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走进世界名校——澳大利亚国立大学
堪培拉，澳大利亚联邦首都，澳洲最大的内陆城市，人口超过36.7万人，在澳洲所有城市里排名第八。距离澳洲东岸两大都会城市悉尼和墨尔本分别为280公里和660公里。这里是澳洲最适合以房养学的城市之一。居外网将从当地名校介绍、房市概况，并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。 在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education) 2017-2018年度世界大学排名中，澳大利亚国立大学（Australian National University ）的排名为四十八，位于复旦大学（第116名）和上海交大（第188名）、中国科技大学（第132名）之前。 最适合留学的宜居城市环境 堪培拉是一个现代化的，充满活力的城市，这个城市拥有38万居民，公认为世界上规划最好的城市之一，2014经济合作与发展组织（OECD）将堪培拉列为世界上最适宜居住的城市，高质量的教育，现代化的城市，原生态的自然环境，以及国家的著名景点所在，意味着学生可以在一个健康安全环境里专心学习。 学校介绍 1946年创立，位于堪培拉的研究型国立大学，也是国际研究型大学联盟（IARU）、澳洲八大名校（Go8）、大学天文研究协会（AURA）以及环太平洋大学联盟（APRU）的盟校之一。是澳大利亚由澳洲国会立法创建的大学，也是澳洲唯一国立的公立大学（其它澳洲公立大学均为州立）。澳洲国家级学术研究单位有四座位于ANU校园内：澳大利亚科学院（AAS）、澳洲人文科学院（AAH）、澳洲社会科学院（ASSA）和澳洲法律科学院（AAL）。校园四周还坐落着澳大利亚国立博物馆、澳洲最大的国家级科研机构CSIRO。杰出校友包括了六名诺贝尔奖得主、四十九名罗德奖学金得主、两名澳洲总理、十二名现任联邦部长与三十名现任大使等。 课程介绍 澳大利亚国立大学是澳大利亚有关自然、物理以及科学、人文科学的主要研究中心，同时在创新性研究和教学方面均走在澳洲各大学前列。澳大利亚国立大学拥有7大院系，包括经济和商业学院、工程和信息科技学院、法学院、科学院、艺术学院、亚洲研究学院、音乐和视觉艺术学院。 学生以研究生为主，本科生较少，学生总体规模不大，但学术气氛浓厚。学校为研究提供了大量设施，包括核磁共振观察仪、高清晰度显微镜，多功能望远镜。同时，它还在堪培拉的Mt Stromlo和新南威士州的Siding Spring设置了观察中心。 目前，大学开设的主要科系：文学、亚洲研究、经贸、工程和信息技术、法律、科学。艺术学院开设了可视艺术、音乐、电动化艺术课程。研究院、研究单位和学术中心开设了生物、化学、物理、医学、地球科学、机械以及信息科学、社会学、太平洋地区和亚洲研究等研究课程。 另外，学校还设置了大量的学生互换项目，与75所大学及澳大利亚最大的互换访问项目建立联系。 校园情况 校园占地226公顷，四周被国家自然保护区、格里芬湖和市中心区环抱。 学生服务 健康中心提供信誉优良的医疗保护，重视药物的使用和提高健康水平；大学的咨询中心将为学生解决影响其学习的一系列问题与困难。这里还有两位全职的牧师，一位代表基督教，一位代表天主教。此外还有穆斯林祈祷室和穆斯林学生会。 学生会是大学的交流中心，包括商店、会面场所、学生会办公室、饭厅、酒吧、活动室和游戏室等。体育协会组织各项体育活动，成立了包括武术、柔道、瑜伽等项目的俱乐部。这里提供了室内健身房、网球场、足球场、橄榄球场、体育娱乐中心、划船俱乐部和航海俱乐部等体育设施。 本校的艺术中心，如大学美术训练馆、堪培拉艺术、美术学校、图像美术馆、堪培拉Llewellgn音乐学校等组织丰富的文化活动。这里还有大约100个俱乐部和社团，包括亚洲电影协会、堪培拉海外学生咨询会，及Hare Krishna Vegetarian社团。 撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang 排版： Shelly Du 责编： VX
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之二：卖｜马来西亚
上期，在产业投资四分法中（买、卖、用和借）中谈到了“买”【房产投资四分法”系列之一：买】，这期我们一起来探讨“卖”的策略。而除了本期的6个“卖”的策略，上期6个“买”的策略其实也可是您“卖”的额外策略。 在产业投资中，“卖”指的是套利退场，但除了将房产卖出，其实，投资者可根据结算周期、支付方式、融资类别、销售轨道、甚至整体销售还是部分销售或扩大产业的用途来也增加产业的价值和制作其他的退场选择。 这有6个策略让你可以卖出产业： 1. 先租后售 您目前的租客其实是您最有潜质的买家。没有人喜欢一直搬家，与其寻找新买家，不如将目标锁定现有租户，说服他们买下你的房子。 在租约中提供租户购下房子的选择，可以让有兴趣的租户在居住期间存钱，或是改善经济状况，以便在期满时购下你的房子。 不仅如此，若租户有意买下你的房子，他在居住期间也会特别照顾你的房子，这也能确保房产价值继续提升。 2. 改变房产的用途 投资者都希望可以将房子高价出售，其中一个方法是扩大房子的用途，借此增值。 随着市场情况改变，市政局会不时将临近商区的住宅房产地区划分为商用房产地区，意思是落在商用房产地区的住宅房产，可以申请转为商业用途，资产价值也因此提升。 业主不妨向市政局查询所持的房产是否落在商用房产规划区内，若住宅房产市价表现差强人意，或该区商用房产需求大增，业主可考虑将房子转为商业用途，借此增加房产价值。 3. 部分销售 假如你拥有的是一间多层楼的店屋，而你本身只是使用部分楼层，其他楼层为空置或租金表现不怎样，你可以选择将这些楼层分开卖出去。 如果相关房产为公司持有，你可以将不同的楼层以股权概念分配，再将股权（楼层相等价值）脱售给其他股东。当然，这么做的话，你需要律师仔细草拟合约，确保买卖双方权益受到保障。 4. 业主融资 很多买卖无法完成是因为传统财务机构的严格贷款条规，导致贷款难批，许多有意置产的买家都因为无法取得贷款而打消投资念头。业主不妨弹性处理，将销售期限延长，给予有兴趣的买家更长的时间筹取资金，如此一来，业主也不必降价销售。 5. 地产交换 在汽车买卖上，“以旧换新”是很普遍的做法。如果你想要卖掉手上的房产，转而投资其他房产，除了卖，你也可以考虑和拥有同样想法的业主商量，“交换”房产。 尽管这样的组合很难找到（正好对方也想要你所持的房产），但是不排除这种可能性，如此一来，双方可以省下交易成本与时间。 6. 跨越中间人 以当今的科技，卖家绝对可以直接找到卖家，而无需通过中间人。市面上有很多平台让业主可以展示产业，而这些平台都有不同的推销活动来吸引买家。 亲自带领有兴趣的买家参观产业，让自己更熟悉买家的需求，能刺激业主更多创新的销售想法。 点击查看居外网上更多马来西亚精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 参考以上的选择和建议，能让你有更多创新的想法。有句话说，只要能卖出，并没有所谓的对与错（当然必须遵守法律）。 责任编辑：Zoe Chan 大马法律界骄子陈佐彬专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
投资客抢进东京银座房市
日本房市都市更新题材不断，东京中央区银座“鸠居堂”前的银座中央大道公告地价再创新高，吸引海内外投资客注目。 日本国税厅发布2018年作为遗产税及赠与税计算标准的道路沿线地价。在全国约33.1万处标准宗地，平均价格比去年上涨0.7%，连续三年走高。 涨幅最大的是冲绳的5%，其次为2020年将举办奥运会的东京区4%，位於东京都中央区银座五丁目的文具店“鸠居堂”前的银座中央大道地价连续33年居全日本首位，每平方米高达4,432万日元，约267万元人民币。 本叶国际资产管理株式会社社长林彦宏表示，近年来，受惠於观光客大幅增加的影响，以银座为中心的东京都中央区不但商用不动产的价格大幅上扬，也带动住宅的价格节节上升。 他分析，中央区基本上区分为银座京桥地区丶日本桥地区丶以及月岛晴海地区等三大区块。其中银座京桥地区国际品牌林立，是商家必争之地，是东京蛋黄区中的蛋黄一店难求。 银座北侧的日本桥地区是近年东京市内都市更新计画最密集的区域。日本桥高岛屋和三井不动产共同参与的超高层复合商业大楼将在今年9月开幕。另东京车站东侧站前的八重洲一丁目地区，及日本桥一丁目地区的旧野村证券大楼再开发计划，都是超过50层的大型复合式商业大楼。 也因为这些再开发计划所引进的工作人口，带动中央区住宅需求。由银座沿晴海通往东经过筑地连接月岛晴海地区，最大型计划就是晴海的奥运选手村，开发面积共13.3万平方公尺，相当於三个东京巨蛋规模，预计於2020年奥运结束後出售，合计21栋建筑物可提供5,650户住宅。 林彦宏表示，晴海地区新建的住宅大楼由2012年每坪300万日元（约18万元人民币）左右，到目前每坪将近400万日元（约24万元人民币），相较都心三区的千代田区及港区每坪将近500万日元（约30万元人民币）的平均单价，中央区的不动产投资空间更值得投资人关注。 居外推荐日本东京房源 ★推荐理由★： 1.项目位置位于日本東京都中央区東日本橋3-9-6。 2.徒步2分钟便可到达都営浅草線“東日本橋”站，交通极为便利。 3.房屋永久产权，将为您提供长久稳定收益。 4.先进耐震构造。周边学校、超市、游乐设施、医院、便利店等生活配套应有尽有。 房屋面积：54.12㎡ 房屋产权：永久权 建造日期：2014年4月 房屋構造：钢筋混凝土造 10层建 所在楼层：3F 总户数：37户 户型：1LDK+S 管理费：16200円（约977元人民币）/月 修膳基金：8100円（约488元人民币）/月 物业现况：赁贷中 交通： 都営浅草線 東日本橋 站 徒步2分 都営新宿線 馬喰横山 站 徒步2分 点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 来源：经济日报 责编：Zoe Chan
海外买家斥£20亿巨资购买英国学区房！只为求伦敦顶级私校位置｜居外专栏
据莱坊发布的数据显示，2017年5月至2018年5月期间，来自英国境外的富裕父母们，在伦敦购买了总值近20亿英镑的房产共2162套，以便子女能够入读伦敦的私立中小学和大学。 这些房产的均价为£925,000（约¥806.7万），而经济实力雄厚的家长购买这些房产的目的，是为其在顶级私校如伊顿、哈罗、威斯敏斯特公学，或者伦敦市内、附近大学求学的子女们，提供一个伦敦住所。 莱坊的分析员指出，这些高净值家庭非常看重伦敦无与伦比的教育资源，这一诉求对伦敦高端房产市场贡献巨大。于这些家庭来说，脱欧可能产生的影响均不在他们考虑之列；相反的，脱欧反而成为吸引他们将子女送来英国求学的因素。 这些家庭在孩子较为低龄（11，13岁甚至更小）时期就送他们来英国求学，鉴于孩子们在英国接受教育的时间跨度大概在10年或是更长，家长们因此更注重长期投资效益，此举也显示了他们对于英国房产长线投资收益的信心。 这些高净值家庭大多来自中国大陆、香港、新加坡、印度以及俄罗斯。 以其中一人为例： 一位18岁的来自中国大陆的女生，即将搬入一间价值500万英镑的两居室。这间豪宅总面积为117平方米，具有无与伦比的景观 – 从卧室可以看到西从阿尔伯特皇家音乐厅，东到温布利体育场大半个伦敦的风景。这套公寓位于伦敦一区Tottenham Court Road的高层建筑Centre Point，它的前身是一座高35层的办公大楼，后改建为高档住宅。这一女生是伦敦大学学院的一名在读学生。 那么哪些伦敦房产满足这样的需求？我们精选了以下项目，并附注周边优质中小学教育资源： 1. 文苑华府 位于伦敦市中心前皇家邮政分拣中心（Mount Plesant Mail Centre）旧址，横跨WC1 和EC1A，伦敦唯二最中心、价值不菲的地段。从这里步行20分钟，驱车10分钟，即可到达世界四大博物馆之一的大英博物馆，住在这里就如同住在北京故宫和上海东方明珠塔旁。 这里交通便利、环境优越、基础设施完善，不仅如此，这一项目的性价比极高 – 价格自67万英镑起！关于周边情况、配套设施和项目情况，详情点击这里。 项目简介 开发商：Taylor Wimpey Central London 产权期限：979年 交房时间：2020年底 最近交通站：Chancery Lane 户型及价格：单身公寓67万英镑起；一居室90万英镑起；二居室119万英镑起 配套设施：24小时礼宾服务、观景露台、健身房、私人影院等 付款方式：21天交换合同时支付10%，6个月时再支付5%，12个月时再支付5%，剩下80%在交房时支付。 🎓公立学校 *以下公立学校分布于项目1000米范围内，均被Ofsted（英国教育标准局）评为最高级– 杰出 🔹Christopher Hatton Primary School 距离项目270米 招收3-11岁的男女学生 🔹St George the Martyr Church of England Primary School 距离项目320米 招收3-11岁的男女学生 🔹St Alban'sChurch of England Primary School 距离项目500米 招收3-11岁的男女学生 🔹Hugh Myddelton Primary School 距离项目600米 招收3-11岁的男女学生 🔹Elizabeth Garrett Anderson School 距离项目900米 招收11-16岁的女生 🎓私立学校 🔸Dallington School 距离项目900米 招收3-11岁的男女学生 *每年有不少学生从这里升入伦敦英国顶级的私立中学，甚至有学生拿到了学术或音乐奖学金 🔸Charterhouse Square School 距离项目1100米 招收3-11岁的男女生 *学校注重发掘学生的特性和潜力，为学生创造了轻松、愉快的学习氛围，在这里，学生可以直呼老师姓名，它也是少数不要求学生穿校服的学校之一。 🔸City of London School for Girls Prep 距离项目1400米 招收7-11岁的女生 *大多数学生直升其中学部。学校注重学生的学业发展，下午的课程结束后，有专门的老师监督、协助学生们在轻松愉快的环境中完成家庭作业。 🔸City of London School for Girls (Senior) 距离项目1400米 招收11-18岁的女生 *是全英学业最优异的私立学校之一，它在历年GCSE（相当于国内的中考）和A level （相当于国内的高考）成绩榜单中均位于前十。 2. 切尔西水域 由英国著名地产商Berkeley Group开发，地处英国老牌上流社会聚集地 – 伦敦西二区的切尔西水域项目，左拥浪漫的泰晤士河，右邻切尔西区，在现代的英式节奏和优雅的老式英伦生活中，建立了一个完美的平衡点。 在这里，您可以享受到最顶级的一切： 1）文化娱乐生活，例如始于1862年的切尔西花展每年都会吸引全世界的园艺家参展，而女王几乎每年雷打不动地参加；切尔西主场Stamford Bridge Football Club 是足球粉儿来英国必打卡之地； 2）购物胜地 – 全长3.1公里的King’sRoad穿过切尔西腹地，遍布高街品牌、中高档品牌以及国际大牌； 3）顶级餐厅，法式大餐Le Colombier，日料精选Benihana，意大利风情La Famiglia，每一间都令人不想错过。 此外，在这里撞见名人明星的几率也高过很多其他区域– 不止贝克汉姆和维多利亚选择切尔西为家，“憨豆”的扮演者罗文阿特金森以及《哈利波特》的作者罗琳也居于此。详情点击这里。 项目简介 开发商: 伯克利 产权期限：999年 交房时间：2019年第四季度 最近交通站：Imperial Wharf 户型及价格：一居室89万英镑起；二居室125万英镑起；三居室251万英镑起 配套设施：24小时礼宾服务、业主会所、游泳池、健身房、理疗中心、桑拿房等 付款方式：21天交换合同时支付10%，12个月时再支付10%，18个月时再支付5%，剩下75%在交房时支付。 不论是名人明星还是普通大众，吸引他们安家切尔西的主要原因之一，即是这里无与伦比的教育资源： 🎓公立学校 *以下公立学校分布于项目1000米范围内，均被Ofsted（英国教育标准局）评为最高级– 杰出 🔹Chelsea Academy 距离项目300米 招收11-18岁的男女学生 🔹Courtyard AP Academy 距离项目400米 招收5-11岁的男女学生 🔹Ashburnham Community School 距离项目800米 招收3-11岁的男女学生 🔹The London Oratory School 距离项目1000米 招收7-18岁的男生 *英国前首相托尼 布莱尔之子以及前副首相尼克 克莱格之子都曾就读于此校 🎓私立学校 🔸Thomas’s Battersea 距离项目690米 招收4-13岁的男女生 *课程全面，为学生提供广阔的发展空间，乔治小王子目前就读的学校，而作为1年级学生，他要学习15门课程 🔸Thames Christian School 距离项目1000米 招收11-16岁的男女生 *学校规模较小，仅有125名在校生，但这反而使得学校和教师们更多地关注到每一个学生。 🔸Thomas’s Fulham 距离项目1000米 招收4-13岁的男女生 *同乔治小王子就读的学校同属于一个教育家族。学校根据不同学生的接受度安排不同的学习进度，非常注重阅读习惯的培养。 🔸Redcliffe School 距离项目1200米 招收3-11岁的男女学生 *学校善于培养学术全能型学生，历届学生考入理想中学的比例极高。 🔸Kensington Prep School 距离项目1200米 招收4-11岁的女生 *学校注重学生学业发展，也为她们做好全面的升学准备，因此很多从此毕业的学生都拿到了理想学校的通知书，并且在新学校也能够良好地处理学习压力。 如果您对在英国投资置业感兴趣或有任何疑问，欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。 责编：Zoe Chan 英国皇冠地产孙秀秀专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
2019年《CBRE全球生活报告》：全球35座城市房价租金大比拼
2019年《全球生活报告》近期出炉，该报告由国际地产及物业咨询公司世邦魏理仕(CBRE)发布。 今年，报告对全球35个城市进行了调查，这些城市包括了美国的纽约、洛杉矶、迈阿密、芝加哥，加拿大的多伦多、温哥华、蒙特利尔，以及中国的北京、上海、深圳，以及香港等地。 全球房价排名 报告显示，香港以套均123.5万美元的成交均价蝉联全球房价最高城市榜首，其次是新加坡的87.4万美元，上海和温哥华紧随其后。排在前十名的美国城市有洛杉矶和纽约。 全球十大最昂贵的房地产市场 房价涨幅最大的城市有五个，都柏林、上海和马德里均出现了两位数的增长，洛杉矶涨幅6.1%排名第九位。 随着长达10年的房产市场周期接近尾声，全球房产市场正在放缓。相比之下，房价最高的前10名城市相对没有变化。生活成本最高的4个城市，香港、新加坡、上海、温哥华的排名与去年持平，新增城市深圳排名第5。巴黎从去年的第13位升至第10位。 全球住宅租赁 报告同时分析了全球住宅租赁市场，世界各地对灵活租赁物业的需求持续上升，影响了租赁成本。租金最高的城市是纽约，香港位列第三，加拿大的三大城市，温哥华、多伦多和蒙特利尔均在前十位。 有趣的是，在去年租金增长最快的10个城市中，有7个城市进入了今年的前十名。里斯本、马德里、都柏林和巴塞罗那这些欧洲城市都走在了前面。与此同时，加拿大城市的空置率也接近历史最低水平，多伦多、温哥华、蒙特利尔位列前排。伦敦和香港也以6%和8%的年增长率进入今年的前十名。 日常消费 报告对具体城市的分析中也有一些有意思的日常消费数据。 比如，阿布扎比一张电影票的价格为$10.28，北京是$8.64，香港$12.77，洛杉矶$15.00等等。 一杯卡布奇诺的价格：洛杉矶$2.70，米兰$1.59，巴黎$3.75，上海$4.32等等。 全球房产税 住宅地产是一种非常受欢迎的资产，被视为一种安全的长期投资。不过与购物一样，房产买卖也会产生税收行为。每个国家的经济和住房市场不同，房产税也不同。 报告比较了各国房产税的差别，可以为购房者提供参考： 房产税的实施有些是在国家一级，而另一些是地方城市或州政权。在美国，税收不是在联邦一级征收，而是通常在州和市一级征收。例如，纽约市的购房者需缴纳约0.4%的州购置税和1.4%的市购置税。 各国之间的税收政策也有所区别： 有些政府可能会提高印花税，以控制过度投机，稳定物价通胀，限制外国投资。越来越多的全球知名城市吸引了海外买家的投资，在许多情况下，这被归咎于价格的快速上涨。作为回应，有些国家的海外买家将面临额外的税收和限制。 在悉尼，海外买家被限制购买新建房产(通常是公寓)，并需额外缴纳8%的购房税。此外，购买超过300万美元的物业须缴付物业税。 自2012年以来，香港在印花税的基础上又加征15%的印花税。 在英国，无论买方国籍如何，税收制度都是一样的。任何拥有一套以上房产的买家都要额外缴纳3%的印花税。 下面我们摘取了报告中美国及加拿大的部分城市的数据详情，供大家参考： 美国 纽约 纽约是美国的金融、商业、文化、体育、娱乐和时尚中心，这里的生活节奏是世界上其他任何地方都无法比拟的。布鲁克林、皇后区、曼哈顿、布朗克斯区和斯塔顿岛五个区组成了美国人口最密集的城市。 纽约经济蓬勃发展，住宅物业一直供不应求，截至2018年9月平均房价达到67.45万美元。不过，平均房价掩盖了整个城市广泛的价格区间。在曼哈顿的翠贝卡区(Tribeca)和苏豪区(Soho)等最昂贵的街区，平均房价接近300万美元。 纽约大数据： 平均房价(美元)：$674,500；私人租客比例(%)：50%；去年房价增长(%)：5.4%；平均每月租金(美元)：$2,844；平均收益率(%)：5.1%。 现有人口：20,320,872；2人用餐，中档餐厅：$80；出租车1公里：$2.88；每月健身俱乐部会籍：$82；幼儿园月费：$2,328 点击查看居外网上1.8万套纽约在售房源 洛杉矶 洛杉矶是好莱坞和全球电影业的大本营，地中海气候。这里有800多家画廊和博物馆，高端零售区，以及绵延数英里的风景如画的海岸线。 报告显示，洛杉矶的平均房价为67.92万美元，在所有城市中排名第六。高昂的房价，使得洛杉矶成为了租房者城市，超过一半的家庭选择租房。该地区租赁市场表现良好，租金增速略有加快，增幅3.4%，而空置率则收窄至3.5%。在今年的报告中，洛杉矶的房价和租金增速都超过了美国其他城市。 洛杉矶大数据： 平均每月租金(美元)：$2,312；去年房价增长(%)：6.4%；平均房地产价格(美元)：$679,200；私人租客比例(%)：51%；平均收益率(%)：4.1%；去年租金增长(%)：3.4%。 现有人口：13,353,910；去年GDP增长(%)：2.4%；2人用餐，中档餐厅：$69；卡布奇诺咖啡：$4.34；出租车1公里：$2.70；电影票：$15.00 洛杉矶同时还是2028年夏季奥运会的主办城市。该市正在开发一系列基础设施项目，以改善整个城市的交通和互联互通。这将创造许多新的就业机会，同时缓解洛杉矶的交通拥堵。 居外网现有近万套洛杉矶在售房源，马上查看！ 加拿大 多伦多 多伦多是加拿大人口最多的城市，也是商业、金融、艺术和文化中心。南靠安大略湖，西北岸4有6公里长的滨水岸线，市中心核心地带的高层建筑与约克维尔(Yorkville)和罗斯代尔(Rosedale)等美丽的住宅区兼容并蓄。 2017年4月，在15%的外国买家税实施后，该城市住宅房地产市场形势变得不稳定。同年，利率上升趋势开始显现，加拿大央行将利率从2017年的0.5%逐步上调至2018年的1.75%。2018年出台的旨在控制价格的新借款规定，也证明对目前正在降温的市场产生了影响。 多伦多大数据： 去年租金增长(%)：4.8%；平均房价(美元)：$575,557；平均收益率(%)：3.9%；私人租客比例(%)：34%；去年房价增长(%)：1.4%；平均月租金(美元)：$1,026。 现有人口：6,419,713；平均全职年薪(美元)：$41,919 点击查看居外网的多伦多精品房源 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多美国房源，或致电 400-041-7515 谘询海外留学、移民和投资的机会。 来源：北美购房网 责编：Zoe Chan
美国热门城市迈阿密（Miami）介绍｜居外百科
迈阿密（Miami）是美国佛罗里达州第二大城市，位于佛罗里达半岛比斯坎湾。迈阿密还是南佛罗里达州都市圈中最大的城市，这个都市圈由迈阿密-戴德县、布劳沃德县和棕榈滩县组成，人口超过559万人，是美国人口最为稠密的城市之一，美国东南部最大的都市圈，也是全美第四大都市圈。迈阿密是国际性的大都市，在金融、商业、媒体、娱乐、艺术和国际贸易等方面拥有重要的地位，也是许多公司、银行和电视台的总部所在。是文化的大熔炉，受庞大的拉丁美洲族群和加勒比海岛国居民的影响很大，与北美洲、南美洲、中美洲以及加勒比海地区在文化和语言上关系密切，因此有时还被称为“美洲的首都”。 作为长期的热点国际投资中心，南佛罗里达多样的社区为投资者提供了许多机遇。迈阿密-戴德郡（Miami-Dade）不仅拥有良好的气候和沙滩，而且逐渐成为文化独特的大都会，吸引了许多国际投资者的目光。 今天，迈阿密是南佛罗里达最抢手、人口最多、最活跃的地区。近期的公寓热潮重新塑造了迈阿密的地产发展，吸引了世界各地的投资者和买家。著名建筑师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）、皮埃尔·里梭尼（Piero Lissoni）和赫尔佐格和德梅隆（Herzog & de Meuron）在这里建造他们的最新项目后，迈阿密的国际影响力大大提升。 其他国际名人也纷纷来迈阿密一展风采，其中有名厨、艺术家和世界文化界颇具影响力的鉴赏家。迈阿密是真正的全球化都市，投资之选。迈阿密的热点区域有：科勒尔盖布尔斯（Coral Gables）、迈阿密海滩（Miami Beach）、布里克尔（Brickell）和阳光岛（Sunny Isles）。 中国投资者一直非常热衷于迈阿密房地产市场。中国城市建设控股集团（China City Construction Company）和大唐集团（Da Tang Group）联手打造了混合用途的三塔项目。这两个合作伙伴支付了7,470万美金购买布里克尔南迈阿密大道1430号的发展地，项目总投资约8.85亿美金。项目包括：公寓住房、酒店、办公室和零售房产。其他很多项目也针对EB-5投资者展开。大连万达集团进军佛罗里达，以6.5亿美金的价格收购了铁人三项公司（Tampa-based World Triathlon Corp）。 迈阿密是商业、文化、娱乐、艺术和国际贸易的重要中心，迈阿密的市政中心（Civic Center）是研究机构、医疗中心和生物技术产业的重要聚集地。——《福布斯》 二十多年来，被称为“世界游轮之都”的迈阿密港是全球运载游轮旅客的第一大港口。——《福布斯》 员工最具幸福感的美国城市第一名（2015年）。—— CareerBliss 美国最佳小型企业友好型城市第四名（2016年）。—— CNBC 更多投资热区介绍，请点击参见 美国主要城市迈阿密（Miami）热门区域介绍｜居外百科
中国人成2018年葡萄牙最重要投资者 房地产受热捧
第十届国际基础设施投资与建设高峰论坛5月30日在澳门开幕，来自70多个国家和地区的750多家企业机构和2000多名政商学界代表参加，本届论坛为期两天，由澳门贸易投资促进局和中国对外承包工程商会共同主办，以“促进国际基础设施高质量可持续发展”为主题。 中国在葡萄牙投资超90亿欧元 葡萄牙卢萨社报道，在当天的论坛上发布了《“一带一路”国家基础设施发展指数分析报告（2019）》，根据报告显示，截至2018年，中国在葡萄牙投资已超过90亿欧元，是中国在欧洲投资第五大目的地国家。其中，能源、电力、金融、保险和房地产是中国在葡萄牙最主要的投资领域。 居外网有4000多套葡萄牙在售房源，点击查看！ 葡萄牙银行业协会秘书长诺伯特·洛萨（Norberto Rosa）在接受采访时表示，中国可以帮助葡萄牙克服资金短缺问题。洛萨指出：“资金不足是葡萄牙面临的一大问题，而中国目前处于资本过剩的状态，我认为这是中葡经济能够实现良好共生关系的原因。” 洛萨表示：“巧合的是，今天刚好是‘熊猫债券’正式发行的日子，葡萄牙也是首个发行人民币债券的欧元区国家，这完全能够表明问题。” 中国是葡语国家最重要投资者 报告还指出，中国是巴西、葡萄牙和莫桑比克这些葡语国家最重要外来投资者，2018年中国对葡语国家投资额为12亿欧元。 居外推荐葡萄牙房源1：迷人的单层别墅位于一个安静的区域，拥有美丽的大自然，距离所有设施和各种海滩都不远。 酒店提供三间带内置衣柜的卧室，两间浴室，一间宽敞舒适的起居和用餐室及厨房。 游泳池和花园区完全隐私，享有海滨和阿尔加维的壮丽景色。 居外物业编号：44898814 点击查看房源信息 居外推荐葡萄牙房源2：里斯本4卧翻新公寓，面积约100平方米，毗邻拉托（Rato）。公寓采光充足，靠近交通工具丶学校和商业区。房价约¥392万。 居外物业编号：32185445 点击查看房源信息 在当天的论坛上，澳门与葡语国家商业银行签署了一系列合作协议，项目主要涉及非洲葡语国家的基础设施建设。据悉，葡语国家商业银行由葡萄牙、莫桑比克、圣多美和普林西比以及几内亚比绍的银行公会组成。 莫桑比克国家银行行长在接受采访时表示：“中国对莫桑比克及其他葡语国家的投资极大地带动了当地经济发展。有了这个协议，可以减少国家间资金转移的不确定性，能够留住投资者。” 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多葡萄牙在售房源，或致电 400-041-7515 谘询葡萄牙移民和房产投资的机会。 来源：欧洲时报 责编：Zoe Chan
伦敦高尚社区最新报告——东贝尔格莱维亚区｜居外专栏
编者按：伦敦，欧洲经济之都。从英镑贬值到房市交易萎缩，价格停滞——英国脱欧带来入手英国的机会。随着新首相逐渐浮出水面，脱欧将有新的总设计师；一切逐渐尘埃落定之时，也就是英国房市利好的起点。去年下半年以来，德国等多个国家资本抄底英国。英国投资看伦敦，伦敦的高尚社区都有哪些呢？ 这将是本系列中的第一篇，稍后会带来海德公园等区域。 东贝尔格莱维亚区 位于伦敦最具标志性的地标之一 ——白金汉宫的西南部，有着象牙白色的宏伟广场和壮观的联排别墅，贝尔格莱维亚（Belgravia）可以说是享誉世界的伦敦上流富人区。两个世纪以来，这里是伦敦，也是全世界最时尚的居住地之一。在这里居住过的名人是来自政治，音乐和艺术领域的翘楚。 贝尔格莱维亚的东部（East Belgravia）是相对来说是一个有待深度开发的区域，这里远离Belgravia一些繁华地区的主要街道，避开繁忙的环境，提供同样迷人而又安静的桃源。 东贝尔格莱维亚每年平均售出不到150处房产，可见房源的稀少。贝尔格莱维亚东部地区的重大投资和开发将使该地的繁荣不逊色于贝尔格莱维亚的中心地带。 ☞历史 最初由威斯敏斯特第二侯爵Richard Grosvenor于19世纪20年代开发， Thomas Cubitt为建筑设计师，Belgravia的名字来自英国柴郡（Cheshire）的Belgrave村。如今，Belgravia的290多座建筑物被列入英国国家遗产保护名单，其中18座属于一级保护建筑。 在20世纪初期，这里曾有过将大量住宅改造成办公楼的时期。如今，这些优雅的联排别墅又经历着翻新，被改建回全来的面貌，将成为伦敦最时尚的住宅项目之一。 ☞生活方式 除了东贝尔格莱维亚的住宅开发项目外，高水准的基础设施开发建设也在进行中，旨在打造享誉世界的休闲设施。 着名的伦敦半岛酒店，以及欧洲第一家Cleveland Clinic都坐落于此。一个名为Grosvenor Place的私人会所的建筑许可也在申请中。 这里的餐厅数量非常多，仅米其林星级餐厅就有六家，最着名的两家餐厅有英国名厨Gordon Ramsay的'Petrus'，和Marcus Wareing的'Marcus'。当地的交通便利，距离伦敦最具代表性的公园步行即可到达，如海德公园，圣詹姆斯公园和绿色公园。 ☞地理位置与价格优势 ✦位于东贝尔格莱维亚（East Belgravia）东侧的物业可俯瞰42英亩的白金汉宫花园（Buckingham Palace Gardens），这个可以俯瞰女王家全景的地理位置在英国也是绝无仅有。 ✦优质住宅物业的价格通常是指英国房产价格高度晋级前10%的房产，而身为高端住宅区的东贝尔格莱维亚的物业，其平均价格（每平方英尺）与其他主要住宅市场相同，因此使这里的房产含金量更高，也有更多价格增长的机会。 ✦东贝尔格莱维亚的优质物业的价格门槛目前仅为540万英镑，相比之下，切尔西为580万英镑，梅菲尔超过820万英镑，骑士桥超过1200万英镑。 ✦作为世界上最受欢迎和吸引力的地区之一，Belgravia和East Belgravia的平均价格折扣也略低于邻近的主要高端富人住宅区。 ☞当地以及周边可投资项目 自2010年以来，贝尔格莱维亚完成了11项开发计划，其中只有6项正在筹备中。东贝尔格莱维亚开发新项目的机会更加稀缺。这意味着可投资项目的机会珍贵。 ➤项目39 Headfort Place就是东贝尔格莱维亚区的一个难得的投资机会，以650万英镑的价格可以购买房产的永久产权，并可以不受国家文化遗产保护法的限制，改造现有房屋，着名建筑公司 Adams Architecture将为该豪宅设计打造优雅而古典的豪宅外观。 建筑面积约为3,800平方英尺，新房超过六层，有电梯。这座豪宅提供三个接待/娱乐室，包括一个大客厅和家庭影院，厨房，和五间可以直接进入公共花园的套房。 ➤距离东部不到一英里的项目Buckingham Palace Quarter，作为圣詹姆斯区域复兴的最后一项工程最近刚刚完工。六间豪华的公寓和一栋位于白金汉宫内的八居室豪宅位伦敦房价再添新高度，每平方英尺的价格超过5,000英镑。 ➤位于东南方的Victoria区也拥有非常抢手的项目。在过去十年中，投资超过22亿英镑，将维多利亚变成伦敦最前沿的社区之一，将优质住宅和高品质办公空间与卓越的娱乐，餐馆和零售奢侈品相结合。新的Crossrail车站的开发也将增强英国第二繁忙车站的连通性。 责任编辑：Adam Chen 伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
办理美国商务和旅游签证（B1 B2）和面签的奥秘
感谢大家选择这个主题，在这个主题里，我将分享一些申请美国商务旅行签证的经验。在这篇文章中，我将采用问题+解答的形式来分别讲述每个方面。 美国商务旅行签证的作用？ 对于完全没有办理过美国签证的朋友，需要首先搞清楚，签证、护照的关系。 护照是我国政府发给国民的旅行证件。你在办理签证以前，首先要去当地的公安机关的出入境管理部分申请一本护照，对于绝大多数人来说，你申请的是公民普通护照。而要想去美国商务旅行或者游玩，则需要获得美国签证，美国签证的管理机关是美国国务院（和中国的国务院不同，中国的国务院是行政机构，而美国国务院其实主要负责外事）。美国国务院派驻在中国的分支机构是美国驻中国大使馆（北京）和若干领事馆（成都、上海、广州、沈阳等）。初次办理美国签证，必须去使领馆面谈，除非是儿童、残障人士等极为特别的情况。你得到的签证会被贴在你的护照上。拥有了美国签证，购买了去美国的机票，那么机场才会放行。然而，最终决定你是否能入境美国，在美国机场落地后的边检官员具有决定权。拥有签证，但是边检官员判断你入境的目的和签证不符，或者你有可能在美国滞留，或者别的情形，边检官员有权拒绝入境。不过大家不用过于担心，这个几率非常低。 美国签证分为工作、留学、商务/旅游等很多类型，持有商务/旅游签证可以去美国游玩、商务活动、购物。但是不允许从事任何工作。甚至包括参加有酬劳的培训、演出，有酬劳地帮助照顾亲戚。一般来说，你不需要特别的要求，得到的是10年往返多次的签证，但是这不意味着你可以在美国待10年，具体允许你在美国每次停留多久，边检官员会根据你旅行目的的描述和相关材料决定，他们不会卡得很紧，即便你只参加一个2天的会，但是批准你入境30天是非常正常的。不过一般不会超过180天。如果是去开类似展览会那种几个月长度的会，可能需要申请工作签证，具体你应该咨询大使馆。如果是参加学习，则需要留学签证。理论上商务旅游签证可以用于探亲，但是一般来说，年轻的父母入境照顾美国公民身份的小孩，或者探亲的对象是年轻的配偶，那么签证官会怀疑你滞留美国。旅行签证理论上还可以在美国就医，但是孕妇去美国生孩子恐怕不太受美国签证官的待见。如果考虑移民美国，或者正在申请移民美国，也不适合旅行商务签证，而应该选择别的类别。 一些国家和地区允许去美国的人持有美国签证过境这些地区而免办签证/签注。有的允许自由在当地停留活动，比如韩国、中国香港、新加坡，有些允许你转机，比如加拿大。有的干脆免签，比如阿联酋。持有美国签证并不能让你自由进入对美国免签的国家和地区，比如欧盟、日本、加拿大、中国台湾省，如果要去这些国家或者地区，还是需要办理它们的签证。一些美国管辖的领地，比如赛班群岛，对中国是免签证的。去那里不需要申请美国签证。注意，以上提到的国家地区的政策可能随时变化，以我国外交部和该国驻华使馆的信息为准。 如何办理美国签证，大致流程是什么？ 首先要做的，是拥有一本护照。如果你已经有一本护照了，那么要注意护照是否即将过期，或者贴了很多东西，而没有空白的页面。护照本是否有污损、破坏、缺页或者上面有出入一些美国不太喜欢的国家的记录。如果有，最好的办法是申请一本新的护照。虽然美国允许同时携带贴有签证的过期护照（签证本身有效）和一本新的护照入境，但是与其那样，为什么不先办好新的护照呢。 然后你需要拍摄一张2英寸方形的照片，这个照片对图片的尺寸、人像的比例、背景都有比较严格的要求。如果你 DIY 能力比较强，可以按照网上的格式自己制作。如果没有把握，还是去照相馆拍。我第一次是去照相馆弄的，然后就学会了，所以第二次就自己搞了。注意，背景必须是白的，你拍摄的时候最好对着纯绿色或者白色的墙拍摄，然后用 PS 的套索工具将背景选定，删除。最后用模糊工具把头发边缘的毛糙去掉即可。如果你的头发会遮住眼睛耳朵或者佩戴了什么装饰物，这些在拍照前都需要去掉。头发要整理好，或者剪掉一些。照片绝对不要过分地 PS，如美容、整形，按照我的经验，去掉背景和模糊处理头发边缘这是没有太大问题的。去照相馆拍照，记得带上一个 U 盘，因为照片需要上传电子版。事实上纸版有时候都用不上，但是我还是建议你保留2张带去面谈，这样比较保险。也许照相馆会通过微信或者邮件传给你，但是你最好当场就看下，检查下，如果没有得到正确的电子版，基本就白忙了。 然后需要去美国国务院的全球旅行网站填写 DS160 申请表。这是最最关键的一步。签证官是否批准你的签证，80%的因素都在这表格上体现出来了。 特别注意，在进行这一步以前，最好在你的计算机上安装一款虚拟打印机。Windows 8 以上自带了 XPS 打印机，安装了 Office 或者 Acrobat 之类的软件，也会有虚拟打印机。你可以打开控制面板 -> 打印机看下，如果没有 PDF 或者 XPS 打印机，自己安装一个，推荐一款第三方的：PDFFactory，注意这是一个共享软件，不过网上有注册码。无论什么虚拟打印机，你都需要试验下，比如打开 Word 软件，随便输入点什么，然后打印，打印的时候打印机选择虚拟打印机，确定。看是不是能生成一个 PDF 或者 XPS 文档，并且里面的内容和你要打印的一样。 这个表格是英文的，但是有中文的翻译。而回答必须用英文进行。大部分情况下，你只要填写数字、姓名、地名之类非常简单的英文，或者选择 Yes、No 之类。只有两三个问题需要用整句回答，比如你的工作职责和你的旅行目的。回答所有问题都不能草率，一定要把问题看清楚了，然后回答，回答后要检查一下。大体上中文的翻译是正确的，但是有些地方翻译得并不符合中国人一般的表达习惯，所以不小心就会误解问题，为了防止理解错误，最好英文原文的问题和中文的翻译都看一遍，先看原文，再看中文。问题非常多，每一页回答完毕，会有一个按钮提示保存表单到你的电脑上。你保存下，然后如果此时网络中断或者电脑死机，可以再次打开网站上传回去，不需要重新填写。但是记住两点，一是，一开始会问你几个机密问题，这些是验证你上传的表单用的，如果这些问题的答案不知道，那么就没办法恢复表单了。另一个是，虽然可以恢复表单，不需要重新填写，但是这种情况一旦发生，还是需要从表格的开头检查下，是不是每个表单都恢复正确了，有没有遗漏。防止漏填或者错误。 当你填写完成表单。最好再完整检查下，特别是你英文不好的话，最好请英文好的朋友把把关。此时再确认下，之前提到的虚拟打印机是否装好。 检查完毕以后，就提交表单。这时候会出现一个确认页面，包括了所有你填写的表单的内容，以及一个 DS160 确认页。为什么要装虚拟打印机呢？因为这个时候，你可以用虚拟打印机打印完整的确认页存档。一旦你关闭了网页，你将再也看不到你当时是怎么填写的表格了。而存档后的 PDF，或者 XPS，你可以方便地随时调看或者打印多个拷贝。当你去面谈的时候，可能距你填表已经过去很多天了，到时候如果紧张又忘记填写了什么，就很尴尬了，再也没机会调出来了。如果此时又发现填写错误，那么只好重新填写一份新的申请表，而不能修改了。所以填表的时候请慎重。而且，所有提交的表格都会被存档，不排除签证官会找来看。所以，你修改的内容如果是笔误还好，如果是明显地乱改，这次填写收入8000，一想不对，再填个12000，不行，再写个10000。或者教育经历这次这么写，下次那么写，就难免给人感觉有编造的嫌疑。所以填写的时候就要谨慎，少修改。 填写完申请表，下面就是交费，一般是去中信银行交费。签证费在1000元左右，根据汇率会波动。对于所在地没有使领馆的人来说，中信银行还负责收取大使馆发来的带有签证的护照本，然后你去中信银行去拿。所以要选择一个比较近的网点，方便自己。交费的时候需要提供 DS160 表格的编号。也就是从这个时候开始，你真正不能修改表格的内容了，否则你的钱就白交了。无论你是否去面谈，或者是否给你发放签证，都没有退款。交款后，凭借收据编号，再次进入网站，可以安排面谈的时间。你需要比面谈的时间提早1小时到达大使馆。事实上由于人多，这个时间到达的时候，你应该在大使馆里排队等候面谈。如果是从外地赶来面谈，一定要注意考虑火车飞机的到达出发时刻，留出充裕的时间，以免耽误。 如果不出意外，你能约到的最早的面谈时间大约是3个工作日以后，但是可能时段不是很好，4、5天左右，那么基本上可以选择自己满意的任意的时段。但是实际上出现意外的可能性还是有的，比如大使馆装修、赶上美国或者中国的假期、旺季、系统故障造成的积压等等。虽然说美国大使馆有领区一说，但是其实面谈选择哪个使领馆都是可以的。如果上海人多，不妨试试北京广州，虽然对你来说路上远一些，但是也许可以更快约到面谈。 在你定好了面谈的日期后，到达面谈的日期前，日期和时段都是可以重新改的，如果你有事，需要调整，那么可以去修改，不过要注意，临近的日期可能因为已经订满了，所以你需要往后延期好几天。当然如果运气很好，正好有别人取消了，你抢到当天的别的时段，也有可能。这意味着，如果你不确定你的行程，我的建议是赶早不赶迟。 面谈的当天，需要提前1小时左右到达，这是为了应付任何情况的保险措施。一般来说，你很可能需要找一个稳妥的地方寄存物品，比如手机。如果时间仓促，很容易来不及。但是实际上，一般提前30分钟左右才会让你进入使馆。进入使馆后需要安检、然后是排队。第一次去的人可能会被排队的场面吓到，当你好不容易排了一个队，进入下一个门，以为就是面谈了，其实那还是在排队。第一次遇到一个窗口，那是第一个环节，录入指纹，不是面谈，不要紧张。之后才是等待面谈。面谈类似银行的窗口，不过人是站着的，一个问完，下一个上。每个人只需要几分钟。不要想成是面试，进入一个小房间，坐下，聊半天。其实过程是很简单的。 如果你面谈通过，那么使馆的签证官会收走你的护照。签证贴好了会邮寄到你当初缴费的中信银行，然后去取就可以了。这一般需要7~10天的时间（3~5个工作日左右签发，2~3天快递）。如果你面谈不通过，那么会当场退还护照，并且发给你一张英文写的白纸，上面是拒签的原因。原因不是具体的，基本就是：无法证明你有牢固的约束力，也就是不会滞留美国；你申请的签证类型和目的不符，还有别的几条，但是被勾选都非常罕见。 总结下，从你开始申请签证到拿到它，需要两个星期以上的时间。如果你还需要办理护照，则需要额外的一个星期。 什么情况会被拒签，我的情况能拿到签证么？ 拒签的原因前面说了，主要有两大类。 第一类为无法证明你有牢固的约束力，也就是不会滞留美国。 每一个签证申请人，首先会被假定具有移民倾向，然后需要你通过自己举证来排除这个嫌疑。能够证明你有牢固约束力的方面有：你有稳固的家庭，你有稳定的工作，你在国内有稳固的社会关系，你有不动产，你有良好的（前往发达国家，或者很多国家的）出境记录等等。为什么说 DS160 表很重要，因为你的家庭情况、工作、收入、出境记录都在上面填写过了。 第二类为你申请的签证类型和目的不符。这又分为两种情况，第一是你根本搞错了你申请的签证的类型，前面说了，工作、留学等不可以申请商务旅行签证的。另一个是，你的目的被怀疑了。比如说你刚刚毕业、入职，去参加一个听上去级别非常高的会。你的旅行计划明显不合理。比如去一个听上去不是风景名胜的地方旅游，一待就是一个月。你英文很差，你参加会议的角色是总经理的翻译等等，总之就是各种不合理。 请注意这两大类别，前者的约束力不是 and 的关系，比如又有稳固的婚姻家庭，又有高收入，又有出境记录。而是 or 的关系。如果你能有一条比较有说服力，那么就可以了。而后者，你需要一个整体上的合理，如果整个旅行的目的在逻辑上讲不通，那么无论哪个环节，都可能被拒签。 除了以上两大类，还有哪些情况容易被拒？请注意，对于约束力的证明，不是一刀切，比如收入4000的，省吃俭用大半年去美国玩一次也不是不可能。虽然不像收入14000的，绝对有约束力。那么前者是处在临界的状态。此时一些比较微妙的因素可能就起作用了，比如说你的地域，你的亲属是否有滞留美国的问题，你是否是一个热爱旅游的人，你首次去美国玩的地方是不是那种我只去美国1次，必须先去的地方等等。一些特殊的人士可能被拒，比如说有不良的出境记录的人，上次去美国没有按时离开的人。出于一些政治因素，那些研究敏感技术和拥有敏感职业的人，比如研究武器、高技术材料、在国营企业担任某些特殊的职务的人都属于这个范畴。 签证那天带什么材料？ 我建议，特别是从外地来的朋友，要带一个大一些的背包，里面放两个透明的，带有塑料拉链的文件袋。为什么呢？因为大使馆不允许你携带任何东西进入，包括钱包、钥匙、有录音录像记录功能的电子产品，以及饮料、食物。甚至不允许携带任何不透明的文件袋、文件夹进入。还有金属拉链的文件袋，也不能带入。你需要把所有当天要用到的东西全部放入包里。为什么要两个文件袋，我建议所有的原件都放在一个袋子里，其他材料都放在另一个，有的环节只需要打开其他材料的带子，避免把原件丢失。所有带去的材料，事先都应该扫描或者拍照好，做成一个电子版，一份放在家里，一份放在 U 盘里随身携带，万一需要，可以打印。万一丢失，有复印件也可以把麻烦降低到最小。就不要放在网上了，因为都是敏感的个人资料。 存包应该选择正规的店。北京大使馆对面是有存包的店的。他们有起码的带锁的柜子，并且取包都是工作人员去取，而不是顾客自己动手。不要放在那种随意堆放，自己去拿的报摊之类的地方，更不要交给开着面包车的“存包点”。 所带的材料分为两类，一个是必须的材料，比如 DS160 确认页，带有条码。这个建议用激光打印机清晰打印，打印两份，条码不要折叠，防止扫不出来。以及护照本千万不要忘记。最好还有之前说的纸版的照片，户口本原件等。另一些要结合你的填表，比如说能证明你收入属实的是完税证明或者银行流水。证明你职位的公司开具的有公章的证明和公司执照的复印件。证明你婚姻关系的结婚证。证明你开会目的的邀请函等等。对于感觉约束力还不够的，有自己名字的房产证也是很有用的。还有车本，同样要求是你自己名下的。（那么我5000块钱买来的二手桑塔纳行不行？这个……）自由职业者，可以拿出一些你的作品的介绍或者照片，对你工作完整地介绍等等，使得签证官相信你作为自由职业者，和你描述的收入、职业是匹配的。如果你有很多出国的经历，而又换了新护照，原来的护照也应该带着。有些材料，当然你可以带着，而且建议你不怕多带，就怕少带。但是要有个认识，它们可能不是非常管用。比如说写着父母甚至亲戚名字的房产证，银行存款证明，不知名的小公司开出的，没有其他旁证的证明文件等等。因为这些材料的作假成本太低了。如果公司本身不是很知名，最好有公司的相关介绍网页截图、产品彩页，以便证明这个公司不像是空壳的。如果有可能，尽量携带原件和一份复印件。 面谈要注意什么？我是不是要说英文？ 其实面谈要放松，要大致理解签证官的思路。一般有这么几个情况，一个是签证官认为你的材料 OK，那么他会随便问你几个问题，一方面是例行公事，一方面看看你说的和材料写的是不是一样。最有可能被问到的问题是，你去美国的目的和行程安排，也许他心情好，会问问你的工作，和你聊聊，当然一般人多，可能不会细问。这种情况，签证官心里是默认你通过的。 另一个情况，你的材料他看了觉得约束力不足，或者怀疑你的行程不合理。但是只是稍微地怀疑，期待你说清楚，补充他要的信息就 OK。这种情况的关键是，要正确领悟他需要你提供什么信息，他怀疑的是什么。首先要判断他怀疑的是约束力还是旅行目的。如果是前者，就要有针对性地解释清楚。比如说，面试的问你工作，你如果是自由职业者，或者是因为什么原因短暂离职，都要交待清楚。如果签证官问你收入，而你的收入是3000。那么我觉得他更多的不是怀疑你收入造假，而是你收入偏低为什么想到去美国玩。这个时候就不是去慌忙递上银行流水，而是应该说说你去旅游的真实目的。反之，如果你是小城市的一个刚入职的工人，收入3万，那么你则应该解释下，你的确有这么高的收入，递上流水和完税证明，然后说你们这个行业现在是很好滴。有点小钱钱所以要出去看看。如果你是参加商务会议，你需要把这个会议的内容、形式、举办方是什么来历，你在会议里干嘛的，说清楚。美方出具的邀请函非常重要。特别是你的公司、行业和职务是否和你的会议吻合。 最后一种情况，签证官主观上就不想让你通过。这种动机来自他非常怀疑你有移民倾向，你的材料从客观上根本就不行，或者感觉你的材料严重有问题。我想这种情况首先你要坦然面对，另一个是要搞清楚到底哪里出现了问题，下次申请不能犯同样的错误。 绝对不要故意隐瞒和欺骗签证官。那样会让事情更糟糕。西方人的思维是比较不同的。他们非常重视信用。这使得他们走两个极端。一旦他觉得你信用 OK，他甚至会无条件相信你说的一切，但是他一旦觉得你说了谎，那么他会彻底不相信你的一切。也不要存在侥幸心理，他们有渠道可以调查到一般人找不到的非公开的信息。 至于你说不说英文，主要看两点，一个是你的角色是不是需要说英文。如果你的英文不好，不要声称去当“翻译”。但是旅游其实无所谓。美国人见多了中国的土豪，不会一句英语照样能买买买。他们可不希望错过这样的人。如果你英文不好，你可以事先将常见的对答背下。遇到不会说的，就还是说中文。签证官都会中文。英语不好不要临场即兴发挥，那样说错了或者误会了，反倒糟糕。另外，说中文要注意，语速放慢、吐字清晰、不要用方言、不要用高深的词汇，签证官的中文其实也不是很好，不要给他们造成理解的困难。即便一些人看上去是亚裔，但是未必是华人，或者中文普通话未必好。 网上看到很多人分享的签证经历，还有很多签证代理，这些有帮助么？ 网上的分享我当初看了许多，但是发现未必靠谱。首先，它不能作为你对签证概率高低的判断依据。你用关键字“美国签证 拒签”搜索，找到很多，看了以后觉得没有信心了。其实不必如此，美国签证的整体过签率在90%以上，甚至据说现在能到95%。我在等待面签的过程中，看到的也是大多数人顺利通过的。绝大多数普普通通通过的人，以及那些明显会被拒签的人，并不会在签证完后跑到网上分享，也没什么可以分享的。所以你看到的，似乎都是好像条件不错，怎么被拒的案例。不但如此，网上的分享有些也不客观。一个人主观介绍他的情况，比如我们老板，有两套房，还被拒签了。他拒签的真实原因是什么，这个人知道么？也许是别的地方的问题呢？即便是分享自己的经历，他说的情况就是全部的事实了吗？也未必。还有一些道听途说的，什么面试官心情不好就随便把人拒的，更不知道在传播的过程中，事实走样了多少。 再说说有很多签证代理，他们有几种模式，一种是代办签证，不通过不收手续费，通过了才收。其实这是一个稳赚不赔的买卖。因为从概率上说，总归有人过，有人不过。而他实际上不用做任何事情（其实他也干预不了什么），只要找来足够多的人，你通过了，他说是他的功劳，这个钱白赚。如果你不通过，那么是你实在不行，我们一分钱不要你的。其实他们也没做什么。还有一个模式，就是他们的确帮助你做了一些事。比如填表，甚至出具一些材料。但是这个存在这么几个风险。首先，他们填写的表，很多内容你不知道，或者违背了你的意愿，到时候你面试的时候对不上，让人怀疑你材料做假。另一个，他们往往通过一些皮包公司专门出具假的材料，可能你一时拿到了签证，感觉很爽。但是一旦某个他们办的顾客出现了不好的记录，或者皮包公司出现了问题，美国政府保不齐会追查关联的其他签证申请人。导致你无辜连坐，受到波及。可能到手的签证被注销，或者下次进入黑名单，很难再签证了。 如果非要选择，大的旅行社的团签，作为旅游行程的一部分，可以考虑。但是旅行社本身不组织旅游，只是代办签证，那么要小心，可能是挂羊头卖狗肉的情况。 什么是行政审核？ 当你被告知签证通过，这时候登录网站查询，会看到：administrative processing，一般来说这不是真的有行政审核，你的签证几天后会变成 issued，不必担心。如果你是特殊行业科技人员、政府官员等，或者在办理签证的时候被告知需要补充材料，那么才可能是真的行政审核，那么需要咨询使馆，提交补充材料，并且等待大约几周或者更久。 我的分享就是这些，最后希望大家都能如愿办理到美国签证。 附：签证照片规格 签证样张
为什么投资澳大利亚：国家概况
澳大利亚联邦（英语：Commonwealth of Australia，通称Australia；缩写：AU、AUS），简称澳大利亚、澳洲，是全球面积第六大的国家，大洋洲最大的国家和南半球第二大的国家，仅次于巴西。澳洲国土包括澳洲大陆，塔斯曼尼亚岛以及数个海外的岛屿，面积和美国本土相似，是世界上唯一一个国土覆盖整个大陆的国家。与其隔海相望的东南近邻是新西兰，西北是印度尼西亚，北边是巴布亚新几内亚、西巴布亚及东帝汶。 澳洲人平均拥有国土面积是世界最广阔的国家之一，有多样的自然景观，包括热带雨林、别称为“红色中心”的沙漠、吸引很多旅客的海滨及驰名遐迩的自然遗产大堡礁及乌鲁汝，澳洲和美国是并列拥有世界自然遗产最多的国家。经济成就亦属世界高度发达国家。澳洲是全球第12大经济体，人均国民生产总值排名世界第5，并被瑞士信贷集团列为世界财富中值最高的国家。并在多项指数与排名例如生活质素，健康，教育，经济自由度，公民自由度与政治权利中名列前茅。澳大利亚积极参与国际事务，是联合国、G20、英联邦、太平洋安全保障条约、经济合作与发展组织、亚太经合组织及太平洋岛国论坛的成员。 澳洲的货币是澳币。2010年，澳币正式取代瑞士法郎的国际地位，成为全球第五大流通货币。 澳大利亚金融业极为发达，澳大利亚是世界上银行总价值第三高的国家，仅次于中国和美国。澳大利亚四大银行的市值甚至超过了欧元区所有国家所有银行的总和。 澳洲的科学技术在能源利用领域、医学及化学领域、市场资源管理、农业及畜牧业领域等贡献良多。在医药领域，一些大学以及众多学者对于人类器官移植基础以及免疫学，人类大脑神经，利用细菌以及微生物学方面为全球最为先进的国家之一，其中霍华德•弗洛里男爵曾与1945年因为与德国和英国的科学家共同研究出盘尼西林（青霉素），而获得诺贝尔医学奖。 澳洲是核融合科技的发源地。澳洲国立大学内的H-1NF是全球核融合与电浆研究的重镇，目前也是南半球唯一的核融合研究设施。澳洲也是全球利用太阳能能源最为广泛与先进的国家之一，太阳能技术被广泛的应用在工业，农业，民用设施等领域。澳洲的农业及畜牧业拥有先进的管理体制与极高现代化的设备，是全球最为发达的国家之一。在培育农作物，渔业以及饲养牲畜方面产生了大量的科技成果，并保有先进的无污染培植饲养环境，令农业成为国家的支柱产业之一。在海洋生物技术方面澳洲亦是全球最为先进的国家之一，全国设有多个海洋生物研究机构，丰富的海洋资源得以被充分的利用，生物食品业亦异常发达。 工业科技方面，十九世纪以来至二十世纪中叶澳洲受到英国影响，设立众多重工业企业，这其中有现在已是通用汽车旗下的霍顿汽车、大型车身生产企业傲群、采矿业巨头必和必拓公司的前身布罗肯希尔控股公司以及力拓集团等，科技方面亦有Altium公司。截止2011年，共有十三名澳洲科学家以及文学家摘得诺贝尔奖。 澳大利亚教育为世界知名，全国有1所国立大学（联邦政府立法成立）、36所公立大学（州政府立法成立）及2所私立大学。1990年代，各所大学皆已经升格为综合型大学，且于海外广设分校。2019年，有7所大学进入世界前100大，16所得到AACSB国际认证。澳洲不同于美国，其最知名高等学府皆为公立。澳洲每年吸引到世界各地学生前往留学，是全球重要的教育枢纽之一，亦是澳洲经济的最主要收入来源之一。 澳大利亚矿产资源丰富，有“坐在矿车上的国家”的美誉。铝土矿、铅、镍、银、铀、锌、钽的探明经济储量居世界首位。 澳大利亚为南半球第一大工业国，工业十分发达。主要工业部门有采矿、冶金、钢铁、机械（主要为采矿机械）、化工、纺织、造船、食品、制药等。采矿业为澳大利亚最主要的工业部门。澳大利亚为世界最大的烟煤、铝矾土、铅、钻石、锌及精矿出口国；第二大氧化铝、铁矿石、铀矿出口国；第三大铝和黄金出口国。此外，澳大利亚煤、锂、锰矿石、镍、银的产量也相当大。 澳大利亚的农业较为发达。主要农作物有小麦、大麦、油菜籽、棉花、蔗糖和水果等。澳盛产小麦，是世界第二大小麦出口国，有“手持麦穗的国家”之称。澳大利亚有着发展畜牧业的优良条件：草原面积广大；牲畜种族优良；交通运输便利；食品工业发达。这些优良条件促使澳大利亚成为世界第一大羊毛和牛肉出口国。澳大利亚的绵羊数量长期在1亿只以上，人均达5只，是世界上绵羊数量最多的国家，有“骑在羊背上的国家”之称。 澳大利亚渔业资源丰富，有3000多种咸水、淡水鱼、甲壳及软体类水生物，其中已进行商业捕捞的约600种。澳最主要的水产品有对虾、龙虾、鲍鱼、金枪鱼、扇贝、牡蛎等。 大洋洲是亚洲与南美洲、非洲与南北美洲之间船舶和飞机往来所需淡水、燃料及食物的供应站，又是世界海底电缆的交汇处，地理位置十分优越。凭此优势澳大利亚形成了两个排名世界前三十的大型港口悉尼与墨尔本。同样凭此优势澳大利亚形成了很多重要航空港，如悉尼、墨尔本、堪培拉、布里斯班、珀斯、阿德莱德。 作为第三产业的重要组成部分，旅游业在澳大利亚得到长足而迅速的发展。因为有着优美的自然风光和珍稀动植物资源，加之发达的经济，澳大利亚成为让人流连忘返的旅游圣地。主要旅游景点有悉尼歌剧院、港口大桥、悉尼塔（南半球第二高建筑）、黄金海岸、大堡礁、北艾尔湖、墨尔本艺术馆、土著人发祥地卡卡杜国家公园及土著文化区威兰吉湖区等。 澳大利亚为贸易强国，是世界十大农产品出口国和六大矿产资源出口国之一。小麦出口量高居世界第二位。主要出口商品有煤、黄金、铁矿石、原油、天然气、铝矾土、牛肉、羊毛、小麦、糖、饮料等。主要进口商品有航空器材、药物、通讯器材、轿车、原油、精炼油和汽车配件等。澳大利亚的主要贸易对象有中国、台湾、日本、美国、新西兰、德国、英国、南非、沙特阿拉伯、印度、韩国、新加坡、印度尼西亚、巴西等。其中，日本、美国、新西兰、中国及新加坡为澳大利亚最重要的贸易伙伴。 澳洲统计局估计在2019年1月，全国人口为25,211,500人，多数澳洲白色人种的祖先是19、20世纪的英国移民。来自其他国家者也很多，澳洲与美国一样是外来移民人口比例占绝多数的国家，其外来移民数量更居世界第一。例如欧洲的德国、希腊、意大利和一些亚洲国家或地区，如日本、台湾、印度、中国大陆、香港、越南和西亚诸国。澳洲最早的原住民如今不及总人口的1%。截止到2015年6月30日有670万居民出生於澳大利亚之外，占全部人口的28%。近年来澳洲东岸的一些国际化大都市，如悉尼和墨尔本以其高福利、高薪水以及良好的经济氛围吸引了包括美国在内的很多北美以及南美的新移民。中国和印度近年来超过英国等欧洲国家成为澳洲单年度最大移民的来源国。居住在澳大利亚，但在中国大陆出生的人口增速极快——自2006年起增长了一倍，於2016年达到51万人。 澳洲是一个高福利国家，福利的种类多而齐全，主要包括失业救济金、退伍军人及家属优抚金、残疾人救济金、退休金以及家庭补贴等。2018年12月，就业人数为10,804,000，失业人数为504,000，全职成年职工人均周工资1,165.3澳元，家庭消费开支同比增长0.7%。然而，澳洲亦是一个税率极高的国家，最高达到47%。全球最具移民吸引力排名，亚太地区澳洲排名第一，世界排名第三. 为什么选择投资澳大利亚房地产？ 第一、经济发展的稳定性与发展潜力优势 从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气；美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。根据国际货币基金组织（IMF）的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。 而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。资源性大国的特点是其中最重要的一点。尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。其中有三个国家都在亚洲，而且都是资源进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。所以澳大利亚的未来宏观经济形势是绝对值得看好的。 第二、政局平稳，社会环境较安定 比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。大家想必都知道2011年初利比亚动乱加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和政府对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。 第三、自然环境的安全性 2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损失。与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾（Phillip Bay），所以不会有海啸威胁之虞。 第四、得天独厚的生活环境 目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。 第五、与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资 一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。
