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一个上海白领的柬埔寨买房之旅
一个“金边考察团”从严冬里的上海浦东机场出发，四个多小时后，飞机就降落在了炎热的金边，两地的温差达到了30多摄氏度。 与巨大温差相似，两边的楼市也同样对比强烈，一端成交量下滑、房票稀缺，另一端投资需求崛起，销售畅旺。一个又一个来自北上广深的航班拉来“考察团”，投资客们交5000—10000元不等的押金，就能以参与旅行团的形式游览柬埔寨风光，不过最后的重点都是看房、买房。 踏出航班后的第一件事情是办理落地签证，金边机场海关大厅内混乱地排着几列队伍，尽管墙上明码标价，但几乎每一个上前询问海关人员的游客，都会被告知不同的办理签证费用额，从30美金—50美金不等，需不需要多填表格全看小费和心情。 在这混乱的异国他乡机场，却有几个巨大的广告牌能迅速唤醒中国人的亲切感。 “金边销冠，洪森大道旁，岭南花园，48-140㎡精装公寓，首付4999美元起。” “富力地产，中国十强。金边富力城，为颠覆而来，引领而生，55-135㎡精装美宅。” 熟悉的语言和套路，让多数等待签证的中国人都忍不住多看几眼。 点击查看柬埔寨金边的更多房产项目 章文（化名）在上海属于高收入群体，单身的她没有购房资格，至今在上海未拥有房产。在飞机降落在金边之前，她对柬埔寨了解很少，但一个数据曾引起过她的注意：柬埔寨金边一套50平方米一室一厅的公寓，租金高达700美金，相当于人民币约5000元，接近上海中心地段的租金。 大多数国人眼中的不发达国家，竟然有这么高的租金收入和租售比？章文带着疑惑而来。 这个城市的第一眼，让她有点失望。柬埔寨的首都，像极了中国小县城的面貌，最宽的大道也仅有双向四车道，路两边的店铺“灰头土脸”，商品陈列得很粗暴，上个世纪在中国热销的服装款式、落地音箱、DVD机在马路边摊开来。Oppo、Vivo的门店和中国小镇上那些铺面的布置如出一辙。 比国内小县城还不如的是交通状况，从机场出来就在堵车，3公里的路能开一个半小时，小汽车、摩托车、电动车、突突车挤成一团，变道不用打灯，随行的翻译告诉章文，金边的交通没有早晚高峰，堵车是“everytime”。 但仅仅一天，章文却迅速作了决定，鬼使神差地在金边买下一套房产。踏进售楼处的那一刻，所有的感觉都不一样了。 在金边一条并不宽阔的“主干道”旁，一家中国开发商刚刚举办了楼盘开放仪式，章文一行人被带到了售楼处门口。这像是脱离金边的另一个世界：后现代主义的建筑风格，大片的落地玻璃窗，晶莹剔透的吊灯，让人体感舒适的空调温度，一尘不染的卫生环境…… 售楼处外，空气湿热，摩托车、突突车的滚滚洪流夹杂着泥土与灰尘。 售楼处里，几名身高超过180cm、长相帅气的置业顾问在沙盘旁微笑讲解，吧台的服务员及时递来饮料，所有的一切，都让身在异乡的中国人感到舒服。 置业顾问黄小明（化名）是生活在海南的东北人，他有着典型中国北方人的长相，身材高大结实。过去三年他都在海南做楼盘销售，但海南楼市的急转直下让他不得不另寻出路，和六七个哥们一起来到金边开启新的市场，他也因此自嘲是“行业难民”。 “金边的市场比海南热很多，其他就跟以前在海南卖房没啥区别了。”黄小明的大部分客户仍然是中国人，他接待同胞们看沙盘、讲解户型、选房、计算首付……他觉得自己只是换了一个地方，重复以前的工作，但金边比海南带劲，这里的赌场、酒吧都值得去玩几把。 黄小明代理的这个楼盘，开盘价格大约为2000美元/平方米，差不多是人民币1.4万元/平方米，这个价格是金边当地普通老百姓难以承受的，工薪族的月收入一般在2000人民币左右。不过，这样的价格仍远低于周边东南亚国家首都的房价，对于北上广深的投资客来说，是白菜价。 章文在金边待了一天就决定买房，因为一套50平方米小公寓的总价只有60多万元人民币，这个价格让她满意。赶在2018年结束前，她拥有了属于自己的不动产。 被中国一线城市置业的高门槛拦下的一大批人，他们的投资意愿和需求在东南亚汹涌喷薄。 除了总价低，投资客们还坚信其他各种各样的理由，支撑他们不远万里来购置一套房产。 比如在金边项目最多的中国开发商富力打出的广告语：金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。 一名销售负责人告诉投资客：“柬埔寨是美元资产国，无外汇管制，非CRS征税国，博彩业合法，它的整个开放的政策，比香港和澳门加起来还要好。” 黄小明则不断告诉自己接待的看房客户：“这里一室一厅可以租到5000人民币，公寓租金回报率达到7%—10%，金边是个非常自由的市场，所有的人和钱，想来就来，想走就走，一旦房产投资升值了，就能赚了钱离开。” 不过，这种致富故事尚未得到验证。当地一名业内人士告诉界面新闻记者，金边的商品房市场才刚刚成形，二手房市场几乎不存在，才处于起步阶段。 金边确实存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危机，因此包括中资在内的外资开发商受到了当地政府的欢迎。在近几年经济发展过程中，很多中低收入的金边市民被迫迁去市郊，预计到2030年金边的人口将再增长50%。当地政府估算，未来13年当地将有80万套房屋的需求。 2014年，是柬埔寨房地产经济元年，房地产行业正式成为其四大经济支柱之一。一座座高楼在金边拔地而起，2017年金边共有3500余套高级公寓入市，2018年大约有16000套高级公寓建设完工。 不过，自2015年起，金边的商品房房价以每年15%的增幅大幅上涨，远远超过了当地普通人的消费能力，中国开发商的楼盘，80%以上的房源都卖给了中国投资客，少部分卖给了柬埔寨上层阶级人士。 由于自由经济政策开放，金边的贫富分化严重，需要购买高层商品房的本地上层人士并不多，他们大多数自己有土地，已经建造了条件优渥的住宅。 房地产行业仍在迅速扩张，柬埔寨政府在2016年批准了2600多个建设项目，其中绝大部分都在金边，这些项目的总投资额达到了85亿美元，近两年，又有总投资额接近200亿美元的项目获得批准。中资企业的项目在其中大约占了三分之一。 这些新建的商品房公寓，未来最可能出租的对象是来金边淘金的外籍人士，本地市场的培育还未见端倪。 2017年柬埔寨全国GDP为209亿美元，仅和广东省韶关市2017年的GDP总量相当。根据IMF数据，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以这个增速看，金边能否被称为“30年前的深圳”，还要打上一个问号。 房地产行业蓬勃崛起的同时，金边整个城市正在面临巨大挑战，包括治安、排水系统、公共交通、垃圾和废水处理等，柬埔寨的城市管理与土地管理法律法规都不够完善。 在离开金边的前一个夜晚，章文和她的朋友们亲眼目睹了嚣张的飞车党针对外国游客的抢劫行为，但本地人告诉她们不要报警，报警在这里不管用。这件事给这趟金边买房行蒙上一层阴影。 章文仍然挥一挥衣袖，愉快地作别金边，她相信自己这次的投资选择。金边新的机场，水电、污水处理设施，都由中国在投资新建，柬埔寨是中国对外发展的重要伙伴与“一带一路”最大受益对象之一，在“泛亚高铁经济圈”中的位置举足轻重。 那些大工地里热火朝天的建设场景、街头密密麻麻骑着电单车的年轻人，都能让中国人或多或少看到几十年前中国的影子，他们不愿意再次错过这场买房红利。 参考来源：界面新闻 排版：KYRA WANG
中国人如何在日本投资房地产？向四位买家取经
作者：林桔 不爱樱花爱房产。 中国人对日本的热情，在今年一季度时变得暧昧。 海外房地产买家网——居外网提供给投中网一组数据：2019年一季度对日本房地产咨询指数达8933.3，同比增长1260.9%、环比增长179%。 在中国买家海外置业目的地排行榜中，日本从以往第九名攀升至第二名。而过去三年，中国人在该平台上最“心仪”的是美国、泰国和澳洲的房产。 “我们内部看到这个数据时也非常吃惊。”居外网一名工作人员告诉投中网，一季度的咨询中，45.3% 的中国买家感兴趣的房子价位在5-25万美元之间（35-173万元人民币）。“这个价位的买家占最大多数，”他说。 自2018年以来，随着贸易摩擦、澳洲信贷收紧和房价大跌，中国人把目光转向日本房产，是有意为之。 一 “一季度有樱花季，也是升学、入职的时间，去日本的人数自然会上升。”世纪21中华物业董事杨官华告诉投中网。根据他对日本的调研和观察，越来越多人到日本旅游或投资似乎是必然的。 永久房产、单笔投资小、升值潜力大、租售比高、对外国人政策限制少……这些都是日本房产热的前提。 有报告称，日本已成为中国人的第四大海外购房目标国，中国买家是日本房产的“推手”。 天使投资人薛蛮子可能是推手之一。2018年1月，薛蛮子在微博称，自己在京都买下了一条街，并将该街道更名为“蛮子小路”。将该街道上的数栋房屋改造为民宿后，他还有一个愿望，未来几年他想通过或买或租的形式，在京都拿下100幢町屋，成为当地最大的町屋所有者之一。 据仲量联行数据显示，2018年第一季度，东京房市的全球交易额上升15%，达到1650亿美元（约1.1万亿元人民币），创下了自2007年以来商业房地产交易的最高季度纪录。 外房网援引Tokyo Kantei数据也显示，今年4月东京市中心的Chiyoda、Chuo和Minato的3个区域，平均价格为114.3万日元/平方米（7.3万元/平方米），比上月上涨4.0%，同比往年上涨10.0%。 这与日本国土交通省最新发布的《不动产市场动向》调查相似。2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米（5.5万元/平方米，比2013年上涨了23%。 作为参照，北京东三环房价在安居客上的价格约为8.6万元/平方米。 日本涩谷3卧1卫的豪宅，从“表参道”站步行7分钟。居住面积79.69平方米，阳台面积7.71平方米。房价仅约¥970万。 居外物业编号：47294927 点击查看房源信息 二 实际上，薛蛮子投资的民宿，是近年来中国买家投资的方式之一。 去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，为让国外游客消费额翻番，日本增加免税店至2万家，进一步将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。 这是对2009年放宽游客赴日旅游的签证条件的升级，那一年，日本将“观光立国”列为了拉动经济增长的一辆马车。 据日本国家旅游局数据显示，2012年时到日本旅游的外国游客达835.8万人，增长率达34.78%，改变了前一年接近30%的负增长。从这一年开始，到日本观光旅游的人以两位数的百分比快速增长，2015年时达到了巅峰，增速47.15%，达1874万人。 到了2018年，访日外国游客人数同比增长8.72%，达3119.2万人，创历史最高观光人数纪录。随着2020年东京奥会来临，东京预计2020年外国游客将超过4000万人。 为迎接更多游客，去年6月日本还实行了民宿新法，主要是规范民宿执行。根据世纪21中华物业董事杨官华提供的数据，截至2019年2月，至少1.4万私人民宿登记成为合法民宿。 周巍巍是在旅游快速增长的驱动中、于京都做起民宿生意的人之一。 2004年在江苏一所高中毕业后，周巍巍便到日本留学、工作、结婚，至今15年，他见证了日本的旅游业的起朱楼，2016年他从工作了5年的一家化学企业辞职，与两个学弟在京都经营了8栋民宿。 周巍巍告诉投中网，民宿作为酒店的补充，在这几年极其流行，也是当前中国人在日本投资的主要方式之一。“民宿、长短租、自住都是中国人在日本买房的目的，除了自住比例较少，前两者占比较多，一般人投入300-400万人民币，出租或经营年回报率在5%-10%之间。”周巍巍说。 他表示，当前日本房价整体比中国一线城市低，而且和国内的70年产权不同，日本房产为永久权，这些都是吸引中国投资者的重要因素。 查看居外网上的日本在售房源 在留学生圈中，周巍巍和两个合伙的学弟还发现，除了租赁市场越来越大的需求，在毕业季前后，他们买房的需求也提上了日程。 与此同时，即将到来的2020年东京奥运会、2024年将大阪、冲绳等地开设三个赌场、2050年西博会……这些大型的活动所带来的人流量、经济效益，未来一段时间内都会是撬动日本房产市场的杠杆。 三 杨官华也看好日本的旅游业，在日本开拓房产业务。他告诉投中网，2013年前后自己在日本购置了几套房，同时在当地进行市场考察，认为“日本的工资水平和房价还有很大上升空间。” 据世界银行公布的2017年各国人均国民总收入中，日本以人均总收入3.9万美元（约26.94万元）排在全球21位，属于高收入国家；而中国则为0.87万美元（约6.01万元）排在66位，属于中上收入国家。 这样的收入水平对比之下，东京的房价仍低于北京、香港等一线城市。 点击查看日本东京房源 认为日本东京、大阪等核心地区的房产将迎来V型反弹后，杨官华成立了房产中介服务公司，将“日本房产服务的产品”带回香港和大陆市场。所谓产品，指的是经理管理签证，以及投资移民顾问。他声称在2014年就卖出了1000套，但未透露卖出的房产类型大小。2015年他出版了一本书，叫《40万（港元）东京做业主，日本置业全攻略》。 按杨官华所说，一些日本业主对外国投资者都有抵抗情绪，一般情况下，他们更希望将房子卖给日本人或已在日本生活多年、熟悉日本生活的人，“他们担心卖给外国投资者后，会对当地环境、社会造成一定损害，” 为此，杨官华为买家提供了一个“解决方案”：让买家与日本当地人共同注册一家日本公司，以公司的名义向业主购买住宅或办公楼等资产。大约三个月后，日本当地人退出公司，由买家自己持有该公司，买入资产。在日本业主看来，TA把房产卖给了日本公司。 移民公司YMG全球顾问集团指出，由于个人和公司在日本购房税率不同，在日本购房为投资用的话，公司持有更划算；如果在日本购房为自住用的话，个人持有更划算。比如转让增值税，前者房产持有期不满五年的为39.63%、超过五年的为20.2315%，而后者则不需要。 四 日本自1990年代房地产泡沫后，房价一直处于疲软期。同时住宅空置率上升。 今年4月日本总务省每五年公布一次的住宅与土地统计调查，截至2018年10月1日，日本的闲置率还在高升。在日本6424万户住宅中，闲置率达13.6%，比2013年高了0.1个百分点。相当于日本每7套住宅房就空着一套。 “所以我们只做东京、大阪这些核心城市，”杨官华表示，在日本老龄化日趋严重的情况下，这些核心地区仍然是人口流入城市，它们都有比较大的增长空间。 李方（化名）是一位正在考虑去日本东京买房的人。她曾经参与过杨官华的日本置业推广活动。她从圈子里听说，日本房产有涨价的空间，以及“扣除所有税后，回报率仍有6%-8%。” “但这也是听朋友说的，具体是怎么样还需要实地去看看。”她告诉偏投中网，自己供职于一家欧洲半导体公司，主要从事亚太地区市场调研。出于职业的习惯，她计划今年国庆前后去实地了解市场，包括当地政策、交易手续、房屋老旧程度等。 作为资产配置的补充，她的目标一如既往地明确：核心地区、地铁旁的房屋，可租也可住，预算在150-200万人民币之间。 李方的首选是东京。她正在上大二的儿子，可能作为交换生到日本留学。在日本购房一是投资，二是为了方便生活。按她所了解的信息，这个价位在满足要求后，大约是一个小单身公寓。 同时，她表示，即使在国庆奔赴日本，最快要买也是在2020年之后，她想错过奥运会可能带来的高房价。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电 400-041-7515 谘询日本留学和房产投资的机会。 来源：投中网旗下偏见实验室 责编：Zoe Chan
6个原因，总有一个令您无法抗拒葡萄牙房产
由于新冠状病毒大流行，欧洲经过几个月的封锁，各地的限制正在逐步解除。这让欧洲房地产行业开始回暖。 虽然中国政府出台了控制资本外流的规定，中国资本严重减少，但一旦病毒危机结束，中国和其他亚洲国家对欧洲房地产的投资均有望增长。 尤其是葡萄牙，已经成为房地产投资的重要目的地。根据普华永道（PwC）进行的一项研究——"2019年欧洲新兴趋势"，其首都里斯本（Lisbon）排名最高，成为最具吸引力的投资城市。 2019年，葡萄牙一半以上的房地产交易是由外国人购买的，葡萄牙房地产中介公司一直在积极吸引中国和亚洲买家。 根据《南华早报》的文章，中国香港被认为将成为葡萄牙房地产的首要外资来源地之一，因为居民正在寻求欧洲避风港，以躲避自2019年5月以来的社会动荡。 我们概述了六个原因，为什么房地产投资者认为葡萄牙是一个绝佳的选择。 1. 诱人的房价 普华永道的研究显示，葡萄牙躲过了1996-2007年影响许多欧洲国家的房地产泡沫。因此，葡国没有受到通货膨胀物价上涨的冲击，使得房地产每平方米的价格仍然保持较低水平。 仅仅比较一下，根据德国在线统计门户网站Statista的数据，位于英国最重要城市的公寓在2019年的价格大约为每平方米21179欧元。在葡萄牙，据葡萄牙新闻报道，里斯本公寓的价格仅为每平方米2941欧元。巨大的价格差距使得葡萄牙对外国投资者来说是非常实惠的交易。 不过，房价一直在涨。国家统计局（INE）的数据显示，2018年第三季度住房平均价格上涨了1.5%。根据国家统计局的数据，里斯本、波尔图（Porto）和卡斯卡伊斯（Cascais）57%的住房是由外国人购买的。 由于里斯本的高品质生活和不断增长的经济，里斯本对外国公司和高净值房产投资者特别有吸引力。这种认为的趋势正在向国内其他大城市蔓延，这些城市也在吸引买家。 然而，新冠状病毒危机减缓了这一趋势。由于全球各国政府为共同抗疫而采取封锁和限行等措施，人们因无法出行而抑制了看房和现场预约，房地产市场面临着需求减少。 2. 有利的税收制度和保护性法规 葡萄牙政府出台了许多税收优惠政策来吸引新的投资者。这些措施包括： - 给予外国人“RHN”或非惯常居民身份。这使得RHN持有者在10年内免于缴纳所得税，在职人士则可享受20%的统一税。 - 没有财富税、遗产税和住房税。 - 租金无增值税（少数例外）。 - 对房地产资本收益的免税，特别是如果收益再被拿来投资的话； 葡萄牙还立法制定了一些保护市场和买家的规则。由于利率、汇率和通货膨胀由中央银行控制，因此，投资者的金融风险很低。另一个增加葡萄牙吸引力的因素是购买房产的快速周转时间——葡萄牙大多数房地产中介公司表示，四个星期就可以把法律文件整理好。 3. 政治稳定，经济增长 经济与和平研究所（Institute for Economics & Peace）编制的“2019年全球和平指数（GPI）”报告，将葡萄牙列为过去几年世界第三大和平国家，仅次于冰岛和新西兰。GPI对163个国家进行了排名，并首次纳入了关于气候变化与和平的研究。 与所有受2007年至2017年全球金融危机影响的国家一样，葡萄牙也未能幸免。然而，到2017年，由于旅游业和出口行业的发展，该国已经恢复了增长。根据提供经济预测的在线平台Trading Economics的数据，失业率也有所下降——2019年为6.1%，而2017年为8.8%。 根据《金融时报》支持的新闻门户网站Sifted的报道，葡萄牙也在拉拢外国人才和投资者，尤其是科技领域。根据金融时报数据服务机构fDi Markets的数据，去年，里斯本迎来了有史以来软件和IT领域最多的绿地外国投资，有10个项目，价值7,500万美元，从而标志着这方面的第六年增长。 该国令人瞩目的复苏也见证了谷歌和亚马逊等许多国际公司在葡萄牙建立欧洲基地。其他选择与葡萄牙IT供应商合作的欧洲公司包括大众汽车和梅赛德斯-奔驰、维斯塔斯（丹麦一家风力涡轮机公司）、农业信贷银行和法国巴黎银行。 4. 高租金收益率 过去十年，葡萄牙的游客数量不间断地增长，该行业是一个强大的增长引擎，支持该国从2008/2009年金融危机中恢复过来，这场危机几乎使该国陷入崩溃的边缘。根据INE的数据，2019年共有2700万游客到访葡萄牙，是大约10年前的两倍多。 随着旅游业的发展，在带动租金上涨的同时，也导致了出租房源的稀缺。对于拥有房产出租的投资者来说，这是一个好消息，因为他们将获得高额的租金收入，特别是在旅游热点地区。 5. 黄金签证方案 根据葡萄牙移民和边境服务局（SEF）的数据，自2012年启动以来，到2019年8月，该计划已经向超过2万人发放了签证（7885名投资者和13364名家庭成员）。 这使其成为欧洲同类项目中最受欢迎的黄金签证计划之一。仅通过房产投资，该计划就吸引了超过48亿欧元的资金，这是迄今为止最受欢迎的获得这一高福利计划的方式。据SEF报道，中国房产买家一直是追求葡萄牙黄金签证的领头羊。 据居外网执行主席奇米尔（Georg Chmiel）介绍，“您只需要投资约56万美元到葡萄牙房地产，就有资格获得黄金签证。2018年，中国人通过黄金签证项目向葡萄牙投资约3.02亿美元。其中10元中有9元进入了房地产。据官方数据显示，自该计划启动以来，中国公民拿下了60%的签证。中国人通过黄金签证计划向葡萄牙投资了约28亿美元。”奇米尔补充说，居外网收到的咨询数据显示，2019年第二季度中国人对葡萄牙房产的需求攀升了40.4%，是2016年以来的最高水平。 获得葡萄牙黄金签证的一些优势包括在欧洲申根区免签旅行，以及合法居住5年后有资格申请葡萄牙公民身份。但黄金签证计划已经宣布了一些变化。将于2020年底生效的新规定，从2021年起，在里斯本和波尔图等大城市购买房产的外国投资者将无法获得该计划的资格。 但在调控生效之前，现在仍有机会通过房产投资来把握热门的黄金签证计划。还需要注意的是，这些变化只适用于在颁布日期后提交的黄金签证申请，不会影响已提交的申请，无论是待审还是正在进行的申请。 6. 抗疫措施更具成效 虽然新冠状病毒大流行对全球构成了经济危机，但葡萄牙对危机的管理远远优于其他欧洲国家。这为该国赢得了世界旅行和旅游理事会（World Travel & Tourism Council）授予的“安全旅行”印章的第一个欧洲国家的荣誉。 这些协议是由WTTC自己制定的指南，目的是应对新冠疫情对旅游业的影响，增强消费者的信心，使他们觉得一旦限制解除，就可以安全地旅行。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售葡萄牙房源，或致电 400-041-7515 谘新加坡留学、移民或房产投资的机会。 英文原文：https://list.juwai.com/news/2020/06/6-reasons-chinese-attracted-portugal 编译：Zoe Chan
政策解读：伦敦限购对中国买家意味着什么？｜居外专栏
今年2月，正在中国人准备欢度春节的时刻，伦敦市长萨迪克·汗（Sadiq Khan）悄然宣布了针对本国卖家的伦敦全新购房政策-“买房优先权计划”（First Dibs）。 萨迪克·汗在2月5日中的声明中表示，整个伦敦地区，对于价格低于35万英镑（约人民币315万）的新建房屋，伦敦和英国本地的购房者（UK residents）将拥有优先购买权，对于海外买家则有三个月的限售期。 绿色通道向谁打开？ 根据伦敦市政厅发布的消息，此次的“买房优先权计划”（First Dibs）将惠及的是UK Residents，即“居民”而不是“公民”，这意味着，只要你拥有英国的居住权，无论是持学习签证还是工作签证，都属于政策惠及人群。 这项被称为“标志性”的伦敦限购政策将会正式实行，带来的影响暂不可知。根据目前公布的计划中，已有多家英国著名开发商和建筑商加入了“买房优先权计划”（First Dibs），包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在伦敦房地产市场占据主要份额的地产商。 2017年6月的政府数据显示，伦敦地区的房屋均价已经达到481,556英镑（约434万元人民币），而首次购买者的房屋成交价则为422,246英镑（约380万元人民币）。巨大的购房压力让英国的年轻人多选择租房居住或者与父母一起居住。 事实上在此之前，伦敦已经针对年轻人出台了“Help-to-Buy”政府援助购房政策，迄今为止已经帮助了35万人，其中包括30万首次购房者。 “Help-to-Buy”政府援助购房政策于2013年发布，主要是英国政府为帮助购买价值不超过60万英镑房产、首付在5-20%之间的英国购房者提供房产价值20%的借贷，注意：前五年免息，此后支付1.75%的年息，贷款只需在卖出房产时返还即可。 Help-to-Buy的一些限制条件如下： 所购买的建筑是全新的； 所购买房产价格限制在60万英镑以内； 仅限于自己居住，而不能作为投资； 房产开发商需参与到此项计划中； 购房者须为英国公民或拥有永久居留权的外国公民 为何限购来的如此突然？ 其实不然，选择在这个时候发布限购消息，并不是一件令市场意外的事情。继新西兰，澳大利亚限购之后，英国限购也被认为是一件迟早的事情。 此次伦敦市长出台的限购政策，被认为是伦敦市长萨迪克·汗为获得年轻人选票的一个举动，早在2016年萨迪克竞选市长时，他就承诺要做“伦敦人的市长“（A Mayor for all Londoners），此次再次出手帮助年轻人买房，也力证其未食言。 同时，在2016年末伦敦政治经济学院（LSE）受托发布的调查显示，华人买家已经占到伦敦房产海外买家的一半以上，来自中国香港、大陆地区、新加坡地区等的买家正在占有整个英国市场。主要下手目标不仅仅是面积较大，位于市中心的豪宅，还热衷于抢购“刚需房“。值得一提的是，英国人们在之前的购买历史中，很少有未修建就成交的传统，但是海外买家的进入，使得很多还没修建的房屋已经被抢购一空，本国居民在巨大的资本涌入面前，甚至连看房的机会都没有。 是谁买了“伦敦人的房子”？ 英国《金融时报》（Financial Times）在2017报道说，伦敦现在的房价对于年轻人来说是“prohibitively expensive”（使人却步的）。 它曾算了一笔账，假设现在在北伦敦，霍洛威路上有一个新装修的套间公寓（Studio flat）正在出售，标价为250,000英镑，为内伦敦区域中最便宜的房屋之一。假设你现在25岁想要购买这套房子，目前的收入是伦敦人的中等水平，即22-29年龄段中的29,900英镑年收入。再假设你能够从银行得到4.5倍收入的贷款，每月存下来约20%的税后收入，再扣除学生贷款和现在的房租。理论上，你需要41年零5个月才能存够这套房子的首付。这还是在你是男性的情况下，如果你是位女性，根据女性的平均收入，你还需要额外9年才有可能存够首付。 和很多资本主义国家的年轻人一样，英国的年轻人很多是没有存款的，家里也很少对年轻人的房屋购置提供支持，这也导致现如今英国的年轻人承受不起伦敦房价。 与此同时，正如上文所提到的调查结果显示，络绎不绝的海外买家将目标对准了各个价格区间的房屋。尤其是50万英镑以下的房子，这个价格基本与伦敦地区首套房买家可承受的价格相契合。 海外买家的购房目的也是受到关注的重点之一。LSE的调查同时表明，海外买家在购入新建住房时，58%用于投资/出租，15%则为第二套房，仅有27%用于自住。由于英国众所周知的丰富的教育资源，来自中国、新加坡、马来西亚等地区的买家在购入伦敦住房时，主要是用于子女读书居住，而中东地区的买家则常用于“度假使用”。 除此之外，政治变化所导致的经济变化也是近年来伦敦愈发成为海外买家热点的原因之一。 自2016年英国脱欧以来，尤其是持续走低的英镑汇率使得英国地产受到越来越多的关注，伦敦作为世界金融中心之一，商业和住宅地产都被认为具有巨大的增值空间。 伦敦地区曾经尝试过对第二套房增收3%的额外印花税的房价调控政策，并将企业法人的购房交易税从3500英镑提高至7000英镑。根据伦敦标准晚报（Evening Standard）2017年的报道显示，尽管受到英国脱欧的不确定性以及新增的资本增值税（Capital Gains Tax）的影响，伦敦地区，尤其是伦敦中心地区地产对于海外买家仍旧有很大的吸引力，专家预计将创造40亿英镑的价值，这些主要来自于中国和中东地区的买家似乎对于风险的承受能力远超于英国市场预期。 尽管来自市场的反应是不确定的，City A.M.发布的数据调查中（2018年）发现，在发布限购令之前，收到资本增值税的影响，海外买家正在“远离”高价值地产投资 – 从来自伦敦的最贵区域的成交数据来看，海外的投资比例已经由去年的44%降到了35%。然而，在限购令声明发布之后的数据统计表明，伦敦部分地区的高端房产迎来了海外买家的购买峰值，达到了五年以来的最高，因为正值许多高端房产折扣力度最大的时期。这些稀缺地区的高端房产此刻的价格正处于低谷，升值潜力巨大。在逐渐收紧的购房政策和缩水的房间面前，海外买家蜂拥“抄底“也就不是件怪事了。 居外推荐伦敦房源：摩天塔（Principal Tower） 摩天塔位于寸土寸金的伦敦金融城中心，是一座50层的全新地标建筑。步行5分钟到利物浦车站，这里汇集4条地铁线、众多火车线，及将在2019年投入使用的伊丽莎白线（30分钟即可到达希思罗机场）。项目位于6万平方米的商业中心之中，亚马逊总部也位于此。这里也不乏奢侈品店、米其林餐厅、各式咖啡馆和酒吧，让住户尽享城市生活便利。从摩天塔出发只需搭乘15分钟地铁可到达多所高等学府以及尖端研究机构，其中包括伦敦大学学院、伦敦商学院、伦敦政治经济学院。项目深受周边白领和国际学生的喜欢，适合投资买家。 物业编号：32453518 点击查看房源信息 限得住吗？ 在令人垂涎的收益面前，即便是伦敦政府出台了限购政策，对于“不缺钱“的海外买家来说，短期来说不会有太大的影响。而是否能够真正让本国买家获益，也仍旧是未知数。 此次限购尚未激起很大火花的原因之一在于“35万英镑“的这个房屋限额，对于伦敦的平均房价来说，35万英镑以下的房子并不多见。也就是说，这个”限购令“对于海外买家来说，意义并不大，暂时也没有太大的影响。伦敦保守党议员Andrew Boff 表示：“350,000英镑的标准对于伦敦来说已经非常低了。相反，这一措施可能会导致开发商将房屋价格定在这个基准线以上以规避这一政策的影响，变相推动房价上涨。这无疑是他（指伦敦市长）最糟糕的决定之一。” 此次声明之后，部分开发商也对此发表了看法。部分开发商表示，伦敦地区的大型房产开发项目基本都依赖于海外购房者，这些购房者能够在建设开始之前进行预购，帮助开发商融资，有能力继续工程项目。 英国著名房地产商Berkeley Group执行总裁Rob Perrins也表示：“国际买家一直是伦敦市场的重要玩家，他们在项目开发前就开始购买行为，这一系列行为也帮助了更多的廉租房和社区基础设施的建设。” 而与英国保守党有关的智库“鲍集团”（The Bow Group）对这项限制海外投资的提议则表示支持。在一份2015年的报告中显示，“鲍集团”表示，自从全球范围内对房产的需求持续上涨的时候，供应端的相关政策对于价格的影响是微乎其微的，因此，对于面向海外购置方的限购是唯一一个能够控制房价的措施。 尽管各方对于“伦敦限购”的反应不一，这次限购是伦敦向全球海外买家所发出的一个信号。限购之后，对于是否会拯救伦敦房价下降的趋势，又或者是有其他针对海外买家的限购措施出台，也是无法预期的。 英国作为一个发达国家，生活的便利和优越性，教育资源的丰富和优质性，以及投资回报率的稳定性，都使得英国成为海外投资的不二选择。面对中国内地严格的限购政策，中国买家也更加愿意在海外进行投资，而房产投资又是其中最为稳定又具有增值潜力的选择之一。在目前看来，海外房地产市场受政策的影响比较小，大范围来说，都是市场供需关系决定价格变化；更进一步讲，海外房产对于生活方式的更新换代也是非常关键的，不管是就子女的教育，还是居住环境而言，英国都是一个上佳的选择。 责编：Zoe Chan 英国皇冠地产孙秀秀专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
居外手把手教您 9个快速找对投资房的小技巧
如何识别一套好的投资物业单位？首先，您可以效法其他成功的房地产投资者，或者从多方面做好功课：查看空置率，研究附近的学校，并关注即将会有什麽重大基础设施建设。 我们经常会问：在新加坡，一个这么小的岛屿怎么会有这么多的房产投资选择？有时难免一街之隔的房子就已经有10%以上的租金收入差额。诚然，要找到一个好的投资单位，需要一些房产方面的门道；但居外能够为您提供一些简易快速的技巧，并不需要一整队房产分析师。 技巧1：跟随其他成功的房地产投资者 虽然我们反对从众心理，但对于寻找投资单位的初学者来说，这一招总是管用的。四处寻找您认为相当成功的资深投资者——他们甚至不需要在房产界一枝独秀，只需要比您更有经验，有更好的往绩。 查看他们一般会关注的地区，然后尝试找出他们感兴趣的房产。他们很可能熟知一些您不懂的窍门。 技巧2：投资商业地产，要找大型连锁品牌 麦当劳、优衣库等大型连锁品牌，在选址前都会做大量的分析。虽然您负担不起同样的咨询服务，但您可以借鉴他们的经验。 例如，优衣库刚在新加坡设立分店时，他们选择了郊区的Tampines One商场，而不是热门的乌节路。这对投资者来说是一个相当好的提示，可以在同一个大区里找房；如果缺乏人流，他们就不会在那里开店。 对于餐饮的位置，一个古老的策略是尝试找寻主要的快餐连锁店。如果该地区吸引不少连锁进驻，您就可以肯定人流很高。 技巧3：对于住宅物业，请查看空置率 许多投资者都会检查一个地区的租金收益率。这很有用，但经验丰富的房东在寻找投资房产时也会仔细查看空置率。 这是一个更直接的指标，可以反映当前的情况。例如，去年2月，圣淘沙海湾地区的空置率很高。这是一个很好的线索，说明情况并不乐观，尽管该地区通常有很高的租金收入。这是由于富裕的外籍人士数量萎缩，而这个问题持续至今。 技巧4：投资住宅物业，要注意附近的学校（不仅是名校） 您可能知道，如果您住在某所学校附近，您的孩子就更有可能被录取。因此，“精英”学校附近的房子总是有不错的需求。但是，即使某所学校没有那么有名气，对房东来说也是有利的。 原因是，如果家里的孩子在附近的学校上学，他们就不太愿意搬家。这样一来，租期就会更长了。 技巧5：寻找都市缙绅化（又称城市有机更新）的迹象 如果您不知道“潮人”这个词是什么意思，那就沿着惹兰勿刹（Jalan Besar）或中峇鲁（Tiong Bahru）走走吧。一些看似荒芜和破旧的地方，其实是高档咖啡馆的所在地。同时，您可能会注意到一些街角的商店其实是高端精品店，只是外观不起眼。 都市缙绅化是一种自然发生的事情，很少由市议会或政府规划。因此，您需要四处走走，张开双眼看看，而不是仅仅依靠市区重建局（URA）的总体规划。 技巧6：留意“涟漪效应” 当某一个小区升级，价格上涨时，往往会对周边地区产生连锁反应。如果您能尽早行动，在此之前买入，您就能收获一些不错的回报。 一个简单的方法是比较一个地区和周边的房产交易价格。涟漪效应的一个常见的前兆是，一个地区和其毗邻地区之间的价格差距达到5%或以上。 有关新加坡不同地区和项目的交易价格，您可以参考新加坡第三大房地产公司橙易产业（OrangeTee & Tie）研究部的网页，获取新加坡市场报告和信息。 技巧7：参加房产拍卖会，抢购便宜的投资房 在抵押人销售期间，一定要来看看。虽然不能保证总是物美价廉，但您偶尔会遇上火爆的拍卖——这是指房产对房主来说成本太高，他们急于快速脱手。 如果在拍卖期间没有达到底价，可以的话，记得直接找卖家。他们可能会同意与您私下交易。 技巧8：在计划升级的街区寻找老旧物业 这不是祈求全幢整体出售的机会（虽然这种可能性存在），反而是关于租金收益率。请记住，租户们并不关心租约还剩多少年——他们真正关心的只是方便和舒适。 这意味着，如果位置合适，较旧的房地产可以产生与新房相同的租金收入。鉴于它的价格会因房龄而降低，您实际上将获得更高的租金收益。 但是，您需要确保维护或翻新的价格不会太高。 另外，您必须确定其可出租性，因为出售租赁到期的房产并不容易。 技巧9：关注重大基础设施建设 突出的例子包括裕廊（Jurong）的高铁、兀兰（Woodlands）的新柔地铁；较小的例子是新的地铁站或道路的出现。一般来说，新加坡的房价与政府的基建计划密切相关。 主要看点有： 商业中心的发展，如科技园和办公室，这提高了该地区的就业率，有助于租金前景和房屋升值。 主要公园和娱乐区 缓解交通和噪音的因素，如 "无车族 "标识，这将吸引居民和租户。 教育机构的发展 相关资讯： 居外IQI和新加坡前三房产公司OrangeTee合作 进军新加坡房地产 市场报告 | 新加坡房市逆势上扬，八月新房销量显著上涨 为何在2020年投资新加坡？5大原因揭秘！ 新加坡购房的详细流程有哪些？ 参考来源：99.co 责编：Zoe Chan 有兴趣在新加坡购买您的投资物业吗？来让居外帮助您安心置业，就像房子本身一样——穩固、可靠、堅牢。 请留下您的查询和联系，我们的专家团队已准备好清晰回答您有关房产的任何问题。
不同身份的人要如何在新加坡买房？其条件又有哪些？
导语：新加坡不仅有四小龙的誉称，还有花园城市的美称。新加坡因为各方面条件比较凸出，所以成为最适合生活，居住的城市之一，也因此在这些年吸引了很多海外投资者。在新加坡买房不一定件容易的事，身份不一样，物业购买的限制要求不一样，同时购买物业后征收的税费也有差异。不同身份的人要如何在新加坡购房呢？条件又有什么呢？ 在新加坡购房的人主要分为：海外人士，PR（永久居民），公民。这三种类别购房时的主要差异是什么呢？新加坡一直被很多人向往，如果您想了解或购买这里的房屋，可以直接添加下面的微信，也可以把您的资料留在下面。我们有非常专业的咨询团队，尽全力为您的服务，帮助您甄选最合适且优质的房产。接下来，进入今天的话题！ 海外人士在新加坡购房（以华人为主） 一，华人在新加坡购买房产需要满足一下条件： 1、新加坡带土地的财产，排屋只能本地人士购买，圣淘沙岛的带土地财产和排屋运去其购买。（该地方的房价不是一般人所能承受的） 2、可以购买新加坡大部分的公寓以及住满十年以上的公共公寓。新加坡的公寓都是实用面积，没有公摊面积，并且自带车位。（公寓每个月需交管理费，具体根据公寓面积计算） 二，华人如何购买新加坡房地产： 1、对于条件比较普通的，只能购买新加坡的公寓，并且不能购买主岛上的有地房产和政府组屋。 2、新加坡房价较高，一平米平均在60000元-120000元左右，普通公寓的起价在100万新币左右，所以明确预算很重。 3、银行贷款。新加坡每年的贷款利息比较低，平均年利率是4%左右，如果你有稳定的收入来源，最高可以贷款60%以上。 4、看房。新加坡的房产市场是比较透明的，并且这方面的法律比较严格，因此在进行相关手续时需要房产经纪人以及律师的协助。房产经纪人扮演的角色较重要，一定要选择合适的。 购买房产税费必须缴纳，一般支付首付后，税费是不到3%印花税+20%额外印花税。购房一年后若想卖出要承担12%的印花税，每过一年减少4%的印花税，满三年之后卖出去不需要承担税费。海外人士购买公寓自主还是不错的，如果投资，风险不是很小。 PR（永久居民）在新加坡购房 如果夫妻两个人都是新加坡的永居居民，居住时间未达三年，这种情况只适合购买公寓。和海外人士相比，永久居民承担的额外印花税要少很多，在5%左右。如果两个人在新加坡居住的时间满达三年，这时建议购买二手政府组屋，房子面积大约在100平米左右，价格在40-65万新币左右。新加坡的组屋是比较受欢迎的，预算有限可以考虑便宜一点的地区。 新加坡不管是政府组屋还是私人组屋，购买时的贷款额度基本保持在工资收入的60倍左右。如果需要拿到政府的相关补贴，必须卖掉公寓两年半左右才能获取资格。 PR在新加坡购房一般会选择这两种方式： 1、拿到PR直接购买公寓，拿到公民后卖掉公寓，不需要交印花税，然后购买二手组屋，此时购买不能获得政府补贴，时间达到五年之后再申请二手组屋的补贴。 2、拿到PR持续等到拿公民，然后购买二手组屋，这时可以拿到政府5万左右的补贴。如果不着急可以等一等新建组屋再选择购买 新加坡公民在当地购房 很多人成为新加坡的公民之后，其实年龄不是很小了，这个时候的他们有一定的积蓄，购买房产的压力不是很大。夫妻两个人在购买房产的时候可以只用其中的一个挂名组屋，成为该房子的唯一物主，另一个人成为该房子的居住者。组屋房产的物主可能在贷款上受到一定影响，但是居住者可以出来购买一套公寓，并且不用支付额外印花税。两套房产正好一个用来居住，一个用来出租，一定程度上可以实现以房还贷。 以上就是不同身份人士在新加坡购买房屋的相关内容，希望对大家有所帮助！
疫情阴影下，房东怎样将租房利益最大化？｜居外专栏
自英国因疫情采取封锁措施以来，相信不少房东都感受到了租赁市场的变化，持续的疫情和其他各类因素导致房东逐渐失去市场主动权，租金也随之下降。 伦敦市长Sadiq Khan最新致信住房大臣，要求英国政府给予伦敦市政府权力，将全伦敦的房租“冻涨”两年，以减缓新冠疫情对民众带俩的收入和经济上的冲击。 虽然该提议尚未通过，但2020年注定是租赁市场充满挑战的一年，英国皇冠地产（Crown Home Buying & Letting | CHBL）会一直站在您的角度为您提供支持与协助，共同度过这段艰难的时期。 市场行情分析 由于游客的大幅下降，大量短租市场上的房源涌入长租市场开展竞争，而搬进伦敦的人数却在减少，租赁市场供需发生改变。在此之上，原本的租房主力军，国际学生们因为疫情推迟了抵达伦敦的时间。2020学年的前三个学期，大部分大学都为国际生提供了在线课程，更多人选择在自己的国家通过网络继续学业，使租房需求进一步减少。 从本地来看，许多原本在大城市工作的白领目前在家工作的状态很可能一直会持续到2021年1月。省去了通勤的顾虑，更多的上班族选择搬离伦敦，用同样的价钱换取更大的生活空间，从一居室换到两居室，并把其中一间房作为办公室使用。拥有户外空间的房子也比以往更受欢迎。 Faulkner House, 2卧 ｜ 月租£2,999 Faulkner House, 2卧 ｜ 月租£3,250 租赁建议 作为房东的合作伙伴，我们非常希望以疫情前的价位出租房产，然而面对今年的市场行情，我们建议房东可以做出一些让步。 对于原本的租客，可以以降租换取延长合约的形式挽留租客。这样的方式可以避免寻找新租客产生的花费和房屋空置期损失的房租。 对于需要寻找新租客的房产，我们建议房东考虑中介给出的参考价格，很可能需要降低一点房租。 在新的市场条件下，房东越灵活，房屋出租的概率就会越大。 One Blackfriars ｜ 首周免费 租赁技巧 根据我们的经验，目前两居室房产最受欢迎，由于更多人在家办公，他们往往要求移除一些原有的家具。为了让你的房产在租赁市场脱颖而出，房东也可以考虑重新粉刷墙面或添置一些小配饰，令房产更有吸引力。比如添加花瓶、蜡烛、抱枕等配饰，提高租户对生活品质和情趣的期待；购置更温馨的床上用品，营造家的感觉与氛围。 在我们的指导建议下，多套房产顺利出租。例如90 Emery Wharf我们以£450每周的价格出租。 604 Counter House，我们以£775每周的价格成交。 78 Discovery Dock，我们以£520每周的价格成交。 更多孙秀秀撰写的精彩文章： 英国房屋产权知多少？当地人也容易被坑 后疫情时代，英国留学还值得来吗？ 英国银行利率跌至0.1%意味着什么？ 英国皇冠地产（Crown Home Buying & Letting ｜ CHBL）是一家英国ARLA认证的伦敦房产经纪公司，专注于代理伦敦优质新建住宅项目，拥有广泛一手房源，致力于为国际买方提供一站式置业服务，包括房屋买卖、租赁管理以及信贷咨询。其团队在英国从事地产行业十逾年，经验丰富。英国皇冠地产竭诚为客户争取最大利益，让您的海外投资更安心。 如果您对英国购房、租赁有任何疑问，欢迎扫码详询。我们将第一时间为您解答关于英国投资置业问题。 英国皇冠地产孙秀秀 伦敦政策、区域、项目全解读 联系邮箱：info@crownhomebuying.co.uk
认识英国房产：6大种类 2大投资方式，您要怎麽选？
国人最大梦想，就是买房成家，当决定去英国移民，也一定很想买个英国房子，安心定居。不过英国楼房种类很多元化，跟国内很不一样，不如在英国置业前，先来认识英国房子6个大类： 一、大厦公寓（Flat / Apartments） 在英国城市中，最多的房子类型， 房价也最实惠，如果是新楼房（New Homes）价钱就会比旧楼贵20-30%。英国新楼都会包新装修，而且九成是开放式厨房，而且包送雪柜丶洗衣机丶焗炉等设备，只须买简单家具即可入住。 不过买大厦公寓，一般只有租赁业权（Leasehold），故须要定期交地租（Ground Rent），亦须要交物业管理费，不过英国物业管理水准不差，新楼的清洁与保安水平都可让人安心。 二、房屋（House） 英国房屋可分为独立式房屋（Detached House）和半独式房屋（Semi-Detached House）两大类。 独立式房屋（或别墅），有2至3层，它整楝跟邻户是完全分开，通常有前后独立花园，花园面积可大至100平方米，部分甚至有温室或池塘，另外还有私人车库及独立室外储物屋。 而半独式房屋（或别墅），跟独立式房屋的唯一分别，就是房子的一边会跟邻户相连，故又名双拼房屋（或别墅），私隐度稍逊独立式。 House多位处市郊，故深得爱静丶爱园艺的英国人喜欢，不过房价也相对较贵。 三、单层房屋（Bungalow） 跟House一样，同样分独立和半独立（双拼）两种，但Bungalow一般只有一层，由於不须上下楼梯，出入较方便，故往往是老年居客的首选。 Bungalow多位处环境优美地方，故价格颇高，但租金回报率也是最高。 四、排屋（Townhouse）/ 小排屋（Terraced House） 排屋有大有小，但都是房子跟房子密集相连，一排接一排。大排屋一般有两三层，由5至10楝房子相连，每楝有独立花园和车位（或车房），有睡房2至4个，另有客厅丶厨房。 而小排屋就更密集，每排有10座房子以上，而前花园都很小，后面亦只有后院（Yard），它们大都筑建於维多利亚时代，但结构坚固，多为政府房舍。 五、政府福利房（Council House） 国内有廉租房，英国也有类似的公营房屋，并分多个类型，当中最常见就是Council House。能在私人市场见到的都俗称Ex-council House，都有一定年期，但价钱会低於市价，如非当地人便很易误以为是“笋盘”；由於Council House环境复杂，安全风险较高，日后出售房子也难有好价，故投资者必须紧慎。 六、乡村屋（Cottage） 英国的乡村屋Cottage，可小至只有两三房间，也可大至拥有几十间大房，并大都位处乡郊，是邻近森林丶农场丶湖泊丶海滨等自然景观的老房子，通常都历史悠久。这类Cottage除可自住，很多亦会改建成家庭旅馆，在旅游旺季时可当「B&B」出租。但要留意是老房子维修费不便宜，如是政府保护建筑，更不能随意改动，当中利弊要考虑清楚。 相关【居外百科】内容：英国房市常见的房产类型详解 此外，在研究不同投资策略时，可能会遇到在国内比较少见的术语，今篇先为大家挑选两个较常见的术语，让大家尽快入门。 BTL：Buy To Let 可以理解为以租养房，是买入持有的策略（Buy and Hold Strategy），一般为赚取长期现金流量和资産净值（equity）的最有效方法。 BTL包含的风险最小，比较容易获得贷款，易於管理。对於在英国尚未有信用足迹（credit footprints）的新投资者来说，可能比较难获取BTL贷款，即使有，利率相当高，故此另有策略为Buy in Cash and Rent it out，即是先以现金买入再出租，然后约在6个月后，再对此房产进行再融资（refinance）。 新投资者也可以考虑Buy, Refurbish, Refinance，即是买入-翻新-再融资。同样，先以现金购买物业，再做外观装修工程，甚至大一点的改动例如增设额外房间，然后在数个月内再融资。透过这个策略，投资者可以获得大量资金，因为翻新后的物业的价值会有所提升，尤其如果当初是以低於市场价值（below market value）的价格购买，资产收益（equity gain）就会很大。 要采取这个策略，重点是向Mortgage broker及测量师证明物业增值，可以照片作前后对比，以展示当中的功夫。然而，翻新及增值的房产，不必然要在昂贵地段，只要附近有工作机会，自然有住屋需要，也值得投资翻新。当有了再融资的资本，投资者就可以建立您的投资组合。在技术上，如果以现金购入物业的话，一般不用等6个月，惟这是英国业界不言而喻的规则，所以绝大多数人会等待6个月后才重新融资。 相关【居外百科】内容：英国买房投资buy to let…这10点都做到，可以稳赚不亏 BTS：Buy to Sell 也可以理解为Flip，就是买入物业，然后迅速以更高的价格出售，这策略通常涉及翻新（refurbishing），但并非绝对。有些人以巨额折扣购买房子，再迅速以更高价格放回市场出售。当然，买家需要有充分理由证明为何物业值得有更高售价，答案不可能为资本增值（capital growth），因为由买入到卖出仅仅相隔几个月，资本难以短期增值。这也是那麽多人以翻新来增值的原因。 比较起BTL创造长期现金流的投资者，采取BTS的会希望在数个月内获取一笔过收入。 哪个策略更适合？难以一概而论，倒真要视乎需要而定，毕竟，世界上从来没有什麽一刀切的万用投资策略。 参考来源：东网丶香港01 在英国投资房产，要了解自己的需要及目标，找到适合的策略，这往往建基於不同因素，例如个人财务状况丶风险取态丶目标丶抱负丶可运用时间丶技能丶经验丶信用评级丶短期或长期收益等，因人而异。 居外的英国置业专家乐意为您效劳！留下您的联系方式，免费获取投资咨询服务。
英国高铁HS2正式开工！最高速402公里，预计2040年通车
2号高速铁路（英语：High Speed 2），是英国一条计划中的高速铁路路线，以丫字型连接伦敦、伯明翰、曼彻斯特、里兹等英格兰境内的主要城市，设计时速达400公里，预计2026年完成首段伦敦至伯明翰段，2033年全线完工。有可能再延长至苏格兰。路线已于下议院获批。2020年2月11日，约翰逊通过建设计划，成本达到1070亿英镑（1384亿美元）。 中国中铁 也参与英国HS2投标 英国HS2高铁项目是英国国家战略性工程，具有重大的国内政治经济意义，但延误已久。 据2020年初宣布的计划，HS2工程将即刻启动，首期工程将于今年4月正式动工，主要开建伦敦至伯明翰（直线距离约200公里）的第一阶段，并争取将其在2028至2031年之间建成。第二阶段伯明翰分别与曼彻斯特和利兹连接的高铁将于2035年到2040年之间建成。 也就是说第一阶段需要8至11年，第二阶段（从现在开始算）需要15至20年完成。HS2高铁总长大约531公里，目前政府预算仅有不到560亿英镑。但政府目前估计总投资预算可能大约高达1060亿英镑。 中国的国企中铁建表示愿意参与，而且只需要5年大约半价即可完成。这一建议不仅让英国人震惊，还让欧美非常关注。 到2019年底，中国高速铁路营业总里程达到3.5万公里。此外，还有6千多公里的线路仍正在建设中。因此中国工程管理的经验也非常丰富。 此外，随着中国大规模基建和中国经济的迅猛发展，中方资金充足。巨大的中铁建公司从设计规划到施工、建材、人员等大型工程所需方方面面一应俱全，结合上述种种高铁工业优势，中方亦可大幅度降低工程报价。 按世界银行驻中国代表处2014年发表了的一份关于中国高铁建设成本的报告指出，中国高铁的加权平均单位成本是：时速350公里的项目为1.29亿元人民币/公里；时速250公里的项目是0.87亿元人民币/公里。而HS2工程，每建设大约1公里造价近3亿英镑(约26亿人民币)，势将成为全球最昂贵的铁路。中铁建申请承包这一工程的价格优势明显。 英国绝大多数公众对中国国企希望承建英国高铁的消息的反应是震惊的。这是因为，一方面，除了很少数的英国人近年去过中国并乘坐过高铁，大多数英国人对中国近10多年的高铁发展并不了解，特别是不知道高铁技术和工程领域中国的崛起。 自从英国政府宣布开建HS2以来，至少就有高铁技术曾经独领世界风骚的德国、法国、西班牙和日本公司纷纷参与竞标。 HS2 开工后，周边房价持续上涨 近日不少持有英国国民海外护照（BNO）的港人正考虑移民到英国，如果考虑生活在伦敦，不但生活节奏急速，消费水平亦高于该国其他城市。曼彻斯特为英格兰西北部城市，亦是2014年英格兰北部振兴计划之中其中一个主要城市。 Anthony Jurenko指出，在过去10年，英国政府投资逾82亿英镑发展当地基建，包括机场、高速铁路及市内地下铁。目前当地机场可以前往255个国家及城市，每年载客量约2200万人次。另外现时已经有英国高铁二号项目（HS2）发展蓝图，铁路总长为530公里，最高时速可达到每小时360公里。 若铁路正式投入服务，前往伦敦仅需67分钟，较目前127分钟快近一倍；前往伯明翰亦只需40分钟。有关当局指，项目将于2022年动工，2026年部分通车，预期最迟于2033年完成，料该计划总投资额为560亿英镑，并为劳动市场创造5.5万个就业职位。 企业进驻 进一步带动住屋需求 Anthony Jurenko解释，在英国政府的北部振兴计划推动下，有不少当地上市企业在曼彻斯特设立分部，当中包括英国广播公司（BBC）已进驻英国媒体城（Media City），市场曾有声音预期，曼彻斯特有可能逐渐取代伦敦媒体中心的地位。 另外，汇丰（HSBC）、毕马威（KPMG）、德勤（Deloitte）等亦已在此设立分行，在2019年，就有超过1万人次由伦敦迁移到曼彻斯特，可见该区发展迅速，楼市升值潜力可见一斑。 根据英国国家土地注册处的数据显示，过去曼彻斯特的楼价平稳上升，平均楼价由2017年初的16万英镑，上升至2020年4月的17.7万英镑。截至今年4月，首都伦敦的平均楼价为48万英镑，全国平均楼价为23.4万英镑，可见曼彻斯特楼市仍处于低水平。 相关内容： 投资英国现良机 伦敦丶曼城是首选︱居外专栏 曼彻斯特丶利物浦等英国二线城市超越伦敦 成为置业者新宠 曼彻斯特：出租收益高，最适合“买房出租” 高！ 平均租金回报率 如有意举家移民到当地，教育方面当地有三间知名顶级学府，包括曼彻斯特大学、曼彻斯特都会大学、索尔福德大学。就以曼彻斯特大学为例，该学府在全英国排行第四，如成为当地国民，本地学生平均学费为每年9250英镑，国际学生每年学费为2.1万英镑。不过由于是知名学府，因此费用会相对昂贵，而实际收费亦视乎所就读的科目。 他表示，目前曼彻斯特的平均租金回报平均高，租户大多数是专业人士如会计师、医生、律师、护士及教师等。他们普遍渴望居住在较优越的地理环境，如商业中心Deansgate Castlefield车站、英国高铁二号主要车站Manchester Piccadilly。 Piccadilly车站在未来只需1小时就能前往伦敦，如前往曼彻斯特机场亦只需大约18分钟车程。该区邻近北区（Northern Quarter），是曼彻斯特的苏豪区，聚集不少富特色的服装店、咖啡室及酒吧，弥漫一片文艺、复古氛围，因此吸引不少年轻人聚集。 重新定义 曼彻斯特市中心 凡雅都市是萨博伊(Salboy)地产集团的全新住宅开发项目，集曼彻斯特的工业历史与奢华的现都市生活于一体。优雅、时髦的40层高楼凡雅都市由享誉。 全球的SimpsonHaugh建筑师设计，公寓住宅分为一室和两室户型，品质出众，窗外景色优美，居民可尽享曼彻斯特市中心繁华的天际线。 凡雅都市傲然矗立于Castlefield Locks，与地标性建筑⸺位于曼彻斯特市中心的旧火车站无缝连接，为希望居住在曼彻斯特市中心的人们提供了难得的机会。 住宅楼周围附有咖啡馆、酒吧和餐厅林立，这些场所都能为凡雅都市的业主提供周到的服务。这里拥有最新规划修建的道路，精心管理的公共空间，将缩小凡雅都市与市中心其他区域的距离，大大减少居民出行距离。 此项目还连接诸多人文娱乐地标，例如具有历史意义的公民角（Civic Quarter）、热闹的高端零售大道 Deansgate、文化中心第一大道（地标性建筑HOME）、Tony Wilson Place众多独立餐厅和酒吧，以及其核心地段正在扩建的 Oxford Road Corr。 无论是HS2高铁在全英国的扩建项目，还是其他大型经济发展计划，曼切斯特都是人们热议的议论点。曼彻斯特是英国北部经济发展的开拓者。 来源：明报，BBC 整合：Tommy 编辑：Paul Xu 排版：Zoe Chan 就在9月17日，20:00 - 20:45 英国曼城升值指南 在我们居外网公众号回复【曼切斯特指南】就可以进去直播间，查看如何让您在英国投资升值！ 我们准时见
英国学区房花样多 投资者该如何甄别与避免投资风险？
韦朝贺：“好学区未必有好学校 好学校未必需要学区房” 学区房在房地产投资中一直都是一个不错的选择，无论国内还是英国，不管政策调控也好，金融危机也罢，学区房一直是海外投资者眼中的高富帅和香饽饽，小荷才露尖尖角，楼花已被抢入手。虽然，除伦敦以外的英国其他城市的房产市场，都在过去几年里持续低迷，然而，学区房在整个不景气的大环境中房价居高不下。本期，我想聊的不仅仅是学区房的好处，根式想用多年的从业经验给大家打几个预防针，任何投资都有风险，学区房也不例外。 随着近几年来留学英国的学生数不断增多，很多实力派家长往往都不惜重金为孩子们购买靠近学校的学区房，目的无非是为了孩子将来的发展及上下学的人身安全。可怜天下父母心，特别是对于我们中国父母来讲，古有孟母三迁，现有择邻而居，一切都是为了孩子，为了能够让孩子有一个比较好的学习环境，只要家庭经济条件许可，都会未雨绸缪的选择学区房。此类经典案例有很多，最知名的要数年初时在美国纽约曼哈顿街区，一母亲为了刚刚两岁的女儿未来能顺利踏进名校而买下一套650万美元的公寓。同样的，在英国70%的外国买家中，为子女读书买房的华人占了60%。 好学区未必有好学校 好学校未必需要学区房 首先诸位家长要了解，自己所要投资的房产是否真正在看中的名校录取范围之内。通过与一位在当地Council任职的朋友得知，如今多数公立学校都是按照距离来录取新生，并且申请人数及录取范围也会逐年改变，很多开发商口中的“黄金地段学区房”根本只是姜子牙的钓鱼竿-愿者上钩，不过也不用担心，很多信息其实是可以通过街道办事处（Local Council）的网站上去获取，因为这些信息在英国是公开的。 其次我们不得不了解的是，一些所谓的好区域的房产在英国未必是重点学区房。要知道什么都有例外，众所周知，英国政府对每一个开发商有着楼盘必须有部分是廉租房的要求，而且在很多好的街区也都有英国特色的经济适用房，从而导致该区的部分人口结构会影响学校的学生品质。要知道即使是非常贵的Kensington and Chelsea区也有几家名声很差的学校，当然，也有可能是这个区很多的家长们都把孩子送到有名的私校也不一定。 拿Richmond的Barnes区举例，有个小学它Key Stage 2（英国公立小学生11岁是所需接受的第二关键阶段考试）的英语和数学的成绩同时达到Level 4的比例是96％；英语和数学同时达到Level 5的比例高达76％（跟Kensington and Chelsea的Oratory Roman Catholic Primary School差不多（前首相托尼布莱尔的孩子就读的小学），但Barnes附近的中学却声名狼藉，原因就是因为Barnes的中产阶级的孩子都几乎是在私校就读的。 另外值得一提的是，英国的公立中学，大部分公立中学是综合性学校（Comprehensive School），就是说录取是按“就近原则”，少部分好的公立中学是按照入学考试成绩录取。这就是所谓的文法学校(Grammar School)，一流的文法学校比很多私校还要好。我当年念A LEVEL的老师就是这么说的，如此一来，以考试录取而非以学区录取的话，学区房就失去了其原有的含义。 公立学校（State School）的普遍入学原则 小学 英国公立小学有三种：第一种是街道办事处控制（Local Council）的公校。入学是按就近入学的原则。过去很多小学有个catchment区，先录取catchment区的孩子，但现在很多council（特别是伦敦）都取消了catchment，这样录取完全按照申请人的住宅距离排队，每年申请的人数不同，录取的距离就不同。比如说可以找到每个小学以前录取位置的地图，虽然每年录取距离会不一样，但差别不大。申请的时候一般可按喜好申请5所，但对学校来说，所有申请都是平行的，都按照距离录取，这和中国高考现在实行的平行志愿一样，学生有一二志愿的差别但学校录取没有一二志愿的差别。 第二种是英国国教（Church of England)办的公校。录取方式同上（可在学校网站得到相关信息admission policy）。 第三种是天主教（Roman Catholic）会办的学校。该类学校一般教友优先。教会办的学校大部份都比较好。 中学 英国公立中学有两类：第一类是按照距离入学。这和小学一样，学校一般称为comprehensive（综合性学校）。所谓的community school和city academy都是这种，教会系统也有中学。有些地方的中学有link school（或者feeding school）系统，就是说一个中学和几个小学link，对link小学的学生录取优先，但现在很多council开始取消link系统了 第二类是通过选拔入学。英国的Grammar School或者Selective School一般都会使用选拔的形式，因为此类学校等同于国内的重点中学。 Grammar School的甄别方式与入取方法 大部分Grammar School的名字里面没有Grammar，名字里面有Grammar的有可能是私校。这类学校教学质量很好，一流的Grammar school教学成绩比很多私立学校还好。这类学校1940年代建立，申请Grammar school除了填council的统一的表以外还要填学校单独的表。 Grammer School入学录取有三种方法： 第一种，完全看入学考试成绩（考试时间一般在提前一年的10月份，从英国任何地方来的学生都同等对待。 第二种，把名额分成两部分，一部分保留给本council的孩子另外一部分公开招，当然都是按照入学成绩录取。 第三种，按照考试成绩录取但只录取本council的孩子，比如说Berkshire有很多Grammar School，没有太突出的但都不错，它就只收本council的孩子，外地孩子可以去考但入学之前必须搬入council地区。最后，为大家附上两个不同的学校排名，给大家自行甄别。 Guardian学校排名榜：http://www.guardian.co.uk/education/datablog/interactive/2012/dec/13/primary-school-league-tables-2012-map#table Daily Telegraph的学校排名榜：http://www.telegraph.co.uk/education/leaguetables/9739316/Primary-school-league-tables-2012-compare-your-schools-performance.html 避免投资风险的3大原则 我们都知道房产买卖租赁是一种特殊商品交易。有着交易金额大，周期长，流程复杂等特性，一旦出现违约，诈骗等，对于当事人的损失无法估量。而随着房地产经纪行业的发展，一些不法经纪人也浑水摸鱼，利用各种言语的技巧花招等等坑害投资人或者购房者的利益。这是在国内和海外市场都有可能出现的问题。尤其对于想要投资海外房产的投资者来说，由于距离远的问题，完全了解一国甚至一个城市的地产市场是没办法在短短的旅行期间就能完成的。加上各种媒体信息的断章取义或者模糊指引，更加让海外房产市场如雾里看花。 近期火热的澳洲投资团，美国抄底团等等，指引了不少国内投资者把资金投到海外房产市场。首先必须肯定投资海外房产一定是有盈利机会的，但是发达国家各种政策的变化频率和市场变化速度是远远快于中国的。这里有必要提醒大家对于海外房产投资的风险一定要慎重评估。原则是这样： 再好的基本面也有例外。投资者投资的每处房产会受到该国家基本政策和市场的影响。但是比如房租，落实到某一处房产的时候就是切实的价格，跟基本面有关，但是却有特殊性。周围都涨，唯独我的房子不涨，这种情况也经常出现。 再好的中介也是一锤子买卖。中介的特点在海内外还真是一样的，买房前你是大爷，买房后就会被牵着鼻子走。因为投资金额大，因此很多买家基本买一套房子就不知道下一次什么时候再买了。房产中介更加深谙此道，因此不要听任何中介的花言巧语，交订金前一定请他把所有的款项交付时间确定下来。海外买房的特点是律师交易。这点与国内有着十分的不同，律师服务的好坏也会影响购房过程的顺利实施，律师费其实不高，更重要的是服务要迅速周到。 房产中介的价值不在于给你介绍了什么房源，或者帮你要来什么好处，而在于对市场时机的把握。土豪客户这点可以忽略。对于精明的投资者来说，开发商投放市场的房子都在那里而且大差不差，自己用英文搜搜也都有了，根据你的资金情况，开发商能放出的。但是后续的服务比如律师，银行贷款，房屋再出租，装修等等才是需要注意的。 韦朝贺专栏全集： 专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资 欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或邮件david.wei@affinityrepe.com与David零距离接触。
