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目前,世界各国即将步入疫情后重新开放的准备阶段,人们生活、工作和旅行方式持续变化。为了理想中的生活方式,越来越多的人选择移民,而获取英美加澳等热门大国的绿卡,已然成为了一项难度系数颇高的综合淘汰赛——财力、学历、英文水平等都是竞逐的指标。一些信息敏锐、观念超前的移民者渐渐发现,与其移民去这些热门大国,不如选择移民去到小型一点的国家,因为那里可能会有更为优越的自然风光、更多的致富机会、更加浓郁的人文艺术气息,甚至能更好地解决个人问题等等。而这些“小而美”的国家,也纷纷开出了更具诱惑力和性价比的移民条件。 加勒比海地区各国以及欧洲几个新兴热门国家就是“小而美”移民国度的代表。提到加勒比海,我们会想到沙滩、度假,还会想到离岸金融和投资移民,实际上,加勒比海地区正在成为一个新兴的世界性金融中心、富人们的新乐土、移民者的新天堂;与此同时,新兴热门移民目的地的欧洲各国,尤其是执行黄金签证政策的几个国家,作为“小而美”的另一个亮点,同样引人瞩目。 在这些国家投资房地产,不仅仅意味着一套套令人惊艳的住宅,更代表着移居海外、体验美好新生活方式的绝佳机遇。 Chestertons(切斯特顿)作为一家在全球20个国家开设了120多个办事处的一流房地产机构,旨在向人们推介世界诸国中可获取最佳公民或居民身份的计划,特别是那些推动生活方式变革的房地产项目。公司为各种商业和住宅类房地产的购买、销售和租赁提供专家级建议,涉及物业组合的管理、估价和评估等多个方面,还可以针对资本市场提供建议,帮助客户从房地产组合中挖掘具有可行性的战略机会。Chestertons(切斯特顿),将为您移居海外提供世界一流的服务和保障。 Chestertons(切斯特顿)国际销售部全球主管Dennis Chan评论道:“尽管新冠肺炎疫情让我们的世界暂时缩小了一点,但我们的许多客户还是因此受到了激励,开始考虑体验海外的全新生活方式。这是因为他们需要实现更好的工作/生活平衡,或者想感受不同的气候。在大多数情况下,他们还需要获得在世界任何地方都能工作的新能力。许多提供这些移民计划的国家都拥有健全的医疗系统,这为那些可能需要携年幼子女或年迈父母出行的游客提供了安全感。” 接下来,Chestertons(切斯特顿)将以全球范围内10个询价量最高的地区为调查对象,推出通过房地产投资获取公民身份和居住许可最佳计划的“四大之最”,以飨诸君。 最适合家庭的房地产投资移民计划 最便捷、最省事的房地产投资移民计划 最适合环球旅行者的房地产投资移民计划 最受欢迎之黄金签证居留计划 (点击即可跳转) 一、最适合家庭的房地产移民计划 ——对于那些想和家人一起移民的人而言最为有利的计划 该计划最相关的考量因素: 已达到特定年龄的子女是否可以同时申请公民身份,以及某项计划是否设定了年龄限制; 需赡养的父母是否可以同时申请永久居留权/公民身份; 遗产税税率 表1:最适合家庭的项目 排名最靠前的家庭友好型项目 位置和排名 最低房地产投资额 最短停留时间 获得公民身份或永久居留权所需要的时间* 子女是否可同时申请及相应年龄限制 需赡养的父母是否可以同时申请 遗产税 1.安提瓜和巴布达 200,000美元 无 3-5个月 可以,年龄不得超过30岁 可以 无需支付 1.多米尼克 200,000美元 无 3-5个月 可以,年龄不得超过30岁 可以 无需支付 1.圣基茨和尼维斯 200,000美元 无 3-5个月 可以,年龄不得超过30岁 可以 无需支付 1.格林纳达 220,000美元 无 6个月 可以,年龄不得超过30岁 可以 无需支付 其他主要地区 2.圣卢西亚 300,000美元 无 3-4个月 可以,年龄不得超过25岁 可以 无需支付 2.塞浦路斯 355,000美元 1-2 1-2个月 可以,年龄不得超过25岁 可以 无需支付 3.西班牙 590,000美元 1 12个月 可以,年龄不得超过21岁 可以 7.65%至34% *对于加勒比群岛,表中所列数据包含获得公民身份的时间;对于欧洲地区,表中所列数据包含获得永久居留权的时间 表中所列的四个加勒比岛屿都非常适合家庭申请者,而且在所分析的地区中,只有这些地区是适合家庭申请者的。所有加勒比国家都遵循相同的标准,而且这些国家都允许30岁以下的子女和接受赡养的父母与申请者同时申请公民身份。在这四个加勒比岛屿国家,申请者都不需要缴纳遗产税。 在所分析的国家和地区中中,虽然子女可以同时申请公民身份或永久居留权,但某些国家对最低年龄的限制比较严格,申请难度也随之提高了。例如,黑山只允许18岁以下的子女同时申请公民身份或永久居留权,而西班牙、葡萄牙和希腊要求申请者子女的年龄不超过21岁。另外,分析结果显示,与加勒比海地区相比,所有欧洲国家都要求申请者缴纳一定数额的遗产税。以希腊为例,当地的遗产税率在10-40%之间。 居外为您呈上一处相关房源: 塞浦路斯|黄金地段豪华现代别墅 尽享地中海迷人景致|房价约¥2,406万 二、最便捷、最省事的房地产投资移民计划 ——费用要求最低,而且采用了更快捷的移居或入籍程序 该计划最相关的考量因素: 最低投资额(房地产) 物业的最短持有期 最低停留次数 获得公民身份或永久居留权所需要的时间 英语是否为官方语言 表2:移民计划最便捷的地区 排名最靠前的便捷移民项目 位置和排名 最低投资额(房地产) 物业的最短持有期 最低停留次数 获得公民身份或永久居留权所需要的时间* 英语是否为官方语言? 1.安提瓜和巴布达 200,000美元 5年 无 3至5个月 可以 1.多米尼克 200,000美元 5年 无 3至5个月 可以 2.希腊 295,000美元 5年 1次停留 最短10天 否 2.圣基茨和尼维斯 200,000美元 7年 无 3至5个月 可以 其他主要地区 3.圣卢西亚 300,000美元 5年 无 3至4个月 可以 4.格林纳达 220,000美元 5年 无 6个月 可以 *对于加勒比群岛,表中所列数据包含获得公民身份的时间;对于欧洲地区,表中所列数据包含获得永久居留权的时间。 同样地,加勒比群岛国家在这方面的排名很靠前,安提瓜和巴布达及多米尼加都已被列入投资计划最简便易行的地区。这些岛国都把英语当作官方语言。当地居民普遍认为英语是一种重要的国际商务语言,这对于从世界各地移居到这些国家的人来说大有帮助。 加勒比海国家排名如此靠前还有其他原因:在获得公民身份并享受随之而来的权利之前,申请者无需在当地停留。这是一项关键的优势——如果今后各国再采取与疫情期间相似的国际出行限制措施,那这项规定可以免去许多的麻烦。 有趣的是,希腊是唯一一个在便捷移民或长期居留计划排行榜上名列前茅的欧洲目的地。该国之所以排名靠近是因为申请者获得居留权的时间非常短,仅需要10天。 人们还普遍认为希腊的投资移民计划是最实惠的投资定居方案之一,因为在本次分析的欧洲国家当中,希腊所要求的投资水平是最低的。 居外为您呈上一处相关房源: 巴巴多斯|加勒比海岸梦幻庄园 经典气派梦幻居所|房价约¥3,042万 三、最适合环球旅行者的房地产移民计划——全世界尽在您的脚下! ——申请者获得公民身份后可以免签前往最多国家的计划 该计划最相关的考量因素: 免签出行 全球护照指数排名 表3:最适合环球旅行者的地区 排名靠前的环球旅行者项目 位置和排名 最低投资额(房地产) 最短持有期 最短停留时间 免签出行(国家数量) 全球护照指数排名(名次) 1.西班牙 590,000美元 5年 1次停留 188 4 2.葡萄牙 590,000美元 5年 1次停留 186 6 其他主要地区 3.希腊 295,000美元 5年 1次停留 184 8 4.塞浦路斯 355,000美元 5年 1-2次停留 174 15 全球护照指数会根据公民获得的旅行自由程度对各国进行排名。全球护照指数得分较高的国家可为其公民提供环游世界的自由,他们将面临相对较少的入境障碍。Chestertons(切斯特顿)所总结的最热门房地产投资移民/永久居留权获取计划,以及申请人获得公民身份后可免签进入的国家数量: 对于热衷于全球旅行的投资者来说,西班牙、葡萄牙和希腊是最理想的选择,因为它们可以为那些通过房地产投资计划获得公民身份的人提供最多免签出行机会(免签国家数量分别为188、186和184),以及全世界功能最强大的护照。黑山的公民可以在至少124个国家享受免签证待遇。 居外为您呈上一处相关房源: 希腊|地中海岸风情别墅 精致豪华美不胜收|房价约¥3,105万 四、最受欢迎之黄金签证居留计划 “黄金签证”,指的是用投资换取某个国家的居留权,甚至是该国的国籍。这个签证最早由葡萄牙开通,为了应对金融危机,葡萄牙在欧盟首先推出了“购房移民”政策,其它一些欧盟国家也陆续跟进,“黄金签证”一经推出,即成为全球高净值人士热捧的移民产品。即使是在新冠肆虐的2020年,全年市场对西班牙、葡萄牙等国黄金签证的兴趣都保持了强劲状态。近期西班牙、葡萄牙等国黄金签证的骤然“井喷”,更是移民人士对前景的肯定、对美好生活方式的向往的表现。 另,值得注意的是,欧洲黄金签证和永久居留计划通常会为申请者提供有助于获得长期公民身份的居留签证。欧洲的移民项目一般允许申请者在不同的限制条件下购买全国各地的房地产,而加勒比地区的移民计划则要求投资者从已获批准的房地产和开发项目中进行选择。 居外为您呈上一处相关房源: 西班牙|屡获殊荣的现代豪华别墅 前卫设计引领卓越生活|房价约¥3,877万 “我们发现,人们对于从加勒比海到欧洲各国的移民计划都十分感兴趣,公民和居留权计划相关房地产投资项目的咨询量也相应增加了。这些计划都十分引人心动,当然我们还是会建议客户遵守相关地区的出行限制,”Chestertons(切斯特顿)国际销售部全球主管Dennis Chan表示。 这是一个开放、宽容、多元化的世界,猝不及防的疫情让我们活动暂时受限,但我们依然向往与憧憬更美好的生活,实现更好的工作与生活平衡,感受多姿多彩的人文艺术和地理气候,或为子女提供良好的受教育的条件,或为年迈的父母营造安全的港湾,更为我们自己,勤奋的双脚走在正确的道路上,投资于全新的生活方式,把生活的别处变为此处——心安之处。 请即点开:https://www.juwai.com/chestertons/,一键检索全球精英品牌Chestertons(切斯特顿)为您呈献的几千套环球精品房源,总有一套切合您的移居目标和财务预算,从此名利丰收,生活无忧。
一直以来,稳定、成熟的英国房产市场,都是世界各国投资者投资海外房产的首选。近2年,英国房价再次开启了快速上升通道,成为整个欧洲最热的房产市场,大量的中国买家与资本也涌入英国,寻找更好地投资机会。对于普通投资者来说,在英国买房后,如何将房产出租、管理并获得投资回报,是最为急迫与关注的话题,居外网将为大家盘点在英国出租房产、管理房产等相关问题。 一、英国房产的租金回报率可靠稳定、有利可图 当前,伦敦是国内投资者最为青睐的投资目的地,据相关数据显示,大伦敦平均月租金年增幅为英国第二位,增长4.8%。以一套总价30万英镑(300万人民币)左右的公寓为例,每个月的租金可达每月租金可达1400-1500英镑/月(约15000元人民币),年收益超过2万英镑,15年左右即可收回投资成本。而同样价格的房子,在北京的月租金一般不超过5000元,相差甚远。 据居外网统计,大部分国内投资者在英国买房都是为了投资,通常选择三百万人民币左右的房产,而出租获取租金是最常见的投资手段。对投资者有利的是,英国人一般不会很早买房,所以租房市场相对火爆。其次,伦敦地区因为精英白领较多,租金也负担得起,所以房产很容易租出去,好地段、小面积的单间或一房最受欢迎。 延伸阅读:伦敦房价走势虽高 但仍不妨碍不同阶层投资者 二、 如何将自己的英国房产出租及相关费用 在英国,委托出租与物业管理也是两项不同服务,分开收费,建议大家选择提供综合服务的物业管理公司帮忙托管。具体的收费标准如下: 委托出租的收费标准:佣金为年租金的5%-15%;也有的是在12%~15%(视不同物业公司而定) 委托管理的收费标准:房屋管理费用为5%。所以,如果业主希望出租与管理全权委托给托管公司,就需在出租的佣金上再增加5%。 点击查看详情 三、租金收入如何征收个人所得税 按照现行的英国税务体系,大家在英国出租房产的租金所得,是根据英国个人所得税税率来征收的。具体标准如下: 注:10%的Starting Rate适用于只有储蓄收入的情况。如果非储蓄收入超过这些收入限额,那么储蓄收入不能以10%的Starting Rate来征收,可能是以20%或(并)40%来征收的。 另外,英国政府将于2015年向海外投资者收取资本利得税。 四、《英国房产租赁》对常见问题的规定 09年的5月5日,英国政府首次推出了房屋租赁法案——《英国房产租赁》,从而保护业主与租户的利益不受损失,并且为英国的租赁市场设定了一个“黄金法则”。在此法案中,对户主与房客的义务、常见问题均做出了相应规定。 点击查看详情
对于投资者来说,在英国买房能获取多高的投资回报率,是确定投资的第一步。居外网以当前投资英国房产常见的投资回报率计算方式为例,介绍该如何看待英国房产的投资回报率,帮助大家更好地做出投资选择。投资房产的收益主要包括两方面:租金收入和房子增值部分。 英国房产平均租金回报为6%左右 据统计,伦敦市房产租金回报率整体稳定,平均保持在5% - 6%,有的地区回报率甚至超过了8%,远高于北京和上海的租金回报。在英国北部和威尔士西部的一些地区,租金回报率最高可达6.5%到7.7%。与此同时,伦敦的租金回报率平均为5.7%;伦敦周边地区为6.6%。 当前,大家都知道英国伦敦的房价一直都在上涨,但租金同样水涨船高。据调查2013年4月伦敦领衔同比增长 3.9%的全英房产出租市场,再创房产租金新纪录,伦敦市区房屋平均月租金达到1100 英镑,同比增长 7.6%。 英国房产评估公司 Savills 在 2011 年便大胆预测伦敦房产出租市场将在五年内持续蓬勃发展,租金涨幅将会大于房价涨幅,而这一涨幅背后的主要推动力来自海外租客进驻伦敦的浪潮。未来的伦敦北区以及东区将成为房产出租的热门区域,这两个区域目前所有地段和房型的租金回报率都超过了 5%,并且占据了伦敦市区租金回报率的多个高点。 不过,需要注意的是,数据显示高价的房产并不一定带来高位的租金回报率,例如伦敦中心区 WC1 的回报率仅仅有4.5%,然而位于西南二区的Clapham 回报率可以达到 7.2%。由此可见,房产租金回报率受到了房产价格、地段、房型、房产状况等多方面影响。 英国房产增值势头凶猛 自2012年以来,英国房价,尤其是在中国投资者最喜欢的伦敦,其房价已连续上涨数月,对于投资者来说,房价的不断上涨,提供了广阔的增值空间。就目前来看,英国房价,特别是伦敦房价增长的动力依旧不减,理由如下: 英国长期形成的住房短缺将会引起相当长期的房产价格上扬。英国规划局曾建议,英国应当在2008-2028期间以每年24万套到29万套的速度建造新的居民住房,以满足英国人口的增长(到2028年,全英人口将从眼下的6200万增加到7000万)。然而,新建住房2009年只增加了7万8千套,2010年稍多,也仅有10万套。显而易见,英国建房的速度完全赶不上快速的人口增长,这必然会导致房价逐年增长。 越来越多的海外购房投资者对英国的一部分高端奢华房产表现出了很大的兴趣。事实上,海外买家人数的不断增加,势必会带动未来房价走高。和一些经济发展不稳定的国家相比,英国高端奢华房产的增值相当稳定。在当前全球经济动荡不定的情况下,海外购房投资者视英国(特别是伦敦)的高端房产为安全投资的避风港。因此,许多国际投资者将目光投向伦敦高端房产,而不是沿袭传统套路把资金投向诸如黄金、美元、瑞士法郎等行情极不稳定的外汇市场。
导语:和其他国家的房产相比,日本房产成为众多投资者的心头好。之所以成为大多数人的选择,主要原因在于日本房产投资风险较低、具有稳定的收益回报、房产产权永久以及房价范围合理等等。海外人士在日本购房不受限制,只要有足够的钱,买多少套都行。 大多数海外人士比较喜欢投资日本东京、大阪等人口密度高的城市,毕竟这些城市的房源更加受欢迎以及市场需求量更多。如果你有投资日本房产的想法,可以把相关的联系方式放在下方或者直接联系我们,我们会给你有关日本房市最新的讯息,会根据你的需求找到合适你的房源。如果投资日本的房产进行出租,回报率有多高呢? 投资回报率的具体含义 投资海外房产所了解的回报率并不是表面回报率,而是指满室时租金收入相对于物业价格的比率。 如果你在日本购买的房产是1000万日元,年租金回报收益是100万日元,那么你的表面回报率是10%。因为你没有把购买房产时的各种税费、维修费用、管理费用等考虑进去,所以没有得到实际的回报率。想知道日本房产投资后的回报率,必须要区分表面回报率和实际回报率的区别。 日本的房产类型很多,投资购买的类型不一样,所获得的实际回报率也有差别。比如你在日本投资公寓的表面回报率是6%-7%左右,减去其他各种费用比例1.5%-2%左右,公寓实际回报率在4%-5%左右才是正常的。 如何确定不同房产类型的投资回报率? 想要确定所购房产类型的投资回报率,主要是通过确认空房时间和正在募集的房租,通过这两方面可以判断预期的投资回报率。日本各类房产类型的投资回报率都不是很高,但它的稳定性能够维持较长时间。 对于初次投资日本房产的人来说,想要获得稳定的投资回报,在购房时应该注意什么呢? 投资海外房产最忌讳盲目跟风,投资之前一定要确认自己所擅长的投资风格,然后制定投资该房产所要达到的目标及资金预算,根据自身财务运行情况进行自我全面分析。 投资日本房产可以从这几点进行分析: 1、投资房产所在区域的租赁需求 关于区域租赁市场的需求情况,可以进入日本的政府网站了解该地区迁入、迁出的人口变化。时间充裕的情况下,可以亲自去实地考察,然后再询问房地产公司详细的了解情况。 2、了解所购房产周边的竞争物件的情况 所投资房产如果用于租赁,一定要了解周边的竞争情况,这样才能保证房产租赁的概率有多大。在网上一般能够确认正在出租的房产,但无法确认最后成交的租金是多少,想要了解这方面,还是要和日本的不动产公司进行联系咨询。 日本值得购买的房产主要在哪里? 日本值得购买的房产主要集中在两个城市,分别是东京和大阪。这两座城市的人口密度非常大,并且每年新增的年轻人口数量也在不断的增加。租赁市场的需求大,自然房产的租金回报率就比较高。同时这两个城市也是日本房地产保值增值空间较大的存在。从房产价格上来说,目前大阪的房价要比京东的房价更便宜一些。从成本效益上讲,大阪的房产更值得投资。 日本的实际回报率并没有10%这么高,大阪的租金回报率一般在5%-5.9%左右,再加上其他的房产税、管理费、所得税等各方面的因素,房产的实际回报率可能只维持的4%-5%左右。 以上相关内容就是在日本购房所获得的回报率的情况。
在当下宏观环境阴晴不定,市场波动冷热不均的多伦多房地产市场中,如何做一个聪明的投资者,考验的是对市场轮动周期的把握以及专业的精进。新房供应是市场价格的平衡器也是判断市场冷热的指标之一,新房的定价不光基于市场标杆价格,也基于开发商的成本。本期Daisy黄岚尝试从多伦多新建Condo公寓成本的角度做一个粗浅的分析,希望帮助大家换个思路来观察当前环境下的多伦多公寓的投资问题。 回顾2020一整年,加拿大住房市场价格并未受到疫情的负面影响,相反在许多我们熟悉的大城市,房价持续上涨。国内外房地产市场的表现证明,人们依旧认为持有资产才是货币超发环境下的硬道理。 如果我们细看新建Condo公寓的平均尺价,在大多伦多地区平均尺价已经接近1000加元/呎,而在多伦多市中心核心区域,2000呎价的楼盘也已经不是凤毛麟角了。 在新建房成交量方面,独立屋和镇屋近年来连年走高,Condo公寓由于受到疫情的心理层面影响,2020年的新房成交量相比之前几年走高的势头有所下降。 新房在建量是重要的供应先行指标。我们可以看出,在建库存开始有下降的趋势,其中Condo在建量的下降尤为明显,显示未来新房供应量将减少。 本期【黄岚地产榜】旨在浅析新开发Condo公寓的成本,首先来了解一下新建楼盘成本的构成:土地成本、建造成本(硬成本)、和软成本。 我们先来看一下加拿大各大城市原始地价范围(不包括动迁成本),可以看出,在多伦多市区每呎两百元以上是常态,若是市中心核心地段,价格将更高,而且现在几无空地,那么加上动迁成本,土地成本再增加数倍太正常不过。 而且开发商高价买来的地块并不是都可以拿来盖满楼的,在多伦多市中心真正能审批下来的高层建筑投影的地皮面积也就占总地皮面积的25%左右。 下图是多伦多市中心湖滨高层建筑投影的地皮面积占总地皮面积示例 我们再来看另一个新建Condo公寓的关键成本类别:建造成本 建造成本主要包括人工、物料、机器、以及建筑总承包商的费用等。加拿大劳动力价格指数是建造成本的一个很好的历史以及趋势的指标。劳动力价格在不断地上涨,人工成本当然也就相应的上涨。 加拿大人工昂贵是众所周知的,特别是有技术含量的工种,小时成本还是很高的。 建造成本方面,我们可以着重看一个宏观指标:生产价格指数PPI。从历史来看,PPI永远是一条向上的线,就是说生产要素价格长期总是越来越贵,因此物料成本和机器成本也越来越贵。 以大多伦多地区为例,一栋40到60层的豪华装修的Condo公寓的平均建造成本可达到460 -550加元/平方英尺,如果楼层数超过60层,则由于建筑工艺要求更高,平均每尺建造成本将接近600加元。 我们再来看另一个新建Condo公寓的成本类别:软性成本 所谓软性成本顾名思义是由许多服务性和管理性费用所构成的,主要包括以下一些方面的开支: 综上所述,Daisy黄岚大胆估算,在多伦多市区,一个高端项目的平均开发总成本将很容易的超过900加元(而且不包括动迁成本,因为动迁项目赚不赚钱,花多少钱,都在于开发商的裁量,变量太不确定),如果地块涉及动迁,那总成本就“上不封顶”了。 当然,开发商不是慈善机构,项目是要赚钱的,每个项目都要计算年化内涵回报率IRR,IRR是项目投资开发的财务概念,在这里不做赘述。由于新建项目开发期一般三年左右,因此即便整个项目利润率为20%,其年度内涵回报率IRR也就6%-7%,所以真正以“精益开发、精益运营”为基础的开发商可以说不存在赚一票就走的暴利。 开发商推出新盘楼花都是利益驱动,何时推出?以什么价格推出?这些都是基于二手房和新房市场的轮动迭代循环,因此楼花新房市场既是二手房市场价格的稳定调节剂,也是整体楼市的先行指标。 市场似乎永远在经历以下的迭代过程,循环往复: 购房者开始在二手房市场淘金 → 二手房市场需求增长推高房价→开发商基于成本和新市场标杆价格推出新盘,顺利消化市场部分需求 → 楼花价格进一步走高,市场反应欠佳 → 开发商暂停上新盘 → 购房者开始在二手房市场淘金 当前多伦多市中心Condo公寓楼花 vs 二手房 — 聪明的投资者需要了解的新建Condo成本浅析(结论) 各国政府大撒钱,货币贬值是不争的事实。同时加拿大欢迎新移民的政策不会改变,因此人口增长所带来的房地产刚需的增长是有长期基本面保障的 在此大背景下,伴随着多伦多市中心土地供应的减少、拆迁成本的增加,和建造成本的提升,市中心Condo的开发成本也是直升不降。所以新房及二手房由于成本支撑,基本不可能出现大的回调 作为投资者,应当了解自己所处的市场轮动循环节点,在二手房和新房楼花之间猎捕机会才能在市场中游刃有余,跑赢通胀,跑赢大市 本文完成于2021年2月,文章均基于此时间点数据完成,有更多关于多伦多地产买卖投资的讨论,欢迎添加黄岚微信探讨斧正。谢谢您的时间。 多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker,金牌经纪人 联系邮箱:daisyhuang88@gmail.com
买房中必须支付的费用,是最重要的买房成本。目前,英国已成为国内买家海外买房的重要市场,为此,居外网将为大家详细列举在英国买房,都有哪些费用项目,以及费用多少。帮助大家更好地完成在英国买房大业。 1、 Agent中介费用 国内买家在英国买房,通常需要agent的帮忙,买家提供购房需求,让agent进行搜寻,从而找到房产进行交易。 费用:房产总价1% 2、 房屋评估及勘测鉴定 Surveyor's fees 一旦买家选定房源,按照英国房市的规定,必须安排第三方评估检验机构,对房产进行检验,包括房源质量、房价评估、物业贷款状况等方面,最后提供房屋勘测鉴定报告Home Condition report 及房屋综合评估报告Home information pack (HIP)。 费用:耗时2—3周,通常评估收费在300英镑左右 3、 印花税 Stamp Duty Land Tax (SDLT) 在英国买房,印花税是最为重要的英国房产交易税,也是数额最大的费用支出。通常,必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税由英国税务部门征收,根据房屋的产权、用途不同,征收标准也有所区别(见下表)。 值得注意的是,英国房产印花税的征收标准并非固定不变的,而是不定期更新,目前使用的就是从2012年3月22日开始,沿用至今的征收标准: 英国买房交易印花税计算器:http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/calculate/calculators.htm 如果您想了解关于更多英国印花税的相关详情,可参阅其官网介绍: http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/index.htm 印花税的相关注释 A、为防止炒房现象,现在执行的最新印花税税率,针对“特殊个人”(purchased by certain persons including corporate bodies,指的是特定人及公司或组织)设立了15%高额税费。 B、商业地产的定义。按照印花税的官方解释,凡非居住用途的物业,便确认为商业地产,包括以下: 商业物业,如商店、办公室; 农业土地 森林 任何非居住用途的地产物业等 一次性购买6处或以上居住用途物业,也被看作商业用途交易 C、关于印花税中的弱势区域(Disadvantaged areas) 大家在官方印花税的介绍页面上,可以看到关于针对弱势区域印花税的征收细则,这里做一个解答。 按照现在英国的福利制度,英国本地居民居住的很多房子都是由政府提供的,类似国内廉租房、经济适用房,其所在区域就称之为弱势区域(Disadvantaged areas)。这些特别的房产在买卖时,也需要缴纳印花税,但显然不能和正常的商品房相提并论。不过,目前这类弱势区域的房产,国内购房者是无法购买的。 4、法律上的相关费用 Solicitor's or Conveyancer's fees 律师费 Legal Fees 在英国,有明确的法律条款规定,买房时,双方必须聘请律师,并由律师完成相关交易、法律条款。为此,在英国的各大城市有众多专门的房产律师,聘请起来相当便利。这部分费用不可避免。 费用:律师费用的多少取决于以下因素,房产价格、耗费的时间、难易程度,额外的时间成本。总的来说,佣金为房产总价的0.5—1%范围内。 土地登记/注册费 Land Registry Rees 这项费用相对于中国的契税,也是政府规定、必须缴纳的费用,通常在办理土地登记时候缴纳,具体收费标准如下: 当地政府物业及社区管理报告 Local Authority Searches Local Authority Searches是英国房产交易手续中,必须的一个法律环节。在此程序中,许多重要文件都必须由律师代表买房,向当地政府的管辖机构Local Land Charges Team申请办理(此机构一般不接受个人申请)。 费用:本项费用大约在十几英镑到一两百英镑之间。不同地区的Local Land Charges Team,不同程度的报告要求,不同的交易物业等,其收费也有所不同。 本文在撰写过程中,感谢英国基石房产公司(Cornerstone Realty)提供资料,协助完成。
第一部分:购买自住房(下篇)之房产购买程序 上文本人简单的介绍了一些选择自住房时需要考虑的因素,供大家参考。选定房型及落户城市后,下一步就是去寻找自己在加拿大的新家了。 一、二手房的挑选 首先,当地的报纸都会有房产广告,需要国语服务的朋友,可以轻易的在中餐馆和华人超市找到当地的中文报纸,回家浏览一下便会收集到不少提供国语服务的房产代理,可以直接打电话或者发邮件与之联系。 如果是喜欢自己先做研究,可以使用网络先了解,筛选一番。加拿大两大房产网站: http://beta.realtor.ca/ 此网站属于Realtor®旗下,它的房产代理人必须是加拿大房地产协会会员(CREA)。 http://comfree.com/ 是帮助房主自己卖房的网站。 在加拿大购房,使用房产中介是不需要支付任何服务费用的,因为房产中介是向卖家收取佣金。看房时,通常房产代理会驾车带你去看预先根据你要求选好的几处房产。看房子的时候,要把自己对新家的要求、预算,尽量详细的告诉房产代理。在一个专业,尽责又懂你心意的房产代理的帮助下,你一定会事半功倍。 我的Tips: 建议可以比较几家代理的服务,再决定使用哪家。 建议使用大公司,有资格证书,并且是加拿大房地产协会会员的代理,这样如果万一买房过程中或买房后出现什么问题和状况也可以向他们的公司总部及CREA反映。大公司的条例规定通常都很仔细,对旗下的代理管理严格,必须遵守职业操守。 二、新房的挑选 房产代理通常带你看的是二手房,新房会比较少。因为新房的建筑商通常都有自己的销售人员,市中心经常会有新的公寓项目。新建的独立别墅,多不在市中心,而在新区。建筑商在开发区建有示范屋,销售人员在此为客户提供服务。新区通常都有统一市政规划,喜欢购买新房的朋友,可以驾车到各新区,参观这个社区的示范屋,一个社区通常会有几家建筑商联合开发。销售人员会向你介绍可以选择的LOT(供建房划分好的小块土地),可供选择的房型,公司的优势,价位,交房时间。 我的Tips: 非常喜欢参观这样的示范屋,它们都经过专业设计师设计,每家都会有些别致,新颖的地方,多参观几家示范屋有助于决定自己想要的风格,房型。 需要注意这些示范屋很多地方都有Upgrade 也就是升级,所以一定要问清楚建筑商提供的标准配置是怎样的,哪些项目包括在了报价中,以便自己做个准确的预算, 还有个偷懒的方法就是直接购买示范屋,也许价格上会有小优惠或者有些免费的升级项目。 三、旧房改造 如果实在喜欢某个成熟社区,又不满意旧房,还可以选择旧屋翻新或者推倒重造。需要事先查看所属划区,划区主要是规定了此处房子允许的用途,房型的限制等,然后谈好建筑商,选好合适的房型,交给市政府批准。这样的大动作,通常需要的精力和财力都要多一些。 我的Tips: 建议需要足够耐心等到最合适的旧房上市,差一个街口,将来的升值潜力可能就差得多了。 建议查看整个社区,观察有多少旧房已经被改造了,这些新房通常在什么价格范围,有经验的House Flipper (专做旧房改新房的人)也许看上了同一社区,值得去学习下。 四、购买二手房的程序 如果你已经看好了自己想要的房子,把你的心理价位告诉你的房产代理,代理便开始向卖方发Offer(报价)了。 Offer也是属于正规的合同,一旦对方接受了,对双方就有了约束性。房产代理也是销售人员,有时也会想早早定了这笔买卖。 我的Tips: 第一,发Offer前要问清各种费用,通常公寓,联体别墅或者双拼别墅需要支付Condo Fee。越老的房子,Condo Fee通常比新房贵些。问清Condo Fee包括了哪些项目:如房屋保险,暖气,水电,车位,公共绿化,楼房维护等。记得查看地税,虽然地税几乎每年都不同,而且通常是每年上涨,但是不同社区,同类房型和房价的房子,地税可能会相差不少,值得比较。 第二,一定要冷静,想好自己最高的心理价位,不要轻易改变。现在加拿大房产属于买方市场,所以机会还是很多的。 第三,需要贷款的朋友,一定要在合同上给自己充分的时间办理贷款。 在加拿大,很多人买房都需要贷款,银行只有在你签订了买房合同后才会开始正式的贷款审核步骤,如果快一天就可以知道贷款是否通过,但是如果有问题可能两个星期或更久。我会在以后,给大家详细介绍一些关于加拿大贷款,建立信用记录等方面的知识,在这就不详述了。总之,就是提醒买家,如果需要贷款,需要通过贷款(Subject to financial approval )这一项要选时间长些,一般两周,这样比较各银行利率,万一遇到问题有时间解决,不必增加不必要的压力。有些朋友也许提前做了银行的预先批准(Pre-approval), 有Pre-approval很好,可以订住好的利率,通常为三个月,帮助自己做预算, 但Pre-approval 并不是说已经贷到款了,大家切记。如果万一没有通过贷款,在规定的两周内,你可以不必继续履行合同,订金可退回。 第四,要做房屋检查(Inspection). 在加拿大,通常买方都会在合同上写通过屋检 (Subject to inspection)。如果你买的是二手独立屋,那请专业验屋师做Inspection更是不可省略的一步。如果房子存在地下室裂缝、管道渗漏、有霉菌的问题,非专业验屋师,很难发现,一旦房子有了这些问题很难修复,需要花大量时间、精力和财力,将来再要卖房子也会折价。如果房子有大问题,你的合同有写这条,就不必继续履行合同,订金可退回。如果有些小问题,地板不平、掉漆,如我上文所诉,除非自己手巧,不然请专人费用也不菲,所以如果屋检报告出来,有些小问题,可以让卖主修理或者折价。 好了,当一切都如你所愿,对方接受了Offer,你已经付了定金,通常一千加币到五千加币。余下的钱款已经拿到贷款或者准备齐全了,下一步,就是通过房产律师做过户手续。对,在加拿大是通过律师,确切地说是房产律师,负责最后的款项交接和过户手续的。你的房产代理或许会为你推荐,你也可以使用当地的黄页,查找当地的房产律师。 我的Tips: 第一, 律师的收费可能会有差异,资历也可能不同,所以可以自己提前比较下。 第二, 想好房子产权方式:Joint tenants 或者 Tenants-in-common。了解可能会有的税务问题:如遗产税,每个省是不同的。 Joint tenants 举例:夫妻双方共同买了房子, 如果一方去世了,房子就属于幸存的一方。 Tenants-in-common 举例:夫妻双方合资买了房子,50%是太太的,50%是先生的。如果,先生去世了,他的50%会根据他合法的遗嘱传给他指定的继承人,太太不可干涉。太太的50%产权也是如此。 第三,如果有孩子的家庭,房子想写孩子的名字,应该询问律师可能有的法律问题。如同税法,每个省之间存在不少差异,在民法方面也是。 举个例子,比如你的孩子21岁了,有了同居的伙伴,一起住在这房子里。如果,后来双方和不来,对方不愿意搬走并称这是Marital home,那他/她可能有权一直居住下去,虽然房产证上是你孩子的名字。本人不是律师,作为理财师只是提出这些,提醒大家可能会有的问题及咨询律师的重要性。 本文主要介绍了购买二手房的购买程序。新房的购买,通常建筑商的销售人员会帮助你完成整个过程。每处建筑商的新房付款方式可能会有不同,大家需要咨询清楚,有的是预售房,只需先交定金,交接时付清所有余款。有的根据建造程度,通常分三次付清房款。大的建筑商都有合作的银行,专门做新房的贷款。 祝愿大家在加拿大找到自己满意的家! 下一篇,本人会介绍在加拿大购买度假房(Vacation home) 的一些信息,喜欢的朋友继续关注吧! 理财师Liya CHEN专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
韦朝贺:“好学区未必有好学校 好学校未必需要学区房” 学区房在房地产投资中一直都是一个不错的选择,无论国内还是英国,不管政策调控也好,金融危机也罢,学区房一直是海外投资者眼中的高富帅和香饽饽,小荷才露尖尖角,楼花已被抢入手。虽然,除伦敦以外的英国其他城市的房产市场,都在过去几年里持续低迷,然而,学区房在整个不景气的大环境中房价居高不下。本期,我想聊的不仅仅是学区房的好处,根式想用多年的从业经验给大家打几个预防针,任何投资都有风险,学区房也不例外。 随着近几年来留学英国的学生数不断增多,很多实力派家长往往都不惜重金为孩子们购买靠近学校的学区房,目的无非是为了孩子将来的发展及上下学的人身安全。可怜天下父母心,特别是对于我们中国父母来讲,古有孟母三迁,现有择邻而居,一切都是为了孩子,为了能够让孩子有一个比较好的学习环境,只要家庭经济条件许可,都会未雨绸缪的选择学区房。此类经典案例有很多,最知名的要数年初时在美国纽约曼哈顿街区,一母亲为了刚刚两岁的女儿未来能顺利踏进名校而买下一套650万美元的公寓。同样的,在英国70%的外国买家中,为子女读书买房的华人占了60%。 好学区未必有好学校 好学校未必需要学区房 首先诸位家长要了解,自己所要投资的房产是否真正在看中的名校录取范围之内。通过与一位在当地Council任职的朋友得知,如今多数公立学校都是按照距离来录取新生,并且申请人数及录取范围也会逐年改变,很多开发商口中的“黄金地段学区房”根本只是姜子牙的钓鱼竿-愿者上钩,不过也不用担心,很多信息其实是可以通过街道办事处(Local Council)的网站上去获取,因为这些信息在英国是公开的。 其次我们不得不了解的是,一些所谓的好区域的房产在英国未必是重点学区房。要知道什么都有例外,众所周知,英国政府对每一个开发商有着楼盘必须有部分是廉租房的要求,而且在很多好的街区也都有英国特色的经济适用房,从而导致该区的部分人口结构会影响学校的学生品质。要知道即使是非常贵的Kensington and Chelsea区也有几家名声很差的学校,当然,也有可能是这个区很多的家长们都把孩子送到有名的私校也不一定。 拿Richmond的Barnes区举例,有个小学它Key Stage 2(英国公立小学生11岁是所需接受的第二关键阶段考试)的英语和数学的成绩同时达到Level 4的比例是96%;英语和数学同时达到Level 5的比例高达76%(跟Kensington and Chelsea的Oratory Roman Catholic Primary School差不多(前首相托尼布莱尔的孩子就读的小学),但Barnes附近的中学却声名狼藉,原因就是因为Barnes的中产阶级的孩子都几乎是在私校就读的。 另外值得一提的是,英国的公立中学,大部分公立中学是综合性学校(Comprehensive School),就是说录取是按“就近原则”,少部分好的公立中学是按照入学考试成绩录取。这就是所谓的文法学校(Grammar School),一流的文法学校比很多私校还要好。我当年念A LEVEL的老师就是这么说的,如此一来,以考试录取而非以学区录取的话,学区房就失去了其原有的含义。 公立学校(State School)的普遍入学原则 小学 英国公立小学有三种:第一种是街道办事处控制(Local Council)的公校。入学是按就近入学的原则。过去很多小学有个catchment区,先录取catchment区的孩子,但现在很多council(特别是伦敦)都取消了catchment,这样录取完全按照申请人的住宅距离排队,每年申请的人数不同,录取的距离就不同。比如说可以找到每个小学以前录取位置的地图,虽然每年录取距离会不一样,但差别不大。申请的时候一般可按喜好申请5所,但对学校来说,所有申请都是平行的,都按照距离录取,这和中国高考现在实行的平行志愿一样,学生有一二志愿的差别但学校录取没有一二志愿的差别。 第二种是英国国教(Church of England)办的公校。录取方式同上(可在学校网站得到相关信息admission policy)。 第三种是天主教(Roman Catholic)会办的学校。该类学校一般教友优先。教会办的学校大部份都比较好。 中学 英国公立中学有两类:第一类是按照距离入学。这和小学一样,学校一般称为comprehensive(综合性学校)。所谓的community school和city academy都是这种,教会系统也有中学。有些地方的中学有link school(或者feeding school)系统,就是说一个中学和几个小学link,对link小学的学生录取优先,但现在很多council开始取消link系统了 第二类是通过选拔入学。英国的Grammar School或者Selective School一般都会使用选拔的形式,因为此类学校等同于国内的重点中学。 Grammar School的甄别方式与入取方法 大部分Grammar School的名字里面没有Grammar,名字里面有Grammar的有可能是私校。这类学校教学质量很好,一流的Grammar school教学成绩比很多私立学校还好。这类学校1940年代建立,申请Grammar school除了填council的统一的表以外还要填学校单独的表。 Grammer School入学录取有三种方法: 第一种,完全看入学考试成绩(考试时间一般在提前一年的10月份,从英国任何地方来的学生都同等对待。 第二种,把名额分成两部分,一部分保留给本council的孩子另外一部分公开招,当然都是按照入学成绩录取。 第三种,按照考试成绩录取但只录取本council的孩子,比如说Berkshire有很多Grammar School,没有太突出的但都不错,它就只收本council的孩子,外地孩子可以去考但入学之前必须搬入council地区。最后,为大家附上两个不同的学校排名,给大家自行甄别。 Guardian学校排名榜:http://www.guardian.co.uk/education/datablog/interactive/2012/dec/13/primary-school-league-tables-2012-map#table Daily Telegraph的学校排名榜:http://www.telegraph.co.uk/education/leaguetables/9739316/Primary-school-league-tables-2012-compare-your-schools-performance.html 避免投资风险的3大原则 我们都知道房产买卖租赁是一种特殊商品交易。有着交易金额大,周期长,流程复杂等特性,一旦出现违约,诈骗等,对于当事人的损失无法估量。而随着房地产经纪行业的发展,一些不法经纪人也浑水摸鱼,利用各种言语的技巧花招等等坑害投资人或者购房者的利益。这是在国内和海外市场都有可能出现的问题。尤其对于想要投资海外房产的投资者来说,由于距离远的问题,完全了解一国甚至一个城市的地产市场是没办法在短短的旅行期间就能完成的。加上各种媒体信息的断章取义或者模糊指引,更加让海外房产市场如雾里看花。 近期火热的澳洲投资团,美国抄底团等等,指引了不少国内投资者把资金投到海外房产市场。首先必须肯定投资海外房产一定是有盈利机会的,但是发达国家各种政策的变化频率和市场变化速度是远远快于中国的。这里有必要提醒大家对于海外房产投资的风险一定要慎重评估。原则是这样: 再好的基本面也有例外。投资者投资的每处房产会受到该国家基本政策和市场的影响。但是比如房租,落实到某一处房产的时候就是切实的价格,跟基本面有关,但是却有特殊性。周围都涨,唯独我的房子不涨,这种情况也经常出现。 再好的中介也是一锤子买卖。中介的特点在海内外还真是一样的,买房前你是大爷,买房后就会被牵着鼻子走。因为投资金额大,因此很多买家基本买一套房子就不知道下一次什么时候再买了。房产中介更加深谙此道,因此不要听任何中介的花言巧语,交订金前一定请他把所有的款项交付时间确定下来。海外买房的特点是律师交易。这点与国内有着十分的不同,律师服务的好坏也会影响购房过程的顺利实施,律师费其实不高,更重要的是服务要迅速周到。 房产中介的价值不在于给你介绍了什么房源,或者帮你要来什么好处,而在于对市场时机的把握。土豪客户这点可以忽略。对于精明的投资者来说,开发商投放市场的房子都在那里而且大差不差,自己用英文搜搜也都有了,根据你的资金情况,开发商能放出的。但是后续的服务比如律师,银行贷款,房屋再出租,装修等等才是需要注意的。 韦朝贺专栏全集: 专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资 欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或邮件david.wei@affinityrepe.com与David零距离接触。
曼谷、芭堤雅、普吉和清迈这些主要地区,房产起始价分别不大——中等地段一套35平米的一居室公寓价格大约40万人民币。高端房产在各个市场就有很大差异。清迈是这四个地方中房价最低的,约2万人民币/平米。芭堤雅优质地段的价位在3万人民币/平米,而普吉岛地区高达4万人民币/平米。正如大家预想的,曼谷房价最贵,繁华地段的价位高达5万人民币/平米,最高端的项目叫价甚至达到6万/平米。 芭堤雅和普吉岛都重度依赖旅游业。由于该地区在冬季深受欧洲游客欢迎,夏季反而属于淡季。租金收入在冬天旺季被推高不少;夏天淡季租客就很稀少。因此房东更倾向于长期租客。因这两个城市都位于海滨,海滩和海景房很受欢迎。靠近城市中心的海滨房正变得越来越稀有而需求的势头却保持强劲。 曼谷和清迈都不是依靠旅游发展的城市,故而租金全年都很稳定。曼谷是泰国最大的城市,以其充满活力的氛围而为人所知。与其他像曼谷之类的大城市相比,清迈却是安静平和的城市,生活成本非常适中。目前其租金回报很好,但房屋供给的增加正使得租金慢慢下降。曼谷和清迈都有为数可观的中国人。
葡萄牙,传说中“随意按下快门就是照片”的国度,它犹如停泊在欧洲大陆边缘的一艘帆船,色彩浓郁绚烂。2013年葡萄牙移民政策“红了”毋庸置疑。目前,在葡萄牙购房主要有三大热门城市:里斯本、波尔图和阿尔加维。下面将为大家对比分析这三个地区的优势,投资者可以根据自己的 实际情况来选择。 在葡萄牙如何投资房产最划算?在葡萄牙因为只要购买价值50万欧元以上的房产,购买人就可以为自己、配偶和未满18周岁的子女申请葡萄牙的居留权,大约需要2个月时间。投资者可以选择将50万欧元分散投资到不同热门地区,购买两到三处房产,一处自住,其余投资,5年后就可以将投资的房产售出,这种分散投资的方式不仅大大降低了风险,还可以帮助投资者获取一定的房产增值收益。从另一角度考虑也相当于降低了移民的成本,可谓一举三得。 里斯本:自住投资两相宜 在葡萄牙的所有城市中,首都里斯本由于集中了葡萄牙多数显而易见的繁华,集聚了许多投资者。首都里斯本是葡萄牙最大的都市和海港,亦为葡萄牙高等教育机构的所在地。里斯本西部大西洋沿岸的美丽的海滨浴场,亦是欧洲著名的旅游城市,每年接待游客超过100万人次。里斯本机场每年运送旅客大约1300万人次,城市的酒店入住率平均在80%以上。作为世界知名的旅游胜地,当地房产投资收益率较高,房产出租年收益率可达到5%。里斯本市中心及周边主要区域的房地产价值是稳定的,同时长期租金收益率一直呈上升趋势,直到今天收益率一般达到7%—9%。 波尔图:投资实业佳地 波尔图是葡萄牙三大城市之一,人口有30多万,是比较重要的经济支柱城市。如果你发展你的事业,建议你可以考虑波尔图,这里的福利、政策优惠都有绝对的 优势。很多发展实业型的移民葡萄牙的人,都选在波尔图。波尔图整个地区,房屋的类型比较丰富,有别墅和公寓,另外也有厂房,厂房的价格比较适中,不像在中 国的房租,可能会占企业利润很大比例,葡萄牙的房租占比几乎为零。葡萄牙的经济,不是靠房产为主,目前,在波尔图有上万华人在这里开商铺和实体企业。波尔 图的房价约在10万至90万欧元之间,其中,多数为20万至30万欧元。 阿尔加维:适宜度假 阿尔加维是一个受益于其美丽景色的特色城市,它在欧洲的知名度,可媲美法国蔚蓝海岸和西班牙阳光海滩。阿尔加维位于葡萄牙东南端,也同样是葡萄牙绝佳的度假地。其出租回报稳 定,年回报在5%左右。每年数以万计游客的涌入,都为当地出租业带来了巨大的利润。独栋别墅或联排别墅平均每平方米2600~2300欧元,公寓的价格平均每平方米1600~1400欧元,出租回报为5%-7%。 由于三座城市优势不同,所以建议投资者在选择购房移民时,移民者最好擦亮双眼,选择适合自己并且能带来较大收益的城市。