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在日本买房出租，回报有多高？
导语：和其他国家的房产相比，日本房产成为众多投资者的心头好。之所以成为大多数人的选择，主要原因在于日本房产投资风险较低、具有稳定的收益回报、房产产权永久以及房价范围合理等等。海外人士在日本购房不受限制，只要有足够的钱，买多少套都行。 大多数海外人士比较喜欢投资日本东京、大阪等人口密度高的城市，毕竟这些城市的房源更加受欢迎以及市场需求量更多。如果你有投资日本房产的想法，可以把相关的联系方式放在下方或者直接联系我们，我们会给你有关日本房市最新的讯息，会根据你的需求找到合适你的房源。如果投资日本的房产进行出租，回报率有多高呢？ 投资回报率的具体含义 投资海外房产所了解的回报率并不是表面回报率，而是指满室时租金收入相对于物业价格的比率。 如果你在日本购买的房产是1000万日元，年租金回报收益是100万日元，那么你的表面回报率是10%。因为你没有把购买房产时的各种税费、维修费用、管理费用等考虑进去，所以没有得到实际的回报率。想知道日本房产投资后的回报率，必须要区分表面回报率和实际回报率的区别。 日本的房产类型很多，投资购买的类型不一样，所获得的实际回报率也有差别。比如你在日本投资公寓的表面回报率是6%-7%左右，减去其他各种费用比例1.5%-2%左右，公寓实际回报率在4%-5%左右才是正常的。 如何确定不同房产类型的投资回报率？ 想要确定所购房产类型的投资回报率，主要是通过确认空房时间和正在募集的房租，通过这两方面可以判断预期的投资回报率。日本各类房产类型的投资回报率都不是很高，但它的稳定性能够维持较长时间。 对于初次投资日本房产的人来说，想要获得稳定的投资回报，在购房时应该注意什么呢？ 投资海外房产最忌讳盲目跟风，投资之前一定要确认自己所擅长的投资风格，然后制定投资该房产所要达到的目标及资金预算，根据自身财务运行情况进行自我全面分析。 投资日本房产可以从这几点进行分析： 1、投资房产所在区域的租赁需求 关于区域租赁市场的需求情况，可以进入日本的政府网站了解该地区迁入、迁出的人口变化。时间充裕的情况下，可以亲自去实地考察，然后再询问房地产公司详细的了解情况。 2、了解所购房产周边的竞争物件的情况 所投资房产如果用于租赁，一定要了解周边的竞争情况，这样才能保证房产租赁的概率有多大。在网上一般能够确认正在出租的房产，但无法确认最后成交的租金是多少，想要了解这方面，还是要和日本的不动产公司进行联系咨询。 日本值得购买的房产主要在哪里？ 日本值得购买的房产主要集中在两个城市，分别是东京和大阪。这两座城市的人口密度非常大，并且每年新增的年轻人口数量也在不断的增加。租赁市场的需求大，自然房产的租金回报率就比较高。同时这两个城市也是日本房地产保值增值空间较大的存在。从房产价格上来说，目前大阪的房价要比京东的房价更便宜一些。从成本效益上讲，大阪的房产更值得投资。 日本的实际回报率并没有10%这么高，大阪的租金回报率一般在5%-5.9%左右，再加上其他的房产税、管理费、所得税等各方面的因素，房产的实际回报率可能只维持的4%-5%左右。 以上相关内容就是在日本购房所获得的回报率的情况。
英国房产投资回报率有多高？
对于投资者来说，在英国买房能获取多高的投资回报率，是确定投资的第一步。居外网以当前投资英国房产常见的投资回报率计算方式为例，介绍该如何看待英国房产的投资回报率，帮助大家更好地做出投资选择。投资房产的收益主要包括两方面：租金收入和房子增值部分。 英国房产平均租金回报为6%左右 据统计，伦敦市房产租金回报率整体稳定，平均保持在5% - 6%，有的地区回报率甚至超过了8%，远高于北京和上海的租金回报。在英国北部和威尔士西部的一些地区，租金回报率最高可达6.5%到7.7%。与此同时，伦敦的租金回报率平均为5.7%；伦敦周边地区为6.6%。 当前，大家都知道英国伦敦的房价一直都在上涨，但租金同样水涨船高。据调查2013年4月伦敦领衔同比增长 3.9%的全英房产出租市场，再创房产租金新纪录，伦敦市区房屋平均月租金达到1100 英镑，同比增长 7.6%。 英国房产评估公司 Savills 在 2011 年便大胆预测伦敦房产出租市场将在五年内持续蓬勃发展，租金涨幅将会大于房价涨幅，而这一涨幅背后的主要推动力来自海外租客进驻伦敦的浪潮。未来的伦敦北区以及东区将成为房产出租的热门区域，这两个区域目前所有地段和房型的租金回报率都超过了 5%，并且占据了伦敦市区租金回报率的多个高点。 不过，需要注意的是，数据显示高价的房产并不一定带来高位的租金回报率，例如伦敦中心区 WC1 的回报率仅仅有4.5%，然而位于西南二区的Clapham 回报率可以达到 7.2%。由此可见，房产租金回报率受到了房产价格、地段、房型、房产状况等多方面影响。 英国房产增值势头凶猛 自2012年以来，英国房价，尤其是在中国投资者最喜欢的伦敦，其房价已连续上涨数月，对于投资者来说，房价的不断上涨，提供了广阔的增值空间。就目前来看，英国房价，特别是伦敦房价增长的动力依旧不减，理由如下： 英国长期形成的住房短缺将会引起相当长期的房产价格上扬。英国规划局曾建议，英国应当在2008-2028期间以每年24万套到29万套的速度建造新的居民住房，以满足英国人口的增长（到2028年，全英人口将从眼下的6200万增加到7000万）。然而，新建住房2009年只增加了7万8千套，2010年稍多，也仅有10万套。显而易见，英国建房的速度完全赶不上快速的人口增长，这必然会导致房价逐年增长。 越来越多的海外购房投资者对英国的一部分高端奢华房产表现出了很大的兴趣。事实上，海外买家人数的不断增加，势必会带动未来房价走高。和一些经济发展不稳定的国家相比，英国高端奢华房产的增值相当稳定。在当前全球经济动荡不定的情况下，海外购房投资者视英国（特别是伦敦）的高端房产为安全投资的避风港。因此，许多国际投资者将目光投向伦敦高端房产，而不是沿袭传统套路把资金投向诸如黄金、美元、瑞士法郎等行情极不稳定的外汇市场。
在英国买房后，怎么出租获利？
一直以来，稳定、成熟的英国房产市场，都是世界各国投资者投资海外房产的首选。近2年，英国房价再次开启了快速上升通道，成为整个欧洲最热的房产市场，大量的中国买家与资本也涌入英国，寻找更好地投资机会。对于普通投资者来说，在英国买房后，如何将房产出租、管理并获得投资回报，是最为急迫与关注的话题，居外网将为大家盘点在英国出租房产、管理房产等相关问题。 一、英国房产的租金回报率可靠稳定、有利可图 当前，伦敦是国内投资者最为青睐的投资目的地，据相关数据显示，大伦敦平均月租金年增幅为英国第二位，增长4.8%。以一套总价30万英镑（300万人民币）左右的公寓为例，每个月的租金可达每月租金可达1400-1500英镑/月(约15000元人民币)，年收益超过2万英镑，15年左右即可收回投资成本。而同样价格的房子，在北京的月租金一般不超过5000元，相差甚远。 据居外网统计，大部分国内投资者在英国买房都是为了投资，通常选择三百万人民币左右的房产，而出租获取租金是最常见的投资手段。对投资者有利的是，英国人一般不会很早买房，所以租房市场相对火爆。其次，伦敦地区因为精英白领较多，租金也负担得起，所以房产很容易租出去，好地段、小面积的单间或一房最受欢迎。 延伸阅读：伦敦房价走势虽高 但仍不妨碍不同阶层投资者 二、 如何将自己的英国房产出租及相关费用 在英国，委托出租与物业管理也是两项不同服务，分开收费，建议大家选择提供综合服务的物业管理公司帮忙托管。具体的收费标准如下： 委托出租的收费标准：佣金为年租金的5%-15%；也有的是在12%~15%（视不同物业公司而定） 委托管理的收费标准：房屋管理费用为5%。所以，如果业主希望出租与管理全权委托给托管公司，就需在出租的佣金上再增加5%。 点击查看详情 三、租金收入如何征收个人所得税 按照现行的英国税务体系，大家在英国出租房产的租金所得，是根据英国个人所得税税率来征收的。具体标准如下： 注：10%的Starting Rate适用于只有储蓄收入的情况。如果非储蓄收入超过这些收入限额，那么储蓄收入不能以10%的Starting Rate来征收，可能是以20%或（并）40%来征收的。 另外，英国政府将于2015年向海外投资者收取资本利得税。 四、《英国房产租赁》对常见问题的规定 09年的5月5日，英国政府首次推出了房屋租赁法案——《英国房产租赁》，从而保护业主与租户的利益不受损失，并且为英国的租赁市场设定了一个“黄金法则”。在此法案中，对户主与房客的义务、常见问题均做出了相应规定。 点击查看详情
7月1日起，澳洲再无“一步到位获永居”的商业移民项目！｜居外专栏
自新冠疫情爆发以来，澳大利亚政府采取了多项经济刺激措施，为了能更快速的帮助国家经济从新冠疫情的影响中复苏，澳大利亚移民局长Alex Hawke于上周三通过媒体正式宣布了一项对澳大利亚商业移民政策的改革，并将于2021年7月1日起正式实施。 此次政策调整主要分为以下几个方面： 一、增加投资管理经验中管理资金的金额 188B：对申请人过去5年中至少1年管理过的投资金额从150万澳币提升到了250万澳币； 二、提高投资门槛 188B：投资额将从150万澳币，增加至250万澳币； 三、调整投资方式 ①188B:无法再通过仅购买州政府债券进行投资。250万澳币需按比例购买政府指定的产品，即：20%到风险基金，30%到新兴企业，50%到平衡基金； ②188C：投资比例中风险基金从10%上升到20%，新兴企业保持30%不变，平衡基金从60%降低到50%； 四、增加投资产品的合规性 ①基金将被要求提供年度独立审计报告，以证明其遵守合规投资框架； ②符合条件的投资框架将明确规定基金，债券及其衍生工具的使用。 根据改革内容，我们再来综合对比下新、旧政的变化： 解析： 188B是此次法案更新中变化最大的，除对申请人过去5年中至少1年管理过的投资金额从150万澳币增加到250万澳币之外，对获批后的投资要求作了巨大的调整。 旧政下，188B的投资人只需投资150万澳币到风险系数相对较低的州政府债券，而从2021年7月起，投资人不仅需要增加额外100万澳币的投资金，还必须按比例投入到指定的风险系数相对较高的产品中。虽然如此，为保障一定的投资安全系数并最大化本土企业的成长收益，政府对可投资的产品也提出了一系列的要求，对基金管理人的要求也更为严格： 风险基金：必须通过政府部门 ”AusIndustry”的审核并注册； 新兴企业：最多10%可投资海外市值不超过5亿的上市公司；单个公司的投资不得超过基金净资产的10%； 平衡基金：对资产的现金和住宅地产持有比例有严格的规定；可投领域包括商业地产、股票、债券； 其实，相较于传统的购买单一州政府债券，这种组合投资的模式，也为投资者带来了更多潜在的收益。 解析： 在过去的几年时间中，188C受到了众多高净值人士的喜爱。在这次的改革中，188C的基本条件维持不变，依然对申请人的年龄以及EOI打分没有要求，不过移民局还是调整了投资比例，增加10%的投资到风险基金，同时降低了10%在平衡基金。 澳大利亚向来是全世界高净值人士热衷的投资目的地。移民部长在公布政策时也提到，自2012年以来，商业创新和投资计划（BIIP）成功为澳大利亚经济吸引了超过159亿澳币的投资，为澳大利亚的经济作出了十分显著的正面效应。此次改革将更好的支持澳大利亚创新和新兴企业，促进澳大利亚创业环境的商业化及研发。 根据澳洲政府在5月11日公布的2021-22财年财政预算案，其中明确提到，商业创新和投资计划（BIIP）所属技术类移民配额将继续维持在79,600个，具体细分尚未公布。但鉴于澳洲政府急于尽快解救和恢复澳洲经济，摆脱疫情的阴影，下一个财年维持对澳洲经济有巨大贡献的商业移民配额，则有很大的可能性。事实上，政府也多次表示BIIP签证将会获得优先处理，各州对于有实实在在可预见经济贡献的申请人也都非常的欢迎。 此前政策变化回顾 2020年12月17日，时任代理移民部长Alan Tudge宣布的对于商业移民政策作部分调整，并将于新财年即2021年7月1日起正式实施。主要调整如下： 澳大利亚商业移民，将从原来的7大类缩减为4大类，即： Business Innovation 商业创新签证（188A） Investor 投资者签证（188B） Significant Investor 重大投资者签证（188C） Entrepreneur 企业家签证（188E） 即将关闭的项目： 188D（1500万投资移民） 132A 商业天才移民 132B 风险投资企业家移民 政府取消了132类别一步到位获永居的移民途径，澳洲再无一步到位即可获永居的商业移民项目。此外，政府也取消了之前一直饱受争议的Premium Investor至尊商业移民签证（188D）。 缩短转永居签证时间 以往商业移民申请人需至少等待5年时间方可申请永久居民签证，而新政下，188类别签证的有效期将从4年3个月延长至5年。申请人若在获得188类别签证3年后满足要求，即可在持有签证的第3年递交永居签证的申请。这意味着大部分188签证持有人可以提前转永居，且有更多的时间去满足申请要求。 更新188A（商业创新类）签证要求： 净资产门槛从80万澳币提升到125万澳币； 营业额门槛从50万澳币提升到75万澳币； 监管期从2年增加到3年； 更新188E（企业家创业类）签证要求： 取消20万投资要求； 以上政策汇总只是截止到目前的最新政策，透过政策，我们能发现还有一些细节并未公布。随着7·1的脚步越来越近，相信未来还是会有一些新政出台。我们将时刻为您关注和更新。 最后，告诉大家一个小秘密：通常新政出台的第一波，审理速度会非常快。时值变政之际，何不在新政出台前尽快找移民专家评估，将完整的材料准备好，待政策正式实施，即可赶上第一波递交申请，即享优先审理机会，岂不美哉？ *风险提示 ：上述相关信息及引用数据，来源于已公开的资料，我司对这些信息及数据的准确性及完整性不进行保证，且具体移民申请要求，请以递交申请时的政策为准。 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
澳洲印花税政策详解，海外人士各州买房需缴纳多少钱？｜居外专栏
相比新加坡和温哥华对外国买家征收20%的附加税，澳大利亚的外国印花税附加费为8%，看起来并没有那么大。 哪些州会对海外买家收取海外买家附加税（additional duty）？ ☑️新南威尔士州（NSW） ☑️维多利亚州（VIC） ☑️澳大利亚首都地区（ACT） ☑️昆士兰（QLD） ☑️南澳州（SA） ☑️西澳大利亚州（WA） ☑️塔斯马尼亚州（TAS） ✖️北领地（NT） 澳洲的海外印花税与其他国家相比如何？ 相比新加坡和温哥华对海外人士征收20%的附加税，澳大利亚的外国买家印花税附加费为8%，看起来并没有那么大。 随着现在越来越多的非银行贷款机构向海外人士提供贷款，澳大利亚再次成为非常吸引海外投资者购买的地方。 澳大利亚本来就被认为是一个安全的投资场所，随着该国成功平抑了冠状病毒/COVID-19的曲线，再加上许多汇率的诱人变动，想在澳大利亚购买房产的海外人士越来越多。 新州海外买家印花税（NSW surcharge purchaser duty） 额外税费是多少？ 在新南威尔士州（NSW）购买的房产适用8%的印花税附加费（stamp duty surcharge）和2%的土地税附加费（land tax surcharge）。 除此之外，外国公民在计划外购买住宅物业时，不再享有12个月的印花税延迟缴纳的权利。 举个例子 在2017年7月1日之前，您需要为一套80万澳元的房产支付31490澳元的印花税。 您现在要支付95767.60澳元，增加了64000澳元。 什么时候适用？ 您是居住在海外的外国公民或临时居民（关于永久居民、309签证、820签证、444签证、405签证和410签证持有者的豁免情况，见下文）。 您正在新南威尔士州购买住宅物业，附加费不适用于商业地产。 您和伴侣一起申请，而伴侣没有澳洲公民身份、PR或新西兰444特殊签证，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2016年6月21日之后签署的《销售合同》，不过这只是针对印花税附加费而言——2017年1月1日起购买的房产也需要缴纳地税附加费。 请参考新南威尔士州国家税务局网站了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是澳大利亚公民 您是永久居民，持特殊类别444签证、309签证、820签证、405签证或410签证的新西兰公民（条件适用，见下文） 我可以避免额外税费吗？ 有一些loan structures或在澳大利亚的其他州，您可能有机会避免或减少外国公民税。 永久居民、新西兰公民、309签证、820签证、405签证或410签证持有者——细数200天的豁免规则 特别是对于永久居民来说，规则很混乱，什么是200天的规则，您是否符合要求，可以避免额外的印花税？您必须满足以下条件之一： 您在交换合同前的12个月内，在澳大利亚居住了200天（支付定金并签署合同）；这不需要是连续的，您可以在此期间在澳洲旅行和离开澳洲。 在交换合同后的12个月内，您将在该房产居住200天，这必须是连续的，由于是从交换合同开始而不是从settlement开始，这对期房/楼花（off the plan）无效。 维州海外印花税（VIC FPAD） 额外税费是多少？ 维多利亚州SRO开始对2015年7月1日至2016年6月30日期间签订的合同收取房产价值3%的额外税。 从2016年7月1日起，在维多利亚州购买的所有房产都要征收7%的额外土地转让税（additional land transfer duty）。从2019年7月1日起，附加税率为8%。 这包括有部分价值被视为土地征税的单位和房屋。增加的印花税是唯一适用的附加税。 此外，2017年1月1日，维州政府对土地的缺席业主附加费（absentee owner surcharge）或 “幽灵税 “（ghost tax）从0.5%增加到1.5%。从2020年1月1日起已增加到2%。 这是一项基于您在维多利亚州拥有的土地价值的年费。在2015年7月1日生效的额外印花税变化之前，维多利亚州的税是按比例征收的。 对于价值25,000元的房产，税率为1.4%，对于价值960,000元及以上的房产，税率上升至5.5%。这些税率仍然适用。 举个例子 在维多利亚州，一套80万澳元的房产，正常的印花税是43,070澳元。 对于外国人和某些签证持有者来说，同样的房产，您的印花税现在高达107,070澳元。多了64,000澳元! 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有者除外。 您正在维多利亚州购买住宅或商业房产。 您是持特殊类别签证（444子类）的新西兰公民，且在交换合同时不在新西兰。 您和伴侣一起申请，而伴侣没有澳洲公民身份、PR或新西兰特殊签证，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2015年7月1日之后签署的销售合同。 请参考维多利亚州税务局（SRO VIC）网站了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是澳大利亚公民或永久居民。 您是持特殊类别签证（子类444）的新西兰公民，并且在合同交换时在该国。 您是以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，可以考虑在北领地购买，或者等到您成为永久居民后再购买。 堪培拉海外买家附加费（ACT foreign ownership surcharge） 从2018年7月1日开始，澳大利亚首都领地（ACT）的海外投资者将在任何土地税的基础上额外支付0.75%的土地税。 额外的税收是多少？ 0.75%的土地税附加费（land tax surcharge）适用于在ACT的住宅物业的 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有者除外。 您在西澳州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产、住宅开发项目（10个或10个以上的地产）或主要用于商业目的的混合用途地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2019年1月1日之后签署的销售合同。 请参考ACT Revenue Office网站了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是澳大利亚公民，持444类特殊签证的新西兰公民，或者您是永久居民。 您是外国公民，但您的主要居住地在ACT。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 您持伴侣签证（309或820子类）在澳大利亚居住。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买房产，或者等到您成为永久居民后再购买。 昆士兰海外印花税（QLD AFAD） 昆士兰的房产需要缴纳7%的印花税附加费（stamp duty surcharge）和2%的土地税附加费（缺席者）（land tax surcharge, absentee)。 缺席者税适用于通常不在澳洲居住的外籍人士，如果您有以下情况，您将被视为缺席者: 在6月30日不在澳洲，或者 在一个财政年度内离开澳大利亚超过6个月。 它不再适用于在海外生活或工作的澳大利亚公民或澳大利亚永久居民。除此之外，该附加税只适用于总应税价值在35万澳元以上的永久产权土地（freehold land）。 自2019年6月30日起，对外国公司和信托公司额外征收2%的新土地税附加费（land tax surcharge）。 例子 以前，80万澳元的房产，您的印花税是21,850澳元。 现在是77,850澳元，增加了56,000澳元。 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。如果您是444签证持有者，则例外。 您正在昆士兰州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们将需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2016年10月1日之后签署的《销售合同》。 请参考昆士兰国家税务局网站，了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是持特殊类别签证（子类444）的澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 注意：如果昆士兰州税务局发现您前往澳洲的唯一目的是为了购买房产，即您需要在澳洲生活和工作，那么他们仍然会征收附加费。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买，或者等到您成为永久居民后再购买。 南澳外国买家税（SA AFAD） 额外税费是多少？ 2018年1月1日之后签订的合同适用7%的印花税附加费。 要说明的是，该附加费是在南澳州购置住宅土地权益所需缴纳的印花税之外的附加费。 请参考RevenueSA网站了解更多具体指南。 例子 以前，您在南澳州购买70万澳元的房产，印花税为32,330澳元。 现在您需要支付81,330澳元，增加了49,000澳元。 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。如果您是444签证持有者，则例外。 您在南澳州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们将需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2018年1月1日之后签署的《销售合同》。 请参考RevenueSA网站了解更多信息。 什么时候不适用？ 您在2018年1月1日之前签署了销售合同。 您是持有特殊类别签证（444子类）的澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买，或者等到您成为永久居民后再购买。 西澳海外印花税（WA foreign buyers duty） 额外税费是多少？ 2019年1月1日之后签订的合同适用7%的外国公民印花税附加费（foreign citizen stamp duty surcharge）。 更多具体指南请参考西澳州财政部。 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有人除外。 您正在西澳州购买住宅物业。 您购买的是空置或基本空置的土地。 您购买的是打算转为住宅的商业地产，如仓库或工厂。 您正在购买一个您打算完成的部分建筑的住宅。 您与没有澳洲公民、PR或444特别签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 你是在2019年1月1日之后签署的《销售合同》。 什么时候不适用？ 你是澳大利亚公民，新西兰公民，持有特殊类别444签证，或者你是永久居民。 合同交换和结算时，你在国内。 您是以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 您持伴侣签证（309或820子类）在澳大利亚居住。 您正在购买商业房产，并打算用于商业用途。 您购买的是老年护理设施。 您购买的土地打算完全或主要用于《1992年退休村法案》所定义的退休村。 您正在购买任何其他主要用于商业用途的混合用途物业。 您购买的是一个住宅开发项目（10个或更多的物业）。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地买房，或者等您成为永久居民后再买房。 塔斯马尼亚海外印花税（TAS surcharge purchaser duty） 额外税费是多少？ 在塔斯马尼亚州购买住宅物业适用3%的外国投资者税附加费（Foreign Investor Duty Surcharge，FIDS），而购买初级生产用地（primary production land）适用0.5%的附加费。 举个例子 在2018年7月1日之前，您将为60万澳元的房产支付22,497.50澳元的印花税。 您现在要支付40497.50澳元，增加了18000澳元。 什么时候适用？ 您是外国公民或临时居民（包括457签证持有人）。444签证持有者除外。 您在塔州购买住宅房产或主要生产用地。附加费不适用于其他商业地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请，在这种情况下，他们需要支付印花税，但只需支付他们的部分。 您是在2018年7月1日之后签署的《销售合同》。 请参考塔斯马尼亚州国家税务局网站，了解更多信息。 什么时候不适用？ 您是澳大利亚公民、永久居民、持444类特殊签证的新西兰公民或您是永久居民。 在合同交换和结算时，您在国内。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 您正持伴侣签证（309或820子类）在澳洲居住。 如果您目前是临时居民，且未与澳大利亚公民结婚，请考虑在北领地购买房产，或者等到您成为永久居民后再购买。 北领地海外印花税 目前，北领地没有外国公民印花税。 如何避免或尽量减少印花税附加费？ 请注意，这是一个复杂的话题，在对您的loan structure做出任何决定之前，您必须向适当的专业人士寻求建议。您的伴侣是澳大利亚公民吗？ 如果您的伴侣是澳大利亚公民或永久居民签证持有者，您可能会以他们的名义购买房产，并以两人的名义进行抵押贷款。 在某些情况下，这也将使您避免获得外国投资审查委员会（FIRB）的批准。 如果您住在澳大利亚，这种安排很好，但如果您住在海外，这种安排就不那么好了。 原因是贷款机构一般只接受高净值借款人的这种结构。最终，如果您以联名方式购买，您只需为他们拥有的部分支付外国公民印花税，无论您是非澳大利亚人还是您的伴侣是。 考虑先买地后建房 您只需支付土地价值的印花税，而不是建筑成本。因此，您的责任大大降低。很少有贷款机构向居住在海外的外国公民提供建筑贷款，但持有临时居住签证的居住在澳大利亚的海外人士可以获得建筑贷款。 在北领地买房 如前所述，并不是所有的州都适用于外国公民的印花税和土地税附加费。 因此，为了规避这一问题，您可以考虑在附加费生效之前在澳大利亚首都地区购买，或者，您可以现在就在北部地区购买。 无论您何时决定在澳大利亚购买房产，您仍然需要获得FIRB的批准，但这通常不是一个主要的成本或麻烦。 其他州是否计划引入更高的关税？ 目前，北领地是唯一一个既不征收印花税附加费又不提高土地税的州。 目前，还不清楚这些州是否会纯粹因为这些州的平均房价较低而效仿：与昆士兰州、新南威尔士州、首都地区、维州，以及在较小程度上与南澳州和西澳州相比，其他州可望获得的收入额相形见绌。 然而，我们预计，如果外国投资水平提高，他们会考虑引入这一政策。 为什么新州、首都地区、维州、昆州、南澳、西澳和塔州要这样做？ 维多利亚州政府在解释引入更高税率的原因时表示，海外投资者支付他们应得的份额以资助政府服务和基础设施，这才是公平的。 昆士兰州、新南威尔士州和南澳州也做出了类似的宣布，并传出了高达10亿澳元的增收数字。 接下来是首都地区，然后是西澳和塔斯马尼亚州。大多数海外投资者并没有因为买房成本的提高而有所顾忌，投资势头依然强劲。 拿到PR后，什么时候可以申请FHOG？ 为了避免外国公民印花税而等待PR？只要你能提供永久居住证或永久居民签证的证明，就可以马上向州政府申请首期业主补助（FHOG）。 在购房过程中，了解何时申请FHOG，以及何时从州税务局收到款项，请查看首房业主补助金指南的文章。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
2021年美国房产投资热点城市
导语：不管是疫情前后，还是疫情期间，美国的房产动态备受关注。根据相关消息可以得知。美国房市的状态并没有因为疫情有太大的波动，反而一些城市的房产价格只增不减，所以海外投资人士想要详细的了解下2021年美国房产投资的热点城市主要有哪些？ 美国一直都是房产投资的热门国家，2021年的十大热门城市有不少都是科技发展城市，拥有舒适居住环境的同时，还有稳定的投资市场。如果你对美国的房产有想法，可以把联系方式留在下方或者直接在线联系我们，我们拥有专业的团队，能够全面为你分析美国房市发展的具体状况，能够为你找到最合适的房源。 以下是Realtor.com®预测的2021年美国十大房产投资热点城市： 十、南加州河滨市 河滨市的房价中位数为：475050美元 河滨市的预期房价上涨比例为：5.5% 河滨市的房屋销售将增加的比例：12.4% 河滨市与洛杉矶只相距1小时的车程，它的价格比洛杉矶更加便宜一些，该城市主要吸引的群体是首次购房的年轻人。河滨市还有比较优质的学校，如果想购买学区房，也可以考虑其中。该城市有迪士尼、熊山州立公园以及南加海滩等风景优美的打卡点，对于资金不是很多，首次在美国购房的海外人士来说，这里是一个非常不错的选择。 九、科罗拉多州丹佛 丹佛的房价中位数为：520000美元 丹佛的预期房价上涨比例为：5.4% 丹佛的房屋销售将增加的比例：12.5% 丹佛的气候相对来说是比较舒适的，全年有300天的日照，一年四季皆宜活动和居住。丹佛冬季比较短暂，但是能够进行滑雪运动。该城市是美国西部最好的国家公园的主要大门，除此之外，它还有梅萨维德国家公园、黄石公园和峡谷地，这些地方都能进行户外运动。 近几年丹佛的高科技行业发展的非常迅猛，一定程度上吸引了很多从事高科技工作的年轻人士。随着行业的发展和人口数量的增加，房产市场的价格也随之得到了推动。 八、加州奥克斯纳德 奥克斯纳德的房价中位数为：824000美元 奥克斯纳德的预期房价上涨比例为：5.5% 奥克斯纳德的房屋销售将增加的比例：12.5% 奥克斯纳德是一海景非常优美的海滨城市，它距离洛杉矶也只需要1个小时的车程时间。太平洋海岸公路1号和101号的交就位于该城市，所以它的交通是非常便利的。奥克斯纳德是加州的草莓之都，同时也是加州顶级海滩所在地，房产价格与洛杉矶每平方英尺556美元相比，它更为便宜一些，它每平方英尺只需要403美元，所以更多的人愿意在这里购买房产。 七、宾夕法尼亚州哈里斯堡 哈里斯堡的房价中位数为：262000美元 哈里斯堡的预期房价上涨比例为：3.8% 哈里斯堡的房屋销售将增加的比例：14.4% 哈里斯堡在19世纪就成为美国东北部地区工业化程度最高的城市之一。在美国历史上的移民、南北战争、西迁、工业革命中都发挥了重要的作用。它位于滨州的中部，是美国东西海岸的交通枢纽。《福布斯》杂志曾将它评为最适合家庭居住的城市之一。该城市的房价比较低，是大多数人都能负担的。也是热门城市榜单上唯一低于全国中位数房价的的城市。 六、亚利桑那州凤凰城 凤凰城的房价中位数为：412000美元 凤凰城的预期房价上涨比例为：7% 凤凰城的房屋销售将增加的比例：11.4% 凤凰城是该州最大的州府，面积居全美首府城市中第三。凤凰城冬季的气候相对比较温暖，所以它的季节性旅游发展的比较好，再加上面积比较大，所以带动了该地区高尔夫产业的发展，有超过400座高尔夫球场。凤凰城的生活成本适中，比较吸引退休和在职场中的人士。该城市鼓励高科技产业的发展，并且想创业环境较好，还有七座军事基地，这些都推动着房价上涨。 五、华盛顿西雅图 西雅图的房价中位数为：629000美元 西雅图的预期房价上涨比例为：9.7% 西雅图的房屋销售将增加的比例：8.9% 有很多科技公司巨头的总部都设立在西雅图，比如说微软、亚马逊等，还有星巴克的总公司也设立在此。在西雅图生活的成本往往要比旧金山、硅谷更少一些。这座城市拥有比较繁华的饮食场所，还有风格非常多样化的街区。西雅图东接华盛顿湖，西临普吉特海湾，地理位置相当的不错，再加上经济环境优越，很大程度上吸引着科技行业工作的人士在此购房。 四、爱达荷州博伊西 博伊西的房价中位数为：445000美元 博伊西的预期房价上涨比例为：9.1% 博伊西的房屋销售将增加的比例：9.8% 博伊西位于农业州，坐落于落基山脉脚下，虽然主要以发展农业和林业为主，但它的人口数量是不容小觑的。因为有山地的原因，很多人都喜欢都这里进行户外运。博伊西是农产品商贸中心、食品加工、家具、电话客服等行业都比较发达，不过这几年的发展中主要以高新科技为主。《福布斯》杂志评选它为最合适商业发展以及职业规划的城市。《户外》评选它为最佳城镇。它其实也是最安全的居住地。 三、北卡罗来纳州夏洛特 夏洛特的房价中位数为：368800美元 夏洛特的预期房价上涨比例为：5.2% 夏洛特的房屋销售将增加的比例：13.8% 夏洛特是用英国国王乔治三世的妻子命名的，它是一座高度商业化的工业城市。美国的金融、贸易、交通运输中心都在这里，美国银行的总部也设立在此。夏洛特拥有很好的美景，绿化环境好且人口密度也比较大，所以很多开发商都在建立新的楼盘。 二、加州硅谷圣荷西 圣荷西的房价中位数为：1199000美元 圣荷西的预期房价上涨比例为：10.8% 圣荷西的房屋销售将增加的比例：10.8% 圣荷西是加州人口第三大的城市，仅次于洛杉矶和圣地亚哥，是一所高科技发展的城市，主要位于硅谷中心。它是拥有最高科技收入的地区之一，生活成本是加州和全美国最高的地区之一。 一、加州首付萨克拉门托 萨克拉门托的房价中位数为：554000美元 萨克拉门托的预期房价上涨比例为：7.4% 萨克拉门托的房屋销售将增加的比例：17.2% 在疫情的影响下，很多科技公司的人员都被允许在家里进行远程办公，对于购房者来说市中心的房产并不是最佳选择，所以选择距离适中，房产价格相对较低的城市。萨克拉门托距离旧金山只有90分钟的车程，在这里只需要花费50万美元就能买到面积较大的独立别墅，所以该城市是硅谷买家的后花园。 以上就是2021年美国房产投资较为热门的十大城市。
怎样在泰国“以房养老”，且投资人数为何很多？
导语：随着高净值人群数量的增加，他们的资产分配范围逐渐广泛。与其他项目相比，一部分投资人士更愿意把资金投入与自身健康和未来养老的项目上，所以“以房养老”的现象逐渐流行起来。 海外房产如此多的情况下，为什么投资人士更愿意把重心放在泰国呢？在泰国又该怎样以房养老呢？在大环境的影响下，为什么投资的人数只增不减呢？ 大多数人首选泰国，是因为其独有的优势，具体如下： 在泰国以房养老的优势 泰国的养老政策利好，并且有专门的养老签证。 泰国的环境质量较高，利于老年人的身心健康。 泰国的生活成本较低，可较轻松享受自在生活。 泰国的医疗设施完善，能及时解决看病难问题。 泰国发展养老产业的初衷 人口老龄化是世界问题。根据相关数据可以得知，泰国在2031年60岁以上的老年人将会达到1900万，占据总人口28%，会正式成为人口老龄化国家，与此同时，国家的劳动力会明显下降，从而会降低泰国的人均收入，影响国家在国际上的竞争力。 泰国的养老产业一直在不断发展，该国家发展养老产业的初衷是想把人口老龄化这一问题转化为泰国养老房产项目和养老医疗项目的机遇，将泰国发展成为世界级别的养老目的地。这也是为什么泰国会有养老签证的原因所在。 选择在泰国以房养老是否值得？ 在泰国以房养老的前提是有房产，决定以房养老之前要考虑该国家的房产是否值得投资。 2019年-2021年，泰国的房产价格一直是上升趋势。根据2019年第一季度的数据可以得知，独立住宅的平均价格上涨了3.1%。2021年泰国曼谷的房价涨幅会达到7.4%，整个房市的回暖迹象非常明显。 泰国房价蹿升的方面主要如下： 国内经济的快速发展。 市场房产供给矛盾比较突出。 土地价格在不断上涨。 人口在不断的涌入。 这些都是城市发展过程中必经历的过程，所以从长远的角度来看是可持续的，故而投资泰国房产进行养老也是比较值得的。 泰国快速增长的房产价格一定程度上会造成风险，为了更好的规避，泰国政府把政策和房市紧密的拴在一起。比如出台没几年的房产税、限购和贷款政策等，这样的方式可以有效维稳房市的发展。 投资泰国房市人数只增不减的原因 房产市场稳定，房产价格上涨速度较快。 首都曼谷的房价在以后还会持续上涨，是大多数投资人士的首选。 房产租赁市场的活跃度很高。泰国一二线城市房产的租赁回报率稳定，预计2021全国范围会增长2.5%。 对于房产刚需的人数逐渐增加，房市上有非常稳定的源头。 政府在积极恢复泰国旅游业的发展，且2021年在泰国的投资机会比较多。 发展大环境提供的投资机遇较多，比如东部经济走廊、一带一路、基建等等。 在泰国实现以房养老是可行的，投资购买房产前尽量选择地段位置较好、发展空间较大的区域，这样可以一边收着租金，一边节省养老费用。晚年选择在泰国养老不仅有资金还有房子，并且还能享受养老政策和签证的便利。办理泰国的养老签证需要满足一定条件，尽量提前准备。 以上相关内容就是如何在泰国进行以房养老。如果有投资购买泰国房产的想法或者有以房养老的打算，可以把相关信息留在下方，或者直接加我们的微信，我们有专业的服务团队，会为你详细介绍泰国以房养老的具体情况，并且助你找到合适的房产。
这3个优势，才是打造马来西亚成为退休天堂、宜居城市的关键
马来西亚在年初时，在美国生活杂志《国际生活》发表的“2021年全球10大最佳退休国”排名第7，亚洲居首。同时，这也是马来西亚连续5年蝉联亚洲最佳养老天堂的美誉。 此外，马来西亚首都吉隆坡，更凭借着优越的综合生活质量，连续4年荣登“全球最适合外国人居住和就业城市”十大榜单内，成为海外专业人士心中的宜居城市首选。 马来西亚拥有强大的语言环境、友善的社交环境、怡人的天气、多元化的美食，吸引许多外国人长居于此，加上“第二家园计划”被各国投资移民者追捧。尤其是中国人，在2019年来自11个国家的7,904宗申请案中，来自中国申请者占了35%。 难道马来西亚真的就凭这几点，吸引外国人在这里居留吗？你还不知道的事情多着呢！现在就来带你真正认识马来西亚，让你了解大家移民这里的真正原因！ 最佳医疗国 马来西亚在《国际生活》杂志评为“全球十大最佳退休国”，其中一个优势就是非常完善的医疗保险设施。该杂志表示，马来西亚的政府医院、诊所、私人诊疗室遍布在全国大小城镇上，构成了非常庞大的医疗保健网路。 因为这样，马来西亚从2015年开始，曾连续4年被《国际生活》杂志评为“世界上最佳医疗条件”的国家，在2019年的医疗领域中更荣获95分高分。这一得分不仅远超亚洲一些国家，也超越了一系列欧美发达国家。 马来西亚的医疗设备先进、技术高超，吸引全球医疗旅游者前去就医。同时，这里的医护人员大多数都在英国、美国和澳洲等西方国家接受教育和培训，而且在马来西亚执医的医生，他们的执照都是景观严格考核，以确定医生达到医疗服务的水平，所以医生的医术高明有保障。 值得一提的是，马来西亚的护理中心是该国医院的组成部分之一，所以患者治疗结束后，可自行选择住在医院或医院周边，以便医生随时观察、照料。你也不需要担心语言不同，大家都知道马来西亚是多元的国家，人人口操多种语言，所以医患之间能顺利沟通，使患者得到安全、及时的帮助和医治。 虽然这里医疗设备完善、先进，医护人员医术高明，但是这里的医疗费用并不高。通常马来西亚医疗项目价格基本只有欧美国家的一半，而且汇率比西方国家低，因此在医疗费用上都会节省一大笔开支。由于政府将会为人民提供公费医疗，如果外国人以“第二家园计划”申请居留，也可以加入马来西亚医疗保险计划，获得全面的医疗保障，不过因为疫情的关系，政府已经暂停该计划，据悉这项计划有望在2021年重启。 国际化教育 马来西亚沿袭英国和欧美教育体系，所以教育水准和文凭都被欧美知名学府承认。为了确保孩子接受优质的教学质量，马来西亚学术鉴定局、海外合作大学和教育监督机构都会定期对学校的教育质量进行监察、审核。因此，孩子在这里上学、接受中英文国际化的教育，让孩子在教育上赢在起跑线上。 马来西亚实行一种独特的国际化教育方式，称之为双联课程。简单而言，这是将美国、英国、澳洲等著名大学的课程部分（2+1）或全部（3+0）转移至马来西亚分校或合作学校。孩子毕业时，获得的是美国、英国、澳洲等国著名大学颁发的学历文凭和学位证书，这些都是受到国际公认的。 这也是为什么这么多中国家庭带孩子到马来西亚留学的原因，国际化的教育水平及文凭，学生更容易进入世界著名高等学府，同时也更方便以后转签第三国。如果没有打算送孩子出国留学，马来西亚本身也有多所质量好的高等学府，纯正的英语教学、优越的教育体制、国际化的教学方式，每年吸引各国留学生。 好像泰晤士高等教育（Times Higher Education，简称THE）每年公布的世界大学排名，马来西亚本土大学都会榜上有名，包括马来亚大学（UM）、北方大学（UUM）、优大（UTAR）、国民大学（UKM）等，都是THE马来西亚大学排名中十大。另外，在THE的世界大学影响力排名中，马来西亚的大学也被列入榜中的，除了上述3所，同时也包括理科大学（USM）、博特拉大学（UPM）、林肯大学学院（Lincoln University College）、双威大学（Sunway University）等。 同样的，比起欧美国家的学费，马来西亚的教育费用低廉，也无需经济担保，这也是吸引外国留学生的优势之一。同时，还在在完成学士学业后，还可以继续到欧美等国家的著名大学继续深造，修读硕士和博士学位。作为国际人才，孩子们也可以选择在世界范围就业，进而轻松移民其他发达国家。 投资、海外置业潜力国 国际商务杂志《世界总执行长》（CEOWORLD）曾在2019年时，评选马来西亚为世界上最佳投资和经商的国家，以85.8高分力压波兰、菲律宾、印尼、澳洲和新加坡等多个国家。该排名是以贪污、自由（个人、贸易和金钱）、劳动力、投资者保护、基础设备、税务、生活素质、官僚主义等11项权重相等的因素进行排名。 接着在2020年，纽约战略品牌咨询公司和宾州大学沃顿商学院共同进行的调查中，马来西亚也以优越的亲商环境和稳健的经济增长，成功打败80个国家和地区，成为全球最佳投资地点。 马来西亚位于东南亚战略要地，是“一带一路”建设通往东盟、中东、西亚、南亚的桥梁，优越的地理位置让其经济迅速发展。这里天然资源丰富、政治稳定、人力资源充足，在这里投资或经商，都是有助于开拓周围国家的市场，也因此让它在2020年成为全球最佳创业国度的国家之一。 说到置业，随着越来越多外国人在马来西亚购买房产，让这里的房价自2010年开始呈现跳跃式上涨，涨幅超过45%。不过，这里的房产升值空间大，可观的投资回报吸引外国人不断涌入这里的市场买房。 此外，马来西亚很多房产都属于永久产权，只有少数的房产是99年产权，这意味着业主能拥有该土地的永久使用权，房屋价值会因为土地增值而提升，也不会存在到期续费问题，估值更有优势。当然，大部分人买房需要贷款，马来西亚允许外国人贷款买房，最多可以获得房价总值的80%贷款。而且，这里贷款手续也比较简单，同时房贷利率较低，一般是在4%左右徘徊，降低了购房者的压力。 如果你打算在这里买房投资，不用担心没人房子没人要，因为马来西亚房产租赁市场发达、住房需求日益增加。该国大多数为旅游城市，加上人口增长迅速、大力发展外资促使大量外国工作人员居住于此，形成了巨大的房屋买卖和租赁需求的群体，房子的出租回报率稳定又高。 不过，马来西亚这么多城市，要买哪里的房子才最有投资潜力？ 距离吉隆坡双子塔仅仅400米的ISOLA国齐轩低密度高级公寓，就是你最好的选择。这里让你享有永久产权房屋，其便利性还能为你吸引更大量的租赁群体，租金回报、升值潜力极佳。
2021 QS美国大学排名发布！新进居前大学亮点全曝光
5月5日，世界高等教育研究机构QS（Quacquarelli Symonds）发布了2021年最新美国大学排名榜单。这个榜单是一项具有较大参照意义的综合性排名，也是如今比较受欢迎的世界大学排名数据来源。 本次是QS美国大学专属排名第二次发布，虽然与已经有17年历史的QS世界大学排名相比还略显年轻，但其更侧重就业能力、科研实力、多样性和国际化等多种指标。 私立大学表现亮眼 在此榜单中，TOP 10依然被名校牢牢把控。全美TOP 20中，私立大学表现亮眼，也有不少黑马学校挤进TOP 50。 在QS的研究指标中，哈佛大学排名第一，斯坦福大学排第二，麻省理工学院（MIT）占据第三。加州大学伯克利分校（UCB）和加州大学洛杉矶分校（UCLA）紧随其后分列全美第四、第五。 排名全美第五的加州大学洛杉矶分校（UCLA），在“学习体验”指标中表现出色，得分为90.5 / 100。纽约大学凭借其在多样性和国际化方面领先全国的表现，进入了全美前十名。 公立大学继续表现强劲，今年有2所大学进入前5，7所大学进入前30。 全美排名前五的大学都位于东西海岸的两个教育大州：马萨诸塞州（2所）和加利福利亚州（3所）。纽约州作为表现最好的州有74所大学上榜；其次是加州有38所学校上榜。 传统排名大颠覆 比起去年的榜单，本次QS全美大学排名TOP 50几家欢喜几家愁。康奈尔大学掉出前10位列12，而去年排名75的加州大学圣巴巴拉分校（UCSB）则前进了30多名，冲到了全美第43位。 与同样影响力较大的US News排名相比，本次榜单也让人直呼“意外”： 在US News排名中全美第13位的传统藤校达特茅斯学院在本次排名中仅仅排到了全美第32位； 另外一所US News排名前20的名校——圣母大学在QS排名中也仅排在47位。 不过两个榜单排名指标与评估方式有所不同，尤其考虑到本次排名指标的综合性与全面性，结果也相应地会有所出入。 QS评分标准 QS美国大学排名不仅为国际学生在选择美国留学目的地时提供了新的、更细致的见解，同时也为美国国内学生提供了一个全新的视角来考量美国的大学院校。 榜单需要怎么看？从排名方式入手，我们可以发现，不同榜单关注的因素与权重会有所差异。因此，我们可以从拆解榜单排名方式开始，理解排名背后的意义。 此次QS根据17个指标进行评估，这些指标分为四大类：就业能力、多样性和国际化、学习体验、研究。 就业能力 (24.5%) 雇主声誉 (10%) 校友产出 (10%) 毕业10年后薪酬 (4.5%) 多样性和国际化 (25%) 男女收入差 (2.5%) 教员性别多样性 (2.5%) 获得佩尔助学金的本科生比例 (5%) 学生种族多样性 (5%) 每个学校的富布赖特获奖者人数 (5%) 国际学生占比 (5%) 学习体验 (22%) 每个全职学生的平均教学支出 (10%) 留存率 (5%) 与其他学生相比的佩尔助学金学生的毕业率 (3.5%) 学生教员比 (3.5%) 研究 (28.5%) 学术声誉 (13.5%) 论文引用率 (7%) 国际研究网络 (IRN) (5%) 单位教员与雇主的合作关系 (3%） 推动教育多元化发展 QS美国大学排名包括了多样性的评价指标，包括教师种族多样性、每个大学的Fulbright奖学金接收者的数量、以及学生群体中各种族的比例分布等方面。多样性指标能够帮助学生了解哪些大学正在最大程度地减少部门性别和种族不平等。 在多样性指标评分中，加利福尼亚大学戴维斯分校和纽约大学并列第一位。QS的多样性和国际化指标的主要见解包括： 在前20名的美国大学中，只有6所大学在多样性和国际化方面也占据了前20名。 在“学生种族多样性”指标中，除了太平洋大学，得分最高的前十名大学都是公立大学。 在前100名大学中，“学生种族多样性”得分最高的院校是加州大学河滨分校、加州大学尔湾分校和夏威夷马诺阿大学。 在性别多样性指标评价上，美国的一些顶级大学的表现并不出色。 麻省理工学院在学术研究指标上排名第三，但只拥有28％的女性员工；在研究方面排名第二的斯坦福大学仅拥有35％的女性员工。 在美国前100名大学中，女性员工比例最高的大学是巴纳德学院和韦尔斯利学院，这两家都是私立女子文理学院。两者都有超过60％的女性学术人员。 在排名前100名美国大学中，男女比例最低的大学是加州理工学院，新泽西理工学院，伦斯勒理工学院和麻省理工学院。 点击查看完整表单。 参考来源：搜狐、北美掘金 想了解更多关於美国留学申请和名校招生要求？ 留下您的联系方式，居外专业团队会一对一支招解决您的海外升学择校难题。
首付仅需5%！英国政府担保贷款新政，你想要了解的都在这里｜居外专栏
从4月19日开始，在英国政府的支持下，各大银行和建筑协会陆续推出了95% LTV（Loan to Value）政府担保计划的贷款产品。 这意味购房者只需支付5%的首付，就可以通过该贷款购买房产。政府将作为中间担保人，为借款人提供15%的贷款背书。 如果借款人拖欠还款，最终导致房屋被收回，银行将从政府收到15%的贷款款项作为补偿。 英国房贷交易数量节节上升 例如购买一套价值50万英镑的房产，购房者只需支付2.5万英镑，银行等建筑协会将提供80%的贷款，政府会再提供15%的担保人贷款。担保人贷款计划目的在于增强银行放贷的信心，同时让更多难以存下首付的人购房更容易。 支持该计划的楼盘推荐： 湖畔南湾｜Southmere £342,500起 博福特庭院｜Beaufort Park £299,950起 高收入自住购房者受益 英国的印花税假期即将在6月30日结束，Help to Buy政策也将退出历史舞台，95% LTV 能继续鼓励有能力的买家更容易获得贷款，保持房地产市场的活跃。 相对于Help to buy equity loan，95%的政府担保计划对于购房者要求更宽松，购房者不一定是首次购房者，对于想要换新的自住房的Home mover也同样接受，不论是购入新房还是二手房都可以申请此贷款。 然而新政也有一些限制，首先贷款房产价格不得超过60万英镑，也不适用于购房出租的投资者，而且该贷款只能以个人名义购房，而不能通过公司等形式购买。该计划也有时间限制，目前政府承诺会运行到2022年12月，并在结束日期之前审查该计划的持续需求。 一般情况下，大多数抵押贷款方只会借出家庭年收入四到五倍的贷款。同样购买50万英镑的房产，除了2.5万英镑的首付，为了得到47.5万的贷款，借贷人的年税前收入最少要在9.5万镑以上。这意味着新政的最大收益者为现金流有限的高收入群体。 机遇与风险并存 英国主要的借贷银行例如Barclays、HSBC、Natwest、Santander都表示将参与该计划，按揭贷款的还款种类将为本息同还，而非只付利息的抵押贷款。银行将对贷款人进行严格的支付能力审查，每个贷款人都需要通过抵押贷款承受能力测试才能获得贷款，银行不仅需要确认客户能负担得起利率，还要在利率上升的情况下依然可以负担该贷款。 严格的负担能力审查还源于对负资产情况的担忧。目前由于政府政策的刺激，房价一直在上涨，在此时借入95%的债务，如果房价下跌20%，购房者欠下的债务将超过房屋的价值，从而陷入负资产困境。 95% LTV产品比较 在政府担保计划下，每个银行的政策细则各有不同，例如有些银行由于担心房价波动，不接受新房的95% LTV贷款。由于该计划刚刚开始施行，大多数银行的利率都在4%左右。 对于两年固定利率的产品，Halifax和Lloyd Bank提供的利率最低，但同时收取995镑的产品费。对于现金短缺的首次购房者来说，Natwest，RBS和Atom Bank也提供没有产品费，且初始利率低于4%的产品。 相比之下，最便宜的五年固定利率产品仅仅比两年期的产品高一点点，但需要995至999 英镑的产品费。免产品费的最低利率来自Natwest，RBS和Atom，三家银行利率均为 4.04%。 正常情况下，首付比例越高，银行利率就越低，大约在40%左右的首付房产中贷款利率最低。如果购房者将首付比例增加到10%，贷款利率最高可降低0.75个百分点。同时，随着越来越多的贷方进入市场，95% LTV购房者也有希望看到更大竞争带来的更低利率产品。 更多孙秀秀撰写的精彩文章： 疫情阴影下，房东怎样将租房利益最大化？ 英国房屋产权知多少？当地人也容易被坑 后疫情时代，英国留学还值得来吗？ 英国皇冠地产（Crown Home Buying & Letting ｜ CHBL）是一家英国ARLA认证的伦敦房产经纪公司，专注于代理伦敦优质新建住宅项目，拥有广泛一手房源，致力于为国际买方提供一站式置业服务，包括房屋买卖、租赁管理以及信贷咨询。其团队在英国从事地产行业十逾年，经验丰富。英国皇冠地产竭诚为客户争取最大利益，让您的海外投资更安心。 如果您对英国购房、租赁有任何疑问，欢迎扫码详询。我们将第一时间为您解答关于英国投资置业问题。 英国皇冠地产孙秀秀 伦敦政策、区域、项目全解读 联系邮箱：info@crownhomebuying.co.uk
