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超全整理：2024澳洲移民指南
一、澳洲移民途径 / 政策详解 澳洲因优美风光、宜人环境，受到众多境外人士的青睐。同时，澳洲政府为了吸引有才华、资金、管理经验的海外人士在该国定居和工作，推出了众多利好的移民政策，如技术移民、雇主担保移民、商业投资签证、亲属团聚移民等等。总体而言，当前移民澳洲最为常见的三大途径是： 移民澳洲的三大途径 技术移民 满足年龄、工作经历和英语语言能力等要求，适用于国内有专业技能的技术人才和在澳留学生。 要求：需通过职业评估、最低分数标准为65分 常见签证：189技术移民签证/190州担保技术移民/489偏远地区技术移民 雇主担保移民 由澳洲雇主提名，作为技术人才引进移民。与技术移民相比，不需要EOI评分 要求：熟练的专业人才（技能认定、执照等）、雅思成绩需要达到4个6（成绩三年内有效） 常见签证：186雇主担保移民/187雇主担保移民 投资移民 申请人通过在澳洲创业、或投资，从而获得绿卡，是移民澳洲的快速通道。 要求：对申请人净资产、经商经历及投资额有一定要求 常见签证：188A商业创新签证、188B投资者签证、188C重大投资者签证 相关阅读：澳洲持牌律师为你讲解移民澳洲的方式和要求 以上是最常见的移民澳洲的三大途径，每个途径又对应不同的签证类型，其中澳洲商业投资移民签证一直供不应求，澳洲政府也对此进行重大改革：精简类别、提高门槛。当前，澳洲政府为网罗全球高端人才、吸引外部资金，对以下几种签证类型在配额、办理速度上有所倾斜。为此，这几种签证类型成为移民澳洲的快速通道！ 1. GTI全球人才项目 旨在吸引未来重点领域的技术移民到澳洲。通过转移技能、促进创新和创造就业机会为澳洲人创造更多机遇。该项目要求申请人在资源，先进制造业，循环经济，数字科技，基建，金融服务等领域具有高度熟练技能、并能获得满足要求的薪酬。通过该项目获得澳洲身份，并全家享受对应的福利。 项目优势：无需投资，优先审批，通过率99.5%。 2. 188A商业创新签证 主要面向中小企业的股东，至少拥有125万澳元的生意和个人净资产，有总体成功的商业经验。获得邀请前4个财政年度中至少有2个财政年度在营业额至少75万澳元的生意里占主要股份并日常管理。 项目优势：对投资金额要求相对低，投资方式可灵活变通。 相关阅读：澳洲拟提高投资移民签证门槛！率先掌握最新改革方向 3. 188B投资者签证 专门为那些从事投资活动(如：股票、期货、基金、外汇等)的投资者而设立的一种4年期的临居签证。要求申请人有突出的投资经历和经验，通过州政府担保，可选择将投资资金转到澳洲政府指定的债券持有4年, 即可转888永居签证。 项目优势：无商业背景或创业要求，申请及转永居条件简单。 4. 188C重大投资者签证（SIV） 为了吸引全球范围内的投资人以促进澳洲经济发展而特别设立的移民类别，适合高资产、高收入人士，只要在政策规定的领域内投资至少500万澳元5年，并证明资金合法来源，投资期满即可转为888永久居民签证，无需通过技能和语言评分测试，也不用在当地经商。更多细节可参见 重大投资者签证最常见3大问题。 项目优势：无商业背景要求，资金来源证明宽松，对居住要求不高。 相关阅读：澳洲移民局对188C签证再度审核，绿卡捷径即将关门？ 二、移民澳洲操作指南 了解完澳洲移民的最新形势和常见途径后，想必您已经根据自身情况做了合适的选择。下面将为大家从移民流程、移民费用、入籍等数个方面，头到尾介绍移民澳洲的大概流程。 移民申请流程 澳洲移民的流程大同小异，我们以最常见的188B投资者签证为例，看看完整的移民申请流程都包括哪些步骤。 第一步：评估并签约 评估个人信息，签署相关协议 第二步：递交相关申请 整理相关资料，拟商业计划书，向移民局递交EOI申请，同时向澳大利亚州政府申请担保 第三步：准备网申材料 获得州担保邀请后，企业审计，资产评估，准备所有网申材料 第四步：递交签证申请 支付签证申请费，递交签证申请 第五步：收到移民局确认信 收到移民局发来的确认信及档案号 第六步：进行体检 全家进行体检及做无犯罪记录公证书 第七步：面试 进行面试（如有） 第八步：签证获批 支付语言学习费，签证申请获得批准 第九步：登陆 登陆澳洲，启动签证 移民费用一览 澳洲常见投资移民签证资金需求 项目 资产要求 投资额 188A商业创新签证 至少125万澳元的个人和公司净资产 - 188B投资者签证 至少250万澳元的商业或家庭净资产 250万澳元/10%以上企业股份 188C重大投资者签证（SIV） 至少500万澳元的净资产 500万澳元 100万投到风投/150万投到新兴公司基金/250万投到管理基金或上市公司 澳洲移民申请常见费用一览 项目 收费机构 金额 收费时间 退费标准 中介服务费 移民机构 5-10万人民币 签约时 拒签可退 境外律师费 律师事务所 维州（墨尔本）：15,000澳元 南澳（阿德莱德）：15,000澳元 西澳（珀斯）：15,000澳元 北领地：15,000澳元 首都领地：15,000澳元 新州（悉尼）：20,000澳元 昆州：20,000澳元 签约时支付 州担保申请不成功，可退； 如州担保申请成功，签证拒签，退一半 州担保费 州政府 维州：0 澳元 新州（悉尼）：820 澳元 昆州（布里斯班）：500 澳元 南澳（阿德莱德）：550 澳元 西澳（珀斯）：750 澳元 首都领地：600 澳元 递交州担保申请前 不退 审计费 会计事务所 45000人民币 审计前付清 不退 公证费 公证处 2000人民币 获得邀请函后 不退 翻译费 翻译公司 8000人民币 获得邀请函后 不退 签证申请费 澳洲移民局 主申请人：6,085澳元 ≤17周岁子女：1,520 澳元 ≥18周岁子女：3,045 澳元 配偶：2,685 澳元 递交签证申请前 不退 英语培训费 澳洲移民局 主申请人：9,795 澳元 ≥18周岁周岁子女：4,890 澳元 配偶：4,890 澳元 原则性批准后 不退 体检费 体检中心 主申请人：约2,000 人民币 ≤17周岁子女：约1,500 人民币 ≥18周岁子女：约2,000 人民币 收到澳洲移民局体检通知 不退 澳洲绿卡 申请移民的第一个目标就是获得绿卡（永久居留签证），毕竟这与大家移居澳洲后的福利待遇密切相关。那么，你知道拿到澳洲绿卡后，能享受哪些待遇吗？ 简单来说，除了政治权利（选举/参军）外，其余与澳洲本地居民已经没啥区别了，含金量十足！需要特别注意的是，“永居居留”并不永久有效，也会过期，通常需要5年一续，即俗称的“PR续签”或“PR回头签”。 相关阅读：绿卡不等于入籍 澳洲绿卡VS澳洲国籍浅析 申请入籍 拿到澳洲绿卡后，下一步是申请入籍。当然，这一步并非必需。对于打算入籍的人来说，可以使用澳洲官方提供的 分数计算器 来确定是否有资格申请入籍，之后进行面试并参加公民身份考试，通过后参加“入籍仪式”，即可完成澳洲PR加入澳籍的整个流程。 相关阅读：澳洲移民入籍条件和优缺点 终于，完成了移民澳洲的全程！不过，在开启崭新的澳洲生活之前，你还需要提前做好很多功课，包括并不限于 了解澳洲最新的生活费水平、熟知当地的文化习俗 等等。还好我们特意为大家准备了“移居澳洲手册”，囊括了移居澳洲需要的方方面面，一册在手，万事无忧！ 当然，澳洲入境、移民政策仍有可能随时调整，为此你可以访问【居外百科︱澳洲移民】频道，获取最新的澳洲移民资讯。
东南亚房地产新起之秀——柬埔寨
随着时代变迁，东南亚国家的经济在近几年间发展迅速，光芒初露，尤其柬埔寨的房地产市场相当乐观，投资的潜力和回报相对较大。而这一进步主要仰赖于当地年轻化的人口结构。 柬埔寨，正式全称为柬埔寨王国，位于东南亚中南半岛的南部地区，又被泰国、老挝、越南等邻国环绕其中。 根据联合国数据，截至2024年1月10日，柬埔寨人口为1703万人，是一个国家人口仅占世界总人口0.21%的小国。 此外，该国人口的平均年龄为27.1岁，人口年轻化程度较高，劳动力充足。 外国人在柬埔寨的房地产投资方向 外国人虽被允许在柬埔寨购买或投资房产，但同时也受到了部分政策与条规的限制。 根据柬埔寨《外国人不动产产权法》，外国人不被允许购买土地和别墅，只能购置任何建筑物一层或以上的房产（非底层），且所有外国投资房比例最多只能达到一栋大楼的70%。 值得一提的是，在柬埔寨购房并无最低投资金额的限制，在不侵犯以上提及条规的情况下，外国人只需带上护照与现金便能在当地置业。 唯独需要注意的是，除了一些当地的知名开发商愿意给外国投资者提供短期融资外，外国人在柬埔寨进行房地产投资是无法申请房屋抵押贷款的。 柬埔寨的房地产投资好地方 1. 金边（Phnom Penh） 金边是柬埔寨的首都，人口多达150万人，是该国人口密度最高的地区。 有鉴于此，这里已发展成柬埔寨的经济、工业和文化中心，吸引了许多外国人前来置业投资。 近几年间，金边的房地产市场在来自当地、中国（包括香港）、新加坡和马来西亚的开发商展开大规模的开发下，从经济实惠的公寓楼到奢华的豪宅别墅皆有所发展，增长了不少。 公寓的中位价约在每平方米2000美元左右（约合12750元人民币）。取决于房产的大小、户型与地点，在柬埔寨购置公寓的平均价格大约是9万美元到30万美元（约合57万到191万元人民币）不等。 同样取决于公寓的地点、户型、家俱配置等因素，当地租赁市场的每月租金可达500美元至2000美元（约合3188至12750元人民币）。 一般来说，柬埔寨的租金收益率可以达到每年6%—8%，是东南亚租金回报率榜上排行第一的国家。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：金边 2. 暹粒（Siem Reap） 暹粒是柬埔寨第二大的城市，因其世界最大的宗教建筑——吴哥窟座落于此而闻名于世，成为亚洲最受欢迎的旅游景点之一，每年都有200逾万名来自世界各地游客慕名而来。 在旅游业的推动下，暹粒的租赁市场庞大，房屋需求高，既给当地人提供长期住宿，也为外国游客提供短期度假住房。 尽管暹粒截至目前为止没有开发太多豪华项目，但其市中心与周边地区却不乏各式房价略低于金边的公寓楼。 当地公寓的中位价须取决于房产的面积和地点而定，一般上为6.8万美元至16.3万美元间（约合42万至104万元人民币）；同样取决于公寓的地点丶户型丶家俱配置等因素，租赁市场的每月租金则是在400—450美元（约合2550—2870元人民币）左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：暹粒 3. 西哈努克（Sihanoukville） 西哈努克是柬埔寨的沿海城市，距离首都金边大约4小时的车程。 凭藉其绵延不断的海岸线与海上景观，西哈努克发展为亚洲最好的海滩之一，并被评价为一流的海滨度假胜地。 此外，你还能在这里购置亚洲一些最便宜的，带海滨和海滩景观的物业。 在柬埔寨政府未禁止赌场营业之时，成千上万的中国工人、开发商和投资者纷纷涌入西哈努克工作与生活。 当时居住在西哈努克的中国人几乎占了这一城市的外籍人士人口的90%。 目前，西哈努克的公寓价格约为9万美元到18万美元（约合57万至115万元人民币）之间，中位价则浮动于11.6万美元（约合74万元人民币）左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：西港 柬埔寨的房地产市场在总体而言还是属于乐观的状态，仍持续蓬勃发展，并以其高速的经济增长吸引了大量资本的进入，市场自身具有无限潜力，未来可期！ 这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。 对 柬埔寨房产 或更多投资机会感兴趣，却不知从何下手？ 别担心！敬请填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供最贴切的建议和帮助！
一手销情未达目标 放手减辣难掀炒风
上周有新界洪水桥的汇都及港岛黄竹坑站上盖的海盈山两个全新盘开售，前者是上车盘，绝大部份都是$700万以下的楼价；相反港岛区楼价由$1,000万至$3,000万不等，以往相同位置的楼盘都是换楼客及投资者为主。这两个新盘受到市场的特别关注，因为是财爷放宽楼按的首次大型新盘开售。结果销情并不理想，汇都只出售64间，约占推出单位的1/3，而黄竹坑的海盈山也只售出48个单位，占推出的40%左右。一般来说，首次推盘发展商也会克制定价，以求「一Q清袋」，制造抢购气氛，有利再推售余下的单位！ 今次反应未达目标，其实笔者不太意外，虽然有放宽楼按政策，但对上车盘汇都来说实际帮助有限，最高仍然是可按九成，只是保险按揭由30%改为20 %，保险费便宜了。自从上一次财爷将九成按揭扩展至$1000万，$600万以下细价楼的优势就已经减少了，买家开始倾向买$600万以上的物业，因首期相差不大，而地点及面积却有更多的选择，今次汇都正正受到此影响销情。至于海盈山的主要客群之一是投资者，但在高息及高税的背景下，放宽楼按对其帮助有限，至于另一种主要客群是换楼人士，虽然受益于放宽楼按，但15%的印花税仍需预先支付，要通过两间物业的压力测试仍然是困难重重！ 今次售楼结果，充份反映当前香港住宅购买力的瘦弱，市场上的投资者在当下投资市场连一般定期存款都有4厘以上的利息，更不要说一些年期较长的投资债券，也很容易有5厘以上的回报。笔者也刚刚购入达6厘的汇丰银行债券，相对于2厘左右回报的物业租金收益，大部份投资者都不会轻易出手买楼收租。另一方面，香港近年有大量年轻人的移民，他们都是上车盘的主力买家，刚刚上月加拿大又放宽对香港年轻人的移民资格，令近十年大专毕业生只要在加拿大工作一年，便可获得永久居民资格，这种「抢人才」计划，又不知将会抢去香港多少年青人。 相反，外地来港的「专才」、「优才」，却要支付30%印花税，对吸引他们来港落地生根，无疑是一种阻碍。财爷应放心减辣，首先应对此等「人才」，暂缓缴付印花税，若七年内卖楼才征收额外税项，才能补充离港的购买力，也间接令人才愿意留港发展，收一石二鸟之效！ 在购买力疲弱的背景下，笔者大胆预测，即使财爷取消全部辣招，也难掀起炒风！相反若不及时行动，楼市信心再进一步下跌的话，要挽回却是非常困难！
美息高高挂 楼市危危乎
自从2008年金融海啸以来，各国央行都利用货币量化宽松政策（QE）来解决问题，2020年全球疫情，央行「放水」规模更大，当市场被大水盈满，有形资产（例如房地产）的价格被抢高，有话说︰「楼价其实没有升，只是钱不见用了。」如果以各地楼价指数推算，以2010年12月为起点，美国、香港、加拿大，甚至中国的楼价已经翻了一倍，但自从去年美国开始加息，全球主要大城市的楼价也从高位回落，只有美国楼价仍然维持在高位，抗跌力非常强，但真的能独善其身？ 翻查纪录，过去30年美国曾经有6次加息周期，但只有2004年6月至2006年6月那一次，楼价有近10%跌幅，其他周期都没有对楼价造成太大压力！其中首个原因是美国债券市场发展成熟，银行可以为客户提供长年期的定息按揭，10年、15年、20年，甚至30年都有，而美国人也倾向以定息去做按揭，所以当下大部份业主的按揭支出并没有受到加息的影响，但随着维持高息的时间越来越长，影响就会逐渐浮现。 除了2004年至2006年及2015年至2018年这两次之外，其次的加息周期由开始至见顶到再重新减息，都相隔大约一年，而2004年至2006年用了两年时间加息至5.25%，而且维持了307日才开始减息，前后接近三年，威力就明显加强！另一方面，息率高自然也是关键，2015年至2018年虽然加息周期长达三年有多，但利率的高点也只是2.5%，由0%至3%的威力远低于由3%加至6%，而6%加至9%就是飓风级的威力了！ 今次的加息期由2022年开始，用了1年多时间升至5.25%，对美国楼市的影响开始逐渐出现，所以究竟下年会否继续加息，何时会完结，即使完结后利息在高位会维持多久，也是致命因素。市场上不少声音估计今年加息潮完结，但也有评论认为美息有可能升至7%，在俄乌战争及逆全球化的背景下，通胀率已经难以下降至2%的目标，现在又爆发以巴战争，一旦扩散至其他中东国家的话，油价若果再爆升，对通胀自然是火上加油，一旦利率又再上升并长期维持，美国的楼市将面临非常严峻的考验！
疫后经济复常需时日本二世古一枝独秀
笔者新春期间去了北海道旅游，到二世古滑雪是主要目的，顺道看看当地的经济及地产，在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌，作为北海道的最大城市，市区都是高楼大厦，但经济似乎仍是欠佳，尤其在地产方面，大街上见到不少出售新楼的广告，大部份新落成的大厦更是十室九空，最令笔者惊讶的是，其中一幢物业位于狸小路的核心市区，位置近商业区，销路应该有保证，但其广告表示可提供零首期，可见求售心切，1房单位约400呎售价2,680万日元，约为160万港元，700呎的两房单位售价为4,640万日元，大约280万港元，呎价大约4,000港元，以香港的标准简直是超笋价！按揭利率也只是0.7%，可供40年，而租金回报大约是售价的2%左右，札幌的地产市道似乎麻麻。 参观完物业，笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory，竟然发现其在大通公园的分店已经结业，这店笔者已经光顾了十多年，真是可惜！笔者也发现在旅游区内，例如狸小路，不少商店也关门大吉！疫情对主力做旅客生意的店铺，打击跟香港也不惶多让，似乎复常之路还是需要时间！ 当笔者到达二世古，情景就截然不同，旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通，餐厅一晚可以接待三轮客人，可见其热闹程度！从笔者观察所见，旅客的一半是欧美人士，主要来自美国、加拿大及澳洲，另一半是华人面孔，有香港、台湾、泰国及韩国人，也有小量印度人，改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫，但事实并非如此，来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。 在二世古可以完全行用英语沟通，连口罩也很少人戴上，餐厅食品也很西化，外国人在日本旅行遇到的困难，二世古通通没有，难怪他们到此特别有兴致！当然，二世古的雪量及质素，也是数一数二，可说是日本雪场的表表者，旅客由世界各地涌入，不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格，在疫情期间也没有下跌，优质的土地价格仍然继续上升，雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成，价格也相当惊人，以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算，动辄需要500-600万港元，只有400-500呎，呎价超过$10,000，甚至可以高达$15,000。相对来说，排屋或独幢屋的价格较合理，以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋，三房间隔为例，售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多，笔者担心其交通配套将会出现问题，道路不足令塞车问题越来越严重。 位置方便的物业，将会较具优势，选择位置变得更重要，大家若要投资二世古，务必要多加留意，若能亲身视察，更能安心置业。
租金平过供楼 租楼？买楼？
笔者最近在社交媒体见到一位独立股评人的文章，认为租楼较买楼划算。他解释购入一个$1,100万的物业，即使经纪佣金及厘印费不算，30年的总利息支出便达到$684万（以3.5厘计算），买入的物业总成本为$1,784万。而租金以每月$2万推算，如果租金不变的话，总成本为$720万，即使以每年4%通帐计算，加租30年的总租金为$1,346万，也比买楼便宜！ 这位股评人似乎忘记了，经过30年后，买楼业主仍然拥有物业可以继续自住，继续节省租金，甚至可以做逆按揭，每月收取年金直至终老，成为业主能安享晚年的重要资产；或者将物业出售或出租，物业价值长期跟通帐挂勾，是抗通帐的最佳手段。相反作为租客，付出了30年的租金后，仍然是一无所有，过去支付的租金都是纯支出。其实，除了用30年后作比较外，拥有物业可以带给业主金钱以外的满足感与方便！ 作为业主，不怕物业两年的租约到期，随时可能被业主要求迁出，拥有物业会为家庭带来更高的安全感，尤其是女性，这不是金钱能计算的。实质上，也可以花更多时间、心机及精力于装修自己的物业上，令其更适合自己的个人喜好，更加名正言顺成为自己家庭的「安乐窝」。除此之外，物业也会为业主带来更多机会，笔者年轻时为了创业，也是靠卖出自住物业套现，才能实现自己的创业梦！在过去30多年的营商环境里，笔者也明白到跟银行贷款时，往往根据贷款人有多少物业，不抵押也好，抵押也好，即使是有政府保证的贷款，有物业的话银行就容易商量多了！ 当然，赞同租楼的，往往认为租楼可保留更多现金在手，可以进行股票或其他金融产品投资，灵活好多，不需要硬性规定每月供款，有被绑死一世的感觉！对于真正精于投资的专家来说，可能是真的，但对于很大部份普罗大众来说，投资并不是一件容易掌握的事，往往「损手烂脚」，随时得不偿失！ 而且没有固定的负担，年轻人更容易倾向过度消费，长辈作为过来人深明此理，所以往往会为子女付首期，变相迫子女有一定责任感去供款，也是「强迫储蓄（Forced Savings）」的一种。其实根据过往的按揭供款纪录，按揭大多在10年左右便供满，趁年轻收入容易提升的背景下，买楼就变相令其储蓄上升，对日后创业也好，或将来退休也好，也有一定的倚靠了！ 所以在香港生活，有一套自住的物业，是利多于弊的，始终比租楼好！
追梦的土壤
最近笔者在宴会上碰到位朋友，刚在中山置业，计划在退休后作移居之用。中山物业价廉物美，环境舒适，朋友赞不绝口。席间也有年青人表示羡慕中山的低楼价，相对于香港，年轻人没有「父干」的话，要靠自己能力置业，似乎是遥不可及。 年青人置业难并不是香港独有，在任何大城市都是很普遍！纽约、伦敦、东京的物业固然是天价，即使在国内的北京、上海、广州或深圳，相对当地年青人的收入，置业都是不容易负担。 置业难并不是什么新事物，也并不是这一代独有。在笔者年青时的一代也是面对相近的困境！但上一代跟年青一代想法，却有很大的分别。我们那一代工作就是赚钱养家的途径，即使没有兴趣也不得不埋头苦干，勤奋地完成指派的任务，兴趣只能在紧张的工作期间，偶尔抽闲来松弛一下绷紧的神经。那一个年代在职场上诚恳地工作的人员，不是没有梦想，也不是没有兴趣，更不是自甘作金钱的奴隶，而是把责任放在首位，希望父母安享晚年，盼望着下一代能够衣食无忧，快乐成长，活得幸福快乐。 我们的努力没有白费，现在的年青一代物质丰富了，见识丰富了，人生的选择也变得多元化，有条件按自己的兴趣和长处追求梦想，发展事业，可是那些五花八门的梦想和事业不一定适合香港又或者世界各个大城市的土壤，譬如耕作，不大可能要求纽约、伦敦或者香港改变城市规划，以方便擅长耕种的朋友发展事业吧！ 新一代希望实践梦想是好事，也是我们上一代努力工作的追求，问题是那么多元化的兴趣和梦想不一定都适合在香港这片小小的土地上实现，所有大城市的地价和租金都高不可攀，箇中自有原因和道理。 农村里希望赚大钱快钱的人，只能移居到大城市来，过着北漂、港漂的生活，同样地香港的年青人拥有不能在大城市实现的梦想，与其天天抱怨，不妨放眼天下找寻合适的土壤 假若要留在香港，就要寻找合适的工作，并努力不懈地做出成绩，而不是天天躲在家里，用兴趣做借口，打着「斜杠族」的旗号，但却一事无成，然后怨天怨地！
以色列壮志强大 香港何去何从
笔者刚刚去了以色列旅行，由于自小都在基督教学校长大及就读，耶路撒冷的圣经故事自然是听了不少，今次亲身到此，给笔者的第一个印象竟然是荷枪实弹的警察，不论在旅游景点或繁荣的大街上，只要是人多的地方就有警察在戒备，在旅游景点也会挂着被恐怖袭击死去的警察照片，这跟犹太人及阿拉伯人的恩怨有关。 笔者前往耶稣的出生地– 伯利恒，此处位于巴勒斯坦的自治区内，犹太人不敢去，所以我们需要换车、司机及导游，而我们的手机也收到警告，以色列的紧张气氛令笔者感到香港的安全，实在是难能可贵，有时身在福中不知福，失去了才知道重要。 虽然如此，以色列的经济并不差，城市到处都是高楼大厦，是高度发达的国家，生活水平跟香港也差不多。另外，在以色列会发现大量小朋友，原来他们家庭一般都有超过四个子女，六个至十个都很普遍。翻查记录以色列1948年立国时，只有200万人口，只经过70多年人口已经达到900万，增长迅速。人口增加有助于经济发展，也强化以色列对附近阿拉伯国家的挑战！家庭要负担多名子女，当然不是轻松的事，也绝不会是政府去鼓励就可以促成，他们心中定有远大的目标要实现，才会这么齐心！ 耶路撒冷是基督教、伊斯兰教及犹太教的圣地，其中圣殿山是犹太教昔日圣殿的所在地，他们当然非常渴望在此重建圣殿，但是同样地对伊斯兰教来说，此处也是昔日穆罕默德升天之处，在此建有金顶的清真寺。即使以色列占领耶路撒冷，圣殿山也仍由阿拉伯人管理。我们的犹太籍导游来到这里，也表示总有一天以色列会强大到足以取回圣殿山，可见其内心有一团火，去实现以色列的强大！ 回想到香港，在笔者童年，经济环境差，狮子山精神协助香港早期的发展，之后香港是自由港，只谈经济不谈政治，随着中国开放打造了香港成为「世界联系人」，贸易、金融、地产成为香港的经济支柱。现在香港正式回归中国，摆脱了欧美的影响，又应该「何去何从」？没有一种说法，容易令社会感到失去方向，也有不少人说「香港没前途」，香港的楼价已经过了顶峰！香港政府揽「夜市」只是枝叶，更重要是给大家一个愿景，香港的发展应如何走下去，香港想成为一个什么样的城市，才是根本！
香港物业贵得有道理！?
今年香港的住宅物业售价终于有显著回调！物业指数今年下跌了约10%，估计至年底仍会继续下跌的趋势，虽然如此，香港的楼价仍然是非常昂贵！每一年国际调查机构Demographia会公布全球城市楼价负担能力报告，香港已经连续12年蝉联全球最难负担的冠军！楼价中位数对家庭收入中位数比率为23.2倍，即家庭要不吃不喝23.2年才能买到一个住宅单位！ 为什么香港的楼价可以长期都保持昂贵？最近，笔者从一个移民至三藩市的家庭遭遇中找到一些答案！典型香港中产家庭，两夫妻育有一对子女，在香港从事I.T.工作，夫妻二人合共每月有10万收入，也有一层自置物业，有工人照顾子女及做家务。几年前移民，由于没有工人及税率高，只有丈夫出外工作，收入只余一半即约5万，加上税率高，实际除税后收入只余下3万左右，由于供楼觉得有压力，故一直租住物业。但近年美国物业受低息影响，楼价升幅很大，遂决定卖出香港物业，在美国置业。不幸地，美国经过多次加息，息率升了近4%，供款金额大增，加上通货膨胀，单靠丈夫收入不足够维持支出，结果妻子也被迫外出工作，小朋友唯有交由托儿中心照顾。现在两夫妻表示最可怕的危机，是美国各大科网公司都在裁员，恐怕有一天发生在他们身上的话，物业也可能会断供。 大家可以想像，若他们继续在港生活，I.T.行业可谓天之骄子，在疫情下工资也不断攀升！加上香港的低税率，又有工人姐姐照顾令两夫妻可以安心外出工作，支付楼价及供款的能力自然远高于三藩市！ 除此之外，笔者作为地产代理，经常发现香港不少单位都是长期空置，或只是间中有人居住！在豪宅区情况更为普遍，香港作为世界金融中心之一，不少外地买家，包括东南亚、欧美，甚至国内买家都会在香港置业，作为储存财富的工具，却很少入住，正如伦敦及纽约一样。资讯透明、交投量大、货币自由流通等等，加上普通法的保护，都是香港物业的优势，尤其是国内的中产人士越来越多，香港物业的潜在买家只会有增无减，更加不可以只单凭香港家庭的收入去计算购买力。保守估计，全国人口已有2亿成为中产，香港的供应又怎会追得上，所以香港的楼价长期昂贵，是有其道理！
限购松选择多 退休宜居大湾区
自从去年底，国内防疫政策大逆转，全国通关后香港居民对大湾区物业的查询也相当热烈。闭关三年积累了不少购买力，当然是原因之一，但中国房地产受到收紧政策影响，投资热潮已经退却，单靠真实用家为主的购买力仍然强劲，却是始料不及！ 以往港人购买大湾区，以中山及珠海为主，除了价钱较便宜之外，限购政策也相对宽松，港人基本上很容易有资格买到，也是原因之一。其实，佛山及广州在疫情前限购令都很严格，除非港人在当地长期工作，否则很难取得购买资格。就以顺德区为例，位置非常接近广州南站，往返香港非常方便，而且又属鱼米之乡，食材也是一流，不少港人籍贯都是顺德，包括笔者，在顺德有不少亲朋戚友，如果退休居住顺德也是首选之列。以往港人在当地只能选购公寓，现在却可以选择真正的住宅了！ 除了限购取消带来更多选择之外，楼市冷却都为港人带来更多机会。虽然以往香港居民在深圳可以购买一套房屋，但实际上深圳楼市一向炽热，不少楼盘在开盘当天都会沽清，热门的甚至数小时就沽清了，购买人数远超供应，要抽签决定买家，成功机会往往微乎其微！当今情况稍为好转，大家都有机会选购。 以往内地跟香港接壤的区域，如罗湖、福田都已经发展成熟，新建物业很少，二手物业也较残旧；深圳湾则单靠大桥连接，没有铁路，对没有两地车牌的大部份港人来说不太方便，加上南山区、前海区的房价都不太便宜，在屯门区置业可能更经济！ 笔者最近在考虑莲塘新口岸带来的机遇，港牌私家车可直达口岸，步行数分钟可过关至深圳的盐田区，离口岸不远也有地铁站，环境配套听说也不错！房价也远低于福田、南山等区，交通方面往返香港粉岭不用半小时，一小时可到达市中心，远远方便于中山或珠海，笔者也决定去盐田区考察一下！ 当今国内银行对楼宇按揭贷款的态度是相当积极，利率也一减再减，基本上跟香港差不少。在香港拥有物业，准备退休的话，不妨考虑沽出香港物业，套回一大笔现金，然后在大湾区置业，在金融市场动荡的背景下，「Cash is king」，进可攻退可守，而且国内环境及配套越来越完善，融入大湾区生活确实是理想的选择。
