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澳洲投资移民188A签证是澳洲188商业移民签证的一个分类,适用于具备商业技能,想在澳洲创办、开发或管理一家新的或现有企业的申请人。澳洲投资移民188A签证对申请人所持有的资产要求不高,申请人需要满足澳大利亚商业移民打分并且获得州政府提名。申请人获签后,去澳洲做2年生意,并参与日常管理工作,2年之后即可申请转为澳洲商业创新和投资888永居签证。 一、澳洲投资移民188A的政策 澳洲投资移民188A签证(the Business Innovation stream),是澳洲商业移民188签证五大类别之一,主要面向四种类型的申请人:企业的法人、股东、承包者、高级管理人员。澳洲投资移民188A签证是一个为期四年的临时签证,也是获得澳洲商业创新和投资888永居签证的第一步。申请人获签后,可在澳洲创业和经商,申请人的配偶和23周岁以下的子女可共同移民澳大利亚。 二、澳洲投资移民188A的项目优势 1. 可在澳洲创办一家新公司或开发现有业务和/或在澳洲进行投资; 2. 进行澳大利亚州或领地政府指定的投资或在澳洲进行或维持相符的投资; 3. 可在签证有效期内自由来往澳洲; 4. 可携带家人一起前往澳洲,包括配偶和子女; 5. 家人可在澳洲合法学习和工作; 6. 满足条件可申请澳洲商业创新与投资888类永居签证。 三、澳洲188A的申请条件 1. 年龄小于55周岁或通过州政府年龄豁免; 2. 商业移民意向打分EOI达到65分以上(打分表见下图); 3. 过去4个财年内至少有2个财年,企业年营业额超过50万澳币; 4. 拥有提名主营业务至少一定股份: (1)年营业额在40万澳币以下的企业,申请人需持有51%以上股份; (2)年营业额在40万澳币以上的企业,申请人需持有30%以上股份; (3)对于上市企业,申请人需持有10%的股份; 4. 有成功的经商管理背景,并且参与日常管理; 5. 具有在澳洲经营企业,管理企业的真实意图; 6. 被提名商业是对外提供专业、技术或交易服务的生意类型,和综合管理生意相比,申请人需要花费不超过50%的时间在提供这些服务上; 7. 申请人及其配偶名下商业及个人净资产至少80万澳币,且资产是合法所得,可以在签证审批的2年时间内合法转移到澳洲; 8. 申请人及其配偶没有参与非法的商业或投资活动。 四、澳洲投资移民188A的项目流程 1. 递交商业移民意向EOI; 2. 获得州担保; 3. 收到EOI邀请; 4. 完成资产审计; 5. 递交申请材料; 6. 获得面试或者免面试通知、补料; 7. 体检; 8. 获批澳洲188A签证。 五、澳洲投资移民188A的经商方式 澳洲投资移民188A签证是转澳洲商业创新和投资888永居签证的第一步,申请人需要在获签后,去澳洲做2年生意,并参与日常管理工作。因此,选择经商类别对申请人转澳洲永居身份至关重要。下面整理了中国人移民澳洲主要选择的五类经商类别,仅供参考。 1. 小超市 小超市是澳洲人生活中不可缺少的店铺,多位于居民区附近,很受居民和过路司机的喜爱。营业规模大小不一,有投资三五万澳元的,也有投资四五十万澳元的。营业时间从早上7点开始至晚上7点结束,几乎所有的店都是一周7天营业。小超市经营种类繁多,从牛奶、面包、饮料、冰淇淋、糖果、香菸到报纸都有。 2. 中餐厅 中餐厅消费水准不算太低,吃一次至少要9澳元,而原料成本不算太高,所以从利润率上讲是不错的店铺。营业时间一般从中午11点到晚8或9点,每周6天或7天。中餐厅的面店投资规模大多在十几万澳元。需要注意的是,中餐厅的雇员费用问题,在澳洲请一个全职炒锅师傅周薪最少需要800澳元。 3. 鱼薯店 鱼薯是澳洲传统食品,此类店不论区域分布极广,到处都能见到。鱼薯店消费起点很低,两三澳元可以买一包薯条,也可以花十几澳元奢侈地吃一餐,所以在澳洲拥有大量的客户群。营业时间从早11点至晚8点或9点,一般每周6天。该类店投资规模从十几万到四五十万澳元。 4. 咖啡店(无经验者需谨慎) 咖啡店大多分布在闹市区、购物中心、校园等,毛利较高,但房租、人工、杂费支出所占比例会影响纯利,对于没有相关经验的投资者会相对困难。生意很多从早7点做到下午5点收工,有一些店每周开五天半。 5. 红酒贸易(无经验者需谨慎) 澳大利亚是新世界产酒国的重要代表,在世界葡萄酒产业中占据极其重要的地位。相对开小店等生意,此类生意非常考验人对红酒专业的鉴识能力。从对葡萄酒知识的基本认识瞭解、进货渠道,再到销售市场网络的每一个环节步骤,都是经营红酒贸易的制胜关键。投资者可以拜访一下澳大利亚出口贸易委员会,获得有关红酒出口方面的信息。此外,可以去参观拜访维州、新南威尔士州等各大产区,瞭解葡萄种植和葡萄酒酿造技术。 澳洲投资移民188A签证的持有者可以申请延期一次,签证有效期可额外延长2年,因而签证的有效期最高可达6年。 来源:澳臻 责任编辑:Shelly Du
提到悉尼,我们肯定会第一个想到悉尼歌剧院,悉尼歌剧院坐落在悉尼港的便利朗角(Bennelong Point),其特有的帆造型,加上作为背景的悉尼港湾大桥,与周围景物相映成趣,每天的游客数以千计。然而,在这个金融之都——悉尼,还有一个不得不说的“景点”就是澳大利亚悉尼大学,悉尼大学被众权威媒体誉为全世界最漂亮的大学校园之一 ,已然成为澳洲最为重要的景点之一,每到周末游人络绎不绝。 这里还汇集了世界上著名的五所大学,分别是:悉尼科技大学、悉尼大学、新南威尔士大学、麦考瑞大学、西悉尼大学。在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education)2017-2018年度世界大学排名中,悉尼大学(University Of Sydney )排名四十八。位于复旦大学(第116名)和上海交大(第188名)、中国科技大学(第132名)之前。 智慧第一的悉尼大学 城市环境 悉尼似乎是上帝偏爱的城市 ,因他赋予悉尼得天独厚的自然环境优势。蓝天,海洋,沙滩,海港,当然还有温和的气候。这一切都造就了悉尼无与伦比的魅力。悉尼人又充分发挥了他们的智慧与才华,建造了许多令人惊叹的人文景观。悉尼就是一座自然环境与人文建筑和谐共存的人间天堂,令人流连忘返。 学校介绍 始建于1850年,是坐落于澳大利亚金融之都悉尼市中心的一所世界顶尖历史名校,被媒体誉为世界最漂亮的大学校园之一。作为整个澳洲乃至南半球的第一所大学,悉尼大学亦被称为“澳大利亚第一校”。作为澳大利亚八大名校、全球排名前50位的大学之一,悉尼大学的毕业生在全球领域中发挥着重要的作用。悉尼大学的毕业生包括澳大利亚首相John Howard、Gough Whitlam、William McMahon,诺贝尔化学奖得主John Cornforth、世界银行总裁James Wolfensohn等。 课程介绍 悉尼大学设有农业与环境学院、建筑学院、文学院、牙医学院、商学院、教育及社会工作学院、工程及信息技术学院、艺术学院、健康科学院、法律学院、医学院、药剂学院等。学生人数最多的五个学院依次为:文科及社会科学学院、商学院、科学院、工程及信息科技学院、健康科学学院。悉尼大学拥有包括经济、商务、计算机、信息科学、视觉艺术、人文艺术、教育、心理学、社会学、健康科学、医学、护理学、兽医学、法律、音乐、自然科学、工程技术等上百个专业。可授予学士、硕士以及博士学位。 在悉尼大学的众多学院当中,医学院和法学院拥有着毋庸置疑的强大实力。其中悉尼大学的法学院是哈佛大学法学院在南半球唯一的合作伙伴,在软硬件上都达到了澳大利亚大学法学院的顶峰。 悉尼大学的医学院除了医学研究之外,更是额外注重临床和实践,其教学员工大多数都具有第一线的临床经验,这一点使得悉尼大学的医学院显得与众不同。 校园情况 主要校区紧靠新南威尔斯的首府悉尼市中心西南,占地72公顷,开办医学、文科、工程等课程。古色古香的校舍在1857年建成,保留着澳大利亚传统建筑和文化特色。 悉尼大学现有十个校区,主校区群是Camperdown校区和Darlington校区,也是大部份主要科系的所在地。其他八个校区是:Cumberland校区:健康科学系;St James校区:法学系;Mallett Street校区:护理学系,语言学校和临床研究中心;Sydney Conservatorium of Music校区:音乐学院;Rozelle校区:艺术学院;Camden校区:兽医系和农业系;Surry Hills校区:牙医系;Burren Street校区:交通运输与物流学院。 学生服务 悉尼大学拥有百多座阶梯教室,数百间实验室和数倍于此的其它教室和工作室。有数十个国家级研究所附属于各系或直接由大学管理。除了农场、牧场、附属医院诊所等,其它设施包括南半球数一数二的图书馆系统,数座博物馆和美术馆,剧场和表演中心,音乐厅和完善的体育运动设施。 学校还提供一流的计算机和图书馆设备,澳大利亚规模最大的大学图书馆——费雪图书馆(Fisher Library)就在这里。并且他还是26个专业图书馆的网络中心,学生和教师在每个校园都可以使用计算机网络设备,其中包括体育和特殊兴趣爱好俱乐部。 留学费用 学费:悉尼大学商科学位需要3年完成,三年间总学费约 32,262 澳币。 来源:https://sydney.edu.au/courses/courses/uc/bachelor-of-commerce-honours.html 生活费用:国际学生三年餐饮费 280澳币/每周 x52x3= 43,680澳币;三年日常开销 150澳币/每周x52x3=23,400澳币;3年的保险费用 312澳币/每月 x12x3=11,232澳币;3年的生活费用估计 78,312澳币 来源 :https://sydney.edu.au/study/finances-fees-costs/living-costs.html 住宿费用:悉尼大学3年住宿费用为 687x52x3 = 107,172澳币 来源 :https://sydney.edu.au/content/dam/corporate/documents/campus-life/accommodation/usyd-accommodation-guide-2018.pdf 撰稿:Lisa Zhu & Adam Yang 排版: Shelly Du 责编: VX
申请日本留学的项目不同,过程也会有所不同。居外网根据学历不同跟同学说一下比较常见的留学方式和留学申请流程。 一、如果是高中毕业证书,或者刚开始学日语,基础不好,推荐读日语学校,考完大学后去了日本。 二、如果是学士学位,有一定的日语基础,建议申请日本国立公立大学的研究生。学费便宜,升学的难度小。 三、如果专科学历的话,学习成绩非常优秀,良好的语言基础,可以尝试申请日本公立大学研究生,但对于学校和专业不太挑剔,成绩不是特别好的同学,建议脚踏实地,读语言学校,然后到日本考试,插班进入了大学本科或研究生。 下面告诉大家申请语言学校和研究生的过程。 (1)语言学校办理过程是 选择学校-联系面试-获得合格的通知书-递交申请材料-取得资格-签证申请-到日本。 (2)申请研究生的基本过程是 选择学校和专业—联系教授—取得内诺—出愿—获取合格通知书—获取在留资格—申请签证-赴日。 以上是居外网为大家介绍日本留学流程,希望对同学们有帮助。
生活法则其实很简单:“当你了解得更多,你就能做得更好”。这句话也适用在房产投资方面,一名经验丰富的投资者必须致力为本身的物业投资,找出更多的应对计划,才能在不同的情况取得成功。那么如何才能找出更多的应对计划呢?关键词就在你如何多样化房产的使用,才能确保自己可以在投资游戏中继续生存。(马来西亚楼价) 仿效《富爸爸,穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”(ESBI),我把它应用在房产领域,从而发展出“房地产投资四分法”。罗伯特清崎的ESBI分别是:工作、企业、专业、及投资;而我的四分法包括了四种房产投资策略,分别是“买”(Buy)、“卖”(Sell)、“用”(租)(Use)和“借”(Borrow)。 首先,且来谈谈“买”,只要懂得应用有关“买”的策略,你就能找到一些创新的方法,在充满挑战的市况中无往不利。但值得注意的是,这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。 1、提供“先租后买”配套 近年来,马来西亚政府不断推出可负担房屋和实行无需头期和先租后买等措施,来帮助人民买房,并解决家庭债务高企、房价高涨和买房能力不足的问题。投资者也能仿效政府的做法,为有意购买本身房产但目前未有足够金钱的买家,提供先租后买的计划。 在此计划下,投资者可用较高的租金出租给有兴趣的买家,而这当中的一部分可以累积以换买家以后买房的头期。这么一来,买家也有足够的时间去加强自己的财力和银行借贷能力,也可免了搬迁的烦恼。投资者可省略寻找新租客的功夫,也能确保房产在买家那得到“照顾”。这种方法适用于任何类型的物业,且能为业主和买家达成双赢局面。 2、结合群众的力量 房产投资向来都是一个非常“个人”的事情,最大程度也只是牵涉到最亲近的家人或朋友。但随着房价变得越来越难以负担,投资者必须开始学习借助群众的力量来买房。往日的老虎单独行动,如今需要学习像狮子般的群体出击。投资者也该认真分析群众筹资的利与弊。 多人一起买房就意味着有更多的收入来源或累积收入,也能提供更多的担保人,从而降低借贷风险,因此会比较受到银行欢迎。而且,几个身份不同的非住宅物业买家结合,也能够在申报消费税时,得到一些益处和弹性空间。 当然,想要享有这些好处,投资者必须在正式的文件中,明文规定应对重要决策等时候的方针。 若想要更深一步用群众筹资来投资,投资者可以向正规的群众筹资多了解。与陌生人一起投资,不再是不可能任务了。 3、善用不同的名义买房 随着马来西亚法律的修改,投资者如今可通过不同的名义来买房,包括个人、多人、公共或私人有限公司、合伙,甚至信托公司等名义。 这让投资者有更多的选择来规划自己的物业投资。有限合伙企业(LLP)混合了普遍的合伙人法律和吸纳了有限责任的效益;而私人有限公司法允许常年大会上可只有单一股东和单一董事。这个改变让马来西亚企业和新新时代的距离拉近,也提高人民的竞争力以吸引更多投资。 这些不同的名义,给予投资者更多的选择与弹性空间。但值得注意的是,有很多银行、政府单位和投资者都还不熟悉最新的公司法令,尤其是有限合伙企业(LLP),所以使用这个方法的投资者必须随时作出调整,来应对不同的情况。 查看更多居外网上的马来西亚精品房源 4、多元化投资组合 “别把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”是一句至理名言,提醒着投资者应将投资组合多元化。多元化的组合有利于投资者,组合当中可包括针对各类型买家的不同价格、类型与产权的房产等。 大部分投资者一开始都从住宅房产着手,然后再进军到其他非住宅物业,但切记不要以为所有物业都是一样的,因为住宅房屋是所有物业类型当中,最基础和简单的。 此外,在你多元化投资组合的同时,建议你也同步提高本身的财力。 5、考虑竞标法拍屋 法拍屋往往被视为一个能够用低价买房的时机,但这种方式相当复杂,因为银行只想要卖掉房子以收回账款,且买家会面临各种不同的复杂问题,所以投资者必须详阅所有资料以确保本身的权益。 通过这个方式买房的管道之一,就是原定在2017年4月于线上平台推出的“e-lelong”。该平台能让人们在网上竞标法拍屋,目前已被展延推介。 6、流动现金比资本增值重要 目前,我们正处于“回酬率低,实际回报高”的房地产投资环境。从上两个年代的12%年回酬,目前我们能期望的只有相比定期存款更高的回酬而已,尤其是在马来西亚的大城市的房产投资。从房产增值表现来看,增长率比10年前来得更慢。 因此,投资者在置产时必须谨慎选择,确保在流动现金不受影响的情况下,继续在市场上立足。 责任编辑:Zoe Chan 大马法律界骄子陈佐彬专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
加拿大是很多学生首选的留学国家,想要顺利的前往加拿大留学一定要提前了解好加拿大留学条件和申请所需材料,今天居外就给大家介绍一下加拿大留学条件! 2018去加拿大留学条件盘点: 语言成绩 去国外读大学,语言是入门栏。去加拿大留学IELTS成绩不低于6.5分或IBT成绩不低于不低于80分,读名校成绩要求更高。 学术成绩 学术成绩是指一个学生在学习过程期间的个人完整成绩,核算出平均成绩(GPA)以此来判断你这个学生的学术水平。比如所如果你是高中毕业生应提供高中三年的绝大部分个人真实成绩;对于一个本科毕业生来说,相应的应提供大学四年的成绩,而如果应届毕业生申请时提供不了最后一学期的成绩的话可以在申请受理后再补交也是可以的。 留学签证 (1)真实合理的留学计划 (2)经济能力,足够的资金是通过签证非常重要的首要条件。签证使馆将要求申请人提交十八个月甚至以上的存单、银行出具的存款证明以及一份资金来源说明并要求申请人能提供70万人民币左右的担保金:在加拿大一年的费用大约在17~20万人民币左右(已经包含食宿费、医疗保险等其他生活开支)。 社会活动 想要申请加拿大各所名校丰富的社会活动经历有利于在众多的申请者中脱颖而出。如:UBC大学的商学院就会要求学生提供社会活动经历来证明其是一个优秀的领导者。 申请文书 留学文书是出国留学申请中的重要材料。学生在申请海外名校时绝大多数的学校都要求申请人提交申请文书。这里所提交的留学文书主要以个人陈述、推荐信、个人简历及Essay短文材料等资料构成。 毕业证书或学位证书 是指高中毕业证书、大专毕业证书、本科毕业证书及学士学位证书——应届毕业生在申请时可先提交在读证明。 资金累积历史证明 至少十二个月资金累积历史的证明,我们要求如下: (1) 日期为最近两个月内的显示现有可用资金的存款证明原件; (2) 存单原件及/或存折原件; (3) 资金来源的书面说明; 其它形式资产的相关文件如股市账户、商业交易文件及房地产交易文件;若无法提供文件证明申请人也可以提供一份书面说明。 其他材料 如有些大学对硕士学位的申请者要求提供 GRE/GMAT 成绩;有些特殊专业(如艺术)需要提供作品等。
2017年,悉尼和墨尔本的房价不断飙涨,人们开始寻找其它地区。2018年,随着两大城市的房产市场降温,澳洲有哪些城市或城区将成为下一个热点呢?澳洲房地产网realestate.com.au列出了以下地区: 珀斯 珀斯的房产市场一段时间以来一直很艰难,但现在似乎出现了复苏的迹象。该网站的买家需求每个月都在增长,与一年前相比,现在已增加了12%。 虽然这种稳步的增长还没有反映到整个大都市地区的房价上,但部分区的房价已开始上涨。 该市出现需求增长最大的是高端城区,内西区和北部海滩预计将成为2018年表现最佳的地区。 >>>澳洲置业百科:澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费 房屋价格:约¥ 3,466万 建筑面积:801平方米 点击查看此区域更多精品房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 霍巴特 自2015年年中以来,霍巴特的买家需求就开始超出全澳平均水平。到2017年,该市已成为全澳所有州府城市中房价上涨最强劲的城市。 目前,霍巴特的房地产需求依然非常强劲,而重要的是这种需求是由就业上升所推动的。塔州的经济正在发生著变化,就业的上升也带动了租房市场需求的火热。 该市的West Hobart最近已被列为2017年全澳第三大最受欢迎的区。 房屋价格:约¥ 663万 房型: 4 卧 4 卫 点击查看此区域更多精品房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 阿德莱德 虽然2017年阿德莱德的房价上涨没有像许多买家期望的那样,但该市许多区正在跻身受欢迎程度上升最快之列。该市最受欢迎的区可能是内城的各区,以及田园般的Adelaide Hills地区。 其他属性:城市景观 房屋价格:约¥ 280万起 点击查看此区域更多精品房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 昆州的Townsville 虽然Townsville的房价仍在下降,但复苏的早期迹像已开始显现。该市需求最大的区之一是Castle Hill,其中位数房价达100万澳元。 去年9月,该市的一套房产成为了昆州最受关注的拍卖房产,而通常这种情况只发生在布里斯本或黄金海岸。 房型: 2 卧 2 卫 其他属性:海景观 点击查看此区域更多精品房源 ,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 新州中海岸 尽管悉尼房产市场开始冷却,但在Realestate.com网站上,中海岸的表现依然亮眼。 该地区经济正在改善,越来越多的希望有轻松生活方式和可负担得起的房价的悉尼人搬到这里。商业的发展反过来也刺激了当地房产市场的发展。在realcommercial.com.au的商业房产热搜榜上,该地区名列第一,超过了悉尼市中心和帕拉马塔(Parramatta)。 这里最受欢迎的区目前是Springfield。 建筑面积:350平方米 房型:4 卧 3 卫 4 车库 点击查看此区域更多精品房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 达尔文 虽然该市目前的房价仍在下滑,但需求正在缓慢上升。 达尔文城市虽小,但它靠近查尔斯‧达尔文大学(Charles Darwin University),其房地产需求将会继续上升。 该市目前最受欢迎的区是Jingili。 房屋价格:约¥ 133万 建筑面积: 50平方米 点击查看此区域更多精品房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 维州的Ballarat 从Ballarat乘火车到墨尔本只需一个小时,该市靠近火车线的区房产需求量逐渐增加。 此外,该市的火车线正在进行重大升级,虽然这可能会导致一些交通延误,但从长远来看,任何升级对于通勤者来说都会感觉更好。 该市值得注意的区是吸引首次置房者的区,特别是可步行至市中心的区。 房屋价格:约¥ 739万 房型: 4 卧 3 卫 点击查看此区域更多精品房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 来源:互联网 排版:Shelly Du
买房是很多中国人移民美国后的首要大事,贷款又是大多数人的选择。下面是关于美国贷款买房的基本知识。(美国买房首付最低多少?) 1. 美国房贷的种类 Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率,以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。很多人选择30年固定利率贷款,因为利率不变让人觉得安心,另外30年分期月供低,同样的首付和收入可以负担更高的房价,因此房产经纪人经常推荐它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。 所谓 ARM,就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM,还款时间为30年,前7年利率不变,此后每年根据市场情况进行调整但是限定了最大的变动幅度;5/1 ARM 则是前5年利率不变。 ARM 和固定利率的贷款有什麽区别呢? ARM 前几年的利率通常要低不少。在固定利率期结束后,ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据,从1986年至今美国房贷的利率总体来说在走低。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款,2017年到期之后利率会降低,因为此时整个市场行情已经低了不少。反之如果你2010年购买的是30 year fixed,不管市场怎麽变化你的利率不变。当然ARM 也有风险:如果市场行情在走高,固定利率期结束之后你的利率可能会增加(但是上升幅度一般在合同中有限制),而30 year fixed 就不会。 除以上两点之外还有一个重要因素要考虑:准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现,美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。另外很多华人喜欢提前付完贷款,所以在选择贷款的时候,需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。 2. 如何拿到最低的房贷利率? 信用分数越高利率越低。同样的市场行情下每个人拿到的利率不一样,其中最重要的区别之一就是信用分数;一般来说: FHA 贷款要求的最低信用分数是580。 Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。 大部分传统房贷(conventional loans)要求最低660;低于这条线通常只能拿到次级贷款(2008年金融危机的罪魁祸首就是它),并且利率要高不少。 从历史行情来看要想拿到最好的利率,信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验(流程参见这裡),房贷公司通常会使用最保守的model,他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多,因此如果你在Discover 等信用卡帐号裡看到FICO 分数有750,千万不要沾沾自喜觉得足够了。 如果你的信用分数有760以上,通常来说就能拿到最好的利率了。当然,如果你的分数在800以上,也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。 首付比例不能太低 20%或以上:通常能拿到最好的利率。请注意很多房贷公司的利率有固定的线,比如20%、10%、5%等,如果你准备的首期付款只有19%,最好想办法再找点钱、凑够20%,利率可能就会低不少。另外,很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。 10%-20%:Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低,然而这通常意味著利率越高。如果你准备的首付只有9%,最好凑齐10%。 5%-10%:对于 Fannie Mae 房贷来说,首付最低为5%;巨额贷款(Jumbo Loans)首付不低于10%。 3.5%:这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。 贷款金额也会影响利率 FHFA(Federal Housing Finance Agency)每年发布 Conforming Loan 的上限,超过这一额度的房贷,Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司,尤其是规模比较小的那种,并不是从自己兜里掏钱给所有客人,而是转手打包卖给其他财团,而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买,最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多,另外利率会更高。 过去10年FHFA 的贷款上限一直是$417000(1 unit),2017年第一次上调,变成$424100。这是什麽意思呢? 总额在$424,100以下的房贷,是标准的 Conforming Loan,通常可以拿到最好的利率。 房价较高的 County,FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布,灰色部分为$424100,黄色部分为$424100-500000;粉色部分为$500001-636149;橙色部分为$636150;红色部分为$636151及以上。以我所在的NOVA(北维吉尼亚州)为例,这是全美房价最高的区域之一,Fairfax、 Loudon,、Arlington 等郡的贷款上限均为$636150,这被称为 Super Confirming Loan。 超过Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款(Jumbo Loan),选择会少很多,利率会较高;以我所在的NOVA 为例,总额超过$636,150 的房贷即为Jumbo Loans,如果你需要贷款的额度正好超过这条线,最好想办法把贷款总额到这条线内,可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。 若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限,有两种方法: 打开联邦住房金融局官网的这个地图,把鼠标放到地图上,在左上角的搜索框裡输入 zipcode 查找。 下载联邦金融局的表格,包含全美3000多个郡和城市的数据。 3. 申请房贷的三种常见用途 如果按贷款目的来看,房贷可分为 Purchase(购买)、Refinance(重新贷款)和 Cashout(抵押贷款)。 重新贷款(refinance)是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后就再也没有考虑过贷款和利率事情了,然而利率市场像股票大盘一样随时变化,比如最近几年的利率就比较低,如果用Mortgage Calculator 计算一下或许每月能省几十甚至几百块。 用房子抵押贷款(Cashout)也是投资、上学的常见选择,比商业贷款利率更低、更简单: 假设一支基金的平均回报为9%,用房子抵押贷款出钱利率为4%,再用钱投入买基金,则年收益为5%。 现在美国学生联邦贷款利率在4.29%-6.84%之间,如果用房子抵押贷款,可能会省几个点的利率。 另外,小型Business Loan 通常规定还款时间短(1-5年)、压力大、贷款又很繁琐,如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资贷款时间为30年,这样压力就会小一些。 4. 贷款买房的几点提醒 第一、不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。 第二、贷款之前至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱,如果没有可以跟踪来源(Traceable)的 Paper Work,也是不可以的;不但不能使用,而且会影响贷款的批淮。 第三、银行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。 第四、贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友房贷还在走流程,觉得房子有著落了,赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved,忽然有重大支出而银行在正式审批的过程中就给拒绝了,因为风险增大了。 第五、有些贷款公司有专门针对外国人的项目,还有些贷款不查收入、但是利率较高因此适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使 Credit 较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证,也可以向房贷公司谘询。E/H/L 签证通常可以申请房贷,F/J/M/B等签证一般银行不接受。
她在这个叫尔湾(Irvine)的城市毫不起眼。如果化了妆,她无疑也会成为一个人们眼中的美女。不知道是不是到加州久了,她也像很多加州的女人一样属于自然派,有妆容的时候也是淡淡的。她也不是那种霸气侧漏的女人,虽然在国内的时候,她也在500强位居高位。她甚至并没有想到美国来的,她和先生最先是移民加拿大的。他们一家三口在加拿大待了几年,又生了个老二,由于工作的原因,来到了美国。加拿大是个养老的地方,她还没有那么老。而且加拿大一年有大半年冰雪天气,只能窝在家里,对于好动的男孩子们,崇尚体育的加州可是说是天堂了。一晃一家四口在尔湾这个俨然华人城市的地方居然住了快十年了。 她的工作是和中国仍然有很多联系的,可以说是中国公司在美国的延伸吧。虽然她并不指着这份工作挣大钱,或者养家糊口,有份工作总是好的:两个孩子渐渐大了,在学校和课外活动的时候多过在家,她也需要找些成就感,所以就又和国内联系上,做了这份找钱买花戴的工作。她老公看起来好像很闲,其实家里主要进项是指着他。他们来的时候毕竟在国内稍有积蓄,借着老公是基金经理的经验,在家里买卖股票,收入颇为可观,一年交税也得交几万,在美国算得上相当中上了。除去早期置办房产,有个安居的地方,现在基本的花销就是吃饭交通水电等日常开销、孩子的教育和每年的娱乐旅游的费用了。所以,比起一些华人,他们虽然不是大富大贵,也是富裕有余;比起大多数那些寅吃卯粮的本地美国人,他们更是不知道好太多。 点击查看居外网上更多兰登湾地产的加州房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 查询 尔湾位于南加州富裕的橙县,是个亚裔占一半以上的城市,自2016年以来也成为美国最大的亚裔城市。这里说的亚裔,所说包括华人、日裔、韩裔、越南裔等,更多的是中国人。早期以台湾和一些香港移民为主,近年来由于城市的发展,以及餐厅、日常购物的配套,已经成为以大陆移民为主体的中国人的天下了。最早她来这里,就是朋友推荐的。日常采买,华人超市里基本也是应有尽有了。不夸张的说,很多时候大概只会说中文在这里生活也可以活下去的。 不同于旧金山那样的老华人移民城市,尔湾俨然是新兴富裕华人落脚美国的首选:气候宜人,商业发达,华人购物方便,餐饮配合中国胃,科技公司林立。除了老牌的微软、谷歌,还有最大的游戏公司Blizzard、生化公司Allergan、通讯公司Verizon、芯片公司Broadcom、全球领先的航空科技公司 Parker Hannifin等。加州大学尔湾分校(UCI)也有很多亚裔留学生主攻CS (Computer Science)的,他们有很好的机会在这些公司找到好的职位,尔湾因而也被称为南硅谷。也因为接近硅谷腹地,USI也是硅谷非常喜欢招聘的学校之一。很多中国留学生也是因为这个缘故,来到这个学校留学。当然她的孩子们会怎么样,现在还不知道,不过,显然他们是很喜欢这个城市的。这个城市已经是他们的了。留学生和新移民把房价一再地抬起来。房价坚挺,也算是个好事吧。她不由得这样地想。 虽然她和先生都不是搞科技的,不过在这样一个崭新而随着热钱不断涌入的日益繁华的亚裔为主的城市,相对于橙县别的城市,他们生活得更加自在。有时候,尔湾像某个中国大城市的迷你版,有时候,它又是个典型的美国城市。它这样中西结合的混血风格让她着迷和心安。她的中国心和中国胃也暂时得到安抚。春天的周末,她也会用自己顺手腌的咸肉加大华超市新上市的春笋,烧一锅腌笃鲜,来慰籍自己的乡愁。更多的时候,匆忙的日程已经让她完全忘记自己是身处异乡。这个城市已经是她孩子的故乡了,孩子们说英文比中文利索很多。慢慢地,它也似乎已一点点成为她和她先生的故乡。心安处即故乡吧。她是这么想。 她其实并没有非离开故乡上海的理由。她和先生一直过着典型的中国白领或金领的生活。在繁忙的工作喘息之间,一个朦朦胧胧的梦想始终萦绕在她心头,而且随着年岁的增长越来越清晰,一个对于未来的想象终于导致一个移民的决定。然后不知不觉,已经漂泊在海外十多年了。她找到了梦想中的地方吗?她不知道。但她知道,她在的这个城市:安全,繁荣,文明,美丽,风情,富饶,友善。即使不是梦想,也应该是离梦想最近的地方。 由罗文经营的兰登湾地产公司(Lantern Bay Realty)是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司,拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展,但他们并没有因此忘记邻邦传统的友好价值。兰登湾地产依靠高科技,高度注重客户的个性化要求,对新兴发展的房市了如指掌,为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。 责编:Zoe Chan 兰登湾地产罗文专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
大阪市是西日本的最大都市和经济中心,大阪道顿崛最有名的固力果,是游客必拍景点,而根据最新统计显示,去年的访日游客为2,869.1万人,为五年前的3.4倍,其中,到大阪市旅游的人口占比也从27.9%提升至39.1%,仅次於东京及千叶,但房价却比东京相对便宜,因此吸引不少包租公抢购。 大阪市目前居住人口约有269.5万人,是日本人口第三多的都会区,而白天就学就业人口则超过353万人,位居日本第二。此外,日本当地与全球知名企业在大阪皆设有企业据点,因此租屋需求非常大,若以月租金净投报酬率而言,可达到4%至5%,比较其他已开发城市,房价低丶投资报酬率相对高,因此吸引许多置产族进场购屋。 以大阪地区而言,目前最受欢迎的区域为浪速区丶中央区丶北区丶西区以及阿倍野区,以1K(一房加一个独立厨房)大小的房型月租金总价约4.5万至5.8万日圆,相当於人民币2,693至3,471元,以浪速区中古7坪套房而言,月租金5.5万日圆,总价约1,390万日圆(约人民币83.2万元),年投报率约4.75%。 全国不动产海外事业处处长锺秀美指出,从大阪发迹的企业包含:松下电器丶大金空调丶象印丶近畿日本铁道公司等,此外伊藤忠商事丶日清食品也将总部设置在大阪,就业机会非常多,吸引许多外来人口入住,因此大阪住宅租赁事业发展相当成熟活络,加上房价仅东京一半,400万元就可以购入中古套房,适合小资族置产收租。 此外,2017年12月,日本国会正式通过综合度假村(Integrated Resorts)法案,也就是日本版的“博弈条款”,目前日本政府正积极向赌场招商,预计座落地点位於人工岛“梦洲”,预计在2020年奥运後四年开幕,届时可望带来1,700亿元的经济效益。 接下来还有2025年大阪世博会登场,锺秀美表示,大阪市观光人潮年年增加,目前日本政府为2020年东京奥运大兴土木,未来2024年赌城开幕丶2025世博会登场,势必将在为大阪市带来更多崭新的建设,都让大阪投报率看好。 居外网大阪精品房源推荐: 1. 大阪府大阪市浪速区戎本町2丁目4−8 产权 :永久 售价:1130万日元 约合 :69万人民币(由于汇率会有变动) 房子面积 :25.12平方米 阳台面积 :2.0平方米 朝西 现租金 :75000日元/月 表面收益 :7.96% 管理费 :11000日元/月 修缮费 :含在管理费里 表面收益:7.96% 净收益:6.47% 物业编号:33930211 点击查看房源信息 2. 大阪中央区投资公寓 价格:850万日圆 ,约合50.9万人民币 实际收益:63% 面积:19.62平方米 阳台:有,朝南东无遮挡 采光好,交通方便,生活便利 物业编号:26980673 点击查看房源信息 3. 大阪府大阪市阿倍野区王子町2丁目土地 售价18,000万日元 土地面积:619.24平方米 现状:有残留建筑物 建蔽率:60% 容积率:300% 可改高层公寓丶民宿物件丶自住别墅等 交通:两条地铁线路可用 物业编号:33345518 点击查看房源信息 查看居外网上更多大阪在售房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 查询 来源:经济日报 责编:Zoe Chan
英国是世界传统的移民大国,这里拥有世界先进的教育体系、优厚的福利体系和较高的生活品质,这些优势让英国成为许多国内高资产人士的理想移民目的地。随着脱欧结果的尘埃落定,英国绿卡的获得看起来越来越难,英國移民費用越來越高。从目前英国的移民政策层面来看,英国政府对于就业类、工作类的绿卡签证会越来越严,但是对于投资类如企业家移民和投资移民,仍然持有相对比较欢迎的态度。 1、20万英镑—英国企业家移民 英国创业移民,也被称为企业家移民,要求投资费用在20万英镑(约人民币190万元)以上。该签证不要求投资者拥有经商背景,但需有一定的英语基础,雅思成绩需达到4分(或拥有英国本科以上学位),并拥有足够的生活保证金能够维持在英国的生活。 关于投资形式方面,申请人可以选择用20万英镑来创建一家公司,或入股到英国一家公司中,并在5年中创造2个以上的就业机会,每年在英国住满半年,5年期限一到便可拿绿卡。 2、200万英镑—英国国债移民 英国投资移民相比企业家移民要宽松得多,学历和雅思成绩均不在条件范围内,申请人只要能投资200万英镑(约人民币1900万元)在英国金融产品上超过5年(比如国债或公司股票),并每年在英国住满6个月,即可全家一同移民英国。英国投资移民对申请人的资产来源没有严格要求,只要能证明其名下拥有200万可流动资金即可。 如果你觉得五年这个期限太长,想要在更短的时间内移民英国,那也是可以的,因为在200万英镑投资额度之上,还有500万英镑与1000万英镑这两个标准。投资500万英镑且投资期满三年就可成功移民英国,投资额如果是1000万英镑及以上则只需要投资满两年就能成功移民了。 当然想要成功移民英国,除了这些投资的资金外,你还有其他一些方面的较小的支出,比如相关的签证费、律师费、差旅费等等。其中个人资产证明费为3000~5000人民币;材料翻译费用3000人民币左右;需要支付给办理移民公司的服务费用约为1万英镑。