8、在英国如何买房出租

8、在英国如何买房出租

伦敦大型重建项目 租金增幅胜市中心

市区重建项目渐成近年伦敦楼市的重要供应来源,其中集商住零售於一身的大规模重建项目——巴特西发电站(Battersea Power Station)是较瞩目之一。项目一共有8期,首期已近售罄,现正推售第2至3A期,将提供约200伙,入场费51万镑(约449万元人民币)。 巴特西发电站发展公司行政总裁Simon Murphy表示,项目第一期不论楼价升幅和租金回报同样理想,开售至今楼价累升逾三成,大单位表现更佳,去年租金增长更胜伦敦中心区,尤其是当苹果公司两年後迁入,或吸引员工租住。 巴特西发电站占地超过800万方呎,本身外形独特,又曾有多部电影和剧集取景,早成市内地标之一。随2012年被马来西亚财团看中翻新成集商业丶住宅和餐饮零售的大型综合项目,并获苹果斥资80亿英镑 承租当中50万方呎楼面,租约20年,成公司於美国以外其中一个较大规模办公室後,关注度更是有增无减。 苹果进驻 料推升租务需求 整个项目前後共有8期,首期865伙在开售首周便售出了75%单位,创下伦敦最快卖楼纪录,并在2017年落成,而第一期单位售价由33.8万镑(约298万元人民币)起,惟单位已接近售罄,当中12个顶层单位(Penthhouse)中只馀下3个未售,售价介乎500万至2000万镑。 项目第二丶三期分别为发电站主体,以及零售酒店住宅混合项目,现尚有近200伙发售,售价由51万镑起,户型由开放式丶1房至3房都有。开放式单位由360方呎起,1房由500方呎起,2至3房则分别由730及1050方呎起。 至於4A期则於去年已获建屋许可,共提供386伙单位,户型由1至4房,并会有250伙在项目尾声再推出,意味整个4A期或会有636伙新单位。发展商估计,馀下期数合共逾千伙都会在2022年建成,发电站主体则料2021年可望落成。而项目亦设有新地铁站,为北行线的延长,亦估计於2021年秋季通车。 Murphy透露,项目由2013年开售以来,平均价格已升了36%,其中以大单位如3至4房户升幅更高,平均租金回报4.3厘,去年租金增长也更胜於中心区;并且与豪宅区切尔西(Chelsea)同样位於中心区,但仅一河之隔楼价折让近五成。 点击了解更多伦敦巴特西发电站的销售详情 一河之隔 楼价折让近五成 他又相信,不论英国硬脱欧与否,也难改伦敦作为全球金融中心地位,相信未来续会吸引各地人才,意味带来需求;而且英镑显着贬值,相信亦会吸引海外买家趁机入市,又透露,过去12个月巴特西发电站仍录1.2亿镑成交。而且,该公司称过去英国政局不明朗时,都带来入市机会,加上市场上仍有大量需求,整体对後市仍感乐观。香港人近期对移民关注度提高,公司也表示近期来自香港的查询的确增加,但未见反映在实际成交增加。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。   来源:明报 责编:Zoe Chan

英国最适合房产投资的大学城在哪里?

房产投资人工智能门户网站One and Only Pro的最新调查显示,纽卡斯尔(Newcastle)是英国最适合进行房产投资的大学城。 牛津(Oxford)和剑桥(Cambridge)这两座恢宏古老的城市虽然声望卓然,历史悠久,大学排名名列前茅,但是却并不具备良好的房产投资条件。与位于英国东北部、西北部和中部地区的顶尖大学城和城市相比,牛津和剑桥的租金收益率和资本增值都更低。 研究发现,纽卡斯尔拥有的“钻石级”投资房产是最多的,经One and Only Pro网站的独特算法测算,其数量占到所有钻石级投资房产的12.8%。在网站分析的所有大学城和城市之中,纽卡斯尔的房产价格最为经济实惠,其钻石级房产平均价格仅为96573.25英镑。 排在第二位的是诺丁汉(Nottingham),钻石级房产占比11.3%,平均房价略高于11.7万英镑。接下来是利兹(Leeds),以6.5%的钻石级房产占比和略高于10.3万英镑的平均房价排名第三。 排在第四和第五名的分别是谢菲尔德(Sheffield, 5.8%)和曼切斯特(Manchester, 5.6%)。这两座城市的钻石级地产平均价格分别是85938.7英镑和143014.87英镑,低廉的房价为这两座城市创造了巨大的可投资机会。 One and Only Pro网站根据2019年6月市场上钻石级房产的占比对英格兰和威尔士的顶尖大学进行了排名,房产投资的得分从1到10。得到10分的房产被称为钻石级房产,其价值最容易升高。而且它们被视为“一生只此一次”的投资,所以会很快卖出。得分在7到9分的房产也会比同类的房产行情更优越。 点击查看居外网上在售英格兰优质房源 “正如预期的那样,牛津和剑桥这两所备受追捧的大学城,房产价格飙升,租金收益比英格兰和威尔士的许多其他地区都低,投资者获得的回报是很低的”。One and Only Pro网站首席执行官亨利·桑特·卡西亚(Henri Sant Cassia)说道,“因为关于第二套住房的线下税率的变化以及印花税的增加,投资者会避免在伦敦和东南地区排名前五的大学城置办房产,因为那里的平均价格很高,而租金收益率则低得多,平均只有4%到6%,而位于西北地区的房产产生的租金收益率能超过10%。” 桑特·卡西亚表示,纽卡斯尔等不太受欢迎的地区是一个更好的选择,那里的投资者能够获得近71%的投资回报率。“这个数字包括大楼保险、气体安全检查、服务费及场地租赁费,我们的网站会自动计算所有的费用。”他补充道。 “在这样的回报率下,精明的投资者可以在两年内就把定金收回来。在许多有着这样高投资回报率的城镇,投资者可以在几年之内就用收益还清房产的抵押贷款,之后,他就拥有了全部的所有权。” 纽卡斯尔房源推荐:位于卢瑟福街(Rutherford Street)的Hadrian's Tower是一座高82米的26层塔楼,它是纽卡斯尔市最高的一栋建筑,位于城市的中心地段,毗邻纽卡斯尔生命科学中心再生区(Newcastle Science Central Regeneration Zone)。这栋地标性的全新建筑中设有165套豪华公寓,是市中心代表着奢华起居生活的领先物业。点击查看居外房源详情 One and Only Pro网站通过数学分析,预测哪些房产最有可能获得最高收益率和资本增长,从而为投资者、贷款人和抵押贷款经纪人提供一个易于理解的评分系统,让他们确定市场上最划算的交易。这一独特的算法着重突出了最有可能升值的房产,并提供潜在的收益率。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上英国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。   来源:Property Investor Today 责编:Zoe Chan

英国脱欧会带来理想的投资机会?房产专家:你只需要做四件事

作者:物业专家公司(Property Experts)创始人兼总经理布鲁斯·伯基特(Bruce Burkitt) 英国退欧的最终方案即将揭晓,而全国各地都出现了房价下跌的报导。对于许多人来说,公投引发的不确定性意味着现在应该暂停所有金融投资计划。作为一名在两次经济衰退中都经历了业务繁荣的房地产开发商,我并不认同这样的观点,而且我认为,对于正在考虑投资房地产的买家来说,现在正是迈出这一步的绝佳时机。 英国脱欧只是一个市场条件,也是我们目前所面临的一项经济挑战,但它其实也是一个置业的良好时机。在一个正在上升的市场中,任何人都能投资物业,因为不管人们能否正确评估投资价值,总体的市场增长通常都会吸收误差。在上升型市场中赚钱是一种技能,而在英国退欧后的物业市场中赚钱也是一种技能。与人们的普遍看法相反,如果投资者采用并遵循特定的指导方针,那一个持续下跌的波动市场将创造一个潜力巨大的买入机会。 首先,通过报出低价来利用买方市场。请注意,物业的市场价值通常低于要价,因此购买价格应该至少比市场价值低10-15%。以这样的价格进行交易可以形成初始的缓冲,留出讨价还价的空间。 英格兰利物浦宽敞的单卧室公寓家具齐全,设有一个设备齐全的厨房、浴室和宽敞的起居区和用餐区。全宽窗户采光极佳,窗外就是城市和码头的迷人景色,是放松身心的理想环境。住户还能享用公共休息室丶安全进入系统以及保安和维护等设施。 房价仅约¥ 137万。 居外物业编号:46832133 点击查看房源信息 第二,寻找合适的増值角度。房地产交易的实际价值可以通过增加物业的价值而不仅仅是翻新房产来获得。也许您可以购买一间空间较大的一居室永久产权公寓,然后把它拆分为两居室,或者把一个更大的住宅单元改建成几间公寓。您还可以购买一套较大的物业,然后把它改造成多租户住宅,以较小的单元出租或出售。 把握投资置业良机,立即查看居外网上的英国在售房源 第三,很多投资者很容易犯错的另一个方面是房地产的装修和翻新,因为偷工减料似乎是降低成本的便捷方式。我建议您不要这样做,因为当您要转售住宅的时候,敷衍的装修和翻新有弊无利。增加住宅价值的低成本方法很多,而投资者应该避免在翻修方面过于节俭。比如,您可以安装高质量的集成厨具,速热水龙头,花岗岩工作台,玻璃防溅板,LED照明设备和内置USB插头插座。这些设施的成本其实都低于人们的预期,但却会在您出售物业时变成令人惊叹的亮点。 我建议您多花一点钱来达到尽善尽美的标准,因为这样可以鼓励潜在买家在众多房产中选择您的物业。您应该专注于推销一种生活方式,这是一种买家可以轻易接受,而且可以让他们立即想象出美好新生活的产品。 伦敦诺丁山中心的5卧豪宅。物业以最高标准完全重建,包括5间卧室套房,整体车库,朝南花园,2个露台,所有楼层的电梯,15米游泳池,桑拿/蒸汽浴室,媒体室,健身房,独立客人/员工入口。距离最好的餐厅,酒吧和咖啡馆仅有几步之遥,提供休闲餐饮至米其林二星级餐厅The Ledbury。 居外物业编号:47091634 点击查看房源信息 最后,制定退出策略。如果您的主要计划是转售房屋,那您应该准备好以低于当前市场价值10%的价格出售房屋,因为当前的市场状况不佳。如此一来,如果价格下跌,那您的投资就有了缓冲的余地。若价格上涨,那就是一个令人愉快的惊喜了。然而,如果价格下滑,物业难以转手,则投资者应确保有足够的资金来偿还“买房出租”型贷款,而且应该以比每月还款额至少高50%的租金出租。 在当前的市场上赚钱需要有前瞻性的计划,敏锐的商业头脑和理性的策略,而且没有任何犯错的余地。然而,我认为按照这个计划行事的话,购买首套物业或扩大房地产投资组合不失为一种合理的选择。 物业专家公司 Property Experts简介 物业专家公司成立于2000年,是一家专门从事各类住宅房产购置业务的私营投资公司。物业专家公司的创始人为前房地产经纪人布鲁斯·伯基特(Bruce Burkitt)。凭借与业界一流专业人士的长期合作关系,物业专家公司取得了非凡的成就。宝贵的人脉为该公司带来了挖掘优秀投资和开发机遇的能力,进而为客户带来了丰厚的回报。如需了解更多信息,请访问http://propertyexperts.co.uk/。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

英国学生公寓大爆发 投资价值几何?

撰文:傅士鹏 脱欧重压下,英国房地产市场正在经历一场前所未有的变局。 过去大热的写字楼、商铺等资产突然遇冷,长租公寓、学生公寓、物流地产、酒店等资产顺势崛起。 在这几个大热的资产类别中,长租公寓和学生公寓最受投资者追捧,吸引了各大主权基金、保险公司、甚至个人投资者涌入。 今天文章的主题是英国学生公寓投资,主要分为市场概况、投资价值、风险点三个部分。 英国学生公寓概况 众所周知,教育和房地产一直是英国面向海外投资者的两张王牌,学生公寓作为两者的结合体,这几年发展势头极为迅猛,早已成长为一个成熟的物业投资类别。 值得注意的是,本文所讲的学生公寓不同于学校内的宿舍,指的是开发商特别为学生开发的私营学生公寓(Purpose Built Student Accommodation,简称PBSA),位于学校周边,允许个人投资者购买。 目前英国在校大学生人数达到170万,由于学校内的宿舍供应严重不足,且一般只为大一新生提供校内宿舍,大约70%的学生要自己解决住宿问题,其中大部分会选择这类学生公寓。 上图数据显示,英国今年为学生提供的专用床位数仅56.8万张,约为170万总学生人数的三分之一,供应严重不足。 供不应求意味着有利可图。 数据显示,从2015年开始的最近三年,每年投入英国学生公寓市场(PBSA)的资金都在45亿英镑以上。 2018年,包括加拿大房地产公司Brookfield、新加坡主权基金GIC、美国私募基金Tristan Capital Partners在内的大资本纷纷出手,买进英国学生公寓资产。 另外,在2018年,那些原本就已经非常成熟的英国本土学生公寓巨头,比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在资本市场的帮助下不断扩张。 2018年2月,在英国学生公寓市场拥有最多床位的Unite Student成功在公开市场融得1.7亿英镑,且接受了新加坡主权基金GIC的注资。拿到资金后,Unite Student宣布将在伦敦、牛津、伯明翰继续开发更多的学生公寓。 截至2018年底,英国各大学生公寓运营商总共持有290,570张床位,比2017年增加了18%,显示英国本土机构同样在加码投资。 统计显示,2019年将会有大约60万间学生公寓在英国完工,平均每间公寓价值8.7万英镑。 到2019年底,英国整个学生公寓市场规模将达到530亿英镑,比之2018年的505亿英镑,还要增加25亿英镑。 为何投资英国学生公寓? 英国学生公寓市场之所以能吸引这么多资金,并在近几年迎来大爆发,主要还是因为其独特的投资价值: 1. 脱欧意外助推英国留学产业 最近英国房市受脱欧冲击很大,经常有读者让我预测未来房价走势,而每次分析到最后,都会讲到英国教育对底层需求的支撑和对未来流动性的保证。 英国的教育,包括中小学的私立教育、大学的高等教育都非常强,而且因为悠久的历史和长时间的信誉沉淀,拥有很强的壁垒,即很难被其它国家突然替代。 在最近的两项排名中,英国被2019 US News评为世界最佳教育国家,在所有国家中名列第一,美国位居第二。 在QS 2018最佳留学城市的评选中,伦敦首次高分胜出,位列第一,成为全球最适合留学的城市。 最近英国面临脱欧,但其留学产业却丝毫没有受到影响,反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低,刺激了更多国际学生来英留学。 事实上,会受到脱欧影响的欧盟学生只占到英国留学生总数的6%,非欧盟学生才是英国留学的主力。 上图看出,欧盟学生只占到很小的比例,非欧盟国际学生才是大头,过去10年间增长了69%。 数据显示,尽管受到脱欧影响,在2018/2019年的申请季中,从欧盟申请来英留学的学生依然增加了约3.4%,非欧盟的留学生增加约11.1%。 UCAS最新调查数据显示,在所有非欧盟国家中,中国留学生增长最猛:目前已经有超过11万中国留学生在英国大学读书,比欧盟所有国家留学生的总和还要多。 脱欧公投以来,因为担心来自欧盟的经费减少,英国许多大学都增加了对非欧盟国家的录取人数,其中伦敦大学学院、曼切斯特大学、爱丁堡大学、考文垂大学的留学生人数都超过了1万人。 联系美国在特朗普上台后逐渐收紧对中国学生的留学政策,英国一下成了最大的受益国,由于中国这个最大生源国的助推,赴英留学的国际生数量水涨船高。 国际生,特别是非欧盟国家的国际学生,是英国学生公寓市场绝对的租住主力,他们因为信息不对称,更愿意为安全系数高的学生公寓买单。 总结来说,英国留学产业本来就非常发达,这两年因为脱欧后英镑大跌和美国收紧政策,更是意外迎来第二春。 2. 供不应求导致投资回报率持续走高 上边的分析看出,学生公寓是难得被脱欧利好的英国资产。 在供应一端,脱欧带来的不确定性会造成新开工或正在筹备中的开发项目融资困难,导致新建学生公寓项目工期延长,加剧学生公寓供不应求的局面。 左图为2017/2018学年-学生公寓租金预测上涨情况,右图外圈为正在开工建设的学生公寓套数,内圈为能完工的套数。 长年供不应求的局面,也进一步推高了英国学生公寓的投资回报率。 EGI发布的数据显示,截至2018年9月,英国学生公寓的资产价值比上一年增长了6.5%,租金也同步上涨了3.4%,平均的年度总回报率达到了12.3%。 租金方面,由于国际留学生数量持续上升,2018/2019学年英国学生公寓的租金平均上涨了2.26%,其中巴斯的涨幅最大,达到了3.81%。 其余学生公寓租金增幅比较大的城市还包括:爱丁堡(3.74%)、诺丁汉(3.65%)、莱斯特(3.24%)、杜伦(3.22%)。 投资英国学生公寓,要注意什么? 投资英国学生公寓,纵然优势很多,也需要注意以下几点: 1. 挑对学校和城市 先讲对个人和机构投资者都适用的一点:挑对学校和城市。 虽然赴英读书的留学生一直在增加,但这并不代表所有英国大学旁边的学生公寓都值得投资。 事实上,留学生正在变得越来越“挑剔”。 调查显示,多数国际学生更倾向于就读罗素大学集团(Russell Group)的学校。 非罗素大学集团(Russell Group)的申请人数正在逐年减少,这显示出申请留英的国际学生更看重英国的名校,而不是普通的英国大学。 下图代表国际学生对英国大学的申请人数,绿线代表总人数,显示出国际学生逐年上升。 但仔细看这张图的柱状部分,灰色柱代表排名高的大学申请人数,浅蓝色柱代表排名中等的大学,深蓝色代表排名较低的大学,可以看出,越来越多的留学生倾向于申请排名高的大学,排名中等和较低的大学申请人数确实在逐年下降。 这样看来,如果决定投资英国学生公寓的话,首选罗素大学集团附近的项目,对于非罗素大学集团附近的项目,则要多长个心眼。 投资学生公寓,除了要买在名校旁边,其所在的城市也非常重要。 根据One Touch发布的学生公寓报告,英国最主要的几个大城市,仍是学生公寓投资潜力最大的地方。 举例来说,英国西南部大城市布里斯托共有超过51,000名全日制大学生,但整个城市却只提供7,000间学生公寓。 另外像伯明翰、埃克塞特、牛津、布里斯托、曼彻斯特、利兹、卡迪夫等城市,其学生公寓的供应也不能够满足当地留学生的需求。 对于英国第一大城市——伦敦来说,虽然伦敦拥有全英国最多的学生公寓,但考虑到伦敦的留学生仍在持续增长,因此伦敦的学生公寓市场仍有很大的投资潜力。预测显示,未来10年,伦敦全日制学生人数将增加50%。 对比之下,在阿伯丁、纽卡斯尔、谢菲尔德、利物浦、格拉斯哥等地,由于近几年新建了大量学生公寓,其学生公寓市场已经相对成熟,且未来开发充裕,因此投资价值相对有限。 2. 个人投资者如何选择英国学生公寓? 投资学生公寓,和普通买房的操作类似,但还是有一些方面需要投资者特别注意。 相比普通买房,学生公寓因为与英国留学产业挂钩,因此不太受房产周期的影响,脱欧冲击英国房市,却利好学生公寓,就是最好的证明。 学生公寓由于有固定学期,一般空置率极低,而且租金收益较为稳定(通常在6%以上)。 因此,个人买家可以用学生公寓对冲其它房产项目的风险,丰富自己的资产组合。 讲完优势,我们接下来再讲讲风险点。 对于个人投资者来说,由于学生公寓项目非常受机构投资者欢迎,因此开发商很少会把学生公寓拿出来散卖,而这也导致我们在市场上看到正在销售的学生公寓大部分收益较低,位置较偏。 另外,相比普通买房在户型和地理位置有更多的选择性,学生公寓由于户型基本相同,更像是一个理财产品,所以一旦有优质的学生公寓项目面市,很快就会被一抢而空。 还有一个风险点就是学生公寓的租客极其单一,只限于学生,因此尽量避免投资那些远离大学的学生公寓,即便是投资在大学旁边的学生公寓,也要了解清楚大学附近是否会新建更多的学生公寓。 居外诚意推荐:英国伯明翰阿尔登门(Arden Gate) 伯明翰是除伦敦以外,英国最大的高等教育中心。它拥有阿斯顿大学、伯明翰城市大学、伯明翰大学、纽曼大学和伯明翰大学学院等5所的大学及教育中心,在世界排名前50的大学中名列前茅。有超过7.5万名学生在这座城市就读。 阿尔登门位处伯明翰市中心,占地1.5万平方米。毗邻包括德意志银行和汇丰银行英国总部在内的中央商务区;距离娱乐、购物中心只有一箭之遥;离中央车站新街站(Grand Central-New Street Station)只有数分钟路程,搭乘一站地铁,6分钟可达伯明翰大学;2021年还将开通一条新的地铁线路,步行两分钟即可到达车站。 现在,只需要200多万人民币,就能在处于上升通道中的英国伯明翰市中心购置全新公寓。如您感兴趣或有进一步的疑问,敬请登陆查看或致电400-041-7515垂询。 3. 机构投资者如何投资英国学生公寓? 对于机构投资者来说,投资英国学生公寓,本质上就是比融资成本。 简单来说,因为东西又好又少,所以抢的人太多,拼到最后就是一直喊价、抬价,价高者得。 价格喊得越高,投资收益率就越低,而能够承担低收益率的往往是融资成本极低的公司,比如我在本文开头处提到的英国学生公寓主要玩家:主权基金、养老金基金、保险公司等。 因此对于机构投资者来说,如果考虑竞标英国的学生公寓项目,一定从自身融资成本的实际出发,而如果是通过募集基金再去投资学生公寓项目,则需要考虑高价拿下项目后,其投资收益率是否对基金认购者还有吸引力。 第二点主要是写给中国机构投资者的,结合我自己的观察和统计,发现虽然中国机构投资者在英国买了不少土地、写字楼、酒店(2018年终大盘点:中国人“买爆”英国房产,今年投资额超60亿英镑),但基本没有涉足英国学生公寓领域,即便中国留学生数量排名全英第一,也没有把这个客户端的优势好好利用起来,实在非常可惜。 相比西方国家的学生,中国留学生喜欢一次性付清所有租金,是学生公寓市场上的优质租客,开发商财务模型里的最佳履约人。除此之外,中国留学生家长还可能在帮孩子看宿舍的过程中买走几套学生公寓,顺便帮助开发商解决库存。 近年来,由美国、新加坡、中东资本支持的学生公寓开发商专门在中国设立办公室,招募中文客服,注册微信公众号,为的就是吸引更多中国留学生。 由上图看出,目前美国投资者对英国学生公寓的投资额排名第一,甚至超过了英国本土投资者,新加坡、中东、加拿大、香港投资者紧随其后,手握巨大学生流量的中国机构投资者依然缺席。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询英国留学、移民和投资的机会。   来源:观点地产网 排版:Zoe Chan

伦敦房产买家转战北部城市 曼彻斯特、利物浦租金回报达6% | 英国

每当谈及英国置业,人们普遍想起伦敦,但事实上英国有不少城市都具投资潜力,例如为人熟悉的英超球队曼联大本营曼彻斯特。环业投资(IP Global)投资部主管Jonathan Gordon表示,伦敦中心区房价偏高,看淡一线该区房市,未来反而较看好外伦敦区和英格兰北部城市,因为房价负担能力较理想,以及交通改善。该公司更预计,未来4年曼彻斯特的房价和租金,可分别升近三成及两成。 >>>英国置业百科:英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看曼彻斯特房源 Gordon接受访问时谈及投资海外物业的热点,指中国香港投资者取态较保守,普遍会选择监管健全的的市场,例如英国丶欧洲和澳洲。就租金回报而言,他推荐英国和德国,平均回报为3%至4%,而曼彻斯特和利物浦的回报更高,达到5%至6%;他又建议投资者购买1至2房单位,因为较易出售或租出。 至於投资热点之一的伦敦,环业投资的《全球房地产展望》报告指出,低息和外汇优势将带动海外资金流入伦敦楼市;但Gordon补充,不建议投资伦敦中心区,因房价正在下行。他解释,该区房价已偏高,加上交易成本高,如去年徵收额外印花税3%,不过他强调,未见伦敦楼市有泡沫爆破风险,预计房价会软着陆。 横贯铁路料带动外伦敦区房价 该报告又指,外伦敦区为投资者的理想选择,因大量基建投资促进伦敦交通网络发展,加上住屋问题长期仍未能解决;随着外伦敦区的横贯铁路(Crossrail)於今年起兴建,预计完工後部分沿线物业房价可上升13%至20%。由港铁营运的横贯铁路未来每年可运载2亿人次,把平均交通时间缩短最多25%。报告料直至2021年,大伦敦区房价将上升19.2%,升幅将跑赢中心区,并且整个伦敦空置率为10年来最低,仅为2.5%。 除了外伦敦区,Gordon较看好英国北部城市如曼彻斯特和伯明翰,因房价较容易负担,且需求较大,容易放售。他称,未来英国兴建1号和2号横贯铁路,加上中国“一带一路”计划会带动这些城市的基建,将改善国内交通连接,刺激房价向上。 曼彻斯特已有4年获《经济学人》评为全英国最宜居城市,环业报告预计,该市房价於今年至2021年间将升28.2%,房价於过去5年已累升25%,而且房价较易负担,对收入比例仅为4.5倍,低於其他主要城市。 曼彻斯特房价5年升25% 在足球世界里,曼彻斯特和利物浦是世仇,但在经济上两者同为英格兰北部经济引擎计划(Northern Powerhouse)的重心。报告指目前利物浦房价距离顶峰仍有距离,预计由今年至2021年间会累升8%,租金则会升17.6%。 此外,学生为重要租盘需求来源之一,邻近学校的物业往往较易租出或转售。利物浦有3间主要大学共5万名大学生,市内有三分之二物业为租盘,而且占人口近一半的青年才俊对高质素租盘需求增加,反映租务市场前景乐观。 伯明翰为仅次於伦敦的英国第二大城市,企业高度集中,其20年城市规划蓝图将带动发展,当局将投资10亿英镑於公共基建如交通设施,而且市内有5间大学,逾7.5万名学生,反映需求具一定保证。在过去12个月,市中心租金收入上升24%,预计随着连接伦敦的交通改善,租金将继续向上;莱坊预计,2015年至2019年间,相关资本收益会累升17%。 英国与欧盟完成第五轮脱欧谈判,双方在重大议题上仍未取得突破,部分人担心英国脱欧後的前景,以及对当地楼市的影响。Gordon认为,德国柏林和法兰克福等城市会受惠於英国脱欧後企业迁册至当地,将推动房价上升,当中柏林更是全欧洲房价最廉宜的首都。 企业迁册 德国柏林公寓需求大 环业报告指,由於经济增长强劲,加上人口流入,柏林去年为德国房价升幅最大的城市,按年增长13%,而且租务市场表现同样理想,过去3年租金增幅达5.1%至6.9%。报告预计直至2030年,柏林每年需要2万伙公寓,但去年仅1.2万伙,反映需求将逐步增加。 另一城市汉堡为德国人均GDP最高的地方。自2009年以来,当地房价累升七成,估计明年租金会升9.6%,且现时空置率仅为0.7%,同样值得投资者留意。 来源:明报专讯 责任编辑:Zoe Chan

投资英国房产,如何获取最大的投资回报?

Part 1 英国房产投资回报率 对于投资者来说,在英国买房能获取多高的投资回报率,是确定投资的第一步。居外网以当前投资英国房产常见的投资回报率计算方式为例,介绍该如何看待英国房产的投资回报率,帮助大家更好地做出投资选择。投资房产的收益主要包括两方面:租金收入和房子增值部分。>>>详细 1、2017年2季度英国房市动态 英国上半年GDP增速疲软,经济与政治局势不稳,导致市场活跃程度下降,全英房价在2017年2季度出现近期罕见的同比下跌,伦敦房价增幅更是跌至2012年来最低水平 。维持伦敦房价仍在上升的主要是较低价格区间的房产,而高于500万英镑的住宅价格则出现明显跌幅。房价居高不下,走势又不明朗的当前房市对于刚需买家不是入场的好时机,但许多投资者也许认为,目前英镑贬值、房价波动的行情是他们入场的好时机。>>>详细   2、英国主要城市租金回报率   Part 2  如何将自己的英国房产出租及相关费用 国内投资者在英国出租房产有两种方式:自己寻找租客和委托房屋管理机构。买家可以根据自身的实际情况来选择出租方式。>>>详细 一、委托房屋经纪/物业管理公司 1、主要工作 被委托的管理公司(经纪人)会全权履行合同中所列出的条例,他们的主要工作是: · 为业主寻找合适的租客 · 办理租客入住/退房手续 · 每月定时收取房租、缴纳水、电、煤、网络等费用 · 租金转账 · 维护/维修住宅 · 满足房客合理要求 · 如有需要,帮助业主驱逐租客(在租客产期拖欠房租的情况下) 2、收费标准  在英国,委托出租与物业管理也是两项不同服务,分开收费,具体的收费标准如下: 委托出租的收费标准: 佣金为年租金的5%-15%;也有的是在12%~15%(视不同物业公司而定) 注:佣金会随着房屋面积而变化,房屋面积越大,佣金会随之上涨。 委托管理的收费标准: 房屋管理费用为5%。如果业主希望出租与管理全权委托给托管公司,就需在出租的佣金上再增加5%。   二、自行寻找租客 如果买家长期定居英国,可以为了节省管理费用而选择自己寻找房客。>>>详细   Part 3  海外投资者在英国出租房屋的税务问题 在英国购房置业,出租或者出售物业,主要涉及的税费有五种包括;印花税,增值税,市政物业税,个人所得税和资本利得税。>>>详细 英国租金收入如何缴纳税务? · 租客,或是代表房东的房屋中介每年需要保留20%的租金来缴纳税款。房主也可以先收取房租,等财政年末时候再补交一年所拖欠的税款。 · 在英国,房东可以用正当的物业支出来抵销部分税金; · 英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除,以补偿房屋的折旧费,房屋维修,室内维修等开销; · 海外房东可以根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额,现金为£10,600.   名家观点   英国交税可享中国免税?海外投资者在英国出租房屋的税务问题 随着越来越多的海外投资者涌进英国房地产市场,纷纷看好“以租养房”的投资方式,最近也有许多客户打电话来询问有关中国人在英国租房上税的问题,今天我就为大家详解一下租房征税这一相关法律的具体细节。>>>详细 张思琪专栏全集 张思琪剖析英国伦敦房产投资       本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。  

三大投资策略,助您入门英国房产市场!

房产投资者,听起来门槛很高,但实际操作起来并没有想像中那么难。万丈高楼平地起,只要开始投资了第一套房产并成功将其出租,那么恭喜你!你已成功将这个国家80%的人甩在了身后。如果投资策略合宜,运作恰当,你的资产将随着你的经验一起“滚雪球”,早日实现财务自由。 接下来我们总结和分析一下市面上行家们常用的三种房产投资策略,希望能够通过具体的数据让大家对房产投资的投入和回报有更具体的了解,并因此产生兴趣。 >>>英国置业百科:英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国房源 开始之前,先科普几个相关概念: 毛收益率=年租金收入/房产总价 净收益率=年租金利润(年租金收入-年成本)/房产总价 投资回报率:年租金利润/投入资金总额。 假设房价是£100,000,年租金收入是£8000,那么毛收益率是8%,其中利润是£5000, 那么净收益率是5%。 但如果实际投入的资金其实只有£20000,剩余部分是银行按揭贷款,刨除房贷利息后的利润是£4000,那么投资回报率就是£4000/£20000=20%。 投资汇报率(ROI, Return on Investment)是我们在投资时最常讨论的概念。 策略一:买房出租,再买房再出租 —就是这么简单粗暴!  目标: 在20年中构建起稳定健康的收入租金收益渠道。  策略总结:集中火力购买一套收益率较高的房产并将其出租;在家庭积累充裕的情况下逐渐增加房产数量。  前期资本需求:中等  需要投入精力:前期较低,后期由于数量的增多而略有增加。  持续性的投资需求:高  适宜人群:有一定的积蓄,稳定的工作和较为可观的收入,家庭收入每月有一定结余,希望能够进一步拓宽收入渠道。 这个策略的适宜人群一般本职工作比较忙,又有家庭要照顾,所以能花在房产管理上的时间和精力比较有限。这两方面的缺失需要通过前期较大的资金投入来弥补。 一起来算笔帐:假设有£25000存款作为启动资金。使用曼彻斯特Eccles 地区一栋三居室连体房产为例。该房产的售价是£80000,内部状况良好,看起来不需要进一步进行大规模装修就能出租。 购买这套房产前期需要投入的资金列举如下:  首付:£20000 (售价的25%)  交易费用:£1500(包括律师费,房产情况调查费等)  印花税费:£2400(根据今年四月出台的最新政策计算)  装修费用:£1000(简单的打扫,安全证书,其他小物件的添置等) 该区域内同类型房产出租的价格约£595/月,保守估计我们取£577/月作为估算值。而出租该房产所产生的运营费用为: 房贷:约£250/月,按揭£60000以5%计算 房屋保险:£20/月  委托给中介管理的费用:月租的10%– £57.7  维修基金:月租的10%,£57.7 那么这个房产带来的税前月净收入为£191.75. 该类型的房产以家庭型长期租用为主,所以每年预留2周时间作为空置成本。这样算下来一年的利润为£2212.47, 以投入£25000做计算,年投资回报率为8.8%! 这是最简单省力的房产投资策略,准入门槛相对较低。如果存钱够给力的话,每过18个月再买一套,坚持15年的话税前租金收益可达£22000。虽然个人所得税的缴纳会稍微阻碍节奏,但是一旦这个雪球滚起来,通过租金收益进行的再投资速度会越来越快。 策略二:巧妙使用贷款,让现金流起来 目标:在起始资金投入有限的情况下创建租金收入。 策略总结:同等条件下选择价格便宜但需要重新整修的房子,通过内部改造来增加其价值,再向银行申请抵押贷款来套活现金流。 前期资本需求:中等 需要投入精力:较高 持续投资需求:低 适宜人群:有一定的空余时间和精力进行房产整修和贷款转换工作。 一起来算笔账:以下这个位于利物浦的三居室房产,售价约£55000,内部装修方面有待于进一步修整。预计需要花费£10000英镑的人工和材料费用能达到比较合适的水平。而同一区域内差不多时间相同类型的房产市面价格为£80000售出,如果整个装修项目进度和预算控制合理可能获得£15000的毛利润。 这个策略成功的关键是何如尽量压低旧房子的买入成本,以确保重新装修后的利润空间。因为买房所需要的原始贷款时间比较短,而银行通常只愿意将贷款发放给“可居住”房产,买家通常会先使用过桥贷款(Bridging Loan)来完成购买,利率在0.75%-1.5%每月,另外加上贷款总额2%的费用。而由于在装修完成后,短期之内就会把房产进行再次抵押贷款(Refinance)。 购买这套房产所需要的资金投入: 首付:£16500 (售价的30%, 剩余的£38500使用过桥贷款) 贷款费用:£3850(按每月1%的利息共8个月,并加收2%手续费) 交易费用:£1500(包括律师费,房产情况调查费等) 印花税费:£1650 装修费用:£10000 总投入:£33500 通常在拥有房产6个月以后,可以向银行申请抵押贷款, 而贷款的额度是装修完以后市场价值(£80000的75%): 抵押贷款获得:£60000 偿还过桥贷款:£38500 结余:£21500 原始总投入£33500,通过抵押贷款后将结余的£21500先收回,那么实际捆绑在这个房产投资上的金额仅为£12000。 将房产出租估计可以获得房租£577/月,其他支出: 房贷:约£250/月,按揭£60000以5%计算 房屋保险:£20/月 委托给中介管理的费用:月租的10% £57.7 维修基金:月租的10%,£57.7 如之前一样,每年预留两周的空置成本,那么每月的税前净利润为£184.37, 相当于£2212.47每年。但由于总投入资金仅为£12000,通过巧妙的使用和转换贷款以及装修精力的投入,这笔投资的汇报率将近18.5%, 比第一种策略高了将近10个点。 策略三:看准时机出手,坐等房价增值 目标: 长期投资,等待房产增值作为主要收入 策略总结:选准潜力房产出手,虽然兼顾租金收益和房产增值潜力,但以租金收益覆盖日常开支,主要等待房产增值 前期资本需求:较高 需要投入精力:低 持续投资需求:低 适宜人群:手头有较多可用资金,有耐心放长线掉大鱼 一起来算笔账:以下这个位于南安普敦的两居室公寓售价£142000: 购买这套房产需要投入的资金为: 首付:£35500(总价的25%) 印花税:£4600 交易费用:£1500(包括律师费,房产情况调查费等) 总投入:£41600 该区域内同类型房产的月租金收入为£850/月,其他相关支出: 房贷:约£443.75/月 物业费:约£100/月 房屋保险:£0/月 委托给中介管理的费用:月租的10% £85 维修基金:月租的5%(公寓所需的个人维护费用相对较低)£42.5 保险起见,每年预留一个月的空置成本,该房产可以带来£165/月的税前净收入。虽然该房产的前期投入比以上两个案例高而收益没有那么高,但由于该公寓的地理位置佳,房产自身的条件好以及周边的设施完善,其在增值方面的潜力比以上两个房产要大。 根据英国房价的历史增长趋势,每9年平均房价增长将近两倍,最长的翻番速度不超过14年。因此,虽然有些长远,但预计该房产在20年时间内价格翻番应该是很有希望的。 这个投资策略的重点是需要思考买什么样的房子买哪里的房子能够带来最大的增值。选对投资的地点很重要,这种选择应该以对房产的刚需为导向。通常经济和贸易活动比较活跃,公司比较密集的城市是首选。而在城市内部,最先和最快的增长点一般都出现在各项设施都比较完善的高端,中心区以及学区内。 (互联网综合整理)

英国买房投资buy to let…这10点都做到,可以稳赚不亏

现在很多人投资英国房产,都是考虑把房子租出去来赚取现金收益,也就是买房租赁(Buy to Let) 。而选择买英国房子的原因之一就是:租金回报率相对高。 英国土地注册署数据表示,过去五年内(2010-2015),英国地区的平均租金回报率达到了5%左右。(伦敦可能3-4% 其他地区可能7-9%) 相比之下,我们国内的一线城市目前的租金回报率只有2%左右。 >>>英国置业百科:英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国房源 租金回报率有保障,也不代表我们手里的每一套房产都能获得比较可观的租金回报。所以我们今天,就来说说,在英国买房,怎样才能获得比较高的租金回报? 怎么才能稳赚不会亏? 我们推荐十个建议,供大家参考: 首先,如果是新手,别买太旧的房子 你买的是房子,不是情怀。一套年代久远,复古风味十足的房子,的确看起来很美好,听上去住在一个维多利亚时期的房子很浪漫…… 但是,残酷的事实是,旧房子需要的维修费、翻新费、保养费还是挺吓人的。需要大量的时间精力和金钱投入,才好租出去住人。 同时,老房子年代久远,所以在购买之前需要做全面质量检测,仔细参考各个指标,对房屋结构,包括地表情况、地下水和矿物情况都要有相应了解。 “别小看这样的检测,老房子很容易存在地基沉降问题,如果房子下的土地有矿,也有可能出现矿物被开采而导致的地基沉降问题,严重地将引起房屋倾斜。”如果在质量检测中发现重大质量问题,及时抽身,在交易完成前,买家随时可以“反悔”。 所以,这些房子都是“看起来”很美好,一般不会有人真想住在里面的……所以买房投资的时候别带太多情怀,毕竟这是投资。 不过,英国也有专门的一批买破房子的投资者。 他们做着改造翻新的生意。 各种砍价手段买来那些比较破的房,经过全面的装修改造,要么再次出售赚差价,要么继续当buy to let收更高的租金来放租。  这种适用于经验老道的房东。 如果刚入行,这么做容易亏本。 第二,买最适合出租的户型 对于出租房来说,一居室和两居室的户型是最容易租出去的,也是最受欢迎,最抢手的户型。 因为对于需要租房的人群来说,一般来说还没有到成立整个家庭需要去买house的阶段,所以不论是考虑价格因素也好,还是自主的舒适度和便捷度也好,都会青睐一居室和两居室的房型。而到了family的家庭阶段,当家庭需要3-4bed的房子的时候,很多家庭都已经开始买房,而不考虑租房了。 租赁的需求有所下降。 当然大户型也不是不行,你说可以改成我们房产圈之前介绍的合租房HMO,投资回报率也挺好,是的,我们也强调过,HMO需要一些比较复杂的手续,需要你最好在离房子不远的地方可以随时去打理,找租客的时间成本也很高,所以一室一厅和两室一厅是投资出租型房产的优选。 第三,不要把买房的地方限制在你熟悉的区域内/热门城市 伦敦好不好?当然好。曼城好不好?当然也是很好的,但是这些大城市房价也高啊。 著名的房产投资人Graham White举了一个这样的例子: 在他住的城市一套两居室大概25万英镑,租金大概在875英镑每月。但是呢,距离他城市20分钟车程之外的小镇,两居室大概12.5万英镑,租金在680英镑每月。 这样一算,用25万英镑,可以在小镇买两套房子,租金回报是1360英镑每月…… 是不是很划算? 一般来说我们投资房产是一个比较长期的投资行为,不会在一、两年之内马上就卖了,所以争取最大的租金回报永远是首选。 第四,地段,地段,地段 location,location,location。确保买房的地方有充足的租赁需求 交通便捷程度是衡量一个地方是否适合买出租房的好标准。 在上面那个例子里,假如那个小镇的交通也不方便,上班通勤很麻烦,房子买了可能就很难租出去,那么租金回报就低0,而不是理想中的1360英镑每月。 当然,除了交通,我们要考虑的还有便利性,比如有没有商店,到镇中心的距离等等。 第五,不要去买那些经济不好、衰落地区的房子 嗯,在英国一些低洼地区买房,租房的人有时不仅不会让你赚钱,还可能让你亏钱—租这种地区的不富有的人们,要是交不起房租,还赖着不走,甚至要你请律师打官司耗费大半年才能赶走这样的租客,你怎么办? 说到租客,这里给大家一些小建议: ◆签订租约前,要求租客提供三个月的银行存款证明(例如银行户口月结单 3 months payslips); ◆提防伪造身份证明文件,例如护照丶车牌等; ◆确保租客提供有效的工作证明,例如致电租客所属的公司的总机电话,以查询租客是否在此工作; ◆调查租客过往的租务纪录,一般物业管理公司可提供此项服务; ◆根据租客的发放工资日子去订立每月付租金的到期日,付租金的到期日与发放工资日子较接近,可减少租客以没钱为迟付租金的理由。 ◆如果自己做房东的话,这些都要自己查。 如果交给中介全托管的话,中介会帮你做租客的credit check。 第六,别说出你心里的真实想法 嗯,如果买房的话,有中介在的时候,就算你超爱你看上的房子,也别轻易地表露出来。这样你就不会以高价买下一套房子。 Graham举了一个很有意思的例子: “早些年前他和他前妻去看一套房子,然后两个人都很喜欢那套房子,结果买房的时候他前妻就一直在跟中介说这个房子很好呀,自己很喜欢啊……结果,我们出的三个价格,对方都不愿意接受,最后以业主的要价成交了……” 所以,买房的时候,就算你特别中意这套房子,也尽量不要表现出来你多喜欢这套房子。在保持礼貌的同时,合理范围内去挑刺,哪怕你自己内心知道,这一点点小问题其实影响不大,但是到最后谈价钱的时候或许是个很有力的武器。 可以先了解房源进入交易市场的情况,卖了多久,有多少人给过offer,房主是不是急着出手等等,以便在讲价时“知己知彼”,如果房屋上市已久没有人给出offer,不妨可以大胆地将价格要低一点,如果房东拒绝再慢慢提高,以求以最接近房东心里底线的价格拿下房子。 当然卖家除了价格因素外,还会根据买家实力来决定最终卖给谁,他们最主要考虑的问题就是在购买过程中买家会不会中断交易,所以作为买家,要把自己的优势“亮”出来:比如是“现金买家”可以一次性付清;比如自己的首付款将会比较高;比如自己的收入高,在贷款上不会有问题等等,让房东更愿意把房子卖给你。 第七,谈价钱的时候,要耐心,但是也不能软 你要记得,这个房子你只是用来投资用的,并不是你自己去住,那么价钱是第一位,不管房子有多好,只要价格不符合你的预期,就可以不要考虑。 你既然不担心没地方住,就别着急。谈价钱的时候你有时间跟对方去谈,耐心点,但是如果对方就是不让步,你可以综合考虑和评估这个房子值不值得,然后选择出手或者寻找下一个机会。 第八,利用贷款的杠杆,让租金回报更高 如果租金能完全偿还每月的贷款,甚至还有盈余……这简直是一件棒的不能再棒的事情。等于你拿了首付的钱,买了一套房子,坐等升值的同时,还赚取现金回报。 不过在贷款的时候,多找几个贷款中介,货比三家。而且大多数的前期咨询免费,所以拥有多一些选择,你就心中有数:你最大限度可以贷多少款,利率怎样才能拿到最好。 第九,大多数人都会让中介公司来帮忙管理出租房 如果你也想找中介来打理出租房的话,觉得多做点研究。看看谁的中介费比较低,哪家的服务比较好。尤其是在当地的中介,更有一定的优势,不会出现被伦敦中介再外包出去的状态,这样一来就不用担心中介费太高。 第十,注意,有些中介会故意忽视一些附加的优惠条款 举个例子。如果你雇了一个中介,然后房子需要一些定期的维护,像是水电啊之类的小东西。有一些黑心中介会要你出一个“手续费”,他们才请人帮你来做。 请。拒。绝。你给他们的中介费里面就包括了这个钱了。 最好最开始的时候就跟中介协定好一个固定的行政费用,比如要换租客啊,或者之类的一些维修事情,这样他们就没办法“发挥”了。 如果你的房子需要定期的保养,让中介把所有的原始发票都给你一份,这样你能查一下他们有没有找一些很贵的人来做维修。当然,如果你知道哪家比较便宜比较靠谱,你可以跟他们说就用你指定的这家。 以上这些,都是我在这么多年自己投buy to let过程中遵循的准则… 一直没有出现过什么大的问题。 每一套房都在稳定的获益。 我们研究给大家推荐的每一个楼盘,也都必须满足这些标准。 如果你也刚刚开始进入buy to let这个世界,上面的这一些,都要多加注意。 相关资讯:脱欧公投一年,英国房市到底是涨了还是跌了? (互联网综合整理)

英国 | 【干货】锁定伦敦最好的公立中学 学区房房价全解读

学区房对于许多买家来说都是投资自住两相宜的选择。不管是为以后子女教育问题而提前打算,还是打投资出租用,优质的教育资源向来都是买家购买房产最重要的考虑因素之一。为了靠近更好的学校,许多父母可以放弃城市带来的种种附加值而选择通勤时间一小时以上的学区房。 一些父母为了让自己的孩子能够上一个好的学校,甚至不惜使用假地址或者更改宗教信仰。可见一个好学校的学位是多么难争取。还有很多家长雇佣家庭教师,希望自己的孩子能够在人群中脱颖而出。而对许多人来说,为了进入到一个人人羡慕的中学,许多家庭都要做出很大的努力。 一项独家研究表明,伦敦三房或三房以上的学区房房价差异很大。位于Marylebone的Ark King Solomon学院附近的平均房价为284万英镑。而位于Wallington的一所学校排名相近男子中学Wilson’s boy’s school的平均售价为 则为40.6万英镑。 女子学校 大多数排名比较靠前的中学竞争都非常大。但好处是,一般来说无论学生的家庭住址在哪里,都可以申请秋季入学。所以父母们只要在孩子们通过入学考试后确定搬迁就可以了。 单就女校而言,位于伦敦东南部Bexleyheath的Townley Gramma School周边住宅的价格相对比较低。汉普顿国际研究报告显示,这一区的平均房价在44.7万英镑左右。 Cromwells地产代理总监Peter Waters说,Wilson和Wallington的好学校,(Wallington County Grammar(男校)和Wallington High(女校))常常有开放日和入学考试。当地的四居室独立别墅起价为70万英镑。这一价位对于需要通勤的人士来说Wallington不失为是一个不错的选择。如果乘火车从这里出发,34分钟就能抵达伦敦桥站、不到40分钟就能抵达维多利亚站。 火车年票价格为2,208英镑。 对于预算更多一点的买家来说,Bromley可选择的学校包括St Olave's和St Savior's Grammar School,Orpington,这几所学校的升学率都在96%。而在学校附近的平均房价为48.5万英镑。 如果住户希望居住在地铁站附近, 那么5区的High Barnet是一个入手比较容易的选择。这一区的平均房价在65万英镑左右。或者黑线Finchley站附近的St Michael’s Catholic Grammar School,这里比5区的High Barnet离市区更近一些,平均房价是76.5万英镑。 许多父母宁愿搬到稍远一点的区域的原因比较一致。对于有一人及上就读于私立中学的家庭来说,每个孩子每年花费大约为15,500英镑,这一费用对一个普通家庭来说还是一笔不小的开支。因此许多家长宁愿搬去较远的地方从而节省开支。 其他的选择还包括3区的Golders Green。该区离市区更近,但同时交通堵塞问题也相对更加严重。然而,这里绿化非常好,有独立的咖啡馆和精品店。所有的学生都获得英语和数学GCSE在C级或以上,升学率也达到了91%。 投资高回报率区域 对于看中投资回报率的家庭来说,Townley是一个不错的选择。 报告显示,Bexleyheath的价格在去年飙升了16%,五年内增长了45%。在Orpington的Newstead Wood School附近的女子学校的房价一年内上涨了15%,达到508,180英镑,在5年内增长了53%。五年内涨幅最大的是Tiffin Girls’ School附近的房子,在那里价格上涨了65%,房屋均价为929,948英镑。 以上数据来自Hamptons研究分析师David Fell。他说,无论经济环境如何,好的学区房对买家的吸引力都是巨大的,而且这些地区的房价不太可能下跌。 放眼伦敦最昂贵的几个区域,房价的下跌可以说是买家的福音。尤其对于海外买家来说,现在则可以以更实惠的价格在伦敦的黄金地段拥有自己的住宅。数据显示,虽然整个伦敦的房产市场依然处于上涨趋势,但在脱欧公投后的三个月内,伦敦一区和二区的部分地区平均价格下降了10万英镑!【阅读原文】   张思琪专栏全集 天际投资置业创始人张思琪剖析英国伦敦房产投资 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。     本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

在英国买房后,怎么出租获利?

一直以来,稳定、成熟的英国房产市场,都是世界各国投资者投资海外房产的首选。近2年,英国房价再次开启了快速上升通道,成为整个欧洲最热的房产市场,大量的中国买家与资本也涌入英国,寻找更好地投资机会。对于普通投资者来说,在英国买房后,如何将房产出租、管理并获得投资回报,是最为急迫与关注的话题,居外网将为大家盘点在英国出租房产、管理房产等相关问题。  一、英国房产的租金回报率可靠稳定、有利可图  当前,伦敦是国内投资者最为青睐的投资目的地,据相关数据显示,大伦敦平均月租金年增幅为英国第二位,增长4.8%。以一套总价30万英镑(300万人民币)左右的公寓为例,每个月的租金可达每月租金可达1400-1500英镑/月(约15000元人民币),年收益超过2万英镑,15年左右即可收回投资成本。而同样价格的房子,在北京的月租金一般不超过5000元,相差甚远。  据居外网统计,大部分国内投资者在英国买房都是为了投资,通常选择三百万人民币左右的房产,而出租获取租金是最常见的投资手段。对投资者有利的是,英国人一般不会很早买房,所以租房市场相对火爆。其次,伦敦地区因为精英白领较多,租金也负担得起,所以房产很容易租出去,好地段、小面积的单间或一房最受欢迎。    延伸阅读:伦敦房价走势虽高 但仍不妨碍不同阶层投资者   二、 如何将自己的英国房产出租及相关费用   在英国,委托出租与物业管理也是两项不同服务,分开收费,建议大家选择提供综合服务的物业管理公司帮忙托管。具体的收费标准如下:        委托出租的收费标准:佣金为年租金的5%-15%;也有的是在12%~15%(视不同物业公司而定)        委托管理的收费标准:房屋管理费用为5%。所以,如果业主希望出租与管理全权委托给托管公司,就需在出租的佣金上再增加5%。 点击查看详情   三、租金收入如何征收个人所得税 按照现行的英国税务体系,大家在英国出租房产的租金所得,是根据英国个人所得税税率来征收的。具体标准如下:    注:10%的Starting Rate适用于只有储蓄收入的情况。如果非储蓄收入超过这些收入限额,那么储蓄收入不能以10%的Starting Rate来征收,可能是以20%或(并)40%来征收的。  另外,英国政府将于2015年向海外投资者收取资本利得税。  四、《英国房产租赁》对常见问题的规定 09年的5月5日,英国政府首次推出了房屋租赁法案——《英国房产租赁》,从而保护业主与租户的利益不受损失,并且为英国的租赁市场设定了一个“黄金法则”。在此法案中,对户主与房客的义务、常见问题均做出了相应规定。 点击查看详情