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如何在美国买地建房？
如果在美国买地建房？今天居外给大家分享一则在美国买地建房流程。 1. 为何要自己建房？ 自己建房需要约1-2年的时间，比买现房效率低。但它的优点是可以建自己需要的房型，并且可以按照自己的想法去进行设计。有些成熟的小区已经没有新房销售，因此自己买地或买旧房推倒重建，既可以住在理想的地点，又可以享受新房的优势。 2. 什么人适合自建房？ (1) 有一定资金的投资人 (2) 想成为建筑商的人 (3) 能抽出时间经常到工地查看的人 (4) 有能力与各种承包商打交道的人 (5) 能正确看待投资风险的人 3. 几种做法选择 (1) 在正在开发的小区里找建筑商做 (2) 自己买地承包给建筑商做 (3) 自己买地、自己当建筑商，找分建筑商分工做（今天讲的就是这种做法） (4) 全部自己动手建，叫DIY(Do It Yourself) 。但这种有法规上的限制，在城市管区内不一定能做。虽然自己动手但各项专业的工程还是需要有执照的工人完成才能通过验收。 4. 投资的时间与地点 在经济上升时市场较好容易赚钱，但相应的人力就会紧张。 5. 房源选择 可以在网站har.com或者realtor.com查询各区域的买卖记录、房子面积、装修情况、价格等房产信息，看什么样的项目适合自己的实际情况。 6. 土地的选择 (1) 开发商的土地 (2) 在小区的空地兴建 (3) 旧房推倒重建 7. 买地还是买旧房？ 操作时间通常至少需要1-3个月 (1) 聘请房地产经纪(realtor)寻找合适的房源或土地 (2) 开始寻找建筑设计师 (3) 收集小区建设法规，若不允许兴建新房或有所限制，这时候需要慎重进行考虑。在弃权期/反悔期(option)之内，要仔细阅读住宅小区法规(HOA by law)以免以后出现不必要的纠纷。 (4) 要到丈量报告(survey) ，内容要包括现在地基的高度、街上参照点的高度、最好也有树的位置(tree survey)。 最好让丈量者(surveyor) 把地的边界用小旗子或铁棒给标出来。 8. 过户后先做土壤测试 GEOTECHNICAL ENGINEER一般需要2-4周出报告 9. 请建筑师(architect)设计房子 (1) 选择建筑师 如了解对方的经验、价格、熟悉的领域等，在相应的市政有设计经验很重要。签订合同时要问清楚修改设计如何收费，比如若是HOA 或 City 提出的修改是否免费？ (2) 要把法规by law给设计师做为参考。如面积要求、边界要求、层数要求、高度要求、排水要求、植被要求等等。 (3) 自己先有个符合法规前提下的设想，比如希望的房屋面积、外观、层数、房间数量与布局、楼梯相对位置等等。最好先画一个草图给对方参考。设想得越具体，设计师就越容易房主的意图同时效率也越高。 (4) 与建筑师讨论设计图(floor plan)。 一般建筑师不喜欢反复变化，确定想法后，给建筑师2-4周的时间设计。 (5) 审阅设计师的设计方案并且提出修改建议。要认真地查看各方面设计是否达到要求，如房间布局、窗户亮度、结构强度、地基设计、屋顶设计、墙的厚度、灯光布局、室外照明及用电（如游泳池、后院遥控门及各种功能的设计）、自动化系统的设计（包括音响系统、互联网、电话系统、电视系统、用水系统的功能）、空调出风口及回风口的设计、房子绝缘方案等等。设计图纸是各个承包商估价的依据，若中间改变，就意味着加价宰客，而且可能会比较贵可能被宰，因此这一步是关键。一定要请有经验的人看一下，经过反复磋商之后最后才能定稿。 10. 将建筑师设计初稿交给小区管理委员会审批 小区通常对建房的临街墙壁高度、楼层、房子总高度、面积、建筑面积与地面积的比率（即渗水率）、建筑界线、外墙的颜色、附加建筑（如车库）等都有特别的规定一定要遵守。若小区审核通过，就可以转入下一步（有时也可以下一步完后交给小区审核），看小区要求不要求图纸上有工程师盖章。 11. 请工程师对房子结构把关 房子的结构和地基需要工程师的设计或审核。要将土壤报告交给工程师Professional Engineer(PE)，他会参照土质来设计地基和结构(framing)，或审核建筑师的设计、进行工程计算，来确定各项指标，如承重是否合理合格。若不合理的就需要修改，若都合理，又符合市政法规标准(code)的要求，工程师就会在建筑师设计的图纸上盖章。 12. 向市政申请建房许可证 (1) 要看房屋所在地的市政的申请许可证的要求，通常需准备两份图纸、申请表、渗水分析表、材料规格表、节能分析表、绿化分析表等等。 (2) 可以聘请自己的建筑师或者专门的许可证申请公司去做，因为需反复几次。第一次交上去后可能会被拒绝。具体会被告知原因需要更改，更改完再递交上去。可能还会被再次拒绝，再需要修改等等，直到完全符合要求。 (3) 市政每一次的审核都会给予2-4周的时间，所以整个许可证申请下来需1-2个月的时间，这取决于建筑师的设计规范程度和修改时的快慢。 13. 旧房拆除Demolition 在建筑师设计及申请许可证的同时，就可以进行旧房拆除工作了。这项可以包给拆除承包商去做。步骤简单介绍如下： (1) 打电话给水、电、煤气公司，让他们做拆除前的服务切断，包括拆除一些设施。他们也需要排日程，一般需要2-14天，取决于他们的业务量大小。 (2) 排水系统的切除另外需要许可证，拆除后要请市政检验通过。 (3) 然后才能申请整个房子的拆除许可证。 (4) 有许可证后才能拆除房屋。 (5) 拆除之前最好跟邻居打个招呼，让他们有思想准备，以免有纠纷。 (6) 也最好建个临时围墙，以免伤到邻居的财产。 (7) 拆除过程中最好要洒水，以免太多扬尘。 (8) 拆除完毕要请市政来检查通过，拆除工作才算最后结束。 14. 买保险 在开工之前，要买好保险，叫builder’s risk，用以保护建房过程中的意外损失。 15. 建地基 许可证拿到后，才能动工建房。建房的第一步就是建地基，要选择一家有建新房经验的地基公司来做。最好签订合同，因为地基是大事。也最好提出保修的要求，一般大的建筑商地基都保修10年。在建地基时，水工也要选好，要选择有主水工执照(master plumber license)的水工。在地基模型做好、水管埋好、下水泥之前，要请市政来检验，合格后才能浇注水泥。 地基有几种类型: (1) 平地基即拉伸钢筋地基(post tension). (2) 有桩地基(pier and beam) 适合粘土质和高档住房 (3) 垫高地基(crawl space) 适合地势低洼的地区 16. 搭框架(framing) 请专业公司搭房子的主框架，美国房子主结构都是由木桩组成的。 17. 屋顶的平台(decking) 在搭屋顶的平台时要考虑使用防热能辐射保护层。 18. 水电管线，空调管道的建造 在搭好主框架后，水电工空调工都要到现场布水管、煤气管线、电线、空调管道等。 19. 检验水电结构 在上面各项做完后，都要请市政来检验，检验水电煤气管线步线合格，空调管道布局合理后，才能进入下一步。 20. 墙面(facial) 在上面各项做完后，要请市政来检验，检验水电煤气管线步线合格后，才能进入下一步。墙面公司会在框架上钉木板及塑料板，形成房子的外墙体，即Facial. 21. 绝缘 绝缘有几种，如close cell foam、open cell foam、 fiber glass，与空调的设计有关。这在图纸设计时就需要考虑好。 22. 屋顶 这时候也可以同时盖屋顶，上瓦(shingle) 23. 上内墙板(sheetrock) 上内墙板之前需要通过各种检验Cover inspection。这也有专业公司做。 24. 建内墙面 修建内墙面，叫wall finishing、taping、floating，需要胶带粘、上灰及建墙的花纹 texture 等。 25. 建外墙 即砌砖或建墙板(hard plank) 或水泥混合墙(stucco) 26. 门窗 要提前与门窗公司订好门窗，以保证按时安装。 27. 木工 包括厨柜、衣服架、角线、装内门等。 28. 油漆 包括内外油漆 29. 台面 石头台面或现在流行的人造石台面。 30. 地面 铺地毯/地板/地砖 31. 电设施 照明灯具/开关等。 32. 水设施 热水器/水龙头/洗手槽/浴缸/马桶等 33.空调 34. 电器 洗碗机/烤箱/烤炉/抽油烟机/冰箱/洗衣机/干衣机等 35. 绿化或庭院建设 36. 如何选择承包商 最好让可靠的人推荐，也要到实地工地去看看和注重以往客户的反馈信息。 执照登记可查询网站license.state.tx.us。 37. 价格构成 包括人力工资+材料成本 38. 签订合约 可以避免争议，并要求对方根据建筑工程的进度随叫随到。 39. 分期付款 每个工程项目都可以分期付款，如地基、水电等。 40. 工程验收 每一步工程验收最好请专业检验员检验，不要图省事或者便宜。最好请一名总监工(Superintendent)监督全程的进度和质量，更放心和高效。
香港留学申请准备材料费用情况 | 中国香港
香港留学申请，许多学生都愿意去名校学习。香港留学名校中，有六所比较好的大学：香港中文大学、香港大学、香港理工大学、香港城市大学、香港科技大学和香港浸会大学。 香港留学申请准备材料费用情况 ，香港留学申请与申请美国大学的程序大致差不多，但也有不同之处。 首先，可以到网上去查询一下各大学的情况，如系科分配、奖学金多少等，以确定申请的目标。如香港大学的网址是hku.edu.hk，城市大学为cityu.edu.hk。确定目标之后便开始正式申请。 香港留学申请准备材料费用： 1.本科成绩单：中英文的各一份，并须经过学校公证。 2.英文水平证明：香港留学条件中，一般应具有托福成绩。与美国不同的是，香港的大学并不要求一定要ETS寄送成绩，而是只要原件的复印件即可。有些大学甚至不一定要托福成绩，内地的四、六级证书也可接受。不过一个好的托福成绩显然更有竞争力。 3.GRE成绩：随着竞争的激烈，香港的大学现在有要求GRE成绩，与托福一样，只需复印件即可。 4.申请表格：一般来说，只要发一个电子邮件给招生办公室或者系里，对方便会寄来有关表格。不过与美国不同的是，香港的大学会要求你说明自己的研究意向，当然只要一个很宽泛的范围即可，无须非常具体。 5.研究计划：这是与美国大学不同的一点，也是最重要的一点。这与美国的大学要求的PERSONALSTATEMENT完全不同，研究计划是纯学术的，无须加入诸如个人经历、感情这些东西。它要求申请者要有一个明确的研究方案并对此有较好的掌握。这个计划必须是非常具体的，不能太宽泛。研究计划一般包括以下几点：(1)研究对象(2)研究此问题的意义(3)前人的研究状况(4)你的研究方法(5)参考文献。一般来说，系里会建议你先与某位教授联系，确定研究的题目、方法等，取得教授的同意后，再递交正式的计划。当然，如果你能引起教授的注意，请他为你提意见甚至给你修改，那么成功的几率就很大了。 6.推荐信：香港大学一般只要两封推荐信，但必须是学术领域中的人，其他人则不被接受。推荐信是一、两份表格，其内容是对你学术才能的评价。此外还要求对你的研究计划做出评价和建议，这一点也不应忽视。 7.申请费。香港的大学申请费比美国低得多，一般100多港币，一般人均能承受。 香港研究生留学申请做好时间规划，香港的硕士课程是每年9月开始正式入学，提前一年左右开始接受申请，具体的申请时间在11-12月，有些学校递交申请的时间可以延至次年的3月底。所以想申请入读研究生的学生应尽早准备申请材料和递交申请，以保证学校有足够的名额招生。学校会在次年的第二季度发放录取结果，期间会有笔试面试等。 排版：Shelly Du
柬埔寨生活的十条箴言
1、哪个城市最适合我？ 首都金边是大多数外籍人士聚集的地方，暹粒和西哈努克港也是宜居的外籍人士的家园。慢慢地，越来越多的人选择贡布和马德望，那里的租金便宜得多，生活节奏也慢得多。作为首都，金边是活跃的中心，虽然它仅有200余万人口，仅相当于中国的三线城市，但随着越来越多的车辆涌入道路，一栋栋新的高层公寓似乎每天都开工，交通日益繁忙。 暹粒规模小得多，而且法律规定没有建筑可以高于吴哥窟，所以该镇没有高层公寓。 西哈努克港，毗邻泰国湾，以阳光、海浪和银色沙滩而闻名，吸引着越来越多的国人投资以及度假。 2、如何找房子？ 寻找生活的地方是非常容易的。有越来越多的房地产经纪人，提供从高档，西式公寓到别墅的一系列物业。如果英文足够好，建议http://ips-cambodia.com/。中文网站推荐“柬单网”（柬单网https://www.58cam.com/ 如同网址，是柬埔寨华人的58同城） 然而，这些价格倾向于坐在较高的价格范围内，所以如果你想淘到更便宜的住处，或者喜欢分享房子，最好的办法就是加入一些租房相关的Facebook群组或者尝试airbnb.com，柬单网依然是中文找房的便捷工具。你甚至可以第二天搬入，通常需要签署合同以及护照和签证的复印件，一个月的押金也是常规。建议确认电费水费等以及包含哪些家具。 点击查看居外网上柬埔寨真实房源 3、如何交新朋友？ 对很多人移居国外并从头开始，最令人畏惧的方面之一就是结交新朋友。值得庆幸的是，柬埔寨的外国社群正在蓬勃发展，来自世界各地和各行各业的人们选择这个国家作为他们当下的家园。这使得交朋友很容易，就像许多人在同一条船上。在金边、暹粒、西哈努克港丰富多彩的文化活动和夜生活，俱乐部，从烘焙，足球、极限飞盘到骑马，手工艺品和美式橄榄球。在结交新朋友的同时，这些地方成为一个发展业余爱好的好地方。随时关注Facebook，餐厅，酒吧，咖啡馆和酒店都有主页或群组在不断推广各种各样的活动。选择你喜欢的，准备投入新的友谊吧！并准备好告别！ 交朋友很简单，然而说再见不是。但作为一个暂居的国度，外国人的流动性很大，生活在柬埔寨意味着迎来送往是你必须习惯的！ 4、上网都干啥？ 柬埔寨人喜欢上网，并且不乏线上活动，这些活动多是由当地人，外籍人士和非政府机构发起的。在柬埔寨上网并不是让你刷微信或者看抖音、快手小视频。 强烈建议将互联网作为在刚刚登陆的时候结识新朋友，探索柬埔寨的好方法。把握当地的情况——特别是如果你打算自己创业或长期工作。在该国有很多商业机构，例如EuroCham，BritCham，AmCham和AusCham，每月都会举办职业人士见面会，门票中包含免费的红酒，啤酒和软饮料以及小吃。请注意，与亚洲很多地区一样，在柬埔寨名片作用很大，所以请带上成打的名片，用双手递出并接回，仔细阅读收好，以保持礼貌。 5、柬埔寨如何找工作？ 许多人没有找好工作就前来柬埔寨柬埔寨，找工作相对容易，取决于你想做什么和你的技能。背包客酒吧是旅客在该国长期逗留的热门选择，而许多年轻的外籍人士在各种类型的学校教英语、日语或者中文。柬埔寨有成千上万的非政府组织在欠发达的柬埔寨从事发展援助工作，提供大量的工作机会。还有不少自由撰稿人，摄影师和数字游民在柬埔寨闯世界。诸如Bong Thom和Facebook群组都可以寻找工作机会或者贴出求职申请。 随着中资大举投资柬埔寨，在房地产、工程建设、旅游、水电、农业等各个领域都为中国人提供了不同类型的职位。 6、如何出行？ 虽然柬埔寨的国家公路网络还在不断改善，但私家车已经等不及了。随着中产阶级持续增长，更多汽车上路了，而首都的街道还没能来得及更新改造。许多外籍人士租借或购买摩托车出行，或骑自行车。 Facebook组织Phnom Penh Buy and Sell经常会有二手摩托，自行车交易。此外有大量的嘟嘟车和摩的等着你，价格也都低廉。而Uber，Grab和PassApp如同国内的滴滴在主要城市随叫随到。 7、合理的医疗保险至关重要 柬埔寨的医疗体系严重缺乏，关于生病住院的恐怖故事不停地围绕着外籍人士的圈子。私立医院和诊所能够解决大多数普通疾病，且成本并不高。而对于紧急情况和严重事故，柬埔寨根本无法提供医疗服务，这意味着简单处理后送到曼谷或者干脆回国。这笔费用可能会导致家庭承担巨额债务。投资合理的医疗保险至关重要。 房屋价格：约¥ 93万 建筑面积：66平方米 房型： 1 卧 1 卫 1 车库 点击查看柬埔寨更多精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 8、Facebook而不是国王或者首相统治了柬埔寨 Facebook在柬埔寨就如同微信在国内。许多企业，衣食住行相关的店都通过Facebook来推广，使用Facebook Messenger进行通讯，并为事件和活动创建页面或群组。你可能会听柬埔寨的外国人说不是国王或首相而是Facebook统治了柬埔寨！ 9、无须远行，周边有足够多风景！ 溽热的漫长雨季很容易让人在都市中厌倦。 柬埔寨北方丛林可以亲近大自然，周末去西哈努克港银色的沙滩日光浴或是在河边/湖边放松都是不错的选择。 曼谷距离金边不到一个小时的飞机，越南的胡志明市乘坐巴士需要六个小时的车程，柬埔寨有很多公众假期期间留给你探索整个东南亚地区。 10、柬埔寨安全吗？ 几乎全民信奉佛教的柬埔寨人民普遍是纯朴善良的，柬埔寨是一个安全的国家，然而，正如在世界其他许多地方一样，经济犯罪时有发生，特别是在首都金边和假日期间。极端事件主要原因还是源于经济发展水平低，经济起飞对秩序的冲击，以及当地的警察办案效率低，不作为。 抢夺钱包、手机这种事情还是需要防备的，只要有常识，不要让它在嘟嘟车挂在身后，晚上不要走没有路灯的小路，走在路上不要只顾刷朋友圈，晚上锁好门和阳台，关好窗户，以避免被不法之徒盯上。 点击返回柬埔寨专题 作者：AC 排版：Shelly Du 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
“英国脱欧”对英国社会的四大影响
英国脱欧对英国社会造成的影响很大，简单来说有以下四点： 购买和拥有房产的权利 英国在欧盟中，人们购买房产时不需要向当地政府申请许可。根据卡梅伦的协议，这项政策仍会持续。不过如果英国完全脱欧，那么这一点在理论上就会有变化。一些国家不允许外国人购买本国房产，另一些国家则规定买房需要得到政府许可。脱欧后会面临申请许可才能买房的问题吗？我们认为这不太可能，原因是需要考虑的因素非常多。在欧洲拥有各国房产的英国人太多了，而在英国拥有房产的欧洲人也很多。脱欧后英国也很可能会跟欧洲各国签订新的房产购买的互惠条款。否则欧洲房产市场交易将停滞，也会给已拥有外国房产的业主带来很多问题。 欧盟内部旅游、生活、工作和退休的权利 脱欧对在欧洲居住的英国人没有甚么影响，因为他们可以维持在欧洲生活和工作的状态。如果完全脱欧，这些人就需要申请相应的签证来确保他们能继续留在欧洲生活工作和退休的权利。谁也不知道具体如何实施，但对于已经居住在欧洲的英国人，很可能有一个过渡时期，让他们可以申请签证继续居住在欧洲。签证有效期问题（比如签证是每年申请还是长期有效）还不清楚，但英国政府很可能会与其他欧盟国家谈判来签订新条约，所以不同国家可能会有不同政策。居住在欧洲的英国人很多。据估计大约有500万英国人居住在国外，其中居住在欧洲境内的约150~200万之间。而且为方便在欧洲旅游，避免因航班时间不合适和需要签证等问题，许多英国人已经在欧洲购买了房产。如果每次去自己的房子度假都要办签证（即使办签证仅需一周），这会打击那些有意向购买海外房产的人的积极性？ 金融、养老金和医疗保健 人们最关心问题的是金融和移民。根据目前的协议，向欧洲转移资金是自由的，英国人在欧洲居住和旅游都可以享受免费医疗。脱欧后资金流向欧洲可能会变得相对困难。尤其在与欧洲各国签订新条约之前，游客大概率无法享受到私人医疗或旅行保险，不能继续使用欧洲健康保险卡（EHIC）。 目前从英国退休的人们到欧洲可以享受到每年增涨的养老金。这项政策在欧洲以外的一些国家是没有的。脱欧意味着对那些生活在欧洲的英国人将被冻结养老金，不然就将制定跟现政策类似的新条约。 在汇率方面对房产价格、生活费用和旅游费用都有影响），需考虑许多其它因素，因此很难看出脱欧带来的影响。但一旦公投结果出来，一些影响立竿见影，随后其它经济因素肯定也会带来影响。 税收 如果您在欧洲拥有一座房产，要把它租出去，你就应该在该房产所在的国家申报所得税，同时也要向英国申报所得税。如果房主出售国外的房产，既应该在该国申报资本利得税，同时也要向英国申请该税。但是您不需要交两次税，因为英国与其它很多国家签有“双重税收条约”，所以只需在房产所在国交一次税。脱欧后这些条约应该不会受到影响。但我们也看到了一些情况，比如西班牙政府对西班牙居民和非居民收取不同的税率，欧洲法院认为这是一种歧视，也已督促西班牙政府调整税率。西班牙脱欧后可能会对不属于欧盟的的英国人收取不同的税率，因为通常对欧盟成员国人民和非成员国人民都不会收取相同税率。
十四亿人口的老龄危机：中国养老VS泰国养老
二十一世纪是人口老龄化的时代。国际上通常的看法是，当一个国家或地区60岁及以上老年人口占人口总数的10%，或65岁及以上老年人口占人口总数的7%，就意味着这个国家或地区进入老龄化社会。按上述标准，中国已于1999年进入老龄社会。而根据2013年中国人类发展报告的预测，2030年，65岁以上的人口占全国总人口的比重将提高到18.2%。（信息来源：国家信息中心） 美国旅行杂志《国际生活》发布的2016年度全球退休指数中，泰国被誉为全球第一的养老圣地，而其中清迈稳稳的拿下了第一名的宝座。随着近年来泰国政策开放与慕名前来养老的人群不断增加，需求日增月涨！清迈到底有什么魅力？为什么中国人都来这里养老？网上众说纷纭，想了解真实情况并从此文章一探究竟？那么请继续阅读，CNTHAI中泰之家常务董事吴雁飞通过用以下几个方面给您全方面分析清迈养老！ ｜治安情况 泰国是一个极受欢迎的东南亚国家相较于马来、新加坡、菲律宾等国家泰国亲华，和中国走的一直很近，完全不反华。泰国人热情好客，民风淳朴，无愧于微笑的国度这个称号。清迈的安全指数最高，随处可见的寺庙，世俗与宗教水乳交融，即使是泰国第二大城市，世界著名旅游目的地，却仍然幸运地保留了它静谧、闲适、慢节奏的小城风貌。一些郊区小镇甚至可以夜不闭户。 ｜政策条件 众所周知，泰国是非移民国家，来泰国养老需要办理养老签证，签证时限为一年可无限期续签，并且可以多次往返与中泰之间。而目前中国一二线城市均已开通前往清迈的直飞航班，数小时之内便可抵达。即使是三线城市也都可通过直飞曼谷再转机的方案快速抵达清迈。 截止2018年，泰国已向14个国家开放长达10年的养老退休签证，其中有：英国、美国、德国、瑞士、日本、发过、澳大利亚、挪威、瑞典、荷兰、印度、意大利、加拿大等国家。预计中国将于不久的未来获得10年签证的申请权，尽请期待。 ｜交通建设 美中不足的是资本主义的泰国在道路基础建设、城市规划、实施执行等方面还比较欠缺落后。市区的主要公共交通工具是以“双条车-红车”、“嘟嘟车”、“出租车”为主，离开旅游或者生活设施较为密集的区域生活的你，需要租车自驾或者通过Grab软件找出租车（滴滴打车的泰国版），自2018年4月当地政府开始大力推行环城公交车，旨在提供外国游客更为便利的旅游体验与生活配套。相信不久之后这一点会得到改善。 清迈有火车铁路贯通清迈和南面的曼谷、及北部的市镇。中国计划将滇南铁路自云南昆明南下出境，其中一个方案是接连清迈市。关注新闻报道的一定了解“一带一路”高铁规划，在于不久的将来相信高铁规划的落实执行会更为便利的为国人的出行服务。 而如果是长居于清迈的你，大可添置一部二手车或者摩托车，清迈的行车条件非常优秀、右舵行驶、全城不按喇叭、不抢车道、无停车费、即时是出了车祸泰国的车险也全包并且提供非常完善的服务，无需烦恼会不会因为语言的问题而造成纠纷。 ｜生活环境与泰国美食 清迈位于泰国北部，接邻中国，也是泰国北部政治、经济、文化的中心。人口约30万人，清迈市（东经98°58′北纬18°46′）距离曼谷北面约700公里，海拔高约310公尺的中部盆地上。清迈市气候宜人，冬暖夏凉，是著名的避暑胜地。 泰国人和善友好，与泰国佛教信仰有一定关系。外出走上街与泰国人相遇时，他们总是和善地微笑，或礼貌地让路。进出商店前面的人若发现后面有人，一定会主动将门打开让你通过。当行人走斑马线过马路时，即使没有红灯，周围的汽车也全都会主动地停下来礼让，不与行人抢路。而人们都会慢慢地依次而行，绝不会一窝蜂似地相拥而过，行色匆匆好像与泰国人无缘。 泰国人很注重身体保养，工作办事，居家操持尽量放松，避免匆忙。即使是在购物时，与人攀谈也是细语轻声、心平气和。休息放假之余，他们也会去放松按摩以除去一周工作的疲惫。别以为泰式按摩只是国外观光客的专享，泰国人早已把按摩作为生活中不可缺少的一部分了。 当地的菜肴酸辣可口，由于早期迁居于此的都是云南人以及古时候遗留下来的华裔后裔居多，故此，泰北的饮食习惯也比较适用于中国人。对于长住于此的人士，如果你是吃货，那么恭喜，经过长年累月的外国文化交融清迈亦融合了多个国家的饮食习惯，在这里大街小巷随处能见日式料理、西餐、中餐、韩国菜、甜品店等，一定让你大饱口福。 ｜医疗条件 “医疗旅游”，顾名思义就是去旅游胜地接受医疗服务，把旅游、度假和就医相结合，也称作“旅游医疗”。全球“医疗旅游”市场，亚洲是领头羊，受到来自北美、欧洲、中东、大洋洲等游客的追捧。 据彭博社和《无国界病人》杂志报道，泰国已成为全球医疗旅游的首要目的地，医疗旅游规模位居世界第一。美国JCI认证，被公认为是评价医院水平的“金标准”。截至2017年2月底，中国大陆通过JCI认证的医院不过73家。泰国有42家医院和诊所获得JCI认证，位居东盟国家第一。 每年有超过140万外国人赴泰国进行心脏、整容、牙科等各类手术，人数排名前列的便是医疗水平位居世界前列的美国和日本。除了“第一世界的技术”，泰国引以为傲的，便是“第三世界的价格”。泰国国家旅游局的数据显示，在同等情况下，泰国的医疗费用比大多数西方国家和中东国家便宜40%—70%。 泰国私立医院的医疗水平，未必比中国顶级医院高多少。优势在于，泰国发达的医疗资源大大节省了患者的诊疗时间。英国《金融时报》评论称，“如果你愿意，在这里即日就可以进行手术。而同样的情况在英国要等上好几个月”。 ｜住房情况 泰国房产其实一直以来有些误区，比较容易误导首次在泰国置业的人士。结合我们多年的地产经验笔者这里简单的归纳总结一下： 购买泰国房产其实产权只有一种：永久产权。 永久产权包括：公寓、别墅、土地、酒店、联排别墅等。 与外国人交易，泰国所有的房产都是：泰国人51:外国人49的份额配比。 不与外国人交易，泰国所有的房产都是：泰国人可100%购买。 公寓只有49%的面积可售予外国人，别墅等房屋需要注册泰国合资有限公司持有，外籍人士股权49%。亦或者买房放置于泰国人名下代为持有=花钱免费给别人买房子。 笔者对于泰国土地别墅交易的看法判断：泰国此政策是希望购买泰国别墅土地的外企缴税以及变相提高泰方占股人、代持人、律师、财务等相关职业以及政府部门的收入与提供不完全需要的就业机会，从而拉动泰方经济发展。 租赁产权即使用权无法二次转让出售：泰国土地法律租赁协议最高为30年最高有效期，除此之外的一切协议均属无效亦不完全受法律保护，即使签署30+30+30年也同样面临有限的法律保障。 细心的读者不难发现泰国房产的先天不足之处。没错！在泰国可合法售予外国人的房产只有公寓！泰国房产近年来从供求过剩，现已慢慢转化成供不应求的必然性已得到市场鉴明。自2012至2017年，整个泰国的房价每年都以最低5%至最高17%的速度迅速增长！ 在清迈，房地产市场正在上涨——现在是时候了！ 居外网推荐泰国清迈房源 曾经幻想在自己的家里迷路吗？让您美梦成真的顶级别墅：附有9间卧室以及私人泳池。现售价只要2,690万泰铢（约¥537万）！ 物业编号：40096368 点击查看房源信息 The Treasure“宝藏公寓”，由知名开发商My Hip所兴建的豪华公寓项目。公寓坐落在清迈最受追捧的商业区湖畔上，居民可以享受来自四面八方的美丽景致。 物业编号：40019299 点击查看房源信息 位于清迈的沙拉匹，设有超大的花园。总价1,299 万泰铢（约¥259万）。 物业编号：40080413 点击查看房源信息 点击查看居外网上更多清迈房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 原文：中泰之家 责编：Zoe Chan
在加拿大申请贷款的10步具体流程｜居外专栏
当你了解了在加拿大有哪些金融机构（银行）可以提供房屋贷款以后，那么，又怎样获得房屋贷款呢？具体的贷款流程有哪些呢？ 1. 咨询房屋贷款专家，获得房屋贷款预批（Pre Approval） 一般来说，在计划购买房屋前，购房者最好先从金融机构（银行）了解自己能够获得多少贷款，或者说，根据自己目前的财务状况，自己究竟能够负担起价值多少的房屋。根据这种原则，购房者首先应该从金融机构（银行）获得一份贷款预批（Pre Approval）。 要从金融机构（银行）获得贷款预批，首先要做的事情就是咨询有关房屋贷款专家。在此，对于计划购买房屋者，有两种选择：一是直接找各个银行来咨询房屋贷款的事宜；二是咨询房屋贷款经纪公司，寻求专业代理。 对于选择前者，贷款申请人可以逐个咨询多家银行（金融机构），然后，从中选择自己所认为的最佳方案。对于选择后者来说，贷款申请人当然也可以选择多家房屋贷款经纪公司，并从中选择自己所认为的最优贷款方案。如果选择从大银行寻求房屋贷款，申请人就需要逐个咨询至少两家银行；但是，如果计划从贷款经纪公司寻求房屋贷款，一般地，贷款经纪公司代理多家银行，从理论上来讲，可以为贷款申请人节省时间。当然，如果申请人计划寻求至少两家贷款经纪公司，这同样需要投入时间。为了获得最佳贷款方案，或者想获得最低利率，有不少人都愿意咨询多家银行或者房屋贷款经纪公司。 在加拿大，贷款经纪免费为客户进行服务。由于贷款经纪都是在经过专门训练，并通过专业考试获得执业牌照以后，才可以正式上岗；所以，这些房屋贷款经纪可以为客户提供专业服务，帮助客户免费获得适合客户具体情况的房屋贷款产品，为增进客户利益服务。 目前，由于人们了解了房屋贷款经纪这个行业，更多的人开始寻求房屋贷款经纪的帮助获得房屋贷款。 2. 提交各种材料 要获得房屋贷款的预批，一般地申请人需要向金融机构（银行）提供相关材料。这些材料一般包括： 个人的身份证件 工作证明 收入证明 工资条 报税的证明 银行交易流水 银行账单的证明等等材料。 金融机构根据申请人提供的这些材料来决定申请人可以获得多少贷款，或者说可以负担起价值多少的房屋。一般地，银行或者贷款经纪公司会通知贷款申请人这个贷款预批的结果。在银行所发放房屋贷款预批文件中，银行会通知贷款申请人可以获得房屋贷款的金额，同时也会告诉该房屋贷款的利率。但是，请注意，一般地，在银行所提供的房屋贷款预批中所提供的利率，并不是银行所给予的最后利率。这个利率标准只是一种参考利率，而且会比同期的利率高出10到20个百分点。银行只有获得了贷款申请人最后所要购买房屋的具体信息，银行才会给出最后确定的利率水平。 3. 根据贷款预批寻找满意的房屋 购房者获得银行的贷款预批以后，可以告诉自己的房产经纪寻求在该价格范围内的房屋。当获得自己满意的房产以后，购房者一般要签订房屋买卖合同（Sale and Purchase Agreement）。在该买卖合同中一般会包含一个房屋贷款的条款。意思是说，购房者在一定的时间期限内（一般是7天到10天）必须从银行获得房屋贷款的批准文件。如果购房者在这期间无法从银行获得贷款，那么，该买卖房屋的合同将作废。 4. 提交房屋买卖合同和房产信息 当购房者通过自己的房产经纪人签订了房屋购买合同以后，需要把该合同和有关该房产的具体信息的材料递交给银行，以便获得银行关于房屋贷款的最后批准。在加拿大，关于所购买房产的具体信息就是房产经纪人推介该房产时的一张介绍纸：即MLS（Multi Listing Services）所包含的信息。有些第一次在加拿大购房者认为这是非常一般的广告纸，所以，在签订了房屋买卖合同后，就把这张“广告纸”扔掉了。这实际上为后来的工作带来一些不方便之处。一般地，房产经纪都会有该信息的电子版；所以，在签订房屋买卖合同以后，请自己的房产经纪把房屋买卖合同和该房产MLS信息的电子版发给房屋贷款经纪，以便最后从银行获得最后贷款批准。 5. 工作收入和银行信息资料更新 如果从拿到银行的贷款预批到签订房屋买卖合同之间超过一个月，银行在做最后贷款审批时，一般还需要申请人提供最新的银行账单信息和申请人的工作收入信息，确保申请人的工作收入没有出现任何向差的方向变化，确保申请人有足够的购房首付资金，而且确保这些首付资金的来源合法。最后银行根据申请人所提供的有关收入证明、工作证明和银行证明，以及有关所购买房屋的具体材料，确定是否批准贷款和贷款利率水平。 6. 银行批准贷款 一般地，银行会按照房屋买卖合同所要求的获得贷款的时间期限给贷款申请人是否能够获得贷款批准的答复。如果在该期限内，银行批准了申请人的房屋贷款，那么，申请人就通知自己的房产经纪取消房屋买卖合同中关于获得房屋贷款的条件限制。也就是说，在取消该条件以后，房屋购买者将有责任履行房屋买卖合同所赋予的责任。 一般地，银行批准了申请人的房屋贷款以后，会给申请人一份房屋贷款的文件。该房屋贷款文件的英文名称为：Mortgage Commitment。请注意，一般地，银行所批准的该贷款合同是一份有许多条件设置的。这些条件设置的意思是，只有申请人满足了这些条件以后，银行才会最后发放房屋贷款。这些条件一般包括贷款人的工作证明，收入证明，银行的流水账单证明，首付资金的证明偿还某些现有债务等等。不少贷款申请人在签订该贷款合同时并没有完全注意到这些具体的条件。这些条件其实也要求，银行在最后发放房屋贷款时，还需要贷款申请人继续更新工资条，银行流水账单等材料。此时，有些读者可能会问道，在当时银行审批贷款时不是已经要了这些材料了吗？为什么在最后发放贷款前，银行还需要呢？因为银行要确保在最后发放贷款资金时，申请人的收入和债务没有恶化，银行的首付资金充足并合法。 7. 贷款合同一般包括的内容 贷款申请人在寻求房屋贷款时一般最关心两个问题：能够贷多少款和贷款的利率是多少。其实在一份房屋贷款合同中，除了这两个最重要的条件外，还包括其他条件。例如： 所获得的贷款利率是浮动还是固定 所获得的贷款是开放还是封闭 贷款合同的期限是几年 贷款的分摊期限是多少年（25年还是30年） 提前还款的条件（pre payment privilege） 贷款人可以以多大的比例增加或提前偿还贷款 罚金计算的方法 谁来收缴房产税 现有的房屋贷款是否可以和房屋信用贷款结合使用等等 在签订房屋贷款合同时，贷款人要仔细了解这些贷款条件。这些条件都是和贷款利率非常相关。如果贷款申请人获得的贷款利率低一些，那么，在这些方面的贷款条件可能就会要求严格一些。所以，贷款申请人要和贷款经纪全面沟通，确实获得适合自己的房屋贷他条件在内）才是最好的房屋贷款产品。 8. 向银行返回所签订的贷款合同，并提供律师的有关信息和更新有关个人收入信息 申请人在贷款合同签字以后并将该贷款合同返还给银行。随所返还的贷款合同，申请人还要向银行提供为完成该房屋交易的代理律师的有关联系信息：包括电话，电子信箱和办公地址等。银行最后批准房屋贷款以后，会将有关房屋贷款的文件交由律师处理。也就是说，在最后的交易过程中，购房者的律师就该房产和与该房产的相关贷款从法律名义上登机在购房者的名下。这就完成了从法律意义上的房产交易。在获得银行最后审批房屋贷款并发放贷款资金前，贷款申请人必须满足贷款合同所要求的各种条件。例如，要提供贷款申请人最新的银行信息和工资条等文件。 9. 房屋交割前房屋贷款人应该特别注意 有许多人认为在返还了所签订的贷款合同以后，就万事大吉了，只等着银行放款就可以了。其实，在加拿大获得房屋贷款的过程中，事情远没有这么简单。因为银行答应把钱借给购房者，在银行通知房产交易律师进行最后交易登记前，银行有权利在任何时候取消已经答应的贷款。那么，这时就会有人问，银行不是已经发放了贷款合同了吗？已经批准了房屋贷款了吗？但是，要记住，在已经批准的贷款合同中，银行设置了不少限制条件的。在这期间，只要在合同中的这些条件有可能被破坏，那么，银行可以随时取消所批准的贷款合同。因为银行现在所批准的房屋贷款是依据申请人现有的债务水平和收入水平所确定的。如果这些基本条件发生变化，那么，银行就立即会取消所批准的贷款合同。因此，在最后获得银行的房屋贷款批准以后，和在银行最后发放房屋贷款之前，购房者（贷款申请人）切记不要做可能改变自己目前的债务水平和收入水平的事情。例如，不要继续借债购买汽车或船艇等大的物件，同时，也尽量不要更换自己的工作。这两种事情都会导致申请人目前的债务和收入水平发生变化；这将会导致银行取消目前已经批准的房屋贷款。 10. 与律师会面，签署各种文件 银行“最后”（这次确实是“最后”）批准房屋贷款，并决定发放房屋贷款以后，就会通知购房者的代理律师，并将相关贷款的文件转递给该代理律师。该律师将完成所有法律文件，包括登记注册借款人的房屋贷款。律师会通知购房者来签署各种有关房屋贷款和购房的法律文件。签署该文件后，购房者会从律师处拿到房屋的钥匙。这笔房屋购买交易也就标志完成。 以上是在加拿大为购买房屋获得房屋贷款的基本流程。了解这些基本流程，可以使房屋贷款申请人知道自己目前处于申请贷款的那一阶段，并懂得在该阶段应该注意哪些问题。只有这样，才能确保贷款申请人能够顺利获得适合自己具体情形的房屋贷款。 （本文仅作为一般的信息介绍，并不作为任何经济决策的依据。关于申请房屋贷款的详细信息和建议，请联系您的房屋贷款经纪，并获得专业服务。房屋贷款经纪，一般为客户免费咨询服务。） 责任编辑：Zoe Chan 加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
“森林城市”后马来西亚房产还能买吗？
“森林城市”的命运一如马来西亚近年来政坛的大戏一波三折。 继路透社最早捅出马来西亚总理马哈蒂尔公开表示禁止外国人购买碧桂园“森林城市”项目后，路透社上周二（9月4日）跟进报道柔佛州首席部长表示，柔佛依然欢迎外国人购买碧桂园“森林城市”项目。 似乎为了回应柔佛州政府首脑，马来西亚国内历史最久的英文日报《马来邮报》（Malay Mail）报道，马来西亚总理马哈蒂尔于同一天在马来西亚国家美术馆举行的一次活动后告诉《马来邮报》记者：“外国人可以购买房产，但我们不会给他们签证来住这里。” 上上周马哈蒂尔总理宣布外国人被禁止购买由碧桂园和柔佛州开发的耗资1000亿美元（约合6840亿人民币）“森林城市”的房产后，引起了极大的恐慌和困惑。事实上5月9日马哈蒂尔所领导的反对党“希望联盟”大选胜利之后，由于选举期间以“执政党贪腐”和“出卖国家利益”为竞选口号，中国买家的兴趣急剧下降。 根据居外网的数据，5月马来西亚房产询盘量环比下降39%，7月环比下降46%。尽管8月份询盘量有所上升（与大选前的3月持平），但更多是因为马哈蒂尔本人不断放话要禁止国外买家购买“森林城市”项目导致市场的困惑。 然而事情并没有过去，据新加坡《海峡时报》上周五（9月7日）报道，为了减轻联邦政府对中国买家的担忧，柔佛州政府提出，包括碧桂园“森林城市”在内的该州外国地产项目为马来西亚买家预留30%的名额，但住房和地方政府部长Zuraida Kamaruddin上周四回应，“目前，我们对该项目的主要关注是政府政策允许外国人买下该项目的70％。我觉得这个问题需要研究，并进行了审查，以确保我国的人民的权利不被排除在外。“言下之意是这道门槛联邦政府看来太低了。 为此，居外专访马来西亚REI地产集团CEO Daniele Gambero博士，试图从业界人士和外国投资者角度厘清马来西亚对外国买家政策并帮助外国买家理解马来西亚房产市场。 REI集团创立于2007年，并于2008年将其子公司REI Properties注册为评估师，估价师和房地产经纪人（许可证编号E（3）1458）。作为项目营销顾问及独家营销代理，该集团已成功服务及代理巴生谷，柔佛新城及沙巴的多个住宅及商业发展项目。其CEO Daniele Gambero博士是意大利人，在密歇根大学安娜堡分校获得博士学位，居住并深耕马来西亚房产长达20年，并出版多本马来西亚地产研究专著。 以下为采访记录： 由于马国联邦政府住房和地方政府部报告尚未发布，第二家园签证政策是否适用于对该项目的投资依然未明。 文：陈仲伟 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
关于澳洲医疗制度的介绍
澳洲近几年的人口数量在持续的增长，移民和留学生的数量是最为显著的，为什么会有这么多人前往澳洲定居发展呢？其实这也是有一定的原因的，澳洲建立全民医疗保障法之后，全民医疗保障制度体系每年都在不断的完善，至今澳洲医疗制度已经是比较完善的体系，相关的福利优惠政策都是非常好的。澳大利亚的医疗保障制度主要包括三个方面，可以具体了解。 医疗保险制度 在澳洲它的医疗保险是分为两种的，一种是公共医疗保险，另一种是私人医疗保险。澳大利亚的全民医疗保险的主要金额来源是税收，税率是公民纳税的1.5%。医疗保险上面，你的年收入如果高于9万澳元，政府会根据不同比例来增加保险附加税，比例在1.25%—1.5%左右。年收入低于5万元，公民免收健康保险税，全民医疗涉及的范围还是比较广泛的。 澳洲药品津贴计划 这个计划的实施是在1948年开始进行的，它是独立于全民医疗保险制度筹资以外，这个费用是联邦政府全额付款的。这个有政府统一的部门进行管理的，很多药物都在收纳的范围内，广大民众在购买的时候，费用都是政府进行支付的，个人支付非常的少。同时针对一些人群还进行了限额补贴，额度上面有一个最高限额也有一个最低限额，一般不超过范围都能用。 澳洲医疗费支出安全网 这个制度针对的主要是医院外医疗，准确的解释就是全科医疗和专科医疗额外产生的一些费用，费用达到一定的数量是，政府会对超出的部分进行80%—100%的额外补贴，这个费用包含的范围也是比较广泛的，这个安全界限值是包括三个方面的，作用是比较大的。
2019全球“营商环境”排名出炉！英国打败美国 当选世界第一
最近，美国《福布斯》杂志发布了2019年《最适合经商的国家和地区》（best countries for business） 排行榜，英国连续第二年蝉联榜首，当选全球第一。 福布斯“2019年最适合经商的国家和地区”排名：英国第一，美国排名大幅下降 除了第一名英国，在刚出炉的排行榜上，瑞典、中国香港、荷兰、新西兰、加拿大、丹麦、新加坡、澳大利亚、瑞士分列第2至10位。 全球“营商环境”排名前十的国家 值得一提的是，在美国《福布斯》杂志的榜单上，其母国美国的“营商环境”排名却在特朗普上台后大幅滑落，今年再降5位，跌至全球第17位，中国位居第49位。 福布斯每年综合产权、创新环境、税制、技术、劳动力、腐败、投资保护及生活质量等15个指标选出最适合经商的国家。 2019年是这份榜单的第13期，共有161个国家和地区上榜，其中只有英国在所有15项指标方面都进入前30名。 针对这份排名，福布斯采访了穆迪首席经济学家Mark Zandi，他解释了为什么英国会排在第一： “英国有全球化的经济，在贸易、投资、资本流动方面，甚至在移民方面，都比全球多数经济体都要开放。” 在福布斯的完整报告里，也引用了The Heritage Foundation对于英国脱欧的评价，福布斯指出： “脱欧进程会为英国政府带来机会，纠正遗留的结构问题。英国的营商和投资环境位居世界前列，很快将进一步打开大门，扩大全球贸易往来。” 福布斯在报告里写道，随着英国脱欧具体条款逐渐明确，其营商环境还会进一步提升。 1. 福布斯排名第一的背后 公布全球“营商环境”榜单的同时，福布斯也披露了排名所参考的报告，分别是： 世界银行的《Doing Business》报告，长达311页，详细分析了世界上190个国家的商业环境。 世界经济论坛（World Economic Forum）的全球竞争力报告（Global Competitiveness Report），一共671页。 美国中情局（CIA）的世界国家手册（World Factbook）。 咨询公司Marsh & McLennan发布的全球政治风险地图，红色越深，政治风险越大。 综合这些报告和数据，福布斯最终把英国推上“营商环境”全球第一的位置，而这也让许多对英国脱欧持悲观预期的人大跌眼镜。 参考英国财政部在Autumn Budget里发布的官方数据，英国经济在2018年并没有因为脱欧而垮掉，GDP增速仍维持在1.3%，未来5年英国GDP增速还将保持在1.4%以上。 根据英国财政部的预测，英国失业率将在2019年降至过去四十年以来的最低点——3.7%。 未来5年，英国的就业人数还将进一步上升，持续刷新历史新高。 2. 脱欧的乱，英国的稳 从上边一系列数据和福布斯的排名可以看出，英国经济受政治变化影响很小，无论政坛和脱欧怎么“乱”，前人留下的制度优势大大保证了英国的下限，确保英国社会有序运转不受政治影响，甚至英国媒体还公开把英国政坛和脱欧乱局大肆渲染，作为英国人茶余饭后的谈资。 无论英媒如何自黑，也改变不了英国政客权力早已被关进笼子的事实，在英国人眼中，政客就是制度践行者，政治闹剧也约等于八卦新闻。 几天前的摄政街圣诞和伦敦眼跨年，烟花和彩灯依旧 2018年，由于英国在脱欧谈判期颇为难得的整体表现，在福布斯的排名之外，还收获了诸多“第一”： 2018年7月，美国南加州大学外交研究中心联合英国波特兰公关公司共同发布了《2018年全球软实力研究报告》。 在这份连续第四年发布的报告中，英国“软实力”排名全球第一，法国、德国、美国和日本分别位列第二至第五位。 2018年11月15日，GaWC发布2018年版世界城市评级报告，伦敦连续7次问鼎世界城市榜首。 在GaWC的排名中，超一线的Alpha++级城市只有两个——伦敦和纽约，伦敦排在前面。 2018年11月12日，加拿大咨询公司Resonance Consultancy发布“全球最佳城市”排名，伦敦同样当选第一。 也是在11月，日本森纪念财团（Mori Memorial Foundation）发布了“2018全球城市实力指数”，伦敦连续第七年当选全球最具实力城市，纽约排名第2，东京排名第3，巴黎和新加坡分列第4和第5。 2018年3月，智库机构Z/Yen发布了第23期《全球金融中心指数》研究报告（Global Financial Centres Index 23），伦敦击败纽约，稳居全球金融中心第一名的宝座。 此外，咨询公司Duff & Phelps在2018年4月公布的一份报告也指出，伦敦仍被金融人士选为全球第一的金融中心。 英国留学产业因为脱欧后英镑大跌和美国收紧政策，意外在2018年迎来第二春。 在QS 2018最佳留学城市的评选中，伦敦首次高分胜出，位列第一，成为全球最适合留学的城市。 3. 为什么能拿这么多“第一”？ 英国在2018年拿到非常多的“第一”，除了上面谈到的制度优势，英国人其实也在经济上默默发力。 仔细观察英国经济，其在受到脱欧冲击的同时，也借助脱欧倒逼自身不断进化，伦敦就是最好的例子。 这张图是伦敦两大产业从业人数对比，蓝色代表金融保险业，灰色代表新兴的TMT（科技、传媒、通讯）行业。 可以看出，伦敦TMT从业人数在2013年就超过了金融从业人数，而且这个趋势还在不断扩大。 伦敦不断自我进化，加速往科技转型，早已不是你熟悉的那个金融之都。 伦敦市长办公室在2018伦敦科技周上发布的数据显示，英国科技公司在2017年吸引的风险投资创下历史新高，达到29.9亿英镑，其中伦敦的科技公司吸引了24.5亿英镑，占到82%。 伦敦在2017年吸引的资金远超其他任何欧洲大城市，几乎是德国的四倍，超过法国、爱尔兰和瑞典的总和。 如果从英国脱欧公投开始算，英国科技公司获得了超过50亿英镑的风险投资，其中伦敦占了80%。 风投公司方面，欧洲排名前10的风险投资巨头，有7家把总部设在伦敦。 在风投巨头的引领下，英国拥有欧洲34家科技独角兽（市值在10亿美金或以上）中的13家，占到近40%，稳居欧洲第一。 耳熟能详的英国独角兽包括外卖巨头Deliveroo、人工智能公司Benevolent AI，金融科技公司Oaknorth Bank等。 Tech Nation发布的数据显示，伦敦已经成为继硅谷纽约之后，全球第三大、欧洲第一大科技创业生态系统（Tech Start-up Ecosystem），整个生态系统价值高达440亿美元。 以苹果、脸书、亚马逊、谷歌为代表的美国科技巨头更把其欧洲总部定于伦敦，不但大量招人，还要买地盖新总部，亚马逊位于伦敦科技城的新总部已经启用，谷歌位于国王十字的新总部也将于2019年，也就是今年正式落成。 总结来说，英国，特别是伦敦，其实一直在丰富其产业，增加其经济的弹性，也因此获得了良性循环。 曾经有英国学者把伦敦比作一个微缩的美国：在伦敦，你可以找到硅谷的科技、纽约的金融、甚至洛杉矶的娱乐传媒广告业。 伦敦的产业丰富度和包容性意味着你能随时和其它行业的人交流，进而迸发出新的灵感和创意，而这也是“最佳营商环境”应该有的状态。 4. 英国能否挺过脱欧？ 本文从英国“营商环境”排名全球第一展开，列举了英国在2018年取得的多个“第一”和背后的原因。 但归根结底，主要还是我在第二部分写的制度和模式优势，才使得英国能够不断进化。 这样的经济模式，也让许多经济学家对英国挺过脱欧抱有信心。 为什么这么说？ 根据经济学家的分析，英国属于自由经济市场，主张政府对企业尽可能少干预，实行自由经济、自由贸易；企业高风险、高利润；强调个人自由，反对国家制定经济发展规划。 自由市场经济模式的特点是： 私有经济占绝对主导，国有经济比重小； 逐利的私有资本高度集中，垄断性强； 市场自发调节作用很大，国家干预少； 劳动力市场的自由开放程度高、流动性大，就业竞争压力大。 这样的经济模式能够很好地解释英国对脱欧的适应能力。 因为英国的金融体系是以逐利的资本市场为主导，每次遇到危机之后资本都能快速的响应，流通到最需要资本的行业，使得英国企业能够快速反弹。 看一下这张统计图表： 图为1960-2007年间，资本市场和商业银行主导的OECD国家在金融危机后的反弹速度 IMF的两位经济学家研究了1960-2007近50年的历史中17个OECD发达国家的经济发展情况，期间这些国家共发生大大小小80次经济金融危机。 统计表明，危机后复苏速度最快的总是金融体系以资本市场主导的四个国家，即美国、英国、加拿大、澳大利亚。 而复苏最慢的无一例外都是银行主导的四个国家：奥地利、葡萄牙、西班牙和比利时。 究其原因，资本市场发达的金融体系资源配置方式更加市场化，背后也有比较市场化的经济体系支撑，因此在每次危机后反弹速度更快，经济也因此更有弹性。 相比之下，由商业银行主导的金融体制配置资源方式市场化程度低，每次危机后的反弹速度也更慢。 如果每一次危机后都能迅速反弹，久而久之这个国家就崛起了，如果每次都复苏很慢，久而久之这个国家就衰落了。 其实不论是各种“第一”，还是所谓的产业转型，都只是表象。 通过探究内部机制，你才会发现，高度市场化的制度和快速流通的资本市场，才是英国能否挺过脱欧的根本。 居外推荐英国伦敦房源：文苑华府 位于伦敦市中心前皇家邮政分拣中心（Mount Plesant Mail Centre）旧址，横跨WC1 和EC1A，伦敦唯二最中心、价值不菲的地段。从这里步行20分钟，驱车10分钟，即可到达世界四大博物馆之一的大英博物馆，住在这里就如同住在北京故宫和上海东方明珠塔旁。 这里交通便利、环境优越、基础设施完善，不仅如此，这一项目的性价比极高 – 价格自67万英镑起！关于周边情况、配套设施和项目情况，详情点击这里。 项目简介 开发商：Taylor Wimpey Central London 产权期限：979年 交房时间：2020年底 最近交通站：Chancery Lane 户型及价格：单身公寓67万英镑起；一居室90万英镑起；二居室119万英镑起 配套设施：24小时礼宾服务、观景露台、健身房、私人影院等 付款方式：21天交换合同时支付10%，6个月时再支付5%，12个月时再支付5%，剩下80%在交房时支付。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学、移民和投资的机会。 来源：英伦投资客 责编：Zoe Chan
去英国工作更容易！英国推出最新签证政策
虽然英国政府一直致力于将净移民降低至可持续水平，但这并不意味着他们会将人才拒之门外。 4月14日，经济观察网从英国文化教育协会获悉，英国内政部推出两项最新签证类别，以吸引更多商界人才。 新的创业签证将取代第一层级毕业生企业家签证（Tier 1 Graduate Entrepreneur），面向希望在英国创办公司的所有人才，无论这些人才的背景如何，也不仅限于近期毕业的大学生。 英国文化教育协会相关负责人介绍，专业商务人才现在可通过英国的两项最新签证类别，赴英创办企业。 首次在英国创业可申请创业签证（Start-up visa）；创新签证（Innovator visa）则针对有一 定经验、拥有一定资金投资自己业务的商务人士。 与此前签证类型相同的是，创业签证的申请者无需提供初期资金证明。而不同的是，签证有效期为2年，为成功创业提供了比以前多一倍的时间，2年后才需要再次提出申请。 创新签证所面向的是更有经验、拥有资金用以投资的商务人士。相比于需要 20 万英镑资金的第一层级企业家签证（Tier 1 Entrepreneur），创新签证仅要求申请者能够投资5万英镑。如果公司成功运转，申请人可在三年后申请在英国定居。 这两种类型的签证申请都将由背书机构和商界专家，而非英国内政部，对申请者的商业计划进行评估，以确保这两类签证能够只针对最富创新精神、最可行、最具扩展潜力的企业。 英国移民事务部长卡洛琳·诺克丝（Caroline Nokes）表示：“英国是一个对开展业务非常具有吸引力的地方，而我的首要任务就是让优秀的商务人才继续认可这一点。这能为英国带来更多的就业机会，确保经济持续增长。” 卡洛琳表示，他们将与商界专家合作，确保所建立的公司能够造福英国经济，并保持英国对开创性商界人才的全球吸引力。 英国文化教育协会相关负责人介绍，背书机构将负责评估申请人的商业创意并为其背书，这与此前大学在评估毕业生企业家签证时所发挥的作用类似。这两种新签证都不设申请数量上限。 在推出两种新签证类型的同时，英国内政部还对第一层级投资签证（Tier 1 Investor）作出了修订。英国欢迎合法且真实的投资人参与到英国经济中。此次修订能够更好地避免非法所得资金流入英国，同时确保真实的投资者能够获得签证。 修订后的政策要求申请人证明他们持有可供支配的 200 万英镑至少2年，而非此前要求的90天，或提供这笔资金来源的证明。 值得注意的是，此次修订政策要求，投资者仅可投资英国公司，不得投资英国政府公债。 这些最新措施均基于最近发布的一些公告，包括将杰出人才签证（Exceptional Talent）数量增加一倍，以及未来以技能为基础的移民体系的计划，在提供灵活劳动力市场的同时确保移民水平可持续发展。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上的英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源：经济观察报 责编：Zoe Chan
