6、马来西亚房屋贷款解析

6、马来西亚房屋贷款解析

海外个人银行账户设立实用指南|居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说,关键且必要的一步就是银行账户设立了,该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户。 账户类型 从属性上来说主要分为本地账户和海外账户,顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说,绝大部分选择肯定是一个海外账户(也叫离岸账户)。这两类账户最大的区别就是在归属地上,有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则(Common Reporting Standard,简称CRS)正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求,许多国家推出了税务居民配套的投资方案,即合法的取得当地税号(税号获得并不一定通过移民方式实现,请不要混淆),再进行账户设立。再次提醒一点,这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施,不然非常容易得不偿失。 另外离岸账户在使用上有一定限制,例如在设立账户当地一些电子支付,包括商户优惠等,但并不影响你正常的转款和投资。 另外一种分类是按财富管理级别进行的,我们拿新加坡汇丰银行(HSBC)举例分别是: 普通个人账户;只提供给当地或持当地长期签证的人士设立,其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。 Premier卓越账户;存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户,特点就是设立流程简单,无需准备太多文件即可申请,非常适合有意愿前往当地工作,生活,学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现,当然必要时客户经理也会参与到服务中来,也是在离岸账户中被选择最多的类型。 Jade尚玉账户;该账户是最新的类型,主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点,同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务,以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要,可以避免许多沟通上的障碍,让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候,如果没有专人服务,你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通,一次又一次消磨你的耐心,并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例,因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。 Private Bank私人银行账户:在没有出现Jade尚玉账户之前,高净值人群标配的银行账户就是PB Account,这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现,与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中,有两点比较容易被“吐槽”,第一项就是开户速度,这一个合规流程不仅让客户“头痛”,也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC,不仅需要体现账户申请者大量的个人信息,也需要类似移民一样写一个简介CV。(资金累积的合法过程,资产规模等)目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间,尤其在当下,受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家,私人银行家与风控,风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时,我想客观地说,应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解,并让他能有机会将这份“善意”传递下去,才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题,如果你的账户里从不做任何投资,那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率(例如房贷利率,较低的交易佣金等)。单单一项账户管理费,就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后,没有费用的支持,是难以达到的。 从币种上,也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中,都存在一定的费用和汇率风险,最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了,并在每次又汇款时注意不要给错账户。 从功能上,也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现,当你申请了银行账户一定时间之后,有了一些稳定的消费和收入流水,你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户,你需要时常确定其中的资金余额,确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开,其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆,并产生一定的手续费,当你的投资频率非常高的时候,经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。 从持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述,而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性,例如夫妻一方在当地生活,而另一方需要往返两国,联名账户无疑给了很大的便利。 一般常见文件清单: 身份证件(例如护照,身份证等) 地址证明(账单,有地址信息的证件等) 名片(建议提供,这样方便银行填写你的工作信息和联络方式) 资产证明(一般来说不用提供,除非你需要贷款或申请私人银行账户) 税号(如没有海外税务身份的中国申请者,就是身份证号) 银行的选择: 在账户设立上,如何挑选一家适合自己的银行呢?关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有: 资产转移 房屋贷款 投资理财 消费 移民,保险等资金过渡 分红及其他收入 …… 例如资金流动性较大的账户,比较在意的一定是费用和及时性,费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”,而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构,不再需要通过中转行来进行转款业务。 再举一个例子,海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款,通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候,你可以选择一个固定利率去锁定,而在你摸不清情况,无法判断这个利率未来走势的时候,你可以采用浮动利率。一般来说,如果你选择了浮动利率,就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率,因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时,本地银行的优势会比较大。 最后,我建议不要过多去设立银行账户,这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户,并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。   投资移民知情者 投资入籍和投资居留的在线门户 联系邮箱:contact_us@yueyangju.cn  

外国人如何在马来西亚贷款买房?

外国人在马来西亚买房可以申请贷款,而且近年来马来西亚试图吸引外籍投资者,外国人获得房贷也更加容易了。一般银行会提供到70%-80%的贷款额。但总的来说,如果投资者在马来西亚工作或是参加了MM2H计划,获得贷款的几率会更高,贷款成数也会更高。 外国人申请银行贷款的方法和当地人差不多,最主要的差别是外国人需要提出更多能证明他们在马来西亚的住所或工作的文件。一般建议在马来西亚有分行的国际银行,例如汇丰银行、大华银行或者渣打银行。在和选定银行预约会面前,申请人需要准备好如下材料(以汇丰银行为例): 护照或其他有效证件副本 过去3个月的工资单 最新的纳税申报表、EA表格或公积金报表(最多回溯到12个月) 如刚被公司聘用且已工作超过3个月,需要提供聘任书或由公司所发的工资确认函 由房地产开发商所提供的买卖同意书/押金或预约收据/信 土地业权副本(如有) 假如无法提出任何薪资单或EA表格的话,可以提交这6个月的银行结单 个体经营者需要提交商业注册文件、这6个月的银行结单、最新的财务报表和其他能证明工资的文件 当地银行审核买房人的申请贷款时会考虑以下因素: 买房人的收入和年龄 房地产的价值 房地产的所在地(马来西亚有13个州和三个直辖区) 是否是MM2H或马来西亚工作签证持有者 金融背景调查 申请需要至少5个工作日,如批准,银行会发给申请人一封贷款建议书(offer),内容包括:贷款金额、还款期限(通常最多35年)、处理贷款申请的相关费用、利率以及与跟分期付款相关的资料。当申请人决定接受贷款建议书后,银行的律师会准备借款合同,这份文件通常会在10个工作天内完成。 最后,土地局会批准土地的转交,接着银行会放款给卖家,如果土地或建筑还在建盖中,那贷款就会根据进度发出。   文字:Leanne Wang

马来西亚买房可以贷款吗?

从2014年开始,马来西亚房地产就已经被宣布进 “黄金十年”。就在马来西亚第二家园计划推出来以后,购房移民马来西亚瞬间给了国内中资产阶级进军马来西亚楼市的大好机会。今天小编就跟大家分享一下马来西亚购房的相关问题。首先,先来看看马来西亚买房贷款政策问题。 马来西亚买房贷款政策 贷款利率:2%—4.5%,参与马来西亚第二家园计划,可低息贷款。 贷款期限可达70岁; 可贷款成数达50%,参与第二家园的申请者更高到70%; 贷款律师费及杂费:贷款总额的约8%; 贷款印花税:贷款总额的5%; 成功申请者(50岁以上者)可在一年后,从定期存款中提出马币15万,而(50岁以下者)可提出马币10万用作购买房屋; 马来西亚已经取消售卖房屋的盈利税; 孩子成年后,父母可将房产转给孩子; 房产可选99年或者永久产权的,按需购买。 马来西亚买房贷款条件 外国人在马来西亚买房是可以贷款的,一般可以贷到50—70%,银行按照顾客提供的资产证明及文件做评估而决定贷款比例。贷款利率一般在4.3—4.4左右,建设期间指定银行贷款开发商承担利息。 需要在马来西亚购房的贷款条件如下: 年龄要求:18—70周岁; 贷款最长年限:30年(如客户50岁申请贷款,那么客户的贷款年限为20年,到70岁必须还完); 贷款比例:最高60%(目前市场最新行情); 贷款利率:2%左右; 贷款审批周期:1-2个月; 贷款流程:客户先签订购房买卖合同→14日之内支付首付款→同时递交银行申请贷款文件→1-2个月后银行批准贷款→客户按照工程进度付款到贷款额度时由银行来支付(如客户贷款50%,那么客户需要按照工程进度支付到房款的50%,剩下的50%由银行按照工程进度支付); 还款流程:在贷款获批的时候,客户只需要在银行开始给客户支付房款时支付银行所支付的房款利息(比如:客户贷款50%,客户自己支付到房款的50%,剩下的由银行开始按照工程进度分期支付剩下的50%房款,这时客户只需要支付银行支付的那部分钱的利息)而不需要支付本金。在购买的房产交房时,客户开始还本金再加利息。 点击查看居外网上的马来西亚在售房源 马来西亚买房贷款注意事项 马来西亚申请房贷的标准: 贷款成数:最高达60%(视个人财力状况); 贷款年限:5-35年,或至借款人年龄65岁(视何者为先); 利率:6%-2.4%=4.2%(视银行而定,此为浮动利率); 锁定年限:约3年,提前解约将罚贷款的3%(贷款提前解约违约金是交房起算,并非首次拨款)。 其他需注意事项: 客户若要培养三个月的收入证明,则需: 每月务必在固定时间汇入固定金额; 金额的明细不能注明现金,最好写薪资或是公司名称; 必须提供个人或公司报税单。 所准备的文件尽量提供中英文版本,送审速度会加快,准备越齐全对银行贷款成数越有利。 在马来西亚贷款通常需要约一到两个星期。 以上就是关于马来西亚买房贷款政策的介绍,希望对大家有所帮助。更多关于马来西亚房产的资讯丶知识,敬请关注居外网,也可以拨打我们的热线400 041 7515。   责编:Zoe Chan

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四:借|马来西亚

“借”是产业投资四分法的最后一节。 之前,我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章,我们将讨论有关“借”的策略。所谓的“借”,指的就是向银行或其他金融机构贷款,以让产业投资在更短时间内获得回酬。 产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款,都是有资产作为抵押的,而当中最受欢迎的就是房地产。 换句话说,投资者的房地产价值,比他们拥有的现金更高。如果没有善用借款这个策略, 产业投资计划很可能就不会成功。而且,银行或贷款机构都十分愿意提供贷款,帮助你购买房产。 此外,一旦你的房地产增值后,你就可进行再融资或套现,这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好,但房产价值还是处于良好水平时,你还可重组债务,让你不会面临太沉重的还贷压力。 所以,只要懂得贷款的技巧,就能让你投资的产业长期获利。在这当面,学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外,你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗? 具有良好财务背景的人 你向银行借了很多钱、买了很多房子后,你就成了银行眼中的高风险份子,尤其是当你收入和手头的现金有限。在这个阶段,你会难以申请到高额度的贷款(因而导致投资的初期资金较高),或者贷款申请直接被拒绝。即使申请幸运地获得批准,贷款条件也可能会相当苛刻,例如要求你存入一笔定期存款等。这个时候,银行看重的就不是产业价值,而是你偿还贷款的能力。 这时,如果你就需要找到一个拥有“干净”财务背景的人,并跟对方达致双赢的合作,这样才能让你在房产投资的路上走得更远。通常,最直接的人选就是那些欣赏你投资眼光和回酬、但从不采取行动的亲友们,你可以利用本身累积的投资经验和回酬,向他们提议合作投资计划。 这些有稳定收入和贷款负担较少的潜在投资者,都是很受贷款机构欢迎的。这是个双赢的合作方案,因为他们的投资风险,也会因为你参与的减少。 年龄比你小的人 有经验的产业投资者都知道,产业投资说穿了,其实就是流动现金的游戏。他们都知道,新贷款的每月分期付款会随着贷款者的年龄增长而增加,而且供期也会越短。在此情况下,即使产业的增值前景良好,昂贵的每月分期付款也会拖累这个投资变得不划算的,特别是在租金无法与抵消每月分期付款的情况下。 这个时候,你需要“借”新投资伙伴的年龄,他们可以是比你年轻伴侣、弟妹、朋友,甚至是你刚出社会的孩子。这些年轻的投资伙伴可帮你拉长贷款期限,并减少每月分期付款,让你在租赁市场更具竞争力。 产业再融资 要怎样用同一个房产来借两次钱?答案是再融资。 今时今日,再融资已不再是一件新鲜事。当你已经有计划去部署这些新资本的时候,再融资对产业投资就会很有利。 你可以用价值已经攀高的房产,向同一家银行申请再融资,或者利用原本那家银行给予的较高估值,向另一家银行申请新的贷款,并解决旧的贷款。 在某些情况下,你可能会为了节省利息或拿到更好的贷款配套而选择再融资,但你必须把这个过程中的成本都计算在内。 此外,再融资贷款的部分,通常是归纳为私人贷款,所以偿还期限也较短。 继续供期 简单来说,房地产领域的“继续供期”就是与一个资金周转不灵的屋主合作,通过合法的程序,达成为该屋主偿还每月分期付款,以换取共享房子脱售后利润的协议。程序达成后,房子不一定要立刻出售,而且在房子出售前,屋主仍可继续居住在原本房子,而他/她作为投资合资企业的合伙人在保值方面的贡献保持不变。 其他金融机构 想要申请房屋贷款的时候,除了求助传统银行,你也可以考虑回教银行或其他贷款机构,例如Malaysian Building Society Bhd,甚至连保险公司也可协助你购屋。 有准证的财务公司也是选择之一,但值得注意的是,这些公司的利息和配套与银行不同。 如果获得的贷款幅度偏低,买家也可以考虑提取公积金来付款。 支付更多头期 如果你拥有一笔“闲置”、没有为你赚取回酬的储备金,你可考虑支付比平常10%至20% 更高的首期,因为长期下来,这有助降低你的每月支出,来赚取你想要的回酬率。 至此,产业投资四分法系列正式完结。这个系列的目的,是让你知道市场上其实还有很多的选择,能让你在房地产投资上更灵活地应对不同的挑战。   责任编辑:Zoe Chan   大马法律界骄子陈佐彬专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

马来西亚贷款买房实录:跨国贷款简单方便

在国内限购从严、投资渠道不畅、各种与房产相关的税费预期加重的情况下,出国买房,投资度假两不误的思潮在富足以及中产人群中大肆蔓延,而他们的投资行为亦如当年郑和船队,漂洋过海告诉世界,中国人带着钱又来了……而各国亦如当年一样,怀着复杂的心情迎接着这些未来不知对他们是福是祸的黄皮肤金主们。 本文的主人公就是这样一位金主,原本被公司派到新加坡工作,但善于理财的她发现了“邻居”马来西亚吉隆坡的房价在北京连一居室都买不到时,马上与吉隆坡的朋友联系,让朋友帮她看好几套房,她很快赶过去考察。而她的朋友,自住在豪宅区,而将购买的学区房全部出租,租金折抵过月供后甚至收益颇丰,让不善经营的马来人颇为艳羡,成为当地中介眼中的传奇人物。 连夜排号并非中国专利吉隆坡热销盘也日光 蓄客、排队、选房……这些原本以为只有在中国才能看到的景象没想到在吉隆坡也发生着。 秦小姐的朋友在这个译成中文叫“城市花园”的社区买了房,因此劝说她在此置业。这个社区位于吉隆坡的甲洞地区,距城市标志物双子塔大概有20多公里的路程,不堵车的前提下半小时即到。该区域有点儿类似北京的亚运村或望京地区,俨然一个独立的小城市。站在样板间的顶楼,可以清楚地看到远方的双子塔,这个社区处于一个山坳内,景色优美,区内设施完善,国际学校、医院、银行、大型超市、幼儿园、电影院、体育场一应俱全,而且在此居住的有大量国际人士,尤以中国人和韩国人居多,欧美人与中国台湾人其次。 秦女士马上喜欢上了这个社区,她说最主要的原因就是这里居住的人群很符合她的要求,中文和英语完全适用。马上要求她的朋友帮她订房。 但在国人看来,这个社区的户型并不讲究,没有采取国内正南正北、动静分区的常规建造,装修也看着比较简单。但秦小姐认为,其实在国外买房,并不用拘泥于国内那些条条框框。比如朝向问题,国内讲究南北通透,追求日照,但马来西亚阳光充足,一年四季都是夏天,人们恨不得天天阴天;再如户型方面,在国外买房的人追求的是度假,享受城市与社区的大环境,没有人会成天呆在屋子里…… 志在必得的秦小姐排队时傻眼了,当她早晨7点多赶去时,发现排队的人数有好几百,好的户型基本已经卖光。后经了解,开发商早就在开盘前一周贴出告示,排队先来先得,前三十名可以享受9.7折优惠,若能买大户型且排队在前30名还有6个点的优惠,意味着排名前三十位的买房人收益颇丰。秦小姐边埋怨朋友误报军情边打听着还有没有剩下的户型,得到的答复是已经没有了,除非买超大户型,秦小姐悻悻而归。 跨国贷款简单方便 资信证明尤为关键 如果不是亲眼所见,记者很难想象马来西亚买房异常从容的事情。 秦小姐在交了总房款的3%作为订金后,第二天上午在中介的陪同下,约见了中国银行与中国工商银行驻马来西亚分行的经理,咨询贷款事宜。 根据规定,买房人只需先交房款的3%订金给房主,办理了买房手续,然后在一个月之内再交7%,总共10%的房款作为头期款,然后将中介费、装修费、律师费等额外费用一起支付。然后向银行进行贷款申请。 银行会根据买房人在中国的信用记录、存款、不动产、银行流水、职业等因素进行综合评估,然后核定一个贷款比例。据中国工商银行马来西亚分行一位叫ryan的经理介绍,银行最看重的是买房人在中国的信用记录,他发现很多人都会有银行欠款逾期迟还的记录,这对于能否贷款起到很直接的作用,因此他提醒跨国买房人,如果发现自己银行还款有过两个月以上的逾期,或者收到过银行的罚款通知,一定要到所在银行进行申诉、辩解,看有无可能存在误会,能否解决,如果申诉不能成功,只能通过时间来让不良记录消失在信用单上,如此一来,出国买房只能延期了。 “如果您的信用记录或者银行流水存在问题,可以通过信用记录好的丈夫或者妻子进行辅助贷款,总之提供的证明越详细越好,房产证、基金、股票代码等等,银行还是非常希望能够为您贷款成功的。”ryan对记者说。 咨询完银行人士后,秦小姐又前往位于双子塔附近的一家银行指定的律师行签署了一批买房文件。记者看到,要签署的律师函足足有一寸厚,秦小姐光签名一项就动笔100多次。 二手房与新房几无区别 投资回报非常合理 虽然没有买到新房,但秦小姐听完朋友的劝慰之后很快释然了:马来西亚建房速度特别慢,交房往往需要3到4年时间,原因是多方面的,其中一条是法律严格要求工作时间,只能从早晨6点至晚上8点施工,不能夜间施工。 买不了新房,秦小姐盯上了该小区的二手房。吉隆坡的二手房市场非常活跃,以“城市花园”项目为例,次新房、带租约房都有很好的市场。因为有大量的国际人士租房,所以人们都爱买二手房进行投资。 客观地说,马来西亚的炒房人对于出手价格期望值并没有太高,只要有赚即可。就如秦小姐看中的那套房的房主为例,他在三年前购买了这个项目头期五套房,每套价格仅仅50万至60万令吉(即马币,大约相当于100万元人民币),由于近两年马来西亚经济复苏,房价基本每年以10%以上的幅度递增,现在每套房都能卖到80万至90万令吉,这与北京所见炒房每年不赚到30%以上利润不罢休的例子大相径庭。