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2017-18澳洲投资移民188A政策及申请条件详解 | 澳洲
澳洲投资移民188A签证是澳洲188商业移民签证的一个分类，适用于具备商业技能，想在澳洲创办、开发或管理一家新的或现有企业的申请人。澳洲投资移民188A签证对申请人所持有的资产要求不高，申请人需要满足澳大利亚商业移民打分并且获得州政府提名。申请人获签后，去澳洲做2年生意，并参与日常管理工作，2年之后即可申请转为澳洲商业创新和投资888永居签证。 一、澳洲投资移民188A的政策 澳洲投资移民188A签证（the Business Innovation stream），是澳洲商业移民188签证五大类别之一，主要面向四种类型的申请人：企业的法人、股东、承包者、高级管理人员。澳洲投资移民188A签证是一个为期四年的临时签证，也是获得澳洲商业创新和投资888永居签证的第一步。申请人获签后，可在澳洲创业和经商，申请人的配偶和23周岁以下的子女可共同移民澳大利亚。 二、澳洲投资移民188A的项目优势 1. 可在澳洲创办一家新公司或开发现有业务和/或在澳洲进行投资； 2. 进行澳大利亚州或领地政府指定的投资或在澳洲进行或维持相符的投资； 3. 可在签证有效期内自由来往澳洲； 4. 可携带家人一起前往澳洲，包括配偶和子女； 5. 家人可在澳洲合法学习和工作； 6. 满足条件可申请澳洲商业创新与投资888类永居签证。 三、澳洲188A的申请条件 1. 年龄小于55周岁或通过州政府年龄豁免； 2. 商业移民意向打分EOI达到65分以上（打分表见下图）； 3. 过去4个财年内至少有2个财年，企业年营业额超过50万澳币； 4. 拥有提名主营业务至少一定股份： （1）年营业额在40万澳币以下的企业，申请人需持有51%以上股份； （2）年营业额在40万澳币以上的企业，申请人需持有30%以上股份； （3）对于上市企业，申请人需持有10%的股份； 4. 有成功的经商管理背景，并且参与日常管理； 5. 具有在澳洲经营企业，管理企业的真实意图； 6. 被提名商业是对外提供专业、技术或交易服务的生意类型，和综合管理生意相比，申请人需要花费不超过50%的时间在提供这些服务上； 7. 申请人及其配偶名下商业及个人净资产至少80万澳币，且资产是合法所得，可以在签证审批的2年时间内合法转移到澳洲； 8. 申请人及其配偶没有参与非法的商业或投资活动。 四、澳洲投资移民188A的项目流程 1. 递交商业移民意向EOI； 2. 获得州担保； 3. 收到EOI邀请； 4. 完成资产审计； 5. 递交申请材料； 6. 获得面试或者免面试通知、补料； 7. 体检； 8. 获批澳洲188A签证。 五、澳洲投资移民188A的经商方式 澳洲投资移民188A签证是转澳洲商业创新和投资888永居签证的第一步，申请人需要在获签后，去澳洲做2年生意，并参与日常管理工作。因此，选择经商类别对申请人转澳洲永居身份至关重要。下面整理了中国人移民澳洲主要选择的五类经商类别，仅供参考。 1. 小超市 小超市是澳洲人生活中不可缺少的店铺，多位于居民区附近，很受居民和过路司机的喜爱。营业规模大小不一，有投资三五万澳元的，也有投资四五十万澳元的。营业时间从早上7点开始至晚上7点结束，几乎所有的店都是一周7天营业。小超市经营种类繁多，从牛奶、面包、饮料、冰淇淋、糖果、香菸到报纸都有。 2. 中餐厅 中餐厅消费水准不算太低，吃一次至少要9澳元，而原料成本不算太高，所以从利润率上讲是不错的店铺。营业时间一般从中午11点到晚8或9点，每周6天或7天。中餐厅的面店投资规模大多在十几万澳元。需要注意的是，中餐厅的雇员费用问题，在澳洲请一个全职炒锅师傅周薪最少需要800澳元。 3. 鱼薯店 鱼薯是澳洲传统食品，此类店不论区域分布极广，到处都能见到。鱼薯店消费起点很低，两三澳元可以买一包薯条，也可以花十几澳元奢侈地吃一餐，所以在澳洲拥有大量的客户群。营业时间从早11点至晚8点或9点，一般每周6天。该类店投资规模从十几万到四五十万澳元。 4. 咖啡店（无经验者需谨慎） 咖啡店大多分布在闹市区、购物中心、校园等，毛利较高，但房租、人工、杂费支出所占比例会影响纯利，对于没有相关经验的投资者会相对困难。生意很多从早7点做到下午5点收工，有一些店每周开五天半。 5. 红酒贸易（无经验者需谨慎） 澳大利亚是新世界产酒国的重要代表，在世界葡萄酒产业中占据极其重要的地位。相对开小店等生意，此类生意非常考验人对红酒专业的鉴识能力。从对葡萄酒知识的基本认识瞭解、进货渠道，再到销售市场网络的每一个环节步骤，都是经营红酒贸易的制胜关键。投资者可以拜访一下澳大利亚出口贸易委员会，获得有关红酒出口方面的信息。此外，可以去参观拜访维州、新南威尔士州等各大产区，瞭解葡萄种植和葡萄酒酿造技术。 澳洲投资移民188A签证的持有者可以申请延期一次，签证有效期可额外延长2年，因而签证的有效期最高可达6年。 来源：澳臻 责任编辑：Shelly Du
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之一：买 | 马来西亚
生活法则其实很简单：“当你了解得更多，你就能做得更好”。这句话也适用在房产投资方面，一名经验丰富的投资者必须致力为本身的物业投资，找出更多的应对计划，才能在不同的情况取得成功。那么如何才能找出更多的应对计划呢？关键词就在你如何多样化房产的使用，才能确保自己可以在投资游戏中继续生存。（马来西亚楼价） 仿效《富爸爸，穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它应用在房产领域，从而发展出“房地产投资四分法”。罗伯特清崎的ESBI分别是：工作、企业、专业、及投资；而我的四分法包括了四种房产投资策略，分别是“买”（Buy）、“卖”（Sell）、“用”（租）（Use）和“借”（Borrow）。 首先，且来谈谈“买”，只要懂得应用有关“买”的策略，你就能找到一些创新的方法，在充满挑战的市况中无往不利。但值得注意的是，这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。 1、提供“先租后买”配套 近年来，马来西亚政府不断推出可负担房屋和实行无需头期和先租后买等措施，来帮助人民买房，并解决家庭债务高企、房价高涨和买房能力不足的问题。投资者也能仿效政府的做法，为有意购买本身房产但目前未有足够金钱的买家，提供先租后买的计划。 在此计划下，投资者可用较高的租金出租给有兴趣的买家，而这当中的一部分可以累积以换买家以后买房的头期。这么一来，买家也有足够的时间去加强自己的财力和银行借贷能力，也可免了搬迁的烦恼。投资者可省略寻找新租客的功夫，也能确保房产在买家那得到“照顾”。这种方法适用于任何类型的物业，且能为业主和买家达成双赢局面。 2、结合群众的力量 房产投资向来都是一个非常“个人”的事情，最大程度也只是牵涉到最亲近的家人或朋友。但随着房价变得越来越难以负担，投资者必须开始学习借助群众的力量来买房。往日的老虎单独行动，如今需要学习像狮子般的群体出击。投资者也该认真分析群众筹资的利与弊。 多人一起买房就意味着有更多的收入来源或累积收入，也能提供更多的担保人，从而降低借贷风险，因此会比较受到银行欢迎。而且，几个身份不同的非住宅物业买家结合，也能够在申报消费税时，得到一些益处和弹性空间。 当然，想要享有这些好处，投资者必须在正式的文件中，明文规定应对重要决策等时候的方针。 若想要更深一步用群众筹资来投资，投资者可以向正规的群众筹资多了解。与陌生人一起投资，不再是不可能任务了。 3、善用不同的名义买房 随着马来西亚法律的修改，投资者如今可通过不同的名义来买房，包括个人、多人、公共或私人有限公司、合伙，甚至信托公司等名义。 这让投资者有更多的选择来规划自己的物业投资。有限合伙企业（LLP）混合了普遍的合伙人法律和吸纳了有限责任的效益；而私人有限公司法允许常年大会上可只有单一股东和单一董事。这个改变让马来西亚企业和新新时代的距离拉近，也提高人民的竞争力以吸引更多投资。 这些不同的名义，给予投资者更多的选择与弹性空间。但值得注意的是，有很多银行、政府单位和投资者都还不熟悉最新的公司法令，尤其是有限合伙企业（LLP），所以使用这个方法的投资者必须随时作出调整，来应对不同的情况。 查看更多居外网上的马来西亚精品房源 4、多元化投资组合 “别把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”是一句至理名言，提醒着投资者应将投资组合多元化。多元化的组合有利于投资者，组合当中可包括针对各类型买家的不同价格、类型与产权的房产等。 大部分投资者一开始都从住宅房产着手，然后再进军到其他非住宅物业，但切记不要以为所有物业都是一样的，因为住宅房屋是所有物业类型当中，最基础和简单的。 此外，在你多元化投资组合的同时，建议你也同步提高本身的财力。 5、考虑竞标法拍屋 法拍屋往往被视为一个能够用低价买房的时机，但这种方式相当复杂，因为银行只想要卖掉房子以收回账款，且买家会面临各种不同的复杂问题，所以投资者必须详阅所有资料以确保本身的权益。 通过这个方式买房的管道之一，就是原定在2017年4月于线上平台推出的“e-lelong”。该平台能让人们在网上竞标法拍屋，目前已被展延推介。 6、流动现金比资本增值重要 目前，我们正处于“回酬率低，实际回报高”的房地产投资环境。从上两个年代的12%年回酬，目前我们能期望的只有相比定期存款更高的回酬而已，尤其是在马来西亚的大城市的房产投资。从房产增值表现来看，增长率比10年前来得更慢。 因此，投资者在置产时必须谨慎选择，确保在流动现金不受影响的情况下，继续在市场上立足。 责任编辑：Zoe Chan 大马法律界骄子陈佐彬专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国买房首付最低多少 美国贷款买房的基本知识
买房是很多中国人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。下面是关于美国贷款买房的基本知识。（美国买房首付最低多少？） 1. 美国房贷的种类 Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率，以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。很多人选择30年固定利率贷款，因为利率不变让人觉得安心，另外30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价，因此房产经纪人经常推荐它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。 所谓 ARM，就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM，还款时间为30年，前7年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整但是限定了最大的变动幅度；5/1 ARM 则是前5年利率不变。 ARM 和固定利率的贷款有什麽区别呢？ ARM 前几年的利率通常要低不少。在固定利率期结束后，ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据，从1986年至今美国房贷的利率总体来说在走低。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款，2017年到期之后利率会降低，因为此时整个市场行情已经低了不少。反之如果你2010年购买的是30 year fixed，不管市场怎麽变化你的利率不变。当然ARM 也有风险：如果市场行情在走高，固定利率期结束之后你的利率可能会增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），而30 year fixed 就不会。 除以上两点之外还有一个重要因素要考虑：准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现，美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。另外很多华人喜欢提前付完贷款，所以在选择贷款的时候，需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。 2. 如何拿到最低的房贷利率？ 信用分数越高利率越低。同样的市场行情下每个人拿到的利率不一样，其中最重要的区别之一就是信用分数；一般来说： FHA 贷款要求的最低信用分数是580。 Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。 大部分传统房贷（conventional loans）要求最低660；低于这条线通常只能拿到次级贷款（2008年金融危机的罪魁祸首就是它），并且利率要高不少。 从历史行情来看要想拿到最好的利率，信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验（流程参见这裡），房贷公司通常会使用最保守的model，他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多，因此如果你在Discover 等信用卡帐号裡看到FICO 分数有750，千万不要沾沾自喜觉得足够了。 如果你的信用分数有760以上，通常来说就能拿到最好的利率了。当然，如果你的分数在800以上，也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。 首付比例不能太低 20%或以上：通常能拿到最好的利率。请注意很多房贷公司的利率有固定的线，比如20%、10%、5%等，如果你准备的首期付款只有19%，最好想办法再找点钱、凑够20%，利率可能就会低不少。另外，很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。 10%-20%：Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低，然而这通常意味著利率越高。如果你准备的首付只有9%，最好凑齐10%。 5%-10%：对于 Fannie Mae 房贷来说，首付最低为5%；巨额贷款（Jumbo Loans）首付不低于10%。 3.5%：这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。 贷款金额也会影响利率 FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年发布 Conforming Loan 的上限，超过这一额度的房贷，Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司，尤其是规模比较小的那种，并不是从自己兜里掏钱给所有客人，而是转手打包卖给其他财团，而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买，最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多，另外利率会更高。 过去10年FHFA 的贷款上限一直是$417000（1 unit），2017年第一次上调，变成$424100。这是什麽意思呢？ 总额在$424,100以下的房贷，是标准的 Conforming Loan，通常可以拿到最好的利率。 房价较高的 County，FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布，灰色部分为$424100，黄色部分为$424100-500000；粉色部分为$500001-636149；橙色部分为$636150；红色部分为$636151及以上。以我所在的NOVA（北维吉尼亚州）为例，这是全美房价最高的区域之一，Fairfax、 Loudon,、Arlington 等郡的贷款上限均为$636150，这被称为 Super Confirming Loan。 超过Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款（Jumbo Loan），选择会少很多，利率会较高；以我所在的NOVA 为例，总额超过$636,150 的房贷即为Jumbo Loans，如果你需要贷款的额度正好超过这条线，最好想办法把贷款总额到这条线内，可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。 若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限，有两种方法： 打开联邦住房金融局官网的这个地图，把鼠标放到地图上，在左上角的搜索框裡输入 zipcode 查找。 下载联邦金融局的表格，包含全美3000多个郡和城市的数据。 3. 申请房贷的三种常见用途 如果按贷款目的来看，房贷可分为 Purchase（购买）、Refinance（重新贷款）和 Cashout（抵押贷款）。 重新贷款（refinance）是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用Mortgage Calculator 计算一下或许每月能省几十甚至几百块。 用房子抵押贷款（Cashout）也是投资、上学的常见选择，比商业贷款利率更低、更简单： 假设一支基金的平均回报为9%，用房子抵押贷款出钱利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。 现在美国学生联邦贷款利率在4.29%-6.84%之间，如果用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。 另外，小型Business Loan 通常规定还款时间短（1-5年）、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资贷款时间为30年，这样压力就会小一些。 4. 贷款买房的几点提醒 第一、不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。 第二、贷款之前至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源（Traceable）的 Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且会影响贷款的批淮。 第三、银行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。 第四、贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友房贷还在走流程，觉得房子有著落了，赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved，忽然有重大支出而银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为风险增大了。 第五、有些贷款公司有专门针对外国人的项目，还有些贷款不查收入、但是利率较高因此适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使 Credit 较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证，也可以向房贷公司谘询。E/H/L 签证通常可以申请房贷，F/J/M/B等签证一般银行不接受。
加州尔湾——离梦想最近的地方｜居外专栏
她在这个叫尔湾（Irvine）的城市毫不起眼。如果化了妆，她无疑也会成为一个人们眼中的美女。不知道是不是到加州久了，她也像很多加州的女人一样属于自然派，有妆容的时候也是淡淡的。她也不是那种霸气侧漏的女人，虽然在国内的时候，她也在500强位居高位。她甚至并没有想到美国来的，她和先生最先是移民加拿大的。他们一家三口在加拿大待了几年，又生了个老二，由于工作的原因，来到了美国。加拿大是个养老的地方，她还没有那么老。而且加拿大一年有大半年冰雪天气，只能窝在家里，对于好动的男孩子们，崇尚体育的加州可是说是天堂了。一晃一家四口在尔湾这个俨然华人城市的地方居然住了快十年了。 她的工作是和中国仍然有很多联系的，可以说是中国公司在美国的延伸吧。虽然她并不指着这份工作挣大钱，或者养家糊口，有份工作总是好的：两个孩子渐渐大了，在学校和课外活动的时候多过在家，她也需要找些成就感，所以就又和国内联系上，做了这份找钱买花戴的工作。她老公看起来好像很闲，其实家里主要进项是指着他。他们来的时候毕竟在国内稍有积蓄，借着老公是基金经理的经验，在家里买卖股票，收入颇为可观，一年交税也得交几万，在美国算得上相当中上了。除去早期置办房产，有个安居的地方，现在基本的花销就是吃饭交通水电等日常开销、孩子的教育和每年的娱乐旅游的费用了。所以，比起一些华人，他们虽然不是大富大贵，也是富裕有余；比起大多数那些寅吃卯粮的本地美国人，他们更是不知道好太多。 点击查看居外网上更多兰登湾地产的加州房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询 尔湾位于南加州富裕的橙县，是个亚裔占一半以上的城市，自2016年以来也成为美国最大的亚裔城市。这里说的亚裔，所说包括华人、日裔、韩裔、越南裔等，更多的是中国人。早期以台湾和一些香港移民为主，近年来由于城市的发展，以及餐厅、日常购物的配套，已经成为以大陆移民为主体的中国人的天下了。最早她来这里，就是朋友推荐的。日常采买，华人超市里基本也是应有尽有了。不夸张的说，很多时候大概只会说中文在这里生活也可以活下去的。 不同于旧金山那样的老华人移民城市，尔湾俨然是新兴富裕华人落脚美国的首选：气候宜人，商业发达，华人购物方便，餐饮配合中国胃，科技公司林立。除了老牌的微软、谷歌，还有最大的游戏公司Blizzard、生化公司Allergan、通讯公司Verizon、芯片公司Broadcom、全球领先的航空科技公司 Parker Hannifin等。加州大学尔湾分校（UCI）也有很多亚裔留学生主攻CS （Computer Science）的，他们有很好的机会在这些公司找到好的职位，尔湾因而也被称为南硅谷。也因为接近硅谷腹地，USI也是硅谷非常喜欢招聘的学校之一。很多中国留学生也是因为这个缘故，来到这个学校留学。当然她的孩子们会怎么样，现在还不知道，不过，显然他们是很喜欢这个城市的。这个城市已经是他们的了。留学生和新移民把房价一再地抬起来。房价坚挺，也算是个好事吧。她不由得这样地想。 虽然她和先生都不是搞科技的，不过在这样一个崭新而随着热钱不断涌入的日益繁华的亚裔为主的城市，相对于橙县别的城市，他们生活得更加自在。有时候，尔湾像某个中国大城市的迷你版，有时候，它又是个典型的美国城市。它这样中西结合的混血风格让她着迷和心安。她的中国心和中国胃也暂时得到安抚。春天的周末，她也会用自己顺手腌的咸肉加大华超市新上市的春笋，烧一锅腌笃鲜，来慰籍自己的乡愁。更多的时候，匆忙的日程已经让她完全忘记自己是身处异乡。这个城市已经是她孩子的故乡了，孩子们说英文比中文利索很多。慢慢地，它也似乎已一点点成为她和她先生的故乡。心安处即故乡吧。她是这么想。 她其实并没有非离开故乡上海的理由。她和先生一直过着典型的中国白领或金领的生活。在繁忙的工作喘息之间，一个朦朦胧胧的梦想始终萦绕在她心头，而且随着年岁的增长越来越清晰，一个对于未来的想象终于导致一个移民的决定。然后不知不觉，已经漂泊在海外十多年了。她找到了梦想中的地方吗？她不知道。但她知道，她在的这个城市：安全，繁荣，文明，美丽，风情，富饶，友善。即使不是梦想，也应该是离梦想最近的地方。 由罗文经营的兰登湾地产公司（Lantern Bay Realty）是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司，拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展，但他们并没有因此忘记邻邦传统的友好价值。兰登湾地产依靠高科技，高度注重客户的个性化要求，对新兴发展的房市了如指掌，为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。 责编：Zoe Chan 兰登湾地产罗文专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
全英留学性价比最高的城市居然是它！
2018年英国留学秋季申请即将来临，有着英国留学计划的你，此刻正忙于刷新语言成绩，准备PS等材料，还是仍犹豫彷徨于对城市和学校的选择？一组数据供你参考~ 它是全英最适合留学的城市之一 在QS发布的2018全球最适合出国留学的城市中，全英共有三个城市入围前三十。这份榜单主要参考了城市的大学排名、就业活动安排与安全性、城市教育负担能力，以及城市发展动向和期望指数等。这份世界排名中，伦敦拿得头筹，爱丁堡排名第十六，曼彻斯特位列第二十四，曼彻斯特市和2016年相比排名上升了十三位。 相比于冠军之席的伦敦，曼彻斯特生活费是其的五分之三，相比低40%。其留学成本之低、性价比之高，见微知著。 它是蒸蒸日上的魅力之都，也是因足球兴盛的留学热地 曼彻斯特是座极富潜力的留学城市，它是英国西北部的交通枢纽、经济文化就业中心，是英国第二大金融城市。这个人杰地灵的地方有着鸿篇巨制的工业革命历史，有着无与伦比的音乐会场、热闹非凡的夜生活、琳琅满目的美食。 曼城同时拥有着全欧洲最多的留学人口。拿曼彻斯特大学来说，这里国际生数量极多，仅2017年就有3100名中国学生前来留学。这归因于城市本身的优渥条件，和当地杰出的教育资源、势如破竹的就业前景也犹为相关。 世界上最受欢迎的足球俱乐部也让曼彻斯特成为留学生呼声最高的城市之一。曼联是有着神话般创举的队伍，是英格兰足球史上最为成功的俱乐部之一，也是欧洲乃至世界最具有影响力最成功的球队之一。 土生土长的曼彻斯特本地居民多是曼城队的球迷，而外来移民及其后代则多是曼联的拥趸。在曼彻斯特职业球员的工资待遇非常高，这是小孩追逐足球梦想的最大动力之一，也是曼彻斯特足球能够长盛不衰的重要原因。风靡全球的足球俱乐部给这座城市增添了更多活力，也吸引了众多年轻留学生的目光。 它有着最受顶级雇主欢迎的高校 曼彻斯特市有五所大学，分别是曼彻斯特大学、曼彻斯特城市大学、波尔顿大学、皇家北方音乐学院、索尔福德大学。曼彻斯特大学是英国第二大高等学府。 在英国研究机构High Fliers Research发布的2018年英国毕业生就业报告可见，在最受英国顶级雇主招聘青睐的目标院校中，曼彻斯特大学位列头筹，紧跟其后四所大学分别是：伯明翰大学、华威大学、布里斯托大学和伦敦大学学院。 众多优势有目共睹，使得留学生们近年来路转粉，直接pick曼城。 居住在曼城留学，你获得的将不仅仅是学位 在过去的25年里，英国为租而建的地产表现出强势劲头。据估计，英国每年需要至少240,000套新房才能满足日益上涨的需求。 过去十年，这一数额并未达到，由此导致房价持续上涨。可持续的资本增长和定期的高收益率使英国成为全球投资者的避风港，其中曼彻斯特尤为吸引投资者的目光。 自2014年起，曼城租金已上涨25.4%；2014-2017年，曼城房价上涨37.6%。预计至2021年，曼城平均房价将进一步上涨28.2%，预计至2021年，曼城房屋的月租金收益率还将近一步上涨20.5%。投资者在曼彻斯特可以看到持续上升的租金收益。 居住在曼城留学，你不仅是在为教育投资，曼彻斯特市的房产更会为你带来稳健的价值回报。在坐拥房产大幅增值外，也能获得不断增长的租金收益。 种草曼城优质公寓，坐拥潜力之城的CBD，物业编号39268301 源舍·怡尊雅苑位于曼彻斯特西曼城湾（EMBANKMENT WEST）,是尚选地产全新大型项目源舍的旗舰楼盘，专为出租、投资而建，融合超高建筑品质和优越地理位置。由于房屋供应极度紧缺，在过去的25年里，曼彻斯特为租而建的地产表现抢眼（可持续增值及稳定高收益）。 西曼城湾地处Exchange车站历史遗址，如今已成英国最大商业和零售中心区，房价和租金保持良好势头，着实为强势潜力地段。 源舍.怡尊雅苑共147间，有开间、一居室、二居室、三房等不同房型，自住、租赁、出售皆宜。付款方式灵活，可选择按揭贷款或一次性付款。尚选地产提供多种租赁与管理选择，并拥有专业的投资租赁团队委托管理，确保客户尊享一站式投资。 除此之外，源舍·怡尊雅苑还享有居外瞩目倍致的独家优惠：现在购买，总价立减1%，您有没有心动呢？ 來源：居外原創 排版：Fern Wang
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之三：用｜马来西亚
前两期探讨了“买”和“卖”的策略后，在产业投资四分法的第三期，我们来学习如何“用”你的房地产。 对于你最终是否能取得想要的产业投资回酬，“用”的策略扮演着举足轻重的角色。 除了市面上的常见方式，这里还有六种方法能让你“善用”房产，来创造更多收入。 更小的空间，更高的租金 在市场上如日中天的共有工作空间风潮，证明了这个概念是可行的，也反映出市场对此概念的良好需求。以每平方尺租金来看，其实租用一个办公桌的空间，会比租用一个正规的办公空间来得更贵，但以总价来看，租金还算是便宜，因此这有助吸引租户。 根据这个概念，相较于把整间产业出租给一名租户，如果你把该单位的每一间房都出租给不同租户，你可以获得更高的租金回酬。 灵活的租期 在出租产业方面，国内的惯例是以每月来计算租期，但这并不代表你不能以每日、每周、每季甚至每年的方式，出租给租户。 其实房产业主可以参考酒店营运的方式，以每晚来计算租金，甚至可以出租给学生，并根据学期的长度来制定租期。 此外，屋主可提供一些优惠或奖赏，以事先收取一笔租金，来缓解定时收取租金的困难程度。 出租多余的空间 共享经济已经成为主流经济模式的一部分，所以投资者应该向Uber、Grab和Airbnb等初创公司学习，利用本身产业的多余空间，来创造收入。 一个办公室总有些多出或少用的空间或房间，而这些石砖制成的空间，在没有恰当的使用，很快会出现老化的迹象。 举例来说，如果你拥有一个办公空间，并将它出租给一名只在白天工作时间使用的租户，其实你还可以考虑把这个空间，出租给另一名只会在晚间使用的租户。 大马是一个很受欢迎的业务外包地点，很多帮外国公司外包业务的企业，会需要在晚间工作，以处理那些生活在不同时区的客户。 这样的做法能够创造出双赢的局面，你可以向两名租户收取较低的租金，但整体而言，你的总租金收入会比只租给一名租户来得高。 如果你是餐馆行业，而只做早餐、午餐或晚餐，或许可以考虑出租给其他人来经营其他时段的生意，也可提高本身生意的收入。 达成共识并集体管理 居住在同一个社区的居民，除了一起管理治安，也有很多种方式可以互相帮助。 举例来说，在出租社区内的产业方面，其实业主们可以团结起来并达成共识，通过集体管理的方式来处理有关租户的问题。 假设业主们把产业出租给学生，那么他们可以在事先达成共识，然后再跟租户协商有关的出租细节，甚至可以共同聘请专业的产业管理人来执行，从而降低风险和达到共赢的局面。又或者，业主们可以用一个共同的风格来布置各自的单位，从而吸引租户来集体租下这些单位，来经营比较大的生意规模。 要达成这个目标并不困难，业主们只需推举一名合适的领袖，来集合所有业主的资源、人脉和专业，以执行这个方案。 探讨更多使用产业的可能 随着科技的进步和环境的改变，房地产在使用方面有着更多的变化，从而带来更多商机。只要没有违法，你可以把一间仓库改造成办公室或共用办公空间，或者把一个SoHo单位变成Airbnb。 在地方政府的分区规划和重新规划方面，业主也可以找到很多新商机，例如一些面向大路的住宅房屋已经允许用作商业用途，所以业主可以把这些房屋出租给那些用来做生意的租户，以赚取更高的租金。 量身定做的装潢与设计 这是一个非常简单的行销策略，但它能让你在众多竞争者当中脱颖而出，尤其是在这个“买家的时代”。 为你的产业注入一个具有明确主题的设计和摆设，能够吸引那些愿意付高价以享有这个环境的租户。因此，你可考虑跟著名室内设计师和风水师合作，来改善你的产业，从而提升该产业的价值。事实上，你甚至可以让你的产业去参加一些比赛，若能够获奖，就能够借助媒体来提高它的知名度。 点击查看居外网上更多马来西亚精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 以上六点显示，市面上有很多方式让业主“善用”他们的产业，从而提高投资的价值。 这些方式千变万化，因此业主应该多做功课，也可以咨询专业人士，以避免自己掉入违法的陷阱还浑然不觉。 责任编辑：Zoe Chan 大马法律界骄子陈佐彬专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
英国移民费用分析
英国是世界传统的移民大国，这里拥有世界先进的教育体系、优厚的福利体系和较高的生活品质，这些优势让英国成为许多国内高资产人士的理想移民目的地。随着脱欧结果的尘埃落定，英国绿卡的获得看起来越来越难，英國移民費用越來越高。从目前英国的移民政策层面来看，英国政府对于就业类、工作类的绿卡签证会越来越严，但是对于投资类如企业家移民和投资移民，仍然持有相对比较欢迎的态度。 1、20万英镑—英国企业家移民 英国创业移民，也被称为企业家移民，要求投资费用在20万英镑（约人民币190万元）以上。该签证不要求投资者拥有经商背景，但需有一定的英语基础，雅思成绩需达到4分（或拥有英国本科以上学位），并拥有足够的生活保证金能够维持在英国的生活。 关于投资形式方面，申请人可以选择用20万英镑来创建一家公司，或入股到英国一家公司中，并在5年中创造2个以上的就业机会，每年在英国住满半年，5年期限一到便可拿绿卡。 2、200万英镑—英国国债移民 英国投资移民相比企业家移民要宽松得多，学历和雅思成绩均不在条件范围内，申请人只要能投资200万英镑（约人民币1900万元）在英国金融产品上超过5年（比如国债或公司股票），并每年在英国住满6个月，即可全家一同移民英国。英国投资移民对申请人的资产来源没有严格要求，只要能证明其名下拥有200万可流动资金即可。 如果你觉得五年这个期限太长，想要在更短的时间内移民英国，那也是可以的，因为在200万英镑投资额度之上，还有500万英镑与1000万英镑这两个标准。投资500万英镑且投资期满三年就可成功移民英国，投资额如果是1000万英镑及以上则只需要投资满两年就能成功移民了。 当然想要成功移民英国，除了这些投资的资金外，你还有其他一些方面的较小的支出，比如相关的签证费、律师费、差旅费等等。其中个人资产证明费为3000~5000人民币；材料翻译费用3000人民币左右；需要支付给办理移民公司的服务费用约为1万英镑。
加拿大移民要多少钱？加拿大投资移民各项费用明细
加拿大投资移民作为一种较为宽松的移民方式，由于一向对申请者没有学历和语言的要求，因而备受所有移民投资者青睐。那加拿大移民要多少钱？ 不同的加拿大投资移民项目，在签证申请费和投资费用等方面的要求也不一样。接下来小编为大家进行详细介绍。 1 加拿大联邦投资移民的费用清单 签证申请费：主申请人1050加币；配偶550加币；19周岁以下的孩子150加币； 移民登录费：每人490加币； 投资金额：200万加币。 此项目对申请人的资产要求非常高，申请人需要拥有不低于1000万加币的个人净资产，且满足大专以上学历和雅思要求。更重要的是该项目目前处于关闭状态，小编建议申请人可以考虑其他加拿大投资移民项目。 2加拿大魁北克省投资移民的费用清单 签证申请费：主申请人15000加币；配偶和19周岁以下的孩子不需要缴纳签证申请费； 移民登录费：每人490加币； 投资金额：120万加币，5年以后政府归还本金（由政府做担保，5年到期日30天以内归还）且没有利息，或者30万加币，作为5年贷款利息，一次性支付不返还。 对于加拿大政府来说，两种投资方式并没有区别和好坏之分，申请人可根据自己的资金周转情况来选择。注意魁省移民局将在2018年8月15号开始正式接受新的魁省投资移民申请，申请人可尽快开始准备材料，名额有限、申请从速！ 3加拿大新不伦瑞克省NB省投资移民的费用清单 签证申请费：每户家庭：2000加币（向省政府递交商务考察申请时缴纳）； 联邦移民部申请费：主申请人550加币；配偶和22周岁以上子女550加币； 22周岁以下子女，150加币（省政府批准之后转递联邦，交资料时缴纳）； 移民登陆费：每人490加币； 保证金：10万加币（投资或联邦政府拒签时返还本人）； 投资金额：25万加币，登陆后2年内投资，属于申请人自己所有。 不管是加拿大联邦投资移民，还是各省投资移民，在办理过程中包括的移民费用主要有申请费、登陆费和投资费用三个部分。其中孩子年龄低于22周岁不需要支付登陆费用，且如果签证取消或不使用此签证，此费用是可以返还的。
拿到加拿大移民枫叶卡有什么好处？
根据加拿大移民局明文规定，对于无法满足居住时间限制的枫叶卡持有者,可以直接取消其永久居民的身份，这个居住时间限制就是我们通常所说的"移民监"，加拿大政府对移民监的相关规定是：从签发枫叶卡起每个5年内累计住满2年可以保住永久居民身份。那拿到加拿大移民枫叶卡有什么好处？ 一、拥有良好的教育条件 加拿大拥有世界上最好大学,且是教育投资占主要国家之一，作为拿到加拿大移民枫叶卡的永久居民，从小学到高中免去所有的费用,对于贫困的家庭子女,可以领取政府提供给的儿童福利金，而且大学学费比国际学生要低很多,还拥有各种奖学金和助学金等等。 二、拥有最高的生活质量 从政治和经济和福利还有环境以及风景和物价全方位来看,加拿大曾多次被评选最适合人类生存居住的城市。从经济上对于失业人员去政府申请失业保险金,并且还会进行再就业的培训，如果一直处于失业,并且银行的存款低于一定的数额,政府则会发放救济金. 三、可以获得全球通行的加拿大身份 作为属于加拿大的公民可以在世界100多个国家进行免签，并且可以申请往返美国10年期的签证。 四、拥有更多的发展空间和机会 北美市场拥有最好的资本和最完美的商品还有最先进的技术以及最全能的人才和最现代化的管理,是世界上最大的经济体.所以很多的商业企业家把进入北美市场为最终的目标.所以拥有其国民待遇则是成功的第一步. 五、拥有安全的社会治安 加拿大健全完善的法制体系，与其邻国的美国相比更加的完善，社会的稳定发展也是国民安居乐业的保障，在加拿大不存在种族歧视，也没有办事请客送礼的习俗,能为你节省了一大笔人情钱. 六、鼓励生育 如果你不想工作但又想有很多的钱的话，可以在加拿大多生几个小宝宝,因为加拿大国家幅员辽阔地广人稀，人口只有3628万人,如果你生一个小宝宝的话,加拿大政府会给你补助,多生几个的话政府给你的钱就足够你和家人的花销。
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四：借｜马来西亚
“借”是产业投资四分法的最后一节。 之前，我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章，我们将讨论有关“借”的策略。所谓的“借”，指的就是向银行或其他金融机构贷款，以让产业投资在更短时间内获得回酬。 产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款，都是有资产作为抵押的，而当中最受欢迎的就是房地产。 换句话说，投资者的房地产价值，比他们拥有的现金更高。如果没有善用借款这个策略， 产业投资计划很可能就不会成功。而且，银行或贷款机构都十分愿意提供贷款，帮助你购买房产。 此外，一旦你的房地产增值后，你就可进行再融资或套现，这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好，但房产价值还是处于良好水平时，你还可重组债务，让你不会面临太沉重的还贷压力。 所以，只要懂得贷款的技巧，就能让你投资的产业长期获利。在这当面，学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外，你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗？ 具有良好财务背景的人 你向银行借了很多钱、买了很多房子后，你就成了银行眼中的高风险份子，尤其是当你收入和手头的现金有限。在这个阶段，你会难以申请到高额度的贷款（因而导致投资的初期资金较高），或者贷款申请直接被拒绝。即使申请幸运地获得批准，贷款条件也可能会相当苛刻，例如要求你存入一笔定期存款等。这个时候，银行看重的就不是产业价值，而是你偿还贷款的能力。 这时，如果你就需要找到一个拥有“干净”财务背景的人，并跟对方达致双赢的合作，这样才能让你在房产投资的路上走得更远。通常，最直接的人选就是那些欣赏你投资眼光和回酬、但从不采取行动的亲友们，你可以利用本身累积的投资经验和回酬，向他们提议合作投资计划。 这些有稳定收入和贷款负担较少的潜在投资者，都是很受贷款机构欢迎的。这是个双赢的合作方案，因为他们的投资风险，也会因为你参与的减少。 年龄比你小的人 有经验的产业投资者都知道，产业投资说穿了，其实就是流动现金的游戏。他们都知道，新贷款的每月分期付款会随着贷款者的年龄增长而增加，而且供期也会越短。在此情况下，即使产业的增值前景良好，昂贵的每月分期付款也会拖累这个投资变得不划算的，特别是在租金无法与抵消每月分期付款的情况下。 这个时候，你需要“借”新投资伙伴的年龄，他们可以是比你年轻伴侣、弟妹、朋友，甚至是你刚出社会的孩子。这些年轻的投资伙伴可帮你拉长贷款期限，并减少每月分期付款，让你在租赁市场更具竞争力。 产业再融资 要怎样用同一个房产来借两次钱？答案是再融资。 今时今日，再融资已不再是一件新鲜事。当你已经有计划去部署这些新资本的时候，再融资对产业投资就会很有利。 你可以用价值已经攀高的房产，向同一家银行申请再融资，或者利用原本那家银行给予的较高估值，向另一家银行申请新的贷款，并解决旧的贷款。 在某些情况下，你可能会为了节省利息或拿到更好的贷款配套而选择再融资，但你必须把这个过程中的成本都计算在内。 此外，再融资贷款的部分，通常是归纳为私人贷款，所以偿还期限也较短。 继续供期 简单来说，房地产领域的“继续供期”就是与一个资金周转不灵的屋主合作，通过合法的程序，达成为该屋主偿还每月分期付款，以换取共享房子脱售后利润的协议。程序达成后，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可继续居住在原本房子，而他/她作为投资合资企业的合伙人在保值方面的贡献保持不变。 其他金融机构 想要申请房屋贷款的时候，除了求助传统银行，你也可以考虑回教银行或其他贷款机构，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至连保险公司也可协助你购屋。 有准证的财务公司也是选择之一，但值得注意的是，这些公司的利息和配套与银行不同。 如果获得的贷款幅度偏低，买家也可以考虑提取公积金来付款。 支付更多头期 如果你拥有一笔“闲置”、没有为你赚取回酬的储备金，你可考虑支付比平常10%至20% 更高的首期，因为长期下来，这有助降低你的每月支出，来赚取你想要的回酬率。 至此，产业投资四分法系列正式完结。这个系列的目的，是让你知道市场上其实还有很多的选择，能让你在房地产投资上更灵活地应对不同的挑战。 责任编辑：Zoe Chan 大马法律界骄子陈佐彬专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
