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外资投资日本房地产突破三成！2020东京“奥运效应”过后会如何？
四年一度的2020年东京奥运即将来临，事实上，在大型开发利多、GDP连续 6个季度呈现正成长、负利率环境、日元汇率偏低等利多因素带动下，早已吸引中国及外资国际买家前进东京置产，带动价格大飙涨，在海外不动产市场独树一格。尽管如此，仍提醒投资人留意全球升息等潜在风险。 >>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费 东急房地产中国台湾区董事长木内亮表示，东京奥运题材热门，且当地民众对投资日本不动产情有独锺，深究背景因素的，包括地理位置邻近、对于MADE IN JAPAN的信赖等重要原因，让民众敢放心大笔投入日本市场，无论是商业型办公大楼、店铺，收益型整栋住宅或豪宅套房皆有强大的买盘。 木内亮董事长表示，真正带动海外资金前往日本投资不动产的分界点是2012年安倍政权上台后所采取的经济政策，就是透过弱势日元来创造经济，尽管日本经济是否因此有显着复苏丶仍待时间验证，但日元走贬至今，确实带动庞大海外资金前进日本不动产，且只要安倍在任的一天，这趋势大致上不会改变。 此外，投资首重风险控管，相较于近几年也相当热门的东南亚房地产，日本政府对于政策与税率上对外资投资人并没有特别限制，加上法规明确透明，让投资人相对安心。 自2013年起的日本不动产投资热，也确实推升了房价，但网路谣言“抛售潮将启动丶东京房地产卖压沈重”则为不实说法。根据日本不动産研究所的统计，近年东京的住宅价格呈现正向缓慢稳定上扬。对此，木内亮表示，有别与其他海外城市“以赚价差为主”的思维逻辑，日本丶尤其是东京着重与“保值并赚取稳定收益”，也就是说，2020年东京奥运题材对房价也许是有加分效果，但日本不动产真正吸引买盘进驻的是“稳定投报率”，这对追求稳定收益的国际资金特别有诱因。房价成长高于2008年雷曼风暴前的水准。 也许外界会相当好奇，为何在东京这样的大都市，“租屋”市场特别发达？木内亮表示原因有两项：一、是2011年311发生东北大地震当晚，住在郊区通勤东京市区工作的上班族因为停电而必须夜宿东京街头，开始有危机意识觉得在东京租屋当灾害发生时会是较保险的做法；二、少子化问题在日本20年前就开始发生，家庭人口越来越简单的构造改变，不再需要郊外大房子提供小孩居住，为了节省通勤时间人口逐渐迁入东京。且国际化需求下工作型态改变需要时常移动，租屋变成现在的中少年人口的首选。 另外，J-REIT（不动产投资信托）的市场也正在扩大。J-REIT 的保有资产现已超越16兆日元，比起2013年已扩大了 1.7 倍。同时随着J-REIT的保有资产扩大，东京也出现的更多优良的租赁物业，形成了现在的租赁市场。 因此，木内亮表示，即便东京奥运题材不再，东京房价也不会出现大幅下跌现象，因为庞大的租屋需求会支撑，且这样的现象不仅发生在住宅，包括商办也是。根据日本不动産研究所统计，在2008年雷曼风暴后，丸之内与大手町等东京甲级商办的期待报酬率大多维持在4.5%至3.5%的水准，截至2017年10月的统计数字为 3.5%，而包括日本桥、赤坂、六本木、西新宿等地仍有4%的水准。 外资疯买日本不动产 日本不动产稳居各国投资人海外投资首选的地区之一，根据统计，2017年外资在日本不动产的投资比重已突破30%，创下近10年以来新高。 点击查看居外网的日本东京房源 第一太平戴维斯日本研究及顾问部部长金子哲也表示，依照里约、伦敦与北京的奥运经验，奥运过后，各主办国的外国观光客人数依然呈现强劲成长趋势，因此，随着2020年东京奥运到来，也可望带动饭店与零售不动产市场利多。 除此之外，受惠于日本企业的强劲获利，投资人对东京办公室市场也相当关注。金子哲也指出，2017年预估日企的税前获利将成长17%，将带动整个就业市场以及办公室租赁需求。 而谷歌（Google）日前也宣布东京总部将在2019年从目前的六本木新城搬迁至涉谷开发案Shibuya Stream，将承租将近5万平方公尺的办公室，面积为现有总部的3倍，可容纳1倍以上的员工。 金子哲也指出，目前东京都心地区则有多项大型商用不动产开发案，包含丸之内、涩谷、虎之门与品川等地区，陆续将于2027年全面完工；多项大型建设计画也已如火如荼展开，像是斥资9兆300亿日元的中央新干线，东京到名古屋段预计将在2027年完工，至大阪段则2037年完工，有助于串联主要城市间的商业动能及观光资源。 居外精选日本房源： 东京豪宅区新宿目白（Mejiro）的优雅低层公寓 建筑面积：99平方米 房型：3卧1卫 特色：32平方米的屋顶阳台，全屋充满明亮的自然光线 交通连接：靠近目白丶高田马场和下落合车站，方便前往东京的主要地区，包括池袋丶新宿和涩谷 房屋价格：1.38亿日元（约806万元人民币） 物业编号：25177003 点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 留意几个潜在风险 不过，金子哲也说，虽然目前日本不动产市场充满话题以及利多，但仍提醒投资人需注意几个潜在风险，包括日本央行很可能将追随全球升息的脚步，将脱离超低利率环境；国际型的黑天鹅事件对全球主要经济体的影响，日本也无法置身事外；以及大型开发案所带来的大量新供给是否可以顺利消化等。 中国台湾屏东大学不动产经营管理学系教授赖碧莹表示，受到2020年奥运题材推波助澜，赴日投资地产成风潮，却更要注意汇损风险，还有房价增值的前景也要多加留意。 赖碧莹分析，在日本持有房产，税负其实相当繁重，不适合短期的买进卖出，如果有投资人因为看好奥运题材而买进，建议在2019年前就脱手。 赖碧莹也指出，日本人仍些许排外，造成外国人在当地较难取得好物业，要考量脱手的难易度。 居外看点：【东京房地产市场是否已经见顶？】 参考来源：钜亨网、东急房地产、ETtoday新闻云 责任编辑：Zoe Chan
外国人在越南买房的流程及相关税费
1. 外国人在国外定居的越南人（以下通称为外国人）买房子的条件： -对于在国外定居的越南人：只要有入境许可的对象（有合法的入境签证）； -对于有外资企业，外国企业的分公司，办事处，国外投资基金以及在越南活动之外国银行（有投资执照，成立分公司，办事处证明）； -对于外国人：只要是合法入境越南的对象。 以上条件按住房法的规定，自2015/07/01起效.颁行住房法的细则后会有进一步的说明. 2. 交易流程 (1)选择商品房/别墅后，客户给代理下订金来申请买房（订金金额后定）； (2)代理转客户的订金与买房申请书给投资商（期限后定）； (3)收到订金后，投资商与客户进行签订同意书（具体的订金金额按售货政策）； (4)客户按售楼政策下订金； (5)投资商按同意书的期限通知客户签订买卖合同以及其他与卖房有关的相关资料. (6)客户按买卖合同的进度转款至投资商在越南开户的账号上.结算的货币是越盾. (7)完成工程时，在交商品房/别墅前30日，投资商发通知给客户；客户按买卖合同规定接收商品房/别墅（在已按买卖合同结算完的情况下）； (8)投资商给客户办理商品房的红本. 注意：客户所需证件： (1)合法的护照； (2)有效入境越南的签证（需保证在签订买卖合同时，签证有效）或免签证证明（外国人有妻子，丈夫，孩子是越南人或在国外定居的越南人） 3. 有关销售房子给外国人的问题以及相关的手续和问题 3.1 转款买房的手续 （1）在越南的银行开户，转款到投资商的账号. （2）直接从国外转款给投资商在越南银行开户的账号，或客户用现金转入投资商在越南的账号. -注意： (1)外国人随身只能携带5000USD进越南并且必须向越南海关申报. (2)若是房屋交易，携带的金额不能超过交易的价值（价格按房屋买卖合同）. (3)若外国人承担转款费用那么收款人承担进账费用以及外币兑换费用(若要取出外币).若外国人只承担部分或不承担任何费用，那么收款人必须按外国银行的费用承担转款费用 (4)有关外国人的账号都会让银行检查相关文件和交易目的，检查用户的随身证件以及在转款 指令/委托支付单上登记的签字样本 有关在越南银行开户的规定：查看编号23/2014/TT-NHNN的通知 有关运行账号的规定，见16/2014/TT-NHNN通知 有关不使用现金交易的规定见编号101/2012/N?-CP的规定和46/2014/TT-NHNN通知 3.2 租赁收入转款的手续 -客户可以选择以下方式 (1)在越南银行开一个越盾账号（或使用越南银行所开进行支付买房款的账号）用来从投资 商或承租方接收租金收入（交易的账号） (2)投资商或租赁不动产单位直接转营收到客户在国外的账号. -投资商或租赁单位会按买卖合同与越南法律扣除营收的税金和费用： (1)营收中的投资商税费（个人所得税）：租赁财产的税金为收入的5%； (2)外国人增值税：增值税是营收的5% (3)转款费用+国外银行的费用（若有） -注意：外币转出越南领土不能超过租赁合同价值（从越盾兑换出来）或外国人与被转让房屋方之间的房屋转让合同上面的价值.承包商税按通函103/2014/TT-BTC的第5，12条的规定 对于国外组织的企业所得税按通函103/2014/TT-BTC的规定 个人经营租赁财产的税率按2007年个人所得税第十条，由律法编号71/2014/QH13修补的规定（第2.4条）编号26/2013/TT-NHNN通知有关银行费用的规定 3.3 外国人在越南买不动产的各种税，费用与例费 1.商品房的增值税是10%（不包括土地使用权与商品房的2%公共面积维修费用）.别墅的增值税是10%（不包括土地使用权） 2.对于商品房：2%的公共面积维修费用 3.证明的注册费：财产的0.5%，最多5亿元/财产/注册.由省人委按每个时间段而定. 4.申请证明的国家行政费用，例费：按每个时间段由国家规定收取，目前是661.000元. 3.4 外国人转让不动产的各种税，费用与例费 1.个人所得税：转让价的2% 2.按3.2项的国外承包商的增值税 3.行政费用，例费（若卖方同意代买方出）：按每个时间段由国家规定收取，目前是661.000盾. 4.登记注册费（若卖方同意代买方出）：财产的0.5%,最多5亿元/财产/注册.由省人委按每个时间段而定. 3.5 外国人可以携带现金进越南吗？ -外国人只能携带一定的外币进越南并且必须向越南海关申报.按规定,若外国人携带5000美元以上必须向海关申报 3.6 外国人能用信用卡（creditcard）来支付订金吗？ -外国人可以在越南使用国外的信用卡（但是要国际的信用卡）来交易买卖货物以及使用服务,必须以越盾来结算,若标价是外币就要体现在合同兑换成越盾.此问题在2014/04/22日的文件编号04/VBHN-NHNN与决定编号20/2007/Q?-NHNN与通函编号23/2014/TT-NHNN合一调整. 3.7 签发红本与所有权的手续 -在完成交接房屋与结算买卖合同（预算在30日内）的情况下，投资商会通知要求客户按法律规定上交文件来办红本； -投资商给客户办理红本在收到客户的一切文件的50日后.签发红本的具体时间由政府管理部门决定（实际上，上交一切文件后的3-6个月） 房屋使用期限： -对于定居国外的越南人：永久性所有权，与越南人一样. -对于外国个人：50年的所有权,可以延期. -对于国外组织：根据在越南的投资执照期限. 3.8 买卖合同样本，订金同意书以及相关交易卖房的资料包括： 1.订金同意书，登记买房文件（打桩前）或订金同意书（打桩后）； 2.买卖合同以及附录 规定格式的买卖合同样本（不区分外国人与越南人）. 把合同样本翻译成英文.若有争议，越文版优先. 3.9 抵押房屋买卖合同或者抵押房屋来贷款买房的手续 根据2015/7/01日生效的2014年《住宅法》第144条规定,房屋所有者是组织单位可以抵押房屋给越南的信用组织,房屋所有者是个人可以抵押房屋给信用组织或是在越南经营的企业或个人. 但是,目前越南法律没有规定外国人可以将房屋在国外抵押做财产担保,只有规定可以抵押给越南的外资银行. 3.10 委托签订买卖合同与相关文件的手续 在国外定居的越南人可以委托他人签订买卖合同以及相关文件.委托书必须有国外公证处公证,并有领事馆认证同时在越南翻译成越文,或在驻国外的越南大使馆立具委托书并附带委托人与被委托人的护照/身份证. 3.11 向银行贷款 条件：证明有偿还贷款本息的能力； -在越南工作的劳动合同；或者 -有国外的银行担保此越南贷款； -证明主要财产性收入来源（如租金,营收等等） 贷款比例按照具体的情况. 3.12 有关保证工程质量的规定 -保证工程按所审批的计划以及越南工程指标来建设（在合同里面详明）； -商品房保修5年,别墅对结构部分保修2年； -所附的设备根据厂家标准来保修. 特别注意： 1. 买房时必须通过银行转款 2. 房屋所有权为50年,非永久产权,但与越南公民结婚的外国人同越南人同等待遇 3. 每个外国人人在一个公寓小区最多只能拥有一套房屋 4. 外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区所有外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套 5. 外国人购房不允许在越南银行贷款,可以在外资银行贷款 6. 外国人不允许继承房产
解码中国赴美国留学移民新趋势：学费上涨 专业签证申请更难
近两年，美国留学和移民政策逐步收紧，给中国留学生与投资者带来诸多不确定性。中国作为美国第一大生源国，留学生目前申请来美的情况如何？签证的申请难度提升会否影响学生的选择呢？而海外置业，尤其是投资美国有何新趋势？在3月24日于北京举办的2019津桥国际春季服务展上，多位留学界人士对此进行一一解析。 医学、计算机等专业留学签证变难 美国国际教育协会（IIE）去年11月发布的《2018美国门户开放报告》显示，2017至2018年度，在美留学生中，来自中国的留学生数量是36万人，持续成为最大生源国。从国际学生整体情况看，STEM（科学、技术、工程和数学）专业依然热门。这一学年中，工程专业就读人数近23.3万，占总留学生人数的21.3%。其次是商科专业，就读学生人数为19.6万，同比上一学年下降了2.3%。而数学和计算机科学就读人数为18.6万，同比上一学年则上升了11.3%。 从中国学生的选择来看，工程专业和商科依旧是最受欢迎的专业。其次是数学与计算机科学专业，物理与生命科学。 不过，中国留学教育机构津桥国际创始人兼董事长赵鹏对《侨报》介绍，近年，包括控制留学生数量、缩小STEM专业范围、收紧H-1B等政策的变化，都给中国留学生带来不少影响。 就去年留学美国的情况而言，赵鹏分析认为主要有几大变化，一方面，医学类、计算机、工程类的专业，由于涉及国家科技最前沿的核心信息，以及就业前景良好，因此留学签证申请难度增加，审核时间变长，有效期变短。同时，STEM专业的3年OPT（F1学生签证毕业后的实习期），也很难一次性申请到3年的，一年一续签成为常态。此外，H-1B中签率越来越低，很多毕业生直接放弃抽签，返华择业。 在赵鹏看来，这些局面正倒逼正计划出国的准留学生和已经在美的留学生提早做好职业等相关规划。从留学教育机构的角度，可将留学与移民相结合，提前帮助学生做好家庭身份规划方案，先移民后留学，或边移民边留学。尤其是对于近些年十分火热的低龄留学申请而言，这样有助于学生在享受优质教育资源的同时，还能有更高的录取率，以便毕业后在美实现自由就业。 学费上涨也是考虑因素 一直以来，中国都是美国国际学生数量排名第一的国家。去年以来，有报道称中国学生留学美国呈现下降趋势。 不过，据《2018美国门户开放报告》中指出，2017至2018学年中国在美留学生总数为36.3341万，占留学生总人数的33.2%，比排名第二的生源国印度多了近1倍，并贡献了超138亿美元。结合对过去美中留学环境、政策的分析考量，留学界人士认为2019年中国学生留学美国仍将保持好的发展势头。 在24日的津桥国际春季服务展上，海外百所名校在展会上进行了现场面试招生。斯坦福大学博士Angela Zhang表示，国际化教育最大的好处就是给学生提供了很多不同的尝试，学生对未来职业规划要从兴趣、擅长方向、不同领域发展趋势多做考虑。 美国驻华大使馆Education USA副主任于叶对媒体表示，教育作为长远投资，获得的是“长期受益”，因此学生在申请留学时，也不能过度聚焦当下政策的短期影响。 除了申请难度的变化，学费方面也是留学生们值得关注的地方。USNews去年9月发布的一项报告显示，2018至2019年度，各州公立大学学费增速大约为2%。而私立大学的学费远超过公立学校，平均每年学费超过3.5万美元。 EB-1A、EB-2/3等高端移民方案受青睐 另外，移民积分制和投资移民涨价的提案也已出台，这也给获取移民身份带来更大的难度。 针对投资移民涨价及排期问题，赵鹏介绍说，EB-1A、EB-2/3等高端移民方案迎合美国吸引高学历、高技能、高净值人才的倾向，让有需求者更快且无风险地获得合法身份。 据了解，只有EB-1类别排期最短1年左右，EB-1A在移民申请上还有诸多优势，比如没有年龄、学历、语言、职业限制，无需美国雇主、无需投资等等。据美国国务院上月公布的3月移民排期情况显示，最亮眼的当属EB-2，这也是中国留学生通过技术移民美国的主要方式。 作为美国四大产业中心之一，休斯敦有着不可比拟的置业优势，是投资者值得参考一个的目标地。休斯敦4卧4卫的房产，建筑面积277平方米，房价约¥148万。 居外物业编号：42611016 点击查看房源信息 中国与全球化智库主任王辉耀在接受媒体采访时说，美国对人才的标准提高了，但门槛的提高不意味着美国不需要引进海外人才，从短期来看，美国对理工科人才仍有很大需求，只不过可能对学校的要求有所提高，相应的对语言的要求也会提高。因此，中国留学生也要有针对性地提高综合素养。 至于文科等其他专业的学生，在美国并不享受3年实习期，一般只有1年。因此，找工作的时间就更加紧迫，留学生们就需要更有效地利用实习，如果可能，甚至可以申请OPT延期，尽量拉长在美国的合法居留时间。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获着名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多美国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询美国留学丶移民和投资的机会。 来源：侨报 责编：Zoe Chan
美国移民途径（一）：雇佣移民
1、雇佣移民（Employment Based） 雇佣移民包括自己找到雇佣机会（即工作移民或职业移民）、或者给别人创造雇佣机会（投资移民）。具体有四种形式：在美国拿到工作机会、在美国投资、自己申请、特殊工种。 根据申请人的自身条件和背景不同，这四种形式的移民又按照优先级不同分为EB-1、EB-2、EB-3、EB-4、EB-5，其中EB-1（即 Employment-Based 1st Preference）为第一优先，以此类推。该优先级大致反映了美国政府处理该类型移民申请的速度；以EB-1A/B为例： 所有的EB-1申请无需 PERM 劳工证，节省了1-2年时间。 I-140批准通常要6个月左右，而EB-1A/B可申请加急服务，15天内即可批准。 中国大陆出生的申请人，除了比较特殊的宗教工作者外，通常来说排期是 EB-1 < EB-2 < EB-3 （非技术劳工除外）< EB-5。 有EB-1A 申请的成功案例，从第一份材料寄出到最终批准，只花了不到3个月。其他类型移民经常要花很多年。 1.1、EB-1A：杰出人才 EB-1A 即“雇佣移民第一类优先 A”，指的是“杰出人才”（Extraordinary Ability），适用于两类人才： 获得过国际重大奖项，比如诺贝尔、奥斯卡、奥运奖牌这种级别。 如果没有这么牛逼，那么需要符合移民局10项标准中至少3项。 上面提到的10项标准是： 获得国内或国际非重大奖项。 是所在专业领域的专业协会会员。 有专业或主要商业出版物对你进行了相关报道。 独立或者以委员的身份对所在领域其他人的工作进行评价。 对所在领域做出了原创的科学、学术、艺术、体育或者商业有关的重大贡献。 在专业或者主要商业出版物以及其他重要媒体上发表文章。 作品被展览。 在杰出的组织中担任要职或者发挥重要作用。 和同领域的其他人相比具有高薪/高待遇。 在艺术表演上有商业成功。 在所有的移民途径中，EB-1A 有两个巨大的优势： 不需要在美国拿到就业机会。 可以自己提交I-140表格申请，无需求人。 1.2、EB-1B 杰出教授或研究人员 杰出教授或研究人员（Outstanding Researcher/Outstanding Professor）的标准是： 需要证明自己在特定学术研究领域的研究得到国际认可。 在该学术领域任教或者研究超过3年。 来美国的学校或者研究机构任职，由美国雇主提交I-140。 至少满足移民局6项标准中的2项。 移民局6项标准为： 杰出成就奖项的证明。 证明自己是属于某些专业机构的会员，而这些机构对会员的要求是具有杰出成就。 被其他人在专业出版物上发表文章介绍申请人在其学术领域的工作。 参与或独立评审其他人在相同或者相关专业领域的工作。 在其专业领域或学术领域有重大贡献。 在其专业领域发表学术书籍或者论文。 1.3、EB-1C 跨国公司经理或高管 跨国公司经理或高管（Multinational manager or executive）必须在美国公司任职，只能由公司申请： 该公司在美国运营至少1年，并且在海外有分/子公司。 申请人过去3年内在该美国公司的海外公司任职高级管理人员至少1年，职位至少是经理。 美国公司为该员工申请L-1A签证（高级管理人员内部调配），配偶和未成年丶未婚子女可同时申请L-2签证。L-1A为非移民签证，但是和H-1B一样允许有移民倾向，并且L-2签证可以申请工作许可，在美国合法工作。 L-1A入境美国之后，雇主即可提交I-140申请移民。 相比EB-1A/B，EB-1C最大的劣势是不能申请 Premium Processing 加急处理，I-140处理约要6个月。 1.4、EB-2 高级学历专家或杰出能力者 高级学历专家或杰出能力者（Member of Professions with Advanced Degree/Exceptional Ability）针对的是高等学历的专家或者在科学丶艺术丶商业领域有杰出能力的个体，除NIW国家利益豁免外，需要劳工部（Department of Labor）签发的劳工证（Labor Certification）。 劳工证的审理主要是为了保护美国本土的工人和劳动市场，主要会考虑两点： 确保美国本土没有足够的美国籍工人可以胜任丶愿意丶并且能够接受该领域的工作。 该外国工人的引入不会对本国相似工作工人的工资和工作环境产生负面影响。 对于普通家庭来美国留学的人，如果不能申请EB1-A/B，最常见的移民路线是 H-1B： 毕业后找工作。文科专业有1年的OPT，STEM 专业（Science 科学丶Technology 技术丶Engineer 工程丶Mathematics 数学；完整名单参见这里）可申请2年延期，即总共有3年OPT。 OPT 期间申请 H-1B，通过之后可在美国工作6年。 雇主提交移民申请，大致分为三步：申请PERM劳工证；申请I-140；申请I-485。 H1-B首次批准是3年，可以延期3年，总计6年，可以再次延期。 然而，H-1B这条路并不那么容易： 因为需要雇主赞助，留学生毕业后找工作处于劣势。同等条件下公司肯定希望招美国公民或绿卡，因为赞助H-1B费时丶费钱丶而且没有保证。 所谓“没有保证”是因为H-1B需要抽签。根据国会制定的限额，每年H-1B总量为5万（其中2万保留给硕士及以上学历），每年收到的申请数量在20万左右（2018财年收到19.9万，之前3年都超过20万），也就是说有近60%的申请人抽不到。 例外：高校及其关联的非营利机构不受 H-1B 名额限制，因此博士丶博士后等高学历人才如果想留在美国，去高校求职是个不错的选择。 前面已说过，文科专业只有1年OPT，如果抽不中H-1B，要么转换身份（比如继续读书），要么就只能打道回国。STEM 专业则有3次抽签的机会。 另外， 从2017年4月3日起，H1-B也不能使用 Premium Processing 加急服务。 EB-2的一个特例是国家利益豁免移民（National Interest Waiver，简称NIW），NIW不需要申请劳工证，也不需要雇主支持。NIW的审理主要考虑工作者在的美国工作是否会给美国的国家利益带来贡献。申请的标准在这里。 1.5、EB-3 技术工人/专家/其他工作者 技术工人/专家/其他工作者（Skilled Worker/Professionals/Other Worker）的要求和EB-2类似，主要有两大区别： EB-3对学历的要求比EB-2要低，如果雇主所提供的职位所需的学历以及申请者自身的学历为硕士或同等学历以下，则不能申请EB-2，只能申请EB-3。EB-3的最低要求是：有本科或者同等学历水平，有两年以上的工作经验或技能培训。 EB-3和EB-2的另外一个区别是没有NIW特例，即申请者都必须要先申请劳工证，没有例外。 1.6、EB-4 特殊移民（Special Immigrants） 阿富汗/伊拉克语翻译 广播电视工作者 国际组织雇员 协助美国政府的伊拉克人 根据SOFA协定需入境的外国军事人员 巴拿马运河员工 国家利益豁免（NIW）的医师 宗教工作者 EB-4需要申请人的雇主提交I-360表格。 1.7、EB-5 投资移民（Immigrant Investor） 投资者需要投资一个商业公司，并且： 创造最少10个全职工作岗位。 投资金额达到100万美元，或者在低就业率区/农村达到50万美元。 申请者提交I-526表格 具体要求参见居外EB-5投资移民指南。
中国人在澳洲买房需要居住证吗？
简单来说，中国人不需要居住证也完全可以在澳洲境内购房。澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定（中国人在澳洲买房条件）如下： 1、外籍人士的定义 现行澳洲的法律条款对“外国人”有着严格的界定，可以理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。 根据上述内容可知，大部分国内买家都被认定为“外国人”，在澳洲买房时，会受到一定限制（需要注意拥有澳大利亚临居签证的他国公民，即临时居民，也需申请FIRB购房许可）。 由于对“外国人”的身份界定，不止牵涉到在澳洲买房的限制，还包括一些税务问题，为此，澳洲有专门的法律条款对此进行规定，相关细节，可参考居外网专栏作家——澳洲执业律师杨泱的详细解读《外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解》。 2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅 相信大都听过“外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子”。准确的描述应该是：非常住外籍人士在获得FIRB批准后，只可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。 澳洲全新住宅的定义：全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但并不包括经过整修或修复的旧住宅。 3、外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请 购买澳洲全新住宅需要向FIRB提出申请。这类申请通常会两周内获得批准，并在获得批准时没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。 相关建议：由于澳洲法律体系已经非常完善，所有在澳洲买房事宜都可通过您的代理律师与开发商律师进行交涉。所以加入您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房，需要第一时间告诉您的代理律师，以便其帮助您递交购房申请。目前，还未有非常住外籍人士购买住宅房地长被拒的先例。 点击查看居外网上5.8万套澳大利亚在售房源 4、持有合法居住证可购买二手房自住 根据澳洲《1975 年外国收购与兼并法》规定，“临时居民”为居住在澳洲并且符合以下条件的人士： 持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证； 已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。 澳大利亚外国投资与审查委员会的官网明确说明，临时居民通常可以在澳大利亚购买一处二手房作为其在澳居所，并受到下述条件限制： 该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所； 该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住；且 在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业。 需要强调的是，该临时居民不得在澳购买任何二手房作为投资或出租目的。 更多澳洲买房相关的“干货”内容，点击查看【居外澳洲买房百科】
怎样在澳大利亚买房子？
澳大利亚房产凭借其成本低、增值快等独特优势深得海外买家的青睐。澳洲房产交易主要包括三大类：新房、楼花及二手房。 由于政府部门的限制，非澳洲公民或永居人士不允许购买二手住宅或二手商业用地（长期签证持有者只能购买二手自住房，并且需要在离境前三个月将房产卖出），所以对于海外买家来说，新房或者楼花则变成了首选。 那么，海外人士购买澳洲新房（公寓）需要做些什么？ 1、选定房产 在选定了信任的房产中介之后，买家根据喜欢的户型、朝向、窗外景观等选定心仪的房产，将“小定”订金支付给开发商的信托账户，申请保留该房产。“小定”订金一般是5000澳元左右。由于澳洲的公寓户型众多，所以如果买家倾向于购买现房，最好还是亲自去看房。 点击查看居外网上5.8万套澳大利亚在售房源 2、冷静期 在支付“小定”之后，买家可以得到非常人性化的一周冷静期，认真思考是否真的决定购买该套房产。如果买家在思考之后决定放弃购买，开发商则需要无条件退还小定订金；如果买家决定继续购买，则进行到购买流程的第三步，签订合同。同时，澳洲政府规定买卖双方均有代表律师，买家在此时需要选定购房律师，买卖双方将各自承担己方律师费。 3、海外买家购房申请 由于买家并非澳洲公民或永久居民，买家需要向FIRB提交购房申请。FIRB全称Foreign Investment Review Board，中文译名为外国投资审批委员会，主要负责审批外国投资者的在澳投资项目。申请费如下（2018年七月更新）： FIRB的审核一般由律师陪同完成。 4、签订合同 开发商在收到“小定”之后会准备购房合同，交给开发商的代表律师审核，审核过的合同将交到买方代表律师手中，由买方律师为买家逐条解释，买家完全理解合同条款并且无异议后签订合同。如果买家在海外，则买家签字后的合同原件需发回澳大利亚（买家可保留合同副本），开发商在合同上签字后发还给客户。 5、支付首付 在签订好合同之后，买家需要在合同规定期限内（一般是两周）支付购房全款的10%作为首付，首付款将转到开发商代表律师的银行信托账户，受到澳洲政府监管。这笔钱将安全地储蓄在该账户中，可以获得利息，直到房产交割成功之后才会真正落进开发商的口袋。之前“小定”的款项会返还给买家或者抵扣首付款。 6、缴纳印花税 各州的印花税税率各不相同，具体数额由律师核算。 新州法律规定，对于海外买家来说，房产印花税需要在交换购房合同后的三个月之内完成缴付，如果交割日期在三个月之内，则印花税需在交割之前完成缴付。以下是RayWhite提供的新州印花税指南： 海外投资者需要额外缴纳8%的印花税附加费。 7、房屋施工 如果买家购买的是楼花，在开发商建造期间，买家不需要支付任何费用。 8、办理贷款 在房屋交割前的三个月，买家律师会通知买家房屋即将竣工，如果需要贷款，买家需要联系贷款经纪人，准备贷款材料，申请贷款。如果买家购买的是现房，建议咨询律师，提前准备贷款。 9、交割前验房 在房屋建造完成后，开发商会邀请楼花买家或代表前去验房，买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求，保障自己的权益。 10、交割 在房屋交割前，买方律师会通知买家具体交割日期以及发出付款通知。交割当天，买家拿到新房钥匙，支付购房尾款的全额，尾款将转入开发商代表律师的信托账户，然后转交给开发商，完成交割。如果买家有贷款的话，买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。 更多澳洲买房相关的“干货”内容，点击查看【居外澳洲买房百科】
怎么在温哥华买房？
根据加拿大联邦政府«公民法»，非加拿大居民也有权利购置、拥有和出售房地产，其要遵守的法律与加拿大居民或公民相同。然而法律也赋予各省对非公民与非永久居民买房进行行政限制。比如大温哥华地区和安省的多伦多市先后颁发的15%海外买家税就是此类限制。但省政府没有拒绝中国人在加拿大买房的权力。 以下是加拿大房产的购买流程图解和买房税费一览： 更多关于中国买家在加拿大买房的操作流程、申请房贷等干货，欢迎点击查看“居外课堂：中国人在加拿大买房时问得最多的26个问题” 作为北美最热房市，温哥华政府面对房价继续上扬趋势再次收紧房市政策。新的抑制房市政策包括，从2018年2月21日开始，外国买家税上调至20%，其适用范围从原来的大温地区扩大至菲莎河谷丶省府维多利亚地区丶欧肯纳根中心地区（Central Okanagan）和拿耐莫地区（Nanaimo Regional District）。 投机税（speculation tax）也于2018年秋季出台，先在大温地区丶菲莎河谷丶维多利亚市丶拿耐莫地区丶科隆拿（Kelowna）和西科隆拿地区施行。2018年的年税率将是房产价值的0.5%；2019年起升至2%。该税针对让住房空置丶没在卑诗省缴税的外国及本国业主；卫星家庭丶国外收入高但在本地纳很少税的家庭也会需要缴纳此税。 豪宅税，省内价值超过300万加元的住房财产转让税，将由当前的3%上调至5%，对此类房屋征收的学校税（school tax）也将增加。
越南豪宅市场买气旺 胡志明市第一郡吸金力最强
越南经济近年高速起飞，连带催生一大批富豪，这些有钱人超爱投资房地产，带动越南豪宅市场上演喷出行情。 过去十年来愈来愈华丽的高楼大厦重新定义了胡志明市的天际线，这无疑是该国经济发展和豪宅市场高速成长最明确的象徵。 虽说越南都会区的快速现代化，外资扮演相当关键的角色，但本土富豪买家才是支撑豪宅市场大多头行情的主力。 世邦魏理仕（CBRE）越南分公司资深董事董栋（Dung Duong）表示，“整个越南的高档房地产市场，特别是胡志明市，吸引本地和海外投资客的兴趣和投资。” 马上查看居外网上近500套在售越南房源 自从开放外国投资和加入世界贸易组织（WTO）以来，越南经济就一直处於喷发的状态，这个曾经是东南亚最贫穷的国家，去年经济成长率高达7.1％，表现高居全球前几强。根据英格兰及威尔斯特许会计师公会的预测，越南今年成长率估计可达6.7％，居东南亚之冠。 富豪人数五年激增28％ 经济高速成长後，越南也成为全球制造与出口的中心，更因此催生大量的富豪，根据英国房地产顾问业者莱坊（Knight Frank）发布的《2019年财富报告》，2018年越南身家达百万美元以上的富豪人数估计有12,327个，2023年时富豪人数将来到15,776人，激增28％。 越南豪宅市场的发源地就在胡志明市，之後才渐渐扩展至首都河内等其他大都市。如今，在本土富豪不断增加後，许多有钱人不单只着眼本国市场，甚至开始出国炒房。 第一太平戴维斯（Savills）越南副董事经理葛利费斯（Troy Griffiths）指出，“越南的有钱人已经走上国际的投资舞台，与其他国家相较，越南对於资金汇出的货币管制虽然较严，但也压不住越南人投资海外房地产的热潮。” 世邦魏理仕的董栋表示，“越南富豪圈最青睐的海外买房去处分别是美国丶加拿大丶澳洲与英国等英语系国家，近几年则新增一些欧洲国家，像是塞浦路斯丶马尔他丶葡萄牙与匈牙利。” 95％为本土买家 不过，越南有钱人当然还是最挺自家的房地产市场。 董栋说，“过去四年来越南房地产市场景气强劲反弹，其中高达95％的买家为本土投资客。”葛利费斯也附和说，“本土买家依然是越南房市的买盘主力。” 2015年越南松绑法规，允许外国人投资越南房地产，并与越南本土买家炒热豪宅市场买气。不过，虽然松绑，但外资投资越南房市还是有许多限制，葛利费斯举例表示，像是外资购买某栋大楼产权的上限设在30％，也因此胡志明市豪宅建案只要开卖，没多久外资就达到购买额度的上限。 胡志明市最高价的地区当属第一郡（District 1），该区为越南的金融中心，除了有胡志明市证券交易所外，许多国际大银行的越南总部均设在该郡，知名豪宅建案Marq和Vinhomes Golden River也是坐落此区。 越南胡志明市第一郡Vinhomes Golden River，2卧2卫豪华公寓在居外网上约售¥343万。点击查看房源详情 董栋表示：“由於土地价格非常高，这一区的住宅推案量本来就有限，有的话一定是豪宅，我们公司就一些有钱的客户只指名买第一郡的豪宅，大多数人看准的是房价的增值，而不是租金报酬，因为这一区的租金收益率仅4％到5％。” 延伸阅读：【居外看点：越南跃升房地产淘金热门目的地，现在入场来得及吗？】 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售源，或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询越南房地产的投资机会。 来源：雅虎新闻 责编：Zoe Chan
买房就能移民日本吗？认识经营管理签证｜居外专栏
有些投资人认为日本买房就能移民，也有些公司宣称只要收取一定的费用，就能全程帮助大家完成移民目标，申请人什么都不用操心。事实真相真的如此吗？这样的操作可行吗？最近的一个新闻案例警告大家要远离这种“买房移民日本”的陷阱。 7月30日，日本警视厅以非法取得“经营管理”签证为由，抓获了中介和注册税务师等4名男女。其中税理士事务所的税理士（社长，75岁）和另一名男性事务员（43岁）涉嫌为了给中国籍女性更新签证，而做假材料。据保安科称，这是日本全国首次以进行不正当更新签证的行为揭发税务师。据悉，该税理士事务所给中国籍女性通过“经营管理签证”这条途径办理在留资格，但实际上是在给没有经营的公司做假材料，假装公司在经营，触犯了日本的法律。 所以投资人申请经营管理签证一定要通过合法的途径来做事，一旦被发现违规操作就会遭遇法律惩或者终身禁止进入日本等惩罚了。 1、什么是日本经营管理签证？ 日本入国管理局为促进本国经济发展，吸收多元化的技术和产业，鼓励日本创业定居的人士，因此设立该签证。2015年4月，日本开始放宽外国人在日本创业的限制，以吸引海外投资。日本投资经营签证更名为日本经营管理签证。 此签证五年后申请入籍，十年后申请永居。换言之申请人到日本投资满五年之后便可申请入籍，获得日本护照。但是，申请经营管理签证必须要做到经营、管理，二者缺一不可。让我们来看看经营管理签证到底有哪些申请条件。 2、日本经营管理签证审核的标准 初次办理经营管理签证的时候，审核的要点有以下几点： 满足不少于500万日元的公司注册资本金 在日本有固定的办公场所，确保办公和营业地址和办公设备真实存在并使用（根据不同公司不同的业务需求，有的可能会对办公室的大小有一定的要求） 业务具有可行性，稳定性，连续性，并且有实质性的经营 符合这些条件后，可以获得1年期的签证。投资经营管理签证第一年相对来说好申请一些，拿到第一年的签证之后，小孩就可以享受日本的教育了。 但是想要续签可不容易，申请经营管理签证，我们要考虑的重点一定是后期续签的问题，不符合续签条件的，到头来都会变成“竹篮打水一场空”。 点击查看居外网上在售日本房源 3、日本经营管理签证续签的标准 一年期满之前，申请人需要递交相关材料完成续签，续签根据每个公司和申请人的情况不同，分别续签的时间有一年，三年和五年三种。 续签时，需要确保在日本的公司正常运营；公司及申请人在日本无不良记录；申请者本人每年至少要有一半的时间在日本（证明你确实在履行经营者的职责）；日本公司的年营业额300万日元以上（证明你的公司确实在正常经营、对日本社会有贡献）。 希望通过房产来达到移民目标的投资人，最常见的做法是以房产的租金作为公司的营业额。但日本的经营管理签证本质就是为了让外国人能长期在日本停留、为日本带来经济发展促进，所以，如果仅仅是买房收房租移民日本的话，显然是不符合要求的。 再次强调：“经营、管理”二者缺一不可，这里先暂且不说我们得购买一套什么样的房产来能满足房租收入达到300万日元的基础条件，除房产外，我们起码还要保证自己在日本有一家公司正常运营、纳税，有额外的附加成本。 日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
中国人在日本买房需要什么条件？
日本针对房产的购买没有太多限制，中国人没有绿卡的情况下也可购买日本房产。所以想要在日本买房的话只要准备好资金和寻找一个合适的地产中介商就好。不过要注意，外国人可以在日本买房，但不能凭借在日本买房获得日本公民身份。 一般而言，中国人购买日本房产只需要三个证件：身份证、身份证公证书和委任状。如果是亲自购房只需要身份证公证书即可，如果委托中介机构办理，那么就需要一份授权委任状。日本房产交易信息是通过一个全国通用的系统进行登录出售，所有具有房产交易资格的中介，都可以通过这个系统进行房产选购交易。因此无论你是在东京、大阪，还是在北海道购房条件都一致。 满20岁的成年购房者，需要：1、本人身份证件（身份证或护照）及印章；2、此外还有一份“宣誓供述书”，记录买家的姓名、出生日期、居住地、身份证号码、签名样式和印章样式等信息，通常由内地的公证处出具，且需要附带日文翻译副本。 如果成年买家无法亲自到日本时，需追加委任状。 如买家为20周岁以下，需要：1、本人身份证件（身份证或护照）及印章；2、记录买家信息的“宣誓供述书”，要求同上；3、法定代理人（父母）的购房同意书，无固定格式，只需表明法定代理人同意未成年买家在日购房签约、尾款结算、房产登记等一切房产买卖相关事宜即可。 如果未成年买家无法亲自到日本时，需追加委任状。 更多关于中国买家在日本买房的操作流程、申请房贷等干货，欢迎点击查看“居外网日本买房指南”。 责编：Zoe Chan
