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拿英国永居，有关离境180日限制的七大疑问｜居外专栏
拿到签证准备开展英国生活，大家都明白是要以“5+1”为目标，希望居住够五年后可以顺利获得永久居民身份，然后再住多一年以后就可以拿取英国护照。 有关住够五年成为永居的条件，相信大家都已经清楚知道，当中为任何12个月不能离开英国超过180日。然而这180日的计算，有些人仍然有疑问如何才计算在内？其计算方式又以甚麽作标准？我不妨就住几个常见的争议点和大家温习一下。 1. 入境离境日是否计算在内？ 根据英国移民局的指引，一天24小时离开，才算为离开；换句话说，入境和离境这两天都不计算为离开英国。举例说，如果星期一离开英国，星期五回来，实质离开的日子只计作三天。 2. 离开英国的原因和地点有所豁免吗？ 常常有申请人问，如果是因为工作原因离开，能否不计算在180日内。答案是不能的，无论离开的原因是什么，例如读书，工作，家庭原因等，都算作离开。只有极罕有的情况，如national or international humanitarian or environmental crisis（国家或国际人道主义或环境危机），移民局才可以行驶豁免权。 3. 什么地区不算离境？ 相信大家也知道，英国是由英格兰丶威尔斯丶苏格兰和北爱尔兰等四大区域所组成，只要是离开这四个区域，就算作离开英国国境。即使是在脱欧之前，前往欧盟地区也被计算成离开英国国境。此外Channel Islands（海峡群岛）及Isle of Man也都计算在英国国境之内，去这里度假就不用担心。 4. 180日的计算日期是怎样计算的呢？ 如果你想申请永居，在申请前的五年期间，任何12个月内，均不能离开英国超过180天。任何12个月即是什么意思呢？意思即是，计算的周期并不是以每年为计，而是在这五年期间，抽任何的12个月，都不能离开超过180天。因此，申请人在计划行程的时候，每次都要倒数最近12个月计算，看看自己还有多少日子可以离开英国。 5. 居留日期不足将如何影响你的永居申请结果？ 居留日期不足，你将无法在五年的签证限期内成为永久居民，在五年后你就需要向移民局申请续签。 6. 五年的居留限制如果在中间断开，是否要重新计算？ 以上的居住要求所指的是连续五年，举例说，如果申请人在第三年连续12个月离开了英国，居住要求将会中断，你需要在下一次入境英国之后，重新计算五年的居英要求。 7. 申请永居的居留限制，和申请英国护照的居留限制好像并不一样，可以清楚分享一下吗？ 如想申请英籍，每位申请人需在申请入籍前的五年期间，总共不离境超过450天，最后一年不离境超过90天，简单来说，即平均每年不离境超过90天。值得留意的是，申请英籍前的最后一年，申请人必须已持有永久居民身份。 以上，就是有关居住英国并打算以5+1年期拿取护照的居留限制。我明白到现今时代大家生活的流动性相当高，地域限制也低了很多。但如果想要稳妥地拿到英国永居以至英国护照，以上的事项就要多加留意了。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
2022年的欧洲黄金签证，是大道还是窄门？︱居外专栏
2021，全世界疫情依旧此起彼伏，但人们开始学着与其长期博弈共处； 2021，全球各国出入境依旧不便，但投资者海外财富管理和身份配置的步伐并未放缓； 2021，全球各移民国家依旧新政迭出，但欧洲黄金签证项目依然因其“亲民”成为行业头部。 “十亿欧俱乐部”：再添爱尔兰 欧洲黄金签证的江湖中，流传着一句话：跻身“十亿欧元俱乐部”，是一个国家黄金签证的里程碑。 随着去年12月爱尔兰投资移民计划（简称IIP）吸纳的总投资额突破10亿欧元，目前有六个欧洲国家黄金签证总投额达到“十亿欧元”级别，分别是：英国、希腊、西班牙、葡萄牙、拉脱维亚和爱尔兰。 其中，葡萄牙黄金签证累计吸纳的投资总额已突破60亿欧，希腊则有望在近期跨越30亿欧大关。 中美投资者：对欧“高热不退” 美国人回到了“旧大陆”，是2021年欧洲黄金签证的另一个大事件。 希腊、葡萄牙、英国等（其他国家黄金签证项目2021年全年数据暂时无法获悉）最新数据显示： 去年，美国申请人数稳步增长。这在希腊项目中体现的尤为显著，美国人申请量增长了10倍，从2020年的0.5%骤增到5%。 而作为欧洲黄金签证有史以来最大的投资群体，2021年，中国投资者仍稳居“C位”。 反复无常的疫情，让越来越多的家庭认识到高含金量身份的重要性。可以不用，但不能没有。在特殊情况下，可以让家庭多一个选择，给家人多一重保护。 2022欧洲黄金签证，哪款适合你？ 1. 希腊黄金签证：“入门级”项目 疫情爆发后，希腊各家银行基本停止黄金签证开户，造成远程房产交易困难。 经历过最难熬的阶段后，2021年，各国投资者陆续回归希腊，中国申请人的占比稳定在49%，仍是希腊黄金签证最大的申请群体。 目前希腊政府正考虑出台更加方便投资者的政策，便于疫情后快速恢复希腊房地产行业的繁荣。 希腊被普华永道评为2022年最具房产增值潜力的欧洲国家，“购房+绿卡”模式一键获取房产租金、升值收益。 投资25万欧元起购买希腊房产，一步到位拿永居，无语言、背景、移民监等要求，全家人享受欧盟医疗、教育福利。 2. 马耳他MPRP：性价比项目之一 去年3月，马耳他永居项目正式推出，开启了投资移民新时代。 最核心的变化是投资模式，采取了“政府捐款+慈善捐款+房产投资”的方式，不再要求购买国债。 政府捐款 租房方式：捐款金额5.8万欧元 购房方式：捐款金额2.8万欧元 慈善捐款 2000欧元到当地非盈利组织 房产投资（持有五年时间） 购房金额：马耳他主岛35万欧元以上，戈佐岛/马耳他南部30万欧元以上 租房金额：马耳他主岛最低1.2万欧元以上/年，戈佐岛/马耳他南部最低1万欧元以上/年 申请模式的变更，拉近了与投资人的距离，也使得该项目成为市场上最具性价比的投资项目之一。 3. 葡萄牙黄金签证：唯一涨价项目 葡萄牙黄金签证，和C罗一样都不过气。 2012年推出至今，中国家庭累计获批数量已突破5000，占了半壁江山。 2021年该项目中的“黑马”，无疑是葡萄牙基金投资选项。原因主要有两个，很多申请人无法登陆考察房产，同时也意识到了基金投资相较房产的税务优势。 预计这一趋势将在2022年继续下去，因为葡萄牙黄金签证新政已在本月生效，葡萄牙最火热的房产市场将被排除在外（至少居住性房产如此）。 新政规定：自2022年1月起，投资人将无法通过购买高密度地区的住宅地产获得黄金签证，比如首都里斯本、波尔图、阿尔加维，以及部分海岸线地区。 除房产外，其他投资方式也都手拉手一并“涨”了，其中，基金投资方式也从35万欧元增至50万欧元。 政策红利期总是比预料的早过去，早行动，早得益。 4. 爱尔兰投资移民项目：九成中国人 爱尔兰投资移民计划（IIP）于2012年正式启动，迄今有1400组家庭成功获批，总投资额超过10亿欧元。 其中，政府公屋（3.24亿欧元）、养老院（1.76亿欧元）、酒店/旅游业（1.15亿欧元）这三类投资所占比例超过了总投资价值的2/3。 根据爱尔兰司法部数据，超过90%的申请者来自中国。 作为后起的移民国家，爱尔兰投资移民计划门槛低、周期短、办理快、通过率高、投资100万欧元（3年后返还）或捐款40万欧元（无返还），即可全家移民。 爱尔兰投资移民计划（IIP）优势： 资金安全：先获批后投资，资金安全有保障 资金返还：投资期满后投资款返还，办理成本低 办理快速：4-6月获批，无排期，无配额限制 申请简单：无语言要求，无需面试，无需体检 无需居住：每年入境1天，不影响国内生活和事业 入籍简单：不设语言考试和公民考试 希腊、马耳他、葡萄牙、爱尔兰，这四个欧洲国家的黄金签证各有千秋，都能满足不同人群的不同需求。而它们最大的共同点是，疫情当前，热度不减。 外联欧洲专家提醒：黄金签证如此受追捧，并不是欧盟乐意见到的事。 过去几年，欧盟多次采取严厉措施，摩尔多瓦、塞浦路斯、马耳他等陆续整改或关停，葡萄牙黄金签证也在2022年的第一天如期提高了投资门槛。 2008年金融危机和2011年欧债危机，让欧洲打开了投资移民的大门，如今这大门正在变窄，还在犹豫的话，说不定会被挡在门外。 外联出国欧洲总监韩韵专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
了解“移民投资热地”澳洲基本概况
一、澳洲基本信息 【国名】澳洲联邦（英语：Commonwealth of Australia，缩写：AU、AUS），简称澳洲、澳洲，是全球面积第六大的国家，面积和美国本土相似。 【人口】截至2021年11月10日，澳洲目前的人口为25,900,592，全球排名第55，平均年龄37岁，是典型的移民国家（移民占30%）！人口的74%为英国及爱尔兰裔，亚裔占5%，土著人占2.7%，其他民族占18.3%。官方语言为英语，汉语为除英语外第二大使用语言。 【地理】澳洲国土面积761.7万平方公里，包括澳洲大陆，塔斯曼尼亚岛以及数个海外的岛屿，是世界最广阔的国家之一，有多样的自然景观，包括热带雨林、别称为“红色中心”的沙漠、吸引很多旅客的海滨及驰名遐迩的自然遗产大堡礁，和美国并列为拥有世界自然遗产最多的国家。 【货币】澳洲元（英语：Australian Dollar，简写A$或AUD）在外汇市场上，为交易量世界第五大的流通货币：居美元、欧元、日元、英镑之后，也是全球第五大流通货币。当前兑人民币汇率为1澳元=4.6757人民币（2021年11月） 【经济】澳洲是一个高度发达的国家，人类发展指数排名第八，2020年澳洲国内生产总值为13593亿美元，是世界第十二大经济体，人均GDP达52825美元，世界排名第九。澳洲农牧业发达，自然资源丰富，盛产羊、牛、小麦和蔗糖和各类矿产，是世界重要的矿产资源生产国和出口国，长期靠出口农产品和矿产资源赚取大量收入。 点击查看全文，查看更多澳洲基本信息。 二、投资澳洲房产的五大理由 1、经济稳健发展潜力大 澳洲拥有庞大的矿产和天然气储备，在世界市场需求广泛，使之成为澳洲经济的造血机。更重要的是，全球经济强国如中国、日本、印度都是资源进口型国家，与澳洲形成理想的经贸互补，这位澳洲经济未来的持久繁荣提供可靠保证。此外，澳洲还有旅游与教育这对经济发展的双翼，发展潜力巨大。 2、政局平稳社会安定 相比战乱不断的非洲，政局不稳的东南亚，与枪火纷飞的美国，澳洲的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。 3、生活环境得天独厚 澳洲是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家，而且比起同样类型的加拿大，澳洲的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，更有数个澳洲城市，如悉尼、墨尔本连续多年被评为世界上最宜居住的城市。 4、教育资源丰富 澳洲高等教育质量具有一流水准，共有38所大学，几乎都是政府公立学校（三所私立大学除外），教育质量是由澳洲联邦政府控制管理，所以各校都能保持平均但同时又较高的教育质量。根据2021 THE世界大学排名，澳洲有6所院校跻身世界前100，12所入围世界前200，比去年入围钱200的院校数量有所增加，整体排名和去年相比均是上升趋势！ 相关阅读：2021 THE泰晤士高等教育世界大学排名揭晓！澳洲名校数据分析 5、法律政策有利于房产投资 一方面，澳洲没有遗产税，房产的价值可以完全传承给下一代。而在美国，遗产税相当于总值50%的税金，加上其他税种，甚至要缴达70%的税金。税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。 点击查看 投资澳洲五大优势 全文。 相关阅读： 现在告诉你，为什么选择在澳洲买房？ 三、澳洲投资 / 移民 / 留学最新动态（持续更新） 1、最新置业投资动态 澳洲八大首府城市季度&年度变化（2021年第二季度） 悉尼 墨尔本 布里斯班 珀斯 阿德莱德 达尔文 霍巴特 堪培拉 第二季度 +8.1% +6.1% +5.7% +4.8% +5.3% +4.6% +6.3% +8.2% 最近12个月 +19.3% +15.0% +14.6% +15.0% +14.2% +12.8% +17.7% +19.1% 数据来源：ABS 房价：屡创新高 根据澳洲统计局（ABS）的数据，澳洲房价在2017年大幅度下跌长达2年后，终于在2019年后逐渐回升。新冠来袭，原以为这将导致澳洲房价再次下跌，殊不知加速了房价上涨，甚至屡创新高。截至2021年8月，澳洲的房价上涨了22.1%，创下了32年以来的新高。这么高的房价，是否吓跑海外投资者？点击查看。 相关阅读：没有PR在澳洲买房有多少限制？中国人在澳房产投资只增不減 原因：4大推动因素 综合来看，本轮澳洲房价飙升的主要推动因素包括： 利率处于历史低位； 无法出去旅行导致家庭储蓄激增； 政府补贴政策推动； 市场上的供应与需求极度不平衡。 如今，随着大量房源的回归，一些主要银行提高了他们提供的固定利率抵押贷款利率，澳洲房市开始逐渐趋于正常化！点击查看全文分析。 预测：加息导致增长放缓 澳洲联邦银行和西太平洋银行于近日上调了固定抵押贷款利率，在短短3周内第二次给负债累累的借贷者带来了沉重一击。预计澳新银行和澳洲国民银行也将在未来数日上调固定利率。为此，据澳洲第二大银行，西太平洋银行预计，房价将在2021年飙升，明年放缓，2023年下降。点击查看 澳洲房价走势预测 全文。 2、最新留学动态 中国留学生数量保持稳定 澳洲联邦内政部最新数据显示，因为新冠肺炎疫情导致澳洲国境关闭，在截至今年7月的12个月内，超过一半（56%）等待进入澳洲的学生签证持有者来自中国，大概相当于9万人。近14.3万名中国学生占澳洲海外学生总人数的30%，与前12个月相比保持稳定。 中国国药疫苗获澳洲认可！ 11月1日，澳洲药品局再次通过两款国际疫苗，其中包括中国国药疫苗（BIBP-CorV， Sinopharm），这为更多的海外游客、留学生前往澳洲铺平了道路。 相关阅读：国际留学生即将回归，澳洲房东们有盼头了！ 新南威尔士州入境政策 今年首架留学生返澳航班将于12月6日降落悉尼机场。这也是新州的留学生返澳试点第一波。新州的返澳试点计划每两周带回250人，为什么会有名额限制？就是因为隔离场所的床位有限，所以说，一旦允许留学生免隔离入境的话，那么返澳名额将不会受到限制，大批留学生将快速返回！ 相关阅读：悉尼11月始开放免隔离入境，澳洲全面开放指日可待！ 维多利亚州入境政策 根据第一阶段的计划，国际学生可以在2021年底前开始返回维州。如果你在计划的第一阶段被选中返回维州，你的大学会联系你讨论细节并确定最终安排。计划第一阶段的返回名额有限，将优先用于急需返回维州进行健康医学等实践工作的大学学生和研究生。 点击查看 昆士兰、南澳洲等更完整的留学生最新入境政策汇总。 3、最新移民动态 签证费/入籍费上调 从7月1日起，部分签证申请费用将上涨。其中商业投资移民签证申请费用涨幅较高，除188E外，涨幅达到13%；188E以及其他大部分签证类别申请费有小幅上涨，具体如下： 189/190/491：目前是4045澳币，新财年变成4115澳币； 820/309配偶移民：目前是7715澳币，新财年变成7850澳币； 500学签：目前是620澳币，新财年变成630澳币； 485工签：目前是1650澳币，新财年变成1680澳币。 相关阅读：澳洲PR加入澳籍需要满足哪些条件？入籍流程是什么？ 商业投资移民改革 2021年7月1日开始的2021-2022财年里，澳洲商业投资移民也将发生较大变化，主要内容包括： 188B商业投资签证的投资额从150万澳币直接提升至250万澳币； Complying Investment Framework（合规投资框架，简称CIF）将同时适用于188B和188C两个分支； 从2021年7月1日起，以下CIF比例将同时适用于188B和188C两个类别的申请： —20％的风险投资和私募股权投资基金（VCPE）； —30％的资金投资到澳洲证券交易所上市的新兴公司或上市投资公司； —50％用于均衡投资。 相关阅读：新财年移民澳洲更难了吗？ 新财年移民计划生效 根据今年5月联邦政府公布的新财年预算案，2021-2022财年里移民计划基本保持了本财年的状态，要点如下： 约50%的移民项目将专注于技术类签证； 人道主义签证将维持在13,750个配额水平； 为临时签证持有人提供便利； 将暂时允许从事旅游和酒店业相关工作的学生签证持有人每两周工作超过40小时； 对于受到疫情旅行限制影响的父母担保临时签证有效期延长18个月。 点击查看完整的 2021-2022财年澳洲移民政策变化，再不看就晚了！ 四、值得关注的澳洲四大城市 悉尼：中国买家澳洲置业首 选城市 悉尼是澳洲唯一的国际大都市，被誉为南半球的“纽约”，连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。经济发达、环境优越，以及令人心驰向往的生活方式，悉尼成为中国买家在澳洲置业投资的首 选城市！事实上，悉尼也是全球超级富豪最重要的投资目的地之一。点击查看“投资悉尼的十个理由”。 墨尔本：全球最宜居城市 澳洲仅次于悉尼的第二大城市，是澳洲文化丶工业中心，南半球最负胜名的文化名城，城市环境非常优雅，连续多年被《经济学人》杂志评为“全球最适合人类居住的城市” 。相比悉尼，墨尔本的居住环境更胜一筹、且房价更合理，为此近几年成为澳洲人口增长最快的城市。点击查看“投资墨尔本的六大理由”。 相关阅读：墨尔本住宅拍卖市场升势难阻，年底将实现强劲收官！ 布里斯班：奥运效应带来新机遇 仅次于悉尼墨尔本的澳洲第三大城市，有“阳光之城”美誉，所在的昆士兰州有望成为最吸引亚洲买家的热点地区。近年来布里斯班发展迅速，接连举办G20峰会、英联邦运动会等国际盛会，最近更成为2032夏季奥运会举办地！参照“奥运效应”，本次奥运会预计将给布里斯班带来持续十多年的发展机遇，想要把握奥运经济的顺风车，现在正是好时机！点击查看 奥运会将给布里斯班带来哪些利好？ 相关阅读：2032夏季奥运会举办地 — 布里斯班全景介绍 、2032年奥运会推动布里斯班房产繁荣，哪些区适宜投资？ 珀斯：世界最友善城市 澳洲第四大城市，珀斯拥有广阔的居住空间及高水平的生活素质，于每年的世界最 佳居住城市评选中都是名列前茅，反映出珀斯无论居住环境，生活素质及社会福利等都是极佳的城市。更重要的是，珀斯人的友善态度世界公认，曾于2003年获得世界最友善城市称号，得到世界性的赞赏及认同，为此，有 移居澳洲就住西珀斯 的说法！ 以上是全球移民、投资双重热门选择——澳洲的基本概况，之后我们会逐篇介绍在澳洲置业投资、申请移民、升学留学、定居生活的详细内容，更完整、更系统的澳洲介绍，你还可以点击【澳洲居外百科】查看。
从数字看谁是2021年美国房市的“赢家和输家”
从最高的高价到最低的待售房屋数量，不可否认，新冠疫情颠覆了美国的房地产市场。虽然2020年似乎永远不会结束，现在连2021年都已经过去了，在这场美国房地产市场的大洗牌年中，谁是真正的赢家和输家？有时似乎很难说清楚。因此，Realtor.com数据团队深入研究了这些数字，以找出谁是去年美国房市的赢家或输家。 2021年美国房市的大赢家 1. 佛罗里达州 关键数据：2020年4月至2021年4月期间，超过30万人移居佛州 根据该州经济和人口研究办公室的最新数据，在2021年确实有数十万人进行了迁移。他们主要是被温暖的天气、美丽的海滩、无所得税，以及相对有吸引力的房价所吸引。 建筑咨询公司Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫（Ali Wolf）说：“在整个大疫情期间，佛罗里达成为逃离东北部和中西部的人们的温床。需求增加的时候，正值库存稀缺，推高了房价和租金。” 虽然纽约人和其他东海岸人对佛州的兴趣仍然很高，但其他外州的买家数量却也在扩大。2021年，越来越多的人从远至加州搬来，因为许多工作者都搬到了偏远地区，这在几年前还是闻所未闻的。 不仅仅是像迈阿密这样的热点获得了追捧，实际上全州都在发生。与去年相比，佛州11月整体房屋的要价中位数上涨了19%。而坦帕、奥兰多和杰克逊维尔等城市的租金也大幅飙升。 相关阅读：美国边境正式重开！率先掌握华人热搜城区楼市动态 2. 郊区 关键数据：郊区购房者数量激增42% 当城市生活的福利突然消失时，原本租住在密集都会区的人们正在大量逃离，与共用电梯和洗衣设施的小公寓相比，拥有更多的家庭健身房空间、可以安全娱乐的大后院，以及邻居之间的更多空间，突然变得更加重要。 现在，郊区生活更受到年轻购房者的欢迎。买家纷纷涌向郊区，导致激烈的竞标战、高出要价的疯狂报价，以及愿意放弃验房和购房保障条款的人们。 Realtor.com经济研究团队的一项分析显示，去年郊区购物者的数量比疫情前增加了42%。所有这些额外的竞争都在推高郊区的房价。 2020年，郊区房价涨幅自2017年以来首次高于城市涨幅。去年9月，郊区房价每平方英尺中位数比疫情爆发前高出28%，而城市房价则增长25%。 尽管房价上涨，郊区住宅的销售速度却更快，使库存问题显得更加糟糕。与2019年9月相比，去年9月郊区的典型房屋销售速度加快了约3周，而同期城市房屋的销售速度加快了16天。 3. 婴儿潮一代 关键数据：中位价房屋的平均利润率达到100,178美元 在极端的卖方市场中，拥有房屋的年长美国人似乎是2021年持有大部分房产的人。他们是最有可能拥有大房子要出售的人，因为许多人要换较小的房屋，或想与亲朋好友更亲近。在许多情况下，他们卖房都能大赚一笔。 疫情导致抵押贷款利率下降，市场上的房屋减少，大量买家在寻找新住所。所有这些因素都意味着，只要状况良好，房屋都能以创纪录的高价快速卖出。事实上，根据房地产信息公司ATTOM Data Solutions的数据，去年夏天，中位价房屋的平均利润率达到了100,178美元（约合64万元人民币），这是大衰退结束以来的最高水平。 Zonda的沃尔夫解释说：“婴儿潮一代出售并搬入更小、更便宜的房屋，他们的销售收入最高，并且通常可以在新的地方提出更有竞争力的报价。” 4. 华尔街投资者 关键数据：投资者占房屋购买量的5.5% 2021年在郊区争夺可负担的独立房住宅的买家，除了首次购房者，还包括财力雄厚的大型房地产投资者。与大多数首次购房者不同，许多投资者能够用全部现金买下这些房子，并转为租金。 根据Realtor.com去年早些时候对契约记录的分析，投资者在市场上的份额至少达到了2015年以来的最高水平。2021年前7个月，投资者占所有房屋购买量的5.5%。许多人利用住房严重短缺的机会，预计这一问题在未来几年内不会得到解决。 Realtor.com的经济研究经理乔治·拉比（George Ratiu）表示：“投资者看到了这种不平衡的巨大机会。” 5. 为抵押贷款再融资的房主 关键数据：抵押贷款利率创下2.65%的历史新低 低利率意味着随着价格上涨，买家可以进一步扩大预算，但能够为现有贷款进行再融资的房主绝对是2021年的大赢家。已经有房的人能够从每月的抵押贷款中节省100美元或更多，最终在贷款期限内节省数万美元。 根据房地美（Freddie Mac）的数据，利率在去年第一周触底，当时30年期固定抵押贷款利率的平均降至2.65%的历史最低水平。虽然在截至12月16日当周升至平均3.12%，但仍是徘徊在历史低点附近。（两年前，在疫情来袭之前，利率约为3.7%） 经济研究经理拉比说：“去年再融资的房主有一个千载难逢的机会，可以在很长一段时间内锁定低利率。我们看到的抵押贷款利率低点，不太可能再次发生。” 2021年美国房市的大输家 1. 德州奥斯汀 关键数据：租金上涨了30% 德州的首府奥斯汀在疫情前，已经以良好的速度增长，从2020年开始出现前所未有的增长——2021年涨幅加速，且新科技公司扩张增长。奥斯汀在2021年成为远程工作者最受欢迎的目的地之一，这要归功于其时髦、年轻的文化和仍然比旧金山湾区便宜许多的房价。 虽然人口增长通常对当地经济来说是一件好事，但这个相对较小的城市，没有足够可供出售或出租的住房，来应付大量涌入的人口。在埃隆·马斯克（Elon Musk）宣布特斯拉将其总部迁至奥斯汀后，这一个问题变得更加明显。 根据Realtor.com的数据，买家的涌入和低房屋库存，使这个都市的要价中位数比疫情前高出约50%。上个月，房屋的要价中位数高达55万美元（约合350万元人民币），让许多潜在买家望而却步。 租房者也没有太多运气。根据Realtor.com的分析，去年10月份奥斯汀的整体租金中位数达到1700美元（约合10842元人民币），比一年前同期上涨约30%。 德州农工大学德州房地产研究中心的经济学家路易斯·托雷斯（Luis Bernardo Torres）表示：“负担能力将是奥斯汀房市未来面临的一个问题。在未来几年里，在奥斯汀要想找到一个标价低于25万美元的入门级住房，将会变得非常困难。” 2. 旧金山湾区 关键数据：增加31%的旧金山人离开了这座城市 当远程工作成为许多科技工作者的常态时，旧金山人真正开始反思：为什么要花这么多钱住在他们珍视的海湾城市？于是他们行动了！许多人寻找更便宜、附近的替代品，并搬到里诺（Reno）、西雅图和凤凰城。特斯拉搬到德州的大部分原因是，工人再也买不起办公室附近的房子。 沃尔夫说：“即使在疫情之前，湾区已经是一个房屋长期供不应求的市场，尤其是那些被视为入门级的住房。” 当租房者意识到他们买不起湾区的房子时，许多人扩大了他们的住房搜索范围并搬到了别处。根据无党派加州政策实验室的一份报告，离开旧金山的人数增加了31%；与此同时，入住的人数减少了21%。 但是，尽管有这种大规模的外流，但不知何故，房价仍然变得更加难以承受。根据房地产公司Compass的一项分析，从2020年春季到2021年秋季，旧金山市区的中位数房价增长了20%。在城市范围以外的县，这种情况更为明显。为寻找更大房子的富裕买家，将这些社区的房价推得更高，使许多当地人更难以拥有住房。 3. 千禧一代 关键数据：首次购房者的住房支出增加了9.6% 如今，成为首次购房者并不容易。千禧一代在2021年进入购房高峰期，他们发现自己身处前所未有的房地产市场。 根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，现在年龄在25至40岁之间的千禧一代，去年占据了最 大的买家份额——34%。但即使他们为了首付做出牺牲，并努力提高信用评分，也很难找到梦想中的家，更不用说价格范围内的房子了。 根据NAR最近的一份报告，由于寻找房屋的人比以往任何时候都多，去年大多数买家都需要支付上市房的要价（或以上）。根据NAR的报告，首次购房者的房屋花费中位数为25.2万美元（约合160万元人民币），高于前一年的23万美元。为此，大多数人告诉NAR，他们必须做出经济上的牺牲来存钱买房，而且购房的平均面积为1640 平方英尺，比二次购买者的房屋小近400平方英尺。 “首次购房者通常会在市场竞争最激烈的地区寻找房屋”，经济学家沃尔夫说，“对于首次购房者、低价购房者、低收入人群、投资者，甚至是一些高价购房者，价格最低的房屋都是他们理想的选择。” “卖家通常会选择他们认为最有可能通过的报价。与高财富的交易型买家和能够用现金支付的投资者竞争时，首次购房者几乎没有机会，”沃尔夫说。 立即联系居外IQI，我们有信心按照您的预算，积极协助您找到美国心水好房！ 4. 房产翻修转售者（Home flippers） 关键数据：翻修转售者的每间房屋的利润减少了7% 根据Realtor.com对契约记录的分析，去年房产翻修转售的数量达到了创纪录的水平，但利润却缩水了。去年4月到6月的利润是2008年以来的最低水平。平均房产翻售的利润约占成本为43%，但这还没有考虑到雇用承包商和支付木材等材料，连同电器的成本。通常往年，翻修转售者寻求投资回报为成本的50%以上。 房屋的需求很高，且价格不断上涨，炒房者往往会花更多的钱来保障住房。创纪录的低待售房屋数量，意味着他们通常不得不支付更多，而且还需要击败首次购房者和其他投资者的竞争。建筑和电器成本上升，加上全球供应链短缺导致的延误，严重侵蚀了他们的利润。 5. 租房者 关键数据：房租上涨了9% 在疫情爆发之初，沿海许多较大、较昂贵的城市的租金价格暴跌。许多突然不再需要每周每周通勤五次的居民，搬迁到更便宜的地区或郊区。 但数据显示，现在租金不仅恢复，而且创下历史新高，而租房者正在遭受损失。去年全美的租金上涨了约9%，在某些地区（如奥斯汀），租金上涨了30%以上。 “特别是对于去年的租房者来说，真的是双重打击”，拉比说：“第一个是去年早些时候暂停驱逐令到期，第二个是租金价格的急剧反弹。”与此同时，买房也变得越来越难以负担，让租房者进退两难。 延伸阅读：2022年美国房市六项“大胆”预测曝光！您敢信吗？ 美国楼市空前狂热，想充分掌握市场发展的最新趋势，免费获取热门项目推荐吗？ 请即在下方留言，居外IQI助您精明投资美国房产！
英国投资移民计划：常见问题FAQ详解｜居外专栏
英国投资移民计划（Investor Visa）是近年其中一个热门的英国移民途径之一，申请人须投资不少于200万英镑于指定的投资产品，为期五年以申请永久居留权。签证的最大优势是审批期短，对申请人没有工作经验丶学历或英语等要求。 申请对象 主申请人为18岁以上 配偶及18岁以下的子女可随同申请 财务要求 申请人需持有至少200万英镑的现金存款，并提供最近两年的资金来源证明，如最近两年的银行帐单，清楚例明有关的记录。如资金来源为第三方转赠，物业出售，企业利润或遗产等，需提交有关的资金来源文件。 资产审查 主申请人需要在申请前先开立英国投资银行或金融机构的帐户，有关机构需要受英国金融行为监管局（Financial Conduct Authority）监管。主申请人需要向银行提交有关的财富来源，银行需对申请人进行严谨的尽职调查以及背景调查。 可投资的产品 签证获批后，申请人需把200万镑全数投资在英国公司债券或股票。申请人所投资的产品不能与物业投资丶物业管理或物业发展的公司相关。 投资年期 投资200万英镑：主申请人丶配偶和子女家属可在5年后申请永居 投资500万英镑：主申请人3年后可申请永居；配偶和子女家属可以在5年后申请永居 投资1000万英镑：主申请人2年后可申请永居；配偶和子女家属可以在5年后申请永居 居住要求 如想申请永久居留权，申请人及配偶在签证的五年期间，任何12个月不离境超过180天 如想申请英籍，每位申请人需在申请入籍前的五年期间，总共不离境超过450天，即平均每年不离境超过90天，并且最后一年必须已持有永久居民身份。 签证优势 就签证要求而言，投资者签证申请非常简单。对英语水平、工作经验和学历没有具体要求 标准的准备时间大约是2到3个月（如果一切准备就绪可以更快） 英国签证处正常审批时间15个工作天，快证5个工作天 五年签证期间，没有投资保值或补仓要求 申请人和配偶都可以在英国自由工作 子女获批入境签证后可免费享用当地中小学教育 常见问题 1. 此计划对英国投资产品有什么限制吗？ 签证获批后，主申请人必须在登陆英国后3个月内将全部200万英镑投资于英国公司债券或股票。申请人可以通过其在英国选择的投资银行分配自己的投资组合。然而，投资产品不能与任何物业投资丶物业管理或物业发展公司有关。 2. 我可以投资英国政府债券吗？ 不可以，因为移民规则于2019年3月更新，申请人不能投资英国政府债券。 3. 我是否需要在5年期间投入更多资金或补仓吗？ 如果您在5年期间出售您的投资产品，无论盈亏如何，您都需要在下一个报告期之前将出售的全部金额再投资。例如，如果投资的售出价为210万英镑，您必须将全部210万英镑再投资。另一方面，如果售出价为190万英镑，申请人只需将190万英镑再投资，无需补仓。 4. 申请人能否在5年内取回部分投资资金？ 不可以，申请人必须在5年内投资全部200万英镑，在此期间只能提取利息或股息。 5. 五年投资期后，我能否取回全部200万英镑？ 获得永久居留权后，您可以出售所有投资产品并提取本金和利息。无需进一步投资。 6. 最常见的拒绝理由是什么？ 资金来源是整个申请最重要的考虑因素。申请人需要提供详细的资金来源文件，以便开设英国投资银行和申请签证。如果英国签证部门对资金来源有顾虑或怀疑，申请可能会被拒绝。 7. 签证申请流程是怎样的？ 提供免费电话初步谘询，评估申请人背景并回答相关问题 安排面对面谘询，讨论申请人的情况丶资格和时间表 协助开设英国投资银行账户（处理时间约为2至4周） 检查所有证明文件和资金来源以确保乎合需要 文件准备好后，我们将提交申请表并预约您到警察局总部申请良民证 英国签证处正常审批时间15个工作天，快证5个工作天 确保在指定的三个月内完成投资，以确保符合内政部的要求 8. 整个处理需时多久？ 准备时间主要看申请人的资金和文件是否准备好。一般来说，您可以预期整个申靖需时三个月左右，每个阶段的细分概述如下： 准备文件时间大约是2到3个月（如果一切准备就绪，可以更快） 开设英国投资银行的处理时间约为2至4周 良民证的处理时间约为1个月 英国移民局的正常审批时间15个工作天，快证5个工作天 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
中国买家抢购泰国公寓！原来这种户型最受追捧
据泰国中华日报报道，泰国住房银行房地产信息中心（REIC）披露的数据显示，中国投资者仍然是购买泰国公寓套房最大的买家。他们青睐哪种类型的公寓？2022年泰国房地产市场的前景又是怎样？ 简单而言，2021年前9个月，仅中国买家交易金额就超过170亿铢，其中最受欢迎公寓价位在300万铢。泰国三大地产协会预测今年房地产市场涨幅10-15%，公寓地产涨幅明显。 中国买家继续抢购泰国公寓 数据中心主任威猜指出，尽管受到疫情影响但从数据展示的情况看，中国买家投资海外地产的热情似乎并没有太大的影响。而泰国公寓地产仍是他们关注和看好的投资标的。从2021年前9个月统计数据显示，中国买家购买公寓地产交易金额178亿铢，占外国买家总交易额的59.9%。 另外，交易金额排名前4的国外买家则包括，瓦努阿图10.11亿铢；占比3.4%，美国8.64亿铢，占比2.9%；英国7.32亿铢，占比2.5%；法国7.11亿铢，占比2.4%。虽然瓦努阿图交易额高居第二位，但从交易量看仅23个单元，这表明每个公寓套房单元价格高达4400万铢。 相关阅读：必读！中国人在泰国买房不能不知道的事 300万铢小户型公寓受热捧 无论如何，如深入分析后会发现，2021年前9个月外国买家投资泰国公寓地产主要有以下特征，比如，户型面积中位数大约是43平米，价格中位数则为490万铢，而每平米均价则是11.4万铢。 而大户型买家主要以美国人为主，中位数为54.8平米；交易均价最高则是新加坡买家，约为510万铢。至于中国买家更热衷小户型，所购公寓单元面积中位数为36.8平米。 最受外国买家欢迎的5座城市 如果按城市划分，去年前9个月外国买家交易量排名前5的城市分别是，曼谷、春武里、普吉、清迈和巴蜀。其中大部分公寓房源位于曼谷和春武里两大城市，交易单元分别是3246个（占比53%）和1738个（占比28.4%）。 至于前9个月公寓住房总交易金额方面，排名前5的城市分别是曼谷、春武里、普吉、巴蜀和暖武里。其中曼谷和春武里合计占87.1%，分别是：曼谷，总金额217.64亿铢，占比73.2%；春武里，总金额41.37亿铢，占比13.9%。 泰国房市疫后复苏前景看好 展望2022年泰国房地产市场表现趋势，泰国3大地产协会预测今年涨幅在10-15%之间。尤其是公寓地产协会更是看好该市场疫后复苏的前景，认为会是最快复苏的板块，而别墅和联排屋也会获得不错的市场关注。央行解除LTV限购令以及泰国经济复苏会是积极利好。 地产开发商也提醒公寓地产价格料迎来上涨，预计涨幅会在3-5%之间。而去年泰国公寓住房地产同比萎缩了30%，但情况会从今年开始逐步改善。地产开发商呼吁政府出台购房刺激措施提振房市的同时还能带来强劲的经济增长，因为房地产投资通常能产生3-6轮的资本流转。 延伸阅读：泰国买房后要如何出租？租金多少？ 参考来源：泰国中华日报 对泰国房地产市场感兴趣？ 填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供最贴切的投资建议和帮助！
想交本地学费升读英国大学？先参考这份学童抵英时间表｜居外专栏
不少人选择移民英国，首要都是为了子女的将来着想。讲到教育的安排，例如就读公立学校（state school）／文法学校（grammar school），或是私立的日间学校（day school）／寄宿学校（boarding school）？这当然是每个人衡量自己理想及财政负担能力去计划。但讲到读大学，学费问题则又是另一次安排计算。 很多人在计划移民时会问，到底学童在什么年龄到达英国升学为最佳？尤其是考虑到升读大学时，是否可享用本地学生学费标准？这都是很多家长想知道的问题。 首先，有关以本地学生学费就读大学的条例（The Education (Fees and Awards) (England) Regulations 2007），记载如下： (a) you must be settled in the UK on the first day of the first academic year of the course; and 您必须在课程开始时第一个学期的第一天，已取得永久居民的资格（Settled Status）； (b) you must be ordinarily resident in the UK on the first day of the first academic year of the course; and 您必须在课程开始时第一个学期的第一天，为常居于英国的居民； (c) you must also have been ordinarily resident in the UK and Islands for the full three year period before the first day of the first academic year of the course, for example, if your course begins in October 2018 you must have been ordinarily resident in the UK and Islands from 1 September 2015 to 31 August 2018; and 在您第一个学期开始前的过去三年，您必须常居于英国。举例说，如果您的课程在2018年10月开始，在这过去的三年，即是2015年9月到2018年8月，您必须常居住英国。 (d) the main purpose for your residence in the UK and Islands must not have been to receive full-time education during any part of that three-year period. 在过去的三年期间，不可以以学生身份居留，换句话说以学生签证逗留的时期不会计算在内。 Note: It is not necessary to have had settled immigration status in the UK for the full three years. You only need to show that you have it on, at the latest, the first day of the first academic year of the course. 注：您并不需要证明，过去三年均持有永居的身份，只要在课程第一个学期的第一天持有永居便可以。 Janine专业解读：学童最佳抵英时间 让我以投资移民申请者们为例，这当中有两个数字您们需要记住： 第一，是申请人需要在英国连续居住五年，达到相关的居住要求，才能够在五年后申请永居。 其次，根据移民局的官方时间，永居的审批时间最长可达六个月。以我们的经验而言，一般可以在入纸申请永居后，两至三个月获批，最快一个月内也试过。 以两者五年加半年的标准总和，如果小孩子需要在18岁入大学，那就是说，小孩子最好在12岁左右取得首次签证。五年后，当孩子到了17岁，便能够申请永居，并按申请呈序下最迟在17岁半取得永居资格。这样，便能够赶及在入大学时第一个学期的第一天，取得永居的身份，并以本地学生标准来缴交大学费用。 特别一提的是，以上条例只适用于英格兰。至于苏格兰、威尔斯及北爱尔兰地区的条例则有点不一样，但前提同样是以取得永居为主。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
申请英国房贷，这个审批因素您万万没想到！｜居外专栏
气候变化问题日益严峻，各国为此致力减排。英国也订立了2030年的减碳目标，各界受政策影响。英国政府要求房屋无论是出售，出租或按揭都需要备有能源性能证书（EPC），有效让买家或租户知道房屋的能源效率，也作为按揭贷款审批的一个考虑文件。 什么是能源性能证书（Energy Performance Certificate, EPC）？ 英国早在2007年已设立 能源性能证书 Energy Performance Certificate（简称EPC），作为房屋的能源效益指标。指标级别由A级最高节能效率，至G级最低节能效率。证书有效期为10年。业主在出售或出租时，应出示有效期内的EPC能源性能证书给买家或租客。 EPC能源性能证书由当地能源评估员或合资格的评估小组为房屋审查，主要以房屋的窗户、屋顶、地板、墙身、暖气、热水、照明等方面评分。分数愈高，代表能源效益愈高，房产耗电量相对较低，也因如此，住户所付的能源费用开支都相对低。 英国政府利用EPC能源性能证书去规范房屋须达到一定的级别，才准许出售或出租。 2008年时规定房屋须达F级或以上的EPC级别才可以把房屋出租。2020年，再把要求提升至E级或以上。英国政府将进一步收紧要求，2025年起出租的房屋EPC级别须达C级或以上，政府将分阶段实施，首阶段范围涵盖由2025年起的租约，随后扩至2028年的所有租约。 只有业主才需要理会EPC吗？ EPC能源性能证书是反映房屋的节能分数，当地金融机构也会参考报告。无论您是英国房产业主，打算购入或租住，都需要知道各身份需留意的事项。 英国房产按揭贷款如何受EPC级别影响？ 英国银行配合政府政策，提倡Green Building概念，就似中国香港的绿色按揭贷款。当准业主向英国银行或财务机构申请按揭时，EPC能源性能证书也是必须的申请文件。EPC级别较高级别的，英国银行可为准买家提供更多按揭贷款优惠，例如延长定息按揭年期、按揭成数、享有更高优惠利率等等。对 BLT（Buy-to-Let，买房租赁） 按揭贷款尤其影响，因银行也会考虑房屋出租能力，若然EPC评级太低，则有机会不获批按揭贷款。 有关英国Buy-to-Let房产按揭贷款，详情欢迎向我们咨询。 业主需要留意什么？ 按政府要求，业主如打算把房屋出售或出租，就须达一定级别的EPC级别。如房屋本身未达到要求，就必须把房屋修葺，改善屋内家电、增加节能系统，以提升当中EPC级别。自住为长远日后节能及节省更多电费，都建议业主提升房屋节能效益。 业主想知道如何提升EPC级别，有效节能，可到以下英国政府认可网站了解。如需为房屋申请EPC，可到此网站参考。 买家 / 租户又需要留意什么？ 身为买家或租客，EPC等级绝对是其中重要参考指标。因影响入住后所需付的能源费用开支。在地产网站有列出EPC等级，作买家或租客参考。也可自行到英国政府网站查搜查或向业主查询。 查核时，最好知道EPC申请日期，如EPC证书日期已太久远，需衡量房屋的节能效益是否能达当初般效能。否则，买家日后有可能需要另外花一大笔金钱去改善屋企节能系统。 结语 海外买家无论是自用或是Buy-to-let投资，建议前瞻性地将EPC影响因素考虑在内，为日后无论是在英国按揭贷款申请、买卖或租赁均做好完全的准备。如对此有相关疑问，欢迎向我们咨询。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
三分钟了解适合您的英国移民途径｜居外专栏
不知不觉，从事英国移民工作已有超过十年的时间。作为英国移民律师的我，这些年来曾遇见不少勇敢追梦的人，来自各行各业的人总会跟我分享不同的创业故事，以及盼望移居英国开展新生活的愿景。 这些年来查询移民英国的人很多，落实移居计划的也不少。感谢居外的邀请，让我有机会在这个平台分享有关的移民资讯，以及在移居这路上所遇到的故事。 移居英国的明智选择 近年移居海外的声音此起彼落，不少人因为教育、生活、社会环境等等因素，萌生了移民的念头。英国一直都是热门的移居地点之一，英国最奇妙之处是那里的多元文化，我在伦敦工作和生活时，得到很多机会去和不同国家的人接触和交流。不同背景的人有不同的思考方式，让我看到世界之大，并不只是地理上的广阔，也在于人心，那段日子对于我自己的成长也有很深刻的影响，因为目光的扩阔，让我学懂了怎样去体察别人和理解其他人的想法。 很多人说英国另一个吸引人之处，在于她位处欧洲，除了国内有不少值得前往的景点外，只要乘坐飞机一两个小时，就可以到达欧洲不少城市，而且机票也相当便宜。这个我十分同意，因为我也正正是每逢有多几天的假期，就必定会找个欧洲城市去游览。 移居英国的四大途径 说到有关移居英国的途径，不少人可能会联想到有关投资和创业等的途径，事实上，根据现时英国的移民法律，近年比较热门的移民途径包括有以下： 投资者签证 资金要求为200万英镑（折合约1700万人民币），申请人需要提供过去两年的资金来源证明，可包括现金存款、物业出售、第三方转赠或遗产等，物业贷款不能计算在内。 申请人需要在申请前先开立英国投资银行帐户，并于登陆英国后把资金全数投资于英国公司债券或股票，投资的时间一般为期五年，直到取得永久居留权为止。若投资金额增加至500万英镑，主申请人可在三年后申请永居；若投资金额增加至1,000万英镑，则可在两年后申请永居。 海外公司首席代表签证 英国海外公司首席代表签证为近年最热门的签证，很适合有意带着家族或海外生意到英国发展的申请人。计划的好处是没有任何指定的投资及请人要求，申请人只需证明母公司有稳定的财务状况及已预留充足的资金作英国创业之用。 目前法例并没有对公司的营业收入、利润或存款有指定的要求，所需的金额根据个别行业有所不同。另外，每间公司只能委派一位海外代表到其英国公司工作，而这位申请人必须符合以下条件： 已受雇于英国境外的母公司； 拥有相关业务范围内的行业经验及知识； 在该公司担任高级职位，并有英国的全权决策权； 不能是该公司的主要股东。 创新者签证 创新者签证的资金要求为5万英镑（折合约42万人民币），申请人需要具有创新、可行和可扩展性的创业计划，并通过移民局的授权机构如英国本土银行、风险投资公司、科技研发公司等，取得背书信（endorsement letter），确认其创新、可行和可扩展性的业务理念。 首次申请成功后，主申请人会获批三年的签证。如申请人在三年内达到其中两项的要求，如投资至少5万英镑于其生意上、创造至少5个或10个工作职位、从事重要的研发项目，并已在英国申请知识产权保护等，便可申请永居。 初创者签证 初创者签证并没有任何投资资金要求，申请人需要具有创新、可行和可扩展性的创业计划，并通过移民局的授权机构如英国本土大学、英国本土银行、风险投资公司、科技研发公司等，取得背书信（endorsement letter），确认其创新、可行和可扩展性的业务理念。 重要提示，初创者签证的获批年期只有两年，两年后不可以申请永居，因此，对于想长远移居的申请人而言，并不是最好的选择。若申请人想在两年后继续留在英国，届时需要再申请其他签证，并达到相关的居住要求，才可申请永居。 移民英国的最好时刻 有关移民前的准备，其中一个常见的问题是，什麽时候最适合移民英国？ 其实何谓最好时刻呢？近年申请移民英国的人有年轻化的趋势，不少申请人会选择在小孩的初中阶段前移居，其中一个重要的考虑，是希望小孩可以在英国住满五年后，在入大学前取得永久居留权。原因很简单，因为如果小孩在大学第一年入学时已取得永久居留权，便可享用本土学费，相比海外学生的学费节省多一截。 其实在我而言，移民的决定，就像生命里许多的决定一样，没有太早或太迟，只要在下定决心的那一刻起，一直相信和坚持走下去便对了。但愿，您也找到属于您自己的最佳时刻。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
2022年美国房市六项“大胆”预测曝光！您敢信吗？
2021年第二季度，美国住宅交易额达到7500亿美元，是过去一年中第三次突破6000亿美元；截止上半年，累计交易额已达到1.25万亿。随着供应短缺有所缓解，房屋的销量将会普遍增加，2021年可能成为首个住宅交易额超2万亿美元的年度！ 由此可见，今年美国房市延续2020年的强劲涨势，屡创辉煌，也即将写下恢弘的尾声。2022年市场将如何表现？美国房地产协会官方网站（Realtor.com）刚刚发布了最新的2022年房产市场预测！ 1. 房屋销量：破16年新高 2022年，将有超过4,500万千禧一代处于26-35岁的首次购房的黄金年龄段，对于住房的需求将保持强劲。经济增长、失业率下降以及年底个人收入将增长3.3%等动因，令明年房屋的销售水平仍将保持在高位。因此，Realtor预测，2022年美国房屋销量将继续增长6.6%，创下自2005年以来的新高。 2. 房屋售价：温和上涨，但继续创下记录 美国房价的快速上涨始于2012年，2013年同比涨幅达到双位数，自此每年以4% - 7%的涨幅稳定增长。进入2020年，疫情激发了对市场的高需求。过去10年中，由于美国住宅建设不活跃，独栋住宅供应缺口目前已达到520万套。因此，市场通过推高价格来平衡高需求和供给短缺，8月时更拉开了一年来房价连续以两位数增长的序幕。 展望未来，经济增长将维持买家的购买力，随着建筑商们提高产量，尽管成本上涨，持续的强劲需求会推动价格在全美范围内继续上涨。预计2022年，房屋售价中位数将再增长2.9%。 3. 待售库存：开始好转 随着房屋销售进一步加速，市场上的待售库存仍然会非常有限，但Realtor预测，2022年市场的待售库存将从低点反弹，增长0.3%。 近期一项调查中，今年秋季有26%的房主表示计划在未来12个月出售房屋，远高于春季的10%。同时，建筑商们也迎头赶上，推动新房的上市。不过，近期竣工的新房仅为往年份额的一半，短缺仍十分显著。 4. 租金：超过房价增长 2021年，随着美国疫情取得重大进展，租金快速反弹至两位数增幅，尤其许多二级市场的租金飙升。由于远程工作的盛行，生活成本更低的市场成为居家办公人员的首选。 与此同时，全美出租房屋空置率也下降至历史低点，仅为5.7% - 6.8%，从长期来看，历史平均的空置率在7%及以上。因此，面对出租房屋的短缺，租客的需求将保持强劲，推动租金继续增长。Realtor预测，美国平均租金在未来一年将上涨7.1%。 5. 住房市场重点趋势 随着城市房价的快速上涨，通过转移到郊区获取更大的价值增长或减少竞争的优势已经有所削弱。但面对抵押利率上调、房价增长，购房者可能更关注负担能力，郊区市场将继续受到欢迎。 而且，调查显示，员工更喜欢远程工作，尽管部分公司正让员工返回办公室，也有部分公司选择让员工灵活工作，从前至关重要的通勤时间将不再是核心考量因素。 因此，远程工作者将保持对够提供居家办公空间的更大的郊区房产的偏好，而由于处于或接近首次购房年龄的人口数量庞大，有可能看到房屋拥有率再次开始攀升。 6. 2022年对投资者的前景怎样？ 2022年，投资者将继续收获可观的回报。目前业主正出于市场有利位置，一方面房价将持续增长，另一方面租金的上涨可能会吸引更多投资者。疫情相关的驱逐保护措施也在今年或2022年初陆续到期，随着租赁市场超预期上涨，2022年将会是投资者获得高收益的绝佳机会！ 美国楼市空前狂热，想充分掌握市场发展的最新趋势，免费获取热门项目推荐吗？ 请即在下方留言，居外IQI助您精明投资美国房产！ 来源：Realtor.com、知乎
