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美国热门城市纽约（New York）介绍｜居外百科
亮点：1.纽约都会区是全美最大的都会区，也是全世界最大都会区之一 2.全球商业经贸的重心，全世界最重要的金融中心，也是全美的保险、房地产、媒体和艺术的重镇 3.气候干燥，舒爽宜人 地理位置 纽约是美国最大城市及第一大港，地处美国东北纽约州东南部，大约在华盛顿特区和波士顿中间位置，紧邻的哈德逊河让纽约市享有运航之便，使其快速发展成为一个贸易重镇。纽约城区大多落在曼哈顿、史泰登岛和长岛，因为土地狭小所以人口密度很高。纽约市土地面积约790平方公里，分为曼哈顿区、皇后区、布鲁克林区、布朗克斯区、斯塔滕岛区五个区。 点击查看居外在售纽约房源 纽约市全美人口最多的城市 纽约市与全美各地的往来亦十分频繁，透过发达、复杂的铁公路网，纽约居民得以更快速、方便的往返全国各座都市。此外纽约也由于地处美国东北部，距离欧洲也较近，又接近全球最繁忙的北大西洋航线，故不论是与欧洲各地间的空运及海运交通，均十分繁忙。 人口结构 纽约市全美人口最多的城市，据美国人口调查局于2012年统计，估计约有833.7万人居住在790平方公里的土地上约纽约州40%的人口。过去十年来，人口快速成长，人口调查学家估计在2030年时，人口大约会在920至950万之间。 纽约市的人口密度非常高，曼哈顿的密度更是高达一平方公里2.58万人，为全美之最。在人口族群上有着其多样性。在2005年，该市有将近170种不同的语言，36%的人口是非美国当地出生。纽约市都会区是除了以色列外犹太人最多的地区，有全球最大的犹太小区。此外，居住在纽约的印度人占了全美印度人约四分之一，非洲裔美国人的比例也是全美最多，据2008年统计，有66万华人居住在此，为亚洲外最多华人之区域。 气候条件 纽约属于副热带湿润气候，四季分明，夏季闷热，冬季湿冷，春秋两季温和干燥。冬天时离岸的风平时极小。1月平均气温为0.1 °C，但气温有时降到−10 °C以下或超过10 °C。7月平均气温为24.7 °C，但每年有18天高温超过32.2 °C，每四到六年高温超37.8 °C。 经济体系 纽约市是全球商业经贸的重心，是全世界最重要的金融中心，此外也是全美的保险、房地产、媒体和艺术的重镇。据2010年的统计数据，纽约都会区有大约1.28万亿美元的GDP，超过墨西哥全国的总和，是美国最大的区域经济体。 纽约掌控全球40%的金融资金，是全球最大的金融中心，位于华尔街的纽约证券交易所是全球交易量最大的交易所。许多大型企业都在纽约市设立总部，财富500强中就有45家公司总部位于该市。纽约与其它美国大城市相比，拥有较高比例的外国公司，平均每十个工作之中就会有一个是外国公司的工作。曼哈顿中城是全美最大的中心商业区。金融服务的收入占了全市市民收入35%。 被誉为世界文化和金融之都的曼哈顿岛（the Island of Manhattan）占地面积23平方英里，拥有举世闻名的名胜。时代广场（Times Square）有著名的戏剧院和不计其数的艺术馆和博物馆，如大都会艺术博物馆（Metropolitan Museum of Art）；还能在苏豪区（SoHo）精品店及上东城的第五大道（the Upper East Side’s Fifth Avenue）和麦迪逊大道（Madison Avenue）世界级商场享受顶级购物体验。 这里更有米其林（Michelin）星级餐厅和面积达843英亩的著名的中央公园（Central Park）。曼哈顿最令人向往的住宅区有：切尔西（Chelsea）、华埠（Chinatown）、上东城（Upper East Side）和翠贝卡（Tribeca）。作为美国经济和金融中心，曼哈顿是世界上最杰出金融界、娱乐界和商界领袖的聚集区。 更多投资热区介绍，请点击参见美国主要城市纽约（New York）热门区域介绍｜居外百科
英国脱欧对房产市场有哪些影响？海外买家依旧在收割！
事实上，尽管近几年英国面临“脱欧”的诸多不确定性，但并未影响其成为最受中国资本青睐的投资地之一。而恰恰相反，受“脱欧”影响逐渐走低的英镑汇率、美国和欧盟愈加复杂的投资环境，都增加了在英投资的吸引力。 联合国贸易和发展组织发布最新《全球投资趋势监测报告》显示，2018年全球外国直接投资总量约为1.2万亿美元，同比下降19%，其中发达国家吸收外资仅共4510亿美元。而英国2018年外资规模竟达到1220亿美元，同比增长20%，在全球排名第三。 根据调查显示，高净值人群投资英国的理由主要由如下几个方面： 1、英国市场稳定、投资风险低 虽然国际紧张局势未见缓解，但英国稳定的经济与政治环境，良好的国际联系与交通网络，稳健的法律和法规体系以及便捷的速效环境。数据显示，北美和亚太地区企业在欧洲总部设在英国的就近450家，而德国只有280家左右。 此外，伦敦作为世界金融中心，有占全球41%市场大份额的外汇市场，共251家外资银行总部设立在伦敦。在美国指数编制公司MSCI的历年调查中，伦敦已连续超过10年维持在10%甚至更高的回报率（综合房价涨幅和租金收益）。 2、英国房地产收益高、产权长 实际上，英国房产长期处于供不应求的状态，其绝大部分房产属于永久性产权，这笔固定资产祖祖辈辈都将属于买家，直到卖掉它。而且当地建筑质量一直较好，目前在英国流传下来的维多利亚，乔治时期的老房子都还坚挺屹立，这种房子已有几百年的历史。 3、低利率贷款 就中国、澳大利亚等国高贷款利率（7%左右）而言，英国贷款利率大约在3%-4%的区间；作为海外投资者，可申请到最高70%的贷款，并且可在一定时间内可以只还息不还本。 4、英国税收优惠 英国公司的税率在欧处最低之列，因此也是欧最具竞争力和吸引力的外商投资对象国之一。在个人所得税方面，英国以40%属中低水平，税后工资比例为66.5%属中高档。据美国劳工统计局报告统计，以美国成本指标为100，制造业每小时人工成本指标中，英国为93。 5、语言文化和教育优势 英语是全球最普及的通用语言，作为全球高等教育最发达的国家之一，英国拥有最完善的教育体系和顶尖的教育水平，对于想让孩子来英国留学的中国家长，最佳的选择就是在英国投资买房置业。 点击查看居外网上的英国在售房源 不过近几年中国的孩子去英国留学，也已经是一种比较长期普遍的现象。英国金融时报此前一次关于海外投资的调查结果表明，超过50%的受访者表示海外投资的目的是为了子女的教育问题。 据中国侨网数据显示，自2011年以来中国留学生人数增长89.6%，稳居海外留学生榜首。其中以伦敦最为突出，就读于伦敦的中国留学生人数目前已达到21350人，无疑成为了英国留学市场的主力军。 不仅人数稳居第一，影响力也在不断增加。为了吸引更多中国留学生，越来越多的英国大学直接来中国举行毕业典礼。 脱欧让英国房价增长放缓 随后可能会迎来反弹 近日，Rightmove网站公布了英国三月份房价指数报告，原本应该处于销售旺季的英国春季房市，果不其然受到了英国脱欧不确定性的影响，本月投入市场的平均房价仅上涨了0.4%(+ 1287英镑)。这是英国房价自2011年以来最低的月度平均涨幅，不过数据显示，出现增长疲软的主要原因是伦敦房价的“不给力”，伦敦以外地区的房价仍较为活跃，11个地区中有9个地区的新上市卖家定价在持续稳定增长。 Rightmove网站称，三月份英国房市疲软，伦敦是主要拖累因素。因为除了伦敦和东北部地区以外，其他9个地区的新房定价仍在稳定增长中。伦敦房价环比下降1.1%，东北部地区则环比下降了1.3%。然而，即使房价出现了短时下降，伦敦的房价仍比10年前高出68%，一些买家要么被高昂的房价排除在市场之外，要么还在持价观望，希望房价能在他们认为的公允价值水平上稳定下来。数据显示，今年2月，伦敦房产经纪人达成的销售协议比2018年同期下降了9.6%，这既表明部分买家犹豫不决，也表明有些买家在高昂的房价面前缺乏购房能力。 尽管随着脱欧最后期限的临近，英国房市尤其是伦敦房市受到了一些冲击，但专家认为这是遵循市场规律的正常波动。纵观近些年英国房市的发展，房价总体上仍然呈现稳定上升的趋势。伦敦作为世界上政治、经济、文化、高等教育等综合发展的国际化大都市，发展潜力和吸引力在与日俱增，从其租房市场的火爆程度可见一斑。有专家认为，英国房市的“反弹”将随着脱欧尘埃落定而正式开启，被压抑的购房需求会引起一波抢房热潮。 事实上，作为世界一流的高等教育城市，伦敦也成为海外购房者最偏爱的城市之一。房地产公司汉普顿国际（Hampton International）的研究表明，2018年下半年，受弱势英镑吸引，伦敦市中心被交易的房产中，超过半数都被国际买家收入囊中。 而中国的富豪们，也早已盯准了这块蛋糕。 2018年李嘉诚旗下香港长江实业集团斥资10亿英镑（约105.4亿元），收购了伦敦金融城地标写字楼5Broadgate，也即瑞银（UBS）伦敦总部所在地。过去几年，李嘉诚已在英国砸下超过300亿英镑。除了房地产，他还控制了英国天然气近三成市场、四分之一的电力分销市场以及约5%的供水市场，几乎买下了半个英国。 海外房产中文平台居外网提供的数据也显示，去年下半年，中国买家对伦敦房产的询盘次数明显回升，第三、第四季度分别同比上涨52.5%和104.2%，已接近历史峰值。 居外推荐伦敦莉莉广场（Lillie Square），是泰瑞·法雷尔（Terry Farrell）及其合伙人开发的伯爵宫（Earls Court）总体规划中的第一个开发项目，提供一流的一居室、两居室或三居室公寓及高品质的花园双层公寓，更有迷人的顶层公寓。住宅区位于伦敦西部黄金地段，可为居民提供前往伦敦各地学校、学院、大学和工作场所的良好交通连接，潜在投资者可以预期有限的空置期并得到可观的租金收益。 居外物业编号：41130328 点击查看房源信息 调查还指出，尽管韩国、新加坡和以色列等国也加速了在英国的投资，中国仍是英国最大的海外投资者，由于都看好英国，当地房地产的买方市场竞争越来越激烈。JLL（纽约证券交易所代码）的调查显示，伦敦在2017年被评为全球房地产投资的首要城市。 实际上，过去英国房价平均每7年翻一倍，每年以平均10%的速度增长，而伦敦的房价过去十年涨了86%！据第一太平戴维斯2018年Q4伦敦住宅租赁市场报告显示，其通勤区的一居室或两居室租金增长1.9%，在过去5年中增长达11.3%。 租金方面，最新调查指出伦敦已经连续第3年当选欧洲租房最贵的城市。据ECA International的数据，在伦敦市区好地段租赁一套没有家具的三居室公寓，每月的成本为5398欧元，而欧洲平均值为1705欧元，巴黎的租金差不多只有伦敦的一半。 房地产咨询公司Capital Economics的经济学家卢（Hansen Lu）对此则比较乐观，他表示，即使英国在没有达成协议的情况下离开欧盟，房价也不太可能发生崩溃：“因此，我们预计今年的房价增速将保持当前速度，到2019年结束时上涨1％。” 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源：时讯网 责编：Zoe Chan
美国加州房地产还值得投资吗？
阳光明媚的加利福尼亚州不断吸引着人们、企业和游客，地理和经济都具有多样性。从山峦到海滩，加州的经济由娱乐和技术、农业（得益于全年温和的天气）、制造业、保健和金融等行业组成。大量的公司总部设在洛杉矶、旧金山、圣地亚哥、圣何塞和萨克拉门托等大都市地区，难怪加州的人口持续增长——尽管其人口密集，缺乏可负担的住房和生活成本高。 大家都知道，在加州买房真的很难，因为太贵了。其平均房价为524,400美元（折合约356万元人民币），是全美最高的。加州买不起房是很多人不得不租房的主要原因。这个州为投资者提供了一个独特的环境，因为它拥有超高的房地产价格，再加上惊人的租赁需求和租金。 加州是投资房地产的好地方吗？本文将帮助您确定是否应该考虑在加州购买投资房产。同时，找出哪些地区的房市最强劲，以及在这些高价市场中是否可以获得可观的投资回报率。 加州经济的现状 加州的经济规模是美国最大、世界第五，GDP超过3万亿美元。其劳动力由近1800万人组成，截至2018年，平均家庭收入仅超过7.5万美元。 在冠状病毒来袭之前，全国失业率从未降得这麽低。从那时起，情况就完全不同了，失业率超过了大萧条时期的失业率。加州在4月和5月的失业率最高达到16.4％。随着人们开始重返工作岗位，失业率开始慢慢回落。但截至7月，加州仍有13.3%的人口处于失业状态。 加州是最早执行原地避难令并基本关闭的州之一。即使采取了迅速而严格的行动来对抗冠状病毒，对加州的人口密度似乎毫无帮助。就在一个月前，病例数（超过12000例）创下历史新高。 好消息是，9月份加州的冠状病毒数量正在下降。然而，毫无疑问，这场大流行已经让美国的经济岌岌可危。 即使加州的房价和租金远高于全国平均水平，但加州的人口已接近4000万，并不断增长。稳定的人口增长往往会引起投资者的兴趣，他们知道在强劲的房市中应该寻找什么。 2020年的加州房地产市场 自冠状病毒爆发以来，加州的房屋价值一直在恢复，但与一年前相比，增幅微乎其微。加州大多数较大都市的房地产市场都称得上是昂贵，待售房屋极少。 以下是加州独特的房市趋势概述。 低可负担性：如果该地区的大多数居民将收入的30%以上花在住房上，那么就会被认为是无法负担的。由于生活成本高，加州是出了名难以负担的地方。高于平均水平的工资给当地的住房市场带来了追随的压力。如果没有更多可负担得起的住房选择，工资较低的工人将永远无法买房，成为终身租房者。 房屋存量低：全州的地方政策不允许城市扩张，对住房开发有严格的政策。这也是造成可负担房屋缺乏的一大原因。 高租赁需求：因为加州周边地区的房价太高了 大量的人被迫租房。低库存=高需求。 “逃离城市”潮：自从疫情发生后，人们开始从大城市搬到郊区或小城镇。有几个因素推动了这一趋势，包括远程工作的可行性，更高的性价比和对户外/开放空间的渴望。在被关在家里好几个月之后，可以说我们大多数人对喜欢居住地的价值有了新的认识。 利率很低 加州投资房地产的最佳地区 加利福尼亚是一个巨大的州，拥有数百万居民。因此，房地产市场将根据位置的不同而变化很大。自然，靠近洛杉矶和旧金山这样的大都市，价格也会更高。 根据AttomData第二季度的2020年美国房屋可负担性报告，三分之二市场的房屋升值速度超过工资增长速度。另一方面，洛杉矶、圣地亚哥和橙县的年工资增长速度高于房屋升值速度。 加州（或任何地方）投资房地产最好的地方会有这三个指标：可负担性、就业增长和人口增长。问题是，在加州是否有任何地方还能提供可负担性、就业增长、人口增长？ 以下是加州为投资者提供稳健住房市场的地区。 萨克拉门托县/罗斯维尔（Sacramento County/Roseville） 萨克拉门托是加州的首府，这里的地区经济实惠，就业和人口增长强劲。阿登（Arden）和阿卡德（Arcade）都位于萨克拉门托县，罗斯维尔（Roseville）是该都市区最大的城市之一。 这些地区的房价中位数为327,073美元（折合约222万元人民币）。萨克拉门托和罗斯维尔周边的房价预计在未来三年内将增长高达33%。在萨克拉门托或其周边市场购买投资房产，很可能为投资者带来丰厚的回报。 圣贝纳迪诺县（San Bernardino County） 圣贝纳迪诺县部分地区的可负担性在过去几年中得到了改善，因为该县一直致力于通过住房计划来解决这个问题。就租金而言，这个都会区被认为是南加州租金较便宜的地区之一。对租房业主来说，好消息是租金每年增长5%，租房需求量大。房屋的价值也大涨，就在去年。 河滨县（Riverside County） 河滨的房市与圣贝纳迪诺的房市类似，但普遍要贵一些。今年8月，河滨县的平均房价为45万美元（折合约306万元人民币）。与去年此时相比，增长了近15%。 博蒙特（Beaumont） 博蒙特市位于南加州两座最高的山脉（圣戈尔戈尼奥山 San Gorgonio 和 圣雅辛托山 Mt San Jacinto）之间的河滨县。自2010年以来，该市人口增长超过38%，是该州增长第二快的城市。博蒙特的住房市场竞争激烈，很有可能是因为它比周围的河滨和圣贝纳迪诺大都会更实惠。今年8月8月，平均房屋销售额为38万美元（折合约258万元人民币），比去年增长了11%。 埃尔西诺湖（Lake Elsinore） 埃尔西诺湖位于河滨县西部，是一个占地3000英亩的淡水湖，是加州发展第四快的城市。自2010年以来，有超过15,000名新居民搬到了埃尔西诺湖，使其人口增加了近32%。平均房价比去年上涨了10%。 科林加（Coalinga） 科林加是位于弗雷斯诺县（Fresno County）的一个城市，虽然面积不大，但却是加州发展最快的城市之一。附近有三所学院和大学，房价仍然是可承受的。上个月，房屋平均售价为19.4万美元（折合约132万元人民币），比去年增长了1.6%。现在房市的竞争也不是超级激烈。 道格拉斯市（Douglas City） 道格拉斯城地区位于三一县（Trinity County）雷丁（Redding）以西仅45分钟车程，是加州淘金热时期定居的山城。8月份，房屋平均挂牌价为32.2万美元（折合约219万元人民币）。这很重要，因为这与2019年相比增长了17.4％。该县的人口比大多数县少，但随着它靠近较大的都市而增长。 洛杉矶县——圣佩德罗（San Pedro） 根据Redfin的数据，今年8月圣佩德罗的房屋成交均价为62万美元（折合约421万元人民币），同比增长2.2%。其一半以上的居民都是租房而不是自有住房。不过，Zillow预测，未来几个月，圣佩德罗地区的房价将开始下降。圣佩德罗的房价还是有点贵，平均租金为2500美元（折合约16976元人民币）。 相关文章： 美国房产抄底正当时 随手给你10个理由！ 美国楼市火热程度媲美股市！中国买家仍主导市场 在纽约购买新楼公寓 您必须了解的20个问题︱居外专栏 酷暑来袭，加州找间海滨度假房避暑吧！仅需1/10的价钱｜居外精选 来源：Real Wealth Network 编译：Zoe Chan 读完这篇文章，您应该至少对加州内提供回报机会的房市有一个不错的了解。在加州的部分地区，完全可以买到一些租金需求高、升值潜力大的投资房。 加州仍然是投资房地产的好地方。欢迎点击查看居外网上7.3万套加州精彩房源，或留下您的联系方式，让居外为您在后疫情时代的资产保值提供全面丶可靠的支援。
《居外说》#1 精彩回顾：马来西亚“变天”后如何投资当地房产？
近年来，随着一带一路倡议的深化，东南亚国家正在逐渐成为海外房产投资者的新宠。而在这些国家中，马来西亚应该是与中国贸易联系最紧密的一个了。 就在5月10号，马来西亚迎来了历史性的时刻。现年93岁的马哈蒂尔击败此前执政的纳吉布，也终结了巫统对马来西亚长达61年的统治，一时间掀起轩然大波。 马哈蒂尔当选后立即废除了马来西亚的消费税，也表示会对境外投资项目实行更严格的审查，这已经成为近期国际媒体最热的话题之一。短时间内，马来西亚货币与股票均有较大波动，不过随着马哈蒂尔稳健友善的外交态度逐渐被外界熟知，市场反应开始温和看好。 不过今年4月初，当时还在参选的马哈蒂尔公开表示一旦当选成功，将严查中国投资者，特别是房地产投资者。在竞选中，他对巫统最大的指控就是“向中国出卖国家利益”。如今马哈蒂尔最终当选，相信许多中国投资者在意外之余，也因这个消息对马来西亚的投资前景产生了不小的疑虑。马哈蒂尔的当选到底会对马来西亚与房地产市场产生什么样的影响？投资者又该如何行动呢？ 就在上周我们很荣幸为大家请到了两位马来西亚房地产界的精英： 在直播中，两位嘉宾从宏观与微观多角度解答了下面问题，并悉心回答了许多网友的在线提问。 Q：这次大选结果对马来西亚的未来意味着什么？有哪些值得期待的地方？ Q：中国投资者在马投资是否会面临更多限制以及更高的成本？ Q：目前马来西亚什么位置，房型或价格区间会是比较理想的投资选择？ Q：吉隆坡、新山、槟城、马六甲、沙巴等市场未来走势如何？ Q：应该怎么进行尽职调查，以确保开发商的合法性与项目质量？ Q：中资与当地开发商的项目有什么区别？ Q：外国买家如何在马申办房贷？ Q：第二家园怎么申办？有什么好处？ 如果您错过了嘉宾们对这些问题的解答，不要紧！我们特别制作了本期居外说精剪版视频，浓缩了直播中最关键的内容。 欢迎拨打居外热线 400 041 7515，居外网客服会帮助您提供更多全球房源详细信息。 延伸阅读： 居外专栏【向大马法律界骄子陈佐彬轻松创意学置业】 文字：AY 排版：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
全美房价开始回升！专家分析为短期现象
美国东部时间8月4日，在疫情面前，全美房价少见的出现小幅回升现象。创纪录的低抵押贷款利率在近几个月提振了房价，让购房者有更强的购买力进行房屋买卖。而专家认为，这是只是短期现象。 本月初，30年期固定抵押贷款的平均利率飙升至3.24%，但随后急剧下降，6月底为2.94%。根据CoreLogic的数据，6月份全国房价年增长率为4.9%，远高于5月份4.1%的年增长率。6月份房价环比上涨1%，创下2013年以来的最大单月涨幅。 新冠疫情影响到了全美的各个角落，但并不是每一个房地产市场都受到了相同的冲击。从全美房市的变化中也可以看到疫情对房地产经济造成的影响，部分地区的表现要好于其他地区。纽约市在最初几个月受到疫情的严重打击，一些居民选择搬到偏远的郊区—甚至远至费城，以寻求更多的空间和更安全的环境。受此影响，费城的房价以每年8.4%的速度上涨，大量纽约客的涌入令该市受益匪浅。 Realtor.com的首席经济学家丹妮尔-黑尔（Danielle Hale）表示，“在遭受了3月和4月特别严重的打击后，东北地区的新冠病毒病例保持稳定，我们看到大量买家重返市场。如果同样的趋势也发生在南部和中西部，例如疫情继续上升，那么秋季房市还会上扬，尤其是在学校决定推迟开学之后。” 同样的，圣地亚哥和华盛顿特区的房价走势也比较强劲，主要是因为这两个市场需求多余供应。房地产销售公司Long & Foster的一份报告显示，6月份华盛顿特区的库存量同比下降了25%。 相比来说，旧金山的房价比一年前却有所下跌，这跟硅谷地区大批量的科技工作者远程办公有关。许多员工得知消息后，纷纷搬离房租最贵的市中心区域，导致需求下降，价格也随之下跌。根据ABC的消息，90%的城市劳动力目前在家里工作，人们正在搬离城市。甚至根据报道：如果走在旧金山南部的市场和金融区，感觉就像一座鬼城。 在疫情爆发之前，旧金山南海滩一套两居室公寓的平均挂牌价格约为195万美元。如今，均价已下跌3万美元，至192万美元。一居室公寓的均价下降了1.5万美元。旧金山去年年底房屋的空置率为5.4%，而目前为10%，当对住房需求不再旺盛，价格也就随之下降。 但分析师表示，房价的上涨速度会放缓。房地产经纪公司Redfin首席经济学家泰勒-马（Taylor Marr）表示： 随着抵押贷款利率下降，房价上涨，但供给也下降了，这削弱了对房价的影响。房价增长可能会放缓，但共识是房价至少在今年将继续上涨。” CoreLogic的经济学家Frank Nothaft预测，到明年6月，价格将比今年低1%。他预计价格上涨将在未来12个月有所减缓。导致经济再次全面停摆，房屋销售可能会像3月和4月那样走弱，房价会反映出这一点。 更多分析认为，房价产生变化的根本原因是供给和需求的平衡度。房屋建筑商看到了买家的兴趣和强劲数据，但由于疫情带来的供应链问题和劳动力市场紧张，他们未能提高产量来满足这一需求，劳动力市场紧张多年来一直在阻碍楼市复苏。这意味着即使低利率帮助了人们做出买房的决定，市场上也不见得有足够可挑选的房源。 根据Zillow的数据，在费城，目前房源数量比去年同期下降了34%。Realtor.com的一项分析同样发现，今年3月至5月，大都市地区的房源比去年同期下降了48%。 阻碍购房行为第二原因是3月份实行了禁售。为了防止疫情继续传播，房地产市场在3月施行了禁售活动，只能远程看房，这等于在最繁忙的季节业务暂停了两个多月。当房地产市场重启时，一些卖家又考虑到健康问题不愿重新投入销售过程，尤其是在可能让他们面临风险的情况下。同时，隔离也加速了家人们重回家庭生活来照顾空巢老人。 阻碍房价复苏的其他原因还包括联邦政府实行的CAREs Act救助法案。房源网站Zillow.com的经济学家杰夫-塔克（Jeff Tucker）认为： 法案允许房主在失去工作的情况下延期支付抵押贷款，目前有8%的抵押贷款已经延期支付。通常在经济衰退期间，很多人会失业，无法偿还房贷，或者最终丧失抵押品赎回权，银行会把他们的房子卖掉。但这一次，市场上最低迷的部分实际上已经冻结。对这些家庭来说，这无疑是个好消息，但一个主要的副作用是，在这样的衰退时期，进入市场的房屋数量也会大大减少。” 关于居外IQI 居外IQI是一家控股公司，拥有并运营IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售美国房源，或致电400-041-7515谘询美国移民丶留学和房产投资的机会。 来源：新浪财经 责编：Zoe Chan
2020年QS全球最佳留学城市排名：伦敦蝉联第一
伦敦时间2019年7月31日，QS全球教育集团发布了最新全球最佳留学城市排名，英国伦敦再次成为全球最佳留学城市。 自1990年以来，QS全球教育集团持续在高等教育领域发表独到见解，QS世界大学排名是全球查阅量最大的排名。 QS最佳留学城市排名旨在为全球数百万的国际学生提供更多可参考的数据。该排名共包含与比较了世界上120个留学城市。 QS最佳留学城市的排名指标为：该城市里大学的数量和世界大学排名情况，国际雇主在该城市招聘的活跃程度，生活成本，该城市在学生的向往程度和生活质量，以及学生群体的多样性。 今年，伦敦保持了其作为世界上最佳留学城市的地位。日本东京排名世界第二，澳大利亚墨尔本排名排名第三。 伦敦排名全球第一，伦敦拥有所有上榜城市中排名最高的大学，并且伦敦的招聘就业市场也非常活跃，伦敦的向往热度和生活质量也在不断增长；英国和美国的其他城市因为过高的生活成本而排位较低。 点击查看英国伦敦在售精彩房源 报道称，英国和美国分别有14个城市入选，伦敦（1）和波士顿（12）为两国排名最高的城市。亚洲排名最高的留学城市仍是东京（2），其次是首尔（10）、香港（14）、北京（32）和上海（33）。世界上十个生活最贵的城市中有八个位于英美两国。 伦敦市长萨迪克汗说：“伦敦再次成为全球最佳留学城市毫不令人意外，伦敦拥有世界领先的高等教育机构和充满活力的文化生活。” 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源：新浪教育综合 责编：Zoe Chan
在吉隆坡买房的中国人告诉你：马来西亚到底是什么样子
我是中国人，妻子是马来西亚人，我们刚在吉隆坡买了一处房子，虽然刚刚入住新房，但是我在大马也生活了很多年，当然打算在这定居是遇到了老婆以后。在这度过的岁月，总体来说也算是自在安逸，今天就来和大家说一说我眼中的马来西亚是什么样子。 国人大多对马来西亚不甚了解，我出国之前也是一样，只是大概知道梁静茹、阿牛之类的明星是马来西亚华人，知道这个国家有一部分人是会讲华语的华人，多少算是有一点亲切感吧。后来因为工作的原因，从来没出过国门的我，一个人飞往了这个陌生的热带国家! 首先说一下环境吧，大马的自然环境相当的好，森林多、空气好，虽然分旱季和雨季，但是即使在旱季空气也非常滋润。我喜欢大马的雨，来的快去的也快，给人一种酣畅淋漓的痛快感。 这边天气好，人们普遍睡很晚，小伙伴们可以脑补一下国内的夏天遍布的街边烧烤啤酒摊，大概就能想象到大马的夜晚。吉隆坡是个不夜城，你半夜十二点去大排档、食摊和甜品店，可能都找不到位子坐，这是一个充满烟火气的地方，路边一顿丰富的大排档大概就能抵消你思乡的忧愁。 这的人大部分都会买私家车，养车成本及其低，汽油只有国内价格的一半还少，油品也好。吉隆坡开车真的很舒服，开车人的素质普遍比国内要好出大一截，打灯一般后车会避让，挥手示意错车也会避让、不是一些特殊原因很少鸣笛的，更不用说错车不开远光灯这么常识的东西了，所以这边的开车感受真的很舒心。 工作了一年以后就遇到了我现在的太太，她是一个温婉中又带点活泼的马来西亚女孩，也是由于工作的关系我们一来二去就熟悉了。这只是一个普普通通的爱情故事，没有跌宕起伏但是温柔坚定。 我们结婚后就合计要在吉隆坡买房并定居下来，当然如果我们决定回国的话，我也打算在大马购置一套房产，为了方便日后度假旅游，还可以顺带投资。 我们这套房子面积大概有80平，这里的面积可是实打实的实用面积，总房款大概在人民币110万左右。这个价格跟国内的一线城市比起来真的是小巫见大巫了，跟我在北京的朋友比起来，我这套房子的全款连付他的首付都不够。 房子位置不错，去哪里都方便，配套设施也齐全，底下有游泳池、健身房、网球场、室内羽毛球场，周边至少三家手冲咖啡店，去宜家等商场走路也就5分钟。 居外推荐吉隆坡帝丽雅公寓，位于吉隆坡交通枢纽附近Mid Valley谷中城地区，该地区是本地中高层居民聚集区。一站到吉隆坡中环KL Sentral，有10条公共轨道，还可换乘机场快轨直达机场。面积141平方米，房价约¥256万。 居外物业编号：50819895 点击查看房源详情 吉隆坡的经济发展程度和城市建设也许在某些程度上不及北上广深，但是从生活舒适度来说，真的远超于中国的好多城市。 首先房价便宜，设备齐全的公寓大致上100-200万，购房压力小，自然生存的压力也小，对于国内普遍大学毕业就要买房结婚的紧张节奏，在这里生活要舒心的多。 其次吉隆坡是多点发展的城市，不一定要住市中心才方便。基本上每个区域都有购物商场和众多餐馆。大马虽然前几年遭遇了经济危机，但毕竟发展得早，跟国际的联通比中国一些城市要好，这体现在很多生活细节里。比如在北京刚出现第一间Marks & Spencer（玛莎百货）的时候，这个英国连锁店在大马已经至少开了15年了，售价也比北京划算。 再者食物真心好吃啊，选择也多，档次高的饭店自不必说，路边摊大排档都各有千秋。对于一个吃货来说，这里真的是美食的天堂。天气也好，天天能晒到太阳，虽然偶尔也有霾，但是跟北京真的不是一个数量级的。 点击查看居外网上过千套在售马来西亚房源 最后，我们决定在吉隆坡定居也是出于对孩子的教育和医疗方面的考虑。 在大马英语是通行语言，对孩子来说，掌握英语会很快。我发现我一些朋友家的孩子在北京学的英语虽然口音好听，但她们大多只会念，说起来不太流畅，这也许就是环境对语言的重要性。马来西亚是个合适的教育踏脚石，等打下基础，再去欧美深造。 顺便说说，吉隆坡双联课程很盛行的，就是在吉隆坡读1年之后出国再读2年的那种，学院的选择特别多。 大马的医疗也是很值得称道的。之前看到《科学美国人》上的报道，说是马来西亚的医疗水平和服务在全球榜单中排名第三，亚洲区排名第一。当然在日常生活中，我们对于这些排名也没什么概念，不过比起在国内看病，在大马还是方便多了。 平时有个感冒发烧这种小病，我们一般都去公立医院看，整个过程只要支付挂号费就可以了，一般是2块钱（人民币），当然这项福利是针对大马人的，不过如果外国人拥有了第二家园身份也可以享受同样的待遇。 如果是大病需要住院或者手术的话，我建议大家还是去私立医院比较好。等待时间短，设备和技术也相对先进，服务态度当然也更好。 前几个月朋友的小孩咳嗽、发烧，我陪着他们去了附近的私立医院。到了以后我问医生要不要打针，她说我们这边小孩一般不打针。最后根据宝宝的情况选择用一次雾化治疗来化痰，加配一瓶咳嗽药，一瓶呕吐药，一瓶流鼻涕药，还有雾化用的氧气面罩（可以带回家继续使用），总共花了200来块钱（人民币）。拿药的时候护士还特意询问朋友家里是否有退烧药，朋友说有，她就说那就不用帮你配了。 总体来说，这里的医院不太会给病人过度治疗，他们提供的医疗服务大多恰到好处，也不会因为你是外国人而加收额外的费用。 还有一个我比较喜欢大马的原因就是这里的生活氛围。大马人很和善，没去过的，脑补一下港剧里那种街市的气氛，吵闹却温馨。这个国家地方不算大，却容纳了许多不同文化背景的种族，开放和包容自然也是刻在骨子里的。 当然，这个世界上不存在一个完美的国家，每个国家都有自身的问题和不足，每个国家也都有她可爱的地方，不要人云亦云也不要一叶障目，选择适合自己的才是最好的。 大马的优点就在于，生活安逸，环境优美，教育医疗发达，这些都是现阶段我比较看中的东西。这个因人而异，需要自己体会。我爱大马，Satu Malaysia！ 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上马来西亚在售房源，或致电 400-041-7515 谘询马来西亚房产的投资机会。 来源：万联移民 责编：Zoe Chan
美国 | 纽约五大区，哪儿才是买房的热门区域？
在海外投资者的眼里，美国遍地都是宝，只要投资就能有回报。其实那只是因为选对了地方和选对了方式。纽约作为美国投资的热门城市，自然也吸引了众多投资者的目光。那么问题来了，纽约的五大区，到底哪里才适合买房投资呢？ 根据纽约市行政规划，纽约主要分为五个区：曼哈顿 、布鲁克林 、皇后区 、布朗克斯 、史坦顿岛。如下图： 当然，这五个区都有海外投资人的置业足迹。根据纽约杂志上报道的纽约大学研究数据表明的居住环境指标可以看到，影响我们买房最主要的要素有： Top1:房屋的价格 Top2:交通的便利程度 Top3:便捷的生活购物 Top4:治安是否安全 Top5:文化丰富程度（艺术馆，酒吧） 那么下面就分别从布鲁克林区、皇后区、布朗克斯区和史坦顿岛的环境及房价情况来看看各区的热门程度吧。 先来看一下纽约五大区的房价成交中位数。美国Zillow房屋价值指数显示，九月份曼哈顿的房价在纽约区最高，中位数约为112万美元。其次是布鲁克林，约64万美元。史泰登和皇后区分别位列第三、四位，二者的房价中位数为$499000和$466500；布朗克斯房价最低，约37万美元。 作为纽约的精华，既满足学区的良好，也满足了生活的多元化和便捷度等。曼哈顿区是纽约的市中心, 纽约最重要的商业、金融、保险机构均 分布在这里。 曼哈顿有很多非常好的中学和大学，其中包括世界排名前50的知名学府如哥伦 比亚大学(Columbia University)、纽约大学(New York University)以及洛克斐勒大学(Rockefeller University)。 曼哈顿四个推荐的购房区域主要围绕中央公园(Central Park)、时代广场 （Time Square)、哥伦比亚大学和纽约大 学。 在纽约曼哈顿拥有一间房产是许多人的梦想，甚至被视为“存放资金的避风港”。中国买家 看好曼哈顿豪华地产,多以投资住宅楼 为首选,四成做为投资、六成是让即将来美就读的子女居住。 据美国Zillow房屋价值指数显示：九月份曼哈顿的房价中位数为$1,121,300，较去年同比下降4.5%，但仍然遥遥领先其他四个区，高居纽约榜首。另外，其租金中位数高达$3350，比纽约平均租金还高出450美元！ 从纽约顶尖的住宅中介科克兰发布的第二季度曼哈顿房市报告来看，中心区在曼哈顿的所有主要区域中销售结单笔数最高、中位价最高且每平方英尺均价最高。其次是东区，销量排名第二，交房量为760，其每平方英尺均价也排名第二，同比增长23%至$1841。 布鲁克林是纽约州 人口最多的区。在1980及90年代,该区 以治安不良闻名于世。自朱利安尼担任 纽约市长之后,治安大为改善,居住质 量也逐渐变好,今日被综合称为“家与教 会的自治市”(Boroughof Homes and Churches)。 除了曼哈顿外,布鲁克林是唯一有商业 区的行政区。 据一项最新的报告显示,很多华裔新移民选择布鲁克林社区,如宾臣墟 (Bensonhurst)和日落公园(Sunset Park) 等地作为落脚地,而不是曼哈顿唐人街。不过,对来美多年、寻求高品质生活的 华裔移民而言,戴克高地（Dyker Heights）更具吸引力。 对于初来乍到的富豪移民群体而言,戴 克高地（Dyker Heights）以其干净整洁的房屋(多数带院 子)及低犯罪率而胜出一筹 。 另外，布鲁克林离曼哈顿比较近，但价格相对便宜，从上表中就可以看出相较于曼哈顿的房价中位数$1,121,300，布鲁克林少了将近一半，只有$642,600。除此之外，布鲁克林环境古典，非常适合舒适的住宅区。 皇后区是纽约五区中最东边也是面积最大的一区，与布鲁克林接壤。其经济总量位列纽约第二，并呈现出经济结构的多样性。纽约最繁忙的肯尼迪国际机场和拉瓜迪亚机场就位于该区内。区内著名景点有法拉盛草原可乐娜公园。 法拉盛是美国纽约皇后区（Queens）境内的一个区域,近年来逐渐成为亚洲裔移民特别是来自中国台湾、韩国、中国大陆等地的移民聚居的地方,并发展出具有浓厚东亚风味的商圈。现在定居在法 拉盛的华人已经超过了曼哈顿的华埠, 成为纽约乃至全美最大的华人聚居地。 《纽约》杂志报道,法拉盛是全美第二 大唐人街。 法拉盛商业区是皇后区北部的一个重要 的交通中心,有纽约市地铁和长岛铁路 连接,地区也有十几路纽约大都会运输 署和私人的公交车,拉瓜迪亚机场只需 十几分钟的车行,州际678、州际495和 大中央公园道路都从法拉盛附近经过。 另外，皇后区的学校也比较多，纽约市立大学法学院就在皇 后学院边。除此之外还有许多高中,如江邦 高中、罗伯特肯尼迪高中、法拉盛高中、 和市重点地汤森哈里斯高中,私立高中 包括圣十字高中。 华人聚集的法 拉盛作为皇后区房地产最热的地方之一。 因为近年来颇具经济实力的新移民越来越多,这其 中不少人原本打算买在曼哈顿,但因为 语言和生活习惯问题,最终还是决定落脚法拉盛。据美国Zillow房屋价值指数显示：九月份皇后区的房价中位数为$466500，较去年同比上涨了9.7%！而其中法拉盛的房价中位数却高达$784000！ 史泰登岛位于曼哈顿以南的纽约港内，在新泽西州及布鲁克林间。去其他地方不是很方便，需要乘坐轮船。有可载人车的史泰登岛渡轮往返曼哈顿，与新泽西州间建有数座桥梁，韦拉札诺海峡(Verrazano-Narrows)桥则可通布鲁克林。 是纽约市人口最少的一个区（尽管其面积是曼哈顿的 2.5 倍）。它拥有众多的历史、文化胜地、体育场馆和自然风光。包括史丹顿岛博物馆 (Staten Island Museum) 及历史悠久的圣乔治剧院 (St. George Theatre) 。 春夏两季，小联盟史丹顿岛洋基队 (Staten Island Yankees) 也会在这里打棒球。 此外，岛上还有坐苏州园林，据说全部建材都是从苏州运来的。 岛上有华格纳学院(1883年建于罗契斯特，1918年迁此)、纽约市立大学斯塔滕岛社区学院(1956)及纽约圣约翰大学斯塔顿岛校区。 据美国Zillow房屋价值指数显示：九月份史泰登岛的房价中位数为$499000，其租金中位数为$2000，比纽约平均租金低了约900美元！很多华人选择在史泰登岛定居，主要是看中小区的房屋价格合理，犯罪率低以及学区好。 布朗克斯区（The Bronx，亦译为勃朗市、布朗士）是纽约五个区中最北面的一个，拥有最多公园用地，著名的美国职棒大联盟纽约洋基队的主场乃位于此。这区亚洲人较少。犯罪率在全国乃数一数二。1970至1980年代时布朗克斯区住宅区常发生纵火案，直到1990年代初纽约市政府大力打击后才有所改善。 这里人居氛围浓厚，小区绿化较好。从美国Zillow房屋价值指数来看，布朗克斯九月份的房价中位数为$369000，是五个区中最低的。另外，布朗克斯租金中位数只有$1502，几乎是纽约（$2900）的一半！ 不过对于有小孩的家庭来说，布朗克斯并不在考虑范围内，因为这边的学校并没有那么多选择，也不像布鲁克林能够非常方便通往曼哈顿。很多买家都是因为工作的原因在这边买房。 从房价来看，曼哈顿、法拉盛以及布鲁克林的表现抢眼，分别位列纽约前三。除此之外，这三个区华人聚集，社会环境较好，生活便捷，可以说是投资纽约的热门区域！ 当然，投资人在买房的时候考虑的因素非常多，以上仅是从行政划分的角度来分析纽约五大区的投资热度。至于投资回报率、治安、以及经济状况等也是重要影响因素，我们会在下期详细介绍，此处就不作赘述了。 房地产是纽约市的经济成长动力。全美以及全世界 最有价值的房地产就在纽约市 ，这也是纽约吸引众多投资者的原因。如果你也想投资纽约房产，却因为各大区域的治安，价格等问题踌躇不前，那么寻找一个值得信赖的房产中介就是首要保障！ 科可兰集团作为纽约最顶尖的住宅中介公司，在纽约深耕了40多年，了解纽约的每一个社区和每一种房产类型，清楚纽约的每一条定价策略和审批流程。业务更是遍及曼哈顿、布鲁克林、汉普顿、北福克、佛罗里达州德拉海滩和棕榈滩地区。从曼哈顿的销售数据来看，科克兰集团的房屋销售总额远远领先，比位列第二的同行还高出7亿美元。由此看来，凭借其庞大的业务规模以及服务经验一定能为投资人保驾护航！ （扫码关注科可兰微信公众号，获取更多房产信息） 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
一个上海白领的柬埔寨买房之旅
一个“金边考察团”从严冬里的上海浦东机场出发，四个多小时后，飞机就降落在了炎热的金边，两地的温差达到了30多摄氏度。 与巨大温差相似，两边的楼市也同样对比强烈，一端成交量下滑、房票稀缺，另一端投资需求崛起，销售畅旺。一个又一个来自北上广深的航班拉来“考察团”，投资客们交5000—10000元不等的押金，就能以参与旅行团的形式游览柬埔寨风光，不过最后的重点都是看房、买房。 踏出航班后的第一件事情是办理落地签证，金边机场海关大厅内混乱地排着几列队伍，尽管墙上明码标价，但几乎每一个上前询问海关人员的游客，都会被告知不同的办理签证费用额，从30美金—50美金不等，需不需要多填表格全看小费和心情。 在这混乱的异国他乡机场，却有几个巨大的广告牌能迅速唤醒中国人的亲切感。 “金边销冠，洪森大道旁，岭南花园，48-140㎡精装公寓，首付4999美元起。” “富力地产，中国十强。金边富力城，为颠覆而来，引领而生，55-135㎡精装美宅。” 熟悉的语言和套路，让多数等待签证的中国人都忍不住多看几眼。 点击查看柬埔寨金边的更多房产项目 章文（化名）在上海属于高收入群体，单身的她没有购房资格，至今在上海未拥有房产。在飞机降落在金边之前，她对柬埔寨了解很少，但一个数据曾引起过她的注意：柬埔寨金边一套50平方米一室一厅的公寓，租金高达700美金，相当于人民币约5000元，接近上海中心地段的租金。 大多数国人眼中的不发达国家，竟然有这么高的租金收入和租售比？章文带着疑惑而来。 这个城市的第一眼，让她有点失望。柬埔寨的首都，像极了中国小县城的面貌，最宽的大道也仅有双向四车道，路两边的店铺“灰头土脸”，商品陈列得很粗暴，上个世纪在中国热销的服装款式、落地音箱、DVD机在马路边摊开来。Oppo、Vivo的门店和中国小镇上那些铺面的布置如出一辙。 比国内小县城还不如的是交通状况，从机场出来就在堵车，3公里的路能开一个半小时，小汽车、摩托车、电动车、突突车挤成一团，变道不用打灯，随行的翻译告诉章文，金边的交通没有早晚高峰，堵车是“everytime”。 但仅仅一天，章文却迅速作了决定，鬼使神差地在金边买下一套房产。踏进售楼处的那一刻，所有的感觉都不一样了。 在金边一条并不宽阔的“主干道”旁，一家中国开发商刚刚举办了楼盘开放仪式，章文一行人被带到了售楼处门口。这像是脱离金边的另一个世界：后现代主义的建筑风格，大片的落地玻璃窗，晶莹剔透的吊灯，让人体感舒适的空调温度，一尘不染的卫生环境…… 售楼处外，空气湿热，摩托车、突突车的滚滚洪流夹杂着泥土与灰尘。 售楼处里，几名身高超过180cm、长相帅气的置业顾问在沙盘旁微笑讲解，吧台的服务员及时递来饮料，所有的一切，都让身在异乡的中国人感到舒服。 置业顾问黄小明（化名）是生活在海南的东北人，他有着典型中国北方人的长相，身材高大结实。过去三年他都在海南做楼盘销售，但海南楼市的急转直下让他不得不另寻出路，和六七个哥们一起来到金边开启新的市场，他也因此自嘲是“行业难民”。 “金边的市场比海南热很多，其他就跟以前在海南卖房没啥区别了。”黄小明的大部分客户仍然是中国人，他接待同胞们看沙盘、讲解户型、选房、计算首付……他觉得自己只是换了一个地方，重复以前的工作，但金边比海南带劲，这里的赌场、酒吧都值得去玩几把。 黄小明代理的这个楼盘，开盘价格大约为2000美元/平方米，差不多是人民币1.4万元/平方米，这个价格是金边当地普通老百姓难以承受的，工薪族的月收入一般在2000人民币左右。不过，这样的价格仍远低于周边东南亚国家首都的房价，对于北上广深的投资客来说，是白菜价。 章文在金边待了一天就决定买房，因为一套50平方米小公寓的总价只有60多万元人民币，这个价格让她满意。赶在2018年结束前，她拥有了属于自己的不动产。 被中国一线城市置业的高门槛拦下的一大批人，他们的投资意愿和需求在东南亚汹涌喷薄。 除了总价低，投资客们还坚信其他各种各样的理由，支撑他们不远万里来购置一套房产。 比如在金边项目最多的中国开发商富力打出的广告语：金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。 一名销售负责人告诉投资客：“柬埔寨是美元资产国，无外汇管制，非CRS征税国，博彩业合法，它的整个开放的政策，比香港和澳门加起来还要好。” 黄小明则不断告诉自己接待的看房客户：“这里一室一厅可以租到5000人民币，公寓租金回报率达到7%—10%，金边是个非常自由的市场，所有的人和钱，想来就来，想走就走，一旦房产投资升值了，就能赚了钱离开。” 不过，这种致富故事尚未得到验证。当地一名业内人士告诉界面新闻记者，金边的商品房市场才刚刚成形，二手房市场几乎不存在，才处于起步阶段。 金边确实存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危机，因此包括中资在内的外资开发商受到了当地政府的欢迎。在近几年经济发展过程中，很多中低收入的金边市民被迫迁去市郊，预计到2030年金边的人口将再增长50%。当地政府估算，未来13年当地将有80万套房屋的需求。 2014年，是柬埔寨房地产经济元年，房地产行业正式成为其四大经济支柱之一。一座座高楼在金边拔地而起，2017年金边共有3500余套高级公寓入市，2018年大约有16000套高级公寓建设完工。 不过，自2015年起，金边的商品房房价以每年15%的增幅大幅上涨，远远超过了当地普通人的消费能力，中国开发商的楼盘，80%以上的房源都卖给了中国投资客，少部分卖给了柬埔寨上层阶级人士。 由于自由经济政策开放，金边的贫富分化严重，需要购买高层商品房的本地上层人士并不多，他们大多数自己有土地，已经建造了条件优渥的住宅。 房地产行业仍在迅速扩张，柬埔寨政府在2016年批准了2600多个建设项目，其中绝大部分都在金边，这些项目的总投资额达到了85亿美元，近两年，又有总投资额接近200亿美元的项目获得批准。中资企业的项目在其中大约占了三分之一。 这些新建的商品房公寓，未来最可能出租的对象是来金边淘金的外籍人士，本地市场的培育还未见端倪。 2017年柬埔寨全国GDP为209亿美元，仅和广东省韶关市2017年的GDP总量相当。根据IMF数据，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以这个增速看，金边能否被称为“30年前的深圳”，还要打上一个问号。 房地产行业蓬勃崛起的同时，金边整个城市正在面临巨大挑战，包括治安、排水系统、公共交通、垃圾和废水处理等，柬埔寨的城市管理与土地管理法律法规都不够完善。 在离开金边的前一个夜晚，章文和她的朋友们亲眼目睹了嚣张的飞车党针对外国游客的抢劫行为，但本地人告诉她们不要报警，报警在这里不管用。这件事给这趟金边买房行蒙上一层阴影。 章文仍然挥一挥衣袖，愉快地作别金边，她相信自己这次的投资选择。金边新的机场，水电、污水处理设施，都由中国在投资新建，柬埔寨是中国对外发展的重要伙伴与“一带一路”最大受益对象之一，在“泛亚高铁经济圈”中的位置举足轻重。 那些大工地里热火朝天的建设场景、街头密密麻麻骑着电单车的年轻人，都能让中国人或多或少看到几十年前中国的影子，他们不愿意再次错过这场买房红利。 参考来源：界面新闻 排版：KYRA WANG
政策解读：伦敦限购对中国买家意味着什么？｜居外专栏
今年2月，正在中国人准备欢度春节的时刻，伦敦市长萨迪克·汗（Sadiq Khan）悄然宣布了针对本国卖家的伦敦全新购房政策-“买房优先权计划”（First Dibs）。 萨迪克·汗在2月5日中的声明中表示，整个伦敦地区，对于价格低于35万英镑（约人民币315万）的新建房屋，伦敦和英国本地的购房者（UK residents）将拥有优先购买权，对于海外买家则有三个月的限售期。 绿色通道向谁打开？ 根据伦敦市政厅发布的消息，此次的“买房优先权计划”（First Dibs）将惠及的是UK Residents，即“居民”而不是“公民”，这意味着，只要你拥有英国的居住权，无论是持学习签证还是工作签证，都属于政策惠及人群。 这项被称为“标志性”的伦敦限购政策将会正式实行，带来的影响暂不可知。根据目前公布的计划中，已有多家英国著名开发商和建筑商加入了“买房优先权计划”（First Dibs），包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在伦敦房地产市场占据主要份额的地产商。 2017年6月的政府数据显示，伦敦地区的房屋均价已经达到481,556英镑（约434万元人民币），而首次购买者的房屋成交价则为422,246英镑（约380万元人民币）。巨大的购房压力让英国的年轻人多选择租房居住或者与父母一起居住。 事实上在此之前，伦敦已经针对年轻人出台了“Help-to-Buy”政府援助购房政策，迄今为止已经帮助了35万人，其中包括30万首次购房者。 “Help-to-Buy”政府援助购房政策于2013年发布，主要是英国政府为帮助购买价值不超过60万英镑房产、首付在5-20%之间的英国购房者提供房产价值20%的借贷，注意：前五年免息，此后支付1.75%的年息，贷款只需在卖出房产时返还即可。 Help-to-Buy的一些限制条件如下： 所购买的建筑是全新的； 所购买房产价格限制在60万英镑以内； 仅限于自己居住，而不能作为投资； 房产开发商需参与到此项计划中； 购房者须为英国公民或拥有永久居留权的外国公民 为何限购来的如此突然？ 其实不然，选择在这个时候发布限购消息，并不是一件令市场意外的事情。继新西兰，澳大利亚限购之后，英国限购也被认为是一件迟早的事情。 此次伦敦市长出台的限购政策，被认为是伦敦市长萨迪克·汗为获得年轻人选票的一个举动，早在2016年萨迪克竞选市长时，他就承诺要做“伦敦人的市长“（A Mayor for all Londoners），此次再次出手帮助年轻人买房，也力证其未食言。 同时，在2016年末伦敦政治经济学院（LSE）受托发布的调查显示，华人买家已经占到伦敦房产海外买家的一半以上，来自中国香港、大陆地区、新加坡地区等的买家正在占有整个英国市场。主要下手目标不仅仅是面积较大，位于市中心的豪宅，还热衷于抢购“刚需房“。值得一提的是，英国人们在之前的购买历史中，很少有未修建就成交的传统，但是海外买家的进入，使得很多还没修建的房屋已经被抢购一空，本国居民在巨大的资本涌入面前，甚至连看房的机会都没有。 是谁买了“伦敦人的房子”？ 英国《金融时报》（Financial Times）在2017报道说，伦敦现在的房价对于年轻人来说是“prohibitively expensive”（使人却步的）。 它曾算了一笔账，假设现在在北伦敦，霍洛威路上有一个新装修的套间公寓（Studio flat）正在出售，标价为250,000英镑，为内伦敦区域中最便宜的房屋之一。假设你现在25岁想要购买这套房子，目前的收入是伦敦人的中等水平，即22-29年龄段中的29,900英镑年收入。再假设你能够从银行得到4.5倍收入的贷款，每月存下来约20%的税后收入，再扣除学生贷款和现在的房租。理论上，你需要41年零5个月才能存够这套房子的首付。这还是在你是男性的情况下，如果你是位女性，根据女性的平均收入，你还需要额外9年才有可能存够首付。 和很多资本主义国家的年轻人一样，英国的年轻人很多是没有存款的，家里也很少对年轻人的房屋购置提供支持，这也导致现如今英国的年轻人承受不起伦敦房价。 与此同时，正如上文所提到的调查结果显示，络绎不绝的海外买家将目标对准了各个价格区间的房屋。尤其是50万英镑以下的房子，这个价格基本与伦敦地区首套房买家可承受的价格相契合。 海外买家的购房目的也是受到关注的重点之一。LSE的调查同时表明，海外买家在购入新建住房时，58%用于投资/出租，15%则为第二套房，仅有27%用于自住。由于英国众所周知的丰富的教育资源，来自中国、新加坡、马来西亚等地区的买家在购入伦敦住房时，主要是用于子女读书居住，而中东地区的买家则常用于“度假使用”。 除此之外，政治变化所导致的经济变化也是近年来伦敦愈发成为海外买家热点的原因之一。 自2016年英国脱欧以来，尤其是持续走低的英镑汇率使得英国地产受到越来越多的关注，伦敦作为世界金融中心之一，商业和住宅地产都被认为具有巨大的增值空间。 伦敦地区曾经尝试过对第二套房增收3%的额外印花税的房价调控政策，并将企业法人的购房交易税从3500英镑提高至7000英镑。根据伦敦标准晚报（Evening Standard）2017年的报道显示，尽管受到英国脱欧的不确定性以及新增的资本增值税（Capital Gains Tax）的影响，伦敦地区，尤其是伦敦中心地区地产对于海外买家仍旧有很大的吸引力，专家预计将创造40亿英镑的价值，这些主要来自于中国和中东地区的买家似乎对于风险的承受能力远超于英国市场预期。 尽管来自市场的反应是不确定的，City A.M.发布的数据调查中（2018年）发现，在发布限购令之前，收到资本增值税的影响，海外买家正在“远离”高价值地产投资 – 从来自伦敦的最贵区域的成交数据来看，海外的投资比例已经由去年的44%降到了35%。然而，在限购令声明发布之后的数据统计表明，伦敦部分地区的高端房产迎来了海外买家的购买峰值，达到了五年以来的最高，因为正值许多高端房产折扣力度最大的时期。这些稀缺地区的高端房产此刻的价格正处于低谷，升值潜力巨大。在逐渐收紧的购房政策和缩水的房间面前，海外买家蜂拥“抄底“也就不是件怪事了。 居外推荐伦敦房源：摩天塔（Principal Tower） 摩天塔位于寸土寸金的伦敦金融城中心，是一座50层的全新地标建筑。步行5分钟到利物浦车站，这里汇集4条地铁线、众多火车线，及将在2019年投入使用的伊丽莎白线（30分钟即可到达希思罗机场）。项目位于6万平方米的商业中心之中，亚马逊总部也位于此。这里也不乏奢侈品店、米其林餐厅、各式咖啡馆和酒吧，让住户尽享城市生活便利。从摩天塔出发只需搭乘15分钟地铁可到达多所高等学府以及尖端研究机构，其中包括伦敦大学学院、伦敦商学院、伦敦政治经济学院。项目深受周边白领和国际学生的喜欢，适合投资买家。 物业编号：32453518 点击查看房源信息 限得住吗？ 在令人垂涎的收益面前，即便是伦敦政府出台了限购政策，对于“不缺钱“的海外买家来说，短期来说不会有太大的影响。而是否能够真正让本国买家获益，也仍旧是未知数。 此次限购尚未激起很大火花的原因之一在于“35万英镑“的这个房屋限额，对于伦敦的平均房价来说，35万英镑以下的房子并不多见。也就是说，这个”限购令“对于海外买家来说，意义并不大，暂时也没有太大的影响。伦敦保守党议员Andrew Boff 表示：“350,000英镑的标准对于伦敦来说已经非常低了。相反，这一措施可能会导致开发商将房屋价格定在这个基准线以上以规避这一政策的影响，变相推动房价上涨。这无疑是他（指伦敦市长）最糟糕的决定之一。” 此次声明之后，部分开发商也对此发表了看法。部分开发商表示，伦敦地区的大型房产开发项目基本都依赖于海外购房者，这些购房者能够在建设开始之前进行预购，帮助开发商融资，有能力继续工程项目。 英国著名房地产商Berkeley Group执行总裁Rob Perrins也表示：“国际买家一直是伦敦市场的重要玩家，他们在项目开发前就开始购买行为，这一系列行为也帮助了更多的廉租房和社区基础设施的建设。” 而与英国保守党有关的智库“鲍集团”（The Bow Group）对这项限制海外投资的提议则表示支持。在一份2015年的报告中显示，“鲍集团”表示，自从全球范围内对房产的需求持续上涨的时候，供应端的相关政策对于价格的影响是微乎其微的，因此，对于面向海外购置方的限购是唯一一个能够控制房价的措施。 尽管各方对于“伦敦限购”的反应不一，这次限购是伦敦向全球海外买家所发出的一个信号。限购之后，对于是否会拯救伦敦房价下降的趋势，又或者是有其他针对海外买家的限购措施出台，也是无法预期的。 英国作为一个发达国家，生活的便利和优越性，教育资源的丰富和优质性，以及投资回报率的稳定性，都使得英国成为海外投资的不二选择。面对中国内地严格的限购政策，中国买家也更加愿意在海外进行投资，而房产投资又是其中最为稳定又具有增值潜力的选择之一。在目前看来，海外房地产市场受政策的影响比较小，大范围来说，都是市场供需关系决定价格变化；更进一步讲，海外房产对于生活方式的更新换代也是非常关键的，不管是就子女的教育，还是居住环境而言，英国都是一个上佳的选择。 责编：Zoe Chan 英国皇冠地产孙秀秀专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
