3、认识海外主要买房城市

3、认识海外主要买房城市

泰国普吉岛——海岛背后的房产投资价值

有人说投资海岛首选普吉岛,这是为什么呢?今天居外就此为大家总结了投资泰国普吉岛的八大理由。 理由一:泰国成为投资新宠儿 泰国,作为东盟的核心国家,中泰铁路的正式开工建设也佐证了泰国成为“一带一路”最大受益国。大量外企的涌入让泰国房产迎来了黄金十年,而基础经济建设较为完善、经济的良好发展和亲民的房产价格等因素,也促成泰国房地产成为投资新宠儿。 理由二:普吉岛投资良好的发展 泰国普吉岛房价2-3万左右每平、投资回报率高达约8%,三亚房价在3-5万左右每平、投资回报率仅2.4%,仅为泰国的三分之一左右。 泰国每年游客增长率在13%以上,稳定的游客增长率导致稳定的租金回报率,稳定的租金回报率让泰国房产朝着一个好的方向不断发展、带来充分的收益。 理由三:稀缺海岛资源 普吉投资必升值 目前,世界上可供开发的海岛总数不足100个,济州岛在2010至2017年间房产升值了300%、夏威夷岛升值了266%、海南岛更是升值了460%之多、普吉岛房产投资人数更是以每年近300%的速度增长,房产升值也成为必然趋势。 在泰国环境保护的政策下,普吉岛可开发的资源更是少之又少,资源的稀缺性让海岛投资更具投资价值。 理由四:旅游业发展成就普吉投资热潮 普吉房产拥有者中,中国买家的占比从2000-2006年的3%升至2014-2017年的45%,普吉岛的旅游开发时间长、服务业成熟、普吉岛全年可以下海、一年四季游客如织。 普吉岛不存在淡旺季的问题、也就不存在阶段性租客减少导致的房屋空置,而旅游服务业的成熟的发展,让普吉投资成为中国投资新热潮。 理由五:优质的配套资源 备受投资者青睐 普吉岛上国际学校众多、还拥有优质的医疗机构、还有幻多奇等成熟的游乐场所,种种成熟的配套优势,让这颗安达曼海上的明珠成为了“亚洲第一海岛”。 大量东亚、俄罗斯甚至欧美的高净值家庭也把自己的孩子送往普吉国际学校就读,成熟的配套资源让普吉岛备受投资者的青睐。 理由六:交通和人流造就普吉投资新趋势 普吉岛是交通最为方便的海岛,2016年普吉岛国际机场向50家航空公司提供服务,总共达到航班94,989架次,其中国际航班共48,196架次、国内航班共46,793架次,未来还将投资800亿泰铢用于完善普吉岛交通配套。 2016年,普吉国际机场客流量为14,722,010人次,其中国际乘客人数达到7,936,456人次、国内乘客人数达6,785,554人次,2016年普吉国际机场的游客人数大幅增加,“游客数量”必然带动“收入数量”。 理由七:普吉岛大力投资基建 增添附加值 普吉岛现如今正投资八百亿泰铢来予以完善交通配套,比如轻轨计划。同时,还计划投资三亿八千万泰铢从环境、政府、旅行、经济、安全以及教育等方面打造一个“智能化城市”,预计于2020年将予以实现。 今后伴随着一系列的基建工程和大型建筑升级计划的逐一渐渐落实,相信亦会为当地的房产物业增添不可估量的附加值。 理由八:普吉岛投资拥有高回报率 普吉岛游客数量的增加导致租房需求超过供给,不断上涨的租赁需求,使得普吉岛的房产近几年涨势明显,普吉岛每年房产升值在7%左右、租金回报可以达到6%-8%。 以8%的租金回报率为例: 一套200万的房产一年就可收获16万回报,普吉岛每年房产升值率为5%左右,那么10年左右即可收回成本。而在海南租金回报率仅为2.4%左右,相较之下高回报率成为投资者普吉投资的最大利好因素。  

加拿大主要城市蒙特利尔介绍

蒙特利尔(Montreal),又称满地可,位于加拿大魁北克省西南部圣劳伦斯河中的蒙特利尔岛及周边小岛上,是加拿大魁北克省的经济中心和主要港口,也是该省面积最大的城市。 蒙特利尔人口约410万(2016年),面积4259平方千米,是加拿大面积第二大城市。“蒙特利尔”一词来源于中古法语“Mont Royal”,意思为“皇家山”,蒙特利尔城中心的地标皇家山就以此命名。 蒙特利尔曾经是加拿大经济首都,拥有最多的人口及最发达的经济,但是在1976年蒙特利尔奥运会后被安大略省的多伦多超过。今天蒙特利尔仍然是加拿大最重要的经济中心之一。2013年,该市的地区生产总值达到了1893亿美元,这主要是得益于蒙特利尔发达的航空、金融、设计和电影等行业。 2006年,蒙特利尔被联合国教科文组织评为“设计之城”。2017年,蒙特利尔被英国高等教育调查机构评为世界最佳留学城市。 法语是蒙特利尔的官方语言,也是城市里最常用的语言,使用人口占城市总人口的65.8%,使得蒙特利尔成为世界上的第三大法语城市,仅次於金夏沙和巴黎。 蒙特利尔语言区域划分: 圣劳伦斯(英语区) 西南区(法语区) 凡尔登(英语区) 北蒙特利尔(法语区) 皇家山高原(法语区) 玛莉亚城(法语区) 安茹(法语区) 蒙特利尔的教育资源 蒙特利尔拥有11所高等教育机构,其中包括4所大学,多家学院以及许多私立和公立学校,这里的人们为其蓬勃兴旺的学术环境感到骄傲。 蒙特利尔的法语大学有:蒙特利尔大学、蒙特利尔高等商学院、魁北克大学蒙特利尔分校和高等技术学院等;英语大学有:麦吉尔大学、康考迪亚大学和迈尔斯顿学院等。 蒙特利尔大学成立于1878年,拥有蒙特利尔理工学院和现代商学院2所附属学院,是魁北克最大和加拿大第二大的大学。该校拥有5.5万名学生,每年各个科系颁发约1万张各级文凭;15个院系提供几乎所有学术领域的课程培训项目。 魁北克大学蒙特利尔分校创建于1969年。这里教学课程质量优异、在社会问题方面的研究卓著,创意艺术方面富于创新,学术声誉蜚声海外。该大学在其4个地区中心提供校园内培训,并通过其附属机构远程教育大学提供远程培训。魁北克大学蒙特利尔分校拥有一个管理学院和六个系,通过三个级别提供约300个课程培训项目。 麦吉尔大学成立于1821年,其21个科系和职业学院为从本科到博士阶段的教育提供300多个课程培训项目。麦吉尔大学是加拿大领先的研究型大学,以学术成就和科学发明享誉国际。麦吉尔大学吸引了来自全球150多个国家的众多知名教授和研究人员,创建了北美洲最具活力和多样性的教育环境。该校拥有本科生近2.3万人,研究生7000人。 蒙特利尔使用魁北克省独特的教育体制:6年小学,5年中学,2年大学预科,3年或4年大学。 一流的公立学校体系在小学和中学阶段提供英语和法语的免费优质教育。蒙特利尔高等教育阶段的学生可享受到加拿大最低廉的学费,并可在11所世界级大学院校中自由选择入学。 蒙特利尔房产的投资优势 当前,蒙特利尔房产市场一片繁荣景象:销售速度加快、竞购战、库存减少、海外买家蜂拥而入。这一切,让人有似曾相识的感觉。居外网为大家整理当地房市兴起的4个理由: 1、最大驱动力——经济发展。亚马逊等IT巨头的加入带动当地经济,创造大量高薪就业 2、无额外税收。温哥华和多伦多所在省纷纷针对外国买家出台了新税收政策,但蒙特利尔没有 3、魁省移民受欢迎。净资产超过160万加元,可通过投资移民, 2017年5月至2018年2月,共1900名高端人士通过申请 4、外国资金流入。外国资金从温哥华转移到多伦多,现在转向蒙特利尔。美国、法国、中国是当地房市三大买家群体 大蒙地区房产市场趋势 据2018年5月4日 - 大蒙特利尔房地产局(GMREB)发布的四月最新数据显示,当前蒙特利尔都会区的房市正在升温,成为当地买家、海外投资者共同看好的买房市场。 房价同比上涨3%,与全国房价11.3%的降幅形成了鲜明对比 房产销量增长10%,连续第38个月的增长,是2010年4月以来最佳表现 房产挂牌数量下降了17%,供不应求局势明显,使蒙特利尔变成卖方市场 与温哥华、多伦多相比,蒙特利尔房市的最大优势在于房价仍处于较为合理的较低水平,以独立房为例,三个城市的平均价格分别为:31.7万加元(蒙特利尔)、87万加元(多伦多)、温哥华(140万加元),相差悬殊。但蒙特利尔和温哥华的家庭平均收入相近,分别为7.7万加元和8万加元。 在租金回报率方面,蒙特利尔也表现良好:租金回报率可达5.09%,在房价处于全国乃至全球低位的情况下,租金回报率有如此不凡的表现,确实让投资者动心。拿常用于出租的condo公寓市场来说,大温哥华地区公寓物业中位数为60.07万加元;而蒙特利尔公寓中位数目前仅为25.6万加元,但是两者相同大小类似位置的公寓租金却相差无几。 纵观加拿大全国房产局势,温哥华地区的房价已经达到了天花板,但蒙特利尔的房地产市场却在健康稳定的状态下连年逐渐上涨。不难想象在温多两市的炒房热潮影响下,最为加拿的第二大城市,蒙特利尔的房价一定会有一个质的飞跃,现在出手就是抢占了低位的先机。  

加拿大主要城市多伦多介绍

多伦多(Toronto),位于加拿大安大略湖的西北沿岸,是加拿大最大的城市、安大略省的省会,也是加拿大的政治、经济、文化和交通中心,世界著名的国际大都市。多伦多坐落在安大略湖西北岸的南安大略地区,东南邻纽约,东北邻渥太华,面积为7125平方千米。 由于多伦多的移民历史,使之成为全世界最多元化的城市之一,也是全国最多移民生活工作的城市。市区里有半数的居民是来自全球各国共100多个民族的移民,讲140多种不同的语言。多伦多有5个唐人街、2个意大利区,还有希腊街、印度城、韩国城、犹太人市场。除了法语和英语,粤语是其的第三大语种。2016年,多伦多市人口已达到592.8万。 多伦多是世界上最大的金融中心之一,在金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体、艺术、电影、电视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游和体育等产业具有领先地位。多伦多证券交易所是世界第七大交易所,总部设于市内,有多数加拿大公司在这里上市。 大约1/3的加拿大人居住在距多伦多两小时车程的郊区。加拿大大约1/6的就业机会在该市。 多伦多已连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。 同时,多伦多也是世界上最安全、富裕和拥有最高生活水准的城市之一。 大多伦多地区(Greater Toronto Area,缩写作GTA)是加拿大人口密度最高的都会区,是北美第五大都会区,位居墨西哥城、纽约、芝加哥和洛杉矶之后。除了多伦多市之外,大多地区还包括皮尔区丶约克区丶杜林区和荷顿区四个地区自治体(regional municipalities)。 大多伦多的华人聚居地区 加拿大统计局近日公布2016年人口族裔的人口数据,华人在加拿大共有157万7060人,其中近8成(114万7475人)属于第一代移民。而在大多伦多地区,共聚居了63万1050名华人,约占大多伦多总人口(近600万)10%。 大多伦多地区华人分布于多伦多各个地区,但以士嘉堡401高速公路以北地区、北约克东部地区、万锦市、东约克、旧多伦多的东区中国城和中区中国城一带较为集中。 华人最大的势力范围,在士嘉宝北部、北约克东部,以及Steeles以北的万锦、列治文山、史托维尔,以及旺市东部,这个圈子的华人人口能达35万。 在大多这些华人聚居小区,华人所占比例基本在70%,移民多伦多其实与北上广深区别不大,不但吃的是最正宗的中国菜,陌生人见面开口就是说中文:您好、请问、再见。 多伦多的学区房投资 众所周知,加拿大的多伦多地区,名校云集,历来是学区房投资的热门地区。 多伦多市内的大学: 多伦多大学(University of Toronto,简称U of T):共有三座校园,分别位於市中心(圣佐治校园)丶密西沙加(位於市外)和士嘉堡(多伦多大学士嘉堡分校) 约克大学(York University):共有二座校园,主校区为基尔校园,法语校区为格兰登校园 怀雅逊大学(Ryerson University) 安大略艺术设计大学(OCAD University) 多伦多市内的学院: 乔治布朗学院(George Brown College) 塞内嘉科技学院(Seneca College) 百年理工学院 汉博学院(Humber College) 多伦多市内的公立中小学以主要授课语言和宗教背景分为四个类别,并由数间不同机构营运: 多伦多教育局(Toronto District School Board):负责营运市内的英语公立中小学,当中包括451间小学和102间中学 多伦多天主教教育局(Toronto Catholic District School Board):负责营运市内的英语天主教公立中小学 维亚蒙德教育局(Conseil scolaire Viamonde):负责营运市内的法语公立中小学 中南部天主教教育局(Conseil scolaire de district catholique Centre-Sud):负责营运市内的法语天主教公立中小学 此外,市内还有数间私立中小学。 近年来,多伦多排名靠前的学校周边地区,房产价格一升再升,家长们仍然趋之若鹜。在多伦多地区能够被称为“学区房”的地段约有几十个,主要集中在北约克、烈治文山、万锦市的一些地方。 如果房产投资人或加拿大移民经济实力雄厚,学区房是最佳选择。一方面,购学区房可以给孩子更好的成才环境,这是所有父母都期望的。另一方面,购买学区房也不失为一种投资行为,在他们看来,只要小学、中学的排名继续靠前,那么,学区房的升值空间仍然存在,以后卖房时完全可以实现增值。也就是说,买学区房,成了教育和房产双投资。 目前,被划为学区房的地段房价逐年上升,而仅一街之遥的非学区房却涨势缓慢。学区房的租金也在持续上涨,在某些地区甚至出现了一房难求的局面。由此可见,在投资层面看,学区房的确具有较大的升值空间。加拿大各地的教育局有“学区划片”的说法,名校划区的范围并非一成不变。每年,学校都会根据生源情况以及其他一些不确定因素,对学校入读学生范围的划分做出细微调整,某些原本归属于学区房的街区很有可能被排除在外。 2018年多伦多公寓投资市场创纪录 根据地产市场投资分析公司JLL的数据,2018年,多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年,却远低于国际通行惯例,房屋空置率在5%至10%的合理区间,仍然处在极低的水平。 而就交易量而言,2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计,由于供应紧张继续推高租金,2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境,加上围绕租金增长的乐观情绪,促成了多户型住宅价格的空前上涨。 就总体而言,2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋,9,289套,总额超过了23亿加币。 目前,大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套,并且这一均价常年来基本呈现递增之势。 而根据多伦多地产局的官方数据,大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破55万加元城市介绍 城市介绍/套。可见多伦多公寓投资利润空间相当丰厚。  

加拿大主要城市温哥华介绍

温哥华市(City of Vancouver)是加拿大不列颠哥伦比亚省低陆平原地区一沿岸城市。根据2016年加拿大统计局人口普查,温哥华市人口有631,486人,而大温哥华地区的人口为246万,是不列颠哥伦比亚省以至加拿大西部最大的都会区,以及全国第三大都会区;市内人口则在全国排行第八。 温哥华三面环山,一面靠海,地势平坦,东部有绵延的落基山脉,西面直接楔入太平洋,无论从北面的山里下来跨越海湾进入温哥华市,或者从南面的平原越过弗雷泽河到温哥华市区,都需要借助多座大桥,跨过海湾或河流,进入市中心。 温哥华港现时是加拿大最大和最繁忙的港口,以货物总吨数计也是北美第四大港口。此外,温哥华的自然环境深受游客欢迎,令旅游业成为市内第二大经济支柱。温哥华也是北美第三大制片中心,有“北方好莱坞”之称。也是20世纪后,与美国旧金山同为亚洲人在北美最集中的地区。 温哥华近年经常在各项世界最佳居住城市的调查中名列前茅。温哥华亦曾于2010年与125公里以外的惠斯勒联手举办冬季奥运会和冬季残奥会。此外温哥华还曾举办2015年女子世界杯足球赛,决赛场地即设在不列颠哥伦比亚体育馆。 北美最宜居城市 加拿大温哥华一直是公认的全球最宜居城市之一。2018年3月,人力资源咨询公司美世(Mercer)将温哥华评为“全球生活质量最高城市”的第五名,这也是其连续两年蝉联“北美第一”的宝座。 尽管温哥华也是世界上生活成本最高的地方之一,但它具备一流的治安状况、教育资源、生活环境和空气质量等众多优势,为当地居民提供良好的居住体验。 作为一个蓬勃发展的国际大都市,温哥华享有令人惊叹的自然环境。它还是好莱坞最钟爱的取景地,而且与多伦多并称为“北方好莱坞”(Hollywood North)。许多关于美国城市的片段实则是在温哥华拍摄。 每年,温哥华大大小小的文化活动和节日庆典不断,包括温哥华国际烟花汇演(Honda Celebration of Light)、温哥华国际爵士音乐节(TD Canada Trust Vancouver International Jazz Festival)、温哥华民俗音乐节和温哥华国际儿童节等,所有这些都是在夏天举办。 此外,无论是充满旧日风情的高档社区桑那斯(Shaughnessy),还是引领时尚潮流的耶路镇(Yaletown),亦或人口稠密的前嬉皮士聚集区基斯兰奴(Kitsilano),您总能找到最适合自己的安居之所。 温哥华房市纵观 过去几年,温哥华房地产市场的强劲表现令人惊叹。作为不列颠哥伦比亚省的主要城市,自2015年以来温哥华的住房价格持续飙升,但随着加拿大多轮上调基准利率,银行贷款收紧,外加地方政府换届和税负增加引发的担忧,市场情绪受到影响。 2019年6月,温哥华地区所有住宅物业的MLS®房屋价格指数(MLS® Home Price Index)综合基准价格为998,700加元。 与2019年5月相比,这比2018年6月减少了9.6%,与2019年5月相比减少0.8%。这是自2017年5月以来综合基准价格首次低于100万加元。 温哥华地区的住房存量集中在多户开发项目和独栋房屋。适合步行的耶路镇社区(Yaletown)以高层公寓楼为主,深受专业人士和富裕的年轻家庭青睐。Zolo的数据显示,当地的平均房价为130万加元。下朗斯代尔社区(Lower Lonsdale)也越来越受欢迎,平均房价已达到115万加元。 西温哥华的平均房价高达230万加元,堪称加拿大最昂贵的住宅地段。许多海景物业由“婴儿潮一代”所有,他们早在几十年便已经住在那里。时至今日仍有能力在当地置业的买家大都为超级富豪,其中不少业主打算拆除现有房屋,然后建造一处新居。 近几年来,中国和俄罗斯等地的购房者大举涌入卑诗省房地产市场。2016年省政府首次提出15%的外国买家税,旨在阻击这些买家,并帮助市场降温,以解决本地人购房难度日益增加的问题。2018年2月,省政府宣布将外国买家税提高至20%,同时适用范围不再局限于温哥华都会区,这意味着非加拿大公民或永久居民在卑诗省购置房产必须一次性缴纳外国买家税。 此外,购置300万加元及以上豪华房产的业主应支付额外的年度物业税和教育税,其中300万加元到400万加元和400万加元及以上的住宅物业分别适用于0.2%和0.4%的税率。 如果房产空置六个月以上,省政府将向业主征收房产估值的1%作为空置税。与此同时,温哥华的住宅物业还适用于物业转让税和投机税。   

澳洲主要城市布里斯班介绍

澳大利亚的新兴国际都市 布里斯班(Brisbane),又译布里斯本,是澳大利亚昆士兰州首府,也是澳大利亚的第三大城市。 布里斯班位于澳大利亚本土的东北部,北缘阳光海岸, 南邻国际观光胜地黄金海岸市。大都会区人口230 万余,是澳大利亚第三大城市,仅次于悉尼与墨尔本。布里斯班是一个高速发展的城市,其中布里斯班的技术四角区尤为著名,在国际上有着很大影响力。 布里斯班靠近太平洋,东面滨临塔斯曼海,是一个从海岸线、河川和港口往西部内陆发展的都市。其市中心位于布里斯班河畔(Brisbane River),该州即以此为政治和交通主轴再向南北伸展开发。布里斯班国内外机场和国际海港座落于布里斯班河口两旁。 布里斯班是1982年英联邦运动会、1988年世界博览会,2001年世界友谊运动会(Goodwill Games),以及1996年 2003年 2007年 2011年 亚太城市高峰会(Asia Pacific Cities Summit)和2014年G20峰会的主办城市。在2015年初,举办了亚洲杯足球赛。 城市概况 关键数据 人口 布里斯班市是澳大利亚昆士兰州的首府,人口目前已达2,300,000,是澳洲第三大城市。与其它首府相比,布里斯班的人口增长率最快,但市内人口密度却比悉尼和墨尔本更低。 地理 布里斯班,地处南回归线附近, “艳阳之都”的美称。位于澳洲东海岸中部,四通八达:乘飞机抵达悉尼、墨尔本仅需1至2小时;离黄金海岸等风景名胜也仅需1小时车程。 经济 布里斯班经济常年保持高速增长,2016年GDP总额达1579亿澳币,是澳大利亚最主要的商业中心之一。大部分重要的澳大利亚企业及国际性企业都在布里斯班设有办事处。 多元文化 布里斯班是一座多元文化的城市,29.7%的常住居民出生于海外,17.9%的常住居民除英语外还讲一种其他语言。其中,普通话是布里斯班使用人数最多的外语。 教育资源和架构 澳洲学历资格框架(AQF)令澳洲的教育体系与众不同。AQF将15种中小学、职业教育和大学教育学历资格有机的衔接成一个全国性体系。 只要符合学生签证的要求,您可以通过AQF很容易地从一个学历资格进入下一个学历资格,或者从一所学校转到另一所。此外,您还可以灵活地进行就业选择和规划。AQF中的所有学历资格都有助于您为继续深造和职业生涯奠定基础。 布里斯班拥有一批澳大利亚最佳的院校——昆士兰大学(University of Queensland)、昆士兰科技大学(Queensland University of Technology)、格里菲斯大学(Griffith University),并且大学还提供广泛的学科,包括法律、医学、商业、旅游、信息技术、创意产业和生物科技等。布里斯班的大学提供优质的学习环境以适应每位学生的需求。布里斯班市在昆士兰州政府的支持下,确保该城市的服务及设施为学生们提供最大的学习便利。 布里斯班的英语语言学院提供一系列普及和专业英语课程,并且在英语环境中开展。 投资首选之地 在昆士兰,开发关键经济基础设施仍是一项重点工作,目前公路、铁路和水利工程的投资计划超过 350 亿澳元。一系列重大的基础设施工程正在迅速转变布里斯班的面貌。 在《2013世界银行商业环境年度报告》中,澳大利亚被提名为世界上最“适合经商”的国家之一,而且在最新的《现在开始思考-创新城市数据》(2think now Innovative Cities Index)中,布里斯班的全球创新领袖排名超越了莫斯科、阿布扎比和日内瓦。 而Regional Australia Institute [In]Sight Index 又将布里斯班提名为澳大利亚最适合经商的地区。该指数的结果还显示,就地方政府对企业的扶持而言,布里斯班是澳大利亚排名第一的城市,此外,论及对商业环境的改善,布里斯班市政府的影响力比同州和联邦的其他城市都大。 布里斯班的地位迅速蹿升,业已成为举办国际商业活动的地标之选。2014 年成功举办 G20 首脑峰会,便是布里斯班作为国际大都市和最高水平会场强有力的证明。 住宅市场分析 鉴于过去一年澳洲整体住房市场表现不佳,澳新银行预测,截至2019年12月底,布里斯班独栋屋和公寓房价或微幅下跌1%左右,终结多年来温和上涨趋势。 Corelogic提供的数据显示,布里斯班房价在2014年和2015年分别上涨4.1%和4.9%。受公寓供过于求的影响,2016年和2017年布里斯班的房价涨幅明显放缓,分别为1.6%和1.8%。 具体而言,布里斯班内城区公寓市场是拖累当地房价增长的一个主要因素。目前,很多内城区的公寓价格仍较十年前的价格要低5%左右。但是,伴随公寓价格的持续下跌,悉尼和墨尔本房产下行调整周期延长,很多手头宽裕的投资者开始寻求其他价值洼地进行投资。布里斯班楼市表现因此得到推动,好于悉尼和墨尔本。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 根据realestate.com.au最新的房价数据,截至2019年4月,布里斯班住宅的房价中位数为49.5万澳元(折合约237万元人民币),较去年同期下跌0.9%,也较上一季度下降0.4%。 布里斯班的别墅和公寓房价中位数分别为53.5万和38.5万澳元(折合约256万元和185万元人民币): 布里斯班最受欢迎的十大郊区 布里斯班各个地区的房价中位数及其年度与季度变化  

澳洲主要城市墨尔本介绍

墨尔本(Melbourne) ,澳大利亚南部滨海城市,第二大城市,面积8831平方公里,人口超过480万(2019年),占全国人口的19.05%,是悉尼之后澳大利亚人口第二大的城市。墨尔本是维多利亚州首府,世界着名的旅游城市,世界着名的国际大都市。 墨尔本是澳洲文化丶工业中心,南半球最负胜名的文化名城,以纪念英国首相威廉·兰姆——第二代墨尔本子爵而命名,1847年由英国维多利亚女王宣告墨尔本市(City of Melbourne)成立。墨尔本是澳大利亚联邦 维多利亚州的首府,城市绿地率高达40%。大墨尔本地区面积达到3,400平方英里(8806平方公里),是南半球较广大的都会区之一。墨尔本城市环境非常优雅,曾荣获联合国人居奖,并连续多年被《经济学人》杂志评为“全球最适合人类居住的城市” 。 澳洲文化的灵魂城市 墨尔本有“澳大利亚文化之都”的美誉,也是国际闻名的时尚之都,其服饰丶艺术丶音乐丶电视制作丶电影丶舞蹈等潮流文化均享誉全球。墨尔本是南半球第一个主办过夏季奥运会的城市,一年一度的澳大利亚网球公开赛丶F1赛车澳大利亚分站丶墨尔本杯赛马等国际着名赛事都在墨尔本举行。 华人及亚裔文化 城市远郊的博士山(Box Hill)、唐卡斯特(Doncaster)以及威福利谷(Glen Waverley)等以华人为主的区域先后云集了大量的华人商业中心,亦有越来越多的华人聚集在这些区域,形成了墨城的多个华人社区。如今的博士山和威福利谷等区域云集了大量的亚洲超级市场丶中餐馆以及其他的专营亚洲商品的商店,而食品中亦充满了中港台以及东南亚地区各国的产品。 优秀的教育资源 墨尔本聚集了本地区一些最优秀的教育机构。孩子将在这里获得终生难得的机会,从幼儿园直至大学不断学习丶成长和发展。 墨尔本的教育体系只是其一直被评为世界上最适宜居住的城市之一的原因之一: 在经济学人智库2018年全球宜居城市调查中,墨尔本在教育领域取得满分; 墨尔本在2018年QS最佳学生城市排名中排名第三; 墨尔本两所大学——墨尔本大学(澳大利亚排名最高的大学)和蒙纳士大学跻身全球百大大学之列。 投资墨尔本房产有什么优势? 纵观墨尔本房产市场,无论是从大环境,房屋市场,法律,细节还是潮流等各方面,都具有无可挑剔的良好条件,是寻求海外投资的人士的最安全,稳妥,放心的选择。 1、生活质量高 墨尔本连续7年获得Economist Intelligence Unit(EIU)“全球最宜居城市”排名冠军,这里的生活质量明显高于其他城市。EIU’s index是全球最权威的城市评价体系,在全球140座城市中,依据城市社会稳定、医疗、文化与环境、教育、基础设施等方面评分,按照得分排名。2017年,墨尔本在总分100的宜居性指数评比中获得了97.5分。 2、超低首付,永久产权 秉承英国普通法传统,澳洲绝大部分土地为私有制,业主拥有土地的永久产权和继承权,无遗产税,而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一,有效降低长期持有的成本。 3、严格的监管 澳洲政府对从事房地产中介活动的专业人员有严格的监管,政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批,包括律师、代理人、经纪人等,无论是买房卖房,还是租房管理,澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。同时,澳洲房产业信息透明化程度位列世界第一,对于海外买家来说,清晰透明的操作市场保证了投资的安全性,完全可以做到足不出户投资海外,即省力又放心。 4、稳定、高速的增值市场 近40年来,澳洲房产一直稳定增长,平均每七至十年即可增值一倍。而作为维州首府的墨尔本,房产市场增值更是可观。在过去的12个月里,墨尔本房产价值增长达到16.49%,增速位列全澳第一。按此速度计算,墨尔本房价在5年时间即可翻番。此外,墨尔本房产中位价低于悉尼,这使得墨尔本的投资门槛更低,增值空间也更大。 5、子女留学,实现“以房养学” 墨尔本是世界闻名的教育大城,这里有十所大学,其中墨尔本大学、莫纳什大学、墨尔本理工大学、维多利亚大学等,都是世界名校。每年,有将近16万国际留学生到墨尔本深造。因此,许多家长在送孩子到墨尔本留学的同时,也选择在墨尔本买房,一方面可以享受资产增值,另一方面,也可以省下在校住宿费,同时还可以把多余的房间出租,收取租金,方便留学生补贴生活费用。 6、轻松出租,实现“以租养贷” 墨尔本的人口增长速度非常快,过去的五年时间中,墨尔本的人口数量增长了12.1%,达448.5万,平均每周移民和新生人口将近1900人,增速居澳洲首位,预计在2030年将超越悉尼,成为澳洲第一大城。 然而,墨尔本的住房供应速度远赶不上人口增长速度,因此,墨尔本的租房市场也与房产市场一起,稳步增长,租房回报率达6%以上,房屋空置率低至1.5%。 墨尔本住宅市场分析 澳洲房地产已经历经了5年的黄金时期,墨尔本的房地产在过去5年中增幅也高达59%。今年的房价增长率可能会放缓,但是放缓势头不太可能持续。虽然墨尔本房价近期内很难像前些年一样快速增长,但是价格的相对冷静期不会太长。SQM Research的总经理Louis Christopher与ANZ银行认为由于贷款政策收紧丶利率提升等“不利因素”,墨尔本房价涨幅会减缓,增长率将在2%到8%之间。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 跟澳洲另外一个人口大城市悉尼相比较,墨尔本的房价还是很亲民的。据realestate.com.au网站关于2019年4月的数据,悉尼的中位房价约为83万澳币,墨尔本的中位价约为66万澳币,而墨尔本房价跌幅为-4.1% ,远低于悉尼(-8%),说明在墨尔本购房的增力潜力更大。 根据realestate.com.au最新的房价数据,截至2019年4月,墨尔本住宅的房价中位数为66万澳元(折合约317万元人民币),较去年同期下跌4.1%,也较上一季度下降0.8%。 墨尔本的别墅和公寓房价中位数分别为72.5万和55万澳元(折合约348万元和264万元人民币): 墨尔本最受欢迎的十大郊区 墨尔本各个地区的房价中位数及其年度与季度变化  

澳洲主要城市悉尼介绍

悉尼(Sydney),位于澳大利亚的东南沿岸,是澳大利亚新南威尔士州的首府,也是澳大利亚面积最大丶人口最多的城市。城市中心坐标为南纬33°51'丶东经151°12′。大悉尼都会区面积约12368.193平方千米,悉尼市区面积约1687平方千米,人口约573万(2019年),大悉尼都会区由悉尼市区和34个郊区组成。 地方政府辖区 面积(平方千米) 地方政府辖区 面积(平方千米) Hawkesbury 2775.138 Wollondilly 2555.434 Central Coast 1681.070 Camden 201.028 Hornsby 455.038 Campbelltown 311.911 The Hills Shire 386.159 Liverpool 305.740 Northern Beaches 254.207 Sutherland Shire 333.593 Ku-ring-gai 85.410 Canterbury-Bankstown 110.264 Willoughby 22.426 Georges River 38.319 Mosman 8.650 Rockdale 28.208 North Sydney 10.486 Botany Bay 21.683 Lane Cove 10.479 Randwick 36.331 Hunters Hill 5.717 Waverley 9.351 Ryde 40.475 Woollahra 12.278 Parramatta 83.829 Sydney 26.743 Cumberland 71.551 Inner West 35.371 Fairfield 101.507 Burwood 7.128 Blacktown 240.049 Canada Bay 19.923 Penrith 404.702 Strathfield 14.001 Blue Mountains 1431.144     2012年—2013年间,悉尼的地区生产总值达到了3375亿美元,被誉为南半球的“纽约”。悉尼已连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一,并被GaWC评为2018年世界一线城市第七位。 悉尼拥有高度发达的金融业丶制造业和旅游业。其中,世界顶级跨国企业丶国内外金融机构的总部均扎根悉尼。同时,悉尼也是澳大利亚证券交易所丶澳大利亚储备银行及美国二十世纪福克斯制片厂的所在地。悉尼还是多项重要国际体育赛事的举办城市,曾举办过1938年英联邦运动会丶2000年悉尼奥运会及2003年世界杯橄榄球赛。 悉尼作为一个正在蓬勃发展的全球化城市,提供了令人心驰神往的生活方式。目前,政府正在对悉尼进行一场强劲基础设施建设投入,大大推动了城市密度的增加。与此同时,一个城市的竞争力很大程度上都体现在其对全球富豪的吸引力。毋庸置疑,悉尼也已经成为全球超级富豪最重要的投资目的地之一。 投资悉尼的十个理由 1、澳大利亚金融中心 悉尼是澳大利亚的金融商业服务中心,吸引了来自全球各地的许多专业人士。根据智囊机构编制的全球金融中心指数,悉尼在2018年的全球金融中心指数中排名第九。悉尼也是澳大利亚储备银行(RBA) 、澳大利亚审慎监管管理局 (APRA) 和澳大利亚证券交易所 (ASX) 的总部所在地。 2、强劲的经济增长前景 新南威尔士州的经济在过去的三年中增长一直非常强劲,根据新南威尔士州国家预算的预测,未来三年的增长前景仍然高于趋势。由于家庭消费、住宅建设和公共投资的增加,新南威尔士州在过去三年中成为澳大利亚经济增长最快的州。各类建设活动和扩大的健康卫生服务已创造了超过50万个新的就业机会。 3、政府大举投资 新南威尔士州政府承诺在未来四年内在医疗、教育和交通基础设施项目上投入870亿澳元,以减轻居民生活成本压力。主要交通基建项目包括新西悉尼城际地铁、新帕拉马塔轻轨、西北城际地铁,、新悉尼西部海港隧道、悉尼至卧龙岗之间的地下F6高速公路第一阶段,以及西悉尼机场附近的公路升级。 4、国际访客人数攀升 根据 OAG时刻表分析仪的报告,2012至2017年间,悉尼机场的国际出发运载量增加了23.4%。过去两年,卡塔尔航空公司在其航线网络地图上增加了悉尼,并签署了六条通往中国的新航线,以结束旅客数量限制。2017年,悉尼到中国双向航线的前三名目的地城市是上海、广州和北京。自2012年以来,澳大利亚旅游业协会录得到悉尼的国际游客每年增长7.6%。 5、国际教育行业持续发展 根据政府教育和培训部的数据,在截至2018年6月的一年里,新南威尔士州教育机构注册的国际学生人数增长了11.8%。高等教育设施增长3.7%,国际学龄儿童增长16.8%。SSVF也使学生和监护人在申请澳大利亚学生签证的过程中更容易操作。 6、高度宜居性 2018年,《经济学人》周刊杂志的最新年度全球宜居城市排行榜显示,悉尼的排名大获改善,从去年的第11位一跃升至今年的第5位。悉尼在医疗、教育和基础设施方面都取得了满分100分。悉尼在亚太地区城市排名中名次更是高居第3名。 7、崛起的人口增长 自 2011年以来,悉尼的人口增长轨迹每年都在继续走高。据统计数据显示,2017年悉尼人口增长速度达到2%,相当于全年在悉尼居住的人口增加了101,600人至总人口数达到510万人。据澳大利亚统计局预计,到2036年之前,悉尼人口都将以每年1.5% 的速度增长。 8、新房开建量下降,人口增长将继续推高住房需求 目前,悉尼的建筑开工量已经放缓。这意味着此前增加的住房存量将被吸收。按照目前的人口增长率,新南威尔士州政府预计到2036年将需要新增725,000 套住房。 9、高净值人群持续涌入 悉尼高净值个人(HNWI)的总财富继续增长。根据《新世界财富》的数据,2017年,悉尼的高收入人群净流入超过1000人,占澳大利亚每年新增10000名高收入人群的十分之一以上。顾名思义,这是净资产100万澳元的人,且不包括他们的主要居所。澳大利亚连续第三年保持高净值人群净流入排名第一的位置。 10、国际范围内热门置业地点 根据莱坊发布的数据:随着高净值人士数量的持续涌入,截至2018年9月的一年里,悉尼高端房产价格继续以4.0%的速率强势增长。所谓高端房产,就是整个房产市场价值前5%的房产。另一个需要考虑的因素是全球房产性价比:2018年9月,100万美元可以在悉尼购买51平米的豪宅、而在摩纳哥100万美元只能购买16平米、在香港只能购买22平米、伦敦29平米、纽约30平米。 悉尼住宅市场分析 悉尼是一个占尽天时地利的城市,特别其房价对那些怀有购买一块属于自己的四分之一英亩土地的“伟大澳洲梦”的人们来说,依旧是可负担的。但在人们的生活节奏越来越快的情况下,越来越多的人们开始选择低维护需求的复合住宅或公寓。 在悉尼,独栋屋依然是最为主要的住宅类型,占所有住房类型总数的57%,这个比例小于全澳73%的平均水平。其原因在于,悉尼座落着较多的高密度公寓住宅。半独立且包括后院的住宅在总数中占14%,高于12.7%的全澳平均水平。与此同时,有28%的比例是公寓住宅,这个比例大大高于13%的全澳平均水平。 在悉尼,大多数居民都是购买并永久持有房产。根据人口普查数据,悉尼的私有资产有29%是被无贷款持有,33%是在有贷款的情况下持有,34%是以租赁的前提入驻。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 根据realestate.com.au最新的房价数据,截至2019年4月,悉尼住宅的房价中位数为83万澳元(折合约401万元人民币),较去年同期下跌8%,也较上一季度下降0.8%。 悉尼的别墅和公寓房价中位数分别为93.75万和71.5万澳元(折合约453万元和345.5万元人民币): 悉尼最受欢迎的十大郊区 悉尼各个地区的房价中位数及其年度与季度变化 悉尼高端地产通常坐落在悉尼海港、著名私校周围。景观及教育资源正在成为一种昂贵的商品,为不动产赋予了强大的溢价功能。景观的溢价效应在城市核心的公寓豪宅身上表现的尤为明显。就算是澳大利亚经济实力最为雄厚的开发商也无法轻言放弃。 悉尼的教育资源 悉尼拥有完善的初丶中丶高等教育设施。按照新南威尔斯省的教育体系,小学(包括幼稚园)和中学可以分为由州政府管理的公立学校丶由天主教会管理的天主教教会学校,以及独立的和由其他宗教组织管理的私立学校。行政上,悉尼分为4个州辖学区,下辖919所各类学校。一部分中学需要考试入学,在当地称为“精英中学”。 悉尼是不少澳洲着名大学的所在地,包括於1850年创办的澳洲第一所大学──悉尼大学。澳洲还有五所其它公立大学的主要校区在悉尼:新南威尔斯大学丶麦觉理大学丶悉尼科技大学丶西悉尼大学及澳洲天主教大学(6个校区,2个设於悉尼)。主要校区不在悉尼丶但在悉尼开办分校区的大学有澳洲圣母大学及卧龙岗大学'。 2018-2020年QS澳大利亚大学世界排名­­——悉尼各大学的表现 另外悉尼亦有四所多校园的公立技术及进修学院,提供高等职业培训:悉尼技术学院丶北悉尼技术及进修学院丶西悉尼技术及进修学院及西南悉尼技术及进修学院。  

美国热门城市迈阿密(Miami)介绍|居外百科

迈阿密(Miami)是美国佛罗里达州第二大城市,位于佛罗里达半岛比斯坎湾。迈阿密还是南佛罗里达州都市圈中最大的城市,这个都市圈由迈阿密-戴德县、布劳沃德县和棕榈滩县组成,人口超过559万人,是美国人口最为稠密的城市之一,美国东南部最大的都市圈,也是全美第四大都市圈。迈阿密是国际性的大都市,在金融、商业、媒体、娱乐、艺术和国际贸易等方面拥有重要的地位,也是许多公司、银行和电视台的总部所在。是文化的大熔炉,受庞大的拉丁美洲族群和加勒比海岛国居民的影响很大,与北美洲、南美洲、中美洲以及加勒比海地区在文化和语言上关系密切,因此有时还被称为“美洲的首都”。 作为长期的热点国际投资中心,南佛罗里达多样的社区为投资者提供了许多机遇。迈阿密-戴德郡(Miami-Dade)不仅拥有良好的气候和沙滩,而且逐渐成为文化独特的大都会,吸引了许多国际投资者的目光。 今天,迈阿密是南佛罗里达最抢手、人口最多、最活跃的地区。近期的公寓热潮重新塑造了迈阿密的地产发展,吸引了世界各地的投资者和买家。著名建筑师扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)、皮埃尔·里梭尼(Piero Lissoni)和赫尔佐格和德梅隆(Herzog & de Meuron)在这里建造他们的最新项目后,迈阿密的国际影响力大大提升。 其他国际名人也纷纷来迈阿密一展风采,其中有名厨、艺术家和世界文化界颇具影响力的鉴赏家。迈阿密是真正的全球化都市,投资之选。迈阿密的热点区域有:科勒尔盖布尔斯(Coral Gables)、迈阿密海滩(Miami Beach)、布里克尔(Brickell)和阳光岛(Sunny Isles)。 中国投资者一直非常热衷于迈阿密房地产市场。中国城市建设控股集团(China City Construction Company)和大唐集团(Da Tang Group)联手打造了混合用途的三塔项目。这两个合作伙伴支付了7,470万美金购买布里克尔南迈阿密大道1430号的发展地,项目总投资约8.85亿美金。项目包括:公寓住房、酒店、办公室和零售房产。其他很多项目也针对EB-5投资者展开。大连万达集团进军佛罗里达,以6.5亿美金的价格收购了铁人三项公司(Tampa-based World Triathlon Corp)。 迈阿密是商业、文化、娱乐、艺术和国际贸易的重要中心,迈阿密的市政中心(Civic Center)是研究机构、医疗中心和生物技术产业的重要聚集地。——《福布斯》 二十多年来,被称为“世界游轮之都”的迈阿密港是全球运载游轮旅客的第一大港口。——《福布斯》 员工最具幸福感的美国城市第一名(2015年)。—— CareerBliss 美国最佳小型企业友好型城市第四名(2016年)。—— CNBC   更多投资热区介绍,请点击参见 美国主要城市迈阿密(Miami)热门区域介绍|居外百科

美国热门城市洛杉矶(Los Angeles )介绍|居外百科

大洛杉矶地区是仅次于纽约都会区的美国第二大城市区,位于加利福尼亚州南部,横跨五个郡,分别是洛杉矶郡(Los Angeles County)、橙郡(Orange County)、圣贝纳迪诺郡(San Bernardino County)、里弗赛德郡(Riverside County)和文图拉郡(Ventura County)。大洛杉矶地区总面积8.8万平方公里,2015年总人口1870万人,其中最大的三座城市分别为洛杉矶市、长滩市和里弗赛德市。 洛杉矶郡(Los Angeles County) 洛杉矶郡拥有十分多元化的产业布局,其科技、时尚、娱乐、旅游、航空航天、生物科学、医疗等产业均在全球占据领先地位。 高科技产业:长期以来,洛杉矶是科技和创新产业的中心,这里活跃着从创业型公司到谷歌、脸谱网、YouTube和Snapchat等全球巨型高科技企业。2013年,高科技产业为洛杉矶提供了4万个工作岗位,约占当地就业量的9%,为地区GDP贡献$1083亿美元。 时尚产业:洛杉矶是美国乃至全世界时尚产业的先锋,时装业年营业收入达$180亿美元,是美国其他地区难以企及的,当地的十多所设计专业学校为这里提供了充足的设计人才。 娱乐产业:洛杉矶长期以来被认为是全球娱乐业之都,对于很多人来说,洛杉矶和好莱坞就是娱乐业的代名词。美国六大电影制片厂中的三个均位于洛杉矶市内,包括派拉蒙影视公司、20世纪福克斯和环球影城。2011年娱乐业直接或间接为洛杉矶郡提供超过58万个工作岗位,创造年经济效益达$1200亿美元,其中,直接经济效益$470亿美元,占洛杉矶年生产总值的4%。 25-2 酒店和旅游业:从阳光沙滩到好莱坞星光大道,从乐趣无穷的主题公园到振奋人心的体育比赛,洛杉矶拥有众多为人向往的游览目的地,同时,洛杉矶是美国西部的商业中心,吸引无数商务人士来访。2013年,4220万访客从世界各地来到洛杉矶,并在当地消费超过$180亿美元。洛杉矶郡共有超过8万酒店和旅游业从业人员,并有1000多家酒店和9.7万个酒店客房。 航空航天产业:得益于适宜的气候、开阔的地形和数所著名学府,洛杉矶二十世纪以来一直是航空航天业的重要地区。2014年,洛杉矶所在的南加州地区的航空航天业相关工作共6万个,占全美的14%,用于生产制造的支出达$240亿美元。 洛杉矶国际机场(Los Angeles International Airport)是全球第七、全美第二繁忙的机场,共九座航站楼,2015年运载旅客超过7490万人次,拥有往返于全球41个国家和美国101个城市的直飞航班。洛杉矶国际机场年货运量全球排名第14 ,美国排名第五,2015年货物运载量逾210万吨,总价值超过$1014亿美元。 洛杉矶港(Port of Los Angeles)是西半球最繁忙的集装箱货运港口,也是美国和亚洲之间最主要的货运港口之一。洛杉矶港拥有现代化的货运码头、仓库设施和全美最大规模的港口铁路设施。2015年装卸810万件20英尺当量单位集装箱,货物价值$2900亿美元。 洛杉矶是世界一流高等学府和研究机构所在地,其中包括著名学府加州理工大学(California Institute of Technology)、南加州大学(University of Southern California)和加州大学洛杉矶分校(University of California Los Angeles)等,这三所学校在美国新闻和世界报道的2016全美大学排名中均位居前25名。此外,洛杉矶拥有很多专业院校,如加州艺术学院(California Institute for the Arts)、艺术中心设计学院(Art Center College of Design)、时装设计及采购学院(Fashion Institute of Design)、奥的斯艺术设计学院(Otis College of Art and Design)和美国电影学院(American Film Institute)。 作为美国的门户城市,洛杉矶是中国投资者进行海外房地产投资的主要地区之一,如绿地集团2014年投资$10亿美元建设洛杉矶绿地中心(本书十一章案例分析),和中国泛海控股集团2015年在洛杉矶市中心黄金地带开工建设集豪华酒店、精品公寓和繁华商铺的混合使用项目。 橙郡(Orange County) 橙郡距离洛杉矶市中心约45分钟车程,这里最大的三座城市分别是安纳海姆(Anaheim)、圣安娜(Santa Ana)和欧文(Irvine)。洛杉矶的发展给橙郡带来了大量人口增长,很多在洛杉矶工作的人选择居住在这里。 橙郡以旅游业而著称,这里的著名游览胜地包括被无数人所钟爱的迪士尼乐园,北美第12热门的主题公园Knott’s Berry Farm游乐园,以及数个风景绝美的原始沙滩。 橙郡是数家财富500强企业总部所在地,包括Ingram Micro 、First American Corporation、Broadcom、Western Digital和Pacific Life。这里也是包括马自达、东芝、三星、起亚、三菱和现代等著名跨国公司的地区总部所在地。 点击查看居外在售洛杉矶房源 内陆帝国(Inland Empire) 内陆帝国位于洛杉矶市以东,是大洛杉矶地区包括圣贝纳迪诺郡(San Bernardino County)和里弗赛德县(Riverside County)的大片快速增长的郊区地区,很多在这里居住的人在洛杉矶或橙郡工作。 较低廉的土地价格、大片的空闲土地和便利的交通网使内陆帝国地区成为理想的货运枢纽地,因此,进出洛杉矶港和长滩港的货物往往在这一地区仓储集散,并发往美国或世界各地,据统计,加州超过80%的进口货物流经洛杉矶-内陆帝国通道。 地理位置 洛杉矶座落在美国西海岸加利福尼亚州南部,濒临太平洋东侧的圣佩德罗湾和圣莫尼卡湾沿岸,背靠圣加布里埃尔山,面积1214平方公里。 大洛杉矶地区则包括洛杉矶郡(Los Angeles County)、橙郡(Orange County)、河滨郡(Riverside County)、圣伯纳丁郡(San Bernardino County)、凡图拉郡(Ventura County)等地区。而在这些郡之中,较知名的城镇或地区包括了比华利山庄(Beverly Hills)、帕萨迪纳(Pasadena)、长堤(Long Beach)等,一共有超过100个大小城镇,总面积10,567平方公里。城市座落在三面环山、一面临海的开阔盆地中,除局部为丘陵外,地面平坦,平均海拔84米。 人口结构 洛杉矶市区人口约410万,洛杉矶-长滩-圣安娜都会区拥有1300万人口。大洛杉矶地区所涵盖的范围更大,包括5个县,大约1800万人口。按照人口排名,洛杉矶是加州的第一大城,也是美国的第二大城,仅次于纽约市。 大量的移民使洛杉矶成为一个多民族、多种文化色彩的国际性城市,少数民族占全市人口的一半左右,并拥有众多移民小区,各色人种聚居的地区形成了各自的“城”。洛杉矶也是美国华人的主要聚集地之一,约有40万左右华人。 气候条件 洛杉矶位于地中海型气候带,气候温和。大体上终年干燥少雨,只是在冬季降雨稍多。全年阳光明媚,基本上极少机会会在冰点以下,因此降雪的机率可说是绝无仅有。年降水量仅357毫米,以冬雨为主。洛杉矶日夜温差较大,日间比较炎热,就算是冬季,日间气温经也有摄氏20度,夏季日间温度则常超越35度,甚至常因热浪袭击而造成山林失火的情况。 经济体系 洛杉矶已成为美国石油化工、海洋、太空工业和电子业的最大基地,它是美国科技的主要中心之一,拥有科学家和工程技术人员的数量位居全美第一,享有“科技之城”的称号。近年来,洛杉矶的金融业和商业也迅速发展,数百家银行在洛杉矶设有办事处,使得洛杉矶已成为美国境内仅次于纽约的金融中心。 根据世界银行的数据,2010年大洛杉矶地区GDP达到7706亿美元,其中洛杉矶都市区GDP为7357亿美元,是美国仅次于纽约的第2大城市经济体,也是世界上仅次于东京和纽约的第3大城市经济体。如果将其视为一个独立的国家,其经济实力可以在全世界名列第17位。   更多投资热区介绍,请点击参见美国主要城市洛杉矶(Los Angeles)热门区域介绍|居外百科

美国热门城市旧金山湾区(San Francisco Bay Area)介绍|居外百科

旧金山湾区,简称湾区(The Bay Area),不像其他以单一城市为中心的大都会区,旧金山湾区里有数个独特的城郊中心。虽然圣荷西(San Jose)人口超越旧金山,成为湾区里人口最多的城市,但旧金山仍旧是湾区的商业与文化中心。 地理暨人口构成 旧金山湾区是美国加利福尼亚州北部的一个大都会区,位于沙加缅度河下游出海口的旧金山湾四周,其中包括多个大小城市,最主要的城市包括旧金山半岛上的旧金山,东部的奥克兰,以及南部的圣荷西等。旧金山湾区为美国西岸仅次于洛杉矶的最大都会区,总人口数在700万以上,该地也是美国人均所得最高的地区之一。 气候条件 旧金山半岛三面环水,并受太平洋加利福尼亚寒流影响,旧金山是典型的凉夏型地中海式气候。因长期受海风影响,旧金山夏天的日高温通常只有20摄氏度左右,一年大约只有一个星期会因强劲陆风影响而超过摄氏30度。9月是最暖和的月份。同时因太平洋水温长年在摄氏10至15度间,夏天半夜也可能下降到10度以下。旧金山因临近海边和金门海峡,下半夜和早上多受雾的影响,但夏季降雨极少,雨季为一月到四月间,冬天虽冷,但鲜有降雪。 经济体系 旅游业是旧金山经济的骨干,也常被描述在歌曲、电影、与流行文化里,同时也使得旧金山这个城市和它的地标得以举世闻名。旧金山吸引了全美国第五多的旅客,每年吸引超过1600万旅客来访。在拥有大型旅馆、良好餐饮服务、和世界等级马斯科尼展览馆的优势下,旧金山是北美举行展览会和大会的最受欢迎地点前十名之一。 旧金山于19世纪中的加州淘金潮时逐渐发展成美国西岸的金融中心。在金融商业区的蒙哥马利街(Montgomery Street)有“西部的华尔街”之称。全美最大银行美国银行创始于旧金山,许多其他国际金融机构、跨国银行、以及创投基金都在旧金山创立或设有地区总分部。旧金山是二级全球城市的成员之一。 21世纪的旧金山朝向成为生化科技和生物医学重镇为主,成立了米慎湾科学园区,是世界数一数二的再生医学研究中心,吸引了许多专业人士和新兴商业进驻,从新活化为商业住宅区。 2018年旧金山湾区房市走势 房价中位数:1,357,500万美元 每平方米售价:11614美元 租金中位数:4506美元 2018年房价走势:上涨3% 2019年房价走势预测:下跌0.1% 在硅谷蓬勃的经济推动下,湾区很多城市的房价都已超过泡沫爆破前的高峰。谷歌、脸书和苹果涌入大量资金,旧金山、帕罗奥图和其他城市近月房价已升破之前峰值,创历史新高。 除上述地区,相对通勤时间较短、有良好学区的湾区近郊,如东湾普莱森顿和费利蒙市,房价已差不多恢复到2005、2006年最高纪录,老旧平房售价也要80万元,与沙加缅度最理想社区相同。在圣荷西高科技公司工作、希望搬到有院子的独栋屋家庭,都愿意以那个价位在佛利蒙入市;类似房屋在圣荷西要价可能高达100万元以上。尽管需求上升,但湾区房市持续受限于待售屋短缺。   更多投资热区介绍,请点击参见美国热门城市旧金山(San Francisco)热门区域介绍 | 居外百科