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李家超政府上任又接近一年,正在筹划新一年的施政报告,当中房地产政策一如既往必定成为焦点。去年政策的重点在提建提量,房屋局局长何永贤去年介绍施政报告时表示「政策会透过兴建简约公屋、大幅增加公屋供应、公屋提前上楼计划等,尽快让住在劏房或居住环境不理想的市民搬到适切居所」,这个目标设定笔者非常赞成。 兴建大量公屋是手段,让市民不要再居住在劏房及笼屋才是目标,但中间可能会出现错配,例如公屋设计为求数量,面积越来越细,甚至只有200多呎,根本不适合家庭,而且不少地点位于新界,对于需要在市区工作及就学的劏房户吸引力大减。所以大量公屋落成,当然有助解决问题,但若执行欠佳,也可以出现「有楼冇人住,有人冇楼住」的困局,所以政府必须设立准确的目标,政策才可以发挥到最大的效益。 公营房屋的政策是明确的,相反去年的施政报告并没有明确的制订及展示私营房屋政策目标。房屋局局长只提到会「再度推出首置项目及继续提供资助出售房屋,以实现市民的置业愿望」,除此之外政府会同时推进「北部都会区」及「明日大屿」,开发足够的土地以解决长期土地不足及楼价高昂的问题。 正如前文所述,这些都是政策手段,不是目标,董健华在上任后提出七成自置居所比率才是目标! 「安居」才能「乐业」,市民才有幸福感,社会才能安定!对于中层阶级而言,既不符合入住公屋要求,让他们能够自置居所才是正确的目标! 明显地,楼价高昂是令人难置业的原因之一,但并非全部,极端来说假如香港楼价下跌一半,但经济却因而萧条,市民收入大减,加上信心不足,也不会自置居所,甚至加速移民离开。所以楼价高低根本不是最重要的目标,新加坡的私楼价格非常高,但无碍市民的自置居所比例。因此笔者建议政府在施政报告当中必须确立此目标。 有了明确目标,就能发现楼市辣招的作用,并不应该控制楼价的高低,何时设,何时退,就更加清晰明确了!
笔者新春期间去了北海道旅游,到二世古滑雪是主要目的,顺道看看当地的经济及地产,在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌,作为北海道的最大城市,市区都是高楼大厦,但经济似乎仍是欠佳,尤其在地产方面,大街上见到不少出售新楼的广告,大部份新落成的大厦更是十室九空,最令笔者惊讶的是,其中一幢物业位于狸小路的核心市区,位置近商业区,销路应该有保证,但其广告表示可提供零首期,可见求售心切,1房单位约400呎售价2,680万日元,约为160万港元,700呎的两房单位售价为4,640万日元,大约280万港元,呎价大约4,000港元,以香港的标准简直是超笋价!按揭利率也只是0.7%,可供40年,而租金回报大约是售价的2%左右,札幌的地产市道似乎麻麻。 参观完物业,笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory,竟然发现其在大通公园的分店已经结业,这店笔者已经光顾了十多年,真是可惜!笔者也发现在旅游区内,例如狸小路,不少商店也关门大吉!疫情对主力做旅客生意的店铺,打击跟香港也不惶多让,似乎复常之路还是需要时间! 当笔者到达二世古,情景就截然不同,旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通,餐厅一晚可以接待三轮客人,可见其热闹程度!从笔者观察所见,旅客的一半是欧美人士,主要来自美国、加拿大及澳洲,另一半是华人面孔,有香港、台湾、泰国及韩国人,也有小量印度人,改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫,但事实并非如此,来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。 在二世古可以完全行用英语沟通,连口罩也很少人戴上,餐厅食品也很西化,外国人在日本旅行遇到的困难,二世古通通没有,难怪他们到此特别有兴致!当然,二世古的雪量及质素,也是数一数二,可说是日本雪场的表表者,旅客由世界各地涌入,不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格,在疫情期间也没有下跌,优质的土地价格仍然继续上升,雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成,价格也相当惊人,以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算,动辄需要500-600万港元,只有400-500呎,呎价超过$10,000,甚至可以高达$15,000。相对来说,排屋或独幢屋的价格较合理,以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋,三房间隔为例,售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多,笔者担心其交通配套将会出现问题,道路不足令塞车问题越来越严重。 位置方便的物业,将会较具优势,选择位置变得更重要,大家若要投资二世古,务必要多加留意,若能亲身视察,更能安心置业。
上周中央政治局会议公布了下半年的经济政策方向,以往一再强调的「房住不炒」消失了!取而代之的是「适时调整优化房地产政策」。 「房住不炒」这口号在2016年首次提出,之后自2019年起,每年的政治局会议都有此声明,今次消失是明确向市场表明中央政策正由压抑楼市转向支持楼市。 中央过往的楼市控制措施五花八门,限贷、限购、限价,每个城市都有所不同,当然以一线城市最为严格。用香港的术语,即是用不同的楼市辣招去压抑楼市。内地政府放宽的背景,其中一个主要原因是经济不佳,自新冠疫情消退,经济没有像预期一般有强劲的复苏!房地产业能带动上下游的很多产业,包括工程、装修、建材、家具、家电、房贷等等,房地产兴旺必定能更有效带动经济! 其实内地经济欠佳,香港的金融及贸易生意也是乏善可陈,不少中小企老板正面对极为艰难的营商环境,加上物业价格下跌,正好为银行「落雨收遮」提供最佳借口,房价下跌不单是地产商或地产代理的事,而是整个社会的事! 特区政策也应该紧随中央步伐「适时优化」政策,笔者认同要保留部份辣招,以防止投机炒卖,但针对上车客、换楼客及投资者的措施,却有可调整的空间。过去特区也曾推出林郑Plan、波叔Plan等等,对上车客的照顾较多,但仍有可改善之处,例如可以延长政府对居屋的担保期,令白居二买家继续得到银行提供较优厚的贷款条件。至于换楼客,15%的预缴税费及二层物业的压力测试都大大减低换楼的可行性!结果,发展商为了卖楼,又直接向换楼业主提供贷款,免压力测试,九成按揭,甚至定期按揭,花样百出,当然这些都是二手业主无法提供。政府的辣招令交易倾向于一手,又是合理及健康吗? 在香港买楼自住,落地生根,对「留人才」是最有效的手段,是特区政府「重中之重」的任务。至于「买楼投资」就要支付15%的从价印花税,然而租金回报只率只有2-3%,高昂的税费自然扼杀买楼收租的投资意欲!可以想像可供出租的物业会在市场上变得越来越少!疫情期间还有不少外国专才因疫情而离港,今天都纷纷回流。由于笔者居住于清水湾一个小区,当中十间屋有八间都是外国人居住,在疫情高涨时有五间都是吉的,今天已经住满回流的外国人,再没有吉屋了!每月租金也逆市不断上升,一旦更多「专才」到港,一屋难求的情况可以预测。 笔者建议特区政府也考虑尽快调整辣招,在高息的大背景下,正是减辣的好时机,估计对楼价的刺激有限,反而更能让房地产回复活力,健康发展,推动内部消费对重推香港的经济相信是重要的一步!
8月份本港楼市继续低迷,其中一个原因是国内房企继续发生债务违约,市场便不断传出国内房企要劈价卖楼套现的报导;加上利率预期会有一段时间在高位,今年减息无望令市场担心香港发展商的债务问题,会否恶化如国内爆雷事件!其实香港发展商在应付利率上升可谓经验丰富,所以不少都采用定息借贷,或已对利率上升作对冲! 以香港五大发展商来说,只有新世界的负债较多,但其背后母公司周大福企业就财务充裕得多,正透过私有化新创建,变相注资入新世界以减低其负债率,而其他发展商的大股东也是实力雄厚,随时可以为其上市公司注资,所以大发展商会因财务困难而发生烂尾楼的机会是微乎其微! 至于其他中小型发展商又如何?根据笔者了解绝大部份都是负债不高,部份负债率较高的发展商,也可以透过卖楼套现减债,除非发展项目少而且集中于豪宅,就可能出现问题。市场盛传有一南区楼王项目属于国内发展商项目,由于套现困难,出售也不容易,长江正向银主整幢洽购中。另外,何文田傲玟的业主也陷入财困,市场盛传接管人以「超笋价」每平方呎$18,000起出售,这个项目是现楼,如果银行肯按揭,业权也清晰的话,这个价钱可谓超值! 记得2003年,笔者就曾向银主购入一个业权有问题的铺位,售价自然是远低于市价,经过律师一番努力,后来业权问题解决了,笔者就可以按市价卖了铺位,赚了一笔横财。当然这些都是高难度动作,也要带点运气,只适合专业投资者。笔者只是想强调,有危自有机,要认清楚风险在哪里,买家自己能否承担,不要盲目听取其他人的片面意见! 对于用家来说,香港的发展商绝大部份都是安全的,就算保守些可以选择买现楼,发展商卖楼后是否财困,与你何干?对用家来说业主财困,肯减价卖楼,也说不定是置业良机!
内地业主买了楼花,发展商却资金链断裂,无法建成物业,变成烂尾楼。业主集体不偿还银行按揭贷款,情况最初始于河南、湖南、湖北、江西、重庆等中西部地区,涉及的楼盘由最初几十个,慢慢遂步扩展至超过100、150、甚至有报导指已超过200个,事件亦有越演越烈的趋势。大家要明白,在国内不还贷款,会影响个人的信贷记录,连坐高铁都可能有问题,买家若非迫不得已也未必有此决心。 而内地业主抱有希望可以不还款,是由于内地今年2月在浙江嘉兴出现首宗「业主购买烂尾楼可不还贷」的判决!事主许氏在2014年向银行贷款392万,2018年发展商破产,楼盘未完工成为烂尾楼,许氏因无法收楼而停止供楼,2020年银行将许氏告上法庭,最初一审银行胜诉,而今年2月二审上诉则由许氏获胜,间接鼓励买家不还款。其实,发展商售出楼花获得的资金,应该全部存入专用监管帐户。在完成主体结构前,不得使出总额的50%,竣工前不得使用超过95%,所以烂尾楼事件往往涉及银行是否按规定发放资金的疑问! 自从内地政府严格执行「三条红线」,发展商的资金已经非常紧张,事件一旦扩大,涉及的楼盘可能更多,对社会稳定也可能构成威胁。执笔时,也有报导指政府已经督促内银要承担更大的社会责任,协助烂尾楼地盘重新开工,完成交楼! 国内大部分银行是国营,相信必定会配合,何况一旦更多业主断供对银行也会造成更大的信贷危机。而且,前文也提及银行在资金监管方面,有不到位的地方。所以笔者估计,断供潮在政府介入后,应该不会再大幅扩大,但银行会更严格执行资金监管,内房发展商的资金链也将更为紧张。反之,香港的发展局资金非常充裕,即使有恒大等内房出现财困,也可以将地盘售于香港的同业,相信香港出现烂尾楼的机会很低!
过去一周,英国、美国,甚至日本政局都出现大震荡。日本前首相安倍晋三在上周五发表演讲时遇刺,胸部中枪,送院后救治无效去世!安倍晋三虽然已经卸任,但在政坛仍有非常大的影响力,行凶动机跟其施政是否有关,仍有待查明。 但另一位英国首相约翰逊也于同一天自动宣布辞职,背景就跟施政有莫大关系,近半年他身陷政治丑闻,一个月前才惊险地逃过国会的不信任动议。表面上,派对门以及副党魁「咸猪手」事件,是压垮约翰逊的「最后一根稻草」;实际上,脱欧后的效果强差人意,跟欧盟的关系固然越走越远,跟美国的贸易条约也未能签署,随着俄乌战争爆发,不惜跟欧盟唱对台,力撑乌克兰继续抗战。相反,英国国民则面对油价高涨,生活日用品短缺,约翰逊却视若无睹。笔者有位亲戚刚也移民至英国,告诉笔者以往一部几千英镑的二手车因缺乏零件,已经涨价至几万镑,而新车更是短缺,不知何时有货供应! 至于美国的情况,也很糟糕,国内的枪击事件,固然是无日无之,最近最高法院更否决了女性的堕胎权,推翻了过去50年的法例!更要命的是堕胎权只是表面的争议,事实上却是两个政党利用此话题,作为政治上的表态,类似香港2019年的「蓝黄」之争。属民主党的拜登总统,竟然公开批评最高法院的共和党法官,呼吁群众在11月的国会选举中投票民主党,以求改变法例!笔者有位已经移民美国25年的朋友,已在当地成家立室,他感到现在的美国没有安全感,若情况进一步恶化,会再移民至加拿大,只求安稳的生活,不想每天感到生命随时受到威胁。 在政治社会混乱的背景下,近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响,大都大幅上升。今年利息趋升,楼市会受到真正考验,尤其是美国,有报导指出其房贷抵押证券指数近期急跌,会否是楼市大跌的先兆,大家在海外置业时,务必更加小心!
上周物业市场原本充斥着不少坏消息,太古城三房户减价$300万,呎价不足$12,000售出,平过新界楼;西謍盘半新楼瑧蓺银主盘以$490万估出,5年间劲蚀52%;高银金融前主席潘苏通私人持有的何文田新盘傲玟遭债主接管;山顶歌赋山道15号也被银行接管,豪宅室内面积达18,078平方呎,花园也占9,948平方呎,天台2,081平方呎,前庭1,200平方呎及庭院1,631平方呎,车库面积也达2,788平方呎的罕有物业,过往都是富豪的至爱。在这种悲观情绪笼罩下,市场成交宗数自然大幅减少,而长江也在此时此刻以「平爆价」推出油塘新盘– 亲海駅,折实最平$290万起,呎价低于$15,000,平过同区二手楼,令全港震撼,成绩如何也令社会瞩目。 这个市场情况,令笔者想起2003年的楼市,当时笔者以买家身份进入毕架山一号的售楼处,近万呎的地方只有一台客人,场面异常冷清,最后笔者以呎价$5,000元买入一单位,发展商更送车位。由于当时市场太差,南丰于同年以震撼价每呎$1,988元起推售将军澳广场,最平单位$99万有交易,发展商低开一招甚为有效,买家大排长龙认购,需要通霄卖楼。笔者当时也在场,不会忘记当时沙士正来袭,一旦进入售楼处全部人士都要戴口罩,售楼处职员更戴上胶手套,不断进行消毒工作,做足预防措施,结果当然也是卖个满堂红!今次亲海駅反应也非常热烈,入票量破纪录,认购人士迫爆红磡的售楼处,连外面红磡火车站附近的行人路也出现连绵不绝的人龙,有媒体估算出席人士达到7000人,与其他冷清的新盘形成强烈对比! 各大发展商在高息背景下,推货的成本已经大增,加上过去几年疫情,销量已经不好,积压近2万个单位的货尾,所以笔者估计其他发展商也会仿效低价促销,减价陆续有来。市传被接管的何文田傲玟也会大幅减价求售。作为买家将会有更多的选择,当然是好消息,作为换楼的业主可以平买平卖,只要有成交换楼成功,也是好事。作为投资者就难选择了,面对高昂的厘印费,除非找到首置家人名额,否则动手的人数还是有限!希望各位可以掌握此等置业良机!
上周,李家超公布其万众瞩目的首份施政报告,作为地产界的一份子,对楼市没有调整辣招,当然是失望,其中唯一的改变,是外地尖子来港可以先置业、先付税,居住满七年后尖子成为本地永久居民,就可以退回多付的税金,这政策无论对吸引尖子来港或揽活楼市,似乎效用都是微乎其微! 除了短期「减辣」措施欠奉之外,其他土地及房屋措施,却有不少新意!当中简约公屋最实际,在未来五年兴建约三万个简约公屋单位,令公屋轮候时间立即「封顶」,目标在四年内,将平均轮候年期由6年降至4.5年,大量兴建公屋才能解决香港贫穷人口的居住问题,他们现在住在劏房笼屋,环境狭小而恶劣,正是最迫切需要帮忙的一群,每年的施政报告,都在设计不同的方法以加快兴建速度,但真正落成数量,仍然是远远落后于计划,令轮候时间越来越长。今次简约公屋可暂时缓解一下压力,要真正解决问题,还是需要看政府如何改善整个流程︰包括觅地、改变规划用途及建筑的速度。 当然,施政报告就此作出不少建议,当中北部都会区及明日大屿会开发更多土地,笔者也认同是明智之举,不单住宅用地缺乏,其他工商、物流等等都是不足够,如果要配合「抢人才、抢企业」,充足的土地、廉价的租金,肯定对跨国大企业有莫大的吸引力。施政报告中,另一重点发展策略是基建先行,所以提出了三条新公路及三条新铁路。基建先行,就是先建成上述公路及铁路,改善了交通网络,有利于北区与大湾区融合,也有利于将军澳新区连接市区,笔者冀望李家超能落实其先行的概念,打破以往的恶性循环。以往新区欠交通,自然没有人愿意迁入,却又因欠人口,大型基建便不愿冒险兴建,鸡蛋同鸡,政府要带头用基建先行去创造条件,新区才能有机会成功开展。更加令笔者感到高兴的一点,施政报告内建议,将金钟四成的办公楼,迁至北部都会区,政府肯做领头羊,自然会令其他企业跟随。 最后,希望新一届政府能做到「提速、提效、提量」,尽快落实施政报告中的措施,改善市民的生活,才能留住本地及吸引外来的人才!
国际货币基金组织(IMF)最近访问香港,发表了一些关于香港楼市的言论,IMF认为若来自炒卖需求的系统性风险已经减退,港府可分阶段取消买家印花税(BSD)及税率达15 %的住宅从价印花税(DSD),房屋局局长何永贤回应说︰「在目前环境下,毋须调整住宅物业的需求管理措施」。笔者明白作为政府,当然不希望楼价大升或大跌,在今年年初楼价自高位下跌了15%以上,当时市场估计政府在财政预算案会有减辣措施!但国内一通关,形势岂即大逆转,楼价也迅速反弹,所以政府很害怕一旦撤辣或减辣,都会为市场带来额外需求,形成炒风,所以就一动不如一静! 但这些楼市辣招,已经实施了超过13年,有部份的确有赶绝炒风的作用,例如SSD(额外印花税)就令到炒家绝迹,适宜保留;但15%的住宅从价印花税,就会令长线投资者成本大增,也退出市场,尤其是中价物业业(楼价在1500 万至5000万之间),市场少了投资者,租客的选择少了,租金自然也难以下跌。部份资金利用家中的子女首置免税买楼,令到上车盘的需求更加大,间接也推高了上车盘的价位! 至于买家印花税,笔者也不建议完全取消,避免太多境外资金涌入,但若是用专才身份来港定居,希望有一所自置居所是合情合理之事,理应受到豁免,而且有名额限制,对推升楼价的影响也自然有数计。 在放宽从价印花税的同时,政府可以考虑增加供应以平衡需求,除了觅地、加快兴建等等远水之外,其实在发展商手里有大量已落成但未出租或出售的空置房屋。根据房屋局公布的数字,2023年3月已落成的空置物业数目达到18,000间,数量多过一年的落成量,相比10年前2013年,此类空置物业只有4,000个,增幅可谓非常惊人! 其实,2019年9月,政府曾经就订立空置税刊宪,但始终无法三读通过,在2020年11月政府宣布撤回法案,令「空置税」流产告终。 「朱门酒肉臭,路有冻死骨」,香港住在劏房、笼屋的「冇壳蜗牛」,天天见到大量空置的新楼在丢空,这两句出自杜甫的诗句可说是最佳写照。笔者也明白发展商不是恶意而为,只是辣招增加了投资的成本,令新楼去货困难,只要政府适当调整辣招,重燃市场的投资及换楼意欲,货尾单位自然可以较易放售,在此背景下加征「空置税」阻力也自然减少。 习主席名言「房子是用来住,不是用来炒的」,自然更加不应该让房子空置,浪费是固然,也容易令人误解是囤积居奇,政府也是责无旁贷!
上周美国公布其9月份消费物价指数(CPI)增幅为7.7%,比市场预计的8%低,也连续3个月下跌!市场认为是通胀见顶的讯号,再加上部份美国联储局官员表示加息幅度可以减慢的言论,令市场预期美国息口会在明年上半年见顶!过去一年各大央行要大幅加息来压抑通胀,如果一旦通胀真的继续回落,加上停止加息的话,楼市摆除了其中一个负面因素! 除了息口因素,中国的防疫政策也在调整当中,上周宣布取消航班溶断机制,也宣布隔离政策由「7+3」改为「5+3」,虽然短期内不会改变「动态清零」的政策,但要求各地要更精准防疫,尽量避免对民生带来困扰及经济带来不必要损失!政策方向正确,相信随着病毒的减弱,中国会循序渐进地复常,跟香港通关的日子会越来越近! 当然,逆全球化、中美角力、俄乌战争等等负面因素,也非短时间可以全部消除,但中美元首终于可以在会议上当面会谈,德国总理也亲身来到中国与习近平主席见面。外交活动频繁,笔者当然不知道细节内容,但有接触、有沟通,肯定比没有好,也减低了擦枪走火的机会。 由于过去几个月,市场坏消息不绝,一致看淡,连行内地产代理的大行,也因生意淡薄而计划减200间分行及大幅裁员,大家其实不要太认真,这只是计划,落实执行的话,也非一朝一夕可以完成,只要楼市有起色,计划就会立即改变!作为业主,更加不要贱卖物业。 在市场上,每月都有些超跌盘出现,刚刚笔者留意到沙田第一城,有一低层单位成交价竟然是350万,同面积的历史高位是640万。虽然同层是凶宅单位,笔者觉得仍然是超跌价。另外,九龙凯帆轩一个两房单位以690万售出,银行估价却为930万,相信也是业主急于套现,加上看淡前景而大幅降价。淡市对买家来说,其实非常有利,现在买楼虽然加息,但实际支出更少!不用拿上面这么极端的例子,就以正常2021年9月份第一城1座高层H室为例,去年成交价为618万,息口2.4%,借款80%,分30年还款计算,每月需还款$19,754,今年最近成交为488万,楼价跌130万,供款利息即使升至2.925%,也只需每月还款$16,652,即使再加息至3.425%,每月供款也只是$17,741,仍比上年每月供少$2,013元。 笔者想强调,淡市买楼有优势,不要被淡市气氛影响而搁置,必须留意市场负面因素是否改变,要买到「超跌笋盘」,就必须紧贴市场,不要走宝!