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香港地产代理的发展轨迹 l 居外专栏

地产代理的功能是促成物业买卖,其经营模式自然受到物业发展的改变而改变! 在战前,香港的物业交易,是以整幢或整个地段为单位,只是少数有钱人的玩意,地产代理也只有极少数量。为了交接资讯,他们大都会聚集在中环的茶居,并以人传人的方式促成交易,口头成约,信用是代理重要的资产。 直至1947年,吴多泰先生在尖沙咀山林道以分层单位形式出售住宅,而1954年霍英东先生更首创卖楼花及分期付款形式出售物业。此举令买楼首期数目大减,广大市民也同样可以参与物业投资。 由于参与人数增加,代理数量也随之而增加,加上资讯缺乏,透明度低,当时的经纪行业良莠不齐。部分不良代理以赚取差价为主业,佣金次要,似买卖二手车的情况,先向业主压价,然后代理或相关人士先自行购入单位,之后再高价售予买家。 当时的物业大多数是单幢楼,交投也不算热烈。直到1968年,美孚新村开售,成交量大升,地点也集中,大型的代理行就应运而成,也标榜不食价,只赚佣金的经营策略。直到1997年楼市大跌,地产代理陷入危机,发展商为了促销物业也就开始直接委托代理卖新楼,地产代理由从事二手物业之外,多了一手物业的生意! 由于发展商大多直接委托数家大型代理公司,令代理生意由百家争鸣逐渐变成寡头垄断,约有1,000间门店的两大代理集团估全港生意总额一半以上,而余下6000间中小型代理只有2间中型行有200人左右的规模,其余都是50人以下的小店形式运作。 展望未来,疫情令全港都趋向数码化,数码代理也会登场! 通过网络及VR睇楼,资料的分享分析变得更方便,更突破的是通过数码化运作的公司更可以准确掌握客户的数据,运用AI协助,在楼盘推介、配对、跟进、甚至议价等工作上,都为代理提供更精准的助力。 数码智能代理将会是下一世代的突破创新模式,为地产代理迈进另一个时代。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

沙中线通港岛,哪区楼价最受惠?| 居外专栏

沙中线通往港岛湾仔会展的延伸线,终于在今年5月15日通车。这条铁路线由70年代开始计划,前前后后经历50年才完工。期间宋皇台车站曾发现古迹,红磡站也曾爆出造假及偷工减料等丑闻,可谓一波三折。无论如何,这条铁路是香港第四条过海隧道,大大改善繁忙时间地铁过海段的挤迫情况。   当然,站在投资香港物业的角度,哪个地区最受惠更为大家关注。由于过海段新建车站只增加了会展站,而会展站处于差不多纯商业区,对于当地的办公楼价格,当然直接受惠。 有部份评论认为对红磡站附近物业有帮助,但该区住宅数量也有限,铁路上盖物业只有都会轩,而步行距离十分钟内的只有半岛豪庭及海滨南岸,其余的都以酒店及办公楼为主。   以笔者的观察及判断,反而东铁线上的新界东住宅,得益可能更大。以往新界东住宅,由于交通不便,往返港岛商业中心的工作地点需时长,大大影响楼价。   当新铁路线通车后,由大围至会展只需四个站,需时大约15分钟,有同事发现比乘搭屯马线,由大围去马鞍山站的时间更短更快捷,即使大埔也不用30分钟可到达中环,由边境罗湖站或皇岗站,40分钟也可直达。   根据历史数据,西铁在2009年连通尖东站时,大大减少元朗区至市区的行车时间,有利在市区工作的年青人迁入元朗区,车站上盖物业更是直接受惠。   当年2009年12月Yoho Town平均呎价为5,147,到2022年4月呎价已升至17,174,涨幅达到333%。参考全港楼价指数则由2009年底的134.7升至2022年3月的381.3,升幅为283%,可见元朗Yoho Town的楼价跑赢大市近两成。   所以笔者建议大家不妨多留意东铁沿线物业,加上政府大力推动北部都会计划,此区的升值潜力不容忽视。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

代理功能仍存在?买房给佣金已过时?| 居外专栏

上星期,有一本财经杂志以「买房给佣金已过时」为题作专题报导。报导中指出在网上讨论区有网民表示,以前房价100-200万,1%佣金即是1至2万,如今房价需要700-1000万,要给7万至10万佣金,觉得太贵不合理。   报导又称,楼主引用律师费比较,20年前律师费跟佣金差不多价钱,现在代理佣金高于律师费是「畸形现象」,楼主认为当今地产市场比20年前透明化,买楼上的程序很多时候都是买家亲力亲为,地产代理的角色及价值已减少,佣金收费已过时。   笔者也明白佣金是买卖物业时一笔不少的使费,但若跟律师费比较,却有性质上的不同,物业代理是需要促成物业交易才有佣金,换句话不成功不收费。   香港的律师费是无论结果如何都要支付,打官司输了也照收,物业交易最后即使告吹,大家一样需要支付律师费。     买家及卖家可能觉得,香港物业市场上也有放盘平台,正正可以取代代理的配对角色。买卖双方藉平台撮合自己直接议价,文件由律师行处理整个流程,可以淘汰代理的角色及功能。   理论上这是可行的,市场上也有些小额成交,例如车位买卖租赁、套房的租赁,不少是由平台作媒介,当中没有代理参与。相反主流的交易,代理的参与比例仍然非常高。   其实市场上最流行的其中一个平台,在创立初期是朝向跳过代理,促进买卖双方直接交易作为其运作模式,但并不成功。随着香港物业市场的改变,慢慢地也变成代理的放盘平台,每年物业代理付出予平台的广告费超过亿元。如果没有代理参与,平台可能已经关闭。   笔者也发现资深投资者是懂得利用代理协助促成交易,并乐于支付佣金。他们懂得欣赏代理,能够替他更快速找到买家或卖家,他们明白时间就是金钱,交易的时机转眼即逝。   代理能约看一间就协助买家找到心头好,是能力的表现,替他节省很多时间。首置客反而会觉得代理工作太简单,只看房一次就收取高昂的代理佣金。   当然,随着科技的进步,代理也需要与时并进。若只做一条活动锁匙,俗称「睇楼员」,未能提供足够的价值,被无情的市场所淘汰也是必然的,因为佣金只会留给有创造价值的代理。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

爱尔兰的经济与生活.接轨英国的灵活机遇 | 居外专栏

上星期为大家讲过学生的爱尔兰教育升学入门,并可以让他们在大学时期以爱尔兰公民身份,凭借英国和爱尔兰的共同旅游区协议(CTA),可以同样使用本地学费入读英国大学。这次我们再讲讲大人,如果也想一起到爱尔兰生活,在住屋及工作上又有什么可以留意一下呢?   首先讲一讲大家都很关心的楼价方面。根据伦敦的独立物业顾问公司Knight Frank就2021年第二季度的调查研究,如果以同一笔金额100万欧元来做计算,可以在爱尔兰的首都都柏林(Dublin)买到的单位面积,大约会是香港的5倍。而相比纽约及伦敦,也分别可以达到3.2及3.7倍。   大家可能会有个概念,觉得楼价低也许是因为人民平均收入也低,然而你或者不知道的,是根据爱尔兰于2022年1月1日开始实行的法例规定,其最低工资达到每小时 €10.50。而在2019年,爱尔兰就已经是全欧盟内,最低工资第二高的地方,数字仅次于卢森堡。   其他商业发展方面,爱尔兰在国际间的竞争力其实也非常之高,不少国际超级企业都将这地方定为基地。例如科技界的巨头Apple、Microsoft及Google,其总部就是全部位于爱尔兰。     还有世界25大中的18家医药科技公司、全球头50名中一半的银行,与及超过250间全球性的金融机构,都将总部设在这国家。可想而知,如果讲商业环境,爱尔兰绝对是世界举足轻重的一个地方。   根据Trading Economics统计,爱尔兰于2021年的国民生产总值(GDP)数字达到4400亿美元,位居全球第28位。人均收入方面,爱尔兰的人均收入则是4.9万欧罗。当然,赚钱多少只是衡量生活品质的其中一个数字参考,但有个数字相信同样值得留意的,那就是快乐指数。     说了以上种种,相信你对于爱尔兰或者都会有了进一步的认识。无论你是计画过来发展自己的事业、想在商界大展拳脚,又或者只是希望寻找一种新的生活体验,相信爱尔兰能给予你的机会都相当多。   英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务

投资市场 风高浪急? l 居外专栏

上周五,美国十年期债息迫近2.5厘,为两年高位。虽然债息抽升对香港的息口影响是相当间接,笔者也要在此撰文分析。但在10年债息上升同时,2年债息却冲上2.28%,而30年期债息最新也是2.59厘,令不同年期的孳息曲线趋向平坦,一旦情况继续恶化,2年债息比10年债息还要高,而10年债息又比30年债息要高的话,就出现「债息倒挂」。 一般而言,债息年期越长,意味风险越高,需要付出更高的债息,「债息倒挂」意味投资者对短期经济缺乏信心,预期经济即将陷入衰退。由80年代石油危机,2000年科网股泡沫爆破,2008年金融海啸;以及2020年疫情经济萎缩,都有出现债息倒挂现象。 美国联储局今年会将利息推升1%-1.5%,短期债息继续上升的可能性很大,「债息倒挂」似乎只是时间性的问题! 当今美国经济仍然强劲,失业率低企,消费者信心及商业活动指标也很高,预计美国会进入衰退可能遥不可及,但危机可能已经迫在眉睫。最近笔者见有评论美国失业率低企的原因,就像香港1997年的情况,股市、楼市火红,不少投资者宁愿放弃正职,全力投入股市,天天鱼翅捞饭,当年也想不到会出现98年的金融风暴。 俄乌战争进一步破坏供应链,战争令小麦及玉米等食品、石油天然气等能源及各式商品价格大幅提升,通胀率不会轻易被息率上升而受抑制,一旦美国经济短期内大幅加息,衰退的风险就升温。 经济衰退,股市暴跌,加上过度负债,流动性不足,联储局收水救市一招,效力越来越弱。在衰退逼近及通胀高企的背景下,拿现金又会蚕食购买力,唯有采取保守的投资策略。 投资股市,宜考虑稳健的派息股,例如中移动是笔者今年的首选,物业投资也只选住宅,并要预留部份现金在手,一旦股市大平卖,可以低吸一些优质股份!总括而言,今年投资市场风高浪急,不应过份乐观,及避免借贷过高,小心驶得万年船!   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

疫情影响下的日本地价趋于上升, 住宅类用地表现最佳

根据日本国土交通省最新发布的地价动向报告(地价LOOK报告),截至2021年底,三大城市圈和主要地方中心城市共计100个地区中,地价上升的地区有55个,较上季度增加了15个地区,这也是自2020年4月疫情蔓延以来,地价上升地区首次超过半数。本次调查的城市圈和地区,包括东京圈43个、大阪圈25个、名古屋圈9个,以及23个地方中心城市。 从城市圈域来看,东京圈的43个地区中,地价上升地区为23个(占圈域总数的53%),持平地区13个,下跌地区7个;大阪圈的25个地区中,地价上升地区12个(占圈域总数的48%),持平地区8个,下跌地区5个。 因疫情后访日人数及游客数量的大幅减少,商业用地受到巨大冲击,在此次的调查中也出现了明显复苏的趋势,在68个商业用地的地区,地价上升地区达到25个(占商业用地总数的37%),持平地区26个,下跌地区17个。 受到公寓销售的持续强劲表现影响,被调查的32个住宅用地的地区中,未有地价下跌的区域,上升地区为30个(占住宅用地总数的94%),仅有2个地区出现持平。   风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,并非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝,全球创富 联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk  

英国移民签证重要消息: 2022年3月最新大变动 l 居外专栏

2022年3月15日,英国移民局公布了最新的《Statement of Changes to the Immigration Rules, HC 1118》修订通知,宣布对多个签证类别进行调整,并推出新的签证途径。 以下为大家节录了几项重要的修订内容: 英国海外首席代表签证将会取消 海外首席代表签证(Sole Representative Visa) 将会在4月11日英国时间上午9时正式取消,此类签证旨在为公司总部在英国境外、并希望拓展英国市场、在英国成立分公司的高级管理人员而设。由于移民局考虑到近年收到不少虚假的申请,决定彻底取消这项签证。 对于已经获得这项签证的签证持有人而言,续签和永居的申请将不会受影响。至于符合这项签证条件的准申请人,如果你仍然有意计划申请这项签证,必须要在4月10号或之前递交网上申请表格,申请才会受理。   3种新的签证类别将会推出 在海外首席代表签证取消后,移民局将会推出三项新的签证类别: 1) 全球商务流动签证 (Global Business Mobility Visa) 这项签证旨在为海外公司在英国设立分公司,并委派有关的雇员到英国而设。计划包括以下五类,将会在4月11日开始接受申请: a) 英国拓展工作者签证(UK Expansion Worker) — 这项签证主要取代了海外首席代表签证,允许海外企业委派员工到英国扩展业务,并可以一次委派多名员工,但此签证不能取得永居。 b) 高级专业工作者签证 (Senior or Specialist Worker) — 这项签证旨在为大型跨国公司的高级管理人员及专业技术人员而设,员工可以通过这项签证到英国分公司工作。此签证主要取代了公司内部调动签证(Intra-Company Transfer)。 c) 毕业实习生签证(Graduate Trainee) — 这项签证旨在为大型跨国公司的实习生而设,这项签证将会取代公司内部实习生签证(Intra-Company Graduate Trainee)。 d) 境外服务供应商签证 (Service Supplier) — 这项签证同时为临时工作签证,主要为一些需要在英国境内提供服务的海外供应商而设,这样签证将会取代现时的Temporary Work – International Agreement route. e) 借调签证 (Secondment) — 这项签证同时为临时工作签证,主要为一些需要在英国履行商业合同或投资的大型跨国公司员工而设。 2)企业扩增签证 (Scale-up visa) 这项签证主要为英国快速增长的企业而设,旨在协助这些企业吸引优质的海外雇员到英国工作。英国的企业需要证明过去三年的收入或员工数目平均增长率超过20%,以及在三年期开始时,至少有10名员工,才可以为海外雇员申请这项签证。计划将会在8月22日开始接受申请。 与工作签证相比,申请人在这项签证首签的两年后,如达到相关的年薪要求,可以在雇主不需要提供担保的情况下续签三年,第五年可以申请永居。 3)高潜力人才签证 (High Potential Individual Visa) 这项签证旨在吸引海外顶尖大学的毕业生到英国而设,适用于最近五年内毕业的申请人,申请人所毕业的大学需要在以下三个指定的Global Universities List中,至少在两个名单上排名全球前50位: a) Times Higher Education World University Rankings b) Quacquarelli Symonds World University Rankings c) The Academic Ranking of World Universities 根据目前的排名,内地及香港的大学中,北京大学、清华大学、香港大学及香港中文大学,最近五年的毕业生符合申请标准,计划将会在5月30日开始接受申请,此项签证并不能取得永居。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务

2022我们该如何买房?多伦多房市总结和新年走势展望 |居外专栏

    各位好,这里是Daisy黄岚,过去一年可以说是在众多不确定因素纷繁变化之中度过的。和往年一样,每年此时,在中华新年之际,黄岚地产榜都为大家奉上一份图文并茂的多伦多房市年终分析展望报告。希望帮助大家把握市场脉动,剔除杂音,聚焦确定要素,以史为鉴,展望新年。 不管您是住在北美、中国、或是世界上其他国家,这几年的体验对大家来说都是很多意外的和很多未知,世界的不确定加剧,去年概括起来Daisy认为是两个关键词:“疫情共存化”和“通胀常态化”。在此宏观环境下,2021年大多伦多地区的房地产市场其实就在围绕着一个字运行:那就是“涨”,我想大家都对去年房价上涨有耳闻或有切身感受,也早已不是什么新闻。Daisy黄岚今天和大家一起掰开揉碎看一下独立屋、镇屋、Condo及各市镇细分剖像图,这对把脉诊断市场会有不错的帮助,建议您每年收藏一下。 先来看一下2021年大多伦多独立屋的3D细分图: 大多伦多区共有33个市镇,下图中区块颜色越深代表均价越高,柱子越高涨幅越大。截止2021年末,大多伦多地区的独立屋均价一举超过了140万加元,年涨幅25%;和去年一样,大多伦多地区远郊由于基础价格低,涨幅最大。 具体来说,大多伦多地区的独立屋均价三甲由多伦多中区、King市、和Oakville占据。涨幅方面,大多伦多北边的Uxbridge、Innisfil、以及东部的Oshawa地区涨幅居前三位,说明大多伦多周边的独立屋入门刚需和投资需求都很旺盛。 Townhouse方面,截止2021年末,大多伦多地区的镇屋均价达到了98万加元,同比涨幅22%;也是大多伦多远郊周边地区的涨幅最大。 Townhouse镇屋也基本呈现总价越低涨幅越大的规律,多伦多中区、King市、和Markham万锦均价最高,而最东部的Clarington,以及北边的东桂林和Essa涨幅居前三甲。 再来说说Condo。大多伦多的Condo市场主要集中在多伦多市及邻近的万锦、列治文山、旺市、和密西沙加,因此我们把地图Zoom In看一下2021年多伦多及邻近城市的3D细分图。可以看到,2021年区域内总体Condo平均涨幅7%,均价接近70万,而传统的多伦多C12豪宅区均价更是接近140万。涨幅方面,位于多伦多最东边的E10区拔得头筹,达到22%。 去年, 多伦多东区的三个区分别拔得Condo均价涨幅前三甲,而传统上均价最高的三个中城豪宅街区C12(含跑马径)、C09(含玫瑰谷)、C02(含Yorkville)涨幅持平或下降,其中C09区和C02区均价回落。值得注意的是,C12和C09区在前年是涨幅居前的,看来去年对于这两个豪宅区Condo而言,市场出现了理性修正。2021年多伦多市中心外围的Condo涨幅要高于市中心,未来市中心公寓的蓄势补涨可期。 展望虎年未来,Daisy黄岚分析归纳为四个“不变”和一个“不确定”。 四个不变是: 1. 通胀预期不变。 由于数十年全球化浪潮使得全球产业高度融合,也使全球供应链极为脆弱,任何一个供应链节点出现瓶颈,都可能推高终端的物价,加之劳动力市场供应不济以及油价居高不下,更使得通胀有长期化的理由,而近来大宗商品的上涨更是火上浇油。之前Daisy黄岚有一篇关于建房成本的分析文章,阐述了通胀环境下,开发商成本和新房供应的逻辑,总之未来房价受到成本的支撑是毫无疑问的。 2. 加国移民政策不变。 人才人力是国家经济的源动力,中国过去40年的人口红利缔造了伟大的经济奇迹,加拿大作为移民国家深谙此理,长期以来移民人口一直保持增长,去年移民数量更创下历史新高,因此房地产市场具备需求基本面的支持。 3. “求大于供”的状况不变。 业界普遍认为供应短缺是最根本的矛盾。而所谓限制海外买家,空置税等行政措施一直以来被证明只是政府刷存在感的小浪花一朵朵,根本改变不了“求大于供”的大环境大趋势。 4. 病毒共存化趋势不变。 包括加拿大在内的大部分西方国家包括许多亚洲国家(如新加坡)基本都从心态上放松躺平并接受共存的现实。据此Daisy黄岚预期,2022年加拿大经济活动将比2021年大幅活跃,这也会对多伦多和加拿大的房地产产生正向的影响。 刚才Daisy黄岚提到的一个“不确定”,主要是说的加息预期和加息效果的不确定。 40年来最大的通胀迫使央行频发加息预警,Daisy黄岚也相信加拿大央行会跟随美联储有所行动,但加息是把双刃剑,现在的全球市场是供应和人力的不足,并非需求膨胀,因此加息的幅度和节奏须非常谨慎,不然有极大可能误伤创业和供应而导致“滞涨”---即:经济停滞同时通货膨胀。各国央行主持货币政策的都是聪明人,其实并不愿意加息,只是现在通胀数字太难看,总要做点什么do something罢了。当然,加息对房地产市场并不一定都是坏事,如果房价一味两位数迅速走高,不花点时间来盘整夯实基础的话反而是不健康的,从过去二十年长期走势看,加拿大房价年均扣除通胀的健康涨幅应在6%左右。 最后总结,四个“不变”因素对房价来讲是积极的,而一个“不确定”因素对楼市来讲是中性而且对长期健康有利。Daisy黄岚以此判断,多伦多虎年楼市将以盘整和夯实涨幅为主,买家和卖家都可以更加从容地交易,后市仍将健康向上,也有相当多的机会。 本期就到这里,谢谢您的时间,我们下期见。 多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker,金牌经纪人 联系邮箱:daisyhuang88@gmail.com

时隔两年,澳洲、新西兰边境重开 绝佳房地产投资机会,终于来了

时隔两年,澳洲边境甫重开,新西兰边境重开也指日可待,在两国房地产市场持续走强的当下,绝佳的房地产投资机会,终于来了。 在烟波浩渺、星辰大海相互辉映的南半球太平洋区,最为瞩目的莫过于澳大利亚和新西兰——举世公认南半球唯二的发达国家。 雄厚发达的经济水平、优渥完善的福利体系、世界高水准的医疗和教育、包容并蓄的多元文化等等,澳、新两国总是位列全球最佳移民目的地榜单,其房地产市场水涨船高。 在过去的一两年里,市场表现尤为抢眼。全澳房价自2020年中期就已出现繁荣的盛况,2021年房价达到本国有史以来最快年增长率,与此同时,新西兰房价也实现了创纪录的增长。 2022年,两国房市场持续走强,随着两国边境的重开,绝佳的房地产投资机会时不我待。 澳大利亚 澳大利亚,是世界上唯一国土覆盖一整个大陆的国家,其多个城市被评为世界上最宜居的城市。 在超低利率和有限住宅供应的提振作用下,澳大利亚房价从2020年中开始飙升,2021年第三季度,该国八个主要城市的房价同比上涨了创纪录的16.08%,比前一年的4.75%的涨幅大幅加快,房屋库存水平低,销售量激增。 根据CoreLogic的数据,2021年9月,住宅销售数量比上年同期增长41.9%,比五年平均水平高出25.5%。 据悉,2021年澳大利亚房价上涨了21.9%,这是有史以来最快的年增长率。 同时,澳洲的经济也在不断复苏中,今年预计将增长3.5%,这势必极大地推动着房地产市场持续走强。 今日,蘇富比國際房地產为您推荐的正是位于澳洲的优质房产,值得拥有。 西澳首府珀斯,国际名师设计滨河高尚别墅虚位以待 西澳是澳大利亚最富有原始自然景观的一个州,最能领略澳大利亚风情,也是澳大利亚最富裕一个州。 西澳在教育方面,推行着许多,吸引着众多优秀的海内外人才来此发展。 珀斯是西澳的首府,却没有其他大城市的喧嚣和繁忙,保留了非常自然纯朴的民风,生活悠闲惬意,成为越来越多的旅游者享受自然与放松的理想目的地。 它优雅而精致、美丽又安静,有着强大的经济基础和有竞争力的市场以及丰富的旅游资源,是澳大利亚首屈一指的商业投资及旅游的最佳目的地。 近几年,珀斯在中国大陆悄悄爆红,是许多的综艺节目和MV的网红取景打卡地,众多澳洲移民也把珀斯列为首选城市。 “南半球的纽约”,澳大利亚悉尼滨海花园公寓等您来 悉尼(Sydney)是澳大利亚第一大城市,它是澳洲最发达、最现代化的城市,被誉为南半球的“纽约”,也是连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。 这是一个充满活力的城市,高品质的生活质量、健康有机的生活方式、多元融合的国家氛围,很容易令人了解、喜欢、甚至爱上它。 在悉尼,亚洲面孔到处可见。 如果说是澳大利亚是华人的老牌移民地,那么华人扎堆的地方首推悉尼。 “澳洲缩影”花园之州,豪华私人庄园,坐拥真正世界级生活方式 维多利亚州,被称为“澳洲缩影”,素有“花园之州”的美誉。 维州首府墨尔本,这里有美丽的时装、可口的美食、非常美丽的建筑,也有举世闻名的网球公开赛、令人赞叹的戏剧,更有人人艳羡的缓慢而宁静的生活节奏,它连续多年被经济学人智库评为“全球最宜居城市”。 在这里,我们不仅能感受到现代生活的便利,更能感受到自然美景以及浓郁古典人文风格。 得天独厚的弗林德斯,可谓左拥墨尔本都市便利,右抱山海无敌盛景。 “阳光之州”昆士兰,繁华与宁静兼得黄金海岸精品顶层公寓 黄金海岸不是一个形容词,而是一个名词,它链接都市繁华,却保有一种未受打扰的平静风貌。 乘坐私人豪华游艇,游览黄金海岸纳瑞湾,可看到各种明星豪宅,饱览当地风土人情景观。 在船上品尝澳洲点心以及水果和香槟,感受澳洲式富人生活;在海鸥岛上喂食海鸥,感受人与自然和谐。 黄金海岸是澳洲房地产市场的一匹“黑马”,不仅备受富豪和明星青睐,而且还是普通民众在澳洲理想的安家地点。 黄金海岸人口增长迅速,住房需求强劲,投资者可以利用更少的成本和更低的风险,获得更多的收益回报。 另,2032年夏季奥运盛会将在距黄金海岸仅一步之遥的布里斯班举办,必定会带动经济特别是房地产的发展,黄金海岸可谓近水楼台先得月,未来可期。 天堂在左 新西兰在右 新西兰犹如世外桃源——完美诠释着诗与远方。 在这里,人们可以时时感受到无穷魅力的自然美景,蓝天白云、碧水青山、田原牧场、空气清新,置身其中,心旷神怡。 新西兰人喜欢轻松、悠闲的生活方式,非常注重工作与休息的平衡,生活节奏闲适惬意。 在房地产市场方面,新西兰也是一片投资热土。过去25年的权威数据显示,新西兰的房地产一直是处于持续上升趋势中。 2020年第三季度房价中位数同比增长为13.77%,2021年第三季度,新西兰房价中位数上涨了9.96%(经通胀调整),根据新西兰房地产协会(REINZ)的数据,2021年10月,新西兰全国的住宅物业销售总量为7190套,比上个月增长30.3%,可供出售的房产数量按年下降了16.1%。 新西兰的房地产市场在超低利率以及有限的住房供应的推动下住房市场继续强劲增长。 今日,蘇富比國際房地產为您推荐的正是位于新西兰的优质房产。 新西兰第一大城市奥克兰,心灵与身体憩息的绝好港湾 2021年全球最宜居城市第一名—奥克兰,城市中心、地标顶层、景观天际线 奥克兰是新西兰的经济、文化、航运和旅游中心,也是新西兰最大的港口城市。 这座富有多元文化色彩且被称为“风帆之都”的城市,濒临优良的港口和海湾,徐徐的海风为奥克兰带来了温和宜人的海滨气候。 这个漂亮的城市包罗万象,有漂亮的海滩、美丽的港湾、琳琅满目的商店,还有大都会的夜生活和文化气息,吸引着世界各地的移民的到来。 新西兰皇后镇,此生不可错过的梦幻生活 新春新气象,虎年大作为 有眼光的您,请把握绝好的投资契机。 想获取更多全球各国房产资讯,敬请关注蘇富比國際房地產和居外网的相关资讯。 蘇富比國際房地产传承了全球顶尖拍卖行的专业精神,是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。 他们拥有强大的全球网络,遍布于75个国家的23000名杰出房产经纪,旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅,品鉴极致家居,蘇富比國際房地产为您寻觅梦想家园。 

海外公司首席代表签证:常见问题FAQ详解|居外专栏

英国海外公司首席代表签证(Sole Representative Of An Overseas Business Visa)是为海外公司的首席代表而设,此签证主要适合有意到英国发展业务的人士,申请人需要在英国成立海外公司的子公司或分公司。 申请对象 主申请人为18岁以上 配偶和18岁以下的孩子可以一起申请 公司背景 母公司需要证明公司的总部及主要营业地点均在英国境外,并在英国境内没有任何活跃营业的子公司、分公司,或其他首席代表。母公司提供最近一年的财务审核报告,证明公司有稳定的营业收入及净利润,同时也需要提交公司的银行帐单,证明公司有所需的存款,以作英国公司的运营费用。目前法例并没有对营业收入、净利润或公司存款有指定的要求,所需的金额根据个别行业有所不同。 商业计划   该签证没有任何行业的限制。英国子公司需要从事与母公司相同的业务领域。在五年期间,英国境外的母公司必须继续作为公司总部,并继续在英国境外积极开展业务。 首席代表要求申请人必须受雇于母公司,在英国境外担任高级职位,在相关业务范围内具有丰富的行业经验和知识。申请人将在英国子公司拥有全部决策权。此外,申请人不能是公司的大股东。他们不能持有超过 49% 的公司股份。 英语要求 申请人必须证明他们能够达到要求的英语水平。如果申请人持有英国或以上学位(即学位/硕士/博士,请注意不承认文凭或副学士学位),他们只需提交英国学位证书即可满足英语要求。 如果申请人持有英国以外的大学颁发的学位,则需要提供证书和成绩单以及大学信函以证明该学位是用英语授课的,然后向 UK NARIC 申请以确认该学位是等效的达到英国学位或以上。 如果申请人不具备上述学历,则需要在IELTS 考试口语和听力方面达到CEFR A1级。 英国子公司 初始签证获批后,主申请人需要在英国设立子公司或分公司。英国公司必须由英国境外的母公司 100% 拥有,并从事与母公司相同的业务。 为了让申请人在3年后申请续签,申请人需要证明公司总部和主要营业地点仍在英国境外。   居住要求   如想申请永久居留权,申请人及配偶在签证的五年期间,任何12个月不离境超过180天  如想申请英籍,每位申请人需在申请入籍前的五年期间,总共不离境超过450天,即平均每年不离境超过90天,并且最后一年必须已持有永久居民身份  需要通过 Life in UK 测试和 ILETS B1 考试   签证优势 英国海外公司首席代表签证越来越受欢迎,它适用于打算将已建立的海外业务带到英国的申请人 申请人需要确保香港和英国的业务都维持5年,以便在第5年年底申请永久居留 申请人的配偶可以在英国自由工作 受抚养子女可享受当地免费中小学教育。在获得英国永久居留权后,他们在申请英国大学时只需支付当地学费   常见问题見 获得英国签证后,什么时候需要成立英国公司? 根据现行的移民法,设立公司没有具体的时间表。建议抵达英国后尽快注册公司并开设英国公司银行账户。 公司可以任命多少名首席代表? 每个母公司只能任命一名独家代表为其英国公司工作。 我是公司的大股东,可以申请吗? 如果申请人是公司的大股东,建议在申请前对公司股份进行重组,持股不超过49%。 商业计划书需要包含哪些资料? 商业计划书应包括英国公司的行业概况、目标市场、员工招聘策略、营销策略、竞争对手和英国公司的财务摘要。 申请是否需要面试? 根据我们的经验,有些申请人需要面试。面试的最常见原因是由于公司的财务状况,是否盈利。申请人是否在申请前出售其股份?公司股东、申请人及其配偶之间的关系,如果他们都参与了业务?上述所有因素对于英国内政部考虑申请至关重要。我们还为所有客户提供面试培训。 面试的过程是怎样? 面试通过电话或视频电话进行。申请人需要熟悉商业计划和提交的所有文件。他们将被期望提供充分和合理的答案,以证明申请人在回答问题时是真实的。 英国内政部的常见问题解答通常包含 30 到 60 个问题。面试时间1-2小时。申请人可选择以英文或国语进行面试。 第3年申请续签时有没有最低营业额要求? 根据现行的移民法,第3年申请续签时没有最低营业额要求。但是,申请人需要提交英国公司的财务审计报告和相关证明文件,以证明申请人有在过去 3 年内成立了该业务。 签证申请流程 免费提供电话初步咨询,评估申请人的背景和解答有关问题 安排面议咨询,详细分析所需事项和提供有关移民建议 我们会为申请人准备商业计划书和有关的文件,提供模拟面试训练 文件妥当后,我们便会向英国移民局提交申请表格及文件 
(正常审批时间 15 个工作天,快证 5 个工作天)  首次获批年期为 3 年签证,获批后申请人需在指定一个月内登陆英国,领取英国身份证  英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务

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