6、海外买房是否能贷款?

6、海外买房是否能贷款?

请收下这份外国人在日本买房的全能指南

作为亚太地区最发达的国家之一,日本是最受国际企业和房产买家欢迎的投资目的地之一。外国人认为日本是安全的,所有权的规定也很透明和有利。 不要忘了,日本也是一个非常适宜居住的国家。很多人决定在这里定居,或者购买生活用的房产作为度假或出租用途。请阅读本文,了解在日本买房的最佳时机。 外国人可以在日本购买房产和土地吗? 这个基本问题的答案是“可以”。外国人在日本买房没有任何法律限制。事实上,同样的规则和法律程序都适用于日本人和非日本人的购买者。 在日本买房不需要拥有国籍或在留资格。但是,在日本买房并不能获得日本在留签证。 此外,日本是亚洲少数几个外国人可以永久拥有土地的国家之一。许多投资者认为这非常诱人,我们看到北海道新雪谷(Niseko)等地对度假房产的需求非常强烈。 在购买土地时,您可以选择以永久产权或租赁方式购买。 选择永久产权物业还是租赁产权物业? 在日本,永久产权(Shoyuken)是指土地和土地上的建筑物的完全所有权。而购买公寓时,则是建筑物和下面一小部分土地的共同所有权。 日本出台法律,规定初始租赁期为30年,包括所有房产类型。在第一个租赁期满后,您可以再延长20年的租赁期。 看看这两种所有权方案,各自带来了什么好处。   优点  缺点 永久产权物业 土地和实体结构的直接所有权 更昂贵 土地资本增值的利润 较高的房地产税 更快的购买过程 需缴交附加税 租赁产权物业 比永久产权便宜30-40% 每月需向土地所有者支付租金 无土地税 更难转售 较高的租金收益 有时更难申请房产贷款 在日本买房的具体流程 我们将多年的经验提炼成分为八步的日本购房最佳实践指南。 第一步:寻找日本的房产中介 对于投资房产这样的重大决定,外国人需要得到日本当地房地产专家的指导。他们可以在很多方面帮助您,包括: 法律安全 文件翻译 关于价格水平、市场趋势和交易活动的专业咨询 当地居民区的知识 看房协助 与卖方的谈判和正式程序 您的第一步总是应该咨询代理,并概述您的首选位置、房产要求和预算。这将需要签署一份佣金代理/经纪人协议。日本的经纪佣金是3%。 要找日本的房产中介,您可以: 在网上查询: Juwai.asia,一个“帮助亚洲买家走向全球”的平台,现时提供约20个代理的资料,将是一个很好的开始。 询问您认识的朋友和其他联系人。 联系您的商会。 第二步:查看和比较房产 一旦您决定了您梦想中的房子的基本条件,就可以四处选购了。我们建议您在理想社区找到类似的房产,并了解这些房产的最新价格。 日本国土交通省有一个网站可以帮助您找到房产交易的可比价格。当地的房产中介当然是非常宝贵的资源,您也可以从Juwai.asia上虚拟看房和比较房源开始。 此外,尽可能参加开放日也是必要的,这有助您了解什么因素对您才是最重要。 第三步:表达购房意向 购买新房时,需要填写由开发商或房地产公司制作的“购入申込书(kounyuu moshikomisho)”。新建房产通常会根据收到的申请数量进行抽签,因此请考虑到您的购买申请可能被拒绝的可能性。申请费为2万-10万日元。 如果是购买二手房的话,可以向卖家提交“购买意向书(kaitsuke shoumeisho)”。目的是为了表达自己购房的诚意,并作为谈判的起点。 第四步:支付定金 买方向卖方支付定金,即所谓的“手付金”(tetsukekin)。它通常占总购房价格的5-10%,并在交易结束时作为总购房价格的一部分计算。 第五步:获得房贷的预批复 当您提交了意向书后,就可以和银行协商您的贷款方案了。银行会对您的记录进行单独评估,并要求您提供一些文件,比如:。 身份证明文件,如护照和当地驾照 最近的健康证明 年度税收收入 请记住,除非您是永久居民,否则外国人很难在日本获得房产贷款。我们将在后面的文章中详细探讨。 第六步:详阅《重要事项説明书》 《重要事项説明书》(juuyoujikou setsumeisho)是買房前必須仔細閱讀的重要文件之一。 作为由卖方代理人准备的法律披露文件,它应该包含所有买家需要的信息,以做出明智的购买决定,例如: 任何现有的抵押登记的财产 其他留置权或抵押权 与邻居的边界纠纷 破损物品 管理费 根据日本法律,这份通常有20-100页的综合文件必须在买方执行购买协议之前交付给买方,并进行口头解释。 第七步:签订购买协议 当您对《重要事项説明书》的内容感到满意时,就可以签署具有法律约束力的购买协议了。 需要包括的文件和信息有: 您的护照复印件 印花税价值 登记证 印鉴 您从检查报告中获得的信息,例如,关于害虫的信息 第八步:最后结算交收 最后的结算通常在买方的银行进行,由司法书士(shihoushoushi)处理。买方将把余款转到卖方的账户上,然后房产的所有权将转给买方。完成后,卖方将所有钥匙交给买方,所有权的转移就完成了。 让专业人员来办理每一步手续,现在就联系居外吧!  日本的房产购买成本 经纪费 经纪费包括购买价格的3%+6万日元+消费税。 购置税 产权登记后2至3个月一次性缴纳。它是根据政府对土地和建筑物价值的评估而征收的。 登记和执照税 购房者要想获得房产的合法所有权,必须要有登记许可证。 税率从土地和建筑物评估价值的0.4%到2%不等,取决于转让的方式。 印花税 对合同和协议文件征收印花税,在产权登记时缴纳。 1000万日元 - 5000万日元 = 1万日元 5000万日元 - 1亿日元 = 3万日元 1亿日元 - 5亿日元 = 6万日元 司法书士费 司法书士的作用是协助客户办理财产登记手续。聘请司法书士的费用根据财产类型、评估价值以及是否需要抵押登记而有所不同。 外国人在日本可以贷款买房吗? 日本的一些银行能够向在日本居住的外国人提供贷款。如果您有永住权或与日本人结婚,您最有可能得到贷款人的青睐。有的银行还向在日本有长期工作经验的外国人提供贷款。 如果您不是日本人,需要融资,我们建议您在本国寻找一家在日本有分支机构的银行。像瑞穗、信诚这样的日本银行,在澳大利亚、中国大陆、中国香港、新加坡、马来西亚、越南等地都设有办事处。 这些银行会对您进行个人评估和检查您的: 目前的工作和工作经历 总体财务状况 目前的工资。一般来说,银行要求您的收入至少在200-500万日元之间,但也有不同。 年龄 您目前有哪些抵押贷款 其次,您要决定的是采用固定利率贷款还是浮动利率贷款。目前,固定利率贷款在日本很受欢迎,因为利率正处于历史低位。 东京房价和租金收益率一览 房地产经济研究所(Real Estate Economic Institute)发布了2020年大东京地区新建公寓市场供应和价格趋势的谨慎乐观预测。 大东京地区整体(2019年1月至11月)新公寓的平均销售价格为6060万日元,同比增长2.4%。这也是价格第二次突破6000万日元大关(第一次是在1990年)。 东京23区:平均售价7247万日元,同比增长1.5%;每平方米113万日元,同比下降0.7%。 东京西郊:平均售价57,040,000日元,同比增长9.0%;每平方米834,000日元,同比增长11.9%。 神奈川县:平均售价5298万日元,同比下降2.9%;每平方米768万日元,同比下降0.1%。 埼玉县:平均售价4563万日元,同比增长6.0%;每平方米642万日元,同比增长3.7%。 千叶县:平均售价4,450万日元,同比增长3.3%;每平方米609,000日元,同比增长4.1%。 租金正在上涨。根据第一太平戴维斯的数据,东京23区的中端市场平均租金要价同比增长5.8%,达到每平方米4,044日元,同样,东京中央五区的平均租金要价按年上升6.2%,至每平方米4,842日元(44.9美元)。 根据Global Property Guide的调查,东京中心区的总租金收益率在3.4%至5.4%之间。小型公寓的收益率往往较高,不过另一方面,需要更多的维护。 在日本农村买房 年轻的日本人大量迁往东京等大城市,这给外国人带来了很多在日本乡郊找到好房的机会。 如果您想找一处房产作为储蓄或度假休闲,您可以在农村地区找到便宜的传统房屋,例如在冲绳或北海道。 这些房子很多是老房子,可能会有些破烂,所以要准备好下些苦功或请专业人员翻新。 由于日本的房子供过于求,所以乡下的房子价格会低得出奇。事实上,在2019年2月,日本的废弃房屋估计已经累计超过1000万套! 如果您在北海道的农村地区搜索,您一定可以找到4-6间卧室的房子,价格仅仅是138 - 208万元人民币! 在日本寻找您的理想住宅,或与居外联系,我们将提供全面的支持。 作者:Zoe Chan

请牢记“楼花”在成交过程中的这五点贷款风险

作者:“悉尼财神” Sonny Wang 最近在处理一些楼花成交案例中,有些客户忽视了提早准备贷款,以至于在成交过程中到处碰壁,甚至有些客户放弃成交损失掉10%的首付款。 所以本期的内容,我主要针对楼花在成交期间可能遇到的贷款风险,以及如何管理风险进行阐述。 在给出方法之前我和读者分享近期的两个贷款案例。 案例一 戴先生,纯海外人士。 2017年在墨尔本市中心购买一套楼花,计划2020年6月份成交。 戴先生在整个等待期间,没有主动联系过律师和销售中介。当找到我时已经只有不到三个月就要成交。 由于估价低估了近15%,再加上目前的贷款政策和销售给出的贷款政策完全不一样,所以戴先生最后放弃成交,损失10%首付。 居外网上共有近5万套在售澳洲房源,点击查看 案例二 刘小姐,澳洲公民,澳洲本地收入。 刘小姐的房子计划今年9月底成交,然而发展商在6月中突然Call settlement ,并且限期在两周之内成交。 由于疫情的原因,刘小姐的工资比之前下降20%左右,贷款能力比之前的额度低了很多。最后,急急忙忙将多余的首付款凑齐。 虽然有惊无险的成交,但是也交纳了很多罚金。 从以上案例可以看出,Off-the-plan在成交期间的时间安排非常关键。 一旦出现疏忽,延期成交的概率就会大大增加。 买过房产的朋友也许会知道,二手房在付定金之后将在6-8周内完成成交,所以在二手房交易过程中,无论对客户还是贷款经纪以及过户律师,都有非常详细的工作计划。 然而在楼花成交过程中,只要发展商Call settlement,留给客户的时间也就是2-3周时间了。 所以Off-the-plan在成交期间的时间安排非常关键。 管理好在楼花成交过程的贷款,风险请牢记这5步:  1. 勤沟通(这里包括律师,发展商,中介,贷款经纪人或者银行) 大量实例说明,很多客人买了楼花后基本就是不闻不问,这是引发交楼失败的最主要原因。 投资是个人行为,每一步骤都需要业主积极参与,千万不可把希望寄托到任何人身上,就算是过户律师,基本到成交前的三个月才开始频繁与客户沟通。 有些客人由于种种原因,三个月准备贷款周期太短,所以业主应该在预计交房日期前1年,8个月,6个月,3个月,1个月等时间节点,主动联系律师,发展商已经中介确保得知大概成交日期。 2. 至少半年准备贷款申请材料 置业者无论自身条件如何,一定要在成交日期前6个月去咨询自己的贷款能力评估,准备自己的财务计划,例如查看自己是否存在不良信用记录,已有债务情况,收入是否满足银行需求等。 3. 做好应急预案 楼花成交时,一定做好融资备选预案,尤其是海外投资者,千万不能指望一家金融机构,一旦政策发生改变,再去申请其它金融产品就会白白浪费许多时间。 对于申请材料不是很强的本地买家或者购买规模较大楼盘者,最好也备选一家银行做为备选,因为银行有时会对楼盘贷款配额有限制。  4. 估价时间与结果的把握 大部分银行都会派估价师实地估价,估价的结果决定最终的贷款额度。 业主在成交2个月前,要争取获知发展商估价联系方式,与此同时和销售公司一起确认各个估价公司的结果,从而在选择金融机构上可以做提前预判,避开估价不好的金融机构。 5. 留出备用资金 目前一些区域被银行划入高密度区,根据一些银行的政策,在这些区域内贷款比率为70%,使得业主会被银行要求提升首付款,也就意味着业主要筹集额外资金成交。 所以在贷款前要确认所在区域的贷款政策,还有低估情况的应急措施。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售澳洲房源,或致电 400-041-7515 谘澳洲留学、移民或房产投资的机会。 来源:澳洲房产大全 编译:Zoe Chan

海外个人银行账户设立实用指南|居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说,关键且必要的一步就是银行账户设立了,该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户。 账户类型 从属性上来说主要分为本地账户和海外账户,顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说,绝大部分选择肯定是一个海外账户(也叫离岸账户)。这两类账户最大的区别就是在归属地上,有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则(Common Reporting Standard,简称CRS)正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求,许多国家推出了税务居民配套的投资方案,即合法的取得当地税号(税号获得并不一定通过移民方式实现,请不要混淆),再进行账户设立。再次提醒一点,这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施,不然非常容易得不偿失。 另外离岸账户在使用上有一定限制,例如在设立账户当地一些电子支付,包括商户优惠等,但并不影响你正常的转款和投资。 另外一种分类是按财富管理级别进行的,我们拿新加坡汇丰银行(HSBC)举例分别是: 普通个人账户;只提供给当地或持当地长期签证的人士设立,其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。 Premier卓越账户;存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户,特点就是设立流程简单,无需准备太多文件即可申请,非常适合有意愿前往当地工作,生活,学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现,当然必要时客户经理也会参与到服务中来,也是在离岸账户中被选择最多的类型。 Jade尚玉账户;该账户是最新的类型,主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点,同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务,以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要,可以避免许多沟通上的障碍,让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候,如果没有专人服务,你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通,一次又一次消磨你的耐心,并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例,因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。 Private Bank私人银行账户:在没有出现Jade尚玉账户之前,高净值人群标配的银行账户就是PB Account,这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现,与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中,有两点比较容易被“吐槽”,第一项就是开户速度,这一个合规流程不仅让客户“头痛”,也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC,不仅需要体现账户申请者大量的个人信息,也需要类似移民一样写一个简介CV。(资金累积的合法过程,资产规模等)目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间,尤其在当下,受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家,私人银行家与风控,风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时,我想客观地说,应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解,并让他能有机会将这份“善意”传递下去,才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题,如果你的账户里从不做任何投资,那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率(例如房贷利率,较低的交易佣金等)。单单一项账户管理费,就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后,没有费用的支持,是难以达到的。 从币种上,也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中,都存在一定的费用和汇率风险,最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了,并在每次又汇款时注意不要给错账户。 从功能上,也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现,当你申请了银行账户一定时间之后,有了一些稳定的消费和收入流水,你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户,你需要时常确定其中的资金余额,确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开,其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆,并产生一定的手续费,当你的投资频率非常高的时候,经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。 从持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述,而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性,例如夫妻一方在当地生活,而另一方需要往返两国,联名账户无疑给了很大的便利。 一般常见文件清单: 身份证件(例如护照,身份证等) 地址证明(账单,有地址信息的证件等) 名片(建议提供,这样方便银行填写你的工作信息和联络方式) 资产证明(一般来说不用提供,除非你需要贷款或申请私人银行账户) 税号(如没有海外税务身份的中国申请者,就是身份证号) 银行的选择: 在账户设立上,如何挑选一家适合自己的银行呢?关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有: 资产转移 房屋贷款 投资理财 消费 移民,保险等资金过渡 分红及其他收入 …… 例如资金流动性较大的账户,比较在意的一定是费用和及时性,费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”,而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构,不再需要通过中转行来进行转款业务。 再举一个例子,海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款,通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候,你可以选择一个固定利率去锁定,而在你摸不清情况,无法判断这个利率未来走势的时候,你可以采用浮动利率。一般来说,如果你选择了浮动利率,就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率,因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时,本地银行的优势会比较大。 最后,我建议不要过多去设立银行账户,这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户,并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。   投资移民知情者 投资入籍和投资居留的在线门户 联系邮箱:contact_us@yueyangju.cn  

中国人究竟能不能在柬埔寨贷款买房?具体怎么贷?

柬埔寨房地产稳健发展至今,中国投资者俨然已经成为了购买的主力军。最近很多人都在关心的一个问题是,中国人在柬埔寨买房可以贷款吗? 首先可以明确的是,中国人可以在柬埔寨贷款!买房最长年限12年,可贷房产总价的65%,年利率约为9.96%。大部分银行向符合资格标准的柬埔寨公民提供住房贷款,外国投资者也可获得贷款。但是,不是所有贷款机构都提供这种服务,而且外国人想符合贷款资格也是比较难的。 因为,许多银行都需要“硬产权”做抵押以获得贷款。但是,问题在于很多情况下硬产权抵押只能是土地所有权。(要知道外国人是不可以直接购得柬埔寨土地的。)此外,由于房地产开发市场缺乏透明度,要为计划外的房产获得融资也特别困难,所以银行很难对不完全产权放贷。 尽管外国人贷款的门槛比本地人贷款的门槛更高,但有贷款机构可以向外国人提供贷款总的来说是一个好消息,因为这意味着你可以多一个投资的渠道。 向银行申请贷款 在向银行提出贷款申请之前一定要考虑好两件事。第一,提供收入证明,这是银行评估借贷人是否有偿贷能力的重要根据,很大程度上决定了申请能否通过。 第二,柬埔寨绝大部分的住宅贷款都是浮动利率,这就是说如果您的借贷银行在你贷款的这段时间内,他们想或者需要改变您的贷款利率,他们就可以这样做。基于这点,你需要选择一个值得信赖且经济实力雄厚的借贷银行。 柬埔寨约有35家银行,如何从中选出有着丰富的外贷经验的银行?柬埔寨Hong Leong银行个人金融服务的总监Joe Phelan建议:“如果对于借贷银行你有困惑,并且对其提出,而他们却不能够给予你合适的回复,那么你最好还是继续调查或者寻找其他借贷银行”。 当涉及到预先支付方面,大部分商业银行都是一样的。 通常情况下,您需要在土地所有权部门预先支付贷款审批费(或处理费),抵押凭证的准备和登记的法律费用,评估费以及基本的火灾消防财产保险费。 需要注意什么细节? 要注意的主要问题是关于预付费用的隐性费用或条款,部分或全部提前偿还贷款。如果您进行额外付款或想在3年内清偿贷款的话,大多数银行将收取3%的提前偿还费用,尽管有些银行的费用高些,偿还的时间期限长些。 住宅买家就贷款条件以及条款需要仔细斟酌,问些具体问题,例如申请费,如果是在之前或每年支付,那么获得贷款批准需要多长时间;每个月需要支付多少钱,需要现金支付还是从借款人的账户自动扣除? 在选择哪家银行时,利率往往起着决定性作用,但是如今大部分银行基本相同,因此确保您的贷款利率不是那么的变化多端很重要。比较靠谱的选择是与一个具有可解释的结构化办事模式的银行合作,这通常是一种有效的资金成本加边际收益共同作用的。 向开发商申请贷款 如果银行申请开放贷款不通过,自己又没能力一次付清,该怎么做?向开发商申请贷款。有一些开发商也提供贷款,程序上会稍微容易一些,但是利率相对要高一些,和中资银行及当地的部分银行的房贷利率都差不多,大约在9%-10%,只能贷4-5成;还有部分银行利率是低于9%。 以这个利率来贷款的话,投资所得到的收益还是比较少的。因此,柬埔寨房产的总价不高,用杠杆意义不大。作为可以分期付款的期房,例如笔者朋友负责的那个项目,总价64052美元的公寓,共分八期,资金压力不大。 由于柬埔寨房地产开发的立法和执法力度不足,一些开发商(本地和国际)在运作过程中几乎没有透明度,对于买家也没什么责任感。总之,如果你想避免今后出现问题,那么你有必要对打算购买的特定开发公司进行尽职调查。 记住,选择住房贷款是一件重要的事情。所以需要做功课,收集信息,全面调研,不要害怕提问。正确的选择可能会为您节省数千美元还可以省去麻烦。   来源:柬埔寨房地产网

如何在葡萄牙获得抵押贷款?

许多人在葡萄牙购买房产,会寻求用葡萄牙抵押贷款来为购房融资。 什么抵押贷款最适合你? 在决定哪种按揭产品最适合您时,需要考虑很多因素。和往常一样,分析你的个人和财务细节总是最好的重点,这样你就可以被证明为贷款的资格和负担能力。 虽然很多人只关注抵押贷款工具的定价,但重要的是要记住,还有其他因素需要研究。例如,一些银行对人寿保险有强制性要求,这样可以提高抵押贷款的成本,需要不方便的医疗,因此对于许多非居民来说,通常最好避免。 其他放款人可能拥有更具竞争力的利率,但借款水平上限,而其他放款人可能不提供固定利率产品。许多人不知道的一个重要方面是,银行会以不同的方式分析您对特定贷款金额的承受能力,有些银行会比其他人更强调某些类型的收入流,而有些银行可能不考虑租金例如,收入。总之,在寻求获得正式抵押贷款批准时,某些简介可能比其他银行更适合某些银行。 要记住的重要一点是,确保仔细查看您的数据,并尽可能获得一系列可能适合您的建议的选项。 按揭还款: 这是最常用的产品,通常以30年期限(申请人允许的年龄)结构,还款包括利息和部分未偿资本,以便在期限结束时适当偿还债务。 固定利率: 这使得客户可以选择1-15年期固定利率产品,然后恢复为可变利率还款。 贷款价值: 在葡萄牙,非居民的抵押贷款一般高达70%,因此客户应预算拥有大约30%的购买价格,由他们支配,外加税费成本。 对于居住在海外的葡萄牙国民,可以支付高达85%的购买价格,但必须持有葡萄牙护照或葡萄牙身份证。 抵押条件 目的 - 购买或建造物业和股权释放 获批率 - 高达85%符合资格 年龄 - 最多50岁,年龄不超过75岁; 有竞争力的利润 - 限时1.25%起 条件适用 - 1.70%至2.50%之间的标准利润率(取决于LTV和贷款金额); 抵押流程 在拜访时会见抵押贷款顾问 讨论您的需求和可用选项 发送所需文档 抵押贷款审批 财产估价 最终批准 签署产权契约 资格认证流程 资格认证过程可能因银行而异,但一般来说,这取决于您偿还抵押贷款的能力。考虑到你目前的收入和在家里的未偿贷款或债务。常用的指标数字是35%的每月净工资应该能够支付你在葡萄牙预定的每月抵押贷款,以及你的每月抵押贷款和任何家庭债务。 请注意,所有银行都不同,因此应申报有关您个人情况的所有详细信息,以确保银行正确的符合您的要求。 按揭期权 高达 70% 的物业估价 最长期限:30年 完成时的最大年龄:80岁 最高利息期限:25年 在整个期限内促销点差最低为 1.15% = 特殊条件适用; 标准利润率在1.79%至3.60%之间(取决于LTV和贷款金额); 抵押流程:6-8周 抵押文件清单  

葡萄牙的房贷利率是多少?

葡萄牙的房贷利率低得惊人。 经历了从2012年至2015年的持续下降之后,该国的住房贷款利率在过去四年几乎没有变化。2019年11月,住房贷款平均利率为1.05%,略低于去年同期的1.11%。 按到期日(截至2019年11月): 1年以内(含1年):2.51%,低于去年同期的2.92% 1至5年(含5年):2.51%,低于去年同期的2.68% 5年以上:1.05%,略低于一年前的1.11% 利率 ——欧洲央行贴现率;——按揭利率;——1年以内到期;——1-5年内到期;——5年以上到期 数据来源:欧洲中央银行,太平洋汇率服务,《全球房产指南》 抵押贷款利率如此之低的一部分原因在于欧洲中央银行(ECB)最近的降息政策,从2011年10月的1.5%降至2014年9月的0.05%,接着降至2016年3月的0.00%。 根据 欧洲抵押贷款联合会(EMF)的数据,葡萄牙抵押贷款市场对利率变化极其敏感,因为2018年发放的新增抵押贷款中,约有65%采用的是可变利率或1年以内的初始固定利率。 不断萎缩的抵押贷款市场 尽管贷款利率极低,但2019年11月未偿还住房贷款存量比去年同期下降0.1%,至944.1亿欧元(1,053.7亿美元),占国内生产总值的44.8%。 未偿还住房贷款余额 ——未偿还住房贷款,百万欧元(左边刻度) ;——占GDP百分比(右边刻度) 数据来源:欧洲中央银行,《全球房产指南》   来源:葡萄牙国家统计局,《全球房产指南》 责编:Zoe Chan

加拿大房贷“压力测试”利率调整放宽 贷款更容易了!

想要在加拿大买房的朋友,好消息来了:加拿大政府将会调整房贷利率的审核标准,刺激本地房地产市场复苏,贷款买房将会更轻松! 2月18日,加拿大政府宣布,将会从4月6日开始,调整按揭贷款利率审批标准,和新的计算压力测试(stress test)最低利率的方法。 按照即将实施的新规定,房贷压力测试的最低审批利率,将不再以央行的五年固定利率为准(目前央行规定的利率为5.19%),而是按照“按揭保险申请中,每星期的五年固定利率的中位数,再加2个百分点。” 从文字上看,有点生涩,让我们用一个具体例子来说明一下。 假设,已知目前加拿大皇家银行的五年期固定更优惠利率为3.09%,按照新规定,当申请者接受压力测试时,最低审批利率则为:3.09% +2% = 5.09%,这比央行宣布的五年基准按揭贷款利率5.19%要低,最终贷款申请者可以获得更多贷款。 更别提还有很多商业银行、贷款中介的五年固定按揭贷款利率甚至低于3%,即使加上2个百分点,利率也就在4.5% – 5%左右。 “这意味着,压力测试利率将会随着银行提供的实际利率浮动而变化。”加拿大财政部长Bill Morneau称。 这个新标准将会从4月5日正式实施,尽管从数字上来看,利率降低的幅度并不是特别大,但是依然增加了购房者的负担能力和卖房信心。 加拿大的按揭贷款压力测试(stress test)是在2018年1月份的时候实施的,贷款者需要接受比市场利率高一倍的贷款偿还能力测试,才可以贷款买房。 这个政策实施之后,拉高了买房门槛,冷却了当时过度火热的房地产市场,同时购房者和炒房者的数量减少,全国的房价走缓。 但是同时这个压力测试也受到了批评,不少购房者认为利率的标准设置的太高了,同时压力测试也给加拿大大银行机构更多的市场控制权,不利于非银行贷款机构发展。 联邦财政部长Bill Morneau表示,政府希望通过调整压力测试利率,更好的配合市场实况,以确保压力测试方法对加国国民仍然有效,并且可以应对不断变化的市场状况。 为了复苏加拿大的房地产市场,政府不仅调整了压力测试利率的审批标准,央行也在时隔3年后,本周首次下调按揭压力测试利率,从5.34%下调至5.19%。 再加上即将实施的新的压力测试利率标准,政府的这波操作还是很振奋人心的! 加拿大安大略省多伦多4卧5卫的定制豪宅,享有怡陶碧谷南部(South Etobicoke)的壮丽水景。在居外网上现售约¥ 1,325万。点击了解更多房源信息 尤其渥太华地区房地产市场目前这么的火热,相信消息一出之后,将会有很多原本因为压力测试而望而止步的潜在买房者,重新参与到了房市竞争中。需求的人增多,预计也会推动房价的上涨。   关於居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售加拿大房源,或致电 400-041-7515 谘询加拿大移民丶留学或房产投资的机会。   来源:新华侨网 责编:ZoeChan

澳洲房贷的法律暗礁,你都了解吗?|居外专栏

此文侧重于分析海外投资者在申请海外贷款时应当留意的法律暗礁。希望通过此文的分享与注意点的提醒,能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时,也带着一份放心。 1、识别和选择有资质的贷款经纪人,必要时请律师审查《贷款合同》 2016年5月起,澳洲本土银行纷纷收紧海外收入贷款后,各类借贷公司、基金公司或开发商旗下的金融公司犹如雨后春笋,遍地开花。参差不齐的贷款机构与迫在眉睫的楼花交付压力让投资者有时忽视了风险所在,从而冒然选择了“杂乱高利”的海外收入贷款项目。 总体而言,汇丰银行是海外投资者目前最好的选择,无论是“费用”、“利息”、“申请流程”方面给予海外客户非常好的申请条件。其中,不少海外投资者也会通过选择贷款经纪人来获得更多更便捷的贷款服务支持与优惠,因此识别和选择有资质的贷款经纪人便是重中之重: 《贷款经纪从业守则》规定,贷款经纪须为澳洲公民或拥有永久居留权,且持有澳大利亚安全与投资委员会(ASIC)发出的CRN资质牌号(Credit Representative Number); 在询问过从业5年的贷款经纪后,意外发现很多客户并没有得到过《贷款合同》条款的法律解释,甚至部分客户并不在意《贷款合同》中的条款解读。在目前海贷的严峻情势下,请专业律师审查《贷款合同》无疑能更好地保障客户的贷款申请与物业的顺利交付。 2、银行在物业交付前仍保留撤销贷款的权利 分享本人真实办理过的一个案例,银行的“临阵”通知与处理方式着实让客户损失惨重。 2016年,持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入,在申请贷款时虽有被要求补交证明材料,但也算一路绿灯。最终得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而,就在交付的前一日,澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款,这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。 郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款,我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊!”无疑,卖家无法替郑先生买单,最终没收首付,终止了合同。 该银行最后解释道,他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。 2016年,持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入,在申请贷款时虽有被要求补交证明材料,但也算一路绿灯。最终得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而,就在交付的前一日,澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款,这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。 郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款,我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊!”无疑,卖家无法替郑先生买单,最终没收首付,终止了合同。 该银行最后解释道,他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。 该案例很好地说明了银行对海外收入贷款政策收紧的同时,也在《贷款合同》中扮演着强势主动的一方,并且保留着在物业交付前可撤销贷款的权利。 另外请注意,以下情况也是导致海外收入贷款可能被撤销的原因: 个人收入达不到银行贷款申请要求 电话核查时与雇主信提供的信息细节不一致 雇主信内容混乱,工资进账记录混乱,不能详细的说明入账来源 雇主单位资质达不到银行申请要求 房屋内部面积在45平米以下 中国信用记录不良等 3、预先批准不同于预获资格,更不同于《贷款合同》的签署 预先批准(Pre-approval)不同于预获资格(Pre-qualified),更不同于《贷款合同》的签署。 一种普遍的解读是,预获资格(Pre-qualified)指贷款机构根据某些信息来推测可以给您提供多少贷款。如果您获得了预先批准(Pre-approval),说明贷款机构已对您提交的信息进行了核实,在一定条件下,给予您确定的活期利率。然而,也有很多贷款机构将二者偏差地理解为同种含义。 因此与贷款机构谈判时,事先一定问明其对预获资格(Pre-qualified)与预先批准(Pre-approval)两个关键词的定义以及额外的贷款申请要求。 此外,无论您是获得预获资格(Pre-qualified)还是预先批准(Pre-approval),两者都不等同于《贷款合同》的签署与生效。需要注意的是,《贷款合同》往往要求太平绅士或律师作为见证人以保障合同签署及交换的真实性。 4、汇率波动及其影响 在汇丰银行官方发布的《汇丰银行外币住房贷款风险说明》中,提及到以下风险: 还款币种限制及其影响; 贷款利率波动及其影响; 汇率波动及其影响(占说明近50%篇幅)。 若收入货币相对贷款货币升值,则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应减少,贷款申请人的负债收入比降低。若收入货币相对贷款货币贬值,则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应增多,贷款申请人的负债收入比升高。 极端情况下,借款人的收入可能无法支持其每月还款。虽然汇丰银行实行“澳元贷,澳元还”的政策,但若贷款申请人主要收入来源于人民币,而在澳洲的物业为非投资物业且无稳定收入来源时,汇率波动将无疑成为很大的贷款影响因素之一。 举个例子:(引用《说明》官方情景分析) 若您的收入为人民币,但申请的是澳元贷款,则您将在贷款期间内承担人民币(收入货币)对澳元(贷款货币)的汇率波动风险。 假设您申请等值人民币600万的澳元贷款,放款当时人民币对澳元的汇率为6,即您的贷款金额为100万澳元。按30年贷款期限、4%年利率、每月定额还款方式计算,您每月应还款额为4774.15澳元,按当时汇率计算即为人民币28,644.90元。汇率波动的可能情形为: a) 假设一年后,人民币相对澳元升值5%至1澳元=5.7元人民币,您每月应还款额仍为4774.15澳元,但相应人民币金额减少至27,212.66元。从人民币角度看,您的每月还款额减少5%; b) 再假设一年后,人民币相对澳元贬值5%至1澳元=6.3元人民币,您每月应还款额仍为4774.15澳元,但相应人民币金额增加至30,077.15元。从人民币角度看,您的每月还款额增加5%。 5、行政处罚或刑事罪名 通过经修改的或造假的海外收入证明来申请贷款,无疑是一种贷款诈骗行为,并且一度被认为是2016年澳洲各大银行纷纷收紧海外收入贷款的主要原因之一。 在澳洲房产投资最井喷的过去3年,利用经修改的或造假的海外收入证明申请贷款成为不少黑心贷款经纪人敛财的主要手段。 然而,因为所有贷款文件均需申请人签名,被追查时,黑心的贷款经纪可能早就逃之夭夭,而贷款申请人却有可能面临文书造假的行政或刑事处罚。 倘若贷款申请人有着恶意不还钱的主观意愿,根据《澳洲联邦刑法典》第134节规定“行为人以永久剥夺他人财产的蓄意,通过某一欺诈行为,不诚实地获取了他人的所有财产”,那么其很有可能被判处贷款诈骗罪,面临最高10年监禁的刑法。   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

加拿大房贷中的分摊效应|居外专栏

在房屋贷款合同条款中,关于贷款期限有两种概念:一是贷款合同期限,二是贷款分摊期限。前者的英文为mortgage term,后者的英文为mortgage amortization period。 贷款合同期限一般最短有6个月,最长有10年;但是,大多数购房者所选择的贷款合同是5年,或者3到4年不等。在合同期限内,如果选择是固定利率,那么,贷款利率是不变的;如果购房者选择的是浮动利率,那么,作为相对利率,浮动利率与银行的基准利率之差也是不变的。合同到期后,借款人可以继续同现有的银行续签新的合同,或者把贷款转到其他银行。 贷款分摊年限是指借款人必须在规定的期限内把贷款还清。一般地,加拿大标准房屋贷款的分摊年限为25年;也可以把分摊年限缩短到10年;同样,也可以把贷款的分摊年限延长超过25年,例如,延长到30年。对于住宅类房屋贷款而言,只有个别银行可以把贷款的分摊年限延长到35年。 在房屋贷款合同中,贷款分摊年限对于借款人的财务状况会产生两种效应:一是增加现金流效应,二是增加贷款数量效应。 一、现金流影响效应 在同样数量的房屋贷款条件下,分摊年限越长,借款人每月的还款数量越小;也就是说借款人每月的还款压力越小。在借款人月收入固定的情况下,每月的还款压力越小,对借款人意味着可以有更多的现金来支配其他生活开支或者进行其他高受益的投资。 例如,房屋贷款金额为$350,000,贷款利率为5年固定利率3.04%,现在看不同的分摊期对借款人月付金额的影响。 从上表可以看出,如果把贷款分摊期从25年延长到30年,借款人每月少付$183.98;如果把分摊期从25年延长到35年,借款人每月少付$312.48。这对于固定收入的借款人来说,可以用节省出来的现金支配其他生活支出,使借款人的还款压力大大减轻。 二、贷款数量变化效应 在购房者家庭年收入确定的情况下,贷款分摊年限的长短直接影响到购房者所能够获得的房屋贷款金额。这种效应就是分摊年限的贷款数量变化效应。如果购房者的家庭年收入确定,随着贷款分摊年限的延长,购房者所能够获得贷款数量就会相应增加。如果购房者想获得更多金额的房屋贷款,那么,就应该延长所申请贷款的分摊期。 例如,购房者的家庭年收入为$80,000,若把贷款分摊期从25年延长到30年,或者再延长到35年,那么,购房者所能获得贷款数量将会从最初的$350,000,分别 增加 到$380,000和$420,000。具体见下列表格。该表格内的计算数字是以目前压力测试利率5.34%为基准。请注意,该表格的数字计算仅作为分摊期变化的贷款数量效应说明,不作为任何经济决策的依据。 从上表的数字可以看出,在购房者家庭年收入为8万加元的情况下,如果把贷款的分摊期从标准贷款的25年延长到35年,那么,购房者所能获得房贷最大金额从最初的35万加元增加到42加元。这就可以使购房者能够购买更大或价值更高的房产。 目前,在加拿大的住宅性房屋贷款市场中,绝大多数银行只提供贷款分摊期最长为30年的房屋贷款;只有个别通过房贷经纪(Mortgage Broker)渠道的银行(或者信托公司、信用社或其他房贷金融机构)可以提供贷款分摊期为35年的房屋贷款产品。从此,也可以看到,购房者通过房屋贷款经纪(Mortgage Broker)寻求房屋贷款的优点来。 (本文有关信息仅作为一般知识性介绍,不作为任何经济决策的依据。关于房屋贷款的有关事宜,请联系房屋贷款专业人士)   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

外国人如何在马来西亚贷款买房?

外国人在马来西亚买房可以申请贷款,而且近年来马来西亚试图吸引外籍投资者,外国人获得房贷也更加容易了。一般银行会提供到70%-80%的贷款额。但总的来说,如果投资者在马来西亚工作或是参加了MM2H计划,获得贷款的几率会更高,贷款成数也会更高。 外国人申请银行贷款的方法和当地人差不多,最主要的差别是外国人需要提出更多能证明他们在马来西亚的住所或工作的文件。一般建议在马来西亚有分行的国际银行,例如汇丰银行、大华银行或者渣打银行。在和选定银行预约会面前,申请人需要准备好如下材料(以汇丰银行为例): 护照或其他有效证件副本 过去3个月的工资单 最新的纳税申报表、EA表格或公积金报表(最多回溯到12个月) 如刚被公司聘用且已工作超过3个月,需要提供聘任书或由公司所发的工资确认函 由房地产开发商所提供的买卖同意书/押金或预约收据/信 土地业权副本(如有) 假如无法提出任何薪资单或EA表格的话,可以提交这6个月的银行结单 个体经营者需要提交商业注册文件、这6个月的银行结单、最新的财务报表和其他能证明工资的文件 当地银行审核买房人的申请贷款时会考虑以下因素: 买房人的收入和年龄 房地产的价值 房地产的所在地(马来西亚有13个州和三个直辖区) 是否是MM2H或马来西亚工作签证持有者 金融背景调查 申请需要至少5个工作日,如批准,银行会发给申请人一封贷款建议书(offer),内容包括:贷款金额、还款期限(通常最多35年)、处理贷款申请的相关费用、利率以及与跟分期付款相关的资料。当申请人决定接受贷款建议书后,银行的律师会准备借款合同,这份文件通常会在10个工作天内完成。 最后,土地局会批准土地的转交,接着银行会放款给卖家,如果土地或建筑还在建盖中,那贷款就会根据进度发出。   文字:Leanne Wang

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