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楼市短期受压 长远前景乐观
香港的住宅楼市受到国内复常及通关有利因素影响，在2023年第一季有好表现，价格比去年底反弹近7%，成交也显著增加。买家眼见楼价已从高位回落超过15%，纷纷改变过去一年的观望态度，抢闸入市！但经过首三个月的反弹后，业主见形势有转纷纷反价，而心急出售的业主，包括移民客户已经在首季出售了物业，二手市场上的业主叫价都是「企硬」，买家见楼价已经迅速反弹，又不急于再加价追货，形成二手市场出现拉锯形势；一手方面发展商也不停部署出货，始终现楼待售单位已超过18,000伙，发展商也是用同区二手市价推盘为主，换句话可以用旧楼价买得到新货，理应反应不俗，但除了个别有铁路概念的楼盘销情尚可，其他高价物业的成交也是寥寥可数。当然相比去年差不多完全停顿为佳，但是要大规模去货，就必须外间因素配合。 由于豪宅的买卖，不少是与国内买家有关，中国的疫后经济仍然疲弱，楼市销情一路未回复，现楼楼价不振，财富效应影响下，连消费力也需要政府大力刺激！另外，美国联储局六月加息的机会率又上升至40%，令港元按揭息口有上升压力，再加上债务危机，令买家选择按兵不动，所以笔者估计香港住宅楼市在未来6个月都不会太景气，二手市场了个别笋盘外，大致上都是买卖两闲。至于发展商一手市场的持货力较强，都会考虑长远的因素。 大家都相信美国债务危机，国院二院始终会妥协解决，而美国的息口在年底或明年初回落的机会也极大。再者香港近期不断优化专才到港的措施，除了新设的高端专才计划，连原先正在实施的优才计划，其人力清单也由13项加大覆盖至51项不同行业，政府的目标是每年增加35,000个外来的优才或专才，这类人才必会带动房屋需求，笔者估计这类大都是中产阶级，对香港中价物业的租赁市场带来实质需求！ 另外，政府也公布了新田科技城300公顷土地的详细规划，这里主力发展创科行业，面积等于14个大埔科学园，笔者相信也会吸引不少大型科技公司巨企进驻！以后专才不会再集中居住在港岛或九龙市中心，北部都会区一旦形成，新界的物业可能会跑赢大市，甚至在深圳的物业也连带受到刺激，大家不妨多加留意未来发展的走向！ 总括而言，笔者对香港住宅物业的长远前景，仍然是乐观的！
减辣助人才置业 居留要求要搞清
施政报告的楼市减辣措施生效了超过两星期，一如所料楼价及成交都没有出现大幅增加！二手急售的业主仍然需要劈价才能成功出售单位，过去周末的二手十大屋苑成交仍然维持在10宗以下的低位，当然相比施政报告前的冰封情况是有些好转，但要显著改善还需要一些时间。 至于一手方面，在周末有两个全新楼盘开售，一个是位于启德的大型项目，另一个是在香港仔的单幢楼，合共成交104宗，创了近10周的新高。以全新项目来说成绩也不算特别标青，根据报导有近半买家是新香港人，部份并未成为香港永久性居民，而是利用「先免后征」的新措施，提前购入物业。 笔者在市场也见到不少查询，都在了解国内专才来港购买物业，在新税制下并不是所有签证都可获得优惠，最容易误会的是即将实施的「资本投资者入境计划」，俗称投资移民，就不在优惠名单之内，申请人买物业仍然需要支付15%的印花税，而合资格的人才计划只有7种，包括「高端人才通行证计划」、「输入内地人才计划」、「一般就业政策」、「优秀人才入境计划」、「非本地毕业生留港／回港就业安排」、「输入中国籍香港永久性居民第二代计划」及「科技人才入境计划」。根据从事这类入境计划的专业顾问向笔者透露，以「高端人才计划」最受欢迎，因为申请手续简便，灵活性也高，有内地网红（KOL）曾经表示申请4天便获批准，而香港政府也公布已经批出超过10万个申请。 笔者也有内地朋友，本就很有兴趣来港置业，但碍于30%的印花税而犹豫，当施政报告公布新安排后，便表示会申请专才来港，以便享受跟本地人一样的印花税率。但笔者提醒这位国内朋友条例是「先免后征」，要求申请人在入境后的九年内成为永久性居民，才可以真正减免税费，否则原来的税费就需要补上。要成为永久性居民就要连续7年以香港作为经常性的居住地，虽然没有规定必须在香港居住的日数，但申请人在港有工作，有居住地址，就是相当好的证明。 换句话说，每年都有10万或以上的专才来港，他们只要有20%，即2万名愿意申请成为永久性居民，就有2万个租住或购买物业的需求。近年全港每年的新增住宅供应平均在2万个左右，可见这项措施对物业需求影响更深远，其影响力也会随着时间日渐加强！笔者认为楼价下跌最恶劣的日子已经过去，有意置业人士应加快入市，以免错失良机！
中港正式通关楼市复常之年
踏入2023年，第一个好消息便是中国在1月8日跟香港恢复「通关」。自去年底中国政府大幅调整防疫政策，放松各项防疫措施，不再强制核酸及封控以尽快让经济「复常」，便期待尽快「通关」的日子！ 中国好，香港自然好，疫情期间中国经济受挫，香港当然不会好。 2022年香港GDP收缩了3.2%，令买家担心经济前景，不敢贸然入市，成交量创自1996年有纪录以来最低，楼价也回落15%，加上环球息口上升，股市、汇市及债市全面下挫，「负财富效应」进一步摧毁市民的置业信心！ 中港通关不代表立即有大量国内买家入市买楼，但是极具「复常」的象征意义，广大市民对今后的经济展望立即会转为乐观！再者，美国加息因素也似乎接近尾段，市场估计可能加多半厘便到达顶峰，而在明年上半年更有机会减息！相对于欧美及英澳等国家，香港加息幅度有限，三次累加少于1%，实质影响较微，只是加息打击了信心而已！ 所以自去年12月中旬，买家的信心已经渐渐回复，无论成交量及睇楼量都节节上升，暂时只有少量业主封盘加价，幅度也是很少，但随著成交增加，楼市升温，估计笋盘在未来1-2个月会被市场消化。买家是否愿意追价，楼价回升的力度如何，值得大家留意！ 当然，发展商的取态也很重要。 2022年一手住宅成交量少于一万宗，也是近年新低，令累积未售的楼花接近三万伙。去年发展商见到购买力弱，未有大举出货，今年购买力转佳，就有很大的动机推售！基于未来几年新楼供应有限，笔者估计发展商会待二手市场的笋盘消化后，在农历新年后才大举出击，但售价只会稍为调整，不会大幅减价求卖！ 而楼市能否扭转去年跌势为升，就很倚赖「抢人才」的成效。人才年薪要求达$250万以上，居住单位估计将会是高档的私人屋苑，而且人数每年会超过3万5千人，对中价物业的需求帮助很大，这也是过往几年香港各类物业中，最疲弱的一个种类！踏入下半年，这些「人才」会陆续到港，而移民人士也走得七七八八，此消彼长下笔者估计下半年楼价才有显著回升！ 但由于俄乌战争仍然胶着，不知会扩大抑或结束，这直接影响欧美的经济情况，2023年欧洲及英国差不多可以肯定会衰退，而美国则是一半一半，香港楼市虽然会复常，但相信楼价难以大幅飙升。中间变数仍有很多，自住的买家不妨尽早入市，及时抢购笋盘；而投资者不宜过于急进，可以再观察多项变数的发展，方为稳妥！
葡萄牙购房移民关停？来了解2023年葡萄牙黄金签证新政
许多人都因为葡萄牙的温和气候，以及当地的海鲜吸引，甚至想要在这个国家置业移民，好好享受生活。不过，葡萄牙最诱人的，应该就是该国政府推出的“黄金签证”，其门槛极低的投资移民计划，对许多投资者或移民者来说，可是一个潜力股。 如果有意申请到葡萄牙置业移民的人，相信都对葡萄牙的黄金签证不陌生。葡萄牙政府为了吸引外资以刺激当地经济，而公布这项政策，允许非欧盟成员国的公民，透过置业或投资企业取得葡萄牙国籍。 自黄金签证在2012年推出以来，就吸引许多海外人民申请投资，并移民到葡萄牙。根据2020年黄金签证推出8周年，葡萄牙政府公开的历年获批的申请数量显示，8年间共有9,254名申请人成功获得黄金居留卡，其中4,728人来自中国，而随行家属则高达15,864人；投资金额方面，则吸引多达56亿欧元（折合人民币约430亿元）。 为何说葡萄牙黄金签证是潜力股？ 1. 获得居留签证自由进出欧洲国家 首先，葡萄牙是欧盟和《申根公约》的成员国，如果持有葡萄牙居留签证，就可以自由出入欧洲26个申根成员国。 这些国家包括奥地利、比利时、丹麦、芬兰、法国、德国、冰岛、义大利、希腊、卢森堡、荷兰、挪威、西班牙、瑞典、匈牙利、捷克、斯洛伐克、斯洛维尼亚、波兰、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、马尔他、瑞士和列支敦斯登。 不仅如此，透过置业移民，你只要平均每年在葡萄牙居住7日，便可维持居留身份，再取得葡萄牙国籍。接着，当你持有葡萄牙护照，你更能享有全球158个国家免签证或落地签证。 2. 黄金签证申请门槛低，投资方法简单 比起其他国家的移民签证，葡萄牙的黄金签证申请门槛非常低，对申请者没有语言、学历和资金来源证明等资格要求。简单而言，只要你想要到葡萄牙移民生活，任何人都可以申请。 既然是投资移民，当然是要购房才能移民葡萄牙。不过，葡萄牙黄金签证的投资方法也是相对简单，只要购买50万欧元（折合人民币约384万元）以上、没有任何债务或抵押的房地产，或35万欧元（折合人民币约269万元）的高龄物业，即可申请，而且不限数量。 当然，如果你觉得一个人购买房产很辛苦，也可以与其他人共同购买房地产；或者，如果该房产的售价超过50万欧元，超出了你的投资预算，超出的部分也可以向银行申请贷款完成投资。 换言之，只要你有投资的意愿，相信就能轻松投资葡萄牙房产，获得葡萄牙居留身份。 免“移民监” 为海外投资者提供便利 当你购买了葡萄牙房地产后，只要向有关当局提供购买物业的证明后，就能想葡萄牙移民局提出移民申请。 同时，你可以带着以下家属一起申请移民，实现“三代移民”的愿望： 配偶 18岁以下未婚子女 18岁以上未婚并全日制在读，经济上依赖于父母的子女 申请者父母 申请者配偶的父母 另外，一旦你的申请获批后，你将获得为期1年的黄金居留许可计划（简称为ARI签证），成为葡萄牙的临时居民。 与其他国家不同，葡萄牙的临时居民只需要平均每年在葡萄牙居住7日，便可以维持居留身份。居留者不需要为了保留其移民身份，而被迫在移民目的国长时间居住。 接着，一旦持有临时居留证年满5年后，你就能申请“黄金签证”获得永久居留。同时，申请黄金签证的整个过程非常快速，从提交表格到获批只需要1至3个月的时间。 获批后就能像葡萄牙人民一样，自由进出欧洲26个申根成员国了。就如上述所提到的，如果成为葡萄牙国民后，你便能享有欧盟成员国的所有福利。 2023年葡萄牙黄金签证新政策 2023年是葡萄牙黄金签证充满波折的一年，该国政府曾在2月宣布停止发放黄金签证。 葡萄牙总统在9月30日重新批准并签署了《Mais Habitação法案》，原本打算关停的葡萄牙黄金签证得以延续。 然而，新的立法终止了根据新的黄金签证计划进行的所有房地产投资，部分投资选项的最低投资额增加到50万欧元。 这次新法案在2023年10月生效，政策如下： 创造10个或更多的全国性就业机会 投资50 万欧元或以上投资在参与国家科学或技术体系的公共或私营科学研究机构 投资25万欧元或以上用于通过地方和中央当局、公共机构、公共企业部门、公共基金会等投资于艺术产出或支持艺术，重建或翻新国家遗产 投资50万欧元或以上专门用于购买根据葡萄牙法律成立的特定集体投资组织的股份（这些基金必须至少有五年的到期日，并将至少 60% 的投资分配给设在葡萄牙境内的商业公司） 投资50欧元或以上用于成立商业公司，并在本国境内设立注册办事处，同时创造 5 个永久性工作岗位 值得关注的是，修订后的葡萄牙黄金签证禁止任何房地产直接和间接投资。 了解葡萄牙内陆地区和群岛环境 里斯本、波尔图等沿海地区，都是葡萄牙的热门移民城市，即将在2022年排除在黄金签证的申请范围外，对许多投资者而言实属可惜。 不过，葡萄牙本身就因受到不同地形因素、纬度因素和海洋因素的影响，各个地区之间除了气候不同，风景也有各自的独特魅力。 亚速尔群岛有“大西洋上的9个女儿”的称号，因为它是葡萄牙的海外领土，由9个火山岛屿组成，孤悬于大西洋中的9个岛之间。这9个岛距离遥远，也有自己的特色，可谓是一岛一世界。 就如西部的弗洛雷斯有火山蚀刻出的天然瀑布；中部的特尔塞拉以世界遗产之城英雄港著称；皮库火山是葡萄牙最高峰；“蓝岛”法亚尔每年夏天遍山开满蓝色绣花求；东南角的圣玛丽亚有亚速尔的白沙海滩。 这里全年气候温和，无论在夏季或冬季，都让人感到十分舒适。 马德拉群岛位于大西洋正中间，是由马德拉岛和圣港两个岛屿和其他一些尚未被开发的岛屿组成，所以植被厚密，大部分面积属于保护区，是自然美丽的避风港。 虽然自然环境带来宁静的生活，但是这里全年会举办各种流行的节庆活动，如狂欢游行、鲜花节（Festa da Flor）、大西洋节（Festival Atlantico），以及年底的烟花表演，好不热闹！ 由于纬度和山地地形的影响，马德拉群岛的气候异常温和，夏季平均气温在24度，冬季平均气温为19度。这里还受到墨西哥暖流的影响，海水全年保持在宜人的温度，夏季平均温度为22度，冬季平均温度为18度。 葡萄牙东北部和阿连特茹都属于内陆地区，与中部和北部的地方相比，内陆地区在夏季时炎热干燥。众所周知，葡萄牙是欧洲气温最温暖的国家之一，但是内陆地区因融合了地中海和大西洋的气候，所以夏天时的气温超过30度，可是非常炎热。 除了里斯本、波尔图等热门城市，其实葡萄牙其他地区都富有特色和魅力，只是等待大家深入发掘。如果在内陆地区或群岛投资房产，或许还能真正地感受到葡萄牙的人文风情。 这篇文章由Sarah Chan撰写。
代理功能仍存在？买房给佣金已过时？| 居外专栏
上星期，有一本财经杂志以「买房给佣金已过时」为题作专题报导。报导中指出在网上讨论区有网民表示，以前房价100-200万，1%佣金即是1至2万，如今房价需要700-1000万，要给7万至10万佣金，觉得太贵不合理。 报导又称，楼主引用律师费比较，20年前律师费跟佣金差不多价钱，现在代理佣金高于律师费是「畸形现象」，楼主认为当今地产市场比20年前透明化，买楼上的程序很多时候都是买家亲力亲为，地产代理的角色及价值已减少，佣金收费已过时。 笔者也明白佣金是买卖物业时一笔不少的使费，但若跟律师费比较，却有性质上的不同，物业代理是需要促成物业交易才有佣金，换句话不成功不收费。 香港的律师费是无论结果如何都要支付，打官司输了也照收，物业交易最后即使告吹，大家一样需要支付律师费。 买家及卖家可能觉得，香港物业市场上也有放盘平台，正正可以取代代理的配对角色。买卖双方藉平台撮合自己直接议价，文件由律师行处理整个流程，可以淘汰代理的角色及功能。 理论上这是可行的，市场上也有些小额成交，例如车位买卖租赁、套房的租赁，不少是由平台作媒介，当中没有代理参与。相反主流的交易，代理的参与比例仍然非常高。 其实市场上最流行的其中一个平台，在创立初期是朝向跳过代理，促进买卖双方直接交易作为其运作模式，但并不成功。随着香港物业市场的改变，慢慢地也变成代理的放盘平台，每年物业代理付出予平台的广告费超过亿元。如果没有代理参与，平台可能已经关闭。 笔者也发现资深投资者是懂得利用代理协助促成交易，并乐于支付佣金。他们懂得欣赏代理，能够替他更快速找到买家或卖家，他们明白时间就是金钱，交易的时机转眼即逝。 代理能约看一间就协助买家找到心头好，是能力的表现，替他节省很多时间。首置客反而会觉得代理工作太简单，只看房一次就收取高昂的代理佣金。 当然，随着科技的进步，代理也需要与时并进。若只做一条活动锁匙，俗称「睇楼员」，未能提供足够的价值，被无情的市场所淘汰也是必然的，因为佣金只会留给有创造价值的代理。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
新特首，新政纲：提速、提效、提量 | 居外专栏
特首候选人李家超于4月29日公布政纲，相信读者都很关注其房屋政策。其中分为四大核心政策，打头阵的是精简程序，解燃眉之急。 当中各项措施中，以「公屋提前一年上楼」最为市场瞩目。其余还包括重启私人参建居屋、优化及精简土地相关程序、善用市场力量、加速土地房屋的供应，其至广泛运用新科技建公屋缩短建筑时间。 至于第二项核心政策是成立「公营房屋项目行动工作组」及「土地房屋供应统筹组」，目的是加强统筹不同政府部门的建屋工作，令整个建屋流程达到提速、提效及提量的效果。 从上面两顶政纲，可以见到李家超的房屋政策，跟以往的特首最大的分别，是更关注短期及运作效率。过往房屋政策，往往只提到未来10年、20年的计划，并强调建屋量并非一时三刻可以提升，要长远规划，结果十年又十年，问题继续恶化，结果又将问题留给下一任特首。 至于长期房屋政策，政纲中第三项核心政策，提到会继续北部都会区及明日大屿计划，并会审视「绿化地带」、「棕地」，研究作安老院舍及住宅的可行性。最后一项核心政策，则是确立以基建先行的发展模式，尤其是与深圳的互联互通。 在传媒的答问大会上，李家超又明确表示︰「楼价，我觉得应该保持稳定，因为楼价我不希望波动太大，所以在政府对于这个立场，我相信要清晰说给市民听，稳定的楼价是最适合香港社会。」稳定楼价是政府长远房屋政策的目标方向。 至于今年首季楼市的现实情况又如何？受疫情影响成交量大跌是意料中事，一手成交只有1,723宗，比去年同期下跌53%；二手成交有8,333宗，比去年同期下跌42%，但楼价只是轻微下跌3%，楼市经历了这个压力测试再加上李家超的政纲，楼价在年内会大跌的想法，相信落空的机会很大了。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
爱尔兰的经济与生活．接轨英国的灵活机遇 | 居外专栏
上星期为大家讲过学生的爱尔兰教育升学入门，并可以让他们在大学时期以爱尔兰公民身份，凭借英国和爱尔兰的共同旅游区协议（CTA），可以同样使用本地学费入读英国大学。这次我们再讲讲大人，如果也想一起到爱尔兰生活，在住屋及工作上又有什么可以留意一下呢？ 首先讲一讲大家都很关心的楼价方面。根据伦敦的独立物业顾问公司Knight Frank就2021年第二季度的调查研究，如果以同一笔金额100万欧元来做计算，可以在爱尔兰的首都都柏林（Dublin）买到的单位面积，大约会是香港的5倍。而相比纽约及伦敦，也分别可以达到3.2及3.7倍。 大家可能会有个概念，觉得楼价低也许是因为人民平均收入也低，然而你或者不知道的，是根据爱尔兰于2022年1月1日开始实行的法例规定，其最低工资达到每小时 €10.50。而在2019年，爱尔兰就已经是全欧盟内，最低工资第二高的地方，数字仅次于卢森堡。 其他商业发展方面，爱尔兰在国际间的竞争力其实也非常之高，不少国际超级企业都将这地方定为基地。例如科技界的巨头Apple、Microsoft及Google，其总部就是全部位于爱尔兰。 还有世界25大中的18家医药科技公司、全球头50名中一半的银行，与及超过250间全球性的金融机构，都将总部设在这国家。可想而知，如果讲商业环境，爱尔兰绝对是世界举足轻重的一个地方。 根据Trading Economics统计，爱尔兰于2021年的国民生产总值（GDP）数字达到4400亿美元，位居全球第28位。人均收入方面，爱尔兰的人均收入则是4.9万欧罗。当然，赚钱多少只是衡量生活品质的其中一个数字参考，但有个数字相信同样值得留意的，那就是快乐指数。 说了以上种种，相信你对于爱尔兰或者都会有了进一步的认识。无论你是计画过来发展自己的事业、想在商界大展拳脚，又或者只是希望寻找一种新的生活体验，相信爱尔兰能给予你的机会都相当多。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
英国买房按揭：银行不批按揭怎么办？| 居外专栏
投资海外房产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭？银行不批就没有别的选择吗？ 文章概览 申请英国按揭途径 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪（Broker）申请按揭？ 1. 申请英国按揭途径 申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪（Broker）代办，亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。 i. 英国当地银行 英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是GBP £50,000 - GBP £75,000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长25年。 银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），会收取的杂费包括申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、估价费（房产价值的0.1 - 0.15%），也有部分银行会收电汇费等。 ii. 按揭经纪（Broker） 你亦可以透过英国按揭经纪（Broker）代办，经纪会帮你同时向多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭；第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。 iii. 贷款金融机构 PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务，提供最合适的按揭组合解决英国自住（Buy-to-Live）及买房产出租（Buy-to-Let）按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700，亦分两期支付，第一期GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费（首年HK $5,000；其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费（最高贷款额3%）。 2. 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭 英国自住（Buy-to-Live）按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租（Buy-to-Let）按揭，买房产出租（Buy-to-Let）原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住（Buy-to-Live）按揭，提供入息文件重新造按揭。 3. 合资格申请按揭人士 不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外买家（非BC）可批出75%按揭，买房产出租（Buy-to-Let）按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请人设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请；又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住（Buy-to-Live）按揭就要视乎英国的供款与入息比率（Debt Servicing-ratio，DSR）。例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。 如果以买房产出租（Buy-to-Let）方式申请按揭，年薪要求GBP £25,000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。 4. 按揭利率及成数 英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 i. 定息按揭（Fix Rate Mortgage） 利率固定（首2至3年），届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 ii. 浮息按揭（Tracker Mortgage） 由于跟随市场变动，浮息按揭利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 - 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 iii. 还息不还本（Interest-Only Mortgage） 借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。 自住（Buy-to-Live）按揭一般实际利率2.5 - 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产，以买房产出租（Buy-to-Let）做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。PropCap利率为3.5% - 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。 5. 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批： 6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭？ 对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。而经按揭经纪（Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。 PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或透过微信与我们联系。
英国移民：如何为孩子争取英国居留权，并避免成为税务居民？
计划拿取外国国籍以给家人做保障，是现时相当多人在慎重考虑的一个课题。当中一个最大的担忧，是在保障了家人的同时，却又可能要因为成为他国税务居民，而影响到财政收入上的自由度。 英国的个人入息税最高可以达到45%，相对于香港的标准税率只不过是15%实在有相当差别。对于一些高收入的朋友来说，移民到英国即使能够维持原来收入，但打完税后却始终要承受一个大折扣，感觉还是有点难接受。 申请英国居留身份时，只要每个税务年度住满183天，便会成为当地的税务居民。为了避免令自己的收入被纳入税务系统，于是近来开始多了朋友会选择转而移民爱尔兰。 我并不是税务的专家，但作为移民顾问，却很乐意跟你分享一下移民爱尔兰为什么会如此受欢迎。 爱尔兰成选择 与英国一海相隔的爱尔兰，又称英国的姊妹国，两国在生活文化及社会法律上都有着很多相同之处，英国脱欧后，不少跨国企业都把他们的欧洲总部设在爱尔兰，包括Google, Facebook, IBM, Accenture等，由于爱尔兰仍然是欧盟国家，爱尔兰公民及欧盟成员都可以自由在27个欧盟国家读书工作和生活。 而在英国脱欧后，英国与爱尔兰之间的共同旅游区协议(CTA)，同样也受到了很大的关注。根据英国与爱尔兰签署的共同旅游区协议，两国的公民仍然可以自由享受共同旅游区的各种福利，简单而言，爱尔兰公民如果想在英国定居，无需要申请任何签证，则可以享有自由定居、工作、读书、社会福利等权利。 根据现时爱尔兰的法例，无论是主申请人、其配偶和子女(可包括18岁以下，或18至24仍然全职在学的子女)，只要每历年入境爱尔兰一天，便可于五年后取得永居。在税务方面，爱尔兰跟英国一样，只要每个税务年度住满183天，便会成为当地的税务居民。因此，如果你的目标是取得爱尔兰的永居，根据现时的居住要求，你可以自由选择是否成为爱尔兰的税务居民，不用担心海外的资产需要缴税。 优势中的需知 不过有一点必须要提醒大家的是，刚刚所说拿到爱尔兰永居权听起来容易，但如果要成为爱尔兰公民，即是拿取他们的护照，其条件却相对比永居严谨，首先申请人需要于首4年不离境多于6星期，并在最后一年全年居于爱尔兰。对于很多高资产净值人士而言，由于要考虑到海外的工作及生意，未必能够满足公民的要求。 只是，如果你的孩子于申请公民时已经年满十八岁，他们便可以自己独立成为爱尔兰公民。所以这就很视乎你整个移民计划的目的是在于什么，假使你最紧张的还是孩子的未来，那么爱尔兰的确是个很有弹性的方案。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
转读英国大学之路•爱尔兰教育升学入门 | 居外专栏
由于英国除了BNO之外的移民法例被大幅收紧，英国投资移民已经于2月宣佈取消外，英国海外公司首席代表签证亦会于2022年4月11日停止接受申请，有不少没有BNO而又有意移民英国的朋友，已经开始考虑将移居地点改到爱尔兰。 我们分析两个国家有关的移民计划，以及在教育、住屋、工作、福利和最低工资等方面作比较，发现对这地方有兴趣的人原来相当之多。 在考虑移居地点的时候，除了移民计划本身，不少家长更加注重的，是孩子的教育和成长环境，毕竟，移民都是为了下一代，让孩子们有更好的选择。 到底爱尔兰和英国在生活居住，以至读书工作上有什么相同或分别？今天我就先为大家讲述一下有关在爱尔兰升学教育的一些小资讯。 爱尔兰和英国一样，当小孩跟随父母的签证取得child dependent visa后，便可以享用当地的免费中小学教育。 学校制度方面，爱尔兰的小一入学时间比英国迟一年，要到小孩子六岁时才会进入小一。同样的六年小学过后，中学课程则是分为三年初中及三年高中。 最特别的是爱尔兰高中三年裡面的头一年是被称为“过渡年”（Transition Year），这个等于中四的年级，是让学生在进入公开考试阶段之前，给予他们一年的放松时间，让他们有更多时间考虑科目和大学选择。 从高年级课程体验（Senior cycle taster）中，学生在过渡年能够有机会尝试各种科目，以了解他们喜欢的科目，并于中五时选择自己想要的选修课。 到了完成中六时，学生将需要进行Leaving Certificate考试。学生一般会应考7至8 科，其中他们更可以选择应考Ordinary Level又或者是Higher Level。 假如你的计划是取得爱尔兰的永居，你和配偶都打算继续留在香港，每年只到爱尔兰一天以达到永居的要求，此时，你可以考虑安排孩子就读爱尔兰的寄宿学校，以及安排当地的监护人照顾孩子在放假时候的需要。 有关学费方面，这也是不少家长要照顾到的课题。在爱尔兰读中学，一般寄宿学校每年的费用大约如下： 学费及学校住宿费用 €25，000–€30，000 监护人费用 €3，000 寄宿家庭费用（2个Term Break） €2，000 总支出 €30，000–€35，000 当你的孩子在爱尔兰完成中学课程后，就可用Leaving Certificate的成绩经英国联招（UCAS）申请大学。届时，如果你的孩子已经成为爱尔兰公民，就可以免费就读爱尔兰的大学。 又或者，如果你最终的目标是英国，此时，当小孩取得爱尔兰护照后，凭藉英国和爱尔兰的共同旅游区协议（CTA），拥有爱尔兰护照的学生，也可以同样使用本地学费入读英国大学，相比海外国际学生的学费便宜了至少一倍。 后记：图为坐落于都柏林市中心的The University of Dublin, Trinity College Library。 学院在400多年前，由英国Queen Elizabeth I 创办及颁授，为爱尔兰最古老的大学，并与于牛津大学的Oriel College 和剑桥大学的St John’s College 互相结为姊妹学院。 以上就是学生们到了爱尔兰后有关教育的各种相关资讯，如果你也想计划让孩子到这国家升学，不妨再做多一点功课，为孩子作出适合的安排。
