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澳洲高中申请条件 1. 基本条件 申请澳洲高中留学,完成国内初中教育是必需的。澳大利亚实行12年国民义务教育,小学六年,中学六年(7到12年级)。其中最后两年,11、12年级算是高中,为考大学作准备。 也就是4年初中,2年高中。 需要说明的是澳洲政府要求在澳洲高中的学习时间必须超过16个月,因此,直接入读12年级是不允许的。 同时,入读澳洲高中对你的年龄也有一定的要求,比如读12年级年龄不能超过20岁,读11年级不能超过19岁,读10年级不能超过18岁。一般来说,初三毕业可以入读澳洲10年级。如果读完高一或是高二在读,则可以入读11年级。 2. 语言准备 入读澳洲高中根据学生年龄对语言要求也是不同的,在留学之前先了解语言要求,才能更好的安排留学计划。 对于16岁以下的国际学生申请澳洲高中可以免雅思成绩,16岁的学生,如果初中的英文成绩或高中英文成绩在75%以上,也免雅思。 如果学生年龄超过16岁,学校英语成绩不能达到相应要求且IELTS成绩达不到5.0,那么就需要一份IELTS 4.0的成绩单并且在入读高中主课前加读不超过30周的语言课程。读完后语言后再进入高中主课的学习。 但是,如果你的雅思成绩达到5.0分就可以直接进入澳洲高中10年级就读,如果雅思成绩能达到5.5分的话,则可以直接进入11年级就读。 3. 澳洲高中申请材料 申请表 高中在读证明和高中成绩单 初中成绩单和初中毕业证 雅思成绩单原件或公证件(如学校要求) 中学老师的推荐信(如学校要求) 出生公证 护照照片(按申请学校要求提交) 澳洲本科申请条件 去澳大利亚留学读本科,申请者需要认真确认自己的资格,那么你知道留学申请需要满足自己的要求呢?一起看看2024澳大利亚本科申请条件。 1. 利用国际类考试直接申请澳洲大学本科大一 A-level,IB,SAT,AP,ACT等,澳洲接受各个国家的主流国际高等水平考试,学生通过备考各自选择的考试形式,根据各个考试的成绩标准对应申请对应的院校。 2. 利用高考成绩直接申请澳洲大学本科大一 澳大利亚39所公立大学中接受中国高考成绩的学校有28所,包括八大中的7所。相比于国内高考填报志愿录取的不确定性,澳洲高考直录的标准相对更加灵活和人性化,学生可凭借当地较高一本线的成绩申请比如悉尼大学、澳洲国立大学、新南威尔士大学等。 成绩在二本线以上的学生同样有机会进入悉尼科技大学、皇家墨尔本理工大学、麦考瑞大学等仅次于澳洲八大的ATN联盟四院校。 3. 利用预科的方式申请澳洲大学 澳大利亚预科一般要读8个月到1年,要求雅思成绩达到5.5;如果没有语言成绩,要先读语言班,然后进入预科。 部分八大还可根据具体的高考分数进行评估,成绩达标的同学可减免半年的预科课程。 适合人群:至少完成高二学习,平均成绩70分以上。如果雅思成绩达到5.5-6分可以直接入读预科。 4. 利用高中三年成绩 / 高考成绩申请澳洲大学 国际大一课程 针对学生在高三结束后放弃国内高考或者针对高考结束后,想要去澳洲大学的学生而又想尽快进入大学课程学习,这种选择在澳洲提供这样项目的院校不如预科的选择广泛,而且只是部分的专业项目。所以需要结合具体的院校情况来选择合适的项目。 比如:澳洲国立大学只是有部分计算机相关项目以及社会科学类的项目设置国际大一。此外,国际大一对于部分学生也是一个缓冲适应澳洲学习的一种选择方式,大一阶段课程容量会增加部分专业课程的语言适应课程,大二阶段并入正常的课程体系。 澳洲研究生申请条件 澳洲硕士大多是1.5年制到2年制,少量是1年制和3年制课程,一般有移民计划的同学多会选择2年制的专业进行学习(2年以下的专业在澳洲技术移民打分里面是拿不到学习经历那5分的),而且完成2年的学习后可以申请2年PSW工签,继续留在澳洲工作,积累工作经验。 1. 学术要求 去澳大利亚读研究生首先要满足学历方面的要求,申请者必须是国内全日制本科毕业生,并且拥有毕业证以及学位证,还需要提供大学4年或者是最后两年的平均成绩,均分建议达到80或以上。 2. 语言要求 比起托福,澳大利亚大部分学校科研科雅思成绩,大家只要参加雅思考试就可以从目前情况来看学生雅思总分必须达到6.5以上,个别热门专业比如法学,医学以及翻译类专业,要求雅思总分必须达到7.0以上。 如果学生语言成绩不合格或者是因为各种各样的原因没有参加语言考试,也可以走双录取这条路,学校一般会在审核申请者的学术背景之后发放有条件录取通知书,只要在入学前1~2个月内达到相关要求就可以。 3. 学校背景 澳大利亚很多研究生院非常看重学生的院校背景,也就是说曾经就读的院校是否是重点大学。 如果曾经被重点大学录取并且顺利毕业,那么在申请澳大利亚研究生院的时候是非常有利的。举个简单的例子,假如学生毕业于国内985院校,想要申请悉尼大学会计学硕士,那么学生的平均成绩只要达到75分以上就可以,而毕业于非985,院校的学生平均成绩至少要达到80分就是85以上。 4. 专业背景 想要顺利去澳大利亚读研,学生们申请的专业必须和本科阶段所学专业相符或相关;与此同时还需要有申请者的导师提供推荐信或其他辅助材料,比如作品及职业资格证书等等。 5. 工作经验 一些商科类课程或管理类硕士课程,虽然不要求申请人必须有相关的专业背景,但要求其具备一定的工作经验,例如MBA等课程。
说到英国,您或许只对伯明翰、曼彻斯特和利物浦等城市感到熟悉,但您一定曾听说过雷丁这一城市。 雷丁(Reading)是英国伯克郡(Berkshire)的一个大城镇。它位於M4走廊的中心,距离伦敦西部37英里(约60公里),从雷丁出发到伦敦大约需要一个小时的车程。 这里也是英国科技企业密度最高的主要商业中心。实际上,雷丁还被评为英国最适合工作和生活的城市之一呢! 那您知道雷丁这一地方发展势头强劲,备受投资者欢迎的原因有哪些吗? 1. 交通便利,往来方便 雷丁靠近伦敦,便於人们在两地之间相互往来。这里的交通便利,人们可以在30分钟内乘搭火车到达伦敦的帕丁顿(Paddington)。 横贯铁路的扩建也给人们提供了在一小时车程内直达伦敦商业中心,如伦敦西区(West End)和金丝雀码头(Canary Wharf)的便利。 雷丁是当地重要的交通枢纽,还有可直达北部丶东南部和西部多个主要目的地的火车动线,包括北部的曼彻斯特、伯明翰和纽卡斯尔(新堡),西部的布里斯托尔和威尔士,以及南部的伯恩茅斯和南安普敦。 2. 跨国公司与大型企业的大本营 除了在地理位置上占据优势外,雷丁还被认为是跨国公司与大型企业的大本营所在地。它被评为英国经济繁荣和幸福指数最高的地区。 毕马威(KPMG)丶爱立信(Ericsson)丶拜耳(Bayer)丶保诚(Prudential)丶微软(Microsoft)丶华为(Huawei)和维珍传媒(Virgin Media)等大型企业皆在英国设有总部。 因此,这些大公司也为雷丁这一城市与当地居民创造了很多就业机会。 3. 卓越的教育水平 雷丁也是当地优质教育的发源地,以雷丁大学(University of Reading)举例,这所学校的学术历史可以追溯到1892年,并在教学丶研究和事业方面皆享有世界一流的声誉。 全球知名的亨利商学院(Henley Business School),英国最古老的商学院之一也位於雷丁一城市。 其他学校如:英国领先的男女独立寄宿和走读学校之一——希普莱克学院( Shiplake College)距离雷丁市中心仅5英里 ,当然还有不得不提及的惠灵顿学院(Wellington College)。 4. 世界级的娱乐和体育项目 雷丁每年都会固定举办雷丁音乐节(Reading Festival)——英国最大型的音乐盛会之一。 当地的运动项目也十分突出,其运动队包括雷丁足球俱乐部(Reading Football Club)和雷丁曲棍球俱乐部(Reading Hockey Club),两者都曾在赛事上取得不俗的成绩,尤其是雷丁足球俱乐部表现杰出,曾两次获得英格兰冠军联赛冠军。 另外,每年都有逾1.5万名运动爱好者报名参加每年定期举办的雷丁半程马拉松比赛。 此外,英国最大和最着名的马术中心之一——惠灵顿马场,是马术爱好者的天堂。 英国最大的葡萄园,Stanlake Park葡萄酒庄园也座落於雷丁。这个令人惊叹,有着25英亩大的庄园出产的是屡获殊荣的葡萄酒,而且距离市中心只有20分钟的车程。 若提及购物,Oracle - Reading作为当地主要的购物中心入驻了许多知名品牌,如:Hugo Boss、Reiss、Superdry、Disney Store、House of Fraser和Debenhams等。 这一购物中心还有一间多萤幕的电影院和一众可供顾客一边享受美食一边俯瞰肯尼特河美景的餐馆。您也能在高街(High Street)上找到其他品牌与商店。 5. 可负担的房子价格 雷丁到伦敦的通勤距离不太长,而这使得这座城市不仅对当地居民更有吸引力,也给投资者和新移民提供了便利。 与伦敦相比,雷丁的房产入门价格更便宜。根据Zoopla.co.uk,就英国物业类型而言,雷丁的公寓平均收件为243,387英镑,排屋平均售价则为311,389英镑。 与伦敦相比,雷丁的房价增长和租金收益一直维持上升的趋势。 基於其作为商业中心的增长潜力,以及多项再生发展计画的实施,如当地政府对铁路与公路设施投入了9亿英镑以作革新用途,有效地刺激经济蓬勃发展,增加人们到雷丁居住和工作的意愿,同时推动了其房地产市场。 综上所述,您是否改变了您对雷丁这一城市的初次印象呢?若是您有兴趣在雷丁购买房地产作投资用途,Huntley Wharf 和 Green Park Village 都是可供您参考的,当地极有潜力的投资项目。 这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。 如果你想认识更多关於雷丁的信息,或是想了解更多投资机会,敬请填写以下联系资料,让居外IQI专业团队给您提供最贴切的建议和帮助!
上星期三,万众期待的施政报告出台,对于急于售楼的业主来说,并未有带来足够的好消息,由于财爷事先已扬言会有所行动,大众的期望越高,自然失望的机会就变越大。今次只有「减辣」,并非完全「撤辣」,其实并不奇怪!为官之道自然求安全为先,失撤一半,再看形势,如有需要再减辣也可。 不过笔者觉得宁愿买家印花税可以不减,而是先将香港人买第二套房的从价印花税跟首置税看齐,现在由15%减一半至7.5%属「半缩水」,根本没有作用,当今的情况是在高利率年代,存款有5%的收益,买楼收租只有3%以下的回报。越来越少人投资买楼收租,可供出租的单位自然越来越少,租金也不断在上升。政府应该优先鼓励置业收租,配合「抢人才」,大量人口将会移民香港,居住的需求有增无减,租盘现在变成奇货可居。当然,政府也有顺应民意,将合资格人才的印花税,由过去「先征后退」改为「先免后征」,大大减轻来港专才在买物业时的额外负担。 施政报告中,另外一项德政是放宽资助房屋的按揭贷款保证年期,由以往的30年延长至50年,目前市场上不少居屋的楼龄都在20至30年甚至更高,按揭年期变得很短,经此安排凡资助房屋的楼龄小于40年便可做足九成按揭,让居屋二手市场上的买家可以享受更多的选择,而不用再一窝蜂去抢购楼龄新的居屋,也有助居屋第二市场的楼价更合理化! 另一个施政报告的亮点,是人口政策。在吸睛角度自然是每位新生儿父母可获两万元的「利是」,虽然数目微不足道,但反映政府增加人口的立的立场,加上其他的辅助设施,连上楼也优先,可见政府在面对香港老龄化的问题下,开始下功夫认真地处理! 除了「谷生育」外,更有效的方法自然是吸引外地移民,所以推出了投资移民政策,虽然买房产并不计算在$3,000万要求之内,但移民始终会带来实质的居住需求。重要的是政府的目标是将香港打造成有1,000万人口的大都会,所以也推出及加强各种「抢人才」计划,包括「高端人才通行证计划」、「一般就业政策」、「输入内地人才计划」、「优秀人才入境计划」及「非本地毕业生留港/回港就业安排」,计划五花八门,相信移民也会越来越多,所以长远来说香港的房屋需求只会有增无减,楼价短期可能会受高利率影响,但利率有升有降,笔者对香港的物业前景仍然是乐观的!
在之前的内容中,我们对澳大利亚这个国家做了 简单介绍,并介绍 怎样在澳洲进行置业投资、如何快速移民澳洲、以及 赴澳洲留学指南,现在讲为大家介绍澳洲百科的最后一部分——澳洲生活指南。 一、澳洲福利待遇一览 福利1:护照含金量世界第6 日前,亨利护照指数 (The Henley Passport Index) 公布了2024年最强护照名单,其中,澳洲的护照排名第6名。此排名包括了 199 种不同的护照和 227 个不同的旅行目的地,并通过对各国护照可免签的国家和地区数量以获得最终得出结果。 福利2:完善的高福利补贴 澳洲是发达国家中福利最高的移民国家,社会福利和保障津贴种类多而齐全而且凡获得澳洲绿卡身份居民和公民,都可享受其应有的福利待遇。常见的福利补贴包括育儿补贴(牛奶金)、首次购房补贴、失业补助金、4周带薪假期、丰厚的养老金等,大家可以通过【澳洲移民福利一览】了解详情。 福利3:全民健康医保Medicare 澳洲建立了完善的全民医疗保障制度,包括医疗保险制度、药品津贴计划、医疗费用支出安全网三部分。Medicare基本上提供了公民日常生活中所要用到的一切,其中包括:日常基本医疗保健、住院的相关治疗以及药品福利当中,确保让你在进行重大医疗事件时,不会因为费用而欠下巨款。点击查看【澳洲医疗保险介绍】。 福利4:贴钱补假 澳洲生育补贴多 澳洲家庭生一个孩子,一次性可以得到4000澳元的生育补助。孩子出生之后,还会根据每个家庭的不同状况获得政府的相关补助金。此外,为鼓励多生,澳洲相关政策规定,符合标准的女性可享受18周的带薪产假和12个月的无薪育儿假;2013年1月后,父亲在12个月的无薪陪产假的基础上,可享受两周的有薪“父亲与配偶津贴”。 福利5:澳洲护照隐藏福利多多 除了以上福利,持有澳洲护照还能享受到一些大家平时注意不到的隐藏福利。首先,澳洲护照“买一送一”,有了澳洲护照就等于也拥有了新西兰的永居身份,可以自由往返、不受签证约束!同时,澳洲和世界上11个国家签订了医疗互助协议,澳洲公民在这11个国家看病能享受到如同在本国澳洲一样的待遇! 相关链接:这些澳洲移民福利政策让你心动了吗? 二、189个免签国家 海外出行说走就走 189个免签国家 走遍全球说走就走 Henley & Partners顾问公司2024年1月的研究表明,澳洲公民享有免事先申请签证进入189个国家和地区 进行短期旅游访问的权利。澳洲护照的自由权利排在世界各国中的第6位。 澳洲入境签证 办理三步走 要申请澳洲签证,大概可以分成了解签证类型、递交申请、跟踪申请进度3大步骤,一起看看具体的需求: 1、了解签证类型 大家必须先决定好签证的种类。常见的澳洲签证类型 可分成学生签证和访客签证两大类,访客签证包括旅游、商务、探亲、团体签证四大类,每种签证对应的要求不一样。大家可以通过 Find a Visa工具 来找到适合自己需求的签证种类。 2、递交申请 针对每种不同签证,备齐对应文件、表格、材料,就可以提交签证申请,费用包括签证申请费和服务费。 3、跟踪申请进度 递交签证申请之后,大家可以通过VLN号码和出生日期来 跟踪申请进度。 相关阅读:手把手教你办理澳洲旅游签证 常见签证申请材料 不管哪类签证,有些材料时必备的,包括: 护照原件 身份证 户口本 存款证明 银行卡使用流水 相关阅读:澳洲签证好办吗?三个要避免的雷区 三、全球最宜居 + 最 佳养老地相关介绍 澳洲领衔全球最宜居城市 英国经济杂志《经济学人》(The Economist)公布了 2021年最宜居的城市TOP 10 ,本次的评量标准在稳定性、医疗保健、文化和环境方面、教育和基础设施条件之外,还特别关注了对疫情的应对措施。澳洲城市依然表现突出(括号内为排名),阿德莱德(3)、珀斯(6)、墨尔本(9)、布里斯班(10)4个城市入选Top 10,澳洲成为全球公认的宜居之地! 澳洲人自选的最宜居城市 以上是外界对澳洲城市的宜居程度的认可,但澳洲当地人却有着不一样的看法。那么,在澳洲人眼里,哪些城市最宜居呢? 答案或许出乎大家的意料之外——阿德莱德连续3年被澳洲人选为最宜居城市 ,因为这里的人买得起房,生活质量更高! 最适合养老的国度之一 澳洲的国民寿命都比较长,平均在83岁左右,并且很多人退休之后都选择在澳洲养老,这与澳洲生活环境与完善的福利制度密切相关,尤其是养老金和退休金。目前,澳洲老年人的养老模式也是多种多样的,共有三种可以选择,分别是养老院、退休村和居家照顾。生活环境、福利待遇及养老模式,使得澳洲成为全球最适合养老的地方之一! 澳洲十大退休居住地 当地媒体根据生活环境、消费水平、医疗设施和房价等因素,选出了最受欢迎的澳洲十大退休养老居住地: 新南威尔士州:Tweed Heads、Port Macquarie 昆士兰州:阳光海岸(The Sunshine Coast)、Coolangatta 维多利亚州:Echuca、Mornington半岛 南澳:阿德雷德岗(Adelaide Hills)、Yankalilla 西澳:Esperance 塔斯曼尼亚州:休恩峡谷(Huon Valley) 四、了解当地习俗 让您的移居生活更美好 澳洲一个月生活费要多少钱? 澳洲物价最贵的城市是悉尼,生活成本指数比上海高62%!在悉尼生活,你将要预备大约3000澳元(约人民币1.5万元)的生活费;如果是一家三口的家庭,则要准备约4600澳元(约人民币2.2万元)。 主要支出分类 每月平均费用(澳元) 膳食 外食:$300 – $400(每人) 自煮:$250 – $300(每人) 住房 租房:$1600 – $2100 通用開支:$250 – 350 交通 公共交通:$200 开车:$1000 – $1200(含汽车供款) 娱乐及生活杂费 $300 – $500 合计(大约) 单人:$3000(約人民币1.5万元) 二人家庭:$4200(約人民币2万元) 三人家庭:$4600(約人民币2.2万元) 相关阅读:全球生活成本最贵城市榜单:新加坡居首 悉尼前10 外汇相关那些事 出国旅行、留学、移民等等,离不开购汇,有外币收入、来华旅游的、在中国境内买房的境外人士,更关心结汇,外汇那些事儿,在日常生活、投资中必不可少。朋友们,如果你还是个外汇傻白甜,是时候升级你的知识储备了,让我们带你升级打怪,快速通关外汇那些事! 必须了解的澳洲文化习俗 抱着留学或移居澳洲的念头,必须先搞清 当地的生活文化。本篇将从澳洲的地理、社会和交通方面,剖析当地文化。澳洲居民的人际交往方式较为随和,打招呼的方式以称呼对方名字与握手为主。需要注意的是,若在澳洲被邀请到别人家里做客,大家大多会选择带上一些酒类饮料上门,以示亲切,查看全文。 必须知道的紧急援助号码 初移居到澳洲,大家应存上当地的紧急援助号码,例如:驻澳洲联邦大使馆、紧急热线、警方帮助热线、风暴洪灾热线、生命求助热线等部门与相关机构的联系方式,以备不时之需。点击查看【移居澳洲必须了解的紧急号码】。 以上内容,对移居澳洲后必备的日常生活常识做了简单梳理,更多在 澳洲生活 的相关内容,大家可以在【移居澳洲手册】找到,该手册包括了当地风土人情、劳动法案、国籍政策等与大家密切相关的内容,欢迎点击查看。 更欢迎关注【居外百科︱生活移民】频道—— 只有你想不到,没有找不到的!
2023年澳洲房产市场表现不俗,Domain房地产集团新近发布的2023年终报告总结了买家找房的位置偏好和所寻找的房产特征,显示了海外投资者最关注的地区所在。 报告发现,澳洲各首府城市的房价达到了70万澳元的高峰。 然而,随着近来房价的上涨势头持续放缓,预计2024年买家将会感到轻松一些。 报告说,澳洲各地售出的房产数量创下新高,包括312,579套独立房和115,893套公寓房。 以下为澳洲各州最受买家青睐的8个地区: 卡伦湾 Cullen Bay 布鲁克菲尔德 Brookfield 克洛韦利 Clovelly 福雷斯特 Forrest 百特立角 Battery Point 东汉普顿 Hampton East 安利 Unley 贝德福代尔 Bedfordale 报告发现,最受买家欢迎的独立房一般拥有四间卧室、两个卫浴间和两个车位;最受欢迎的公寓房一般拥有两间卧室,一个卫浴间和一个车位。 至于购房者们喜爱与追求的房产特征,从关键字搜索方面可以体现出来。 “学习”的搜索由2020年的第五位上升到现在的第二位,由此可见“学习”也越累越重要生活方式和位置成为更多的焦点,人们对“游泳池”、“庭院”和“水景”的搜索也在上升。而“庭院”的搜索词也逐渐在代替“阳台”。 随着 "老奶奶公寓 "的兴起,租房市场的紧俏以及人们希望有一份被动、更多的工作空间或跨代居住的需求也在增加。 以下为2023年找房时搜索量最高的9个词汇: 游泳池 学习 景观 水景 新房 庭院 车房 棚屋 老奶奶公寓 照片取自 Domain.com.au Domain认为海外移民人数已经达到了顶峰,预计将在2025年恢复正常。近期的移民人数将继续影响澳洲的房地产市场。经过Domain的分析发现,人口增长对房价具有长期累积效应。 因此,在2024年及以后,人口增加将继续对澳洲房地产市场起到推动的作用。再加上紧张的租凭市场,这使得购房更有吸引力,并可能在面对租凭的挑战下,有一些人可能会选择购房。 作为享有盛誉的房产科技集团,居外IQI一直致力于为华人在海外建立梦想之家。 我们对澳洲不同社区有着深入了解。如果您有任何关于澳洲买房的问题,请随时联系我们,我们将为您提供专业的意见和建议。
转眼间又踏入兔年,在此恭祝各位读者新春愉快,兔年身体健康,投资顺顺利利,满载而归。兔年是笔者的本命年,不经不觉间已经踏入耳顺之年!回顾过去,一个由木屋区长大的穷小子,可以拥有自己的事业,虽然并非大富大贵,但也可以做到财务自由,实在感恩!在此新春时间,笔者希望分享一下自己过往一些体验,及对财务筹划的一些看法。 由于笔者父亲早逝,由母亲独力支持生计,从大学开始必须靠兼职赚取生活费,财产由零开始。相信大家都知道,要达至财务自由,第一桶金最关键,也是最困难。笔者也尝试过不少投资式炒卖活动,伦敦金、外汇、股票等,通通都参与过。当然,年少无知亳无经验,自然是损手而回,但在过程中令笔者明白投机可能一夜致富,也可以破产收场,更重要是投入精神时间,即使每天投入一小时,以12小时活动时间计算,就差不多10%,是很大的负担,而且投机是大上大落,情绪能否承受也直接影响健康。笔者在炒卖外汇时,晚上经常未能入睡,明白付出的成本太重以后就放弃了! 经过一轮投机失败后,明白要靠脚踏实地,压缩自己的日常开支,靠储蓄筹集置业首期,加上当年任职银行,利率极低,也是福利一部份,便顺利上车置业。其后笔者也是靠卖出自往物业,才能顺利筹集资金创立现时的地产代理公司! 当然条条大路通罗马,笔者并非指出这是唯一途径,笔者也遇过有朋友靠炒虚拟货币致富,也遇过有人可以靠卖出自己创立的独角兽而赚到第一桶金,但这些事例都是冰山一角,对很大部份人来说机会率很低。相反先购买自住物业,只需10%首期,又可以节省租金,非常大的杠杆但却没有投机的迫仓风险,是一般人的最佳选择! 过去几年,无论债券、股票、外汇甚至新兴的虚拟货币,价钱都是大上大落,笔者遇到不少朋友都有巨大的财政损失,大家在报章也见到不少娱乐明星投资失利,需要重出江湖,也有名人要前度打救,弄得满城新闻。相反,投资物业尤其是住宅,虽然近年在帐面上也录得贬值,但只要按时供款,银行不会因此迫仓,跟其他金融产品不一样。去到晚年退休,物业已经供满,只要拥有两个物业,一个自住一个收租,生活费基本都解决了!近年政府还推出了退休三宝,将自住物业逆按揭的话,更令业主有一笔额外收入,又不影响日常生活。 要达致财务自由有不同的办法,但哪条途径适合自己,却因人而异。笔者想强调恒心及安心都非常重要,笔者在投资市场上打滚了40多年,始终觉得对大部份普罗大众来说,投资住宅物业是最容易操作,最安心的选项!也因此笔者非常喜欢自己的工作,可以令客户安居及致富!
眨眼间,2023年即将结束。笔者与业内朋友正在探讨明年市场的走势,几乎所有人对商厦的前景都持悲观态度。一方面是因为许多外资在香港的规模缩减,同时也受到『居家办公』的影响,办公楼的需求正在减少。 相反的是,这两年香港中区核心办公楼的供应大幅增加,整体甲级办公楼的空置率升至近13%,创下10多年来的新高。今年租金也已经下跌超过5%,前景惨淡! 然而,在大家持悲观态度的情况下,最近却出现了一些商厦的大笔成交。其中最引人注目的是李宁向恒基购入港汇东整栋商厦,这一举动引起了投资界的批评,认为李宁运用资金不善,导致股价一夜之间下跌14%,市值蒸发$80亿。 人们纷纷质疑李宁为何要购入物业? 笔者认为最大的原因是价格便宜。港汇东位于北角繁华地段,整栋楼的成交均价仅为每英尺$1.5万元,而5年前,同一地段的恒地曾以每英尺$3万元的价格出售整栋商厦。在过去的5年里,每英尺价格下跌了一半! 出于相同的原因,本地财团荣兴集团也斥资$5. 11亿购入北角金轮天地整栋商厦。相较于5年前原业主以$8亿购入的价格,这次交易的成交价下跌了40%。此外,中环中心67楼也以每英尺$2.7万元的价格成交,估计也比5年前下跌了近一半。 在一个自由且有效率的市场中,即使某些资产受到看淡,只要它们足够便宜,就能吸引投资者入场。从经济学的角度来看,成交价格为市场合理分配资源提供了信息。 举例来说,最近在西贡的一座豪华别墅,2008年原业主以5,000万购入,今年变成银行接管房产,由于大额成交量极少,最终以$2,830万售出,成交价格比15年前下跌了超过40%。 除了豪宅之外,一些市区的单幢楼也因成交量少而导致成交价格大幅下跌。例如,黄大仙富佑大厦最近以$232.23万成交253英尺的一房单位,与原业主2014年时285万的入市价相比,持有9年也亏了近20%。 在市场缺乏成交量的情况下,不仅急售的业主需要大幅降价,而且发展商也因缺乏招标而暂缓发展计划。最近香港多幅地皮流标也是最好的例证。这表明市场缺乏活力,交易受到了影响。 当然,投资者在市场上涨期间可能会加速资产价格的上升,使一般购房者难以与其竞争,而投机者却能轻松获利。 其实投资者的决策往往受多种因素的影响,而市场的供需关系是其中一个重要因素。只赶绝投资者,楼价也不会因而下跌,香港近年的住宅市场也是最佳的例证!
香港踏入9月份,先有超级台风来袭,再有漫长的黑雨,降雨量竟创下有史以来的纪录,天文台形容是500年一遇的大水,令香港不少地方水浸,形同泽国,仿如第三世界。极端恶劣的天气,当然令睇楼量及成交量减少,更要命的是汇丰银行突然出招,增加新做按揭的封顶息率,变相加息半厘,对已经弱不禁风的楼市无异是致命一击,情况有如天气一样恶劣,不断下着倾盆大雨,不知到何年何月才能见到阳光! 不过,上周却传来一个好消息,华为发布了新款的智能手机Mate 60 Pro,据专业人士测试,接收速度达到5G水平,而且全机零件都是中国自行生产,成功摆脱美国的科技封锁,中国崛起对全球一哥美国带来威胁,正如华为对iPhone一般,有如中美竞争。在此背景下,不少评论认为香港以往作为「超级联系人」的角色已死,楼市及股市在欧美资金相继退场下,必然会令香港失去金融中心的地位! 笔者一向对中国及香港的发展有信心,正如华为一样,没有美国的封锁制裁,很难迫出信心自制晶片!制裁走资等对投行为,短期来说当然会对香港有影响,但只要中国能顶着压力,反而令自己找到新出路。例如一带一路的联系人,人民币国际化带来的机遇,将会是新的引领点。 虽然市场弥漫着悲观情绪,也有业主劈价出售,但有人辞官归故里,有人漏夜赶科场,笔者刚刚认识一位上海朋友,虽然知道要支付30%的额外印花税,仍然打算来香港置业,他相信香港长线前景是乐观,而且短期楼价受压,反而是置业良机!笔者最近也遇到一位做石材生意的朋友,他也有相近的看法,所以最近在何文田山买了一个旧屋地盘,打算重建为新的分层住宅单位。根据他的估算,在此优质地段,重建后的成本只是市价的一半,对他来说发展房地产虽然是个新手,但蚀本门也应该已经关上!现在发展商有大量货尾,抢购地盘的意欲大减,宁愿保留现金投政府地或补地价,对新手发展商来说却又是一个千载难逢的机会! 笔者回顾1985年刚刚大学毕业出来社会做事,受中英谈判影响,市道很差,1997年香港回归,外国报导封面是「香港已死」,2003年沙士来袭全城死寂,俗语有话「关关难过关关过」,今次的难关也需要大家齐心协力努力面对,也必定能安然度过,又创高峰!
笔者最近出席一个朋友的生日会,朋友刚刚登陆(60岁),参加者年龄也差不多,分享如何退休,在哪里退休养老最好! 其中一位朋友分享,其亲戚在加拿大的体验,大家一向以为加拿大属先进国家,医疗又免费,居住环境又优美,地方又大,应该是理想退休之地。但根据朋友分享,由于当地医疗属公营免费,医生每天诊症数量有限,超出的诊金大部分都去了税局,医生自然不会多做!疫情后不少家庭医生索性每星期只亲身睇症两天,其余都变成视像。如果你有急病需看专科,又必须经家庭医生转介,即使你愿意付出更高诊金,也找不到私家医生,病情一拖再拖。相反,在香港可以先用私家医生诊症,做各式检查,政府医院转介仲有七折,一旦不幸确定有急病,公立医院是会立即安排入院,不少私家医生也同意,在公立医院做大型手术,不会比私家医院逊色,甚至由更有经验的大学教授做重症手术。 除了医疗外,平时老人家需要起居饮食照料,在香港只需要付出少于港币5000元,已可以聘请一位留宿外佣,专职照顾老人家。在国内珠海,笔者朋友也需用人民币10,000元,才能请到两位阿姨分二更轮流照顾老人家,在外国就更没可能了,唯一办法就是送去老人院,即使能够自行照顾,吃什么做什么,都要跟时间表,不及在家由专人照料般幸福了。 当然,有朋友质疑留在香港楼价高,消费贵,退休没收入,谈何容易?这也是事实,在香港生活拥有一个自住物业是很重要,除了解决居住问题,政府按揭证券公司也有「逆按揭」推出,对拥有物业的退休一族实际是非常好的措施,如果你有一个800万的物业,年龄70岁,逆按揭每月可以派$31,120予业主,直至去世为止,业主在生时仍然可以住在物业内,既不影响其居所,每月额外的收入,可请外佣照顾,更可以吃到世界各地入口的食物,作为一个退休长者,只要有安稳居所,安全便捷的医疗,又有专人照顾,要吃什么类型的食物都可以,而且香港是土生土长,有朋友吹水谈心事,在世界上也很难再找到更理想之地! 所以不少年轻人,在置业时只计算每月租金便宜于供款,而断定买楼不化算,又不愿挨供款的压力,要放弃短期吃喝玩乐的消费,实属不智。买楼其实是一种强迫储蓄,为自己的将来累积财富,不宜只看短期的利益。大家宜放眼未来,对有楼一族,香港是养老的好地方!
踏入2022年4月份,香港疫情终于见到曙光! 每天确诊人数回落至2000宗左右,即使政府鼓励全港市民一连三天在家做快速测试,碓诊人数也没有大幅上升,证明病毒在社区内的传播已经受控,林郑也表示4月21日如期实施第一期放宽社交距离限制措施。香港楼市在本年第一季成交,受疫情影响大幅减少,随着疫情受控,过去两周来,二手成交大幅上升,十大屋苑4月份首十天已经约有124宗成交,较3月份同期的62宗上升100%。由于首季成交疏落,市场上仍有笋盘待消化,醒目买家就出动争相抢购。 据前线同事汇报,刚刚在市场上成交了一个大围火车站上盖名城单位,业主原来接受1,250万底价,但同一天有4个买家一齐出价,结果业主以价高者得竞价,成交价最终为1,275万‧而且这宗个案并非个别例子,第一城、海柏花园、星涛湾也出现临场反价或「零议价」个案成交!当然这些成交个案有一共同特点,都是比市场价有折让,简单来说是笋盘! 至于一手市场,虽然未有新盘开售,只有货尾应市,但交投也一样热闹,首十天就有110宗成交,较3月同期上升3倍,比较3月全月的154宗成交,也明显大幅上升! 由于是货尾关系,成交个案不少是特色单位,马鞍山泓碧售出1座16楼C室,实用1,261呎连天台,成交价3,200万,呎价高达25,377元;九龙地区KOKO HILLS也售出5座25楼D室,实用465呎连217呎天台,成交价1,122.6万,呎价24,142元;港岛区方面,西半山大学阁也售出1座2楼B室,实用1,584呎,成交价5,880万,呎价37,121元。市场上,无论大中小单位,豪宅区或民生区都在百花齐放,而且买家对于有特点有质素的单位,出价也是豪不手软! 在疫情下,不少市民无可避免在经济上都有所损失,但累积下来的购买力仍然充沛,笔者估计市场上的笋盘在4月份会被消化,加上新盘已经准备妥当,在4月份会推出销售,发展商为了促销也会订价克制。在新盘热销的背景下,楼市又会再度热闹起来,一旦业主心态回复,踏入5月份,业主叫价一定会转为强硬!买家若有需要入市,宜早不宜迟,否则就会错失笋盘的机会!