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财务自由靠恒心投资物业最安心
转眼间又踏入兔年，在此恭祝各位读者新春愉快，兔年身体健康，投资顺顺利利，满载而归。兔年是笔者的本命年，不经不觉间已经踏入耳顺之年！回顾过去，一个由木屋区长大的穷小子，可以拥有自己的事业，虽然并非大富大贵，但也可以做到财务自由，实在感恩！在此新春时间，笔者希望分享一下自己过往一些体验，及对财务筹划的一些看法。 由于笔者父亲早逝，由母亲独力支持生计，从大学开始必须靠兼职赚取生活费，财产由零开始。相信大家都知道，要达至财务自由，第一桶金最关键，也是最困难。笔者也尝试过不少投资式炒卖活动，伦敦金、外汇、股票等，通通都参与过。当然，年少无知亳无经验，自然是损手而回，但在过程中令笔者明白投机可能一夜致富，也可以破产收场，更重要是投入精神时间，即使每天投入一小时，以12小时活动时间计算，就差不多10%，是很大的负担，而且投机是大上大落，情绪能否承受也直接影响健康。笔者在炒卖外汇时，晚上经常未能入睡，明白付出的成本太重以后就放弃了！ 经过一轮投机失败后，明白要靠脚踏实地，压缩自己的日常开支，靠储蓄筹集置业首期，加上当年任职银行，利率极低，也是福利一部份，便顺利上车置业。其后笔者也是靠卖出自往物业，才能顺利筹集资金创立现时的地产代理公司！ 当然条条大路通罗马，笔者并非指出这是唯一途径，笔者也遇过有朋友靠炒虚拟货币致富，也遇过有人可以靠卖出自己创立的独角兽而赚到第一桶金，但这些事例都是冰山一角，对很大部份人来说机会率很低。相反先购买自住物业，只需10%首期，又可以节省租金，非常大的杠杆但却没有投机的迫仓风险，是一般人的最佳选择！ 过去几年，无论债券、股票、外汇甚至新兴的虚拟货币，价钱都是大上大落，笔者遇到不少朋友都有巨大的财政损失，大家在报章也见到不少娱乐明星投资失利，需要重出江湖，也有名人要前度打救，弄得满城新闻。相反，投资物业尤其是住宅，虽然近年在帐面上也录得贬值，但只要按时供款，银行不会因此迫仓，跟其他金融产品不一样。去到晚年退休，物业已经供满，只要拥有两个物业，一个自住一个收租，生活费基本都解决了！近年政府还推出了退休三宝，将自住物业逆按揭的话，更令业主有一笔额外收入，又不影响日常生活。 要达致财务自由有不同的办法，但哪条途径适合自己，却因人而异。笔者想强调恒心及安心都非常重要，笔者在投资市场上打滚了40多年，始终觉得对大部份普罗大众来说，投资住宅物业是最容易操作，最安心的选项！也因此笔者非常喜欢自己的工作，可以令客户安居及致富！
楼市短期受压 长远前景乐观
香港的住宅楼市受到国内复常及通关有利因素影响，在2023年第一季有好表现，价格比去年底反弹近7%，成交也显著增加。买家眼见楼价已从高位回落超过15%，纷纷改变过去一年的观望态度，抢闸入市！但经过首三个月的反弹后，业主见形势有转纷纷反价，而心急出售的业主，包括移民客户已经在首季出售了物业，二手市场上的业主叫价都是「企硬」，买家见楼价已经迅速反弹，又不急于再加价追货，形成二手市场出现拉锯形势；一手方面发展商也不停部署出货，始终现楼待售单位已超过18,000伙，发展商也是用同区二手市价推盘为主，换句话可以用旧楼价买得到新货，理应反应不俗，但除了个别有铁路概念的楼盘销情尚可，其他高价物业的成交也是寥寥可数。当然相比去年差不多完全停顿为佳，但是要大规模去货，就必须外间因素配合。 由于豪宅的买卖，不少是与国内买家有关，中国的疫后经济仍然疲弱，楼市销情一路未回复，现楼楼价不振，财富效应影响下，连消费力也需要政府大力刺激！另外，美国联储局六月加息的机会率又上升至40%，令港元按揭息口有上升压力，再加上债务危机，令买家选择按兵不动，所以笔者估计香港住宅楼市在未来6个月都不会太景气，二手市场了个别笋盘外，大致上都是买卖两闲。至于发展商一手市场的持货力较强，都会考虑长远的因素。 大家都相信美国债务危机，国院二院始终会妥协解决，而美国的息口在年底或明年初回落的机会也极大。再者香港近期不断优化专才到港的措施，除了新设的高端专才计划，连原先正在实施的优才计划，其人力清单也由13项加大覆盖至51项不同行业，政府的目标是每年增加35,000个外来的优才或专才，这类人才必会带动房屋需求，笔者估计这类大都是中产阶级，对香港中价物业的租赁市场带来实质需求！ 另外，政府也公布了新田科技城300公顷土地的详细规划，这里主力发展创科行业，面积等于14个大埔科学园，笔者相信也会吸引不少大型科技公司巨企进驻！以后专才不会再集中居住在港岛或九龙市中心，北部都会区一旦形成，新界的物业可能会跑赢大市，甚至在深圳的物业也连带受到刺激，大家不妨多加留意未来发展的走向！ 总括而言，笔者对香港住宅物业的长远前景，仍然是乐观的！
移民增加，房屋短缺澳洲疫后租金狂升
上星期跟大家分享过韩国首尔的楼市，今天转去看看澳洲楼市的情况！澳洲楼价在2021年达到高峰，主因也是受低利率带动，2021年澳洲利息降至0.1%，回想90年代澳元是高息货币，利率最高曾至17.5%，两者对比好像是天方夜谭。 超低利息带动澳洲整体楼价在2021年上升了超过20%，悉尼更升超过25%。但2022年5月开始加息，楼价也从高位回落，连跌10个月，整体跌幅超过10%，悉尼跌幅达14%。但澳洲楼市并不像首尔般越跌越有，反而在今年4月开始企稳，主要原因是租金大升所带动。 根据当地著名地产网站Realestate.com.au公布，澳洲2023年首季租金中位数按年上升11%，当中布里斯本上升15.6%、墨尔本升9.32%、悉尼升11.32%，悉尼受欢迎的区份更是升幅超过30%。当中原因是澳洲的移民人口大增，因为当地推出了多项「抢人才」计划，包括Global Talent (GTI) 签证、港人救生艇计划等，令去年人口增长创历史纪录的48.2万人。 今年4月3日，澳洲国家住房金融及投资公司（NHFIC）发表报告，从2023年起计10年，澳洲将新增超过180万个家庭，未来5年的房屋缺口累计增加至10.63万套，公寓占6.23万套，独立屋占4.4万套。当中布里斯本的缺口将达1.23万套，而悉尼仍缺1万套。 当然去年底，中国放宽了防疫措施，令大量留学生回流也是原因之一。以笔者在墨尔本市中心一个公寓为例，疫情前以每周700澳元的租金租于中国留学生，在疫情期间留学生没有了，便租给一对本地夫妇，租金曾经跌至每周480澳元，但今年初同类单位在市场租金曾超过每星期900澳元，升幅非常惊人！ 需求大增，而供应受制于高利息、贷款成本增加及楼价下跌的影响，令发展商放慢起楼的速度。根据NHFIC的估计，澳洲未来3年的每年新增供应只有不足14万套，远远追不上需求的增加！ 当然，随着租金的显著上升，必然会推高售价，以往来自澳洲代理公司的宣传电邮，都是向笔者推销楼盘，这也是自然的事，但最近都是询问笔者会否有卖楼的意向，可见当地不愁买家，反而笋盘难求，要越洋向旧业主打主意放盘。展望澳洲空置率只有低于1.5%，租金易升难跌，加上澳元处于低位，看来澳洲房屋的前景似乎相当不俗！
中央楼市政策转向 特区政府莫犹疑
上周中央政治局会议公布了下半年的经济政策方向，以往一再强调的「房住不炒」消失了！取而代之的是「适时调整优化房地产政策」。 「房住不炒」这口号在2016年首次提出，之后自2019年起，每年的政治局会议都有此声明，今次消失是明确向市场表明中央政策正由压抑楼市转向支持楼市。 中央过往的楼市控制措施五花八门，限贷、限购、限价，每个城市都有所不同，当然以一线城市最为严格。用香港的术语，即是用不同的楼市辣招去压抑楼市。内地政府放宽的背景，其中一个主要原因是经济不佳，自新冠疫情消退，经济没有像预期一般有强劲的复苏！房地产业能带动上下游的很多产业，包括工程、装修、建材、家具、家电、房贷等等，房地产兴旺必定能更有效带动经济！ 其实内地经济欠佳，香港的金融及贸易生意也是乏善可陈，不少中小企老板正面对极为艰难的营商环境，加上物业价格下跌，正好为银行「落雨收遮」提供最佳借口，房价下跌不单是地产商或地产代理的事，而是整个社会的事！ 特区政策也应该紧随中央步伐「适时优化」政策，笔者认同要保留部份辣招，以防止投机炒卖，但针对上车客、换楼客及投资者的措施，却有可调整的空间。过去特区也曾推出林郑Plan、波叔Plan等等，对上车客的照顾较多，但仍有可改善之处，例如可以延长政府对居屋的担保期，令白居二买家继续得到银行提供较优厚的贷款条件。至于换楼客，15%的预缴税费及二层物业的压力测试都大大减低换楼的可行性！结果，发展商为了卖楼，又直接向换楼业主提供贷款，免压力测试，九成按揭，甚至定期按揭，花样百出，当然这些都是二手业主无法提供。政府的辣招令交易倾向于一手，又是合理及健康吗？ 在香港买楼自住，落地生根，对「留人才」是最有效的手段，是特区政府「重中之重」的任务。至于「买楼投资」就要支付15%的从价印花税，然而租金回报只率只有2-3%，高昂的税费自然扼杀买楼收租的投资意欲！可以想像可供出租的物业会在市场上变得越来越少！疫情期间还有不少外国专才因疫情而离港，今天都纷纷回流。由于笔者居住于清水湾一个小区，当中十间屋有八间都是外国人居住，在疫情高涨时有五间都是吉的，今天已经住满回流的外国人，再没有吉屋了！每月租金也逆市不断上升，一旦更多「专才」到港，一屋难求的情况可以预测。 笔者建议特区政府也考虑尽快调整辣招，在高息的大背景下，正是减辣的好时机，估计对楼价的刺激有限，反而更能让房地产回复活力，健康发展，推动内部消费对重推香港的经济相信是重要的一步！
日本全面解除新冠重点措施，访日外国游客数量较疫情前仍大幅下跌
基于对奥密克戎毒株的有效控制，以及新增病例、病床使用率，以及居家疗养人数等指标数的明显下降，日本全面解除于3月21日到期的18个都道府县的防止新冠蔓延重点措施，以让人们可回归至正常生活，并有序恢复社会经济活动。 新冠疫情的反复爆发以及频繁祭出的严格重点防疫措施，令旅游和酒店业遭受重击，而之前对日本带来巨大贡献的外国旅客数量也断崖式下跌，据日本国家旅游局公布的估算数据显示，2月访日外国旅客达到16，700人，较去年同期增加127%，但较疫情前的2019年2月减少幅度高达99.4%。日本政府于3月放宽了边境的部分防疫措施，允许商务相关人士、技能实习生、留学生等入境，但以旅游为目的的外国游客仍未开放入境。 日本消费者物价指数，连续6个月同比上升 全球目前持续面临高通胀的压力，日本的消费者物价指数也连月上升，但上涨幅度明显低于其他发达经济体： 据日本总务省数据显示，2月全国消费者物价指数（生鲜食品除外）为100.5，较去年同期上涨0.6%，为2020年2月以来的最高水平。原油和原材料价格的上涨，导致了电价、汽油价、及食品等价格上涨，是指数上涨的主要原因之一。 日本央行一直以推动通胀率升至2%为目标，日本央行政策委员会的9名成员也基本保持一致态度来实行超宽松政策。但最近的一些变化，可能令央行偏离其激进的宽松政策。日本央行政策委员会预期进行改组，首相岸田文雄拟启用一名不太鸽派的候选人替换一名坚持通胀主义立场的委员；而日本央行一贯坚持激进宽松政策的总裁黑田东彦也将在大约一年后结束其最后一个任期，届时被质疑“长期实施宽松政策所带来越来越多的副作用”的日本央行，是否会改变一些政策走向，需进一步密切关注。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk
英国加息对海外买家之按揭，有何影响? l 居外专栏
英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连续加息，由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%， 再由2月0.25%加至0.5%，继于3月上调至0.75%。 英格兰银行表示希望通过加息而控制通胀，应对飞涨的物价。在此之前，英国基准利率近乎为零利率，仅为0.1%。此次连续加息使得借款成本增加，回到疫情前水平。 英国是疫情开始以来第一个升息的主要中央银行，三次连续加息亦为过去20年首次。俄罗斯及乌克兰战争之前，英格兰银行即预测英国消费物价通胀率CPI将于4月达到峰值7.25%，下半年可能超过8%，将是80年代以来最高水平，远高于英格兰央行2%的目标。此外，家庭能源价格亦将随之上调至少50%。 对海外买家房产按揭的影响 与海外房产投资者关系最紧密的便是英国房产按揭利息率。在低息环境下，英国本地及海外买家主要选择的按揭产品为浮息按揭(Tracker-rate mortgage) 。浮息按揭利息随央行利率变化而上下浮动。加息使得浮息利率增加，对借款人来说每月需还款利息/付息成本增加。 什么是「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage) 「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)是与英格兰银行BoE基准利率挂钩的利息可变按揭。一般情况下，贷款方（如银行，贷款机构）会在自身所定按揭利息%之上，加上基准利率。例如2.78% + 基准利率。在低息环境下，浮息按揭是个不错的选择。 什么是「定息按揭」（Fixed-rate mortgage） 定息按揭是在约定时间段内按揭利息固定不变，一般为2年，3年及5 年期。借款人每月还款可保证在此期间维持不变，不受到英格兰银行基准利率变化而影响。定息按揭比浮息按揭相对来说更「安全」，锁定未来2-5年利息不变，对业主来说亦免于变化带来的不确定性。 截止本文发布时，英格兰银行基准利率为0.75%。如此前0.1%息率做计数对比，以一位非英居民购买20万磅及40万磅作buy-to-let投资用途的英国房产，LTV 均为75%，以一个市场较低的海外买家浮息按揭利息为例，加息后每月至少需多付利息约90磅及180英镑，约合900及1800港币。 从数字上看，加息后按揭利息成本有一定增加。对于选择浮息按揭的买家，无论房产自用或投资买家，总体来说带来的压力属可承受范围。从长期看，英国加息后目前利率仍属于历史极低水平。另据ONS 今年2月公布数据，英国平均租金水平相较于往年增加了2%，疫情缓和使得人们重回公司上班，人口逐步流回城市，刺激租务市场回暖。外加3月18日开放入境，海外人口重新回归亦将带来租屋市场的需求。租金收入上涨对于buy-to-let房产投资者来说，对缓解加息压力亦有一定帮助。 总体来说，PropCap认为目前加息程度暂不构成太大影响，但全球进入加息周期，未来几个月不断加息这一情况将极大机会发生。我们建议准备申请英国按揭的海外业主，可尽早进行按揭申请，以锁定当前较低息率，减少成本增加风险。因为相较于未来的不确定性，现时则是个相对较佳时机。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
投资市场 风高浪急? l 居外专栏
上周五，美国十年期债息迫近2.5厘，为两年高位。虽然债息抽升对香港的息口影响是相当间接，笔者也要在此撰文分析。但在10年债息上升同时，2年债息却冲上2.28%，而30年期债息最新也是2.59厘，令不同年期的孳息曲线趋向平坦，一旦情况继续恶化，2年债息比10年债息还要高，而10年债息又比30年债息要高的话，就出现「债息倒挂」。 一般而言，债息年期越长，意味风险越高，需要付出更高的债息，「债息倒挂」意味投资者对短期经济缺乏信心，预期经济即将陷入衰退。由80年代石油危机，2000年科网股泡沫爆破，2008年金融海啸；以及2020年疫情经济萎缩，都有出现债息倒挂现象。 美国联储局今年会将利息推升1%-1.5%，短期债息继续上升的可能性很大，「债息倒挂」似乎只是时间性的问题！ 当今美国经济仍然强劲，失业率低企，消费者信心及商业活动指标也很高，预计美国会进入衰退可能遥不可及，但危机可能已经迫在眉睫。最近笔者见有评论美国失业率低企的原因，就像香港1997年的情况，股市、楼市火红，不少投资者宁愿放弃正职，全力投入股市，天天鱼翅捞饭，当年也想不到会出现98年的金融风暴。 俄乌战争进一步破坏供应链，战争令小麦及玉米等食品、石油天然气等能源及各式商品价格大幅提升，通胀率不会轻易被息率上升而受抑制，一旦美国经济短期内大幅加息，衰退的风险就升温。 经济衰退，股市暴跌，加上过度负债，流动性不足，联储局收水救市一招，效力越来越弱。在衰退逼近及通胀高企的背景下，拿现金又会蚕食购买力，唯有采取保守的投资策略。 投资股市，宜考虑稳健的派息股，例如中移动是笔者今年的首选，物业投资也只选住宅，并要预留部份现金在手，一旦股市大平卖，可以低吸一些优质股份！总括而言，今年投资市场风高浪急，不应过份乐观，及避免借贷过高，小心驶得万年船！ “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
2022走进澳洲房市，快收好这份房产投资指南！
阅读导航（点击跳转）： 房市行情 买房限制 房屋产权 投资热区 买房出租 买房流程 必付税费 申请房贷 持有成本 买地建房 一、看清最新房市行情 澳洲八大首府城市最新房价中位数、同比变化和每周租金中位数（2021年10月） 最新：全澳拍卖房产数量首次超过4000套 临近年末，澳洲各首府城市的房产市场依然表现强劲：刚过去的周末（11月27日）拍卖房产数量激增，买家们继续积极出价，并为购房花费大笔钱款。根据CoreLogic的数据显示，上周共有4261套房屋被拍卖，这也是全澳拍卖房产数量首次超过4000套。 相关链接：房东疯狂上市，买家来者不拒！看澳洲房价疯涨的4大因素 最新：联邦银行再次上调房贷利率 11月26日，澳洲联邦银行将1至5年期自住房固定房贷利率上调0.15%至0.3%，投资房固定房贷利率调高0.6%。这是联邦银行6周内第3次上调固定房贷利率，以应对不断上涨的融资成本。由于融资成本上升，房贷利率有可能继续上涨。目前，澳洲利率在2%之下的房贷产品的数量正在大幅下降，6个月前有161款房贷产品利率低于2%，目前仅为87款。 分析人士指出：“如果房价上涨，利率就会成为房价上涨的阻力。鉴于我们预期央行将在2022年底开始将现金利率正常化，我们相信未来两年我们将朝着这个方向迈进。” 后市预测：2022年将成为澳洲房市转折点 房产研究机构SQM Research最新研究报告显示，若澳洲审慎监管局APRA不做进一步行动，澳洲央行也继续保持现金利率不变，那么悉尼的房价可能将继续上涨 8%，墨尔本上涨 4%，全澳平均房价涨幅将达 8%。一旦APRA再次采取行动，房价将会出现小幅下跌。而当APRA和RBA同时采取行动时，房价将开始加速回调！ 不过，成功申办2032夏季奥运会的布里斯班将抵抗低迷，而且会继续上涨，涨幅甚至会高达14%！点击查看【2022澳洲房市预测】全文 相关阅读：澳洲多家银行宣布加息 专家预测2022房价增长放缓 二、走进澳洲房市 外国人买房限制 澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，不过按照目前规定，外国人只能购买全新的住宅，不能购买二手房，对于商业化地产和工业地产等就没有新旧的限制。至于澳洲政府如何定义“外国人”、外过买家如何通过FIRB审批，请点击查看 中国人在澳洲买房的条件。 相关阅读：外籍人士在澳洲买房注意事项 为何澳洲买房需要律师把关？ 跟国内买房不同，在澳洲，以及在欧美地区买房时，除了房产经纪人外，律师也往往是买卖双方必备的专业人员。那么专职律师在买房过程中起到哪些作用，为何必不可缺呢？且看 澳洲持牌律师的专业讲解。 澳洲房屋产权 澳洲房屋产权类型比国内更为复杂，共分为永久产权（Freehold /Torrens Title）、分契产权（Strata Title）、社区产权（Community Title）、公司股票产权（Company Title）、租赁产权（Leasehold）五种，具体如何划分，跟国内的产权有何不同，可点击查看 澳洲房屋产权你了解多少？ 相关阅读：海外商业地产与住宅的10大区别 盘点澳洲投资热门地区 一直以来，悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯是国内买家在澳洲买房时最喜欢的四大城市，一起看看这四大城市中的哪些区域最值得国内买家关注： 悉尼投资热区 中央商务区CBD，东部靠近新南威尔士大学UNSW的下东区，南部被悉尼华人称为“小香港”的Hurstville，以及城市传统富人区——北悉尼（上北区和下北区），点击查看详情。 墨尔本投资热区 相对过热的悉尼，在墨尔本置业投资是个明智的选择，这已成为众多投资者的共识，澳洲的十大热区，墨尔本就占了五个：Albert Park紧邻市区的绝佳滨海生活；Hawthorn不可复制的历史沉淀绿色城区；Fitzroy North最迷人的不朽文艺社区；Red Hill理想里美如画的乡村生活；Warrandyte传统的澳洲生活社区，点击查看详情。 2032奥运城市 — 布里斯班投资热区 房地产数据分析机构CoreLogic认为，未来十年布里斯班房价一定会逐步升高，伍伦加巴（Woolloongabba）、红崖半岛（Redcliffe Peninsula）、伊普斯威奇（Ipswich）、洛根（Logan）等地被业界人士视为是在奥运影响下投资房产的好地方。一起看看这些地方的最新房价、租金、增长率等相关数据。 相关阅读：布里斯班热门区域介绍 珀斯投资热区 珀斯共有240个区域，如果论居住或投资，西珀斯可是不错的居住地。因为这小小的区域，却隐藏着无人知晓的四大优势——植物王国，自然环境优厚；着重开发的多元化社区；超万人的大学城；受益于西澳经济强劲复苏，点击查看详情。 相关阅读：现在告诉你，为什么选择在澳洲买房？ “买房出租”必读 租金回报率最高区域 最新数据显示，尽管在澳洲普遍来说租金回报率受到了房价快速上涨的打击，但也有一些城市和地区的租金收益率正在逆势上扬，珀斯和达尔文的独立房租金收益率都在加速上升，并接近历史高点，因为这两个城市的租金每年上涨超过14%，比房价上涨得更快，点击查看热租地区列表。 延伸阅读： 澳洲房子与公寓的优缺点PK 澳大利亚的联排住宅是项糟糕的投资？ 三、掌握买房操作指南 买房流程 所有在澳洲买过房的买家都会感慨，在这买房其实挺简单的，远没有想象中那样麻烦！确实，在市场规范、有专业经纪人和专职律师协助下，澳洲买房仅需五步：看房选房、支付定金、签订合同、办理房贷、交房过户。 相关阅读：2021年在澳洲如何买房？ 必付税费 无论是投资还是自住，在澳洲买房除了在前期要支付10%的购房定金外，还将包括必不可少的各种税费。一般来说，外国买家不可忽略的税费有13种，除了大家熟知的印花税、中介费、律师费外，还包括FIRB审批费、新增的海外买家附加费等，大概占总价的5%左右（海外买家附加费除外），一起看看买房必不可少的13种税费都有哪些？ 印花税是在澳洲买房时需支付的最大额税费，一般占到房屋总价的4%左右。印花税的征收因州而异，并根据房屋价格阶梯计算，可点击查看 新州、维州、昆州和首领地（堪培拉）关于印花税的介绍。 相关阅读：澳洲买地建房印花税优惠详解｜居外专栏 特别注意的是，近年来澳洲政府为了打击炒房，对海外买家特别征收附加费，税率高达8%，成为海外买家在澳洲买房的最大单项税费（不过，相比新加坡和温哥华对海外人士征收20%的附加税，澳洲的8%看起来也没那么大了）。下面由专职律师为大家讲解海外买家附加费的具体征收方法。 申请房贷 为了吸引更多的人在澳洲进行投资，澳洲政策上规定外国人在澳置业投资跟本地人是没有什么区别的。因此，你只要符合一般的标准、准备好相应的材料，尽可在当地申请房贷。一起看看澳洲贷款机构为大家准备的外籍人士在澳洲申请房贷指南。 跟国内申请房贷有很大不同，在澳洲提供房贷的机构除了传统的银行外，还有众多金融机构，利率相差较大，通常需要专门的贷款经纪人协助大家选择，为此，选择一家专业、靠谱的房贷服务商非常重要。除此之外，购买新房在成交期间可能遇到 五种常见的贷款风险，大家需要事先了解并合理规避。 持有成本 买房好后，业主仍需每年缴纳一定的税费，包括土地税、市政管理费，以及房屋空置税。对于国内买家来说，需要特别注意的是，房屋再次出售时，需要按照一定比例缴纳资产增值税。点击查看完整的房屋持有和在出售阶段税费清单。 买房后另一个需注意的税费是房屋空置税，这是专门防止海外买家炒房而设的，所谓“空置”，包括没有人居住或没有出租给别人，具体的金额与买房时海外人士投资申请费相当。点击查看 海外人士空置税的详细介绍和应对措施。 相关阅读：到澳洲置业投资，你必须了解四中常见房屋保险 买地建房 在澳洲自己买地建房，实现在国内无法完成的“地主梦”是不错的投资选择，省钱、前期投入小，还能自行设计户型。通常有两种方式：购买独立空地，自行或找人建造；购买小区分地，由开发商统一建造（House & Land Package）。点击查看 在澳洲买地建房的操作流程和所需时间。 相关阅读：如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿 以上是国内买家到澳洲置业投资的最新指南，由于当前国际环境、房市行情、贷款政策经常变化，所以，国内买家务必时时 关注【居外百科︱澳洲房产投资】频道，获得专业、最新的当地房产资讯，轻松把握澳洲房产投资机遇。 居外百科为您精心准备了更多干货内容，让您一键了解澳洲的方方面面： 了解“移民投资热地”澳洲基本概况 2022澳洲留学指南，抢先收藏！ 超全整理：2022澳洲移民指南 2022年澳洲生活指南：签证、入境、福利、物价全秒懂！
申请英国房贷，这个审批因素您万万没想到！｜居外专栏
气候变化问题日益严峻，各国为此致力减排。英国也订立了2030年的减碳目标，各界受政策影响。英国政府要求房屋无论是出售，出租或按揭都需要备有能源性能证书（EPC），有效让买家或租户知道房屋的能源效率，也作为按揭贷款审批的一个考虑文件。 什么是能源性能证书（Energy Performance Certificate, EPC）？ 英国早在2007年已设立 能源性能证书 Energy Performance Certificate（简称EPC），作为房屋的能源效益指标。指标级别由A级最高节能效率，至G级最低节能效率。证书有效期为10年。业主在出售或出租时，应出示有效期内的EPC能源性能证书给买家或租客。 EPC能源性能证书由当地能源评估员或合资格的评估小组为房屋审查，主要以房屋的窗户、屋顶、地板、墙身、暖气、热水、照明等方面评分。分数愈高，代表能源效益愈高，房产耗电量相对较低，也因如此，住户所付的能源费用开支都相对低。 英国政府利用EPC能源性能证书去规范房屋须达到一定的级别，才准许出售或出租。 2008年时规定房屋须达F级或以上的EPC级别才可以把房屋出租。2020年，再把要求提升至E级或以上。英国政府将进一步收紧要求，2025年起出租的房屋EPC级别须达C级或以上，政府将分阶段实施，首阶段范围涵盖由2025年起的租约，随后扩至2028年的所有租约。 只有业主才需要理会EPC吗？ EPC能源性能证书是反映房屋的节能分数，当地金融机构也会参考报告。无论您是英国房产业主，打算购入或租住，都需要知道各身份需留意的事项。 英国房产按揭贷款如何受EPC级别影响？ 英国银行配合政府政策，提倡Green Building概念，就似中国香港的绿色按揭贷款。当准业主向英国银行或财务机构申请按揭时，EPC能源性能证书也是必须的申请文件。EPC级别较高级别的，英国银行可为准买家提供更多按揭贷款优惠，例如延长定息按揭年期、按揭成数、享有更高优惠利率等等。对 BLT（Buy-to-Let，买房租赁） 按揭贷款尤其影响，因银行也会考虑房屋出租能力，若然EPC评级太低，则有机会不获批按揭贷款。 有关英国Buy-to-Let房产按揭贷款，详情欢迎向我们咨询。 业主需要留意什么？ 按政府要求，业主如打算把房屋出售或出租，就须达一定级别的EPC级别。如房屋本身未达到要求，就必须把房屋修葺，改善屋内家电、增加节能系统，以提升当中EPC级别。自住为长远日后节能及节省更多电费，都建议业主提升房屋节能效益。 业主想知道如何提升EPC级别，有效节能，可到以下英国政府认可网站了解。如需为房屋申请EPC，可到此网站参考。 买家 / 租户又需要留意什么？ 身为买家或租客，EPC等级绝对是其中重要参考指标。因影响入住后所需付的能源费用开支。在地产网站有列出EPC等级，作买家或租客参考。也可自行到英国政府网站查搜查或向业主查询。 查核时，最好知道EPC申请日期，如EPC证书日期已太久远，需衡量房屋的节能效益是否能达当初般效能。否则，买家日后有可能需要另外花一大笔金钱去改善屋企节能系统。 结语 海外买家无论是自用或是Buy-to-let投资，建议前瞻性地将EPC影响因素考虑在内，为日后无论是在英国按揭贷款申请、买卖或租赁均做好完全的准备。如对此有相关疑问，欢迎向我们咨询。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
新加坡再出“辣招”降温楼市，抓到四大重点再去看房！
疫情期间，新加坡私人住宅及组屋转售市场依然热络，房价持续上涨。有鉴于此，新加坡政府宣布推出最新一轮房地产降温措施，从即日起调高额外买家印花税以及收紧总偿债比率，并增加房屋供应以满足市场需求。 2021出台的房地产降温措施有哪些？ 1. 调高额外买家印花税（ABSD） 从即日（12月16日）起，在新加坡购买住宅房产的额外买家印花税（ABSD）调高5至15个百分点。 在新措施下，购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，须支付的ABSD维持不变，分别为零和5％。 不过购买第二套房产的新加坡公民，须支付的ABSD将从12％调高至17％。购买第三套及更多房产的新加坡公民，以及购买第二套房产的永久居民，须支付的ABSD从15％调高至25％。若永久居民购买第三套及更多房产，他们须支付的ABSD将从15％调高至30％。 外国买家须支付的ABSD一律调高至30％。 政府也将发展商须支付的ABSD，从25％调高至35％。这笔ABSD可在满足印花税规定的条件下，退回给发展商。此外，发展商仍须预先支付一笔5％印花税，而且无法退回。 住宅房地产 之前 2021年12月16日起 新加坡公民 第一套 第二套 第三套起 无（没变化） 12％ 15％ 17％ 25％ 永久居民 第一套 第二套 第三套起 5％（没变化） 15％ 15％ 25％ 30％ 外国人 第一套起 20％ 30％ 非个人买家 （如公司） 第一套起 25％ 额外5％* 35％ 额外5％* *房地产开发商须额外支付5％无可退还的印花税，并须在购买单位时支付 2. 收紧总偿债比率（TDSR） 政府也收紧总偿债比率（TDSR），规定每月的贷款偿债率从原本不可超过收入的60％，收紧至收入的55％。 政府将TDSR顶限从60％收紧到55％的调整，将适用于今天或之后开出选购权书（TOP）的房贷申请和增值抵押贷款（Mortgage Equity Withdrawal Loan）申请。在12月16日前获得房贷的借贷人，不受影响。 3. 调降组屋房贷的贷款比率（LTV） 政府也调低了建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率（LTV），从90％减少到85％。不过通过金融机构的组屋房贷LTV仍维持在75％。 祭出降温措施的同时，为满足住房需求，政府表示接下来会增加组屋和私宅供应。建屋发展局指出，未来两年组屋供应将提升35％。 新加坡楼市到底怎么了？ 尽管受到冠病疫情的经济冲击，新加坡的私人住宅和组屋转售市场一直很活跃。自2020年第一季度以来，私宅价格上涨约9％。组屋转售价经历了六年的下滑后，也大幅回升，自2020年第一季度以来上升了约15％。 亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人、首席执行官（CEO）卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）先生表示，新加坡去年以来高效的疫情管控，使经济保持了稳定，在东南亚表现突出。疫情期间，新加坡政府纾困政策不少，购房按揭利率更低于2%，这都推动了人们的购房需求。 虽然房价与收入比率仍然低于历史平均水平，但有明显上升势头。在低利率的环境下，私宅市场和组屋转售市场的交易量也很高。政府文告强调，如果不加以控制，房价可能会超过经济基本面，提高接下来破坏市场稳定的修正风险。借贷者也容易受到未来几年利率上升的影响。 三家政府机构指出，私宅措施的调整是为了抑制广泛需求，特别是那些以投资为目的，而非自住而购买房产的人。收紧公共和私宅的融资条件举措，将鼓励更多人买房时采取金融审慎态度。新加坡金管局上周发布的《金融稳定评估》报告显示，以绝对值计算，家庭债务过去一年增加了6.8％。 房地产业界如何看待降温措施？ 政府上轮降温措施是在2018年出台，当时这个被分析师形容为“重拳出击”的降温措施中， 除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，个人买家要缴交的ABSD都上调五个百分点。相比之下，这轮降温措施的ABSD上调多达15个百分点 ，明显“出拳”更重。 新加坡第三大房地产中介机构 橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士认为，采取降温措施是为了防止买家过度杠杆化，确保价格以可持续的速度上涨。 她指出，虽然过去已经有一些措施，如收紧总偿债比率（TDSR）或押贷偿还能力比（MSR），但仍有不少买家过度使用资金，包括一些出售公寓并购买两套私人房产的家庭，还有一些已经接受了最高额度贷款，却没有给予足够缓冲的买家。因此，新措施将有助于解决部分这些问题。 新措施会严重打击私宅市场和外国买家吗？ 橙易产业的孙燕清女士表示，这些措施对投资者的影响可能比对自住者的影响更大。前者通常拥有一个以上的房产，他们将受到提高ABSD的影响。由于中高端市场有更多的投资者和外国买家，这部分市场可能会受到更多的影响，而大众市场部分有更多的首次购房者，他们受措施的影响很小。 该公告可能会产生如膝跳般的反射反应。我们可能会看到交易量在六个月内放缓，价格也可能会稳定下来，并在明年以更慢的速度上升。因此，橙易产业将明年新加坡私人住宅市场的价格增长预测从6-9％修改为0-3％。 这些措施也可能影响到永久居民和外国买家。孙女士提到，在过去一年里，新加坡的永久居民和非永久居民购买的公寓数量一直在上升。新加坡永久居民购买的公寓数量从2020年的2818套上升到2021年的4375套（包括12月的半个月），上升速度快于新加坡人（公民）50.7％的增长。非永久居民外国人的购买量在同一时期也跃升了45％。 按居住状况分类的国籍 2018 2019 2020 2021* 2021 vs 2020 外国人（非永久居民） 1216 1000 737 1069 45.0％ 新加坡永久居民 3234 2598 2818 4375 55.3％ 新加坡人（公民） 14805 13008 14677 22113 50.7％ 公司 88 35 59 46 -22.0％ 不详 0 2 5 1 -80.0％ 共计 19343 16643 18296 27604 50.9％ 数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部 *12月为截至16日的非完整数据 随着“疫苗接種者旅遊走廊（VTL）”安排和边境的进一步重新开放，橙易产业预计会有更多的永久居民和外国人回到新加坡，他们可能会促成更高的住房需求。因此，出台的措施可能会减缓这些买家的需求。 延伸阅读： 加税也值得买！ 新加坡买房最值钱的3个地区 获封“疫后最 佳投资国” 去新加坡买房也得留意这些“坑” 在新加坡什么样的房子才能算是豪宅？ 新加坡房市在政府严控下机遇在哪？ 请留下您的联系和查询，来让居外IQI帮助您安心买好房！我们的专家团队已准备好回答您有关房地产买卖和买房税费变化的任何问题。
