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香港的住宅楼市受到国内复常及通关有利因素影响,在2023年第一季有好表现,价格比去年底反弹近7%,成交也显著增加。买家眼见楼价已从高位回落超过15%,纷纷改变过去一年的观望态度,抢闸入市!但经过首三个月的反弹后,业主见形势有转纷纷反价,而心急出售的业主,包括移民客户已经在首季出售了物业,二手市场上的业主叫价都是「企硬」,买家见楼价已经迅速反弹,又不急于再加价追货,形成二手市场出现拉锯形势;一手方面发展商也不停部署出货,始终现楼待售单位已超过18,000伙,发展商也是用同区二手市价推盘为主,换句话可以用旧楼价买得到新货,理应反应不俗,但除了个别有铁路概念的楼盘销情尚可,其他高价物业的成交也是寥寥可数。当然相比去年差不多完全停顿为佳,但是要大规模去货,就必须外间因素配合。 由于豪宅的买卖,不少是与国内买家有关,中国的疫后经济仍然疲弱,楼市销情一路未回复,现楼楼价不振,财富效应影响下,连消费力也需要政府大力刺激!另外,美国联储局六月加息的机会率又上升至40%,令港元按揭息口有上升压力,再加上债务危机,令买家选择按兵不动,所以笔者估计香港住宅楼市在未来6个月都不会太景气,二手市场了个别笋盘外,大致上都是买卖两闲。至于发展商一手市场的持货力较强,都会考虑长远的因素。 大家都相信美国债务危机,国院二院始终会妥协解决,而美国的息口在年底或明年初回落的机会也极大。再者香港近期不断优化专才到港的措施,除了新设的高端专才计划,连原先正在实施的优才计划,其人力清单也由13项加大覆盖至51项不同行业,政府的目标是每年增加35,000个外来的优才或专才,这类人才必会带动房屋需求,笔者估计这类大都是中产阶级,对香港中价物业的租赁市场带来实质需求! 另外,政府也公布了新田科技城300公顷土地的详细规划,这里主力发展创科行业,面积等于14个大埔科学园,笔者相信也会吸引不少大型科技公司巨企进驻!以后专才不会再集中居住在港岛或九龙市中心,北部都会区一旦形成,新界的物业可能会跑赢大市,甚至在深圳的物业也连带受到刺激,大家不妨多加留意未来发展的走向! 总括而言,笔者对香港住宅物业的长远前景,仍然是乐观的!
上星期跟大家分享过韩国首尔的楼市,今天转去看看澳洲楼市的情况!澳洲楼价在2021年达到高峰,主因也是受低利率带动,2021年澳洲利息降至0.1%,回想90年代澳元是高息货币,利率最高曾至17.5%,两者对比好像是天方夜谭。 超低利息带动澳洲整体楼价在2021年上升了超过20%,悉尼更升超过25%。但2022年5月开始加息,楼价也从高位回落,连跌10个月,整体跌幅超过10%,悉尼跌幅达14%。但澳洲楼市并不像首尔般越跌越有,反而在今年4月开始企稳,主要原因是租金大升所带动。 根据当地著名地产网站Realestate.com.au公布,澳洲2023年首季租金中位数按年上升11%,当中布里斯本上升15.6%、墨尔本升9.32%、悉尼升11.32%,悉尼受欢迎的区份更是升幅超过30%。当中原因是澳洲的移民人口大增,因为当地推出了多项「抢人才」计划,包括Global Talent (GTI) 签证、港人救生艇计划等,令去年人口增长创历史纪录的48.2万人。 今年4月3日,澳洲国家住房金融及投资公司(NHFIC)发表报告,从2023年起计10年,澳洲将新增超过180万个家庭,未来5年的房屋缺口累计增加至10.63万套,公寓占6.23万套,独立屋占4.4万套。当中布里斯本的缺口将达1.23万套,而悉尼仍缺1万套。 当然去年底,中国放宽了防疫措施,令大量留学生回流也是原因之一。以笔者在墨尔本市中心一个公寓为例,疫情前以每周700澳元的租金租于中国留学生,在疫情期间留学生没有了,便租给一对本地夫妇,租金曾经跌至每周480澳元,但今年初同类单位在市场租金曾超过每星期900澳元,升幅非常惊人! 需求大增,而供应受制于高利息、贷款成本增加及楼价下跌的影响,令发展商放慢起楼的速度。根据NHFIC的估计,澳洲未来3年的每年新增供应只有不足14万套,远远追不上需求的增加! 当然,随着租金的显著上升,必然会推高售价,以往来自澳洲代理公司的宣传电邮,都是向笔者推销楼盘,这也是自然的事,但最近都是询问笔者会否有卖楼的意向,可见当地不愁买家,反而笋盘难求,要越洋向旧业主打主意放盘。展望澳洲空置率只有低于1.5%,租金易升难跌,加上澳元处于低位,看来澳洲房屋的前景似乎相当不俗!
本周城中热话自然离不开世界杯,笔者是一位标准足球发烧友,自2002年日韩世界杯,差不多每届都会亲身去观战,今届因为疫情影响,虽然今次未有到场,只能透过电视观看,但完全无损决赛的精彩!战况峰回路转,进入下半场最后十分钟,以至加时都是紧张刺激、精彩万分,是笔者所见其中一场最经典的对决! 最后由阿根廷取得冠军,球王美斯终于在其最后一届尝到世界杯冠军的美梦!美斯的球技出众,举世闻名,众人皆知不用多说。但讲到今仗的最佳球员,笔者反而觉得是门将- 马天尼斯,全场所失三球,有两球是十二码,另外一球水准极高也是难以救出,回天乏术,他最精彩是在完场前扑出法国队的单刀波,一般估计这类单刀已经等于输了九成,在千军一发之间他大字型摊开手脚,只能用身体去挡,结果他左脚救出阿根廷,可以保持和局继续进行。 12码对决高下又是他的强项,结果他成功救出了一球12码,而阿根廷头四球全部射中,结果以4:2获得冠军,阿根廷获胜他功不可没。 马天尼斯这个名字大家可能比较陌生,他其实跟很多阿根廷孩子一样儿时家境非常贫苦,坊间报导他见到父亲因无法缴付帐单而哭泣,决心要成功让家庭脱离贫困,16岁便已经只身远赴英国发展,但10年间在球会未有正选机会,还不停地被外借到低组别比赛,但他并没有放弃,继续努力坚持,终于在2020年正选门将受伤后获得机会在英超出战,并越战越勇,终于夺得今届世界杯的金手套奖! 笔者经常强调「千金难买少年穷」,年轻时家里的经济环境不佳,正好是锻炼意志的优良土壤,克服过困难,做事的能力固然增强了,也知道要挑战困难就是要付出,要成功就必须克服困难的事。世界上没有免费午餐,无论成功与失败都会带来经验,通常总结经验后,再次面对困难就更有自信心了! 人生其实也是需要投资,在年轻时投入越多,经历更多,成就的高度就更理想。正如前文提及的马天尼斯,可能因不断的外借累积了很多不同的遭遇及困难,才能成就今天的他!寄语从事地产代理的同业,今天的生意及环境差不要气馁,要趁机提升及转型,才能克服当今的市况,这正是给大家磨练及考验的时候!
施政报告的楼市减辣措施生效了超过两星期,一如所料楼价及成交都没有出现大幅增加!二手急售的业主仍然需要劈价才能成功出售单位,过去周末的二手十大屋苑成交仍然维持在10宗以下的低位,当然相比施政报告前的冰封情况是有些好转,但要显著改善还需要一些时间。 至于一手方面,在周末有两个全新楼盘开售,一个是位于启德的大型项目,另一个是在香港仔的单幢楼,合共成交104宗,创了近10周的新高。以全新项目来说成绩也不算特别标青,根据报导有近半买家是新香港人,部份并未成为香港永久性居民,而是利用「先免后征」的新措施,提前购入物业。 笔者在市场也见到不少查询,都在了解国内专才来港购买物业,在新税制下并不是所有签证都可获得优惠,最容易误会的是即将实施的「资本投资者入境计划」,俗称投资移民,就不在优惠名单之内,申请人买物业仍然需要支付15%的印花税,而合资格的人才计划只有7种,包括「高端人才通行证计划」、「输入内地人才计划」、「一般就业政策」、「优秀人才入境计划」、「非本地毕业生留港/回港就业安排」、「输入中国籍香港永久性居民第二代计划」及「科技人才入境计划」。根据从事这类入境计划的专业顾问向笔者透露,以「高端人才计划」最受欢迎,因为申请手续简便,灵活性也高,有内地网红(KOL)曾经表示申请4天便获批准,而香港政府也公布已经批出超过10万个申请。 笔者也有内地朋友,本就很有兴趣来港置业,但碍于30%的印花税而犹豫,当施政报告公布新安排后,便表示会申请专才来港,以便享受跟本地人一样的印花税率。但笔者提醒这位国内朋友条例是「先免后征」,要求申请人在入境后的九年内成为永久性居民,才可以真正减免税费,否则原来的税费就需要补上。要成为永久性居民就要连续7年以香港作为经常性的居住地,虽然没有规定必须在香港居住的日数,但申请人在港有工作,有居住地址,就是相当好的证明。 换句话说,每年都有10万或以上的专才来港,他们只要有20%,即2万名愿意申请成为永久性居民,就有2万个租住或购买物业的需求。近年全港每年的新增住宅供应平均在2万个左右,可见这项措施对物业需求影响更深远,其影响力也会随着时间日渐加强!笔者认为楼价下跌最恶劣的日子已经过去,有意置业人士应加快入市,以免错失良机!
香港踏入9月份,先有超级台风来袭,再有漫长的黑雨,降雨量竟创下有史以来的纪录,天文台形容是500年一遇的大水,令香港不少地方水浸,形同泽国,仿如第三世界。极端恶劣的天气,当然令睇楼量及成交量减少,更要命的是汇丰银行突然出招,增加新做按揭的封顶息率,变相加息半厘,对已经弱不禁风的楼市无异是致命一击,情况有如天气一样恶劣,不断下着倾盆大雨,不知到何年何月才能见到阳光! 不过,上周却传来一个好消息,华为发布了新款的智能手机Mate 60 Pro,据专业人士测试,接收速度达到5G水平,而且全机零件都是中国自行生产,成功摆脱美国的科技封锁,中国崛起对全球一哥美国带来威胁,正如华为对iPhone一般,有如中美竞争。在此背景下,不少评论认为香港以往作为「超级联系人」的角色已死,楼市及股市在欧美资金相继退场下,必然会令香港失去金融中心的地位! 笔者一向对中国及香港的发展有信心,正如华为一样,没有美国的封锁制裁,很难迫出信心自制晶片!制裁走资等对投行为,短期来说当然会对香港有影响,但只要中国能顶着压力,反而令自己找到新出路。例如一带一路的联系人,人民币国际化带来的机遇,将会是新的引领点。 虽然市场弥漫着悲观情绪,也有业主劈价出售,但有人辞官归故里,有人漏夜赶科场,笔者刚刚认识一位上海朋友,虽然知道要支付30%的额外印花税,仍然打算来香港置业,他相信香港长线前景是乐观,而且短期楼价受压,反而是置业良机!笔者最近也遇到一位做石材生意的朋友,他也有相近的看法,所以最近在何文田山买了一个旧屋地盘,打算重建为新的分层住宅单位。根据他的估算,在此优质地段,重建后的成本只是市价的一半,对他来说发展房地产虽然是个新手,但蚀本门也应该已经关上!现在发展商有大量货尾,抢购地盘的意欲大减,宁愿保留现金投政府地或补地价,对新手发展商来说却又是一个千载难逢的机会! 笔者回顾1985年刚刚大学毕业出来社会做事,受中英谈判影响,市道很差,1997年香港回归,外国报导封面是「香港已死」,2003年沙士来袭全城死寂,俗语有话「关关难过关关过」,今次的难关也需要大家齐心协力努力面对,也必定能安然度过,又创高峰!
笔者最近到日本四国单车旅游,七年前已曾到访当地,今次旧地重游别有一番滋味在心头。我们走的路线是出名的岛波海道,在日本国内及国外也颇具盛名,是单车爱好者的热门胜地!今次笔者发现不少店铺都已结束营业,一条在大三岛的旅客街,原来有30间铺,只余下两间继续经营,其余的都已关门大吉!即使在今治市大街上,情况也差不多,相信在疫情下挨不过去,就算现在游客重临,也无法重新营业!令笔者回想在80年代,日本是多么繁荣先进,无论是歌曲、电影、衣着等等文化,都是引领潮流的先锋,日本生产的汽车及家电、半导体,也是打破天下无敌手,世界上不少企业都向日本企业取经。由80年代的黄金盛世,去到今天日本的萧条与凋零,只是40年间的事,令人不胜唏嘘。 相反,笔者上月也曾到访佛山,参观了一间装修公司,相信大家都曾有找师傅装修的经验,究竟装修师傅手工如何、会否偷工减料、能否准时起货等等,千头万绪都会令大家非常头痛。但佛山的装修公司为解决此问题,备有八万呎的展示厅,对每一个工序都有实体模型示范,例如墙身油漆会进行七次涂层,每一次的效果都会见到;强电流与弱电流交界的地方会贴上锡纸,每一项工序都可以具体让客户了解到,也为工序设订合格指标,例如墙身斜度必须少于2mm、90天必定完工,否则按天罚款;令人安心的是设有监察视频,客户可以24小时实时见到装修情况,装修公司员工也必须每天拍照汇报工作进度。透过以上种种统一化,标准化的流程,客户都可以安心委托他们进行装修。 回想香港,装修仍然是没有标准,想找到合心意的装修公司靠的是介绍及运气,没有创新的意念及突破的决心及毅力。不单是装修,正如笔者之前也曾撰文提及香港的地产代理模式50年不变,国内已经变完又再变,香港仍是原地踏步。 经济向前走,必须靠企业创新及突破,收入增加买楼能力自然强,楼价才能长远升值。香港要再度起飞,就必须以日本为戒,不思进步拥抱着过往的光辉,也只是近黄昏!
本周地产成交的新闻,几乎全部都是利淡消息,业主劈价、蚀本卖楼、代理行减铺炒人等等,也有不少声音要求政府减辣,甚至完全取消辣招。笔者相信政府既不想楼价急升,也不想楼价急跌,香港大概有一半家庭拥有自买物业,楼价大跌对社会消费也带来负面影响,加上地产的产业键牵涉甚广,楼市不景对社会各行各业带来很多负面影响! 笔者认为政府调整辣招只是时间问题,当今政府收到的统计数字明显有延后的问题,官方只录得10%以下的跌幅,政府自然认为幅度少,其实在市场人士都知道跌幅应该已达15%或以上,而且跌势非常急,有业内人士估计至年底,跌幅可能达到20%。跌价大而且急,会大大打击买家信心,又会进一步推迟置业决定,令楼市产生恶性循环。笔者只希望政府应主动收集更新更准确的市场资料,及时作出精确决定,以免将来更难挽救! 除了辣招以外,笔者亦关心政府会如何调整房屋相关政策,以达至社会更和谐,更稳定!在楼价调整的背景下,推出更多鼓励政策,协助首置客上车,例如厘印费多年来都没有随通胀调整,一个500万的上车盘,厘印费已达15万,令首期由50万提升至65万,笔者建议将500万或以下楼价的物业其厘印费减至$100,其他房价的厘印费也应相应减低! 随着居屋的楼龄越来越大,超过政府担保期的物业就越来越多,白居二买家为了可以做到925(9成按揭及25年供款期),可选择的楼盘越来越少,变相推高了白居二的成交价。以最近马鞍山锦丰苑为例,一个可以做925的432呎单位成交价达到403万,而一个不可以925的431呎单位,成交价只是315万,两者之间往往相差15-20%,所以政府也应该延长居屋的担保期,让白居二买家有更多选择,也有助压低居屋的二手价。 最后,因应香港有不少年青人移居外地,需要补充各方面的人才,笔者也建议重新开放投资移民,将投资金额提升至3000万,并将物业纳入投资范围内,以往怕会推高楼价,现在1000万以上物业市场像一潭死水,不用顾虑会推升楼价有很大的影响了!
笔者公司过往每年都会为精英同事安排一次外地旅行,以资鼓励,可惜三年疫情令大家无法成行,今年终于可以再度出发前往首尔。正因如此,笔者也为此行作准备,搜集一下韩国的楼市资料。 韩国楼市自2022年起连续加息七次,楼价大幅下滑,首尔地区急跌了30%-40%,成交量更暴跌了超过70%。楼价下跌幅度之快,令笔者感到惊讶,查其原因竟然与韩国独有的「租贷」制度令其楼市成为炒家乐园有关。 在韩国租楼,有一种独有的「全租房」制度,即房客不需要交租金,但需要支付业主一大笔押金,一般是房价的50%-80%不等,租约完成后租客退回物业,业主会全数退回押金。在2020年疫情爆发后,韩国也随美国将利率降至0.5%,业主只要找到租客便会有大笔现金,可以再买新物业,加上银行按揭的话,一间可以变两间。随着楼价急升,收到的押金又变得更多,又可以再买入更多的物业,令首尔楼市进入疯狂状态,2020-2021年间当地楼价便升了超过50%。 另一边箱,租客为了支付庞大的押金,便向银行进行贷款,一旦业主不退还押金,租客有权收楼变卖抵债。租客在低息环境下,向银行支付的利息远低于正常的租金,令租客也纷纷乐意从传统支付租金的租屋方式转为「全租房」的模式。但当2022年美国开始加息,韩国也跟随加息后问题就来了,在利息支出越来越大的时候,租客便开始退租,业主的资金链开始出现问题,唯有出售物业来应付,去到2023年市场的卖盘越来越多,买家及租客就越来越少,一下子韩国由楼市最热的国家变成最冷的国度。业主由于手上有太多物业,根本无法应付押金的退还,唯有「走佬」逃避,而租客也变成代罪羔羊,韩国仁川一位30岁的男子更因此服药自杀,在其遗书上写上「失去工作的我没有收入,存款早就用光了,9000万韩元的押金一直拖着不还给我,我曾经去投诉也报过警,但政府对『全租客』诈骗的对策,让人非常失望,我无法再坚持下去了,最后希望我的死能推动这个问题尽快解决,再见。」 楼市一旦出现崩塌,经济必定会再受重创,问题似乎只是开始,情况未许乐观。其实这种独有的制度出现,与政府政策有莫大关系。根据网上资料,自60年代韩国政府就认为房地产对出口导向的国策没有助力,所以限制银行为发展商及买家提供贷款,自此民间便形成了这种「自助资金系统」。 政策订立时可能是没错,但当后遗症出现却未能及时调整,就会产生严重后果。 香港的楼市辣招,也有类似情况,若不及时调整,令楼市变成一潭死水的话,业主唯有大幅减价才能承接,信心一旦摧毁,就不容易再恢复,对香港经济百害而无一利!
此前,前摩根士丹利亚洲区主席——史蒂芬·罗奇(Stephen Roach)在金融时报发文「香港已玩完」(引起社会上热烈的讨论。 西方人士对中国及香港发表恶意批评其实见怪不怪,当中不少人,根本对中国及香港没有深入认识,但罗奇一向被视为「中国大好友」,1980年代初便在香港和中国经济研究有30多年,一直看好中国及香港的发展! 此次立场倒转,因此更令人关注! 罗奇在其文章中是用恒生指数的表现认定「香港已死」。他说从2019年至今,恒生指数由3万点下跌至现在16000点,跌幅近半。从1997年回归至今,恒生指只涨了5%。 恒生指数只是金融市场内几十只股票的股价表现,何以能够反映香港的盛衰,股价不升长跌,涉及多种因素,美国股票屡创新高。 依罗奇的思维,岂不是美国的国力应该如日中天? 实际情况正好相反,美国的两党政治内耗严重,国内分裂也很明显,对外债台高筑,美之地位岌岌可危。 今年尾大选,特朗普一旦未能当选,其支持者可能不服从选举结果,要求推翻结果,发生动乱也有可能,「美国已玩完」的机会似乎比「香港已玩完」更见说服力。 虽然不同意其结论,但也研究了他提出的三大因素,借此理解西方人如何看香港,也有价值! 罗奇认为第一个因素是本地政治,由2019年的「逃犯条倒」引发大规模示威活动,令中央实施「国安法」削弱了香港的自治,令「五十年不变」的承诺腰斩! 笔者持截然相反的观点。若没有国安法和23条,外国机构(包括间谍组织)在香港和中国境内的活动,香港政府没有足够的法律基础去监管及制裁。这与“一国两制”和50年不变的承诺毫不相干!笔者也寄望在爱国者治港的环境下,中央有信心让香港有机会进一步普选特首,让外国人明白香港的高度自治,并没有改变! 第二个因素是国内经济的困局,特别是「三个D」,即高债务、通货紧缩和人口结构老化(Debt, Deflation and Demography),笔者同意国内经济短期面临的一些困难,也令香港受到影响! 中国过往过份依赖房地产的发展模式,转向消费型,寻求高质量发展,No Pain No Gain,经过艰难日子,相信好日子会重临。 至于第三点是中美之间的竞争令香港这个「超级联系人」的角色受到影响,这无异令香港与欧美的贸易减少了,但其他地区的机遇却不少,例如中东及东南亚。重点是香港能够转型,适应世界的改变。 任何一个地方,墨守成规不求进步,自然会被淘汰,香港也不例外。 罗奇的言论正好警剔我们要加倍努力,不要被人家看低!
在2024年初,笔者在这个专栏中提出,本年度楼市走势受两大主要因素影响:一是政府的“减辣”政策,另一是货币政策的“减息”措施。本月底,财政部长即将宣布财政预算案,其中“减辣”政策必然会有所体现,但关键问题在于这一政策是否会被完全撤销。 今天想讨论一下“减息”问题。香港若要实施减息,当然需要美国也跟进减息,然而,在上周的会议结束后,美联储主席鲍威尔明确表示紧缩周期已经结束,但却暗示3月份减息的可能性不大。这一消息导致市场对3月份减息的预期从原先的64%大幅降至20%。 事实上,去年美联储的点阵图预期2024年只会减息三次,幅度共0.75%,但市场普遍预计会有六次减息,共达1.5%。 市场的预期大多基于2024年是选举年的观点。在高息率和紧缩政策下,经济随时面临衰退的风险。为了防止衰退对选举的影响,政府可能会采取先发制人的措施。 然而,美国经济数据仍然非常强劲。刚刚公布的1月份就业数据显示,非农职位新增了35.3万个,远超市场预期的18.5万个。失业率保持在3.7%,而平均时薪年增幅也达到了4.5%。 强劲的劳动市场使美联储相信美国经济将实现软着陆,不至于面临衰退风险。因此,目前减息的必要性不太迫切,尤其考虑到通胀率尚未达到2%的目标。 当人们看到这些报道时,自然会认为美国减息的步伐可能会减缓。然而,上周全球各地出现了银行危机的情况,其中包括美国的纽约社区银行(NYCB)。 该银行公布的业绩显示,上个季度意外录得严重亏损,导致派发股息减少了70%,股价也在短短一周内暴跌了42%。这一大幅亏损的主要原因是商业房地产的拖累,需要大幅度的坏账准备。 与此同时,日本的青空银行(Aozora Bank)也发布了盈利警告,预计本年度将出现280亿日圆的亏损,这是15年来首次出现亏损。该银行的股价也在两天内累计暴跌了37%。 除此之外,欧洲的德意志银行为美国商业房地产贷款作出了1.23亿欧元的拨备。同时,奥地利的房地产集团Signa也宣布破产,其最大债主是瑞士私人银行宝盛,为此不得不拨备7亿美元。 商业房地产受到在家工作风气的影响,导致空置率急剧上升,价格自然也大幅下跌。银行因此面临风险,一旦出现爆雷,美联储必然不能袖手旁观,可能会急于放松金融政策并采取减息来救市。 今年的减息步伐确实存在许多变数,但总体方向不太可能改变。相信2024年会逐步向好发展!在此,笔者祝愿大家在这个龙年身体健康,事事顺利!