6、海外买房是否能贷款?

6、海外买房是否能贷款?

泰国买房可以贷款吗?

外国人可以在泰国贷款买房,不过贷款条件比较严苛,目前可以给中国公民办理泰国买房贷款的银行共有三家:中国银行(泰国)丶中国工商银行(泰国)和新加坡大华银行。下面我们就以中国工商银行及中国银行的泰国分行为例,来看看外国人如何在泰国贷款买房。 点击查看居外网上近3,000套泰国在售房源  

澳洲买房可以贷款吗——需要准备的材料

近年来越来越多的外国人想要在海外进行投资。海外投资有些待遇是自己国家无法享受到的。有了大量闲置的资金支撑,很多人在国家方面进行对比,澳洲就是一个很多人想要进行投资的国家,首先它拥有完整的国家体系和完整的法律体系。保证了投资人的各项利益。很多人就想问,澳洲买房可以贷款吗?当然是可以的。不仅可以贷款而且澳洲的贷款额度很高一般都能达到70%甚至最高可以达到80%。 澳洲政府对外国人在澳洲本地买房政策是比较宽松的。为了吸引更多的人在澳洲进行投资,澳洲政策上规定外国人在澳洲进行投资跟澳洲本地人进行投资政策上是没有什么区别的。所以大家可以放心大胆的在澳洲进行投资置业!想要在澳洲进行投资买房在资金不是很充足的情况下,可以选择贷款买房,现在我们就来总结一下贷款买房需要准备些什么? 澳洲贷款买房也不是很复杂,只要准备好完整的材料,就可以确保贷款稳定有序的进行,1.贷款需要提供个人信息,2.提供资金的护照复印件,3.提供自己国家的身份证,驾照也可以正反两面复印件都要有,3.要去银行打好资金的工资单流水证明,4.提供自己的工作证明需要有公司名称,公司地址,公司的公章印鉴,公司提供的工作证明,在公司的年收入,工资单等一切与资金有关系的证明都要一一准备好,5.自己的银行存款证明,必须盖好银行的公章。 只要准备好了以上5项材料,上交给你所需贷款的银行,通过银行的审核,会尽快给你办理贷款业务,保证你的澳洲买房之路稳步前行。   

加拿大的房屋贷款有哪些种类|居外专栏

寻求房屋贷款是大多数人在加拿大购买房屋的一种选择;在寻求房屋贷款前,很多人都会产生这样的疑问:“我能拿到什么样的房屋贷款?”“什么样的房屋贷款最适合我的情况呢?”;那么,在回答这些问题前,你对加拿大的房屋贷款种类有何了解呢?又了解哪些金融机构可以提供房屋贷款呢?这些金融机构所提供房屋贷款的产品和服务又有哪些差别呢?在寻求房屋贷款的方式方面,你又有哪些选择呢? 如果你对这些问题有了一个全面的了解,那么,你获得适合自己情况的房屋贷款的几率就会高很高;这样,也会通过获得合适的房屋贷款为自己节省很多资金,并提高自己的生活质量。本文就加拿大的房屋贷款种类做一些简单介绍。 一,提供房屋贷款的金融机构 在加拿大有哪些金融机构可以提供房屋贷款呢?一般地,绝大多数人都认为加拿大的六大银行(RBC, TD Canada Trust, BMO, CIBC, Scotiabank, National Bank)都可以提供房屋贷款。不错,在加拿大,许多人都是从这些大银行获得其房屋贷款。可是,也有不少人并不知道除了这些大银行以外,在加拿大还有很多其他种类的金融机构能够提供房屋贷款。根据加拿大有关机构的统计,有资格提供房屋贷款的金融机构的数目超过100家。 面对如此众多的金融机构,你又如何选择适合自己的房屋贷款呢?这就必须明白在加拿大能够提供房屋贷款金融机构的分类 加拿大的金融机构又如何分类呢? 1,根据金融机构的性质,可以把在加拿大提供房屋贷款金融机构分为四大类:银行、金融信托公司、信用社和房屋贷款投资公司。 第一类:银行。各位所知道的加拿大六大银行属于这一类;但是,除了这六家大银行外,还有很多家银行可以提供房屋贷款,例如,Equitable Bank, Street Capital Bank of Canada, ICICI Bank,等等。 第二类,金融信托公司(Trust company)。在这类中,也包括一些大家所熟知的保险公司可以提供房屋贷款。例如,Manulife Bank, Industrial Alliance。 第三类,信用社(Credit Union),信用社基本上是由省政府管理的金融机构。例如,在安大略省的信用社有Meridian, Alterna Saving/Bank, DUCA, 等都可以提供房屋贷款。 第四类,房屋贷款投资公司。在加拿大有一些房屋贷款信托投资公司,她们专门投资于房地产业,主要就是通过提供房屋贷款的渠道投资于房地产行业。这类公司的英文名称:Mortgage Investment Corporation. 在街上,人们都可以看到加拿大这六家大银行的各类分行,可以直接走进这些银行的分行咨询有关房屋贷款的事宜;可是,如何联系到其他各类金融机构去咨询房屋贷款事宜呢? 房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)是联系其他金融机构(银行、信托公司和信用社,等)的唯一渠道。在加拿大,房屋贷款经纪业(Brokerage)是一个非常特殊的行业;这些贷款经纪的主要工作就是帮助借款人获得最优房屋贷款方案;一般地,这些房屋贷款经纪是免费为贷款寻求者服务;而且是站在借款人的角度为借款人获得最好的贷款条件,而不是为这些银行服务。 2,根据房屋贷款产品的风险程度高低,还可以将提供贷款的金融机构分为以下三类:1)专门提供优质房屋贷款产品的金融机构,2)提供包括优质和次级房屋贷款的金融机构,3)提供私人房屋贷款的金融机构。 加拿大的六大银行专门为优质客户提供房屋贷款;那么,什么是优质客户群体呢?一般地说,这类群体的具有良好的信用记录,信用分数最低为650分,具有稳定的工作收入,负担房屋的债务和家庭收入的比率在39%以下,各类总债务与家庭收入的比率在44%以下,如果申请人是自雇人士,也需要至少两年的从业经验和稳定的收入。可是,在加拿大想通过申请房屋贷款购买房屋的人士中,有很多人士无法满足这样的条件。如果按照这样的批准贷款的条件,有很多人就无法通过获得房屋贷款购买到属于自己的房屋。因此,也就出现了其他一些金融机构愿意为这部分人士提供房屋贷款。 第二类和第三类的金融机构就是为那些无法满足六大银行的贷款要求的客户提供房屋贷款服务。此外,与第三类金融机构不同,第二类金融机构同样也可以为具有优质信用资格和收入资格的优质客户群体提供房屋贷款服务。她们的房屋贷款产品在很多细节方面与六大银行有所区别,可以满足各类人群的房屋贷款需求。 与加拿大的六大银行提供房屋贷款的渠道有所不同,第二类和第三类提供房屋贷款的金融机构也主要是通过房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)提供房屋贷款产品。所以,对于试图获得更多房屋贷款产品选择的人士来说,通过房屋贷款经纪寻求房屋贷款也就成为一个很好的选择。 从这里,我们也可以了解到,在加拿大寻求房屋贷款时,除了直接联系能够在大街上看到有分行的六大银行获得贷款咨询外,房屋贷款经纪公司是为客户提供更多房屋贷款产品选择的一个重要渠道。对于那些不了解加拿大房屋贷款体系的人士来说,往往忽视了从房屋贷款经纪获得更多房屋贷款信息的渠道。 二,房屋贷款的产品种类 在加拿大,房屋贷款的产品很复杂,品种也很多,我尽量用下面几种分类方法给各位介绍。 1,按在贷款期间的利率是否浮动可以分为浮动利率房屋贷款(Variable /Adjustable Rate Mortgage)和固定利率房屋贷款(Fixed Rate Mortgage) 2,按在贷款期间,借款人是否可以完全偿还所有的贷款可以分为开放型房屋贷款(Open Mortgage)和封闭型房屋贷款(Closed Mortgage)。开放型房屋贷款是指在借款合同期间,借款人可以根据自己的收入情况随时可以偿还房屋贷款,对偿还房屋贷款的数量没有任何限制。封闭型的房屋贷款是指在贷款合同期间,借款人只能按照合同的规定的数额增加偿还房屋贷款,而不可以任意增加偿还贷款的数量。 3,按借款人首付资金的比例高低,可以分为普通房屋贷款(Conventional Mortgage)和高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage)。首付资金低于20%,属于高比率房屋贷款;而首付资金高于(包括)20%,属于普通房屋贷款。 4,按房屋贷款是否获得保险,可以将房屋贷款分为已经获保的房屋贷款(Insured Mortgage)和未获保的房屋贷款(Uninsured Mortgage)。 5,按是否有资格获得保险,可以将房屋贷款分为可以获得保险的房屋贷款(Insurable Mortgage)和不可以获得保险的房屋贷款(Uninsurable Mortgage)。 6,按房子抵押登记的程度,可以将房屋贷款分为抵押房屋贷款(Collateral Mortgage)和普通房屋贷款(Conventional/Standard Mortgage)。 7,按是否可以利用房产净值的程度,可以将房屋贷款分为把净值变现的房屋贷款(Equity Take Out Mortgage or HELOC)和普通的房屋贷款(Standard/Conventional Mortgage) 8,按房屋贷款的风险程度高低,可以将房屋贷款分为一级房屋贷款(A or prime Mortgage)、二级房屋贷款(B or subprime mortgage)和私人房屋贷款(Private Mortgage) 9,按照利用净值变现的程度,可以将房屋贷款分为一般的Equity Take Out mortgage (HELOC)和逆向房屋贷款(Reverse Mortgage) 10,按照房产的性质,可以将房屋贷款分为住宅型房屋贷款(Residential Mortgage)和商业型房屋贷款(Commercial Mortgage) 11,按照房产是否产生收益,可以将房屋贷款分为自住型房屋贷款(Owner occupied or residential Mortgage)和出租型房屋贷款(Rental property mortgage) 12,按申请人的收入类型,可以将房屋贷款分为工薪阶层的房屋贷款(Salaried Mortgage)和自雇型房屋贷款(Business For Self Mortgage) 13,按照申请人之间的关系,可以将房屋贷款分为普通的房屋贷款、家庭互惠型房屋贷款(Family Plan Program)和合伙人型的房屋贷款(Partnership Program) 14,按照申请人在加拿大的公民身份,可以将房屋贷款分为Residence mortgage, non residence mortgage, New comer to Canada, Temporary residence program 15, 按照房屋贷款(Mortgage)在房产业主投资和融资中的作用,可以分为Bridge Mortgage, Blend mortgage, Blanket Mortgage, Portable Mortgage, Assumable Mortgage. 其实,加拿大的房屋贷款产品种类的名单还可以继续往下写。通过这一连串的名单,你会发现加拿大的金融股机构所能够提供的房屋贷款产品非常丰富;不能一概而论,哪种产品好,或者哪种产品不好;只有适合自己财务状况的产品才是好产品。如何能够获得适合自己财务状况的房屋贷款产品呢?请联系专业房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent). 如果您对在加拿大投资置业感兴趣或有任何疑问,欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。 责任编辑:Adam Chen   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

我是否应该考虑转贷(Refinance)?调整贷款需要考虑的事项|居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招,相信大家一定都想过一个问题:我是继续呆在现有银行,还是转去其他银行?如果要去其他银行,到底能拿到什么好处,需要做些什么? 人人都在谈论的“转贷”(Refinance)是不是适合自己?下面的文章会给大家解答困惑。 转贷不仅是看低利率,还要考虑到很多其他因素,比如额外的费用产生,early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费(如果有)。 如果因转贷提高了贷款金额,会不会对将来的生活产生压力? |如果判断自己是不是要转贷? 如果你符合以下情况的某一种,那么转贷一般都能帮到你: 新银行的利率/产品比就银行好 不要小看每个月节省的那些利率,积少成多。 需要额外的钱去做一些事,比如:装修,孩子教育,房产投资等等 如果你的房子增值了,增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。 负债合并,比如:还清信用卡 用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡,就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。 调整贷款还款 比如只还利息或固定期满,通过转贷调整贷款产品和规划 调整贷款结构 如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业,或是购买了生意,通过调整贷款将他们绑定批准,可以拿到更优惠的利率产品。 物业产权变更 即便是夫妻之间,如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上,假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业,担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整 |如果你是以下的情况,请务必尽早联系贷款经纪人 我们会帮你一起判断是否有转贷的必要: 物业刚成交不久 这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用,甚至有时因为银行政策的变动,导致估价不如当时的价格 信用不高,比如有欠款等 在大部分情况下,信用不高的客户,比较难拿到低利率的好产品 没有收入,或收入不稳定 收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷,都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是,如果贷款金额增加,那么同样的收入是无法承担新的贷款。 贷款余额很低,并且不想再增加贷款金额 通常情况下,贷款金额越大,银行给的利率折扣会越多。 |对于需要转贷的朋友们,需要注意些什么? 我们为大家整理了以下几点: 贷款规划 是要固定贷款还是浮动贷款?本息还是只还利息?是否需要对冲账户?与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。 房屋价值 想要top up钱的朋友,要注意你们的物业是不是有额外的equity,可以通过我们安排银行估价来确认。 财务状况 你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款?是否满足银行的还款能力计算? 信用分数 在正式递交给新银行之前,务必要确认自己有没有过延期还款,或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡,也可以取消。 旧银行 在离开旧银行之前,最好和客服打个电话,问清楚如果离开是否有额外费用,discharge的过程一般需要多久 时间安排 我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定,准备好银行所需要的材料,比如:council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单,如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。 |非居民海外客户 要知道前几年银行市场的突然收紧,许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款,甚至有许多客户选择了全款支付。 如果您有需求,也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。 通过转贷同样达到减少利息还款 或选择更好的还款方式 从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品 从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务 Meriton Vendor Finance到期转贷调整 责任编辑:Zoe Chan   澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

新移民和留学生在加拿大究竟能够获得多少房屋贷款?|居外专栏

“我究竟可以获得多少房屋贷款?”这是每个寻求房屋贷款人经常要问的首要问题。 借款人能够从银行获得多少房屋贷款,主要由借款人的信用分数、收入水平、收入来源的情况和净资产水平决定的;或者总体上来说,是由借款人的债务率和偿还贷款的能力所决定的。 长期生活在加拿大的成年人,每个人在记录个人信用状况的信用公司都有自己的信用记录。信用记录的优劣状况是按照信用分数的高低来表示的。一般地,信用分数的范围为300分到900分。也就是说,个人的信用分数满分为900分。 根据申请人信用分数的高低,银行(金融机构)来评估借款人的偿还愿望:即借款人是否愿意按时偿还债务。一般地,借款人的信用分数为650分,该借款人就被银行(金融机构)认为良好客户;如果借款人的信用分数为680分,该借款人就被银行(金融机构)认为为优质客户。一般地来说,借款人的信用分数高于650分,该借款人可以从银行(金融机构)获得A类房屋贷款,或者优质房屋贷款;否则,该借款人只能求助于那些提供次级房屋贷款的金融机构获得房屋贷款。 银行或金融机构在审批借款人的贷款额度时首先要测试借款人的债务率,即支付房贷和家庭毛收入的比率。银行对债务率水平高低的要求与借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650分以上,那么,借款人的支付房贷和家庭收入的比率最高为35%;如果借款人的信用分数为680以上,那么,该比率最高可以为39%。除了该债务比率以外,银行或金融机构还设置了另外一个债务比率;即借款人的所有债务(包括支付房贷、学生贷款、车贷和信用卡的债务等等)与家庭收入的比率。同样,银行对该债务比率水平的高低要求和借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650以上,该总债务率最高为42%;如果借款人的信用分数为680以上,该债务率水平可以达到44%。所以,在借款人的信用分数和家庭总收入给定的情况下,借款人的借款额度基本上由这两个债务率水平所控制。 借款人所承担的房贷水平的高低又由市场中的贷款利率所决定的。对于同样金额的房屋贷款,利率越高,借款人所支付的月房贷越高。一般地来说,按照目前的市场贷款利率水平和加拿大联邦政府所规定的压力测试利率水平,借款人所能获得房屋贷款的额度大约是家庭年总收入的4倍多一些。例如,如果家庭年收入在5万加元,借款人可以获得贷款额度大约在20万加元多一些。这只是一个非常粗略的大概念。 对于在加拿大有稳定收入的人士(包括新移民),在购买房屋时,最低的首付资金比例可以为房价的5%。根据这个要求和家庭年毛收入水平,借款人在计划购买房屋前,自己可以粗略估计自己能够获得的房贷金额和所能购买房屋的价格。如果需要关于获得房屋贷款额度的准确数字,购房者还需要咨询专业的房贷经纪(Mortgage Broker/Agent)。 对于新移民来说,由于在加拿大居住时间少于5年,所以,信用记录比较短,可能面临着没有信用分数的情况;但是,加拿大的银行或金融机构都有专门为新移民设计的房屋贷款服务产品。新移民只要能够提供按时付房租、付电话费和水电费的账单记录,银行或金融机构也会按照优质客户的标准对待申请贷款的新移民。 以国际留学生身份在加拿大的有关大学(University/College)就读的学生,也可以申请贷款买房。一般地,按照国际留学生身份申请房屋贷款,银行或金融机构要求购房者的首付资金最低为35%;此外,还要求作为申请人的留学生在加拿大能够有一份非全职的工作(Part time job),即每周的工作时间至少10多个小时。留学生在中国的父母可以提供首付资金。一般来说,这种房屋贷款并非优质贷款,而属于次级房屋贷款;提供这种的房屋贷款的银行或金融机构并不多,只有个别金融机构提供这种风险较高的房屋贷款。想获得这种房屋贷款的国际留学生,最好联系房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。 在加拿大,如果申请人有自己经营的生意,或者被称为自雇人士,这部分人士也包括依靠佣金收入和合同收入的人士,要获得优质房屋贷款,一般至少要有两年的执业时间;申请人的收入按照最近两年报税收入的平均值来计算;所能够获得贷款的额度也是按照前面所说的债务比率来计算。但是,如果有些自雇人士不能提供完整的报税收入证明,也可以申请一种“自报收入”的房屋贷款。这种贷款一般属于次级贷款(B类贷款)。银行或金融机构对贷款申请人的债务比率可以放宽到50%。也就是说,申请人获得贷款额度多少是按照这个债务比率来计算的。 除了按照家庭毛收入确定申请人的贷款额度外,银行或金融机构也可以结合申请人的净资产额度审批申请人的贷款条件。一般地,申请人的首付比例超过35%以后,银行可以结合申请人的收入、信用分数,但可以不考虑债务率的限制或者将申请人的债务率限额提高到50%以上;同时结合申请人的月资金流量来审批申请人的贷款额度。这里,银行或金融机构发放贷款的条件就是审核申请人是否能够承担得起房屋贷款,是否有能力偿还房屋贷款。一般地,这类房屋贷款也属于次级房屋贷款(B类贷款)。申请人需要联系房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)获得这方面的贷款信息。 在此,我多次提到了A类和B类贷款,也提到了房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。其实,关于加拿大房屋贷款的分类,我已经在其他文章中做了解释,请参照这些文章。另外,在加拿大,房屋贷款经纪是经过严格的专业培训并从政府获得执业执照的专业房屋贷款人士。这些人士,不仅帮助贷款申请人寻找房屋贷款,关键是帮助贷款申请人获得最佳的贷款方案;所谓的最佳房屋贷款方案也意味着为借款人获得一种最佳金融和财务方案。此外,这些房屋贷款经纪所代理的很多银行,并不直接接待客户,也就是说,这些银行并不直接面对贷款申请人。贷款申请人,要获得这些银行(金融机构)的房屋贷款产品,必须通过房屋贷款经纪。这是加拿大房屋贷款行业的一个特点。因为代理数十家银行或金融机构的房屋贷款产品,房屋贷款经纪能够帮助贷款申请人获得最佳的房屋贷款产品。 责任编辑:Zoe Chan   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

如何寻找靠谱的澳洲房贷服务商?

过去几年,澳大利亚的房地产吸引了无数海外人士,尤其是受到来自中国的投资者们的追捧。然而,许多中国买家们在购房时只看到了澳大利亚房产永久产权,价格相对便宜等优势,但却对购房过程中至关重要的步骤“房贷申请”的流程知之甚少。 过去12-24个月内,澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务,政府也提高了印花税等购房额外支出的门槛。这让许多已经在澳大利亚付了10%首付但却还未成交房产的海外买家陷入了巨大的被动之中。许多人不禁发出了这样的感叹:我到底该拿什么来拯救你,我的澳洲房产? 如果您也是处于这种状态下的中国投资者,那么您最好在房屋即将成交之前,仔细选择您的贷款提供方,确保您可以及时获得贷款批准并顺利交房。那么问题来了,作为一名海外投资者,您是否知道在选择房贷产品时,应该注意的关键点有哪些呢?以下我们就为您梳理了您在选择房贷产品时所需要考虑的几大关键要素。 如何选择澳洲房贷借款平台? 1、谁是你的借款平台? 海外买家在选择贷款渠道时,首先要问的就有以下一些关键问题:这个借款平台是谁?它的资金从何而来?本身是否是一家可靠的公司?又是否有在澳洲做房贷业务的历史? 目前在市场上专门给海外投资者提供房贷产品的平台并不少,但其中不免鱼龙混杂,有一些资金实力并不雄厚的小平台。作为购房者来说,你最不想遇到的情况一定是自己的房产快要成交时,却发现你的借款平台的资金不足。 2、他们的客户服务水平如何? 与许多人想象的不同,作为购房者的你,与借款平台之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化,还是你自己的个人情况发生变化,出现偶尔不能及时还款等情况时,你都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。所以,你们之间的契约关系是长期的,你最好得知道他们的客户服务水准如何。 那么怎样的客户服务水平才可以算是优质呢?参考的标准至少有以下这些:他们的员工可以向你清楚的解释产品细节;客服人员可以用普通话与你沟通;对你提出的任何问题,都能在第一时间快速反应;你至少需要能通过不止一种方式找到他们,哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式,也都会遇到宾至如归的客户体验。 3、房贷申请的速度能有多快? 在澳大利亚,开发商通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。所以,从贷款申请者的角度来说,你最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统,方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复。 比如,借款平台如有一套网上自助材料上传系统,就是一个不错的功能,而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈,那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格,但你填完就再也得不到回音的借款平台,他们只会浪费你宝贵的成交时间! 有一些借款方的内部审核效率非常低,它们通常也没有本地的员工为客户服务。如此一来,花上三周甚至更长的时间才能审核你的贷款,就不是什么意外的事了。在这样的前提下,投资者将会面临损失10%首付款的风险,因此,寻找一个高效可靠的借款平台至关重要。 4、如果你是自雇人士呢? 目前市场上针对海外投资者的贷款产品中,大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者,而许多资金实力并不差,但却属于小生意主,或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。 所以,海外身份的自雇人士在申请澳洲房贷产品时,请务必咨询一下你的借款平台是否可以接受像您这样类别的申请者,千万不要在一个不了解中国收入体系和收入申报系统的借款平台身上浪费太多时间。 5、申请的门槛有多高? 对于中国投资者来说,许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时,也给贷款申请者设置了不小的麻烦。 比如,有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久,并且成为该机构的VIP客户,然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率,但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。更不用说,还有许多隐形费用,如估价费,申请费等在悄悄地等待着你。这些成本全部加起来对于房贷申请者来说,则是一笔相当大的开支。 除了利率,你还应该关注哪些? 说起房贷申请选择,绝大部分人的第一反应一定是“选个利率最低的”,而实际情况远远没有你想像的这么简单。在澳洲申请房贷,除了利率之外还有许多你要考虑的方面,这些都会对你选择借款平台起到决定性的作用。 1、我的房贷有对冲账户吗? 对于还贷者来说,对冲账户(Offset Account)的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说,对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户,投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息。 我们以一个拥有50%对冲功能的对冲账户来看,如果你有50万的房贷余额,并且你在该对冲账户中存入60,000澳元,那么由于6万元存款中的50%可以被用来抵充利息,你只需要支付以47万为基数的房贷利息即可。在一个25年的贷款产品中,这样的对冲功能总共可以为你节省大约10万澳元的利息支出。 2、我的房贷可以转贷吗? 顾名思义,转贷功能的意思就是用一个新的贷款来代替目前的现有贷款。通常转贷可以帮助投资者将房产中的权益(equity)取出来,用于下一笔投资,这将大大加速投资者扩张房产投资组合的速度。 目前市场上可以让海外投资者进行转贷的产品并不多,所以你要记得,一定要问一下你考虑的房贷产品是否有转贷的功能。 3、可以申请只付利息的贷款吗? 只付利息(Interest Only)的还款方式对于澳大利亚本地的购房者来说,是再平常不过的还款方式了。在澳洲,通常投资者可以在还款期前五年只还利息。 以一个20万澳元的房贷为例,当利息为6.5%时,如果选择本息同还,那每月的还款额为1,254澳元,而如果选择只还利,那每月还款额只有1,083澳元,两者之差可以为你省下大约170澳元的开支。 虽然只还利息的方式可以在短期内改善你的现金流,但从长期来说,投资者要注意由于本金没有还,未来可能你会支付的总利息将会增加不少。   综合以上我们不难发现,对于海外投资者来说,选择澳洲房贷产品绝不是一件简单的事。借款平台的信誉,客户服务水准,审批的效率,申请门槛等都是你需要考虑的因素;而贷款产品本身的灵活性和功能性(对冲账户,转贷,只还利息等)也是不容小觑的关键。   关于青莲贷款   青莲贷款成立于2018年,是一家专门为非澳洲本地居民提供房屋贷款产品的专业公司,并由Pepper, KKR以及Oaktree Capital三家行业内的顶级公司共同组成。

外国人可以在加拿大获得房贷吗?|居外专栏

“如果我是居住在中国的中国公民,想在加拿大通过贷款购买房屋,那么,我能够获得房屋贷款吗?” 答案:“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧,但是,作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民(永久居民)完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。” 一般地,没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士,若要想在加拿大申请房屋贷款,需要满足以下基本条件。 1、首付资金最低为35% 也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。 2、申请人的个人身份证明 申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版,必须提交正反两面的电子扫描件。 3、必须在加拿大的银行拥有银行账户 因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成,而且在购房完成后,购房者(借款人)在以后偿还房屋贷款时,必须通过加拿大的金融机构偿还贷款;所以,借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。 4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用 加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时,要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地,加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。 5、收入证明文件 借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。 6、工作证明 如果申请人的主要收入来源是工资收入,那么,申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。 7、银行账户流水清单 一般地,申请人在申请贷款时,需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构(银行)的账户过去6个月的银行流水清单。 8、申请人的信用状况记录 一般地,加拿大的金融机构在审批房屋贷款时,都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。 9、充足的偿还贷款的资金 有些银行在初步审批申请人的房贷过程中,可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。 10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求 加拿大的金融机构(银行)在审批房屋贷款时,所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款(A类房屋贷款)来说,申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%,申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说,金融机构在审批这类贷款时, 对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。 11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求 最近几年来,为了控制加拿大房地产市场的风险程度,加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时,必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后,房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者:加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。(目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%)。 以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款(或者称一级房屋贷款,或者称优质房屋贷款,英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage)的基本条件。 如果申请人并不能完全提供以上文件,例如,没有工作收入证明,或者没有工作;那么,这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。 加拿大房屋贷款的等级 一般地,在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款(A Type Mortgage)。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款(Near  A Type Mortgage)。三是次级贷款(B  Type Mortgage)。四是私人贷款(Private mortgage,  C Type Mortgage)。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中,“私人”往往等同于“个人”。在加拿大,私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。 加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款(A Type Mortgage);而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地,在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格,特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面,要求更严格。所以,正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人,仍然可以获得其他级别的房屋贷款,仍然可以购买到自己梦想中的房屋。 这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比,这些提供各类房屋贷款的金融机构,并没有自己的实体门面店,也就是说,没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。 申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢? 要申请这些金融机构的房屋贷款,必须通过持牌的房屋贷款经纪(Mortgage Agent or Broker)。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。 加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外,也联系个别“大银行”(例如,道明银行TD Bank,丰业银行 ScotiaBank)。也就是说,房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择;而且,这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照;他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。 对于那些身处在加拿大以外的外国人士,想在加拿大获得满意的房屋贷款,这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。 注意:本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜,请联系您的房屋贷款经纪。 责任编辑:Zoe Chan   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

在加拿大申请贷款的10步具体流程|居外专栏

当你了解了在加拿大有哪些金融机构(银行)可以提供房屋贷款以后,那么,又怎样获得房屋贷款呢?具体的贷款流程有哪些呢? 1. 咨询房屋贷款专家,获得房屋贷款预批(Pre Approval) 一般来说,在计划购买房屋前,购房者最好先从金融机构(银行)了解自己能够获得多少贷款,或者说,根据自己目前的财务状况,自己究竟能够负担起价值多少的房屋。根据这种原则,购房者首先应该从金融机构(银行)获得一份贷款预批(Pre Approval)。 要从金融机构(银行)获得贷款预批,首先要做的事情就是咨询有关房屋贷款专家。在此,对于计划购买房屋者,有两种选择:一是直接找各个银行来咨询房屋贷款的事宜;二是咨询房屋贷款经纪公司,寻求专业代理。 对于选择前者,贷款申请人可以逐个咨询多家银行(金融机构),然后,从中选择自己所认为的最佳方案。对于选择后者来说,贷款申请人当然也可以选择多家房屋贷款经纪公司,并从中选择自己所认为的最优贷款方案。如果选择从大银行寻求房屋贷款,申请人就需要逐个咨询至少两家银行;但是,如果计划从贷款经纪公司寻求房屋贷款,一般地,贷款经纪公司代理多家银行,从理论上来讲,可以为贷款申请人节省时间。当然,如果申请人计划寻求至少两家贷款经纪公司,这同样需要投入时间。为了获得最佳贷款方案,或者想获得最低利率,有不少人都愿意咨询多家银行或者房屋贷款经纪公司。 在加拿大,贷款经纪免费为客户进行服务。由于贷款经纪都是在经过专门训练,并通过专业考试获得执业牌照以后,才可以正式上岗;所以,这些房屋贷款经纪可以为客户提供专业服务,帮助客户免费获得适合客户具体情况的房屋贷款产品,为增进客户利益服务。 目前,由于人们了解了房屋贷款经纪这个行业,更多的人开始寻求房屋贷款经纪的帮助获得房屋贷款。 2. 提交各种材料 要获得房屋贷款的预批,一般地申请人需要向金融机构(银行)提供相关材料。这些材料一般包括: 个人的身份证件 工作证明 收入证明 工资条 报税的证明 银行交易流水 银行账单的证明等等材料。 金融机构根据申请人提供的这些材料来决定申请人可以获得多少贷款,或者说可以负担起价值多少的房屋。一般地,银行或者贷款经纪公司会通知贷款申请人这个贷款预批的结果。在银行所发放房屋贷款预批文件中,银行会通知贷款申请人可以获得房屋贷款的金额,同时也会告诉该房屋贷款的利率。但是,请注意,一般地,在银行所提供的房屋贷款预批中所提供的利率,并不是银行所给予的最后利率。这个利率标准只是一种参考利率,而且会比同期的利率高出10到20个百分点。银行只有获得了贷款申请人最后所要购买房屋的具体信息,银行才会给出最后确定的利率水平。 3. 根据贷款预批寻找满意的房屋 购房者获得银行的贷款预批以后,可以告诉自己的房产经纪寻求在该价格范围内的房屋。当获得自己满意的房产以后,购房者一般要签订房屋买卖合同(Sale and Purchase Agreement)。在该买卖合同中一般会包含一个房屋贷款的条款。意思是说,购房者在一定的时间期限内(一般是7天到10天)必须从银行获得房屋贷款的批准文件。如果购房者在这期间无法从银行获得贷款,那么,该买卖房屋的合同将作废。 4. 提交房屋买卖合同和房产信息 当购房者通过自己的房产经纪人签订了房屋购买合同以后,需要把该合同和有关该房产的具体信息的材料递交给银行,以便获得银行关于房屋贷款的最后批准。在加拿大,关于所购买房产的具体信息就是房产经纪人推介该房产时的一张介绍纸:即MLS(Multi Listing Services)所包含的信息。有些第一次在加拿大购房者认为这是非常一般的广告纸,所以,在签订了房屋买卖合同后,就把这张“广告纸”扔掉了。这实际上为后来的工作带来一些不方便之处。一般地,房产经纪都会有该信息的电子版;所以,在签订房屋买卖合同以后,请自己的房产经纪把房屋买卖合同和该房产MLS信息的电子版发给房屋贷款经纪,以便最后从银行获得最后贷款批准。 5. 工作收入和银行信息资料更新 如果从拿到银行的贷款预批到签订房屋买卖合同之间超过一个月,银行在做最后贷款审批时,一般还需要申请人提供最新的银行账单信息和申请人的工作收入信息,确保申请人的工作收入没有出现任何向差的方向变化,确保申请人有足够的购房首付资金,而且确保这些首付资金的来源合法。最后银行根据申请人所提供的有关收入证明、工作证明和银行证明,以及有关所购买房屋的具体材料,确定是否批准贷款和贷款利率水平。 6. 银行批准贷款 一般地,银行会按照房屋买卖合同所要求的获得贷款的时间期限给贷款申请人是否能够获得贷款批准的答复。如果在该期限内,银行批准了申请人的房屋贷款,那么,申请人就通知自己的房产经纪取消房屋买卖合同中关于获得房屋贷款的条件限制。也就是说,在取消该条件以后,房屋购买者将有责任履行房屋买卖合同所赋予的责任。 一般地,银行批准了申请人的房屋贷款以后,会给申请人一份房屋贷款的文件。该房屋贷款文件的英文名称为:Mortgage Commitment。请注意,一般地,银行所批准的该贷款合同是一份有许多条件设置的。这些条件设置的意思是,只有申请人满足了这些条件以后,银行才会最后发放房屋贷款。这些条件一般包括贷款人的工作证明,收入证明,银行的流水账单证明,首付资金的证明偿还某些现有债务等等。不少贷款申请人在签订该贷款合同时并没有完全注意到这些具体的条件。这些条件其实也要求,银行在最后发放房屋贷款时,还需要贷款申请人继续更新工资条,银行流水账单等材料。此时,有些读者可能会问道,在当时银行审批贷款时不是已经要了这些材料了吗?为什么在最后发放贷款前,银行还需要呢?因为银行要确保在最后发放贷款资金时,申请人的收入和债务没有恶化,银行的首付资金充足并合法。 7. 贷款合同一般包括的内容 贷款申请人在寻求房屋贷款时一般最关心两个问题:能够贷多少款和贷款的利率是多少。其实在一份房屋贷款合同中,除了这两个最重要的条件外,还包括其他条件。例如: 所获得的贷款利率是浮动还是固定 所获得的贷款是开放还是封闭 贷款合同的期限是几年 贷款的分摊期限是多少年(25年还是30年) 提前还款的条件(pre payment privilege) 贷款人可以以多大的比例增加或提前偿还贷款 罚金计算的方法 谁来收缴房产税 现有的房屋贷款是否可以和房屋信用贷款结合使用等等 在签订房屋贷款合同时,贷款人要仔细了解这些贷款条件。这些条件都是和贷款利率非常相关。如果贷款申请人获得的贷款利率低一些,那么,在这些方面的贷款条件可能就会要求严格一些。所以,贷款申请人要和贷款经纪全面沟通,确实获得适合自己的房屋贷他条件在内)才是最好的房屋贷款产品。 8. 向银行返回所签订的贷款合同,并提供律师的有关信息和更新有关个人收入信息 申请人在贷款合同签字以后并将该贷款合同返还给银行。随所返还的贷款合同,申请人还要向银行提供为完成该房屋交易的代理律师的有关联系信息:包括电话,电子信箱和办公地址等。银行最后批准房屋贷款以后,会将有关房屋贷款的文件交由律师处理。也就是说,在最后的交易过程中,购房者的律师就该房产和与该房产的相关贷款从法律名义上登机在购房者的名下。这就完成了从法律意义上的房产交易。在获得银行最后审批房屋贷款并发放贷款资金前,贷款申请人必须满足贷款合同所要求的各种条件。例如,要提供贷款申请人最新的银行信息和工资条等文件。 9. 房屋交割前房屋贷款人应该特别注意 有许多人认为在返还了所签订的贷款合同以后,就万事大吉了,只等着银行放款就可以了。其实,在加拿大获得房屋贷款的过程中,事情远没有这么简单。因为银行答应把钱借给购房者,在银行通知房产交易律师进行最后交易登记前,银行有权利在任何时候取消已经答应的贷款。那么,这时就会有人问,银行不是已经发放了贷款合同了吗?已经批准了房屋贷款了吗?但是,要记住,在已经批准的贷款合同中,银行设置了不少限制条件的。在这期间,只要在合同中的这些条件有可能被破坏,那么,银行可以随时取消所批准的贷款合同。因为银行现在所批准的房屋贷款是依据申请人现有的债务水平和收入水平所确定的。如果这些基本条件发生变化,那么,银行就立即会取消所批准的贷款合同。因此,在最后获得银行的房屋贷款批准以后,和在银行最后发放房屋贷款之前,购房者(贷款申请人)切记不要做可能改变自己目前的债务水平和收入水平的事情。例如,不要继续借债购买汽车或船艇等大的物件,同时,也尽量不要更换自己的工作。这两种事情都会导致申请人目前的债务和收入水平发生变化;这将会导致银行取消目前已经批准的房屋贷款。 10. 与律师会面,签署各种文件 银行“最后”(这次确实是“最后”)批准房屋贷款,并决定发放房屋贷款以后,就会通知购房者的代理律师,并将相关贷款的文件转递给该代理律师。该律师将完成所有法律文件,包括登记注册借款人的房屋贷款。律师会通知购房者来签署各种有关房屋贷款和购房的法律文件。签署该文件后,购房者会从律师处拿到房屋的钥匙。这笔房屋购买交易也就标志完成。 以上是在加拿大为购买房屋获得房屋贷款的基本流程。了解这些基本流程,可以使房屋贷款申请人知道自己目前处于申请贷款的那一阶段,并懂得在该阶段应该注意哪些问题。只有这样,才能确保贷款申请人能够顺利获得适合自己具体情形的房屋贷款。 (本文仅作为一般的信息介绍,并不作为任何经济决策的依据。关于申请房屋贷款的详细信息和建议,请联系您的房屋贷款经纪,并获得专业服务。房屋贷款经纪,一般为客户免费咨询服务。) 责任编辑:Zoe Chan   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

加拿大贷款新分类详解:如何影响借款人所获房贷利率 | 居外专栏

获得最低贷款利率是每位寻求房屋贷款者的追求目标之一。能否在同等条件下获得最低贷款利率决定于许多因素,其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素;但是,加拿大政府对房屋贷款所实施的新分类标准影响着借款人的是否能够获得最低贷款利率。因此,对于寻求房屋贷款人来说,是否能够获得最低贷款利率,首先应该明确了解加拿大政府关于房屋贷款的分类标准。 旧分类:高比率房屋贷款和一般房屋贷款 在2017年以前,在加拿大的房屋贷款一般被分为两类:高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage)和一般房屋贷款(Conventional Mortgage)。前者指借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金小于20% (不包括20%)的房屋贷款;后者指借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金大于20% (包括20%)的房屋贷款。 按照加拿大联邦政府的政策规定,当借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金小于20%(不包括20%)时,必须购买房屋贷款违约保险;而当借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金大于20% (包括20%)时,不必购买房屋贷款违约保险。房屋贷款违约保险属于一次性购买支付;所支付的保险费用根据购房者首付资金占总房价的比例分为三个等级;首付资金的比例越少,购房者所支付的保险费用越高。 有些购房者,在申请房屋贷款时为了避免支付房屋贷款违约保险金而提高自己的购房首付资金比例。但是,其不知,在申请房屋贷款时,虽然因为提高了首付资金的比例而避免了支付房屋贷款违约保险,但是,此时,借款人此时所获得房屋贷款却要支付更高的贷款利率。因为从银行的角度来看,未获得保险保护的房屋贷款比获得保险保护的房屋贷款拥有更高的损失风险,所以,借款人要为未获得保险保护的房屋贷款支付更高的利率。 此外,购房者为了积累超过20%的首付资金比例需要延迟自己的购房时间,这实际上也错过了购买合适房屋的机会。就过去20多年的房地产市场价格变化历史来看,在房价持续上涨的市场状况下,购房者为了积累超过20%的首付资金而延迟购买房屋,最后,购房者实际上要为购买同等的房屋支付更多的费用。 因此,明智的房屋购买者会在已经拥有5%的首付资金的情况下申请房屋贷款,在支付房屋贷款违约保险金的同时,按照获得最低房屋贷款利率的条件下,尽快购买到自己梦想的房产。 新分类:已经获保的房屋贷款,可以获保的房屋贷款和不可获保的房屋贷款 从2017年开始,加拿大联邦政府在继续收紧房屋贷款政策的前提下,对房屋贷款的做出了新的分类。新的房屋贷款分类已经弃用了原有的高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage)和一般的房屋贷款(Conventional Mortgage),而采用了已经获保的房屋贷款(Insured Mortgage)、可以获保的房屋贷款(Insurable Mortgage)和不可获保的房屋贷款(Uninsurable Mortgage)三类。这种新的分类实际上使更多的借款人在同等条件下能够获得最低的房屋贷款利率。 1. 已获保的房屋贷款(Insured Mortgage)  什么是已经获保的房屋贷款呢?如果从字面上理解,已获保的房屋贷款就是指已经购买了房屋贷款违约保险金的房屋贷款。实际上,已获保的房屋贷款(Insured Mortgage)可以等同于原来的高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage)。因为按照加拿大联邦政府的规定,购房者的首付资金低于20%(不包括20%),在申请房屋贷款时,必须购买房屋贷款违约保险金。也就是说,在这种情况下,购房者所获得的房屋贷款属于已获保的房屋贷款。如前所述,借款人在申请这类房屋贷款可以从银行获得最低的贷款利率。 如果仅从购房者首付资金的比例来看,原来的一般房屋贷款又可以被分为可以获保的房屋贷款(Insurable Mortgage)和不可获保的房屋贷款(Uninsurable Mortgage)。 2. 可获保的房屋贷款(Insurable Mortgage) 目前,在加拿大有三家公司为房屋贷款提供违约保险。这三家公司分别是CMHC, Genworth和Canada Guaranty。可获保的房屋贷款指能够满足这三家公司所要求的获得保险标准的房屋贷款。可获保的房屋贷款与已获保的房屋贷款的最明显区别,在于谁来支付房屋贷款的违约保险费用。在已获保的房屋贷款的情况下,借款人支付房屋贷款违约保险费用;但收益人是银行。而在可获保的房屋贷款情况下,银行支付房屋贷款违约保险费用,收益人仍然是银行。也就是说,在这种情况下,银行为自己所发放的房屋贷款投保。 对于银行来说,可获保的房屋贷款实际上也降低了银行的损失风险。因此,在可获保的房屋贷款的情况下,借款人可以获得最低的房屋贷款利率。 3. 不可获保的房屋贷款(Uninsurable Mortgage) 不可获保的房屋贷款,指那些不能满足提供房屋贷款违约保险条件的房屋贷款。对于银行来说,这些无法获得违约保险的房屋贷款是风险最高的房屋贷款。因此,在这种情况下,借款人就要支付更高的利率,以补偿银行所面临更高的损失风险。这就是一种市场的力量。 如何界定可获保的房屋贷款和不可获保的房屋贷款 那么,哪些房屋贷款属于可获保的房屋贷款呢?哪些又属于不可获保的房屋贷款呢? 1. 满足可获保房屋贷款的条件 所购买的房屋价值低于100万加元(请注意,目前在多伦多和温哥华很多房屋的价格都在100万加元以上) 贷款分摊期最多为25年 满足加拿大银行的房屋贷款压力测试利率(目前,加拿大房屋贷款压力测试利率为5.34%) 2-4单位(2-4 units rental house)的出租住宅 2. 不可获保房屋贷款的条件 所购买房屋的价值超过100万加元 贷款分摊期30年 再贷款(即以现有房产净值作为抵押获得再贷款) 一个单位(1 unit rental house)的出租住宅 所有购房贷款者都在寻求最佳房屋贷款方案;但是,如何获得最佳贷款方案?这就取决于借款人是否能够准确理解什么是最佳贷款方案。一般地,这些贷款方案包括贷款金额和各种贷款条件。明确这种新的房屋贷款分类,有助于贷款申请者获得最优贷款方案,包括获得最低贷款利率。 (本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何投资和经济决策的依据。) 责任编辑:Zoe Chan   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

美国买房首付最低多少 美国贷款买房的基本知识

买房是很多中国人移民美国后的首要大事,贷款又是大多数人的选择。下面是关于美国贷款买房的基本知识。(美国买房首付最低多少?) 1. 美国房贷的种类 Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率,以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。很多人选择30年固定利率贷款,因为利率不变让人觉得安心,另外30年分期月供低,同样的首付和收入可以负担更高的房价,因此房产经纪人经常推荐它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。 所谓 ARM,就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM,还款时间为30年,前7年利率不变,此后每年根据市场情况进行调整但是限定了最大的变动幅度;5/1 ARM 则是前5年利率不变。 ARM 和固定利率的贷款有什麽区别呢? ARM 前几年的利率通常要低不少。在固定利率期结束后,ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据,从1986年至今美国房贷的利率总体来说在走低。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款,2017年到期之后利率会降低,因为此时整个市场行情已经低了不少。反之如果你2010年购买的是30 year fixed,不管市场怎麽变化你的利率不变。当然ARM 也有风险:如果市场行情在走高,固定利率期结束之后你的利率可能会增加(但是上升幅度一般在合同中有限制),而30 year fixed 就不会。 除以上两点之外还有一个重要因素要考虑:准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现,美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。另外很多华人喜欢提前付完贷款,所以在选择贷款的时候,需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。 2. 如何拿到最低的房贷利率? 信用分数越高利率越低。同样的市场行情下每个人拿到的利率不一样,其中最重要的区别之一就是信用分数;一般来说: FHA 贷款要求的最低信用分数是580。 Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。 大部分传统房贷(conventional loans)要求最低660;低于这条线通常只能拿到次级贷款(2008年金融危机的罪魁祸首就是它),并且利率要高不少。 从历史行情来看要想拿到最好的利率,信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验(流程参见这裡),房贷公司通常会使用最保守的model,他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多,因此如果你在Discover 等信用卡帐号裡看到FICO 分数有750,千万不要沾沾自喜觉得足够了。 如果你的信用分数有760以上,通常来说就能拿到最好的利率了。当然,如果你的分数在800以上,也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。 首付比例不能太低 20%或以上:通常能拿到最好的利率。请注意很多房贷公司的利率有固定的线,比如20%、10%、5%等,如果你准备的首期付款只有19%,最好想办法再找点钱、凑够20%,利率可能就会低不少。另外,很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。 10%-20%:Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低,然而这通常意味著利率越高。如果你准备的首付只有9%,最好凑齐10%。 5%-10%:对于 Fannie Mae 房贷来说,首付最低为5%;巨额贷款(Jumbo Loans)首付不低于10%。 3.5%:这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。 贷款金额也会影响利率 FHFA(Federal Housing Finance Agency)每年发布 Conforming Loan 的上限,超过这一额度的房贷,Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司,尤其是规模比较小的那种,并不是从自己兜里掏钱给所有客人,而是转手打包卖给其他财团,而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买,最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多,另外利率会更高。 过去10年FHFA 的贷款上限一直是$417000(1 unit),2017年第一次上调,变成$424100。这是什麽意思呢? 总额在$424,100以下的房贷,是标准的 Conforming Loan,通常可以拿到最好的利率。 房价较高的 County,FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布,灰色部分为$424100,黄色部分为$424100-500000;粉色部分为$500001-636149;橙色部分为$636150;红色部分为$636151及以上。以我所在的NOVA(北维吉尼亚州)为例,这是全美房价最高的区域之一,Fairfax、 Loudon,、Arlington 等郡的贷款上限均为$636150,这被称为 Super Confirming Loan。 超过Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款(Jumbo Loan),选择会少很多,利率会较高;以我所在的NOVA 为例,总额超过$636,150 的房贷即为Jumbo Loans,如果你需要贷款的额度正好超过这条线,最好想办法把贷款总额到这条线内,可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。 若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限,有两种方法: 打开联邦住房金融局官网的这个地图,把鼠标放到地图上,在左上角的搜索框裡输入 zipcode 查找。 下载联邦金融局的表格,包含全美3000多个郡和城市的数据。 3. 申请房贷的三种常见用途 如果按贷款目的来看,房贷可分为 Purchase(购买)、Refinance(重新贷款)和 Cashout(抵押贷款)。 重新贷款(refinance)是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后就再也没有考虑过贷款和利率事情了,然而利率市场像股票大盘一样随时变化,比如最近几年的利率就比较低,如果用Mortgage Calculator 计算一下或许每月能省几十甚至几百块。 用房子抵押贷款(Cashout)也是投资、上学的常见选择,比商业贷款利率更低、更简单: 假设一支基金的平均回报为9%,用房子抵押贷款出钱利率为4%,再用钱投入买基金,则年收益为5%。 现在美国学生联邦贷款利率在4.29%-6.84%之间,如果用房子抵押贷款,可能会省几个点的利率。 另外,小型Business Loan 通常规定还款时间短(1-5年)、压力大、贷款又很繁琐,如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资贷款时间为30年,这样压力就会小一些。 4. 贷款买房的几点提醒 第一、不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。 第二、贷款之前至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱,如果没有可以跟踪来源(Traceable)的 Paper Work,也是不可以的;不但不能使用,而且会影响贷款的批淮。 第三、银行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。 第四、贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友房贷还在走流程,觉得房子有著落了,赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved,忽然有重大支出而银行在正式审批的过程中就给拒绝了,因为风险增大了。 第五、有些贷款公司有专门针对外国人的项目,还有些贷款不查收入、但是利率较高因此适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使 Credit 较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证,也可以向房贷公司谘询。E/H/L 签证通常可以申请房贷,F/J/M/B等签证一般银行不接受。