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美国主要城市纽约（New York）热门区域介绍｜居外百科
上东城（Upper East Side） 对于很多纽约人来说，上东城代表了传统的纽约。这里的房地产包括一些世界上最奢华的物业、纽约市最精美的建筑和高雅而历史悠久的战前住宅。住宅区街道两旁树立的赤褐色沙石建筑，这些战前著名的光辉建筑是纽约市价格最高的住宅。这个富有区域的优势包括：第五大道和公园大道（Park Avenue）的高品质楼层服务，接近中央公园的优势地理位置，麦迪逊大道上的旗舰精品店，博物馆大道（Museum Mile）许多可供挑选的私有学校。上东城的范围是从第五大道和中央公园边界到东河（East River），从56街到96街的卡内基山（Carnegie Hill），它是曼哈顿最时尚的区域，拥有这个城市影响深远的文化机构，包括大都会艺术博物馆和博物馆大道上的索罗门·古根汉美术馆（Solomon R. Guggenheim Museum）、高档餐厅、艺术馆及第五大道和麦迪逊大道上一流的购物中心。 第五大道（Fifth Avenue） 作为曼哈顿最有名街区之一的第五大道历史悠久、影响深远，拥有纽约市最独特的房地产资源。这里是上东城最令人向往的地方，许多最高档的店铺、餐厅、艺术馆、博物馆和私立学校都集中在这个地区。第五大道也是世界上最著名的购物区，可与法国的香榭里舍大道（Champs-Elyses）和伦敦的牛津街（Oxford Street）相媲美。这里还有大都会艺术博物馆、索罗门·古根汉美术馆、弗里克美术收藏馆The Frick Collection（设在钢铁大王亨利·克莱·弗里克Henry Clay Frick之前的住宅内）、纽约公共图书馆（the New York Public Library）、圣巴特里爵主教座堂（St. Patrick's Cathedral）、洛克菲勒中心（Rockefeller Center）和帝国大厦（Empire State Building）。 点击查看居外在售美国纽约房源 公园大道 历史悠远的公园大道是曼哈顿另一著名街区，这里拥有纽约市最令人惊叹的房地产资源。作为上东城令人向往的地方，公园大道颇具传奇色彩，这里有最豪华的住宅和纽约镀金时代的最杰出人物。公园大道距离中央公园仅几步之遥，拥有历史悠久的标志性豪宅和高雅的公寓。这些房产中的一些由著名设计大师罗萨里奥• 坎德拉和詹姆斯·卡彭特设计，许多能欣赏到公园的美丽景色。 上西城（Upper West Side） 中央公园以西是上西城，它以庄严的高门廊赤褐色沙石建筑和细节精美的建筑而闻名。时代华纳中心（Time Warner Center）是这里最昂贵、最令人向往的住宅大厦。这里是著名文化和艺术中心林肯中心（Lincoln Center）的所在地。上西城是较休闲的区域，聚集了哥伦比亚大学（Columbia University）的学生和美国自然历史博物馆（American Museum of Natural History）的历史学家。 以哥伦比亚大学和林肯中心为中心的上西城是个风景优美、历史久远的典范区域。这个区域范围从中央公园西路（Central Park West）到哈德逊河（Hudson River），从59街到110街；纵览中央公园，连接哈德逊河，景色令人惊叹。住宅区街道两旁树立的标志性赤褐色沙石建筑和豪华住宅将宏伟的战前建筑分隔开来。几十年来，这里的高档餐厅和华美精品店都成为许多电影的背景。众多学生、艺术家和专业人士都在这里定居。便利的地铁可快速到达曼哈顿的所有区域。 西中城（Midtown West） 从第五大道西部延伸到哈德逊河的西中城经过近十年的大范围改造，发生了翻天覆地的变化。除了主要的商业区，西中城还有世界知名的娱乐景点：百老汇剧院区（Broadway's Theater District）、时代广场、卡内基大厅（Carnegie Hall）、洛克菲勒中心和重新修复的无线电城音乐厅（Radio City Music Hall）。滨州车站（Penn Station）坐落在西中城的麦迪逊广场花园（Madison Square Garden）下方和先锋广场（Herald Square）旁边，那里的梅西百货旗舰店堪称世界上最大的百货商场，被誉为纽约的标志。这个区域的兴起促使了哥伦布圆环（Columbus Circle）时代华纳中心的发展，有不计其数的豪华住宅塔楼（包括无与伦比的标志性建筑和奢华公寓）、曼哈顿最大的食品市场、豪华的餐厅和商场及音乐厅。优越的地理位置使西中城的地产业更能吸引投资者建立商场、餐厅、娱乐设施和办公大楼等。纽约最著名的新开发项目位于亿万富豪街（Billionaire’s Row），这里的摩天大楼能收揽纽约市全景，范围从整个中央公园到世贸大厦（World Trade Building）再到跨越河流的外延城镇。时代广场的景观和灯光使这里成为活跃的区域，有除夕夜的落球和著名的百老汇表演。 东中城（Midtown East） 中央公园南部是纽约市热闹的区域。作为曼哈顿的心脏地带，东中城拥有许多著名的标志性建筑和景点，包括经过重大整修的中央车站（Grand Central Terminal）。这里有精美餐厅、便利店和商店，还有艺术装饰风格的摩天大楼——克莱斯勒大厦（Chrysler Building）、联合国总部区域、洛克菲尔中心、圣巴特里爵主教座堂、现代艺术博物馆（the Museum of Modern Art），以及布莱恩特公园（Bryant Park）附近的摩根图书馆（the Pierpont Morgan Library）和纽约公共图书馆（the New York Public Library）。这个区域及周边的其他景点还有：第五大道的商场、57街的艺术馆、许多高档的餐厅、世界著名的百老汇剧院作品、兴旺的时代广场、卡内基音乐厅和近期修复的著名无线电城音乐厅（Radio City Music Hall）。东中城的房地产有怀旧式的比克曼坊（Beekman Place）和苏顿普莱斯（Sutton Place），有设施豪华的华尔道夫大厦（The Waldorf Towers）住宅，还有最先进豪华的摩天大楼——川普大厦（Trump Tower）。这些住宅都距离办公地点很近。 联合广场（Union Square） 联合广场是重要的、具有历史性的广场，处于曼哈顿周边社区的中心位置 。邻近的社区有北部的熨斗区（the Flatiron District）、西部的切尔西、西南部的格林尼治村（Greenwich Village）、东南部的东村（East Village）和东部的格拉梅西公园。许多纽约市顶级餐厅的厨师来这里的绿色农产品市场（Greenmarket Farmers Market）选购食材。它是位于繁华的曼哈顿市中心最热闹的广场。 切尔西（Chelsea） 切尔西是现代艺术画廊的中心，拥有高线公园（the High Line）著名的林荫步道。位于曼哈顿的西部、14街到30街之间、哈德逊河沿岸，切尔西是城市最活跃的区域之一。这里不但有迷人的曼哈顿公寓，而且是纽约艺术世界的聚焦地，有迪亚艺术中心（Dia Center for the Arts）、切尔西艺术博物馆（Chelsea Art Museum）和200多所其他的艺术馆。时尚商场、高档餐厅、非百老汇剧院和无数家俱乐部更增加了此区的吸引力。19世纪的标志性希腊复兴风格和意大利风格的住宅树立在切尔西具有历史性的区域。这里的其他房产包括：战前公寓、新建的豪华公寓、改建成住宅的阁楼建筑。著名的地方有：高线公园、哈德逊河公园和几座漂亮的教堂。位于这里的切尔西酒店接待了许多著名艺术家、作家和音乐家，而切尔西码头（Chelsea Piers）是世界领先的运动和娱乐中心。 苏豪区（Soho） 作为纽约最令人向往、不拘一格的时尚区域，苏豪区拥有悠远的历史，经历了复兴的洗礼。作为艺术的天堂，这个曾经的工业仓库区保留了城市最大片区的宏伟铸铁建筑；现在这些建筑被重新修建成为令人惊叹的、抢手的阁楼，并配备高耸的天花板和光线迷人的灯饰。这里聚集了成功的商人和艺术家。此处旧工业建筑已被遗弃拆迁，1960年随着一群先锋艺术家的涌入，它们被改成住宅区。一场历史性的保护运动使苏豪区成为标志性的历史区域。这个区域范围在哈德逊街和坚尼街（Canal Street）之间，从百老汇到哈德逊河。主要的繁华购物区集中在百老汇和西百老汇，这里有交叉穿插的、迷人的鹅卵石街道，还有许多高档店铺、设计商店和独特的精品店。苏豪区的夜生活也很丰富，有各式各样的演艺中心和俱乐部，有附带高档餐厅和欧式风格咖啡厅的休闲场所，还有几家新酒店。这里也是现代艺术的发源地。 华埠（Chinatown） 华埠始于坚尼街，拥有许多各式各样的店面，从“大师设计”的手提包到各种电子产品。曼哈顿华埠是亚洲之外最大的华人社区。这个区域随处可见中国的标志牌，许多商店的店主不会说英语。坚尼街下方的、狭窄蜿蜒的勿街（Mott Street）和茂比利街（Mulberry Street）是主要餐厅的所在地。 下东城（Lower East Side） 不断增加的日本人为这个区域增添了艺术气息。曼哈顿下东城拥有悠久的历史，是全国著名的移民区，也是19世纪末20世纪初美国通往东欧的门户。下东区范围从休斯顿街到德兰西街（Delancey Street），在包厘街（Bowery）和东河之间，以果园街（Orchard Street）为中心。这里有多文化融合的食品店、咖啡厅、夜总会和引领时尚潮流的精品店。这里有大量的建设工程，在废弃的仓库和空旷的地域建立的新建筑。这个区域正在逐渐变成热闹的住宅区。 金融区（Financial District）和巴特里公园区（Battery Park City） 这个喧嚣的商业中心聚集了许多办公楼、酒店和住宅。位于曼哈顿的最南端、被东河和哈德逊河环绕着，这里的公寓景色优美，可以观赏到加弗纳斯岛（Governor's Island）、史泰登岛（Staten Island）、自由女神像（the Statue of Liberty）和埃利斯岛（Ellis Island）。它以北部的钱伯斯街（Chambers Street）和东部的西街为界，有精心维护的绿化带和游艇盆地、长达1.2英里的滨海大道、洛克菲尔公园和巴特里公园（Battery Park），还有历史性建筑克林顿城堡（Clinton Castle）。它是曼哈顿最新的社区之一，有许多价格不同的豪华公寓，大部分附带私人花园和视野开阔的阳台。巴特里公园区邻近金融区，吸引了许多商业人士。 布鲁克林（Brooklyn） 横跨东河与曼哈顿相对，布鲁克林是个迷人的、历史悠久的社区。它是城市边缘的郊区，通过地铁或布鲁克林大桥（Brooklyn Bridge）能迅速到达曼哈顿。纽约市的公寓和布鲁克林的房地产包括整洁的19世纪赤褐色沙石建筑、希腊复兴式和意大利式排屋、由旧时代车库精心改建的房屋、战前和战后公寓大楼。富尔顿渡口附近的布鲁克林滨海长廊能观赏到无与伦比的美景——东河、布鲁克林大桥和曼哈顿天际线，不计其数的电影在这里拍摄。这里的人文景观亮点是展望公园（Prospect Park），一个宏伟的、占地526英亩的建筑瑰宝，由著名的建筑设计师卡弗特·沃克斯（Calvert Vaux）和费德列·洛·奧姆斯特（Frederick Law Olmsted）拟定的自然方案建造。布鲁克林博物馆（Brooklyn Museum of Art）的建筑风格采用19世纪的布杂艺术（Beaux Arts），坐落在占地52英亩、园艺设计典范之作的布鲁克林植物园（Brooklyn Botanic Garden）附近。其他著名的文化景观有：布鲁克林历史协会（Brooklyn Historical Society）和布鲁克林音乐学院（Brooklyn Academy of Music）。 想了解更多关于纽约的信息，请移步这里https://www.juwai.com/usproperty/r-154_c-3824/
最热新兴房产投资地——越南
2017年，人民币贬值与海外置产配置依然是国内投资者热衷的话题。随着越来越多人加入海外投资者的行列，更多房产新兴市场也随之吸引了大家的眼球，越南是其中之一。2016年，居外网收到越南房产问询较2015年上升10倍以上，涨势十分惊人。在2016年问询房产的潜在买家中，超过八成打算为投资而买房，而胡志明是最受关注的投资地点。 如此强烈的需求增长并非偶然。2016年，越南经济同比增长约6.2%，势头十分强劲。虽然增幅略低于6.7%的政府预期，但在2016年充满不稳定因素的国际市场环境中仍属难得。放眼整个东南亚，当下经济增幅能与越南媲美的也只有柬埔寨。值得关注的是，尽管整体增长略低于预期，越南制造业与服务业却表现喜人。得益于境外投资的增加，制造业同比增长11.9%；而随着越南零售与旅游行业的巨大潜力逐渐被挖掘，整个服务业已经占据越南经济总量的40.9%。截止2016年底，越南吸引了约240亿美元的境外直接投资，同比增长7.1%，韩国、日本与新加坡的投资额列前三。中国则在2017年1月赶超新加坡，成为越南第三大境外投资来源。国际旅游业方面，2016年越南境外游客到达数量同比增长26%，超过1000万人。来自中国与韩国的游客数量分别同比增长51.4%与38.7%。2017年，更宽松的签证政策与便捷的电子签证预计将进一步推动海外游客数量的显著增长。物价方面，越南整体CPI增幅在2016年逐月加大。12月同比增长幅度为4.7%，其中医疗服务与产品价格在当月同比涨幅度超过77%。住房与建筑材料价格12月同比增长2.5%，自2015年12月来持续呈现上涨趋势。2017年，全球经济稳定继续受到多方挑战，不过越南发展的基本面良好，本地就业市场与物价增长势头强劲，预计将延续2016年良好的发展势头。 越南主要投资城市是最大城市胡志明与首都河内。胡志明旧称西贡，是越南的经济中心，贡献约全国近五分之一的经济总量。服务业，工业与建筑业均是胡志明的支柱产业，高科技产业、港口与旅游业也为其经济发展发挥着越来越大的作用。拥有完善的基础设施与友好的招商政策，越南的海外投资也大多集中于此。胡志明的住宅类投资选择主要有公寓与别墅。 从上表中，我们不难发现胡志明公寓市场整体供需关系较平衡，市场活动集中在中低端公寓；别墅市场则略微偏向买家市场，不过由于别墅市场流动性较低、供求匹配的困难性较大，数字上的轻微供大于求在现实中往往并不会体现在房价上。胡志明住宅市场要价变化证明了这一观点。无论是新房还是二手房，别墅要价增幅均高于公寓，尤其是22万至44万美元这一区间的别要价增幅明显。从不同的市场区间来看，公寓二手房要价增幅略高于新房，而新房别墅的要价则显著高于二手房。从要价增幅来看，目前在胡志明投资别墅新房与中低端公寓较为明智。 越南首都河内是越南第二大城市，也是越南历史上最重要的一座城市。充满着艺术与人文气息，河内是越南人类发展指数最高的城市。河内在近些年发展迅速，是即胡志明之后吸引海外投资第二多的越南城市。主要产业包括工业与贸易。经济的迅速发展也进一步推动了河内基础设施的改善。同胡志明一样，河内的房地产在近些年增速迅猛。 2016年4季度河内公寓新房要价连续第11个季度上涨，平均季度增幅1.6%。其中，中端公寓要价增长最快，环比上涨2.3%，个别项目增幅可达到4%-6%。受到高端公寓增幅减缓的影响，二手房市场要价增幅整体减速，环比增幅下降。整体来看，中低端新房的供求形势最为健康，在新的一年有望继续保持高增幅。 需要注意的是，对于不在越南生活工作的外国人来说，想要通过贷款在越南购买房产并不那么容易。由于越南不具备发达国家成熟的贷款体系，要在越南获得住房贷款需要购房人（或机构）在越南本土有一定的财政信用记录。这也就意味着大部分的海外投资者必须选择全款购房。人民币在今年对越南盾有一定的汇率优势。2017年2月份，1人民币大约可兑换3300越南盾，虽然较2015年3500越南盾的峰值有所下降，但较10年前仍增值60%，处于历史高点。 居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
限购令无阻超级富豪和外国投资者购买新加坡豪宅
政府实施降温措施后，仍有6座超豪华住宅以1000万新元及以上的价格售出。 房地产公司OrangeTee & Tie指出，虽然新加坡政府于7月出台了房价降温措施，但仍然有大批外国投资者和超级富豪前往新加坡购买豪华住宅。这是因为与中国香港等热门地区相比，新加坡房产的价格依然相对较低。 该公司的数据显示，今年第三季度，售价略低于或高于300万新元（但低于500万新元）的物业销售量达到了474套，高于近四年的平均水平。此外，尽管政府已出台限购政策，还是有6座超豪华住宅以1000万新元及以上的价格售出。 “对高价豪宅的强劲需求表明，对于本国的高净值个人和外国富豪而言，新加坡仍是首选的投资目的地之一，”OrangeTee & Tie研究和咨询部门负责人Christine Sun说道。 根据瑞银此前进行的一项研究，预计新加坡房地产市场在2018到2022年期间的平均预期回报率将超过欧元区和美国，甚至超越全球平均水平。 “在日本、澳大利亚和新加坡等发达市场，随着投资和资本流动的区域化过程不断推进，原本表现就十分突出的房地产市场基本面还将进一步向好发展，”该研究报告的作者说。 价格高于300万新元的豪华住宅需求强劲 核心中央区公寓销售量 同时，OrangeTee & Tie还表示，第三季度，核心中央区（CCR）的豪华公寓交易量下跌了40.5%，仅成交569套。该公司解释道，尽管如此，人们对价格大于等于300万新元的公寓的需求量仍维持在187套的水平，高于5年来的平均销售量（173套）。 OrangeTee & Tie发现，新豪华公寓在首次销售和转售时的平均价格都达到了新高，分别为每平方英尺2819新元和2063新元。禧林苑（Urban Resort Condominium）一套面积为438平方米的转售住宅创下了本季度的最高销售额——1390万新元，即均价为2948新元每平方米。 除了禧林苑的公寓之外还有数笔交易也十分引人注目：Bishop Residences有一套面积为273平方米以1150万新元的价格售出；一套位于Twentyone Anguillia Park，面积为290平方米的住宅和一套位于River Valley 336号，面积为284平方米的住宅均以1100万新元的价格售出。 华利世家占据了丹戎巴葛中心的第39层至64层楼，最高达290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（约合15,311元人民币）的平均尺价，在全球最昂贵公寓中排行第九。 居外物业编号：37125670 点击查看房源信息 OrangeTee & Tie表示，总体而言，2018年第三季度，大多数公寓买家依然是新加坡人（占比78.2%），而2017年第三季度新加坡人所占比例为75.4%。此外，新加坡政府对外国人和永久居民征收的附加买家印花税（ABSD）并没有起到太大的作用，因为外国买家所购买的物业数量仅环比下降了0.5%， 增速达6.1%，而永久居民的购买量在第三季度环比下降了1.4%，增速为15%。 中国大陆仍为主要外国买家 根据公寓购买量排序 研究发现，2018年第三季度，中国大陆人仍然是最主要的外国买家，其次是马来西亚人和印尼人。该公司指出，大多数来自马来西亚（82.4%）、印度（71.2%）和中国大陆（63.1%）的购房者偏好购买价格低于150万新元的房产。 荣获最佳豪宅项目等奖项的8 Saint Thomas，是新加坡第九区核心地段罕有现楼物业。极佳地理位置，迅步即达乌节路及索美塞地铁站。繁华乌节路近在咫尺，同时享有尊贵富豪区悠闲生活。房价仅145.7万新元（约¥709万）。 居外物业编号：44222804 点击查看房源信息 Sun表示，正在进行的美中贸易战可能也促使部分大陆中国人选择在新加坡投资以对冲人民币贬值的影响。Sun补充说，部分印尼人也可能因此将资金转移到新加坡以防止卢比进一步贬值。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多新加坡在售房源，或致电 400-041-7515 谘询新加坡的投资机会。 来源：Singapore Business Review 翻译：LPS 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
新西兰颁房产“限购令”逾一年 难阻中国买家兴趣重燃！
尽管禁止外国人在新西兰购买房产的禁令影响了住宅的销售情况，但据居外网 Juwai.com的数据显示，在2019年的最后9个月里，人们的购房兴趣再次升温。 新西兰颁布的《海外投资修正案》（Overseas Investment Amendment Bill）于2018年10月生效，正式禁止不打算在新西兰定居的外国人购买现有住房。其目标是让更多的当地人买得起住房，因为政府指责外国买家推高了房价，超出了当地人的承受能力。 据新西兰统计局（Statistics New Zealand）的数据显示，这令中国买家感到恐慌，2019年3月，向没有新西兰公民身份或居民签证的人进行房屋转让的比例与去年同期相比下降了81%。面向中国买家的房产销售额也暴跌了80%。 在出台禁令之前，新西兰曾是中国买家购房的热点地区。 但是，情况可能正在好转。据居外网最新数据显示，2019年前三季度的询价量与去年同期相比小幅增加了14%，可能有某些原因正促使人们重新燃起兴趣。 一、该禁令并未完全禁止外国买家购房 虽然外国人被禁止购买大多数类型的住房，但他们仍然可以购买拥有20套或20套以上住宅单元的大型开发项目中的全新公寓期房。尽管不允许买家将这些公寓用于自住，但是他们可以把公寓租出去。 持有新西兰居民身份的外国人、澳大利亚和新加坡的非居民公民不受禁令的影响。 只要持有新西兰居民签证的中国人在新西兰居住满一年，包括过去一年中的至少183天，仍然可以购买住宅。 二、避开香港抗议活动 随着香港继续受到反政府抗议活动的干扰，询价者可能主要是住在香港的中国富人和香港投资者，他们拥有澳大利亚或新西兰的居民身份。他们越来越担心，如果动乱持续下去，会对香港经济造成长期损害。 去年早些时候，一项拟议的引渡法案引发了抗议活动。最近几个月以来，抗议活动变得更加暴力，没有缓和的迹象。这导致许多投资者开始计划离开香港。 许多房地产专家表示，中国买家历来认为在香港置业是一种安全的投资，但现在由于动荡不安而士气低落，他们开始寻找其他目的地来转移资金。而新西兰可能是其中一个选择。 三、投资者计划 新西兰有一个百万富翁专用签证计划，被称为投资移民II类签证（Investor 2 Category visa）。该签证允许经验丰富的商人获得永久居留权，他们需要在四年内最少投资300万新西兰元（即1372万元人民币）。 富裕的中国人和香港居民可能会利用这一计划搬家，并把新西兰视为香港政治动荡中的一处“避风港”。 中国人在寻求什么？——新西兰购房者动机 四、对美好生活方式的向往 对于通过购房资格测试的中国购房者来说，出于生活方式的考虑，新西兰仍将是他们最喜欢的投资目的地之一。 中国人在寻找什么？ 新西兰是世界上最幸福的国家之一。它的生活节奏更加轻松，这与中国的高压生活方式形成了鲜明的对比。中国的污染则是另一方面。许多中国人渴望干净的空气、优质的水源、安全的食品和没有污染的环境。新西兰能够很好地满足这些要求。 因此，即使新西兰对外国买家出台了新的禁令，那些渴望安全健康的高品质生活的中国买家依旧会被新西兰吸引。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售新西兰房源，或致电 400-041-7515 谘询新西兰留学丶移民或房产投资的机会。 责编：Zoe Chan
期房贷款难度加大！买房前务必搞清楚的四大问题 | 澳洲
内容摘要银行在审批墨尔本和布里斯班的期房贷款时非常保守约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项目前仍可从非银行和私人借贷机构获得贷款，但利率大幅提高我在3月时曾谈到抵押贷款购买单间公寓非常困难，尤其是期房。【贷款购买澳大利亚期房：你需要知道的残酷事实】Aussie Home Real Estate联席董事Li Ming向《澳洲人報》（The Australian）透露，自那时起，约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项。主要问题在于，由于新出台的借贷政策非常严格，因此，外国投资者没有资格申请抵押贷款。银行认为，布里斯班和墨尔本中央商务区未来房价下跌的风险最高，因此，对于贷款申请的审批非常谨慎。虽然目前许多中国投资者正在尝试将结算期延长12个月，但也有一些中国投资者正在尝试彻底解除合同，并转售公寓。然而，转售公寓本身也有困难，那么有没有第三种选择呢？是否仍有可能获得贷款，并完成期房的购买呢？是什么引发了这场完美风暴？我们不过多分析宏观经济状况，而是从两方面来看待这一问题。一方面，中国政府正在打击资本外流，其中大部分资金正是流向（显然）包括澳大利亚在内的海外房地产市场。另一方面，澳大利亚政府不得不尝试放缓海外投资，从而迫使银行限制其借贷政策并提高税收。基本上，如果你在过去6到12个月内购买了期房的话，将无法申请抵押贷款，除非结算期还有3个月。此前，如果结算期还有18个月的话，也会有借贷机构考虑你的申请！这一政策上的变化清楚表明，银行变得越来越担心未来的房产估值。如果银行拒绝我的贷款申请怎么办？除了主要的澳大利亚银行和借贷机构之外，非银行借贷机构可以提供帮助。不过，利率通常高达8%，并且会向你收取高额开户费。你也只能申请相当于房产价值70%的贷款。私人借贷机构的年利率通常为12%，但可以考虑特殊情况，如果你拥有海外收入或者职业特殊的话，这点非常重要。这一类型的贷款通常为短期贷款（一般为1至3年），不过，如果你能找到合适的借贷机构的话，也可能申请到30年的长期贷款。最重要的是，贷款受限的原因在于，大部分借贷机构的运营都受澳大利亚审慎监管局（APRA）的监管。它们必须遵守特定的风险限制，以便将其贷款额保持在控制范围之内，因此，它们只将特定量的资金投放到期房抵押贷款中。如果这部分资金用光，申请就很容易被拒绝。这就是现在的普遍情况！转售我的期房如何？如果你已经支付了10%的订金，但现在发现自己不符合贷款条件的话，转售期房绝对是一个在法律上切实可行的选择。如果时机把握得好的话，你甚至还能赚上一笔。不过，这并不意味着这是一个轻松的选择！首先，你签订的合同可能有转售限制，因此，务必确保与律师商议，避免违反这些条件。其次，你必须切记，你将会与开发商形成竞争，因为开发商仍在出售剩余房源（虽然通常是由房地产经纪商而非开发商自己操作的）。最后，你将需要负担资本利得税（CGT）、印花税和房地产经纪商中介费。仍考虑购买期房吗？作为中国投资者，你可能会考虑购买标准住宅（房产）。你将能够向更多借贷机构贷款，并且有资格申请更具竞争力的利率。期房和高密度住宅的估值通常较低，因此，如果你仍然希望走这条路的话，务必确保你手中有额外的资金能够填补差额。最后，务必向抵押贷款经纪商咨询，与其探讨你的情况以及你的投资计划。确保向专业的外国投资者和期房房产经纪商咨询。向恰当的借贷机构提供令人信服的证明，是通过贷款审批的关键。关于Home Loan ExpertsHome Loan Experts是澳大利亚领先的专业抵押贷款经纪商。该经纪商由董事总经理Otto Dargan于2006年创立，专注于无保证金、特殊职业、非居民和不良信用贷款，以及首次购房者、投资者和专业人士折扣业务。Home Loan Experts的贷款额超过10亿美元，并荣获多项行业和客户大奖，包括2014年十大独立经纪商、2015年“最佳客户服务”类奖项、2016年企业进步奖以及2015年澳大利亚经纪商奖“年度（非专营）优秀经纪商”。 澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在纽约购买新楼公寓 您必须了解的20个问题︱居外专栏
纽约新楼盘是纽约天际线上的明珠，新建造工艺和现代化设计，高档家居配置和令人羡慕的豪华设施，新楼盘深受买家青睐。但纽约新公寓的价格并不便宜，根据Douglas Elliman最新市场报告，曼哈顿新楼售价中位数为2,446,647美元，几乎是曼哈顿二手公寓房价的两倍。 很多时候，您在签订购买合同时，大楼还在建造中，因此有很多不确定因素，包括大楼完工时间、建造品质等。在我看过纽约众多新楼盘后，我认为有20个基本问题是您在购买新楼之前一定要了解和提出的。 01 价格有打折的可能性吗？ 一般在市场好的时候，开发商是不会给价格打折的，即使在房源过剩和疫情过后，也很少有开发商直接宣告降价打折（唯一例外是One Manhattan Square）。作为买家，一定要让经纪人询问大楼是否有折扣空间。大楼销售人员一般不会告诉您折扣力度，只是告诉您欢迎所有报价（Making an offer），这实际上就是暗示，大楼有打折和议价的空间，但没有统一标准，属于case by case。 相关内容：【视频】疫情效应显现 纽约爆红楼盘八折出售 02 Offering Plan是什么？ 开发商被允许出售新公寓之前，必须详细说明发行计划，这份计划还必须得到纽约州总检察长办公室的批准。该文档包含有关开发各个方面的详细信息，例如大楼将使用哪些材料作为外墙，厨房使用哪个品牌厨具，将在地面种植多少棵树木等。这样做的目的是保护买家免于货不对板，并使开发商承担责任。如果开发商没有按承诺交付物业，购买者可以向总检察长投诉或起诉。 这份计划书就是Offering Plan通常有数百页，在您的报价被接受之后，大楼会将大楼计划书发给您的律师，您的律师应仔细阅读，留意特殊规定和相关费用。 03 什么是Outside Date？ Outside Date被理解成开发商承诺的最后交房期限，一般来说大楼销售人员会告诉您一个大致的过户时间，而Outside Date通常定在过户时间的一年后。比如大楼预计2020年第四季度过户，那么Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后，开发商仍无法顺利过户，买家有权退出合约，并拿回定金。Outside Date让买家知道大楼的最后过户期限，它能否和买家未来计划相配合，会否耽误孩子的入学等家庭计划。 04 开发商是谁？ 纽约每年有几百栋新楼盘上市，这些新楼难免良莠不齐。因此了解开发商是谁非常重要，纽约有不少老牌开发商，像Extell、Related等，他们扎根纽约十几年，开发了众多优质楼盘，这样的开发商在品质把控和交房期限上都有一定保障。对首次在纽约开发楼盘的开发商，也可以了解是否在美国其他地方已经有成熟的开发项目，因为一个楼盘最终的品质和开发商的经验和信誉有很大关系。 05 大楼有哪些额外费用吗？ 新楼盘和二手公寓在购买时一个最大的不同是，新楼盘有一些特殊或额外费用，比如开发商律师费，大楼管理人员在大楼居住单元的购买，以及大楼最早的物业管理储备金等，这些都要第一手买家来支付。其次您还可以就押金进行谈判，在签新楼合约时，大楼一般会要求缴纳10%的押金，但现在一些楼盘为了促销，只要求5%的押金。 06 是否提供过户费的优惠？ 一些开发商在价格上不会让步，因为价格上直接打折，最终都会在网站上公开实际售价，这对剩余单元的销售有些不利。因此开发商承诺在买家的过户费上提供优惠，变相打折。最常见的便是交易税（Transfer Tax）和豪宅税（Mansion Tax）上提供折扣。交易税和豪宅税是新楼盘买家在过户费上的最大开支，一般占到售价的3%或更高。开发商有时会承担这两项总费用的一半，甚至这两项费用都由开发商支付。 07 会为某些物业费买单吗？ 纽约新楼盘越建越豪华、越建越高端，为了提高售价，开发商便会在大楼公共设施上升级，比如建造游泳池，宠物Spa等，这些都要配备额外人员管理，会提高大楼的物业管理费。买家要了解这些设施是否是自己生活必须的，并是否愿意为这些增加的物业费买单。 08 到销售中心看什么？ 在大楼还在建造的时候，开发商都会在大楼附近设立销售中心，里面会建造一个样板间，让买家了解未来公寓建好的实际样子。一般样板间是根据最大户型的单元建造的，因此买家一定要了解您实际购买单元和样板间的设计有何差别，一般您可以问，厨房抽油烟机是否外排，是否每个单元都有餐吧，炉灶有几个炉头、冰箱尺寸大小是否一样、小户型是否有储酒柜等。 09 窗外呈现怎样的风景？ 在一个楼盘中，楼层越高，风景越好，售价也越高，如果您付出高价购买一个景致好的单元，就一定要了解窗外风景的实际状况。一般来说样板房不会给您带来景致感，但开发商通常会使用无人机摄影为您提供所选择单位的景物。有时候大楼已经建得差不多，开发商还会安排潜在买家，戴上安全帽，到大楼您实际购买的楼层去实地考察，这时候您能清晰了解单元朝向和窗外景色。您还可以观察大楼周边是否有其他楼盘在建造，是否将阻挡您的风景，这会让您单元再出售时价值受损。 10 室内设计是我喜欢的吗？ 纽约新楼盘在交付的时候都是精装修，因此室内设计风格基本都是固定的。一般来说开发商会避免较强个人风格的设计，比较符合大众的审美。现在不少楼盘还提供了两种不同的设计，比如“曼哈顿广场一号”就提供了浅色系和深色系两种风格。有一些设计是当下普遍流行的风格，比如开放式厨房，这对喜欢烹饪的买家来说，就要考虑此种设计会否为客厅带来油烟的问题。 11 有地税减免吗？ 一些新公寓享受421-a的减税优惠，对购房者而言，这意味着每月较低的维持费。但纽约的减税政策在前两年已经结束，因此目前市场上尚存的减税楼盘越来越少。当一个楼盘有减税的话，销售人员会第一时间告知，这时候您要了解，减税期有多长，一般有10、15、20、25年之分，但不意味着所有减税期都在一个税费水平，通常在减税到期前几年，地税开始逐渐增加，直到减税期结束。所以您还要了解何时开始计算减税，减税到什么时候结束，到期后预计的地税是多少。 12 新楼可以贷款吗？ 购买新楼并非不可能获得贷款，但它比二手公寓要难一些。银行对在建楼盘的贷款格外慎重，除非建筑物已售出至少51％，并且满足自住房的某些最低要求，否则普通银行通常不会批准贷款。但不用担心，开发商也意识到这个问题，因此大楼销售人员会给您一份Prefer lenders的名单，上面是一些愿意给这个大楼提供贷款的银行名单。这些银行一般和开发商之前有过合作，对开发商资质和实力有充分了解，并对在建楼盘做过调查，对未来销售前景有信心，因此他们愿意放贷。 13 什么时候可以交房入住？ 新房的合约中不会有明确的交房时间，开发商一般给出大致的过户时间，但纽约近一半新楼会比承诺的交房时间延迟，因为大楼建好以后，还需要等候各类政府部门的验收，因此很难控制过户时间。一旦开发商通知可以过户，大多只提前一个月时间，这对一些买家来说，可能面临贷款时间不够，或者无法马上搬出旧地点等问题。不过开发商会允许更改过户时间，但多次更改过户时间，可能面临额外收费问题。 14 大楼有哪些商业空间？ 在纽约市，混合使用的建筑将住宅公寓与办公室，酒店，商店或餐馆结合在一起，这很普遍。值得一问的是，开发商未来的商用空间计划做哪些用途？以免您被嘈杂，臭味或其他不愉快的事物所困扰。如果开发商将底层空间作为高档健身房或高级超市等，这可能会给楼上住户带来某种便利。但如果是快餐店或喧闹的夜总会，那就对大楼住户带来困扰和噪音。此外还要了解商业部分占大楼多大比例，有时候遇到经济不景气，零售商铺关门歇业，大楼的管理维持费用就会部分转嫁到楼上住户身上。 15 邻居是谁？ 在销售中心，您是很难了解大楼周边的情况，因此您一定要到大楼工地实地看看，观察周边环境是否对居住品质有影响，如果周边有干洗店、超市、餐厅、地铁站等，那么会对生活带来便利。但如果周边也有新的建设项目，那意味着未来几年您都会生活在工地中。同时周围有没有会影响您房产升值保值的因素，比如政府将会设立游民所或垃圾处理站等。 16 物业管理费包什么？ 物业管理费有包括什么？一般来说纽约公寓物业费包含了冷水、热水、暖气、煤气的费用，但电、网络、电视等费用不包含在内。另外要了解大楼的公共设施是否都是免费的，有时候一些特殊的设施要额外收费，比如游泳池的使用。同时要了解大楼是否提供停车位和储物空间，在纽约买单元附送停车位基本没听说，即使大楼有停车场也是外包性质，最多给予住户停车费用的折扣，储物间也大多不是免费的，需要付费租用。 17 隔音效果如何？ 纽约是一个热闹嘈杂的都市，很多公寓建在繁忙的路口或地铁站旁，因此单元内的隔音效果非常重要。随着建造工艺的提高，大楼大多采用高效隔音材料，有些玻璃窗采用双层或三层真空玻璃，因此可以询问销售人员隔音处理，如果可以实地看房，一定打开窗和关上窗，体会一下隔音效果。 18 大楼将提供哪些服务？ 一些公寓大楼提供全方位服务，比如有24小时门卫，还有专门给您开门或叫uber服务的迎宾员，不仅可以收发包裹，如果您预订生鲜食材还可以寄放在大楼冰箱里。同时大楼配备维修人员，他们24小时住在大楼里，随叫随到。但有些一些大楼并非全服务型，比如门卫没有24小时在岗，或只是Virtual Doorman。这些都和您自身对居住的要求有关。 19 我可以出租我的单元吗？ 如果您是投资型买家，请事先了解大楼的出租政策，一般来说多数公寓大楼允许买家在过户后立即出租单元，但也有一些开发商禁止在过户后的一年内出租单元。还有些大楼，如果是租客使用大楼设施要额外收费，一些大楼不允许短租，最短租期要一年，同时要了解管理委员会对租客的批准要求和申请费用。在纽约，大楼公寓是不允许Airbnb形式的出租。 20 可以立即出售单元吗？ 大部分开发商不允许买家在过户后立即出售自己的单元，因为开发商的楼盘很多时候需要3-5年时间才能销售大部分单元，为避免买家和开发商竞争未售出单位的状况，开发商规定买家在过户后的1-2年不得出售。这方面的规定在大楼计划书中都有明列，买家也要了解清楚。 更多【安家纽约】陈东的精彩内容： 后疫情时代：纽约房地产趋势分析 【视频】疫情改变生活！后疫情时代美国人工作居住会发生哪些变化？ 【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱：donchen0124@gmail.com 微信号：doncmrbi 居外网上现有2.6万套在售美国纽约房源，欢迎点击查看；或留下您的联系方式，免费获取美国投资置业咨询等专业服务。
多伦多房地产新年战情室：趋势、洼地、涨幅、展望｜居外专栏
欢迎来到2020新年战情室… 今天Daisy黄岚要向各位汇报的是一年一度的汇总分析和展望，这对我们建立投资自住买卖的参照坐标系至关重要。我们把展望留到最后，先把时间轴拉回两年前，Daisy黄岚曾于2017年底预测“综合均价将回归25年基础线，并继续平稳成长”。事实证明这条基础线和当初的判断是准确的，大家可以从下图看到近两年来，大多伦多的房产均价自2017年底回归基础线以来，就一直围绕基础线稳步上升，而且加拿大自自由党连任后继续其鼓励吸纳移民的政策，这样的平稳上升趋势没有理由改变。 大多伦多地区2019年综合均价 $ 819,319，同比上升4% 大多伦多地区2019年独立屋均价 $ 1,016,776，同比上升1% 多伦多及临近城市2019年公寓Condo均价 $ 587,959，同比上升7% 再来看看均价战情图：【2019年大多伦多地区房屋均价及三甲】 三甲排名和去年一样，没有变动。 【2019年大多伦多地区独立屋均价及三甲】 三甲排名和去年一样，没有变动。 King——老牌大地块豪华独立屋地区 Richmond Hill——学区普遍较好，华人喜欢 Oakville——学区好，近安大略湖，西人较多，族裔比例较均匀 【2019年多伦多及周边公寓Condo均价及三甲】 三甲排名和去年一样，没有变动，依旧是中城区三大传统豪宅区C09（含玫瑰谷Rosedale），C02（含森林山 Forest Hill），C12（含跑马径Bridle Path） 值得注意的是，以上无论是综合均价、独立屋均价、还是Condo均价的三甲排名和去年的排名相比，顺序和名次没有任何变化。这也说明好的地区自有它的价值积淀，在正常健康的市场上，各个地区房价相对高低都有规律可循。 我们再来看看涨幅战情图：【2019年大多伦多地区房屋均价涨幅及三甲】 密市去年的均价涨幅拔得头筹，其次是多伦多西区和多伦多东区，Daisy黄岚认为原因是这几个地区房价前几年涨幅不大，特别是多伦多西区和密市，华裔比例相对不大，如今位列涨幅三甲也是市场基本面真实综合需求的体现。 【2019年大多伦多地区独立屋均价涨幅及三甲】 大多地区市郊的NewTecumseth，Uxbridge，以及有加拿大的新德里之称的Brampton，取得涨幅三甲。由此可以看出房价偏低的区域的独立屋还是受到许多成家有小孩家庭的刚性需求的影响，在去年一年上升较快。 【2019年多伦多及周边公寓Condo均价涨幅及三甲】 Condo的话，我们仅将范围缩小到多伦多及邻近的城市，再远的话Condo的升值保值能力和抗风险水平都和市区有不小差距。我们看到多伦多的W07(西07)，W10(西10)，和E02(东02)区，排在了前三位。这和市中心价格高企的外溢效应有关，许多西人由于受本身财力和贷款限制的影响，不得不选择相对偏一点位置的Condo，而且这几个区的价格上涨也和去年有不少新房入市拉高了街区内的均价有关。而且如果这区域成交量不大，那均价就很容易被拉高，因此看着会觉得涨幅很突兀（例如Condo价格涨幅榜第一的W07区，2019整一年的Condo成交量也就区区33套），正因为如此，Daisy黄岚想要提醒投资者不要被某几个成交量较小的区域的涨幅给蒙蔽了，如果投资这里的话要有更大的价格起伏的心里准备和更长的出售时间的心里准备。 Daisy黄岚的结论和预测 大多地区2020年楼市将进入板块各自发展的态势。从基本面来说，加拿大由于特鲁多政府的连任，5年100万新移民的宽松移民政策不会改变，再加上大多地区是加拿大的经济引擎，吸引了大量的新移民和留学生。人口的大量流入保证了大多地区房产的长期看涨。微观层面，由于加拿大贷款方面的压力测试并未解除。所以大多数工薪阶层能够得到批准的贷款，可能只能承担100万左右价格的房产。所以，DAISY 黄岚认为，大多地区2020年楼市各个价值区间的房产，将不会出现一刀切的均衡发展。 刚需的要求再加上独立屋2年的回调，2020年度将会推高120万以内别墅的刚需价格门槛，DAISY 黄岚预测这一板块2020年将会有一波上升。公寓已经连续上涨3年，2020年仍将保持温和上涨，但购入的地点及性价比将考验买家的智慧（欢迎和Daisy个案讨论）。而对于200万以上的豪宅，由于贷款比较严格，过去3年，这个价位的别墅性价比已经非常高了，如果买家有雄厚的资金，从长远投资角度，2020年将是非常好的捡漏机会。 如有有关大多地区房产，您还有什么需咨询或者交流的，欢迎联系Daisy黄岚团队。 律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
居外澳洲免费留学秘籍 - 2018年如何实现以房养学 | 澳洲
对于国人来说，澳大利亚向来以宜居与教育闻名，近些年随着海外房产投资热潮的兴起，在澳洲投资房产的人也越来越多，有很多人也都希望可以实现“以房养学”。以房养学的核心概念就是通过出租与出售房产的收益，来支付留学所需的各种费用。不过近年澳洲火热的房产投资需求已经使得澳洲房价飞涨，政府不得不出台各项政策限制需求，为房价降温。在这样的大环境下，澳洲房价还能继续上涨么？“以房养学”是否依然可行呢？居外为您带来独家秘籍，为您详细解析澳洲热门留学城市以房养学的可能性： 墨尔本（走进名校 | 以房养学攻略） 布里斯班（走进名校 | 以房养学攻略） 阿德莱德（走进名校 | 以房养学攻略） 悉尼（走进名校 | 以房养学攻略） 堪培拉（走进名校 | 以房养学攻略） 珀斯（走进名校 | 以房养学攻略） 一、留学澳洲名校，中国学生的好选择 在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education) 2017-2018年度世界大学排名中，澳大利亚共有35所高校进入世界千所大学排行。其中，六所高校跻身世界百强，分别为墨尔本大学(32)、澳洲国立大学(48)、悉尼大学(61)、昆士兰大学(65)、莫纳什大学(80)和新南威尔士大学(85)。可见在澳大利亚读世界名校，选择非常丰富。澳大利亚同时也是继美国、英国之后，世界上国际学生数量第三多的国家。而这次入选的名校也无一遗漏的聚集在我们所熟知的悉尼、墨尔本、珀斯、堪培拉、布里斯班与阿德莱德等著名澳洲城市。 备注：《泰晤士高等教育》是一份英国出版的高等教育报刊。泰晤士高等教育世界大学排名与USNEWS世界大学排名、QS世界大学排名、ARWU世界大学学术排名为公认的四大权威大学世界排名。 数据来源：https://www.timeshighereducation.com/student/best-universities/best-universities-australia 二、房租逐年增加，“以房养学”是明智之选 在众多学生眼中，澳洲留学都是一个极为不错的选择，出国留学选择澳大利亚的中国学生不在少数，我们对澳洲教育认可的同时还对那里的生活环境有着深深的向往，但是去澳洲留学不得不面临一个现实的问题，就是花费，澳洲留学费用虽然不及美国英国，但是也是比较高的。近年来，我们发现留学生的生活费，尤其是海外租房的费用，正在逐年增加。 来源：https://studyvision.com.au/wordpress/en/price-list/ 面对越来越高昂的留学租房费用，很多家长选择“以房养学”的形式，通过购置海外房产，达到降低留学成本与资产升值的双赢效果。为孩子出国深造、家庭财产优化配置做准备，“以房养学”可以称得上是明智之举。 延伸阅读：“以房养学”的3个好处 省租金 既节省留学期间的租金费用，又给孩子创造更好学习环境； 补贴费用 投资房产所产生的稳定租金收益，可补贴孩子日常开支； 长远投资回报 国外房市较为稳健，中长期持有，投资回报很可观。 三、澳洲整体房价增幅放缓 但“以房养学”仍大有可为 2017年12月澳洲整体房价增幅放缓，许多城市出现环比房价下跌。特别是悉尼，房价同比增幅只有3.1%，显著低于之前的水平。霍巴特、墨尔本与堪培拉则为房价增幅最高的三个城市。此外，布里斯班与阿德莱德房价表现较为稳定，增幅缓慢上升。之前房价跌跌不休的珀斯，则似乎有望止跌反弹。 根据居外网海外房产分析师Adam Yang表示，目前澳洲房市处于调整期，当地政府对外国投资者的附加税与贷款限制，加之澳洲房市可负担性变差，都会影响房市需求。受到悉尼房价降温的影响，2018年澳洲房市整体将继续放缓。2018年悉尼房价整体增幅可能在2-4%的范围内，在接下来几年都可以逢低进行学区房价值投资，不过在目前暂不适合以房养学。而墨尔本、阿德莱得、布里斯班与堪培拉等城市房价在接下来几年将依旧上行，只要选择得当，都可以找到适合以房养学的投资选择。在这次的居外秘籍系列里，我们将为您一一详细解析这些城市以房养学的可行性。 当然，以房养学的首要前提就是资金规划，这是一项长期的资产配置行为。“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报，2年后的租金水平也预计将比现在高出不少。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。 四、居外澳洲六大名校“以房养学”攻略 居外网选择发布在《泰晤士高等教育》评选出来的世界排名前100的大学所在城市，多角度剖析了在这些城市是否适合投资学区房。希望给予有意在新一年踏足澳大利亚，并投资学区房的投资者更多选择。 悉尼大学以房养学攻略 墨尔本大学以房养学攻略 阿德莱德大学以房养学攻略 昆士兰大学以房养学攻略 澳大利亚国立大学以房养学攻略 西澳大学以房养学攻略 撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang 责编： VX
美国热门城市洛杉矶（Los Angeles ）介绍｜居外百科
大洛杉矶地区是仅次于纽约都会区的美国第二大城市区，位于加利福尼亚州南部，横跨五个郡，分别是洛杉矶郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）、里弗赛德郡（Riverside County）和文图拉郡（Ventura County）。大洛杉矶地区总面积8.8万平方公里，2015年总人口1870万人，其中最大的三座城市分别为洛杉矶市、长滩市和里弗赛德市。 洛杉矶郡（Los Angeles County） 洛杉矶郡拥有十分多元化的产业布局，其科技、时尚、娱乐、旅游、航空航天、生物科学、医疗等产业均在全球占据领先地位。 高科技产业：长期以来，洛杉矶是科技和创新产业的中心，这里活跃着从创业型公司到谷歌、脸谱网、YouTube和Snapchat等全球巨型高科技企业。2013年，高科技产业为洛杉矶提供了4万个工作岗位，约占当地就业量的9%，为地区GDP贡献$1083亿美元。 时尚产业：洛杉矶是美国乃至全世界时尚产业的先锋，时装业年营业收入达$180亿美元，是美国其他地区难以企及的，当地的十多所设计专业学校为这里提供了充足的设计人才。 娱乐产业：洛杉矶长期以来被认为是全球娱乐业之都，对于很多人来说，洛杉矶和好莱坞就是娱乐业的代名词。美国六大电影制片厂中的三个均位于洛杉矶市内，包括派拉蒙影视公司、20世纪福克斯和环球影城。2011年娱乐业直接或间接为洛杉矶郡提供超过58万个工作岗位，创造年经济效益达$1200亿美元，其中，直接经济效益$470亿美元，占洛杉矶年生产总值的4%。 25-2 酒店和旅游业：从阳光沙滩到好莱坞星光大道，从乐趣无穷的主题公园到振奋人心的体育比赛，洛杉矶拥有众多为人向往的游览目的地，同时，洛杉矶是美国西部的商业中心，吸引无数商务人士来访。2013年，4220万访客从世界各地来到洛杉矶，并在当地消费超过$180亿美元。洛杉矶郡共有超过8万酒店和旅游业从业人员，并有1000多家酒店和9.7万个酒店客房。 航空航天产业：得益于适宜的气候、开阔的地形和数所著名学府，洛杉矶二十世纪以来一直是航空航天业的重要地区。2014年，洛杉矶所在的南加州地区的航空航天业相关工作共6万个，占全美的14%，用于生产制造的支出达$240亿美元。 洛杉矶国际机场（Los Angeles International Airport）是全球第七、全美第二繁忙的机场，共九座航站楼，2015年运载旅客超过7490万人次，拥有往返于全球41个国家和美国101个城市的直飞航班。洛杉矶国际机场年货运量全球排名第14 ，美国排名第五，2015年货物运载量逾210万吨，总价值超过$1014亿美元。 洛杉矶港（Port of Los Angeles）是西半球最繁忙的集装箱货运港口，也是美国和亚洲之间最主要的货运港口之一。洛杉矶港拥有现代化的货运码头、仓库设施和全美最大规模的港口铁路设施。2015年装卸810万件20英尺当量单位集装箱，货物价值$2900亿美元。 洛杉矶是世界一流高等学府和研究机构所在地，其中包括著名学府加州理工大学（California Institute of Technology）、南加州大学（University of Southern California）和加州大学洛杉矶分校（University of California Los Angeles）等，这三所学校在美国新闻和世界报道的2016全美大学排名中均位居前25名。此外，洛杉矶拥有很多专业院校，如加州艺术学院（California Institute for the Arts）、艺术中心设计学院（Art Center College of Design）、时装设计及采购学院（Fashion Institute of Design）、奥的斯艺术设计学院（Otis College of Art and Design）和美国电影学院（American Film Institute）。 作为美国的门户城市，洛杉矶是中国投资者进行海外房地产投资的主要地区之一，如绿地集团2014年投资$10亿美元建设洛杉矶绿地中心（本书十一章案例分析），和中国泛海控股集团2015年在洛杉矶市中心黄金地带开工建设集豪华酒店、精品公寓和繁华商铺的混合使用项目。 橙郡（Orange County） 橙郡距离洛杉矶市中心约45分钟车程，这里最大的三座城市分别是安纳海姆（Anaheim）、圣安娜（Santa Ana）和欧文（Irvine）。洛杉矶的发展给橙郡带来了大量人口增长，很多在洛杉矶工作的人选择居住在这里。 橙郡以旅游业而著称，这里的著名游览胜地包括被无数人所钟爱的迪士尼乐园，北美第12热门的主题公园Knott’s Berry Farm游乐园，以及数个风景绝美的原始沙滩。 橙郡是数家财富500强企业总部所在地，包括Ingram Micro 、First American Corporation、Broadcom、Western Digital和Pacific Life。这里也是包括马自达、东芝、三星、起亚、三菱和现代等著名跨国公司的地区总部所在地。 点击查看居外在售洛杉矶房源 内陆帝国（Inland Empire） 内陆帝国位于洛杉矶市以东，是大洛杉矶地区包括圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）和里弗赛德县（Riverside County）的大片快速增长的郊区地区，很多在这里居住的人在洛杉矶或橙郡工作。 较低廉的土地价格、大片的空闲土地和便利的交通网使内陆帝国地区成为理想的货运枢纽地，因此，进出洛杉矶港和长滩港的货物往往在这一地区仓储集散，并发往美国或世界各地，据统计，加州超过80%的进口货物流经洛杉矶-内陆帝国通道。 地理位置 洛杉矶座落在美国西海岸加利福尼亚州南部，濒临太平洋东侧的圣佩德罗湾和圣莫尼卡湾沿岸，背靠圣加布里埃尔山，面积1214平方公里。 大洛杉矶地区则包括洛杉矶郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、河滨郡（Riverside County）、圣伯纳丁郡（San Bernardino County）、凡图拉郡（Ventura County）等地区。而在这些郡之中，较知名的城镇或地区包括了比华利山庄（Beverly Hills）、帕萨迪纳（Pasadena）、长堤（Long Beach）等，一共有超过100个大小城镇，总面积10,567平方公里。城市座落在三面环山、一面临海的开阔盆地中，除局部为丘陵外，地面平坦，平均海拔84米。 人口结构 洛杉矶市区人口约410万，洛杉矶-长滩-圣安娜都会区拥有1300万人口。大洛杉矶地区所涵盖的范围更大，包括5个县，大约1800万人口。按照人口排名，洛杉矶是加州的第一大城，也是美国的第二大城，仅次于纽约市。 大量的移民使洛杉矶成为一个多民族、多种文化色彩的国际性城市，少数民族占全市人口的一半左右，并拥有众多移民小区，各色人种聚居的地区形成了各自的“城”。洛杉矶也是美国华人的主要聚集地之一，约有40万左右华人。 气候条件 洛杉矶位于地中海型气候带，气候温和。大体上终年干燥少雨，只是在冬季降雨稍多。全年阳光明媚，基本上极少机会会在冰点以下，因此降雪的机率可说是绝无仅有。年降水量仅357毫米，以冬雨为主。洛杉矶日夜温差较大，日间比较炎热，就算是冬季，日间气温经也有摄氏20度，夏季日间温度则常超越35度，甚至常因热浪袭击而造成山林失火的情况。 经济体系 洛杉矶已成为美国石油化工、海洋、太空工业和电子业的最大基地，它是美国科技的主要中心之一，拥有科学家和工程技术人员的数量位居全美第一，享有“科技之城”的称号。近年来，洛杉矶的金融业和商业也迅速发展，数百家银行在洛杉矶设有办事处，使得洛杉矶已成为美国境内仅次于纽约的金融中心。 根据世界银行的数据，2010年大洛杉矶地区GDP达到7706亿美元，其中洛杉矶都市区GDP为7357亿美元，是美国仅次于纽约的第2大城市经济体，也是世界上仅次于东京和纽约的第3大城市经济体。如果将其视为一个独立的国家，其经济实力可以在全世界名列第17位。 更多投资热区介绍，请点击参见美国主要城市洛杉矶（Los Angeles）热门区域介绍｜居外百科
居外看点：东京和大阪有6大条件吸引中国房产投资者
由于不可预测的政治事件和政府持续收紧的房地产行业监管措施，中国人已经对美国、加拿大和英国等传统热点地区感到了厌倦，并开始把日本视为一个理想的房地产投资目的地。 出于以下原因，人们在其他地点寻找分散投资的合理方式时发现，日本似乎是一个不错的选择。我们分析了促使中国买家前往以东京和大阪为首的日本城市购置物业的六大因素。 中国买家的东京和大阪房地产询价量（2018年下半年至2019年上半年） 1. 中日经济联系有所加强 由于中美政府之间的贸易和地区安全冲突仍在持续，日本与中国的外交关系正在经历一个不断改善的过程。2019年G20大阪峰会闭幕之后，中日两国承诺将改善双方的关系，并达成多项贸易和投资协议，从而缓和长期存在的领土争端和战争造成的历史遗留问题。 这让中国买家对日本看法变得更为积极。许多人想在明年夏季举行的东京奥运会和2025年的大阪世博会之前进行投资，因为这两场盛事会将使住宅房地产行业的收入持续增长，租金也会随之上升。大阪还计划于2024年开设第一家赌场。 2. 日本房价颇具吸引力 多年以外，中国置业者深受大城市高昂房价和狭小空间的影响。在他们眼里，日本的房地产可以算得上物美价廉。1990年，日本房地产市场的泡沫破裂后，日本主要城市的房价也大幅下跌，富有的中国人因此可以轻易地买下日本的房地产。 房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）的数据显示，以上海或北京为例，100万美元只能购买面积约为53平方米的优质住宅空间，而在东京，人们花100万美元就可以购买大小至少为76平方米的住宅，其面积比上海和北京的住宅多40%。 2017年底，北京、上海和深圳的平均房价已高达中国人均全年可支配收入的46倍。在这样的背景下，日本的房价对中国买家十分有吸引力。如此低廉的房价甚至促使某些中国投资者放弃了他们之前在其他国家的投资，转而用这些资金在日本置业。还有一些人则认为，日本的公寓在形式上与独立住宅非常相似，但比美国或加拿大的独立住宅更容易管理。 此外，日本政府对跨国外籍置业者的限制也很少。中国海外置业者可以购买永久产权的房产，而不是由政府出租的土地。 东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目，位于恵比寿站及目黑站之间，最高级街道与代官山相邻。三站六线并用，可贯穿全东京，交便极其方便。 居外物业编号：50515746 点击查看房源详情 3. 丰厚的回报 对中国买家来说，日本房地产丰厚的收益是一项重要的推动因素。中国公寓的租赁收益率仅为2.6%左右。居外网的数据显示，日本房产的出租收益率可以达到近5%，远高于中国的房产。 据日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure and Transport）透露，去年，东京各区域房价的平均涨幅为7%至10%，而大阪的房价则上涨了12%。多位房地产分析师称，明年房价可能会再上涨10%至20%。 日本统计机构没有发布追踪私人住宅投资（无论是外国人还是日本公民）的官方数据，但中国买家对东京和大阪普通住宅物业的需求似乎十分强劲。 居外网的数据显示，从2018年下半年到今年上半年，中国买家对东京房地产的询价量激增，其上涨幅度高达253%。去年的询价量数据显示，57.4%的中国置业者正在考虑购买价格在5万至25万美元之间的住宅，33.5%的置业者则对价格在25万至50万美元之间的房产比较感兴趣。以投资为主要目的的置业者占了绝大多数，其次是那些打算购买房产用于自住的买家。尽管询价可能无法转化为实际的交易，但它们可以用作评估最终需求的有效指标。 此外，当地房地产经纪公司提供的数据表明，今年1月至3月期间，中国买家在大阪的房地产交易量较去年同期增长了15%至60%。 大阪OSAKA SUNSHINE TOWER是一栋全新的8层高、每层3个单位的高级住宅。单位面积约25平方米。物业位于大阪地标“道顿崛”一线商圈，更有巴士直通机场，是难得的优质住宅地段，为物业提供优质租客保证。 居外物业编号：50515739 点击查看房源详情 4. 免签政策 虽然外籍人士申请居留权的难度颇大，但日本政府已经降低了他国公民进入日本境内的难度。2017年，日本政府出台了中国公民多次入境签证计划。这类签证的有效期为五年，而且允许持证人每次在该国停留长达90天，但每年停留的总时长不得超过180天。 此外，根据新的规定，可多次入境的短期商务签证有效期最长可达10年，而过去只有5年。 对中国买家来说，能够在限制较小的情况下前往邻国日本是一个很大的优势，因为这样他们可以从中国大陆轻松地去到日本查看自己新购置的住宅，或者探望在日本留学的子女。 点击查看居外网上在售近千套日本房源 5. 高等教育 作为对外开放全球战略的一部分，日本计划在2020年前迎来30万名外国留学生。目前有大量的中国留学生已经涌入日本。日本文部科学省今年1月发布的一份报告显示，目前在日本留学的海外学生大约有298980人。其中，亚洲国家的学生占了95%，而中国学生的比例为38.5%。 有越来越多的中国学生选择到日本留学，因此中国家长们正计划在日本购买第二住宅或公寓来安置他们在那里留学的子女。 6. 宜居性 东京在经济学人智库（EIU）评比的世界十大宜居城市年度排名榜单上位列第七，因为人们普遍认为东京是一个便利、舒适而且令人兴奋的城市。在不久的将来，即将开幕的奥运会和东京部分主要站点（尤其是涩谷）周边的大规模再开发工程预计将进一步提升东京的排名。 大阪也跻身十大宜居城市之列，位居第四。如此出色的表现要归功于大阪市健全的综合基础设施、低犯罪率和稳定的公共交通条件。 中国人非常欣赏日本的高品质生活、文化和教育，以及日本民众彬彬有礼的态度，而这些优点都是促使人们在日本生活或投资的巨大动力。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电 400-041-7515 谘询日本房产的投资机会。 来源：居外网 责编：Zoe Chan
