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施政报告亮点多 落实提速真关键

上周,李家超公布其万众瞩目的首份施政报告,作为地产界的一份子,对楼市没有调整辣招,当然是失望,其中唯一的改变,是外地尖子来港可以先置业、先付税,居住满七年后尖子成为本地永久居民,就可以退回多付的税金,这政策无论对吸引尖子来港或揽活楼市,似乎效用都是微乎其微! 除了短期「减辣」措施欠奉之外,其他土地及房屋措施,却有不少新意!当中简约公屋最实际,在未来五年兴建约三万个简约公屋单位,令公屋轮候时间立即「封顶」,目标在四年内,将平均轮候年期由6年降至4.5年,大量兴建公屋才能解决香港贫穷人口的居住问题,他们现在住在劏房笼屋,环境狭小而恶劣,正是最迫切需要帮忙的一群,每年的施政报告,都在设计不同的方法以加快兴建速度,但真正落成数量,仍然是远远落后于计划,令轮候时间越来越长。今次简约公屋可暂时缓解一下压力,要真正解决问题,还是需要看政府如何改善整个流程︰包括觅地、改变规划用途及建筑的速度。 当然,施政报告就此作出不少建议,当中北部都会区及明日大屿会开发更多土地,笔者也认同是明智之举,不单住宅用地缺乏,其他工商、物流等等都是不足够,如果要配合「抢人才、抢企业」,充足的土地、廉价的租金,肯定对跨国大企业有莫大的吸引力。施政报告中,另一重点发展策略是基建先行,所以提出了三条新公路及三条新铁路。基建先行,就是先建成上述公路及铁路,改善了交通网络,有利于北区与大湾区融合,也有利于将军澳新区连接市区,笔者冀望李家超能落实其先行的概念,打破以往的恶性循环。以往新区欠交通,自然没有人愿意迁入,却又因欠人口,大型基建便不愿冒险兴建,鸡蛋同鸡,政府要带头用基建先行去创造条件,新区才能有机会成功开展。更加令笔者感到高兴的一点,施政报告内建议,将金钟四成的办公楼,迁至北部都会区,政府肯做领头羊,自然会令其他企业跟随。 最后,希望新一届政府能做到「提速、提效、提量」,尽快落实施政报告中的措施,改善市民的生活,才能留住本地及吸引外来的人才!

北部都会+明日大屿 土地稀缺,此情不再

7月13日立法会通过了2022年发展(城市规划,土地及工程)草案,此草案在2022年12月9日才刊宪首读,经过6个月时间就能通过,效率比过去高很多!此法宪包含城市规划、土地回收、填海造城、铁路工程等主要法案,目的是压缩造地时间,加速发展。 笔者在读书年代,书本上香港经常被形容为地少人多,土地缺乏,所以楼价高企!但事实上,在香港近1111平方公里的土地上,只有24.7%被开发,而住宅发展只有低至7%,远远落后于新加坡的14%,伦敦的33%及纽约的34%。实情是香港从来不缺乏土地,只是极少土地能够被发展造屋,当中发展经历的程序非常冗长及复杂,今次改革乃是一个好的开始! 另外一个土地使用率偏低的原因,是与深圳连接的新界北部,有大量闲置土地,以往这被视为边界,距离市中心又远,自然缺乏发展机会。林郑政府在最后一届的施政报告提出北部都会区的发展计划,透过发展正式与深圳「同城化」。香港与深圳都是大湾区的龙头城市,若能透过北部都会区令两者之间互补不足,便能为香港的发展踏上新的台阶!例如北部都会区能够提供大量土地,供大湾区企业成立科研中心,当有足够的经济活动,就能带动就业及基建。不过北部都会区当中有不少私人土地,在收地及规划过程中,必会遇到不少挑战。今次法例的通过,正好协助加快各项流程。虽然如此,政府估计仍需20年才可以见到雏型! 20年时间仍然是一个非常长的日子,当中的变数也多!明日大屿却刚刚相反,土地是填海而来,完全可以控制在政府手里,估计2024年就可以开始填海,2032年就可以有居民搬入,时间上可以弥补香港中期需要。也因为明日大屿提供了部份土地,能协助北部都会区在收地上的谈判能力,两者可谓息息相关,互相补足!再者,明日大屿也有计划铁路通往前海,联通深圳,再通过广深第二高铁经过深圳,联通广州及东莞,大湾区三个龙头城市都能够快速地联通起来! 所以笔者认为北部都会区及明日大屿两个大规模发展计划,都应该同时上马。除了彻底解决土地开发不足的难题外,也能够联通深圳及广州,对大湾区发展大有裨益,可谓一石二鸟!

一手销情未达目标 放手减辣难掀炒风

上周有新界洪水桥的汇都及港岛黄竹坑站上盖的海盈山两个全新盘开售,前者是上车盘,绝大部份都是$700万以下的楼价;相反港岛区楼价由$1,000万至$3,000万不等,以往相同位置的楼盘都是换楼客及投资者为主。这两个新盘受到市场的特别关注,因为是财爷放宽楼按的首次大型新盘开售。结果销情并不理想,汇都只出售64间,约占推出单位的1/3,而黄竹坑的海盈山也只售出48个单位,占推出的40%左右。一般来说,首次推盘发展商也会克制定价,以求「一Q清袋」,制造抢购气氛,有利再推售余下的单位! 今次反应未达目标,其实笔者不太意外,虽然有放宽楼按政策,但对上车盘汇都来说实际帮助有限,最高仍然是可按九成,只是保险按揭由30%改为20 %,保险费便宜了。自从上一次财爷将九成按揭扩展至$1000万,$600万以下细价楼的优势就已经减少了,买家开始倾向买$600万以上的物业,因首期相差不大,而地点及面积却有更多的选择,今次汇都正正受到此影响销情。至于海盈山的主要客群之一是投资者,但在高息及高税的背景下,放宽楼按对其帮助有限,至于另一种主要客群是换楼人士,虽然受益于放宽楼按,但15%的印花税仍需预先支付,要通过两间物业的压力测试仍然是困难重重! 今次售楼结果,充份反映当前香港住宅购买力的瘦弱,市场上的投资者在当下投资市场连一般定期存款都有4厘以上的利息,更不要说一些年期较长的投资债券,也很容易有5厘以上的回报。笔者也刚刚购入达6厘的汇丰银行债券,相对于2厘左右回报的物业租金收益,大部份投资者都不会轻易出手买楼收租。另一方面,香港近年有大量年轻人的移民,他们都是上车盘的主力买家,刚刚上月加拿大又放宽对香港年轻人的移民资格,令近十年大专毕业生只要在加拿大工作一年,便可获得永久居民资格,这种「抢人才」计划,又不知将会抢去香港多少年青人。 相反,外地来港的「专才」、「优才」,却要支付30%印花税,对吸引他们来港落地生根,无疑是一种阻碍。财爷应放心减辣,首先应对此等「人才」,暂缓缴付印花税,若七年内卖楼才征收额外税项,才能补充离港的购买力,也间接令人才愿意留港发展,收一石二鸟之效! 在购买力疲弱的背景下,笔者大胆预测,即使财爷取消全部辣招,也难掀起炒风!相反若不及时行动,楼市信心再进一步下跌的话,要挽回却是非常困难!

香港养老好地方物业在手更休悠

笔者最近出席一个朋友的生日会,朋友刚刚登陆(60岁),参加者年龄也差不多,分享如何退休,在哪里退休养老最好! 其中一位朋友分享,其亲戚在加拿大的体验,大家一向以为加拿大属先进国家,医疗又免费,居住环境又优美,地方又大,应该是理想退休之地。但根据朋友分享,由于当地医疗属公营免费,医生每天诊症数量有限,超出的诊金大部分都去了税局,医生自然不会多做!疫情后不少家庭医生索性每星期只亲身睇症两天,其余都变成视像。如果你有急病需看专科,又必须经家庭医生转介,即使你愿意付出更高诊金,也找不到私家医生,病情一拖再拖。相反,在香港可以先用私家医生诊症,做各式检查,政府医院转介仲有七折,一旦不幸确定有急病,公立医院是会立即安排入院,不少私家医生也同意,在公立医院做大型手术,不会比私家医院逊色,甚至由更有经验的大学教授做重症手术。 除了医疗外,平时老人家需要起居饮食照料,在香港只需要付出少于港币5000元,已可以聘请一位留宿外佣,专职照顾老人家。在国内珠海,笔者朋友也需用人民币10,000元,才能请到两位阿姨分二更轮流照顾老人家,在外国就更没可能了,唯一办法就是送去老人院,即使能够自行照顾,吃什么做什么,都要跟时间表,不及在家由专人照料般幸福了。 当然,有朋友质疑留在香港楼价高,消费贵,退休没收入,谈何容易?这也是事实,在香港生活拥有一个自住物业是很重要,除了解决居住问题,政府按揭证券公司也有「逆按揭」推出,对拥有物业的退休一族实际是非常好的措施,如果你有一个800万的物业,年龄70岁,逆按揭每月可以派$31,120予业主,直至去世为止,业主在生时仍然可以住在物业内,既不影响其居所,每月额外的收入,可请外佣照顾,更可以吃到世界各地入口的食物,作为一个退休长者,只要有安稳居所,安全便捷的医疗,又有专人照顾,要吃什么类型的食物都可以,而且香港是土生土长,有朋友吹水谈心事,在世界上也很难再找到更理想之地! 所以不少年轻人,在置业时只计算每月租金便宜于供款,而断定买楼不化算,又不愿挨供款的压力,要放弃短期吃喝玩乐的消费,实属不智。买楼其实是一种强迫储蓄,为自己的将来累积财富,不宜只看短期的利益。大家宜放眼未来,对有楼一族,香港是养老的好地方!

移民增加,房屋短缺澳洲疫后租金狂升

上星期跟大家分享过韩国首尔的楼市,今天转去看看澳洲楼市的情况!澳洲楼价在2021年达到高峰,主因也是受低利率带动,2021年澳洲利息降至0.1%,回想90年代澳元是高息货币,利率最高曾至17.5%,两者对比好像是天方夜谭。 超低利息带动澳洲整体楼价在2021年上升了超过20%,悉尼更升超过25%。但2022年5月开始加息,楼价也从高位回落,连跌10个月,整体跌幅超过10%,悉尼跌幅达14%。但澳洲楼市并不像首尔般越跌越有,反而在今年4月开始企稳,主要原因是租金大升所带动。 根据当地著名地产网站Realestate.com.au公布,澳洲2023年首季租金中位数按年上升11%,当中布里斯本上升15.6%、墨尔本升9.32%、悉尼升11.32%,悉尼受欢迎的区份更是升幅超过30%。当中原因是澳洲的移民人口大增,因为当地推出了多项「抢人才」计划,包括Global Talent (GTI) 签证、港人救生艇计划等,令去年人口增长创历史纪录的48.2万人。 今年4月3日,澳洲国家住房金融及投资公司(NHFIC)发表报告,从2023年起计10年,澳洲将新增超过180万个家庭,未来5年的房屋缺口累计增加至10.63万套,公寓占6.23万套,独立屋占4.4万套。当中布里斯本的缺口将达1.23万套,而悉尼仍缺1万套。 当然去年底,中国放宽了防疫措施,令大量留学生回流也是原因之一。以笔者在墨尔本市中心一个公寓为例,疫情前以每周700澳元的租金租于中国留学生,在疫情期间留学生没有了,便租给一对本地夫妇,租金曾经跌至每周480澳元,但今年初同类单位在市场租金曾超过每星期900澳元,升幅非常惊人! 需求大增,而供应受制于高利息、贷款成本增加及楼价下跌的影响,令发展商放慢起楼的速度。根据NHFIC的估计,澳洲未来3年的每年新增供应只有不足14万套,远远追不上需求的增加! 当然,随着租金的显著上升,必然会推高售价,以往来自澳洲代理公司的宣传电邮,都是向笔者推销楼盘,这也是自然的事,但最近都是询问笔者会否有卖楼的意向,可见当地不愁买家,反而笋盘难求,要越洋向旧业主打主意放盘。展望澳洲空置率只有低于1.5%,租金易升难跌,加上澳元处于低位,看来澳洲房屋的前景似乎相当不俗!

减辣助人才置业 居留要求要搞清

施政报告的楼市减辣措施生效了超过两星期,一如所料楼价及成交都没有出现大幅增加!二手急售的业主仍然需要劈价才能成功出售单位,过去周末的二手十大屋苑成交仍然维持在10宗以下的低位,当然相比施政报告前的冰封情况是有些好转,但要显著改善还需要一些时间。 至于一手方面,在周末有两个全新楼盘开售,一个是位于启德的大型项目,另一个是在香港仔的单幢楼,合共成交104宗,创了近10周的新高。以全新项目来说成绩也不算特别标青,根据报导有近半买家是新香港人,部份并未成为香港永久性居民,而是利用「先免后征」的新措施,提前购入物业。 笔者在市场也见到不少查询,都在了解国内专才来港购买物业,在新税制下并不是所有签证都可获得优惠,最容易误会的是即将实施的「资本投资者入境计划」,俗称投资移民,就不在优惠名单之内,申请人买物业仍然需要支付15%的印花税,而合资格的人才计划只有7种,包括「高端人才通行证计划」、「输入内地人才计划」、「一般就业政策」、「优秀人才入境计划」、「非本地毕业生留港/回港就业安排」、「输入中国籍香港永久性居民第二代计划」及「科技人才入境计划」。根据从事这类入境计划的专业顾问向笔者透露,以「高端人才计划」最受欢迎,因为申请手续简便,灵活性也高,有内地网红(KOL)曾经表示申请4天便获批准,而香港政府也公布已经批出超过10万个申请。 笔者也有内地朋友,本就很有兴趣来港置业,但碍于30%的印花税而犹豫,当施政报告公布新安排后,便表示会申请专才来港,以便享受跟本地人一样的印花税率。但笔者提醒这位国内朋友条例是「先免后征」,要求申请人在入境后的九年内成为永久性居民,才可以真正减免税费,否则原来的税费就需要补上。要成为永久性居民就要连续7年以香港作为经常性的居住地,虽然没有规定必须在香港居住的日数,但申请人在港有工作,有居住地址,就是相当好的证明。 换句话说,每年都有10万或以上的专才来港,他们只要有20%,即2万名愿意申请成为永久性居民,就有2万个租住或购买物业的需求。近年全港每年的新增住宅供应平均在2万个左右,可见这项措施对物业需求影响更深远,其影响力也会随着时间日渐加强!笔者认为楼价下跌最恶劣的日子已经过去,有意置业人士应加快入市,以免错失良机!

二手盘价量齐升新盘大手客再现

上周笔者在本栏提到,中港正式通关,楼市会回复正常,并预计二手笋盘会在未来1-2个月消化完成,但经过一周的时间,楼市复常的速度比笔者估计更快。二手交投方面,一月上半月十大屋苑成交录得164宗,比同期上升88%,海怡花园升幅最高,达16倍;屋苑呎价也全面上升,以将军澳新都城升14%称霸,可谓价量齐升,近年罕见! 至于新盘市场,在没有新盘开售的背景下,也出现百花齐放的现象。以量计算粉岭ONE INNOVALE交投最多,半月成交有96伙。上车盘外,豪宅表现也一样出色,当中位于启德跑道区的沄璟,本月已有15宗成交,此盘全属2,000呎以上大单位,呎价近5万元,每单成交都近亿元以上。除此之外,九龙区St. George's Mansions也有5宗成交,呎价也有超过5万元,总价也是亿元成交;至于新界区也是不惶多让,马鞍山Silversands顶层连天台特色户以$5,600万成交,成交呎价超过$35,000,创项目成交价及呎价新高!更令笔者意外的是新盘大手客再现,九龙区Grand Victoria II有客人一口气买入8个单位,每个单位成交价都超过$2,000万,总价超过1亿6千万元。 笔者原先估计,通关初期由于签证等手续所限,人流应该有限,南下的会以「新香港人」为主,从政府的入境数字来看,应该与事实符合,但对楼市的刺激,却似乎比预期中更正面!笔者也有留意到网上有不少评论认为,国内近年经济及楼市不振,通关未必带来购买力,反而令国内业主方便南下沽货,令香港楼市反而会进一步下跌。在理论上,这种说法合符推理的逻辑,但实情却并没有这么简单及直接! 对于物业的买家来说,买楼始终是重大决定,会倾向保守,喜欢实地考察,封关期间不会贸然出击,而是倾向等待时机,所以购买力是可以累积!相反,如果国内业主遇到财困,一般都是急于套现,即使隔离措施麻烦也不会等待,何况通关时间是未知数,只会尽快行动,所以沽货的压力是不会累积的! 而且,据笔者在市场上的了解,国内业主为求尽快套现,会倾向先向财务公司加按。买入物业时银行一般只能按楼价的3~4成,财务公司乐于加按至七成,加按套现后业主同时会在市场放售,卖出物业的款项用作还款!如果迟迟未能成功放售便会成为银主盘。笔者从财务公司或银行的银主盘名单中,发现豪宅物业数量极之有限,所以笔者相信国内业主在通关后,会大举沽货的数量也有限! 加上美国的通胀率又再下降至6.5%,加息压力下调,香港楼市春节后,相信会进一步向好。有需要的买家宜尽早留意当中的变化,作出符合自己需要的决定。

美息高高挂 楼市危危乎

自从2008年金融海啸以来,各国央行都利用货币量化宽松政策(QE)来解决问题,2020年全球疫情,央行「放水」规模更大,当市场被大水盈满,有形资产(例如房地产)的价格被抢高,有话说︰「楼价其实没有升,只是钱不见用了。」如果以各地楼价指数推算,以2010年12月为起点,美国、香港、加拿大,甚至中国的楼价已经翻了一倍,但自从去年美国开始加息,全球主要大城市的楼价也从高位回落,只有美国楼价仍然维持在高位,抗跌力非常强,但真的能独善其身? 翻查纪录,过去30年美国曾经有6次加息周期,但只有2004年6月至2006年6月那一次,楼价有近10%跌幅,其他周期都没有对楼价造成太大压力!其中首个原因是美国债券市场发展成熟,银行可以为客户提供长年期的定息按揭,10年、15年、20年,甚至30年都有,而美国人也倾向以定息去做按揭,所以当下大部份业主的按揭支出并没有受到加息的影响,但随着维持高息的时间越来越长,影响就会逐渐浮现。 除了2004年至2006年及2015年至2018年这两次之外,其次的加息周期由开始至见顶到再重新减息,都相隔大约一年,而2004年至2006年用了两年时间加息至5.25%,而且维持了307日才开始减息,前后接近三年,威力就明显加强!另一方面,息率高自然也是关键,2015年至2018年虽然加息周期长达三年有多,但利率的高点也只是2.5%,由0%至3%的威力远低于由3%加至6%,而6%加至9%就是飓风级的威力了! 今次的加息期由2022年开始,用了1年多时间升至5.25%,对美国楼市的影响开始逐渐出现,所以究竟下年会否继续加息,何时会完结,即使完结后利息在高位会维持多久,也是致命因素。市场上不少声音估计今年加息潮完结,但也有评论认为美息有可能升至7%,在俄乌战争及逆全球化的背景下,通胀率已经难以下降至2%的目标,现在又爆发以巴战争,一旦扩散至其他中东国家的话,油价若果再爆升,对通胀自然是火上加油,一旦利率又再上升并长期维持,美国的楼市将面临非常严峻的考验!

政治社会现混乱 西方楼市有隐忧

过去一周,英国、美国,甚至日本政局都出现大震荡。日本前首相安倍晋三在上周五发表演讲时遇刺,胸部中枪,送院后救治无效去世!安倍晋三虽然已经卸任,但在政坛仍有非常大的影响力,行凶动机跟其施政是否有关,仍有待查明。 但另一位英国首相约翰逊也于同一天自动宣布辞职,背景就跟施政有莫大关系,近半年他身陷政治丑闻,一个月前才惊险地逃过国会的不信任动议。表面上,派对门以及副党魁「咸猪手」事件,是压垮约翰逊的「最后一根稻草」;实际上,脱欧后的效果强差人意,跟欧盟的关系固然越走越远,跟美国的贸易条约也未能签署,随着俄乌战争爆发,不惜跟欧盟唱对台,力撑乌克兰继续抗战。相反,英国国民则面对油价高涨,生活日用品短缺,约翰逊却视若无睹。笔者有位亲戚刚也移民至英国,告诉笔者以往一部几千英镑的二手车因缺乏零件,已经涨价至几万镑,而新车更是短缺,不知何时有货供应! 至于美国的情况,也很糟糕,国内的枪击事件,固然是无日无之,最近最高法院更否决了女性的堕胎权,推翻了过去50年的法例!更要命的是堕胎权只是表面的争议,事实上却是两个政党利用此话题,作为政治上的表态,类似香港2019年的「蓝黄」之争。属民主党的拜登总统,竟然公开批评最高法院的共和党法官,呼吁群众在11月的国会选举中投票民主党,以求改变法例!笔者有位已经移民美国25年的朋友,已在当地成家立室,他感到现在的美国没有安全感,若情况进一步恶化,会再移民至加拿大,只求安稳的生活,不想每天感到生命随时受到威胁。 在政治社会混乱的背景下,近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响,大都大幅上升。今年利息趋升,楼市会受到真正考验,尤其是美国,有报导指出其房贷抵押证券指数近期急跌,会否是楼市大跌的先兆,大家在海外置业时,务必更加小心!

疫后经济复常需时日本二世古一枝独秀

笔者新春期间去了北海道旅游,到二世古滑雪是主要目的,顺道看看当地的经济及地产,在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌,作为北海道的最大城市,市区都是高楼大厦,但经济似乎仍是欠佳,尤其在地产方面,大街上见到不少出售新楼的广告,大部份新落成的大厦更是十室九空,最令笔者惊讶的是,其中一幢物业位于狸小路的核心市区,位置近商业区,销路应该有保证,但其广告表示可提供零首期,可见求售心切,1房单位约400呎售价2,680万日元,约为160万港元,700呎的两房单位售价为4,640万日元,大约280万港元,呎价大约4,000港元,以香港的标准简直是超笋价!按揭利率也只是0.7%,可供40年,而租金回报大约是售价的2%左右,札幌的地产市道似乎麻麻。 参观完物业,笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory,竟然发现其在大通公园的分店已经结业,这店笔者已经光顾了十多年,真是可惜!笔者也发现在旅游区内,例如狸小路,不少商店也关门大吉!疫情对主力做旅客生意的店铺,打击跟香港也不惶多让,似乎复常之路还是需要时间! 当笔者到达二世古,情景就截然不同,旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通,餐厅一晚可以接待三轮客人,可见其热闹程度!从笔者观察所见,旅客的一半是欧美人士,主要来自美国、加拿大及澳洲,另一半是华人面孔,有香港、台湾、泰国及韩国人,也有小量印度人,改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫,但事实并非如此,来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。 在二世古可以完全行用英语沟通,连口罩也很少人戴上,餐厅食品也很西化,外国人在日本旅行遇到的困难,二世古通通没有,难怪他们到此特别有兴致!当然,二世古的雪量及质素,也是数一数二,可说是日本雪场的表表者,旅客由世界各地涌入,不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格,在疫情期间也没有下跌,优质的土地价格仍然继续上升,雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成,价格也相当惊人,以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算,动辄需要500-600万港元,只有400-500呎,呎价超过$10,000,甚至可以高达$15,000。相对来说,排屋或独幢屋的价格较合理,以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋,三房间隔为例,售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多,笔者担心其交通配套将会出现问题,道路不足令塞车问题越来越严重。 位置方便的物业,将会较具优势,选择位置变得更重要,大家若要投资二世古,务必要多加留意,若能亲身视察,更能安心置业。

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