5、掌握各国买房交易流程

5、掌握各国买房交易流程

夫妻父母子女间过户?家庭法中涉及的澳洲房产过户问题|居外专栏

澳洲房产过户指南一:当过户遇上婚姻家庭法 情况一:婚前买房过户 男方H出资买房后,女方W要求在其购买的房产上加名字 过户流程: Q:需要签买卖合同吗? A:不需要 Q:多久能完成交割? A:2-4週 可能产生的费用: Q:印花税? A:需要 – 全额(按比例) Q:产权登记费? A:$195.00 Q:FIRB? A:需要 情况二:婚姻存续期间买房 男H女W双方决定购买房产并安排在双方或一方名下 过户流程: Q:需要签买卖合同吗? A:需要, 相当于正常买卖 Q:改名? A:需簽訂合約時就決定好 可能产生的费用: Q:印花税? A:首次自住,自住,投资房 Q:产权登记费? A:合约价格计算 Q:FIRB? A:如其中一人为当地人,不用 情况三:离婚后房产转让给其中一方 持有如下其一的文件,男方H将房产全部或部分转让给女方W 过户流程: Q:需要签买卖合同吗? A:不需要, 但须有离婚协议 Q:多久能完成交割? A:2-4週 可能产生的费用: Q:印花税? A:自住房全额减免 Q:产权登记费? A:$195.00 Q:FIRB? A:不需要 澳洲房产过户指南二:父母子女之间的房产过户 情况一:赠与 父母的房子想要以赠与的方式过户到子女名下 过户流程: Q:没有金钱交易,还需要签买卖合同吗? A:不需要 Q:多久能完成登记 A:2-4週 可能产生的费用: Q:印花税? A:需要 – 全额 Q:估值报告? A:需要 Q:产权登记费? A:$195.00 情况二:继承 父母的房子想要以遗产继承的方式过户到子女名下 过户流程: Q:没有金钱交易,还需要签买卖合同吗? A:不需要 – 遗嘱认证(法院) Q:多久能完成登记 A:4-6週 可能产生的费用: Q:印花税? A:全额减免 Q:产权登记费? A:$195.00 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱:hi@auslawreview.com.au   有更多关于海外房产过户的疑难吗? 欢迎您填写下方的查询表格,居外的专业团队会尽快联系和协助您。

认识英国房产:6大种类 2大投资方式,您要怎麽选?

国人最大梦想,就是买房成家,当决定去英国移民,也一定很想买个英国房子,安心定居。不过英国楼房种类很多元化,跟国内很不一样,不如在英国置业前,先来认识英国房子6个大类: 一、大厦公寓(Flat / Apartments) 在英国城市中,最多的房子类型, 房价也最实惠,如果是新楼房(New Homes)价钱就会比旧楼贵20-30%。英国新楼都会包新装修,而且九成是开放式厨房,而且包送雪柜丶洗衣机丶焗炉等设备,只须买简单家具即可入住。 不过买大厦公寓,一般只有租赁业权(Leasehold),故须要定期交地租(Ground Rent),亦须要交物业管理费,不过英国物业管理水准不差,新楼的清洁与保安水平都可让人安心。 二、房屋(House) 英国房屋可分为独立式房屋(Detached House)和半独式房屋(Semi-Detached House)两大类。 独立式房屋(或别墅),有2至3层,它整楝跟邻户是完全分开,通常有前后独立花园,花园面积可大至100平方米,部分甚至有温室或池塘,另外还有私人车库及独立室外储物屋。 而半独式房屋(或别墅),跟独立式房屋的唯一分别,就是房子的一边会跟邻户相连,故又名双拼房屋(或别墅),私隐度稍逊独立式。 House多位处市郊,故深得爱静丶爱园艺的英国人喜欢,不过房价也相对较贵。 三、单层房屋(Bungalow) 跟House一样,同样分独立和半独立(双拼)两种,但Bungalow一般只有一层,由於不须上下楼梯,出入较方便,故往往是老年居客的首选。 Bungalow多位处环境优美地方,故价格颇高,但租金回报率也是最高。 四、排屋(Townhouse)/ 小排屋(Terraced House) 排屋有大有小,但都是房子跟房子密集相连,一排接一排。大排屋一般有两三层,由5至10楝房子相连,每楝有独立花园和车位(或车房),有睡房2至4个,另有客厅丶厨房。 而小排屋就更密集,每排有10座房子以上,而前花园都很小,后面亦只有后院(Yard),它们大都筑建於维多利亚时代,但结构坚固,多为政府房舍。 五、政府福利房(Council House) 国内有廉租房,英国也有类似的公营房屋,并分多个类型,当中最常见就是Council House。能在私人市场见到的都俗称Ex-council House,都有一定年期,但价钱会低於市价,如非当地人便很易误以为是“笋盘”;由於Council House环境复杂,安全风险较高,日后出售房子也难有好价,故投资者必须紧慎。 六、乡村屋(Cottage) 英国的乡村屋Cottage,可小至只有两三房间,也可大至拥有几十间大房,并大都位处乡郊,是邻近森林丶农场丶湖泊丶海滨等自然景观的老房子,通常都历史悠久。这类Cottage除可自住,很多亦会改建成家庭旅馆,在旅游旺季时可当「B&B」出租。但要留意是老房子维修费不便宜,如是政府保护建筑,更不能随意改动,当中利弊要考虑清楚。 相关【居外百科】内容:英国房市常见的房产类型详解 此外,在研究不同投资策略时,可能会遇到在国内比较少见的术语,今篇先为大家挑选两个较常见的术语,让大家尽快入门。 BTL:Buy To Let 可以理解为以租养房,是买入持有的策略(Buy and Hold Strategy),一般为赚取长期现金流量和资産净值(equity)的最有效方法。 BTL包含的风险最小,比较容易获得贷款,易於管理。对於在英国尚未有信用足迹(credit footprints)的新投资者来说,可能比较难获取BTL贷款,即使有,利率相当高,故此另有策略为Buy in Cash and Rent it out,即是先以现金买入再出租,然后约在6个月后,再对此房产进行再融资(refinance)。 新投资者也可以考虑Buy, Refurbish, Refinance,即是买入-翻新-再融资。同样,先以现金购买物业,再做外观装修工程,甚至大一点的改动例如增设额外房间,然后在数个月内再融资。透过这个策略,投资者可以获得大量资金,因为翻新后的物业的价值会有所提升,尤其如果当初是以低於市场价值(below market value)的价格购买,资产收益(equity gain)就会很大。 要采取这个策略,重点是向Mortgage broker及测量师证明物业增值,可以照片作前后对比,以展示当中的功夫。然而,翻新及增值的房产,不必然要在昂贵地段,只要附近有工作机会,自然有住屋需要,也值得投资翻新。当有了再融资的资本,投资者就可以建立您的投资组合。在技术上,如果以现金购入物业的话,一般不用等6个月,惟这是英国业界不言而喻的规则,所以绝大多数人会等待6个月后才重新融资。 相关【居外百科】内容:英国买房投资buy to let…这10点都做到,可以稳赚不亏 BTS:Buy to Sell 也可以理解为Flip,就是买入物业,然后迅速以更高的价格出售,这策略通常涉及翻新(refurbishing),但并非绝对。有些人以巨额折扣购买房子,再迅速以更高价格放回市场出售。当然,买家需要有充分理由证明为何物业值得有更高售价,答案不可能为资本增值(capital growth),因为由买入到卖出仅仅相隔几个月,资本难以短期增值。这也是那麽多人以翻新来增值的原因。 比较起BTL创造长期现金流的投资者,采取BTS的会希望在数个月内获取一笔过收入。 哪个策略更适合?难以一概而论,倒真要视乎需要而定,毕竟,世界上从来没有什麽一刀切的万用投资策略。 参考来源:东网丶香港01 在英国投资房产,要了解自己的需要及目标,找到适合的策略,这往往建基於不同因素,例如个人财务状况丶风险取态丶目标丶抱负丶可运用时间丶技能丶经验丶信用评级丶短期或长期收益等,因人而异。 居外的英国置业专家乐意为您效劳!留下您的联系方式,免费获取投资咨询服务。

新加坡购房的详细流程有哪些?

导读:投资海外房产的浪潮一年胜过一年,大多数投资者在投资房产时会综合考虑各方面的原因。新加坡是华裔居多的国家,在这里不管是留学、移民,还是投资项目,在语言上没有过多的障碍。新加坡的综合实力较强,投资房产有较大上升空间,那在新加坡购房的详细流程有哪些呢? 新加坡房产市场和国内毕竟有区别,所以在购房流程上也会有差异,在加上新加坡政府对于海外人士在本国购房有一定的政策要求,所以购买之前一定要了解新加坡购房的详细流程。 新加坡购房的详细流程 1. 确认是否满足在新加坡购房的资格 有相关规定,外籍人士在新加坡是不能购买地皮、组屋以及有地住宅(圣淘沙岛的可以申请购买)的,可以购买新加坡的公寓(公寓的地契有永久和非永久这两种)。 2. 明确自己的财务预算 购房之前一定清楚财务预算,然后根据实际情况购买最合适的房产。预算包含:房产预备资金、偿还贷款能力、印花税、律师费以及其他费用。海外人士在新加坡贷款购房的申请额度比例最高可达65%,具体年利率根据每年的实际情况看。 3. 查找所需房产的楼盘,明确后买户型 因为海外人士只能购买新加坡的公寓,所以在了解楼盘时主要以新楼盘和转售楼盘为主。大多数投资人士都会选择新楼盘,该楼盘又被分为现房和期房,具体购买哪种看购买者自身。明确楼盘之后,看想要什么户型,两者都确定后进行下一步的操作。 以新楼盘期房为例讲解以下具体流程: 4. 实体看房然后预付定金 新楼盘一般支付房产价格5%的定金给发展商,然后签订购房意向书。 5. 聘请律师,办理购房过程中的相关手续(律师费大约:3000~4000新币) 购房者预付5%的定金之后,有三周的时间聘请律师帮助自身办理购房后续的相关内容(被称为行使买家的购房权),同时还要预付20%的定金给发展商,包含之前的5%,到这一步只需要交房价的15%即可。 因为这个过程有办理时间限制,所以一定要抓紧时间。如果没有在规定的时间内完成购房手续,那么要在5%的定金中扣除四分之一的违约金给发展商。如果决定购买该房产,就需签署律师协议,后面部分由律师来协助完成。 签署律师协议后,要在三周内签署预售协议。购房者签订购房合同后,两周内需要向税务局支付印花税,该税率是总房款的3%,新房还会额外减5400新币。 6. 支付后面房款的费用 购房者购买的期房后面80%的费用根据完工程度依次按比例支付。发展商获得完成工程证书后才能通过律师向购房者及贷款银行提出后期付款。若需全部付清,需要购房者能完全入住。一般购买者的月供跟着期房工期逐步增加的,会购买者一定的缓冲时间。 7. 律师协助办理登记手续、交房、验房 到这一步购买房产的详细流程已将近尾声,期房竣工完成后会进行通知,这时律师会和购房者一起登记房产交易的相关手续,手续办理完成后购买者可以对内部进行验收,验房查看是否和当初看得一样,确定无误之后进行交房手续。一旦确定入住,后续的费用需全部交清。 以上内容就是新加坡购房的详细流程,在国际环境的推动下,新加坡的房产价格一直在不断上升,从2009年—2019年,该国家的房产价格上涨了51%左右,因幅度较大,新加坡房产成为东南亚地区的投资热点。在新加坡购房了解详细流程是不够的,还要更多了解新加坡房市的情况。 如果正准备投资购买新加坡房地产,您可以在微信联系我们,或在下方留下您的资料,我们的专业咨询团队,将会为您找到新加坡最适合投资的房产。

在纽约购买新楼公寓 您必须了解的20个问题︱居外专栏

纽约新楼盘是纽约天际线上的明珠,新建造工艺和现代化设计,高档家居配置和令人羡慕的豪华设施,新楼盘深受买家青睐。但纽约新公寓的价格并不便宜,根据Douglas Elliman最新市场报告,曼哈顿新楼售价中位数为2,446,647美元,几乎是曼哈顿二手公寓房价的两倍。 很多时候,您在签订购买合同时,大楼还在建造中,因此有很多不确定因素,包括大楼完工时间、建造品质等。在我看过纽约众多新楼盘后,我认为有20个基本问题是您在购买新楼之前一定要了解和提出的。 01 价格有打折的可能性吗?  一般在市场好的时候,开发商是不会给价格打折的,即使在房源过剩和疫情过后,也很少有开发商直接宣告降价打折(唯一例外是One Manhattan Square)。作为买家,一定要让经纪人询问大楼是否有折扣空间。大楼销售人员一般不会告诉您折扣力度,只是告诉您欢迎所有报价(Making an offer),这实际上就是暗示,大楼有打折和议价的空间,但没有统一标准,属于case by case。 相关内容:【视频】疫情效应显现 纽约爆红楼盘八折出售 02 Offering Plan是什么?  开发商被允许出售新公寓之前,必须详细说明发行计划,这份计划还必须得到纽约州总检察长办公室的批准。该文档包含有关开发各个方面的详细信息,例如大楼将使用哪些材料作为外墙,厨房使用哪个品牌厨具,将在地面种植多少棵树木等。这样做的目的是保护买家免于货不对板,并使开发商承担责任。如果开发商没有按承诺交付物业,购买者可以向总检察长投诉或起诉。 这份计划书就是Offering Plan通常有数百页,在您的报价被接受之后,大楼会将大楼计划书发给您的律师,您的律师应仔细阅读,留意特殊规定和相关费用。 03 什么是Outside Date? Outside Date被理解成开发商承诺的最后交房期限,一般来说大楼销售人员会告诉您一个大致的过户时间,而Outside Date通常定在过户时间的一年后。比如大楼预计2020年第四季度过户,那么Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后,开发商仍无法顺利过户,买家有权退出合约,并拿回定金。Outside Date让买家知道大楼的最后过户期限,它能否和买家未来计划相配合,会否耽误孩子的入学等家庭计划。 04 开发商是谁?  纽约每年有几百栋新楼盘上市,这些新楼难免良莠不齐。因此了解开发商是谁非常重要,纽约有不少老牌开发商,像Extell、Related等,他们扎根纽约十几年,开发了众多优质楼盘,这样的开发商在品质把控和交房期限上都有一定保障。对首次在纽约开发楼盘的开发商,也可以了解是否在美国其他地方已经有成熟的开发项目,因为一个楼盘最终的品质和开发商的经验和信誉有很大关系。 05 大楼有哪些额外费用吗? 新楼盘和二手公寓在购买时一个最大的不同是,新楼盘有一些特殊或额外费用,比如开发商律师费,大楼管理人员在大楼居住单元的购买,以及大楼最早的物业管理储备金等,这些都要第一手买家来支付。其次您还可以就押金进行谈判,在签新楼合约时,大楼一般会要求缴纳10%的押金,但现在一些楼盘为了促销,只要求5%的押金。 06 是否提供过户费的优惠? 一些开发商在价格上不会让步,因为价格上直接打折,最终都会在网站上公开实际售价,这对剩余单元的销售有些不利。因此开发商承诺在买家的过户费上提供优惠,变相打折。最常见的便是交易税(Transfer Tax)和豪宅税(Mansion Tax)上提供折扣。交易税和豪宅税是新楼盘买家在过户费上的最大开支,一般占到售价的3%或更高。开发商有时会承担这两项总费用的一半,甚至这两项费用都由开发商支付。 07 会为某些物业费买单吗? 纽约新楼盘越建越豪华、越建越高端,为了提高售价,开发商便会在大楼公共设施上升级,比如建造游泳池,宠物Spa等,这些都要配备额外人员管理,会提高大楼的物业管理费。买家要了解这些设施是否是自己生活必须的,并是否愿意为这些增加的物业费买单。 08 到销售中心看什么? 在大楼还在建造的时候,开发商都会在大楼附近设立销售中心,里面会建造一个样板间,让买家了解未来公寓建好的实际样子。一般样板间是根据最大户型的单元建造的,因此买家一定要了解您实际购买单元和样板间的设计有何差别,一般您可以问,厨房抽油烟机是否外排,是否每个单元都有餐吧,炉灶有几个炉头、冰箱尺寸大小是否一样、小户型是否有储酒柜等。 09 窗外呈现怎样的风景? 在一个楼盘中,楼层越高,风景越好,售价也越高,如果您付出高价购买一个景致好的单元,就一定要了解窗外风景的实际状况。一般来说样板房不会给您带来景致感,但开发商通常会使用无人机摄影为您提供所选择单位的景物。有时候大楼已经建得差不多,开发商还会安排潜在买家,戴上安全帽,到大楼您实际购买的楼层去实地考察,这时候您能清晰了解单元朝向和窗外景色。您还可以观察大楼周边是否有其他楼盘在建造,是否将阻挡您的风景,这会让您单元再出售时价值受损。 10 室内设计是我喜欢的吗?  纽约新楼盘在交付的时候都是精装修,因此室内设计风格基本都是固定的。一般来说开发商会避免较强个人风格的设计,比较符合大众的审美。现在不少楼盘还提供了两种不同的设计,比如“曼哈顿广场一号”就提供了浅色系和深色系两种风格。有一些设计是当下普遍流行的风格,比如开放式厨房,这对喜欢烹饪的买家来说,就要考虑此种设计会否为客厅带来油烟的问题。 11 有地税减免吗? 一些新公寓享受421-a的减税优惠,对购房者而言,这意味着每月较低的维持费。但纽约的减税政策在前两年已经结束,因此目前市场上尚存的减税楼盘越来越少。当一个楼盘有减税的话,销售人员会第一时间告知,这时候您要了解,减税期有多长,一般有10、15、20、25年之分,但不意味着所有减税期都在一个税费水平,通常在减税到期前几年,地税开始逐渐增加,直到减税期结束。所以您还要了解何时开始计算减税,减税到什么时候结束,到期后预计的地税是多少。 12 新楼可以贷款吗? 购买新楼并非不可能获得贷款,但它比二手公寓要难一些。银行对在建楼盘的贷款格外慎重,除非建筑物已售出至少51%,并且满足自住房的某些最低要求,否则普通银行通常不会批准贷款。但不用担心,开发商也意识到这个问题,因此大楼销售人员会给您一份Prefer lenders的名单,上面是一些愿意给这个大楼提供贷款的银行名单。这些银行一般和开发商之前有过合作,对开发商资质和实力有充分了解,并对在建楼盘做过调查,对未来销售前景有信心,因此他们愿意放贷。 13 什么时候可以交房入住? 新房的合约中不会有明确的交房时间,开发商一般给出大致的过户时间,但纽约近一半新楼会比承诺的交房时间延迟,因为大楼建好以后,还需要等候各类政府部门的验收,因此很难控制过户时间。一旦开发商通知可以过户,大多只提前一个月时间,这对一些买家来说,可能面临贷款时间不够,或者无法马上搬出旧地点等问题。不过开发商会允许更改过户时间,但多次更改过户时间,可能面临额外收费问题。 14 大楼有哪些商业空间? 在纽约市,混合使用的建筑将住宅公寓与办公室,酒店,商店或餐馆结合在一起,这很普遍。值得一问的是,开发商未来的商用空间计划做哪些用途?以免您被嘈杂,臭味或其他不愉快的事物所困扰。如果开发商将底层空间作为高档健身房或高级超市等,这可能会给楼上住户带来某种便利。但如果是快餐店或喧闹的夜总会,那就对大楼住户带来困扰和噪音。此外还要了解商业部分占大楼多大比例,有时候遇到经济不景气,零售商铺关门歇业,大楼的管理维持费用就会部分转嫁到楼上住户身上。  15 邻居是谁? 在销售中心,您是很难了解大楼周边的情况,因此您一定要到大楼工地实地看看,观察周边环境是否对居住品质有影响,如果周边有干洗店、超市、餐厅、地铁站等,那么会对生活带来便利。但如果周边也有新的建设项目,那意味着未来几年您都会生活在工地中。同时周围有没有会影响您房产升值保值的因素,比如政府将会设立游民所或垃圾处理站等。 16 物业管理费包什么? 物业管理费有包括什么?一般来说纽约公寓物业费包含了冷水、热水、暖气、煤气的费用,但电、网络、电视等费用不包含在内。另外要了解大楼的公共设施是否都是免费的,有时候一些特殊的设施要额外收费,比如游泳池的使用。同时要了解大楼是否提供停车位和储物空间,在纽约买单元附送停车位基本没听说,即使大楼有停车场也是外包性质,最多给予住户停车费用的折扣,储物间也大多不是免费的,需要付费租用。 17 隔音效果如何? 纽约是一个热闹嘈杂的都市,很多公寓建在繁忙的路口或地铁站旁,因此单元内的隔音效果非常重要。随着建造工艺的提高,大楼大多采用高效隔音材料,有些玻璃窗采用双层或三层真空玻璃,因此可以询问销售人员隔音处理,如果可以实地看房,一定打开窗和关上窗,体会一下隔音效果。 18 大楼将提供哪些服务? 一些公寓大楼提供全方位服务,比如有24小时门卫,还有专门给您开门或叫uber服务的迎宾员,不仅可以收发包裹,如果您预订生鲜食材还可以寄放在大楼冰箱里。同时大楼配备维修人员,他们24小时住在大楼里,随叫随到。但有些一些大楼并非全服务型,比如门卫没有24小时在岗,或只是Virtual Doorman。这些都和您自身对居住的要求有关。 19 我可以出租我的单元吗? 如果您是投资型买家,请事先了解大楼的出租政策,一般来说多数公寓大楼允许买家在过户后立即出租单元,但也有一些开发商禁止在过户后的一年内出租单元。还有些大楼,如果是租客使用大楼设施要额外收费,一些大楼不允许短租,最短租期要一年,同时要了解管理委员会对租客的批准要求和申请费用。在纽约,大楼公寓是不允许Airbnb形式的出租。 20 可以立即出售单元吗? 大部分开发商不允许买家在过户后立即出售自己的单元,因为开发商的楼盘很多时候需要3-5年时间才能销售大部分单元,为避免买家和开发商竞争未售出单位的状况,开发商规定买家在过户后的1-2年不得出售。这方面的规定在大楼计划书中都有明列,买家也要了解清楚。 更多【安家纽约】陈东的精彩内容: 后疫情时代:纽约房地产趋势分析 【视频】疫情改变生活!后疫情时代美国人工作居住会发生哪些变化?   【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱:donchen0124@gmail.com 微信号:doncmrbi   居外网上现有2.6万套在售美国纽约房源,欢迎点击查看;或留下您的联系方式,免费获取美国投资置业咨询等专业服务。

请收下这份外国人在日本买房的全能指南

作为亚太地区最发达的国家之一,日本是最受国际企业和房产买家欢迎的投资目的地之一。外国人认为日本是安全的,所有权的规定也很透明和有利。 不要忘了,日本也是一个非常适宜居住的国家。很多人决定在这里定居,或者购买生活用的房产作为度假或出租用途。请阅读本文,了解在日本买房的最佳时机。 外国人可以在日本购买房产和土地吗? 这个基本问题的答案是“可以”。外国人在日本买房没有任何法律限制。事实上,同样的规则和法律程序都适用于日本人和非日本人的购买者。 在日本买房不需要拥有国籍或在留资格。但是,在日本买房并不能获得日本在留签证。 此外,日本是亚洲少数几个外国人可以永久拥有土地的国家之一。许多投资者认为这非常诱人,我们看到北海道新雪谷(Niseko)等地对度假房产的需求非常强烈。 在购买土地时,您可以选择以永久产权或租赁方式购买。 选择永久产权物业还是租赁产权物业? 在日本,永久产权(Shoyuken)是指土地和土地上的建筑物的完全所有权。而购买公寓时,则是建筑物和下面一小部分土地的共同所有权。 日本出台法律,规定初始租赁期为30年,包括所有房产类型。在第一个租赁期满后,您可以再延长20年的租赁期。 看看这两种所有权方案,各自带来了什么好处。   优点  缺点 永久产权物业 土地和实体结构的直接所有权 更昂贵 土地资本增值的利润 较高的房地产税 更快的购买过程 需缴交附加税 租赁产权物业 比永久产权便宜30-40% 每月需向土地所有者支付租金 无土地税 更难转售 较高的租金收益 有时更难申请房产贷款 在日本买房的具体流程 我们将多年的经验提炼成分为八步的日本购房最佳实践指南。 第一步:寻找日本的房产中介 对于投资房产这样的重大决定,外国人需要得到日本当地房地产专家的指导。他们可以在很多方面帮助您,包括: 法律安全 文件翻译 关于价格水平、市场趋势和交易活动的专业咨询 当地居民区的知识 看房协助 与卖方的谈判和正式程序 您的第一步总是应该咨询代理,并概述您的首选位置、房产要求和预算。这将需要签署一份佣金代理/经纪人协议。日本的经纪佣金是3%。 要找日本的房产中介,您可以: 在网上查询: Juwai.asia,一个“帮助亚洲买家走向全球”的平台,现时提供约20个代理的资料,将是一个很好的开始。 询问您认识的朋友和其他联系人。 联系您的商会。 第二步:查看和比较房产 一旦您决定了您梦想中的房子的基本条件,就可以四处选购了。我们建议您在理想社区找到类似的房产,并了解这些房产的最新价格。 日本国土交通省有一个网站可以帮助您找到房产交易的可比价格。当地的房产中介当然是非常宝贵的资源,您也可以从Juwai.asia上虚拟看房和比较房源开始。 此外,尽可能参加开放日也是必要的,这有助您了解什么因素对您才是最重要。 第三步:表达购房意向 购买新房时,需要填写由开发商或房地产公司制作的“购入申込书(kounyuu moshikomisho)”。新建房产通常会根据收到的申请数量进行抽签,因此请考虑到您的购买申请可能被拒绝的可能性。申请费为2万-10万日元。 如果是购买二手房的话,可以向卖家提交“购买意向书(kaitsuke shoumeisho)”。目的是为了表达自己购房的诚意,并作为谈判的起点。 第四步:支付定金 买方向卖方支付定金,即所谓的“手付金”(tetsukekin)。它通常占总购房价格的5-10%,并在交易结束时作为总购房价格的一部分计算。 第五步:获得房贷的预批复 当您提交了意向书后,就可以和银行协商您的贷款方案了。银行会对您的记录进行单独评估,并要求您提供一些文件,比如:。 身份证明文件,如护照和当地驾照 最近的健康证明 年度税收收入 请记住,除非您是永久居民,否则外国人很难在日本获得房产贷款。我们将在后面的文章中详细探讨。 第六步:详阅《重要事项説明书》 《重要事项説明书》(juuyoujikou setsumeisho)是買房前必須仔細閱讀的重要文件之一。 作为由卖方代理人准备的法律披露文件,它应该包含所有买家需要的信息,以做出明智的购买决定,例如: 任何现有的抵押登记的财产 其他留置权或抵押权 与邻居的边界纠纷 破损物品 管理费 根据日本法律,这份通常有20-100页的综合文件必须在买方执行购买协议之前交付给买方,并进行口头解释。 第七步:签订购买协议 当您对《重要事项説明书》的内容感到满意时,就可以签署具有法律约束力的购买协议了。 需要包括的文件和信息有: 您的护照复印件 印花税价值 登记证 印鉴 您从检查报告中获得的信息,例如,关于害虫的信息 第八步:最后结算交收 最后的结算通常在买方的银行进行,由司法书士(shihoushoushi)处理。买方将把余款转到卖方的账户上,然后房产的所有权将转给买方。完成后,卖方将所有钥匙交给买方,所有权的转移就完成了。 让专业人员来办理每一步手续,现在就联系居外吧!  日本的房产购买成本 经纪费 经纪费包括购买价格的3%+6万日元+消费税。 购置税 产权登记后2至3个月一次性缴纳。它是根据政府对土地和建筑物价值的评估而征收的。 登记和执照税 购房者要想获得房产的合法所有权,必须要有登记许可证。 税率从土地和建筑物评估价值的0.4%到2%不等,取决于转让的方式。 印花税 对合同和协议文件征收印花税,在产权登记时缴纳。 1000万日元 - 5000万日元 = 1万日元 5000万日元 - 1亿日元 = 3万日元 1亿日元 - 5亿日元 = 6万日元 司法书士费 司法书士的作用是协助客户办理财产登记手续。聘请司法书士的费用根据财产类型、评估价值以及是否需要抵押登记而有所不同。 外国人在日本可以贷款买房吗? 日本的一些银行能够向在日本居住的外国人提供贷款。如果您有永住权或与日本人结婚,您最有可能得到贷款人的青睐。有的银行还向在日本有长期工作经验的外国人提供贷款。 如果您不是日本人,需要融资,我们建议您在本国寻找一家在日本有分支机构的银行。像瑞穗、信诚这样的日本银行,在澳大利亚、中国大陆、中国香港、新加坡、马来西亚、越南等地都设有办事处。 这些银行会对您进行个人评估和检查您的: 目前的工作和工作经历 总体财务状况 目前的工资。一般来说,银行要求您的收入至少在200-500万日元之间,但也有不同。 年龄 您目前有哪些抵押贷款 其次,您要决定的是采用固定利率贷款还是浮动利率贷款。目前,固定利率贷款在日本很受欢迎,因为利率正处于历史低位。 东京房价和租金收益率一览 房地产经济研究所(Real Estate Economic Institute)发布了2020年大东京地区新建公寓市场供应和价格趋势的谨慎乐观预测。 大东京地区整体(2019年1月至11月)新公寓的平均销售价格为6060万日元,同比增长2.4%。这也是价格第二次突破6000万日元大关(第一次是在1990年)。 东京23区:平均售价7247万日元,同比增长1.5%;每平方米113万日元,同比下降0.7%。 东京西郊:平均售价57,040,000日元,同比增长9.0%;每平方米834,000日元,同比增长11.9%。 神奈川县:平均售价5298万日元,同比下降2.9%;每平方米768万日元,同比下降0.1%。 埼玉县:平均售价4563万日元,同比增长6.0%;每平方米642万日元,同比增长3.7%。 千叶县:平均售价4,450万日元,同比增长3.3%;每平方米609,000日元,同比增长4.1%。 租金正在上涨。根据第一太平戴维斯的数据,东京23区的中端市场平均租金要价同比增长5.8%,达到每平方米4,044日元,同样,东京中央五区的平均租金要价按年上升6.2%,至每平方米4,842日元(44.9美元)。 根据Global Property Guide的调查,东京中心区的总租金收益率在3.4%至5.4%之间。小型公寓的收益率往往较高,不过另一方面,需要更多的维护。 在日本农村买房 年轻的日本人大量迁往东京等大城市,这给外国人带来了很多在日本乡郊找到好房的机会。 如果您想找一处房产作为储蓄或度假休闲,您可以在农村地区找到便宜的传统房屋,例如在冲绳或北海道。 这些房子很多是老房子,可能会有些破烂,所以要准备好下些苦功或请专业人员翻新。 由于日本的房子供过于求,所以乡下的房子价格会低得出奇。事实上,在2019年2月,日本的废弃房屋估计已经累计超过1000万套! 如果您在北海道的农村地区搜索,您一定可以找到4-6间卧室的房子,价格仅仅是138 - 208万元人民币! 在日本寻找您的理想住宅,或与居外联系,我们将提供全面的支持。 作者:Zoe Chan

【视频】为什么在澳洲买卖房产需要律师把关?房产的过户流程是什么?|居外专栏

据房产网站Realestate报道,澳洲房产市场利润相当丰厚,2018年第4季度,二手房房产业主整体获利达到178亿澳元。如此之高的交易盈利比仰仗于澳洲不断上涨的房价,但同时相伴的便是对于购房合同法律风险的高频咨询。  本文林汇铭律师把在澳洲的房屋过户讲清楚。    0:00 到 02:23:欧文三味书屋新规矩 02:24 到 04:10:为什么在澳洲买卖房产需要用到律师 04:10 到 05:30:介绍澳洲昆士兰买卖制式合同 05:30 到 8:26:签买卖合同之前以及签署过程中要注意的事项 08:26 到 12:06:介绍合同的条款,融资条款 12:06 到 17:00:介绍房屋虫害检查条款,如果检查结果不满意,如何处理? 17:00 到 19:30:房屋交屋前的验房注意事项,如果不满意,买家卖家如何处理? 19:30 到 22:25:买家如何支付订金,订金的目的是什么? 22:25 到 22:50:下期介绍   澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱:hi@auslawreview.com.au  

英国房产“期间限定”免印花税 四大重点你要知!

英国买房要付印花税,对买家来说,是房价以外最大支出。庆幸的是,为刺激楼市复苏,英国财相辛伟诚(Rishi Sunak)早前宣布,由7月8日起,调高物业印花税的门槛,由现时12.5万镑,调高至50万镑,直至明年3月31日。若有意到英国置业,就要留意以下四点: 50万镑以下才受惠 若购买50万镑以下的物业,只有首置客才获豁免缴交印花税,若非首置客,则须缴交3%。据英国房地产分析网Hometrack最新公布,今年六月,当地房价按年升2.7%,以平均房价计,伦敦房产最贵,平均房价只约479,300英镑,换言之,伦敦房产也能受惠新政策,惟仍视乎地区。 海外有房不当首置 新政策另一重点是,首置客才能受惠。英国对首置客的定义较为严谨,只是你持有他国物业,即使没有英国物业,也失去首置身分。简单来说,若你在国内持有物业,现时到英国买房,便要根据非首置客的税阶,缴付印花税。 明年3月31日前交房才适用 据官方指引,物业须於明年3月31日前交房,才能受惠新政策,换言之,长楼花(期房)期的物业未能受惠。事实上,英国买房有两个重要日子,第一是签约日,泛指买卖双方签约的日子,若日後其中一方放弃交易,便视为退订。另一是交易完成日,即整个买卖程序完结之时,买家成功收房。若要受惠新政策,紧记交易完成日须於明年3月31日前。 海外买家明年四月起要付辣税 今次的税务减免为“期间限定”,直至明年3月31日,若中国买家其後到英国置业,除了要根据旧有的税阶缴税,更要支付额外印花税,皆因明年四月起,海外买家都须支付相关辣税。 赶紧把握英国“免税”购房好时机,立即浏览居外网上过千套在售的英国好房! 延伸阅读: 英国史无前例印花税减免!持续9个月 错过不再有︱居外专栏 2021年4月起海外买家在英国购房需多加2%印花税 (政策详解)   来源:hket 责编:Zoe Chan

外国买家在新加坡买房需支付的税费,你看懂了吗?

新加坡的商品房,也就是公寓,算是全世界最贵的。一点都不夸张。(点击了解新加坡的房屋分类)。第一套房和第二套房有非常大税务差距。根据新加坡最新2018公布的印花税。买房分为独立买房和联名买房。 独立买房:一个人独自承担贷款买房。房屋地契注册的”Landlord”为一人。 联名买房:两人或以上买房,房屋地契注册的“Landlord”为两人以上。 独自买房需要缴纳的印花税 联名买房需要缴纳的印花税 针对夫妻双方买房,以下条款解释为: 夫妻双方联名买房,按照一方的身份分为新加坡人,PR,外国人。交付的印花税按照最不靠近新加坡公民的那一方的身份收取。

在澳洲购房真的没有产权证吗?|居外专栏

在澳洲购房真的没有产权证吗?澳洲林汇铭律师为您精准解答。        澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱:hi@auslawreview.com.au  

英国买房新常态 解封后要这样交易房产

作者:傅士鹏 因为疫情,英国房地产市场被按下了暂停键。 据统计,在英国政府引入封锁令后,全英房产交易随即冻结,共有373,000笔正在进行的交易被暂停,涉资820亿英镑。 根据最新报道,为逐渐解冻这一市场,英国政府正在考虑有限度地开放房地产交易,即在严格社交隔离下允许房屋买卖工作重新展开,而这也或将成为之后的新常态。业内消息人士称,英国政府希望尽快恢复房地产市场的运转。 全英房地产经纪人协会(National Association of Estate Agents)首席执行官马克·海沃德(Mark Hayward)表示:“在解除封锁后,房地产交易量将突然增加,很多人都想在封锁结束后那一天换房搬家。” 因此,我们需要提前提出一整套完善的机制来应对这些可能出现的问题,并将其合理的解决。 据报道,英国住房部长克里斯托弗·平彻(Christopher Pincher)将于本周通过视频会议的方式,与各大房地产公司展开讨论并研究楼市恢复措施。 议题将关注在严格的社交隔离规则下,如何安全地重启房屋买卖和搬家程序。讨论中的草案将交由给英国公共卫生部门批准并有望在接下来两周内完成。本周的会谈还将就防护装备的费用以及所需的任何清洁工作的费用归属展开讨论。 房地产从业者仍着手于确定如何重启已暂停的的房地产交易。他们担心,一旦解除封锁,由于多个买家集中在一起希望完成交易,可能会导致出现延期。律师已开始就完工后的合同延期进行谈判,而贷款方将在抵押协议期限内保持政策灵活。 海沃德补充说:“政府渴望看到房地产市场重新开始,但我们必须以安全的方式重新进入市场。” 上周,在已经结束的视频会议中,政府官员曾与包括律师,房地产经纪人和搬迁人员在内的工作组举行了讨论,并提出重启住房市场交易的一系列措施。 具体来说,这些措施主要包括: 卖家需要打开房间内部的门窗以保持空气流通,打开灯保证买家因为黑暗而误触屋内设施。 卖家将被要求在每次买家看房时离开房屋,去花园中或超市散步,以避免与看房者有接触。 看房者必须要佩戴上手套和口罩,并应避免触摸屋内的物体。 政府将限制每次看房的人数,并禁止多人同时看房。另外,房屋中介还将必须检查看房者是否出现新冠症状,一旦出现,必须取消所有当日看房预定。 房屋经纪人应在每次看房之前和之后清洁房屋,并在公寓楼的公共入口区域内进行消毒。 除非是大额贷款,否则银行的估价师应尽量使用远程评估。 房产评估师在实地考察房屋时,应严格遵守社交隔离政策。 为了降低面对面接触的可能性,律师们正在考虑以电子方式签署和审核各种以前必须要亲自见证的文件。 对于这一系列措施,英国房产网站Zoopla首席执行官查理·布莱恩特(Charlie Bryant)表示:“相信房地产市场能够在社交隔离的规则下运作,很多问题终将被解决。” 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售英国房源,或致电 400-041-7515 谘询英国移民、留学或房产投资的机会。 来源:观点地产网 责编:Zoe Chan

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