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市场兴奋退却 买货寻宝好时机
上周五，城市领先指数（ CCL ） 数值跌至144 ，逼近今年的低位143.02 ，周跌幅达1.4%，延续此前四周下跌趋势，累计跌幅1.97%。其实，自二月底“撤辣”之后的10周， CCL呈五升五跌，累计涨幅仅0.69%。 不少人认为“撤辣”对楼价推升的效应明显消失了！但在同一天内，一手新盘市场却出现三宗过亿元豪宅成交。 当中包括，赤柱黄麻角道的One Stanley以逾1.46亿沽出一栋洋房，实用面积3304呎，花园1121呎及737呎天台，呎价$44,200 。 另一单为薄扶林碧丽轩， 洋房实用面积4326呎，连接891呎平台， 775呎天台，及63尺花园，成交价为1.5亿，呎价$34,674 。 最后一单是半山的21 BORRETT，实用面积2169呎，以1.15亿售出，呎价$50,200。 其实，五月份至24号已经有9宗过亿元的成交，而26及27号更有九龙半山的缇外进行招标。如无意外，又会多2宗过亿成交，本月估计会有11宗成交案，比四月份的6宗上升83%。 这类超级豪宅卖家，大多数都是国内或东南亚买家，如果仍有重税辣招的话，成交量一定大打折扣。由此可见，辣招对于外地人的影响仍然持续。 至于整个一手市场，截至24号共成交1227宗，相比四月同期的1433宗下跌了15%，情况并不太严重；大家可能会指出同月发售的日出康城Park Season只成功售出27伙，占推出154间的17.5%，生意非常惨淡。 笔者发现即使撤辣后，暂时只释放了用家的购买力，而日出康城此盘自撤辣后已经进行了多次销售，成功售出750单，同区买家一下子相信已被消化。 相反元朗站上盖地YOHO Hub II 重推，即使加价也售出210个单位，而沙田珑珀山也在重推，沙田区新盘一向量少，相信又会吸引到用家的注意力。 撤辣后，对投资者的最大障碍已经清除，但仍未观其大量入市，高息环境相信也是主要原因。但相信在今年下半年至明年出现减息，笔者估计美国联储局会减息一厘至一厘半。 相反，租金在需求带动下，仍会继续上升。尤其在今年夏季的高峰期，大量高才通及学生都会加入场租的行列。到明年，利息收益跟租金收益会很接近，相信买住宅收租又会引起投资者注意。 笔者估计市场上会出现两种新投资者，第一款是以往主力投资商铺的家族及机构投资者，由于市场萎缩及在家工作的改变，无论铺位及写字楼已经出现大量空置，回报欠佳，便令此类买家要改变其投资组合。 住宅胜在租金稳定，他们可以借住宅价格低潮时，大手向发展商购入大批单位，甚至单幢物业，打做成学生宿舍，或高级老人宿舍等等！在辣招全撤的背景下，不再只买工商物业！投资组合更平衡！ 另一款新买家，可能是金融市场的基金，可以购入一批住宅打包成ETF的金融产品，投资移民便合资格购买，ETF也可通过港股通售予国内投资者。笔者也不是金融专家，当中有些条例可能需要配合，但只要有市场，相信政府也乐于配合，令市场出现更多买家！ 撤辣后的第一波兴奋可能会渐渐退却，但其影响却是深远的，仍然会继续影响市场，只要减息落实，市场就会有变化；大家不要对市场看得太淡，对于个别买家，相反人弃我取，别再心灰意冷，可能就是买平货的好机会！
中央重招救楼市 置业信心可挽回
4月30日，中国召开了政治局会议，强调需要“统筹研究消化存量房屋和优化增量住房的政策措施”。这是国家最高层罕见地发文，明确表示要解决房地产问题。正当大家猜测研究结果何时会出台时，国务院副总理何立峰于上周五5月17日公布了相关结果。 具体措施包括四点，首先设立3,000亿再贷款额度，鼓励银行等金融机构借款与国有企业。以合理价格收购已建成的未出售商品房，并改为保障性住房。以60%在贷款比率推算 ，可带动5,000亿的银行资金去收购发展商手上的房屋。 这3,000亿也是国家真金白银拿出来支持房地产复苏，对重振大家的购房信心有莫大帮助；尤其是今次出招非常快 ，此次政策从提出到落实仅用了17天时间，坊间就有人估计这主意必须来自中国最高层。 既然如此，中央救市的决心已定。尽管有人认为3,000亿的金额对于超过7万亿市值的待售商品房来说只是杯水车薪，但笔者认为这只是一个引子。配合另外三项措施，可以有效带动市场的购买力。如果计划效果良好，不排除进一步追加资金的可能性。 拯救市场还有额外三招： （一）降低全国个人住房贷款的最低首付比率，首套房降至15%，第二套房降至25% （二）取消个人住房贷款利率下限，贷款利率由市场自由竞争决定 （三）下调住房公积金贷款利率0.25%，五年以上利率为2.85% 这些措施结合起来，成功传递了楼价“触底”的讯息。买家的首付和利息支出大大降低，使得购房变得更加轻松，入市更加容易。 反观香港，情况也有些相似，大量房产积压需要消化。笔者认为香港政府可能会跟随国内的步伐。一旦取消所有限制措施后，若未能达到预期效果，香港政府实际上还有很多对策可用。 例如，笔者在五月初曾建议类似于沪深港通的措施，与内地人士开通一些配额，或允许通过高才通或优才计划入境香港的人才合法调动资金来港置业，这样楼市的库存问题自然可以解决。 因此，随着中央推出重磅措施，香港官员也会大胆效法，大家不用太担心。
特朗普回朝机会高 香港楼价回升有望
笔者执笔时，刚收到拜登宣布退出竞选连任的消息，并推举副总统贺锦丽为继任候选人。自上周拜登宣布患病并暂停一切选举活动以来，大家对此已有心理准备，因此拜登退选只是时间问题。 与此同时，特朗普在遭遇暗杀未遂后，民望反而有所上升，其胜率高达70%，几乎稳操胜券，迫使民主党不得不调整策略以应对。即便新任候选人最终落败，民主党仍希望能在参众两院保持多数席位，以对特朗普的施政形成制约。 笔者估计，在当前形势下，无论民主党派出哪位候选人，当选机会都甚微。特朗普再次执政已是大势所趋。其施政方向无论在政治上还是经济上，都与现今民主党所推行的政策截然不同。大家需要对此进行深思并做好相应准备。 特朗普这次竞选再次利用了2016年当选时的口号：“让美国再次伟大”（Make America Great Again）。在政治上，他是右翼民粹主义的代表，主张修建边境围墙以阻止非法移民入境，并禁止穆斯林进入美国。他致力于保护传统美国白人的利益，尤其是美国中部的工人阶层，这些摇摆州的选举结果往往是总统选举胜负的关键。如果大家仍有兴趣移民美国，笔者建议务必三思；在右翼思潮的影响下，仇外心理更加严重，加之美国人人持枪，人身安全也成问题。 至于经济政策，特朗普的影响更为全球性，尤其是对中国。特朗普最著名的是他的贸易保护主义，此次竞选中，他更是强调要对全球任何地方的货物征税，尤其对中国征收高达60%的关税。市场上有不少评论担心，高关税会导致物价上升，通货膨胀加剧，使得减息无望，甚至可能再次加息，进而使中国及香港的经济继续面临困境。 但笔者对此持有极大怀疑。首先，特朗普作为一个坚定的生意人，他深知选民对通胀的厌恶，因此不可能重蹈民主党的覆辙。笔者倾向于认为，他的策略可能是通过谈判来交换一些经济利益，从而使关税的增加不会引发严重的通胀。 特朗普还声称台湾“偷走”了美国的晶片生意，要求台湾支付“保护费”，并施压欧洲增加军费支出，否则将退出北约。他非常关注美国的财政赤字，每年国债的利息支出庞大，因此，如何开源节流是他必须处理的首要任务。他可能会逼迫中国购买500亿美元的美国产品，以减少中美之间的贸易逆差。同时，他计划振兴美国的工业，提高白人工人的收入，并通过降低美元汇率来增加美国经济的竞争力。 因此，笔者相信如果特朗普当选，减息的幅度可能会更大，这对中国及香港的经济更为有利。同时，香港的物业市场也有望因此回升。
减息太迟经济衰退 全球资产掀大风暴
上星期日本宣布加息，同时美国失业率上升引发对经济衰退的担忧，导致日圆套息交易持续平仓。受此影响，日圆从低位161升至141，在短短一周内升值了13%，令人惊讶。 星期一，环球股市遭遇严重抛售，其中日股跌幅最为夸张，日经指数在一天内下跌4451点，跌幅达12%。南韩综合指数下跌超过9%，台湾加权指数下跌超过8%，澳洲普通股指数下跌超过3.5%。 美国方面，道指开盘下跌681点，最大跌幅达1237点，标准普尔指数一度下跌超过5%，纳斯达克指数下滑超过6%，AI股王辉达的股价一度急挫超过15%。不仅股票市场风声鹤唳，石油、矿产、加密货币Bitcoin也跌破5万美元，资产市场无一幸免。 这次全球资产风暴的主要触发点之一是对美国经济衰退的担忧。今年笔者在美国停留了两个星期，发现消费市场环境不佳。 然而，美国联储局因通胀数字未达标而迟迟不肯降息，这让市场人士感到非常担心。恐慌情绪一旦被引发，就会愈演愈烈。日股的跌幅尤其不合理，虽然日圆与美元的息差减少导致日圆拆仓，但日圆的上升对持有日股的投资者并没有汇率变换的影响，不应该让他们急于抛售日股。 结果，日股的跌幅最大，拆仓只是导火索，真正原因可能是情绪因素，随后引发了电脑程序的连锁反应，导致卖盘相互踩踏。 实际上，2021年美国通胀已经非常严重，但鲍威尔迟迟不肯加息，结果导致2022年不得不大幅加息以压抑通胀。如今，经济受到了高息的影响，应该及早降息，以实现经济的软着陆。然而，现在又一次错失了时机，可能最终又要被迫加速大幅降息。 不少美国投资银行预计，9月份可能降息0.5厘，11月再降0.5厘，12月再降0.25厘，全年共计降息1.25厘。更有人预测，美国联储局可能会在下星期举行特别会议降息。然而，笔者认为以鲍威尔保守的性格，年内降息1.25%的可能性极低，但降息0.75%至1%的机会却大大增加。 加速降息对香港物业市场无疑是及时的甘露。虽然大家可能认为香港的最优惠利率未必会立即跟随降息，但降息会使发展商的利息支出立即下降，减少他们的资金压力，从而避免他们急于削价出售，对稳定市场有很大的帮助！ 无论如何，金融市场瞬息万变且结构复杂，一不小心就可能血本无归，因此大家在投资时务必谨慎行事。
优惠政策欠周全 爱你变成害你
上周，笔者向你们介绍了美国夏威夷居高不下的物价。近日，美国联储局官员又“放鹰”，意味着可能降息再次被推迟。 在途经东京转机前往夏威夷的漫长旅程中，笔者有大量时间观看电影。这次选择了长达三个半小时的《花月杀手》，讲述了美国白人如何巧妙地从美国印第安人手中夺取土地和资源。 在片中，罗伯特·德尼罗（Robert De Niro）主演的William鼓励让由莱昂纳多·迪卡普里奥（Leonardo DiCaprio）扮演的Ernest迎娶印第安女子Mollie，并通过一系列阴谋杀害Mollie的家人，以便将家族财产转移到Mollie名下，最终毒害Mollie以便Ernest继承这些财产。这部电影不仅是对个人悲剧的描绘，也是对历史上这类事件的反思和批评。 剧情背景是1920年的俄克拉何马亚洲，当时当地的白人互相勾结，谋财害命无法无天，原住民的惨况，这样的历史背景激发了我对夏威夷土著遭遇的深入了解。 夏威夷在1898年正式并入美国成为准州之一，虽然权力交接过程中并未发生大规模的流血冲突，但据说这是通过公投完成的。 然而，在夏威夷，我仍然看到不少土著居民在家外悬挂支持独立的旗帜。公投的实际运作过程值得深思。 此外，我发现有些地区被划成为“原居民保护区”。据导游说，这些区域楼价超平，因为买家必须拥有最低限度10%的原住民的血统！ 只需几十万美金便有交易！ 不过，此款房屋的共通点就是比较残破，因为许多买家的收入并不高，缺乏资金维修； 日积月累，自然失修令价值下跌。 这种情况，和香港的居屋情况相似，由于买家有收入限制，而且也需要补地价才能出售，令物业的价值未能有效释放。 怪不得香港有不少学者建议将居屋补地价取消，才能使市场机制有效运作！ 另一个原居民优惠是入息保障，他们的入息若低于政府设下的水平，可向政府申请补足差额；结果令许多懒惰原住民只工作半年，甚至自愿失业，以免影响政府的补贴。 有些人认为种种优惠都是糖衣毒药，包藏祸心，目的是弱化原住民，难怪现在的原住民只占总人口的10%，无论对印第安人或夏威夷土著，都是不怀好意，只是手段不同！ 香港现已回归祖国，这让大家免去了被外国人剥削和伤害的担忧。然而，我们也需要警惕政策可能带来的反效果，避免初衷良好的政策产生意料之外的负面影响。务必要在实施政策时保持审慎，以免“好心办坏事”。
新版买楼方程式 位置+气候+安全
一直以来，地产业内有一种流行说法！置业方程式就是 “ Location, Location, Location”意思是买楼位置最重要！重复三次可见其重要性及唯一性！笔者也见到不少买家到外地置业，由于隔山买牛，都以市中心为首选，买市中心靓位置，深信物业位置的重要性，应该错不了。 最近，笔者去了美国西岸-三藩市、拉斯维加斯、盐湖城等，及澳洲几个大城市：悉尼、墨尔本、布里斯本等。发现在疫情后，大家对居住的需求，有根本性的改变，买房方程式，也需要重新思考。 其中一个普遍现象，是居家办公非常盛行，有些工作，尤其是科技行业，可以天天在家工作；即使是会计工作，也只需每周回公司工作一天，同事一起开会聚一聚；以往大家为求上班方便，近市中心的住宅往往需求特别大，不论楼价及租金都特别高，现在有了在家工作模式，可以迁往近郊也不会太麻烦！ 在澳洲，布里斯本的房价一向较低。然而，疫情后，许多澳洲人从墨尔本和悉尼迁移至此，尤其是黄金海岸地区。尽管布里斯本的居住环境优越，气候温和，一年有300天阳光普照，以前主要吸引退休人士，因为工作机会有限，难以吸引年轻人定居。但如今，这里却变得人满为患。 笔者在当地拥有物业用于出租，疫情后租金每年上涨超过10%。租客甚至主动提供高于笔者叫价的租金，希望能抢到房源。此外，疫情也加速了餐厅外卖业务的发展。以前住在郊区的人外出就餐非常不便，选择也有限；但现在，外卖完全解决了这个问题，使人们在选择居住地点时考虑的范围更广。而其中，气候是无法改变的，天气好的地方自然更受欢迎。 另外一个关注点是安全问题；当今世界右倾主义盛行，部分西方国家在维持社会秩序和安全方面表现越来越差。笔者上月已经撰文描述了在美国不同城市的经历，尤其是旧金山等大城市，过去是置业的好地方，无论位置还是气候都非常宜居，但近年来却令人望而生畏，迁出的人也越来越多。如果笔者必须离开中国居住，笔者会选择黄金海岸，而绝不会去旧金山。 刚刚上周，特朗普差点被刺杀，之后美国的分裂只会更加严重。法国的左右两派也斗得难分难解，中间派变得两面不是人。世界纷乱，小市民寻找一个安全的地方安居乐业，也是人之常情。
2024年：如何准备加拿大蒙特利尔顶级私校的申请｜居外专栏
加拿大魁北克省的蒙特利尔市历史悠久，拥有优秀的文化传统。近些年由于约80%的新移民是魁省移民，使得这个加拿大的第二大城市越发突显其活力和多元化特色。 加拿大另外两个受欢迎的大城市温哥华、多伦多实施了外国人买家税，在宜居和房产价格上蒙特利尔又胜一筹。加上投资移民等经济类移民担心移民居住它省，自己好不容易拿下来的身份不保，越来越多的家庭看好蒙特利尔教育的双语优势和价格优势，使得蒙特利尔中、小学校的申请难度较比过去增高。 虽说在蒙特利尔上公立中、小学是很好的选择，家长有学签和工签的情况下，孩童的学习免费，但还是有不少的家长希望孩子进入私立学校，特别是顶尖私立学校。 为什么选择加拿大私立学校？ 加拿大私立学校注重学生的全方面发展，不单单是学术成就，他们也重点关注个人发展、道德教育和全球视野，像是培养领导力和进取心。 私校聘请的都是高学历、经验丰富的教师，以确保学生在学术上能够打好基础。实行小班制教学让学生容易专心学习，并享有量身定制的学习体验。 他们也提供多种课程选择，让学生有机会探索IB、AP课程以及各种文艺、体育和科技兴趣班。 顶级私校会招什么样的学生？ 顶级私校招生数量有限，学费高昂，招生标准也不仅仅只是学术水平这一指标。招生老师有许多方法来确保招入学生符合学校的标准。 那么顶级私校到底想要招什么样的学生呢？通过对大量本地顶级私校的分析，我们发现招生老师主要在意以下四点： 领导力 这里不是指国内学校孩子有几条杠，而是学生的沟通表达能力，对于他人的影响力还有是否愿意帮助他人，服务社会。 创新思维能力 学生是否有创新精神，家长是否给与足够的空间来给孩子试错。学生是否有强烈的好奇心。 英语法语能力 蒙特利尔是双语城市，顶级的英语私校对于孩子的法语也非常重视。华人社群中比较有名的女校ECS，the study在低龄学生教学中，法语的比率均超过50%。在学生4~6年级时还有统一的法语和英语标准化考试。 家长和学校的高频沟通 家庭教育是学校教育进一步的延伸，家长对于学生的教育关注度也是学校招生重点审核的指标。 对于以上所述几条标准，家长如果临时帮助孩子准备的话，往往来不及。预则立不预则废，尽早启动顶级私校申请的规划准备工作是能否拿到录取信的关键。一般来说至少要提前一年，对于语言等各方面欠缺的孩子，最好要提前三年做规划。 天绮移民近年来充分感受到国内学生家长这方面的需求。公司在承办中、小学申请方面增加了学习规划的服务。我们的规划主要从以下几个板块出发： 学业规划 英语法语学习 课外活动规划 申请材料准备 学生和家长面试辅导 加拿大移民-留学顾问周天绮专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
城市要繁荣 安全不可少
过去三周，笔者前往美国旅行，途经八个州。因为大多数地方都是旅游胜地，只有在西雅图、盐湖城和旧金山这三个城市才能真正体验美国人的生活状况。现在可以与大家分享一些见闻！ 30年前，笔者首次来到旧金山，觉得这里气候温和，非常适合居住。唐人街规模宏大，能够满足华人的基本生活需求，饮食选择也非常丰富。难怪身边有不少人选择移民到这里。 这次旧地重游，感觉完全不一样。首先，出发前就收到朋友的警告，千万不要进入危险地区，晚上也避免单独在街上行走。抵达旧金山时，亲眼目睹情况果然恶劣。不少店铺门口都自设警卫，而在唐人街的超级市场里，许多日常商品都被上锁。顾客若要购买，必须通知店员开锁取出，非常浪费时间。 超市这样做当然有原因。当地朋友告知，由于美国加州的法律将盗取950美元以下的罪行定义为轻罪，最初只是鼓励了一些贫穷的露宿者自由取用生活用品及食物。然而，情况变本加厉，一些犯罪分子便乘机组织大群人入店抢掠，然后将赃物放上网上商店，以低价转售牟利。 首当其冲，自然是商店的商家，在无计可施的情况下，唯有关门大吉！笔者在最繁盛的商业街，也见到空置率非常高，部份街道甚至十室九空！ 由于旧金山生活容易，自然吸引了更多犯罪分子和露宿者移居到此，街上很容易见到他们的踪影。笔者也多次被他们“问候”或“要求捐款”，给居民带来了不少恐惧和担忧。结果，不少加州居民选择移居到盐湖城、拉斯维加斯和休斯顿。 这些地方的共通点是安全感强，很少有露宿者骚扰，加上房价便宜很多。朋友在加州卖掉一套房子后，在这些地方不仅可以买一套房子自住，还可以再买一套或两套用于收租，生活自然就没有什么问题了。 因此，任何一个地方要繁荣，安全必不可缺。庆幸的是，香港一直都是一个安全度高的大城市。由于篇幅所限，其他城市的所见所闻留待下次再谈！
雨水多常见渗漏 责任难分对与错
上周末香港突然遭遇了倾盆大雨，尤其是将军澳和西贡区。在短短一小时内，这两个地区的降雨量超过了140毫米，打破了纪录。 笔者收到住在西贡区的亲戚的求救，严重的情况下，房子里漏水得快变成了游泳池！ 轻微的则是天台或窗边漏水。在大风大雨期间，漏水问题往往最严重，但即便在平时，笔者也时常接到客户或亲朋好友的咨询：遇到家中漏水，应该如何处理？如何追究赔偿？ 首先，当然是找出漏水的源头。最常见的情况是窗户或冷气机周边的密封老化，导致水渗入；这种问题比较容易解决，相对来说是较幸运的。 更麻烦且常见的情况是墙内的水管漏水，尤其在浴室或厨房。这种情况需要拆除部分墙壁进行维修，可能会造成室内一片混乱，维修时间也可能很长，费用自然也会比较高昂。 如果是新楼，还可以向开发商汇报，因为一般有三年的保修期。虽然这样可以免除维修费用，但在维修期间，房屋的许多地方可能无法使用，这难免会带来许多不便。 最棘手的情况是漏水的源头不在自己家中，而可能来自屋外。这时需要确定问题的源头在哪。最简单的方法是关掉全屋的水喉30分钟，记录关前和关后的水表读数。如果读数在关掉后仍然上升，那就说明水喉漏水，而源头可能不在自己屋内。 如果漏水的源头不在屋内，那问题就可能出在邻居那里。但要准确找到源头是哪一户，这并不容易，其他业主通常没有动力帮你查找源头，甚至可能为了逃避责任而故意不合作。这会让问题变得更加复杂和棘手。 如果需要，业主可以向物业管理处寻求帮助，甚至可以打电话给1823，向渗水办投诉！渗水办是由食环署和屋宇署联合成立的机构，负责帮助调查漏水源头。他们有权向法庭申请手令，强制进入住宅进行检查。 除了漏水会影响日常生活，物业买卖过程中也经常遇到漏水问题及责任纠纷。新买家在收楼后才发现单位存在漏水现象，心中自然感到不快，但在实际操作中，要追究前业主的责任并不容易。 首先，一般市场上的买卖合约通常规定以现况交易，买家除非能证明前业主故意疏忽，导致漏水损失，否则胜算很低。 此外，如果漏水源头在邻居家，前业主也不一定承担赔偿责任。因此，在购买二手房时，最好向业主查询该单位是否有漏水记录。如果业主隐瞒漏水事实，可能涉及失实陈述，这样追究责任的机会可能会更大。 因此，在看房的过程中，要仔细留意每个地方的细节，并使用可靠的房地产代理协助，这会更加有保障。
撤辣小阳春 会否昙花一现？
香港差饷物业估价署最新发布的官方楼价指数报告显示，指数已升至305.2，结束了持续10个月的跌势，并环比上涨了1.06%。这一变化普遍符合市场预期。 进入4月份，香港私人住宅市场无论是一手还是二手楼市均出现放缓。3月份，一手住宅成交量达到4176宗，而截至4月28日，3月份的成交量仅为1778宗。 热门新盘如日出康城的Season Place和Blue Coast在第二轮销售中仅售出约70%至75%的单位。此外，4月份十大屋苑的成交量也显著下降，从3月的370宗降至173宗，下降幅度达54%。 市场正关注撤销调控政策（即“撤辣措施”）的持续效果。最近，何文田地铁站上盖的新盘朗贤峰推出，平均每平方尺售价接近20,000港元，比该区其他在售新盘降价超过两成。 尽管存在疑虑能否迅速售罄，但开盘时购房者反应热烈，特别是三房单位很快售罄，买家中实际使用者的比例高于Blue Coast项目。鉴于此，朗贤峰计划加推更多单位，并拟通过招标销售下一期更具吸引力的大户型，预期能以更优惠的价格吸引买家。 上周房屋局发布了未来三至四年内的一手私人住宅潜在供应预测，总计达到历史新高的112,000伙。 这其中，21,000伙已经竣工但尚未售出，已动工的住宅数量则为72,000伙。值得注意的是，这72,000伙中有40,000伙的建设工作是在2022年之前已经开始的。这意味着，到2025年前，这40,000伙住宅预计大部分将完成建设，成为现楼供市场选择。 根据差估署的预测，2024年将有22,300伙住宅落成，而2025年的数字预计为25,500伙，两年合计达47,800伙。 然而，根据过往经验，差估署在预测落成量方面往往有所高估。因此，作者更倾向于相信房屋局的估计，即在2025年前将有40,000伙住宅完成建设并投入市场。 展望未来两年，香港楼市预计将有近60,000伙现货及货尾单位待售，给发展商带来巨大的销售压力。在这样的供应量面前，售价上涨将面临挑战。 从需求角度看，美国持续延迟加息的预期对买家的需求产生了影响。然而，我注意到香港的1个月同业拆息(HIBOR)正在不断下滑。 在2023年底，利率通常超过5厘，并在12月20日达到5.63%，但进入2024年后，利率开始下降至约4厘左右。到4月25日，同业拆息更是跌破4厘，降至3.98%。 在美息不减的预期下，港息却逆市下跌，反而资金流入香港市场，所以一旦有美国减息配合，相信香港的减息速度会比预期快，而且香港在2023年底有16亿存款 ，年增长5%，不少港人移民，资金应该减少流走才对。结果，资金反而有易增长，究竟是什么样的资金流入香港？ 港股走强，外资的流入是其中一个原因，但国内投资者的潜力也不容忽视。香港的存款利率接近4%，而美国则达到5%，相较之下，国内存款利率只有2%左右。再加上人民币的贬值趋势，国内投资者势必有动机将资金转移至香港市场。 尽管国内有外汇管制，但仍存在各种规避途径。如果香港楼价继续下跌，只要国内开通一些类似于沪深港通的配额，允许国内资金合法进入香港房地产市场，那么当前约60,000个待售房产的库存也不会成为问题。因此，不必对香港楼价过度悲观，我相信下跌的风险已经相当有限。
