5、美国买房交易指南

5、美国买房交易指南

海外个人银行账户设立实用指南|居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说,关键且必要的一步就是银行账户设立了,该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户。 账户类型 从属性上来说主要分为本地账户和海外账户,顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说,绝大部分选择肯定是一个海外账户(也叫离岸账户)。这两类账户最大的区别就是在归属地上,有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则(Common Reporting Standard,简称CRS)正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求,许多国家推出了税务居民配套的投资方案,即合法的取得当地税号(税号获得并不一定通过移民方式实现,请不要混淆),再进行账户设立。再次提醒一点,这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施,不然非常容易得不偿失。 另外离岸账户在使用上有一定限制,例如在设立账户当地一些电子支付,包括商户优惠等,但并不影响你正常的转款和投资。 另外一种分类是按财富管理级别进行的,我们拿新加坡汇丰银行(HSBC)举例分别是: 普通个人账户;只提供给当地或持当地长期签证的人士设立,其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。 Premier卓越账户;存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户,特点就是设立流程简单,无需准备太多文件即可申请,非常适合有意愿前往当地工作,生活,学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现,当然必要时客户经理也会参与到服务中来,也是在离岸账户中被选择最多的类型。 Jade尚玉账户;该账户是最新的类型,主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点,同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务,以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要,可以避免许多沟通上的障碍,让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候,如果没有专人服务,你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通,一次又一次消磨你的耐心,并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例,因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。 Private Bank私人银行账户:在没有出现Jade尚玉账户之前,高净值人群标配的银行账户就是PB Account,这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现,与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中,有两点比较容易被“吐槽”,第一项就是开户速度,这一个合规流程不仅让客户“头痛”,也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC,不仅需要体现账户申请者大量的个人信息,也需要类似移民一样写一个简介CV。(资金累积的合法过程,资产规模等)目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间,尤其在当下,受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家,私人银行家与风控,风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时,我想客观地说,应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解,并让他能有机会将这份“善意”传递下去,才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题,如果你的账户里从不做任何投资,那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率(例如房贷利率,较低的交易佣金等)。单单一项账户管理费,就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后,没有费用的支持,是难以达到的。 从币种上,也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中,都存在一定的费用和汇率风险,最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了,并在每次又汇款时注意不要给错账户。 从功能上,也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现,当你申请了银行账户一定时间之后,有了一些稳定的消费和收入流水,你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户,你需要时常确定其中的资金余额,确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开,其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆,并产生一定的手续费,当你的投资频率非常高的时候,经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。 从持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述,而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性,例如夫妻一方在当地生活,而另一方需要往返两国,联名账户无疑给了很大的便利。 一般常见文件清单: 身份证件(例如护照,身份证等) 地址证明(账单,有地址信息的证件等) 名片(建议提供,这样方便银行填写你的工作信息和联络方式) 资产证明(一般来说不用提供,除非你需要贷款或申请私人银行账户) 税号(如没有海外税务身份的中国申请者,就是身份证号) 银行的选择: 在账户设立上,如何挑选一家适合自己的银行呢?关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有: 资产转移 房屋贷款 投资理财 消费 移民,保险等资金过渡 分红及其他收入 …… 例如资金流动性较大的账户,比较在意的一定是费用和及时性,费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”,而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构,不再需要通过中转行来进行转款业务。 再举一个例子,海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款,通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候,你可以选择一个固定利率去锁定,而在你摸不清情况,无法判断这个利率未来走势的时候,你可以采用浮动利率。一般来说,如果你选择了浮动利率,就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率,因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时,本地银行的优势会比较大。 最后,我建议不要过多去设立银行账户,这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户,并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。   投资移民知情者 投资入籍和投资居留的在线门户 联系邮箱:contact_us@yueyangju.cn  

美国买房五步搞定!海外资产配置首选

常见问题 去美国买房,公寓还是独立房? 美国房屋贷款流程 美国买房有什么税费?  美国主要热门买房区域一览 美国的租金回报率有多高? 居外网上有多达145万套美国房源,覆盖西雅图、休斯顿、纽约、旧金山、波士顿等城市,马上点击查看  

海外购房网主要有哪些?

伴随着在海外购置房产的人越来越多,国内发展海外购房的网站也在逐渐增加,生活水平的提高,选择在海外购置一套房产,改变一下自己的生活环境其实很正常。基于大部分人想要在海外购房却不了解海外房产市场的情况,很多投资者为了避免遇坑都会选择海外房产网来帮助自己。众多海外房产网,哪一个是比较好的么? 居外网是众多海外房产网中很专业的房地产网站,购房者只要在输入栏输入自己想要购买的房产类型,页面就会把该类型各方面的介绍和细节展现给购买者。除此之外,该网站提供的房产类型非常多,每一种类型下的房屋细化也比较详细,能够全方位的满足购房者的需求。居外网集结了全球很多资深的房产专家,让你无障碍交流,更轻松的购买海外房产。 居外所覆盖的国家比较多,美国、澳大利亚、菲律宾、加拿大、欧洲地区等等,基本遍布了全球。除去房产信息遍布的范围比较大以外,该网站还提供了很多细心的选择,比如说房产内部的家居布局,商业方面的地产,装修设计,出门旅游选择的民宿,全球新盘开发等等。该网站在不仅提供的海外房产信息全面,针对一些内容还有相应的活动,这对于大部分购买者来说是难得机会。 选择海外房产网比较怕的就是信息不真实,得不到自己想要的了解。居外提供的数据都是有大数据来源依据的,一般都是可以进行参考的。居外针对每一个国家的房产销售量会进行数据统计,然后做出排名,选出最为火热的房产投资国家,目前来说火热并且投资价值可观的三个国家分别是泰国,澳大利亚,美国!就是因为该网站真是可靠,所以成为大多数人信赖的对象!   责编:Shawn

海外房产中介的交易流程是什么?

在任何一个地方购房置业,首先要关注的必定是房产信息。房产价格的变动受到的影响因素是非常多的,为了让自己能够更好的购房,多去了解一些房产上面的问题对自身来说有很大的帮助。国内买房大部分购买者都比较熟悉国内房产市场的环境,一旦到国外进行房产购买,很多人都会求助海外房产中介。哪些海外房产中介是比较可靠的?交易流程又是什麽? 就当下的房产市场而言,海外房产中介公司是比较多的,在各大公司进行比较的情况下,居外是非常可靠的,该公司所提供的信息是非常真实可靠的,并且还有非常专业化的网络平台。该公司的网络平台所涉及的领域产业都比较多,并且很详细,因此在海外房产市场中有着不可撼动的地位。了解到比较可靠的海外房产中介之後,接下来就是了解详细的交易流程。 海外房产中介具体做的是什麽? 海外房产中介主要是帮助卖房人登记房产的相关信息,并且进行发布,提供真实可靠的房源,并为其推荐合适的买家。在帮助卖房者的过程当中,同时也在帮助买家,正确的引导买家去看房买房并且促成交易。因为海外房产中介有一个中间作用,所以一般都会收取2%的服务费用。当然费用上面的收取并不一定是这个比例,会根据不同的情况来进行。 海外房产中介的交易流程是什麽? 1.当购买者找到你时,房产中介会让买家确认自己购买房产的需求以及购买房产的目的。选择像居外这样可靠的中介公司,它能够较好的帮助办理中介房子的相关交易流程。 2.出售者在出售自己的房子时,把自己的房屋权证以及其他相关的证明交到中介公司,它会帮助你出售登记手续。 3.前面的两个流程完成之後,中介公司会通过信息公告栏以及其他的渠道对该房产进行宣传。 4.当找到合适的买家时,会带该买家去看房源,确定房源,填写房源的相关信息,并且在此过程中协商谈价。 5.确定上面4个步骤之後,接下来就是买方,卖方以及中介公司这三方进行会面,并且针对房源进行详细的谈判以及费用上面的收据。 6.中介公司在办理的过程当中,会从最开始到结束,一直在中间,并且处理各方面遇到的相关问题,直到合同签成,交款,清房都完成。 7.完成所有之後,中介公司会进行资料存档。 现在的海外房产中介公司比较多,在选择的时候一定要选择信誉度好并且知名度比较好的公司,这样才能够为自己在海外购房提供保障。   责编:shawn

美国买房要交什么税?

在美国,无论你是美国人还是外国人,购房时所要缴纳的税费都是相同的,只有在卖房的时候稍有不同。居外网将中国买家在美国买房、投资的各个阶段可能碰到的税费罗列如下,供大家参考。 详细内容可参考美国房产指南 目前,中国买家在加拿大、澳洲、新加坡等国家买房时,都必须缴纳数额不小的额外印花税,导致买房的税费支出不菲,最高的差不多20%!相比之下,美国买房的税费成本就低很多,总额在5%左右。 至于中国买家和美国人在卖房时的不同,主要指当地居民在卖房时,在一定限额内是免增值税的。这个对当地人自住屋的优惠是单身有25万免税。夫妇共同拥有则有50万的免税。举例说,如果是夫妻两人用五十万买进房屋,再用一百万卖出房子, 他们就符合不用对五十万的增值部分缴税。那对于海外投资者,需要缴纳一个资本利得税也就是增值税。 时至今日,中国人到美国买房已经不再是稀罕事了,已有好多中国买家成功地在美国置业。为此,居外网将中国人在美国买房的各项政策、相关规定整理如下: 首先是是否限购的问题,事实是任何外国人都可以在美国自由买房,不存在任何限购。美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候,在利润赋税上可能会有一些不同。  

美国买房首付最低多少 美国贷款买房的基本知识

买房是很多中国人移民美国后的首要大事,贷款又是大多数人的选择。下面是关于美国贷款买房的基本知识。(美国买房首付最低多少?) 1. 美国房贷的种类 Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率,以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。很多人选择30年固定利率贷款,因为利率不变让人觉得安心,另外30年分期月供低,同样的首付和收入可以负担更高的房价,因此房产经纪人经常推荐它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。 所谓 ARM,就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM,还款时间为30年,前7年利率不变,此后每年根据市场情况进行调整但是限定了最大的变动幅度;5/1 ARM 则是前5年利率不变。 ARM 和固定利率的贷款有什麽区别呢? ARM 前几年的利率通常要低不少。在固定利率期结束后,ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据,从1986年至今美国房贷的利率总体来说在走低。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款,2017年到期之后利率会降低,因为此时整个市场行情已经低了不少。反之如果你2010年购买的是30 year fixed,不管市场怎麽变化你的利率不变。当然ARM 也有风险:如果市场行情在走高,固定利率期结束之后你的利率可能会增加(但是上升幅度一般在合同中有限制),而30 year fixed 就不会。 除以上两点之外还有一个重要因素要考虑:准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现,美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。另外很多华人喜欢提前付完贷款,所以在选择贷款的时候,需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。 2. 如何拿到最低的房贷利率? 信用分数越高利率越低。同样的市场行情下每个人拿到的利率不一样,其中最重要的区别之一就是信用分数;一般来说: FHA 贷款要求的最低信用分数是580。 Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。 大部分传统房贷(conventional loans)要求最低660;低于这条线通常只能拿到次级贷款(2008年金融危机的罪魁祸首就是它),并且利率要高不少。 从历史行情来看要想拿到最好的利率,信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验(流程参见这裡),房贷公司通常会使用最保守的model,他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多,因此如果你在Discover 等信用卡帐号裡看到FICO 分数有750,千万不要沾沾自喜觉得足够了。 如果你的信用分数有760以上,通常来说就能拿到最好的利率了。当然,如果你的分数在800以上,也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。 首付比例不能太低 20%或以上:通常能拿到最好的利率。请注意很多房贷公司的利率有固定的线,比如20%、10%、5%等,如果你准备的首期付款只有19%,最好想办法再找点钱、凑够20%,利率可能就会低不少。另外,很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。 10%-20%:Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低,然而这通常意味著利率越高。如果你准备的首付只有9%,最好凑齐10%。 5%-10%:对于 Fannie Mae 房贷来说,首付最低为5%;巨额贷款(Jumbo Loans)首付不低于10%。 3.5%:这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。 贷款金额也会影响利率 FHFA(Federal Housing Finance Agency)每年发布 Conforming Loan 的上限,超过这一额度的房贷,Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司,尤其是规模比较小的那种,并不是从自己兜里掏钱给所有客人,而是转手打包卖给其他财团,而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买,最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多,另外利率会更高。 过去10年FHFA 的贷款上限一直是$417000(1 unit),2017年第一次上调,变成$424100。这是什麽意思呢? 总额在$424,100以下的房贷,是标准的 Conforming Loan,通常可以拿到最好的利率。 房价较高的 County,FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布,灰色部分为$424100,黄色部分为$424100-500000;粉色部分为$500001-636149;橙色部分为$636150;红色部分为$636151及以上。以我所在的NOVA(北维吉尼亚州)为例,这是全美房价最高的区域之一,Fairfax、 Loudon,、Arlington 等郡的贷款上限均为$636150,这被称为 Super Confirming Loan。 超过Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款(Jumbo Loan),选择会少很多,利率会较高;以我所在的NOVA 为例,总额超过$636,150 的房贷即为Jumbo Loans,如果你需要贷款的额度正好超过这条线,最好想办法把贷款总额到这条线内,可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。 若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限,有两种方法: 打开联邦住房金融局官网的这个地图,把鼠标放到地图上,在左上角的搜索框裡输入 zipcode 查找。 下载联邦金融局的表格,包含全美3000多个郡和城市的数据。 3. 申请房贷的三种常见用途 如果按贷款目的来看,房贷可分为 Purchase(购买)、Refinance(重新贷款)和 Cashout(抵押贷款)。 重新贷款(refinance)是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后就再也没有考虑过贷款和利率事情了,然而利率市场像股票大盘一样随时变化,比如最近几年的利率就比较低,如果用Mortgage Calculator 计算一下或许每月能省几十甚至几百块。 用房子抵押贷款(Cashout)也是投资、上学的常见选择,比商业贷款利率更低、更简单: 假设一支基金的平均回报为9%,用房子抵押贷款出钱利率为4%,再用钱投入买基金,则年收益为5%。 现在美国学生联邦贷款利率在4.29%-6.84%之间,如果用房子抵押贷款,可能会省几个点的利率。 另外,小型Business Loan 通常规定还款时间短(1-5年)、压力大、贷款又很繁琐,如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资贷款时间为30年,这样压力就会小一些。 4. 贷款买房的几点提醒 第一、不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。 第二、贷款之前至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱,如果没有可以跟踪来源(Traceable)的 Paper Work,也是不可以的;不但不能使用,而且会影响贷款的批淮。 第三、银行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。 第四、贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友房贷还在走流程,觉得房子有著落了,赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved,忽然有重大支出而银行在正式审批的过程中就给拒绝了,因为风险增大了。 第五、有些贷款公司有专门针对外国人的项目,还有些贷款不查收入、但是利率较高因此适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使 Credit 较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证,也可以向房贷公司谘询。E/H/L 签证通常可以申请房贷,F/J/M/B等签证一般银行不接受。

史上最全美国购房贷款总结 | 美国

贷款的种类、贷款申请所需要的费用和申请材料解析: 1. 贷款种类总结 (1)贷款利率:固定利率 vs 浮动利率 美国的贷款种类众多,在选择贷款时,可以从以下三方面考虑,综合选择出一个最适合自己的贷款方式。 固定利率贷款在整个还款周期中利率保持不变,故而每个月的还款额固定。一般性固定利率贷款(conventional fixed-rate loans)的利率和规定的房屋保险一般较低,一般贷款周期为30年,贷款整个周期内的可预测性强。申请者需要有稳定良好的历史信用记录,并且首付不低于房价的5%。固定利率贷款一般适用于准备长期居住或持有该房产的人。 浮动利率贷款(adjustable rate mortgage, ARM)在整个还款周期中的各个预定时间段利率会改变,故而每个时间段内每个月的还款额会浮动,贷款整个周期内的可预测性差。一般的浮动利率贷款在开始几年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低,而后利率浮动,但两个相邻时间段的利率浮动有一定上限。申请者同样需要有稳定良好的历史信用记录,并且首付不低于房价的5%。如果只打算短期居住或持有房产,可以考虑短期利率很低的浮动利率贷款,并可以在利率开始浮动后出售房产,但有房产贬值、利率大幅上浮且无法出售房产而需要承担高额利息的风险。 (2)放款机构:政府贷款 vs 一般贷款 政府贷款是由政府放款的贷款,如联邦住房管理局贷款(FHA home loan)就是由联邦政府住房管理局发放的购房贷款。FHA住房贷款首付只需3.5%,相比于一般贷款,FHA住房贷款对申请者的信用积分、负债收入比要求更低,贷款申请更容易获批并且申请过程更简单,但需要支付较高的贷款保险。 一般贷款是指放款机构不是政府的贷款,需要交的贷款保险(PMI)较低,一般为每月$60-$90,但如果首付超过房价的20%,则一般不需要缴纳贷款保险。尽管一般贷款的PMI相比于FHA贷款缴纳的保险要低,但一般贷款需要的首付比FHA贷款更高。 (3)贷款金额:中小额贷款 vs 大额贷款 普通贷款:普通贷款(conforming loan)是符合Fannie Mae或Freddie Mac这两家政府管控的企业要求的贷款。两家公司进行住房抵押贷款证券化(mortgage-backed securitization,MBS),要求贷款额不能过大,一般在$41.7万以下。 大额贷款:大额贷款(jumbo loan)是贷款额较大的贷款,一般在$41.7万或$62.55万以上,但不同州和不同银行要求不同。相比于普通贷款,大额贷款将无法出售成为MBS,放款机构将承担更大风险,所以对申请者的信用历史、负债收入比等有更高的要求。 >>>美国置业百科:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费 点击查看美国更多精品房源 2. 申请贷款需要的材料 a.预审贷款资格: 1) 购买人与合夥购买人姓名 2) 现住地址 3) 每年家庭收入证明 4) 每月家庭负债支出 主要用于衡量家庭负债收入比例,预测可贷款的种类和额度。衡量后贷款机构将发布预审贷款资格信,可交给房产中介机构以便开始进行后面的购房步骤。 b.填写贷款申请:(以下为必须信息,不同贷款机构可能要求其他信息) 1) 居住历史 · 过去两年的住房地址 2) 过去两年的房东姓名与住房地址 3) 个人资产 · 银行账户信息,包括近期所有储蓄账户和活期帐户 · 其他资产信息,如近期股票、基金等打算用来支付首付的证券信息 4) 现有房产信息 · 包括地址,房产现在的市场价格,房产贷款机构名字、地址、贷款账号、剩余贷款额和月供额 5) 工作及收入历史 · 薪津支票或收据,需为过去30天内开具且可以显示年初至今的收入 · 过去两年的W-2或I-9纳税申报表,由雇主开具 6) 个人负债 · 任何其他未在银行信用报告中的每月负债信息(包括汽车贷款、学生贷款、信用卡负债等),需呈现债权人姓名、地址、账号、最低月供、每项账账号的未还钱款 3. 申请贷款需要的费用 一般来说,房主每个月的房产相关支出(包括本金、利息、保险和税款)不应超过收入的28%。但是信用记录、首付额、工作状态和住房历史等都会影响贷款额度,不同情况下贷款额度可能超过收入的28%,但一般贷款机构会控制贷款额在收入的三分之一左右。 购买房产时,除了针对房价的贷款之外,也有其他很多支出项需要考虑: (1)前期支出: 房产首付(down payment):如果是投资房产(如作出租用),需要首付不低于房价的20%。 (2)诚意金(earnest money/good faith deposit):如果希望购买的房产有超过一个买家,则需要缴纳一笔诚意金,诚意金会影响卖家出售的决定。 (3)贷款申请费用(mortgage application fee)和房产成交手续费(closing cost):一般为贷款额的5%左右,但根据不同州、房产、贷款公司不同等变化,包括手续费(loan origination fee),点数(discount point,等于贷款额的1%,用于抵扣一部分利率使每月还款额降低),托管定金(escrow deposit,放在第三方托管人账户中的定金,一般为房价的3%)检测和调查费用(inspections and surveys),房屋估价费(appraisal fee),信用报告费(credit report fee),审批费(underwriting fee),处理费(processing fee),纳税服务费(tax service fee),文件准备费(document preparation fee)等。 (4)持续性支出: ·房产税 ·房屋保险 ·维修   来源:房88 责任编辑:Shelly Du 

“以房养学”在澳洲 新兴房贷路径大解密丨澳大利亚

留学生的居住问题一直是让人所担心的,有不少家长考虑“以房养学”,但因为澳洲本土商业银行限贷问题而望而却步。自2016年澳洲本地的四大银行早就已经停止了对中国大陆海外买房者的贷款申请以后, 今年11月中旬,汇丰银行澳洲分行也全面停止审批中国大陆人的贷款申请。(澳洲置业) 事实上,即便澳洲商业银行限制外籍人士贷款,海外购房者也有其他途径来找到购房杠杆。居外网通过实地调研,为有意在澳洲买房的华人买家搜集了澳洲非银行机构贷款产品后整理如下: A 类产品(仅适用于中国大陆客户):贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以投资、再融资、股权发行以及少资料贷款方式进行贷款申请;贷款期限25年;需本金和利息同时偿还。 委托费:贷款人需要提前支付3300澳元(如果没有获得有条件批准,可退还其中1500澳元) 申请费:660澳元, 审批时长:4-6星期,审核通过发放贷款。 其他费用:开户费2%、承诺费0.7%、法务费715澳元、估价费385澳元。当无条件批准时支付2.2%(含增值税)佣金。 贷款成数 (Loan Value Ratio) 贷款占七成,则利率7.80%; 贷款若为六点五成,则利率7.30%; 若为六成,则利率6.80%。 此外,需要特别注意的是,如果贷款提交并进入第一阶段有条件批准的评估,客户需要与贷款代表见面以确认在中国的收入和材料。贷款代表的机票费用包含在申请费内。同时(为了减少贷款申请者成本)在提交申请前不用进行任何材料的翻译。律师可代替客户进行资料签约。 B类产品:贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以投资、再融资、股权发行、少资料贷款目的进行贷款申请;贷款期限25年;以本金或者仅利息方式(若只还利息的贷款方式需提前)偿还。 贷款人申请贷款购买的房产面积必须大于50平方米。 贷款人需要提前支付4400澳元委托费(其中1500澳元用于申请费的支付,果没有获得有条件批准,可退还其中2200澳元),提交6-8星期之后审核通过发放贷款。 其他费用:开户费2%-2.5%之间(取决于地产价值和类型),承诺费在0.5%-1.0%之间(取决于地产,)、法务费和评估费根据具体花费而定。当无条件批准时,支付2.2%(含增值税)佣金。 独立屋贷款产品最高可贷八成 ,利率6.70%(材料不足贷款者利率上调至6.95%);低密度单位住宅可贷 75%,利率6.80%(材料不足贷款者贷款利率为7.20%);高密度单位住宅可贷七成 ,利率7.00%(材料不足贷款者贷款利率上浮至7.50%)。 此外,需要特别注意的是,贷款申请者需要与其居民身份国家的指定律师见面以进行身份和材料确认——提前支付的1500美元批准费包含了这项费用。客户必须有授权书或者拥有澳大利亚资质的律师。 C类产品:客户需要去新加坡签署贷款材料。客户需要在投资人那里存入25万新币,但贷款批准后即可取出。贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以投资产品目的进行贷款申请;贷款期限30年;以本金和利息方式偿还。 贷款人需要提前支付3300澳元(包含贷款提交费用),贷款发放时间为8周。 其他费用:法务费1500新币、估价费400新币。当无条件批准时支付3.3%(含增值税)佣金。 产品利率在3.5%至4.75%之间(澳元)。 D类产品-材料不足者申请房屋贷款:客户需要去新加坡签署贷款材料。 个人账户内的现金存款可以取代收入材料。贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以投资产品目的进行贷款申请;贷款期限30年;以本金和利息方式偿还。 贷款房产的(室内面积和阳台的总面积)面积要大于47平方米。 贷款人需要提前支付3300澳元(包含贷款提交费用),贷款发放时间为8周。 其他费用:法务费1500新币、估价费400新币。当无条件批准时支付3.3%(含增值税)佣金。 产品利率在3.5%至4.75%之间(澳元)。 E类产品:客户需要去新加坡签署贷款材料。贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以购买、再融资或兑现、股权方式的目的进行贷款申请;贷款期限30年;以本金和利息方式偿还。 贷款房产面积50平方米以上,可贷七成 ;申请50平方米以下,贷款成数将会降低。 提前支付3300澳元——如果没有获得有条件批准,可退还其中1500澳元,贷款发放时间为4周。 其他费用:申请费为贷款额的1%、基于贷款比重, 需支付0.75%-2.25%的风险费、开户费为2950澳元、法务费330澳元、估价费300-400澳元。当无条件批准时支付2.2%(含增值税)佣金。 产品利率为6.95%。 F类产品-长期基金。所有材料必须经过有澳洲国家翻译口译认证协会(NATTI)资质的翻译进行翻译,同时被JP或者Com Dec进行身份认证。贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以投资、再融资或股权发行、少资料贷款的目的进行贷款申请;贷款期限30年;以本金和利息方式(或仅利息)偿还。 贷款房产的面积50平方米以上。 第一次申请支付3300澳元,短期再融资无须支付费用。贷款发放时间为8周。 其他费用:申请费为贷款总额的2.2%(含增值税)、法务费2450澳元、估价费根据具体花费支付。 第一次批准支付2.2%(含增值税)佣金、短期再融资支付1.1%佣金。 产品利率为7.99%。 G类产品-短期基金。所有材料必须经过有前述澳洲翻译口译认证协会(NATTI)资质的翻译进行翻译,同时被JP或者ComDec进行身份认证。这项产品也是针对材料不充分的申请者设计的贷款产品,所以如果需要进行紧急贷款发放这项贷款是个完美的选择。贷款人需持有澳大利亚银行账号,可以以购买地产的目的进行贷款;贷款期限2个月(可延长);以利息方式偿还。  提前支付3300澳元——如果没有获得有条件批准,可退还其中1500澳元。贷款发放时间为5-7个工作日。 其他费用:申请费为贷款总额的2.2%(含增值税)、法务费2450澳元、有条件批准时支付650澳元估价费。当无条件批准时支付2.2%(含增值税)佣金。 产品月利率为1.25%。 以上的这些非银行系贷款产品,相信对于帮助华人购房获得贷款,避免了对澳洲信用借款体系了解不足而带来不便。 若需了解详情,请垂询致电400 041 7515 或关注居外服务号 “juwaiwechat" , 居外客服中心人员会为您耐心解答;若想随时了解海外购房贷款新资讯,请关注居外资讯号“juwai-com"  。 编译:Lisa Zhu 日期:2017年11月29日

美国买房之外国人购房贷款 | 美国

目前在加州对外国人的贷款的项目比较少,贷款给外国人的银行也比较少,目前有华资银行的华美银行及少数其它银行做外国人贷款,这是由于美国在经历了金融危机之后,对于贷款越来越严格的关系。一般来说,外国人的贷款头款必须在35%以上。一般常见的贷款是30年、15年、7年、5年、3年的分期方式,它们比 一般查收入的贷款利率会高一些,最高可以贷到200万美元。申请贷款的作业时间会比较长,如果你要贷款的话,要选择四十五天到六十天的过户期,这种贷款不 查收入,不查信用,可以用个人名义,也可以用公司名义,一个名字最多可以贷款买三个房产。在银行方面,会要求贷款人提供: 1.  有效的护照和签证 2.  工作收入证明(有些需要中英文公证) 3.  在银行的存款证明,以示购屋人具有足够的存款能够支付首期金额。 在美国贷款的步骤 1. 选择贷款银行。每家贷款银行有各自的贷款要求,提供的利率也不一样,您可选择一家对您最有利的银行办理贷款。 2. 如果银行初步认可您的贷款资格,可以请银行出具一份贷款预准信,以便您在选好房子出价时,送交卖主参考。 3. 一旦您的购房合约与卖主达成协议,进入过户公证程序之后,即可提出正式的贷款申请。银行将会派出估价师对您要购买的房子作价格评估,如果估价没有问题,您所有的材料和条件都符合要求,银行将准备所有的贷款文件,送进公证公司,由您签署。 4. 签署之后的文件再送回银行审核无误,银通常在24-48小时之内放款。 点击链接,就可以计算自己房屋贷款:Mortgage Calculator http://www.mortgagecalculator.org/free-tools/   美国顶尖房产经纪Grace熊专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

美国房屋贷款流程

 美国购房流程 | 美国买房税费   澳洲 | 英国 | 加拿大 相关阅读:居外课堂:海外买家如何在美国买房贷款