的是,就平衡投资项目和新兴企业投资项目而言,新政要求负责管理新兴企业投资项目的基金经理必须持有至少1亿澳元的基金运作资金以确保满足重大投资移民签证的要求。目前市场上能够符合该要求的基金经理并不多,其资金与资历也相应地保障了投资人的回报率并控制了风险。对于较小的基金管理者(特别是初期的基金管理者),地产基金管理者以及按揭基金管理者而言,将会失去重大投资者签证资本的渠道。对于投资者而言,同时将资金放入不同基金公司进行管理,可能会被加收管理费。因此我们建议投资者在对多家基金管理公司进行比较后,选择合适的管理公司为自己的投资移民保驾护航。 扬泱专栏全集: 律师扬泱解析澳洲房产 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或是加入Kami的微博:【澳大利亚Kami律师】与她近距离接触。 本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

“以房养学”在澳洲 新兴房贷路径大解密丨澳大利亚

留学生的居住问题一直是让人所担心的,有不少家长考虑“以房养学”,但因为澳洲本土商业银行限贷问题而望而却步。自2016年澳洲本地的四大银行早就已经停止了对中国大陆海外买房者的贷款申请以后, 今年11月中旬,汇丰银行澳洲分行也全面停止审批中国大陆人的贷款申请。(澳洲置业) 事实上,即便澳洲商业银行限制外籍人士贷款,海外购房者也有其他途径来找到购房杠杆。居外网通过实地调研,为有意在澳洲买房的华人买家搜集了澳洲非银行机构贷款产品后整理如下: A 类产品(仅适用于中国大陆客户):贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以投资、再融资、股权发行以及少资料贷款方式进行贷款申请;贷款期限25年;需本金和利息同时偿还。 委托费:贷款人需要提前支付3300澳元(如果没有获得有条件批准,可退还其中1500澳元) 申请费:660澳元, 审批时长:4-6星期,审核通过发放贷款。 其他费用:开户费2%、承诺费0.7%、法务费715澳元、估价费385澳元。当无条件批准时支付2.2%(含增值税)佣金。 贷款成数 (Loan Value Ratio) 贷款占七成,则利率7.80%; 贷款若为六点五成,则利率7.30%; 若为六成,则利率6.80%。 此外,需要特别注意的是,如果贷款提交并进入第一阶段有条件批准的评估,客户需要与贷款代表见面以确认在中国的收入和材料。贷款代表的机票费用包含在申请费内。同时(为了减少贷款申请者成本)在提交申请前不用进行任何材料的翻译。律师可代替客户进行资料签约。 B类产品:贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以投资、再融资、股权发行、少资料贷款目的进行贷款申请;贷款期限25年;以本金或者仅利息方式(若只还利息的贷款方式需提前)偿还。 贷款人申请贷款购买的房产面积必须大于50平方米。 贷款人需要提前支付4400澳元委托费(其中1500澳元用于申请费的支付,果没有获得有条件批准,可退还其中2200澳元),提交6-8星期之后审核通过发放贷款。 其他费用:开户费2%-2.5%之间(取决于地产价值和类型),承诺费在0.5%-1.0%之间(取决于地产,)、法务费和评估费根据具体花费而定。当无条件批准时,支付2.2%(含增值税)佣金。 独立屋贷款产品最高可贷八成 ,利率6.70%(材料不足贷款者利率上调至6.95%);低密度单位住宅可贷 75%,利率6.80%(材料不足贷款者贷款利率为7.20%);高密度单位住宅可贷七成 ,利率7.00%(材料不足贷款者贷款利率上浮至7.50%)。 此外,需要特别注意的是,贷款申请者需要与其居民身份国家的指定律师见面以进行身份和材料确认——提前支付的1500美元批准费包含了这项费用。客户必须有授权书或者拥有澳大利亚资质的律师。 C类产品:客户需要去新加坡签署贷款材料。客户需要在投资人那里存入25万新币,但贷款批准后即可取出。贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以投资产品目的进行贷款申请;贷款期限30年;以本金和利息方式偿还。 贷款人需要提前支付3300澳元(包含贷款提交费用),贷款发放时间为8周。 其他费用:法务费1500新币、估价费400新币。当无条件批准时支付3.3%(含增值税)佣金。 产品利率在3.5%至4.75%之间(澳元)。 D类产品-材料不足者申请房屋贷款:客户需要去新加坡签署贷款材料。 个人账户内的现金存款可以取代收入材料。贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以投资产品目的进行贷款申请;贷款期限30年;以本金和利息方式偿还。 贷款房产的(室内面积和阳台的总面积)面积要大于47平方米。 贷款人需要提前支付3300澳元(包含贷款提交费用),贷款发放时间为8周。 其他费用:法务费1500新币、估价费400新币。当无条件批准时支付3.3%(含增值税)佣金。 产品利率在3.5%至4.75%之间(澳元)。 E类产品:客户需要去新加坡签署贷款材料。贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以购买、再融资或兑现、股权方式的目的进行贷款申请;贷款期限30年;以本金和利息方式偿还。 贷款房产面积50平方米以上,可贷七成 ;申请50平方米以下,贷款成数将会降低。 提前支付3300澳元——如果没有获得有条件批准,可退还其中1500澳元,贷款发放时间为4周。 其他费用:申请费为贷款额的1%、基于贷款比重, 需支付0.75%-2.25%的风险费、开户费为2950澳元、法务费330澳元、估价费300-400澳元。当无条件批准时支付2.2%(含增值税)佣金。 产品利率为6.95%。 F类产品-长期基金。所有材料必须经过有澳洲国家翻译口译认证协会(NATTI)资质的翻译进行翻译,同时被JP或者Com Dec进行身份认证。贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以投资、再融资或股权发行、少资料贷款的目的进行贷款申请;贷款期限30年;以本金和利息方式(或仅利息)偿还。 贷款房产的面积50平方米以上。 第一次申请支付3300澳元,短期再融资无须支付费用。贷款发放时间为8周。 其他费用:申请费为贷款总额的2.2%(含增值税)、法务费2450澳元、估价费根据具体花费支付。 第一次批准支付2.2%(含增值税)佣金、短期再融资支付1.1%佣金。 产品利率为7.99%。 G类产品-短期基金。所有材料必须经过有前述澳洲翻译口译认证协会(NATTI)资质的翻译进行翻译,同时被JP或者ComDec进行身份认证。这项产品也是针对材料不充分的申请者设计的贷款产品,所以如果需要进行紧急贷款发放这项贷款是个完美的选择。贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以购买地产的目的进行贷款;贷款期限2个月(可延长);以利息方式偿还。  提前支付3300澳元——如果没有获得有条件批准,可退还其中1500澳元。贷款发放时间为5-7个工作日。 其他费用:申请费为贷款总额的2.2%(含增值税)、法务费2450澳元、有条件批准时支付650澳元估价费。当无条件批准时支付2.2%(含增值税)佣金。 产品月利率为1.25%。 以上的这些非银行系贷款产品,相信对于帮助华人购房获得贷款,避免了对澳洲信用借款体系了解不足而带来不便。 若需了解详情,请垂询致电400 041 7515 或关注居外服务号 “juwaiwechat" , 居外客服中心人员会为您耐心解答;若想随时了解海外购房贷款新资讯,请关注居外资讯号“juwai-com"  。 编译:Lisa Zhu 日期:2017年11月29日

只知道悉尼墨尔本? 看看华人投资澳洲房产最新热门地区

澳洲房产市场吸引了越来越多的海外投资者,特别是中国投资者。如果你正打算投资澳洲房市,而且只知道悉尼、墨尔本?那你就OUT了!如今,昆士兰州的麦凯市(Mackay)才是华人最热衷的澳洲投资地。  昆士兰州的麦凯市(Mackay)近期成为华人房产投资的新晋地区。根据居外网(Juwai.com)的统计数据显示,在不包括澳洲首府城市的情况下,麦凯地区成为中国房产投资者最感兴趣的全澳前十大地区之一,其中还包括罗克汉普顿(Rockhampton)和汤士围(Townsville)等地区。  中国投资者扎堆  房地产公司Ray White Whitsunday的销售主任比尔(Mark Beale)对此数据并不感到意外。他是拍卖价值数百万的昆士兰豪宅曼达雷(Mandalay)豪宅的负责人,这所房产一经公售,便吸引了许多东亚投资者的目光。他指出,到艾尔利海滩(Airlie Beach)旅游的国外游客绝大多数都来自中国,这无疑也会带动中国投资者人数的增加。  Laguna Quays度假村曾是一个风景如画的18洞高尔夫球场,但于去年9月,被中国的开发商丰盛集团(Fullshare Group)购得。中澳企业家联合公司(China Australia Entrepreneurs Association Incorporated)今年1月披露,艾尔利海滩是他们打造多元化房产的选址之一,计划将在该区建设一座集赌场、唐人街风格的餐厅及佛寺于一体的综合性建筑。  比尔指出,以往来说,艾尔利海滩的房产投资者多数都是来自澳洲国内的首府城市,并称如果该地区想要在中国投资者身上获利,那中国所打造的这些高档建筑物则起到“关键性的”作用。  艾尔利海滩在建设方面借用了中国著名旅游景点“依山傍水”的特色。比尔说:“这样做的目的是为了让游客有平和安宁的感觉。在未来5年内,艾尔利海滩将显著改善,整体面貌会焕然一新。”  资源丰富成优势  据专家分析,矿产资源丰富是昆士兰州吸引更多海外投资者的重要因素。据知,如今昆士兰州拥有超过230个重大基建项目,投资资金已达到千亿数字。这将会为昆士兰州带来庞大的就业计划,吸引更多的人迁移到这些项目地点,也会使这里的人口快速增长,同时令昆士兰房产市场进一步活跃。  昆士兰州的主要经济动力来自矿资源和旅游资源。煤矿是澳大利亚第二大出口产业,而昆士兰州的煤矿产量则达到了全澳的8成,同时集中在昆士兰的三大经济城市之一麦凯 (Mackay)。  如今大部分国际矿产业公司都在麦凯市设立总部,为该地区带来优质的就业机会与富裕的生活,也刺激了当地的房产市场发展。此外,麦凯市旅游资源丰富,是世界自然遗产大堡礁的南大门,这里的圣灵群岛(The Whitsundays)和6星级度假酒店扬名世界。  慧眼识珠的中国投资者早就看中麦凯的这一优势,纷纷开始投资该处的房地产市场。相信随着该处房产市场的进一步繁荣,也会带动昆士兰房价进一步上升。    

悉尼买家迎实惠好时机 专家盘点房产投资好区

据Domain报道,随着拍卖清盘率大跌,悉尼有某些地区房价也出现下跌,供应增加,买家减少,看来有些买家能够在圣诞前趁机买到实惠的悉尼房产,但去哪里找这样的房子呢?最好的买卖莫过于卖家买了另一套房产,又急着在假日来临前卖出自己原有的房子来套现。查看更多悉房精品房源Hand McPhee的买家中介Gerry McPhee说,现在买家减少了,而一些卖家如果现在卖不出房子会放到2月再卖,有些卖家很心急,会赶在房市增长消亡前降价来销售,这样就买到好房产。另外一点原因是,很多卖家都急着在年末前安定好,以避免土地税。至于在哪里买,高级经济学家威尔逊(Andrew Wilson)认为,拍卖清盘率在西部和西北部降得最严重,所以那里的卖家可能会变得很紧张并调整房价。人们需做好调查,以求获得实惠价格。如果你对下北岸、内西区、东部和北滩的房产更感兴趣,那里也可能有好房产,因为当地的房产供应大增,威尔逊说。他认为莫士文(Mosman),Balmain East,Strathfield,Marrickville和Leichhardt的房产是不错的选择。Ray White主席Brian White也选择了莫士文和一些内城区,如Glebe,Darlinghurst,Woolloomooloo和Annandale。Propertybuyer的总经理哈维(Rich Harvey)说,也需考虑其他因素,如一些要建新基建的地方将是很好的投资地区,来获得房价收益——车士活(Chatswood)到宾士镇(Bankstown)的地铁线就会带旺周边房价。哈维认为,人口增长较快的地区,如Camden和Campbelltown对投资者尤其吸引,但可能未必会马上导致房价增长。据悉,在新学年到来前,学区房也很热门。拍卖房产如此多,是不是应该在拍卖前出价呢?买家中介Gerry McPhee说,不!他认为现在是买家市场,如果在拍卖前出价只会吃亏,让卖家有升价的可能。社工Janet Lewis认为Glebe将是热门地区,因为这里交通十分便利,步行即可到市中心和达令港,参观、咖啡馆、酒吧一应俱全。她在这里住了20年,非常喜欢当地,也在售出其在Rosebank街的3室房产。(据澳洲新快网)浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲哪10个地方适合养老?

想让爸妈去澳洲养老吗?下面我们来看看澳洲哪些地区适合养老吧。 根据澳洲统计局所做的一项调查,澳洲人正在比原计划退休得更晚一些。这项调查使用了2005年与2013年的数据,比较了人们在2005年时打算退休的年龄和他们在2013年时的实际退休年龄。 据澳洲CANSTAR房地产综合网报道,调查的结果表明,预计到2013年将要退休的人数比例高于实际已退休的人数比例,表明澳洲人现在工作年限更长了。 对这一现象的一个可能的解释是,大多数人期待着退休后能够自给自足,而不需要依靠政府发放的养老津贴过日子。心中有这样的愿望,在临近退休年龄的时候,更多的人要么缩短了自己的工作时间,要么变成半职性工作,而不是直截了当地退休,为的是能攒一些钱。 对此的另一个佐证是,退休时能够自己养活自己的人数比预计得要少,结果是,他们需要多工作几年,以便能够有经济上的保障。退休的时光应该是悠闲的,是对你自己辛勤劳作一辈子的回报。如果你比原先预期的多工作了几年,那么你值得在退休后拥有最好的生活。   下面是澳洲的十大最受欢迎的退休居住地方。 新南威尔士州 Tweed Heads 地处新州北端,与昆州交界之处,与另一个最受欢迎的退休地昆州的Coolangatta毗邻。因为夏时制在新州实行但在昆州不实行,所以,这个两州交界之处经常被称为跨时区之城,在除夕夜,你可以在一小时之内两次庆祝新年的来临,只需跨到街道的对面即可。 这里是新州第六最受退休者欢迎之地。这里人口的平均年龄是54岁,比全国的人口平均年龄高17岁,其原因是有大量的退休人士定居于此。 这是一个美丽宁静的地方。这个地区动植物资源丰富。周围有14个国家公园与自然保护地,还有一座名为Warning山的死火山。 这个地区是度假胜地,有各种各样的活动可以参加,不会觉得闲得无聊,还有不算很贵的饮食、现场音乐、观鲸、体育运动等。 根据澳洲房地产网站的数据,这个地区的房价中位数是55万澳元,周房租是450澳元。如果你想住的是退休村的话,这里有14个退休村供你选择。 Port Macquarie 位于悉尼以北大约390公里处,Hastings河的入海口,人口约7万。这个地区的总面积大约3700平方公里,地形变化极大,有湿地、森林、山地。气候宜人,气温从7到27摄氏度。 这里有大量的精美餐厅与咖啡厅可以光顾,有许多一年一度的活动与节庆,其中对退休者最有吸引力的无疑是10月份的为期一个月的美食节。 房价中位数47.5万澳元,周租金410澳元。 这个地区有13个退休村。当地的人口平均年龄是47岁,比全国平均高10岁。 昆士兰州 阳光海岸(The Sunshine Coast) 比黄金海岸安静的阳光海岸,从布里斯本以北100公里处开始,有很受旅游者青睐的Noosa、Mooloolaba、Caloundra、Coolum、Maroochydore等区。这个地区是繁华与宁静良好平衡的地方,既静又美,而且离大都市布里斯本非常近。 这个地区是昆州国家公园最密集之处,而且气候是昆州最理想的。一天的平均日照时数是7小时,全年温暖,夏天气温17至28度,秋天气温13至25度,因此造就了海滩游玩的大好条件。 阳光海岸有优越的购物设施,有数不清的精美饮食与比较廉价的饮食选择。这里还有许多漂亮的海滩,最著名的当属彩虹海滩(Rainbow Beach),因五彩缤纷的沙垄而得名。 与更加妩媚的黄金海岸相比,阳光海岸的开发程度不高,因此房价更能让人承受得起。这里的中位房价是51.5万澳元。这个地区有95个退休村。 Coolangatta 这是黄金海岸的最南端,直接与新州的Tweed Heads为邻,两者在经济上有很多共享之处。Coolangatta气候与Tweed Heads相同。这里的人口平均年龄是49岁,高于全国平均12岁。 这个地区有19个退休村。中位房价75万澳元,房租450澳元一周。在这里,可以享受到与Tweed Heads一样的各种设施与活动。 维多利亚州 Echuca 位于墨累(Murray)河畔,距离墨尔本214公里。人口约1.4万,这是那些追求安静的退休生活的人的理想选择。这是墨累河离墨尔本最近的地点,也正因为这样,Echuca在19世纪被建成了一座主要的港口城镇。 尽管这里没有风光旖旎的海滩,但当地的社区精神与生气勃勃的文化足以弥补。这里有很多餐厅、咖啡厅。这里的餐厅消费可以比墨尔本便宜一半,对那些退休后资金不充裕者尤其适合。 这里有几项一年一度的活动,比如7月份的蓝色冬季节、2月的第三星期的船上音乐节。这些节庆活动的费用都比较低。 中位房价31万澳元,周租金340澳元。这里是最受退休者欢迎之地中最便宜地之一。 Mornington半岛 维州另一个受退休者青睐之地是Mornington半岛,以其海滩、葡萄园、户外活动著称。这是一个位于墨尔本东南40公里的半岛,有着起伏不平的山地,非常适合观光与漫步。这个半岛的优越之处之一是离墨尔本市区很近,如果到墨尔本探亲访友的话非常方便。 该半岛有特别好的购物设施,沿着海岸有十几个退休村,都有自己的购物市场。每一个退休村还有各自的一月一次的市场。当地还有高档的葡萄酒庄旅游活动。 这里的中位房价约62万澳元,属于有点贵的地区。但这里的房子物有所值,因为既具有与世隔绝的特点,又有离墨尔本大城市近的便利条件。 南澳 阿德雷德岗(Adelaide Hills) 阿德雷德岗是Lofty山脉的一部分,当地人口约2.9万。这里是澳洲大陆最冷的地方之一。一年到头除了1月和2月外,夜晚都很寒冷。 这里的低温,造就了极好的葡萄酒酿造环境。这里种植的葡萄专门用于酿造阿德雷德岗葡萄酒区的Sauvignon Blanc、Chardonnay、Pinot Noir、Pinot Gris等品牌。 中位房价是667,500澳元,周租金520澳元。这是比较贵的。这里的活动并不丰富多彩,除了观光与葡萄酒之类的活动之外。如果你喜爱葡萄酒,那么这里的房价可能是值得的。 Yankalilla 这是坐落在阿德雷德以南72公里处的一座农业城镇。地处Bungala河谷,有丰富的自然植被。这里的气候属于地中海型气候,年平均气温17度。 这个镇不大,衹有450人。当地有许多由来已久的提供早餐的住宿服务,大多数来此地的游客都是冲着这个来的。这里的人口少,意味着没有多少有组织的活动,这也更适合那些追寻宁静与平和的人们。不过,这个镇距阿德雷德衹有30至45分钟的车程,因此并不会有与世隔绝的感觉。 中位房价29万澳元。 西澳 Esperance 坐落在西澳的南大洋的海岸线上,在珀斯东南方约720公里处。这里的人口有13,477人。人口平均年龄48岁,因为其中有很大比例的是退休人士。 这里最适合那些退休后仍然要保持活跃生活方式的人们,当地大多数的活动都与体育有关,如:游泳、步行、划船、浮潜、观鸟等等。当然,这里还有非常漂亮的海滩,应该尽情享受。 这里不像其它受退休者青睐的地方那样有很多的餐饮服务。但这里有适合老年人的其它活动,如每周的对答游戏(bingo)、桥牌俱乐部、艺术中心、博物馆等。这里是想远离喧嚣大城市的退休人士的理想去处。 中位房价36.5万澳元,周租333澳元,比新州、昆州、维州的退休理想去处便宜。这里唯一的劣势是离最近的大城市珀斯相当远。但是,坐飞机的话,只需一个半小时,沿途可以欣赏美丽的景致。 塔斯曼尼亚州 Huon谷 这里是Huon小径旅游路线上的一部分,距离霍巴特衹有20分钟的车程。以出产葡萄酒、海鲜、及自然的美著称。如果你不怕天气冷的话,这里是你理想的退休居住地。 这里以好天气而闻名,一年中有约300天的晴天。这本身或许并不值得令人欣喜,但这里是许多才华横溢的艺术家、手工艺人居住的地方,当地有一个艺术馆。还有,当地的农民定期在市场上出售他们的农产品。当地没有什么好的餐馆,但去一趟霍巴特只需20分钟的时间。 中位房价285,500澳元,在这十个理想退休居住地中是最便宜的。对那些一生辛辛苦苦退休后要追求安静、放松的生活方式的人,这里是理想之地。 相关资讯:住宅销售火爆 未来供应料剧增 (互联网资讯综合整理)  

澳洲重大投资者移民相关问答集锦

1、转换符合规定的投资有什么要求?  作为“重要投资者签证”持有人,在撤资金额与投资金额一致的情况下,您可以转换符合规定的投资。签证持有者从资金撤走之日起30天内必须重新投入在符合规定的投资。30天内重新投入在符合规定投资的资金可被视为一直持有。   2、符合规定的投资能保证有回报吗?  澳大利亚政府或者审核您案子的移民官不会以任何方式参与您的投资决策,也无法对您符合规定的投资得到的回报做出保证。跟所有的投资一样,符合规定的投资也会涉及到风险。您的投资可能会升值也可能会贬值,这是在任何时候都是无法保障的。您得到的回报可能低于投入,在某些情况下甚至可能会赔掉整个投资,建议您在投资前自行咨询专业的法律和财务意见。   3、如果符合规定的投资折合不够500万澳元怎么办?  在持有“188重要投资者签证”期间,您符合规定的投资的价值可能会有波动。只要您没有撤回符合规定的投资,您无需提供额外的资金去保持500万澳元的水平。相反,如果您的投资的价值上升,您也不允许撤回升值的部分。如您选择撤回符合规定的投资,您必须在30天内将它重新投资在其他符合规定的投资。否则将被视为违反8557签证条款,您的签证也可能会被取消。

澳洲留学生医疗保险参保指南

在澳洲对国际学生有特别的医疗保险,叫做海外学生健康保险(Overseas Student Health Cover ,简称OSHC),OSHC就是像澳洲本国人的医疗保险Medicare(澳洲全国健康保险计划)那样,保障海外学生健康预防万一。澳大利亚移民、多元文化和土著事务部要求持有学生签证的所有国际学生参加“国际学生医疗保险”。不参加国际学生医疗保险的国际学生将被取销签证。 一、怎样购买 建议中国留学生选择方便自己退费和报销的保险公司,例如离自己家或者学校较近 这项保险必须在赴澳之前就买好,因为该保险覆盖的范围必须包括全部签证时间 留学生的澳洲医疗保险分为“家庭”和“个人”两种形式。家庭医疗保险包括留学生本人及其配偶还有其未满18周岁的孩子 如果您的学生签证获得延长,您也必须相应地延长您的保险计划 二、保险收费 只要是正规合法的保险公司都可以获得同样的保障,并且保障的价格和范围大同小异,服务也差不多,留学生买保险之前只要审核一下保险公司的资质就可以了。留学生医疗保险投保费用一年的费用在500-600澳元之间 三、保险范围 海外学生医疗保险主要包括医院保险、医疗服务保险、救护车保险、以及药品保险等几大类 牙科、心理治疗、配镜的费用等就不再范围之内,需要留学生额外购买 四、怎么报销 解决医疗费用的办法通常有两种:一是先根据医生的账单付款,然后凭收据到保险公司报销。另一种是将未付款的账单交给保险公司,保险公司将寄给你一张开给医生的支票,然后把支票连同应付余额交给医生。澳洲的医和药是分开的,药费不含在保险中。 下面介绍第一种:  联系普通门诊,与医生进行预约 缴纳门诊诊金,通常为$50 -$80; 医生开出处方后,去药店买药。 拿诊金收据在保险公司进行退费。 五、怎么延长 你在澳大利亚留学期间都必须办理海外学生医疗保险。你可在每次办理入学注册时续办海外学生医疗保险,也可每年续办一次。若你将在不久以后完成学业,也可办理为期18个月的医疗保险。 大多数的教育机构都会为学生代缴下一期的保险金,同时医疗保险机构也会因此自动地向你签发一张新的会员卡。 六、家属参保 留学生的直系亲属(配偶和未成年子女)如果在澳大利亚陪读,可以和留学生一起参加海外学生医疗保险 留学生的父母不能作为家属参加海外学生家庭医疗保险。如果您的父母和亲友去澳大利亚旅游探亲,您可以为他们购买国际旅行医疗保险 配偶和子女如果没有在澳大利亚陪读,他们去澳大利亚旅游探亲时也可以参加国际旅行医疗保险    

在持有阶段和出售阶段 澳大利亚房产税如何征收

小编今天为大家介绍在持有阶段和出售阶段澳大利亚房产税如何征收。 一、持有阶段 土地税 所谓土地税就是州税局对于物业土地价值(site value)所征收的税款,规定是一年一缴。澳大利亚除了北领地外的所有州都有土地税,其中自住房免征。 澳洲房产及土地为永久产权,土地税根据房产所拥有的土地面积大小和市场评估价格不同而各有差异。 土地税主要是针对别墅而言,通常费用为每年几百澳元。公寓的土地税主要采取平摊的方式,所以平均到每户的话,金额并不是很大。 但新州和维州此前相继颁布了只针对海外投资者的土地附加税,因此海外人士在缴纳标准土地税的同时,还需要缴纳土地附加税。 新州从2017年1月1日起,海外人士需要为拥有的土地每年缴纳0.75%的土地附加税; 维州则从2017年1月1日起,将土地附加税税率从之前的0.75%上升到了2%。 市政管理费、排污费 市政管理费是一笔当地政府对管辖区内所有业主征收的费用,专门用于当地基础设施的更新和维护。 这笔费用在不同的地区的征收额度变化较大,当然也与所持有的房屋占地面积有关。大约为每年1000~1500澳元。 公寓的市政费通常比同等地段的别墅便宜,部分只有每年400~500澳元。排污费在不同地区的变化也较大,通常在600~1200澳元之间。 房屋空置税 据悉维州已宣布将推出“房屋空置税”制度。空置税征收适用范围暂定为墨尔本内城区和中郊。 海外买家从2017年5月9日起,如果拥有的住宅房产如果一年内空置超过六个月,每年每套需缴纳不低于5000澳元的空置税(与购房申请费等同的费用)。 首先房主需要自行进行评估,然后维州税务局(State Revenue Office)将根据公开信息执行空置税收取工作。空置税从2018年1月1日开始已经正式执行。 地契登记费/过户费 各州政府所收取的一次性房地产过户费用。 二、出售阶段 最新的“海外居民的资产增值税预交税” 如果是自住房,不需要交纳任何资产增值税。如果是投资房,业主则需要由专业的会计师帮忙计算扣除所有购房/持有物业成本后的增值部分,并且按一定比例缴纳增值税。 澳洲税务局规定从2017年7月1日起,海外居民(卖方)出售其名下的和澳洲土地相关的资产达到75万澳币(合同价格)时,将要支付售价的12.5%给澳洲税局,该税金是作为卖方给澳洲税局的预交税金,在卖主做当年税务申报时,税局会根据其应交税额来进行多退少补。 只有卖方在交易成交之前或当日提供免预交税证书给买方,买方才不需预留购买价格的12.5%作为预缴税。卖方无论是否是海外居民,都需要向税局申请该证书。 所以购买澳洲房产的海外人士都有义务澳洲税务局报税!澳洲税务局如果发现房产在出售之前没有进行报税,澳洲税务局将对买卖双方进行漏报税的处罚!

投资澳洲房产,如何获取最大的投资回报?

 Part 1 澳洲房产投资回报率 一、澳洲房产投资回报率之计算方式 房产投资的回报率,是衡量房产是否值得投资的重要参考依据,一般有以下三种计算方式 >>>详细:  1、  收益模式计算方式 投资回报率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款) 2、  投资回报率计算方式 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价 3、  投资回收时间计算方式 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)*12   二、决定房产投资潜力的4大因素 ▶ 人口增长潜力 一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用,因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。>>>详细 ▶  区域开发潜力 房地产发展固然需要一定的人口规模,但是过于成熟的地区,由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺,也会对房地产的发展产生制约。>>>详细 ▶  教育出口潜力 留学生的存在,也是构成房地产投资回报的一个重要组成,因此,某一地区的教育出口潜力,也对房地产的繁荣提供了条件。>>>详细 ▶  价格增长潜力 澳大利亚房产发展的长期优势,还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看(1960年代澳洲房价均价为8千澳元,2010年澳洲房价均价为56万澳元),基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。>>>详细   Part 2 如何将自己的澳洲房产出租及相关费用 一、3种出租方式 ▶ 开发商承诺包租 很多国外开发商为了促进销售业绩,会承诺包租服务。回报率一般在5%左右。 ▶  委托租赁公司(房产管理公司) 如果开发商不承诺包租,业主可以委托澳洲专业的租赁公司。别墅回报率一般在4%。 ▶  业主自行出租 业主可能会有朋友、亲戚想要租房,或是自己寻找到一位合适的房客。租金回报一般在6%左右,但必须人在澳洲亲自打理。   二、业主出租房屋的流程: step.1  评估物业,业主提供物业的位置、房型,发展商,正确地址,租赁公司需要了解是否在其的管理范围之内。 step.2  评估通过后,与业主签订委托物业出租管理协议。 step.3  澳洲租房机构会为业主寻找租客。 step.4  与租客签订澳洲租房协议。 step.5   收取每月租金。   三、房屋出租相关费用 佣金标准 据了解,一般房屋管理公司的佣金为租金的5%~10%。主要还是根据业主的房型与最终和管理公司协商的价格而定。 房屋出租管理费用 委托房屋托管公司的佣金一般为租金的5%~10%(任何房型)。 注:在澳洲房屋出租与管理是连在一起收费的。   澳洲房屋出租:自寻租客,省钱;委托经纪,省事 当顺利交房后,买家要考虑的下一步就是如何将物业出租,为自己带来利润,同时也可以抵偿部分的贷款利息。那么作为准房东,买家们要注意些什么问题呢?首先,买家需要考虑,是自己寻找租客管理物业还是委任专业的地产经纪代为管理。>>>详细 杨泱律师专栏全集: 律师杨泱解析澳洲房产投资       part 3  如何在澳洲为租金收入纳税? 一、澳洲税法有关居民与非居民的的界定 澳洲税法界定的居民,与其公民身份、国籍等没有关系。也就是说,具有永久居民身份或公民身份的个人并不一定会被认为澳洲税法所界定的居民;不具备永久居留权或公民身份的个人也不代表因此而没有被认定为纳税义务人的可能。 澳洲税法所界定的居民符合以下条件之一:>>>详细 ▶ 纳税人在澳洲境内定居 ▶ 一个纳税年度中在澳洲居留183天以上 ▶ 参与澳洲的老年金计划 二、如何在澳洲纳税 澳洲财务年度是从每年7月1日至次年6月30日,个人在该财务年度所得若超过个人免税额,便需申报个人所得。 在澳洲纳税,可以DIY,也可以找专业人士。DIY的申报截止日期与找别人申报的截止日期不同。申报之后会有两种结果,包括补税或退税。>>>详细   三、租金收入如何征收个人所得税 一旦成功出租房屋之后,业主就必须缴纳澳大利亚房产交易税个人所得税。税额缴纳比率请参照以下表格。>>>详细 澳大利亚税务居民 非税务居民     本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。  

关于美国税制,要了解的基础知识有哪些?| 美国

美国进入商业社会之后,税收制度经过上百年不断修改和整合,已经非常之完善。美国的税可分为以下几类:联邦税、州税和地方税;从税种来说,有个人收入所得税、公司收入所得税、社会安全福利保障税和健康医疗税、销售税、财产税、地产税、遗产税、礼品税、消费税等;从税率来看,又分为单一税率、累进税率和递减率税;在税收的计量上有可分为从量税和从价税。以下简要介绍美国有关的税。 个人所得税 个人所得税的纳税义务人为美国公民、居民外国人和非居民外国人。美国公民指出生在美国的人和已加入美国国籍的人。居民外国人指非美国公民,但依美国移民法取得法律认可有永久性居住权的人。其他外国人即为非居民外国人。美国公民和居民外国人要就其在全世界范围的所得纳税,而非居民外国人仅就其来源于美国的投资所得与某些实际与在美国的经营业务有关的所得交纳联邦个人所得税。 个人所得税采用对综合所得计征的办法。课征对象包括:劳务与工薪所得、股息所得、财产租赁所得、营业所得、资本利得、退休年金所得。从所得中应剔除的不征税项目有:捐赠、夫妇离婚一方付给另一方的子女抚养费、长期居住在国外取得的收入、军人与退伍军人的津贴和年金、社会保险与类似津贴、雇员所得小额优惠、州与地方有奖债券利息、人寿保险收入、小限额内股息等。可扣除项目有:在国外、州、地方缴纳的税款、医疗费用、慈善捐赠、付借款的利息、意外损失、取自政府储蓄计划的利息等。可以抵免的项目有:家庭节能开支、抚养子女及赡养老人费用、已缴外国所得税。从总所得中扣除这些项目后的余额即为实际应税所得。依差额累进税率计税,按年计征,自行申报。家庭可以采用夫妇双方共同申报办法。 公司所得税 公司所得税的课税对象包括:利息、股息、租金特许权使用费所得,劳务所得,贸易与经营所得,资本利得,其他不属于个人所得的收入。实际应税所得是指把不计入公司所得项目剔除后的总所得作法定扣除后的所得。将应税所得乘以适用税率后,再减去法定抵免额即为实际应纳税额。其中,可扣除项目主要有:符合常规和必要条件的经营支出与非经营支出,如经营成本、雇员工薪报酬、修理费、折耗、租金、利息、呆帐、法定可扣除的已缴税款、社会保险集资、广告费等;公司开办费的限期摊提;折旧;亏损与意外损失;法人间的股息;研究与开发费用等。可抵免项目有:特定用途的燃料与润滑油抵免、研究与开发费用增长的抵免、国外税收抵免、财产税抵免等。 公司所得税的纳税人分为本国法人和外国法人。本国法人指按联邦或州的法律在美国设立或组织的公司,包括政府所投资的法人。本国法人以外的法人为外国法人。本国法人应就其全世界范围所得纳税,而外国法人则就其在美国进行贸易、经营的有关所得,以及虽然与其应纳税年度内在美国的贸易、经营无关,但来源于美国的所得纳税。公司所得税采用累进税率。 社会保险税   社会保险税的目的主要在于筹集专款以支付特定社会保障项目。其保险项目包括:退休金收入;伤残收入;遗属收入;医疗保险纳税人包括一切有工作的雇员雇主、自营业者等。对雇员的税基为年工薪总额,包括奖金、手续费、实物工资等。对雇主的税基则是其雇员工薪总和。采用比例税率(酌情按年调整)。对超过规定最高限额的工薪额不征收。 失业保险税  失业保险税是以雇主为纳税人,采用比例税率。税基由雇员人数及支付雇员工薪数决定。失业保险税也在各州征收,允许在州征税额中抵扣已交联邦失业保险税部分。州的失业保险税纳税人为雇主,但也有少数州同时对雇员征收。所征税款主要为失业工人建立保险基金。此外还有专门适用于铁路工人的“铁路退休保险税”和“铁路失业保险税”。 州消费税  州消费税美国各州税制不尽相同,大多以一般消费税为主,也有选择单项消费税,如对汽油、烟、酒等征收的多在商品零售环节对销售价按比例税率课征,又称销售税或零售营业税。   本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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