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新加坡如何平衡住宅供应|居外专栏

仅一年多前,新加坡政府刚颁布一系列降温措施,“为房地产市场降温,控制价格增长与经济基本面保持一致”。所引用的理由为住宅价格赶超经济基本面,大批量住宅即将注入市场,利率上浮。 截至2019年7月,因美联储把基准利率下调0.25个百分点,且有迹象表明今年年底还有一次降息,人们关于利率上升的担忧有所缓和。至于房价,其价格指数在2018年第四季度和2019年第一季度下调了0.7%,但在2019年第二季度恢复上涨趋势,环比增幅达1.5%。这种增长可归因于一些新项目的高成交率,其价格高于邻近地区的现有项目,包括安珀园(Amber Park)、铂瑞雅居(Boulevard 88)和Sky Everton。 从2016年中期至2018年中期,持续近两年的集体购买热潮,驱动地价上涨,其产生的供应量到底有多大? 据利斯苏富比国际房地产(List Sotheby’s International Realty)的数据,该时期出售了90块私家土地,可建造25000套住宅,再加上政府土地销售计划所供应的14000套住宅,预计共39000套住房供入市场。此外,有5000套住宅预计在2019年底获准上市,这使得总供应量达44000套。 纵观全局,自2006至2007年出现的集体购买热潮以后,2008年第二季度市场存量为43400套,与当前情况类似。当时,全球经济因欧美爆发的,持续近7年的全球金融危机受创。亚洲快速复苏,令人出乎意料,这得益于欧美经济体引入的大规模财政和货币刺激措施。2009年至2011年间,持续降息,加上外资流入帮助新加坡房地产市场平均吸收了15500套住宅。 当前情况截然不同。中美贸易冲突加剧,加上欧元区经济增长走低,全球经济放缓。2018年新房的需求从2017年的10566套降至8800套(图1)。2019年上半年,售出约4200套新房。随着经济预计在2019年下半年进一步放缓,成交率可能达到类似水平,让全年的的新房销售数量达到8500套,略高于7500套基本需求。 点击查看居外网上过千套在售新加坡房源 当前市场现状 让我们评估2016年至2018年开发商活积极开发土地所产生的的39000套新房的现状。2018年7月宣布降温措施后,集体销售市场陷入停顿,因为开发商现在必须在购买开发土地时额外支付5%的不可汇反的买方印花税(ABSD),如未能在五年内出售所有住宅,另须支付25%ABSD。为防止供应进一步增加,政府还在2019年减少了其土地销售计划的新供应量。这为开放商清除存量预留了一些缓冲时间。 截至2019年 8月底,开发商已供应了23000套新房(图2)。其中10800套(占比47%)已售出,存量12200套(占比53%)。存量主要位于其他中央区(RCR)和非中央区(OCR),主要因其项目规模大于核心中央区(CCR)的项目。CCR未售出的存量1306套,占比78%,不到RCR或OCR存量的四分之一。 Locality 地区 Total 总计 GLS 政府土地供应 PTE 私人土地供应 Units Sold 售出数量 Unsold 存量 %Unsold 存量占比 Source: URA List SIR 数据来源:URA List SIR 注: 1. 上述项目包含执行共管公寓,数据来自完整的项目规模。存量基于2019年8月25日前实施的禁售令。因此,上述数据不包含锦泰门第的销售。 2. 上述数据仅限开发商于2016至2018年产生的39000套住宅。 核心中央区(CCR) 其他中央区(RCR) 非中央区(OCR) 私人土地供应(PTE),源自集体售卖、私人协约售卖 在RCR地区的5666套存量中,1000多套位于欧南园/哈夫洛克,紧随其后的是分别有着800套存量的波东巴西/实龙岗路区和安珀/麦雅路区。 至于OCR地区的5240套存量,近2600套位于后港/实龙岗路上段,而另外1900套位于淡滨尼/樟宜路上段。 截至8月底,尚未发布的供应量近16000套(图4)。与上述情况类似,74%来自RCR和OCR地区相对规模更大的项目。OCR地区的6200套住宅中,约1300套位于 后港/盛港区,另有1100套位于武吉知马上区,剩下的3600套散落在各个郊区。 Locality 地区 Total 总计 GLS 政府土地供应 PTE 私人土地供应 Proportion 占比 数据来源:URA List SIR 注: 1. 上述项目包含执行共管公寓,数据来自完整的项目规模。上述OCR数据包含锦泰门第的销售。 2. 上述数据仅限开发商于2016至2018年产生的39000套住宅,不含等待批准的5000套。 在RCR地区的5776套房中,约1400套位于欧南园/武吉知马区,另1000套位于道德路街区,其他位于几处郊区,如有着1862套的Normanton Park 项目。 在CCR地区的4718套房中,有1700套位于荷兰路,另外1000套位于乌节路/经禧路/里峇峇利区。武吉知马飞地大约有800套。 市场需要多久吸纳这些供给? 截至2019年8月已发布的项目有12200套存量,未来项目将供应16000套,所以市场须吸纳28200套房。假设年成交率为8500套,需3.5年清空这些存量,直到2022年底消耗完。这也意味着项目开发商于2017或更早时间购地,项目没有卖完,须支付15%的ABSD以及5%利息。但是,如果需求有所增加,假设为10000套(即将发布的项目销售情况同万宝轩和锦泰门第一样利好),不到三年即可清除供应量。 鉴于严峻的外部环境对新加坡经济的冲击,市场情绪受挫。开放商必须致力于精准规模,合理定价,留住潜在买家。目前,新加坡的人口增长率不足1%,须依赖外资投资房地产,特别是高端市场。未来两到三年是了解住宅供应如何发展的关键时期。   利斯苏富比运营总监梁文豪专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

了解日本系列解读——无偿、优质的日本教育体系 |居外专栏

日本作为一个教育强国,其教育模式在全世界都是数一数二的。除了传授知识以外,他们还从独立、礼仪、精神、身体素质等多方面教育孩子。而且,他们不仅教育理念领先,教育福利更是让很多国家望尘莫及。日本在去年召开了幼儿教育与高等教育免费化相关阁僚会议,并正式宣布于2019年10月起,全面实施幼儿教育免费化。这才是让孩子赢在起跑线啊! 除了幼儿教育免费化以外,日本政府还宣布了高等教育的新福利。日本高等教育免费化将于2020年4月起施行。政府将向就读大学、短期大学、专门学校、高等专门学校的低收入家庭学生,发放无需返还的补贴型奖学金,让更多人能够接受大学教育。如果是免除居民税的家庭,国公立大学走读生和非走读生,每年将分别获得约35万日元(约2.2万人民币)和约80万日元(约5.0万人民币)。私立大学走读生和非走读生,每年获得约46万日元(约2.9万人民币)和约91万日元(约5.7万人民币)。 此外对于年收未满380万日元的家庭的学生,还将实施学费减免,国立大学减免约54万日元(约3.4万人民币),私立大学最多减免约70万日元(约4.4万人民币)。 这也是安倍提出的育人革命重点政策之一,让每个孩子都有学上,让每个孩子都上得起学。而且即便不是日本人,只要拿到日本长期签证,在日华人也可以享受这些教育福利! 虽然这些福利政策,需要前期花费大量的资金,而且短时间内收效甚微,但是对于国家的未来是来说是有益无害的。比如日本已有26名诺贝尔奖获得者,是亚洲获得这一荣誉最多的国家,这一点得益于日本在教育上的投入。而且教育免费,只是日本福利制度展现出的冰山一角。同时日本的医疗福利在全世界也是出类拔萃的,其社会保障非常完善。 这样的高福利生活,良好的生活环境,也必将会促使越来越多的人,把日本做为移民首选国。   日本移民系列解读 申请更快更稳 日本高度人才签证的九大优势|居外专栏 第一年高度人才,第二年获永久居住权——怎样快速移居日本? 日本高度人才签证与入籍要求问与答|居外专栏   【瑞川株式会社】社长杨旭 带你深入了解日本移民、投资、置业的那些事儿 联系邮箱:a.tonton.h@gmail.com 微信号:mizukawa0412

英国史无前例印花税减免!持续9个月 错过不再有|居外专栏

说故事之前,我们先来关注一下英国新冠的情况。截至写稿时间,英国新冠总确诊人数为286979人,总死亡人数为44517人;单日新增确诊人数为630人,单日新增死亡人数为126人。 下面二话不多说,来看一下英国财相今天的夏季报告。这,就是英国在重启之后恢复经济与民生的政策蓝图,所有已经在英国,或者在未来考虑前来英国的朋友,都应该看一看这个报告。 大力削减增值税 为了刺激英国的餐饮服务业,财相宣布将从事旅游观光娱乐,住宿招待,非酒精类餐饮服务业的增值税从20%下调到5%。 同时,为了刺激消费,财相发起了“你下馆子我打折”(eat out to help out)福利,从八月开始! 具体措施是:加入这个计划的商铺,将在周一到周三给食客5折优惠(优惠价格上限为每人10英镑),不限次数!  这就意味着,很多平常想想就肉疼的高档馆子,现在平民价也可以吃到了! 这里需要注意的,是eat out,不是让你点外卖或者带回去吃。因为这项政策的最终目的,是让那些服务业人员还有工作做。  所以,政策出来之后,惹来不少批评,一方面是因为英国有很多人收入减少生存都成问题了,另一方面则是你懂的,疫情还没有结束... 恢复就业,扶持年轻人 到今年十月,国家给停薪留职人员发工资的史无前例大红包,就要结束了。所以呢,在大红包结束之前,财相推出了给企业主的小红包:你解决就业,我给你钱。  带回一个停薪留职员工,给一千镑 每召回一个停薪留职的员工,企业主就能得到一千镑奖励。 这些重新回归岗位的员工,必须持续工作至少到明年一月,并且在11月,12月和1月的平均月薪要超过520英镑。  要通过这种方式鼓励全英国的企业主召回全部被停薪留职的员工,估计得花上90亿英镑。 而且大家别觉得那个月薪少...这些停薪留职的员工里,有不少是从事服务生这样的低薪工作的。 接受实习生,政府发工资 企业每招收一个16-24岁的年轻人参加为期6个月的实习,就能享受政府的“贴现”:这也就是说,政府将按最低工资,一周25小时的标准,代替企业给实习生发钱。 或者你可以这样理解:政府出钱让没有工作的年轻人到企业里接受培训,以此获得更好的就业前景。 这项计划,预计需要花掉20亿英镑。 招收培训生,政府给奖励 企业每招收一个培训生,就能获得政府1000英镑的奖励;每个公司能够申请奖励的人头上限是10人。 这个计划预计需要花掉1.11亿英镑。 印花税假日:起征点调到50万英镑 在今天的讲话上,财相Sunak表示,为了刺激英国房市,国家将推出一个名为“印花税假日”(stamp duty holiday)的政策,将印花税的起征点从12.5万英镑调整到了50万英镑。 这样一来,税率计算阶梯如下: 价格区间 首套房 二套房/买房出租 0 - £500,000 0% 3% £500,001 - £925,000 5% 8% £925,001 - £1,500,000 10% 13% >£1,500,000 12% 15% 对首套房买家来说: 在这项政策没有颁布之前,国家只帮助预算有限的首套房买家,所以把符合这项红利的房产价值限定在了50万英镑。如果买家的首套房价格超出50万镑,那就不在国家的帮助范围内了。 举个例子: 在旧政策下,小A的首套房价格如果为50万英镑,应缴印花税就是5% x (£500,000-£300,000)=1万英镑。 在新政策下,小A这套房就不需要交印花税,轻松省下1万英镑。 在旧政策下,如果小A打算买60万镑的房,那么即使是第一次买房,也必须按基本税率阶梯走,那就是0% x £125,000 + 2% x (£250,000-£125,000) + 5% x (£600,000-£250,000) = 0 + £ 2,500 + £17,500 = £ 20,000。 在新政策下,由于起征点提高到50万英镑,小A这套房需要缴的印花税是5% x (£600,000-£500,000) = £5000,轻松省下£ 20,000 - £5000 = £ 15,000。 对二套房/投资房买家来说,买同样价位的房子交税就变少了,而且买得越多省的越多。 比如,在旧政策下,如果二套房价格为50万英镑,需要交的印花税就是3% x £125,000 + 5% x (£250,000-125,000) + 8% x (£500,000- £250,000) = £3750 + £6250 + £20000 = £30000。 在新政策下,价格为50万英镑的二套房,只需要交1.5万镑的印花税,轻松省下1.5万磅! 政策生效时间:2020年7月8日 - 2021年3月31日 这也就是说,所有在财相宣布政策之后,以及2021年3月31日之前完成的房产交易,都是“印花税假日”的受益者。 涵盖房产类型:所有房产 涵盖区域:英格兰和北爱尔兰 目前有人已经做出新旧政策下的印花税计算系统,大家可以点击下面的链接自行计算: 新政策下的印花税计算:https://www.telegraph.co.uk/business/2020/07/08/mini-budget-2020-key-points-stamp-duty-government-vouchers/ 旧政策下的印花税计算:https://www.stampdutycalculator.org.uk/ 由于大部分首套买房的单身年轻人已经享受到了政策红利,所以这次的“印花税假期”,受益群体更广。包括想要换大房的家庭,建筑商,房产中介甚至建材供应商,都将从中受益。 从这个角度来讲,这是买方和卖方都欢迎的政策,因此,现在也可以说是赴英国买房的最佳时机。   清华大学毕业的英国 移民 留学 “达人” 胡悦专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

加拿大移民利好:纽省呼吁在未来5年内大增移民︱居外专栏

加拿大以其高质量的生活环境、健全的福利体系、一流的教育质量、多元的文化氛围,吸引着世界各地的人们移居这里。移民加拿大的群体也是越来越多。 近日,加拿大统计局就此问题给出了一组官方数据:87%-91%的新移民在登陆加拿大后表示不后悔当初移民的决定! 这组数据是统计局跟进调查了一批于2010至2019年间移民加拿大的移民群体所得,主要通过个人对加拿大生活的期望和实际经历作比较来衡量移民的综合体验,其中大多数的移民者对加拿大的社会和政治环境,如社会安全、人身自由和权利、生活稳定性等因素都是比较满意的。 作为一个由移民组成的国家,加拿大政府和社会努力让新移民快速融入,但是很多地区仍旧面临问题,那就是人口老龄化带来的社会挑战,他们需要更多新鲜血液的注入! 不久前,纽宾士域(简称NB省)省政府发布移民报告称:在未来五年内,本省将大力增加移民人数,以应对人口老龄化! 2018年,纽省约有499,000名工作年龄(15-64岁)的人员,比2017年减少近2,000名,比2013年减少近15,000名。从2018年到2027年,纽省预计在全省约有120,000个职位空缺,大约有13,000个开放的职位需要来自省外的人士来补充。纽省需要更多移民和来自加拿大其它地区的工人来满足劳动力的需求。 加拿大移民及难民事务部长曾表示,“到2035年,有500万加拿大人将要退休,而就业人数却在不断减少,不足以支持老年人和退休的人”。因此加拿大政府希望通过移民,使医疗保健成本下降,抵消人口老龄化并资助社会保障系统。 据加拿大统计局(Statistics Canada)公布的2016年人口普查报告显示,加拿大人中有21.9%是移民或永久居民,占加拿大总人口的1/5。加拿大15岁以下儿童,其中37.5%有移民背景。数据显示,2011~2016年,加拿大总共接收了大约120万新移民,这些新移民在2016年占加拿大总人口的3.5%,其中71%的新移民年龄在35岁以下,他们应到2046年才退休。 近年来,新移民政策使在加拿大完成高等教育的国际学生较为容易移民,这使得加拿大人整体受教育水平得到提升以及加拿大人口结构更加年轻化。 针对以上最新政策,加拿大纽省今后五年及以后的三个目标。其中包括: ●目标为每年来该省的移民人数能够稳步增加。特别是,高等教育丶培训和劳工部将努力通过增加经济移民目标来增加NB省的人口,在2024年之前,每年将迎来多达7500名新移民。这些举措将会使NB省每年的移民人数达到该省人口的1%左右。 ●支持NB省留住新移民,尤其是企业主丶高管群体,到2024年能够达到85%的保留率。这将通过鼓励更多人定居丶居住并为NB省社区作出贡献,提高人口增长的成功率。 ●正如《2014-2017年NB省法语移民行动计划》所述,移民部将继续把法语国家的提名目标定为每年增加2%,到2024年达到33%。 无论如何,吸引和留住移民是纽省人口和经济增长的根本动力,尤其是来自海外或加拿大其他省份的新企业主群体,都是当地政府大力招揽的对象。 NB省移民部已经表态,将会尽快通过制定有针对性的移民方案,并且重点吸引技术工人丶吸引企业家群体来NB省发展,也会大力支持新移民定居与融合,培养更多元化丶更受欢迎的社区。 作为加拿大三大沿海省份之首,纽省沿海的地理位置对很多申请人来说颇具吸引力。居加拿大东部沿海,西接魁北克省丶南部与美国缅因州接壤,交通便利,直飞美国纽约仅需一个小时;工商业尤其发达,当地家庭年收入近8万加元,是加拿大东部最富庶的省份之一。 另外,它也是除了魁省之外加拿大最大的法语区,双语这一语言优势十分明显。 总之,未来的NB省将更值得广大移友朋友们期待! 加拿大NB省企业家移民项目 唯一一步到位拿身份 NB省企业家移民项目作为加拿大性价比最高的移民项目之一,作为目前为数不多的一步到位拿枫叶卡的项目,吸引了越来越多全球申请人的关注。 项目优势: 资产要求低; 风险低,先审核后投资; 政策灵活丶审理快; 全家一步到位拿绿卡。 项目申请条件: 1. 主申请人有一定的英语或法语能力 2. 主申请人大专及以上学历 3. 家庭资产达到60万加币以上 4. 主申请人过去的5年中有3年以上企业主经商管理经验或过去5年里有5年高级管理经验 5. 省提名通过后,愿意支付10万加币保证金 6. 主申请人年龄需要在22-55岁 成功案例:哪些人可以申请? 案例一:为孩子教育计划,未来更多选择 W女士,“70后”,进出口贸易公司高管,家有一个儿子。 在多年工作中,W女士深深体会到良好的教育对孩子有多么重要,认为教育投资是给孩子准备的最宝贵的财富。如果有机会,一定要为孩子的未来多选择一条出路,所以萌生了移民的想法。 经外联专业团队对W女士自身条件的梳理和评估,最终推荐其选择了NB省商业类移民计划。 提交EOI: 2020/1/6 ITA抽中:2020/1/7 案例二:国内工作和加拿大身份两全其美 C先生,70后,会计事务所高管,不愿放弃国内的工作,计划“一步到位”完成移民身份的转换。通过了解加拿大各省份情况并与外联资深顾问沟通后,最终确定了NB省商业移民是最适合在国内拿身份的方案。 提交EOI: 2019/12/24 ITA抽中:2020/1/6(注:中间经历圣诞新年假期) 案例三:纽省机会众多,生活原汁原味 M女士,“80后”,制造业高管,有多国旅行经历,在看过世界后,想要拥有一种安静而美好的生活。 利用年假时间,和家人一起去加拿大旅游“考察”,自驾横穿了加拿大东西两岸,认为加东海岸更能代表原汁原味的加拿大生活。 在NB省,可以去寻找许许多多等待开发的机会。在亲眼所见过NB省以后,M女士决定要在移民路上走下去。 提交EOI: 2019/11/5 ITA抽中:2019/11/5   外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

英国2020年第一季度移民数据发布:创新类签证成绩亮眼!︱居外专栏

2020年5月21日,英国内政部发布了最新2020年第一季度的移民数据报告。 根据报告统计,2020年第一季度,200万镑投资移民签证全球投资移民递交申请(主申请人)官方数据如下: 中国申请人获批情况如下: 可以看出,今年第一季度(1-3月),投资移民签证全球递交申请量为48份,中国申请人递交总数23份,获批22份。其中中国内地申请递交的7份全部获批,0拒签,签证通过率100%。 下面是英国移民局针对创新类移民(Innovator Visa)官方数据。2020年第一季度,创新类移民签证全球递交申请(主申请人)官方数据如下: 中国申请人获批情况如下: 根据数据,全球范围内2020年第一季度英国创新类移民总申请数44份,中国申请者递交数量为9份,获批7份申请。 外联解析 数据趋势分析 众所周知,第一季度时期正处于1月新年假期以及全球疫情影响期,多地签证中心处于关闭状态,英国多类签证如工签、首席代表签证、投资移民签证的申请人数均出现不同程度的下滑,这也是预料之中的情况。从现实情况分析来看,4-6月份英国疫情处于中后期,目前中国大陆的所有英国签证中心仍未开放,外联大胆推测第二季度的各类移民申请数可能不高。 但值得注意的是,相比之下,创新签证是少有的申请人数不降反增的签证类别,保持了强劲的势头。 并且5月14日,英国政府也发布了移民法的最新修正案,对创新类签证的法案也进行完善,其中移民局不仅放宽了对于申请人的“创始者身份”的判定,更将增加背书机构的数量和领域,这一系列的调整,无疑对申请人来说都是利好消息。 修正案发布后,政策将继续向好,创新签证也将继续成为最受欢迎的移民英国的方式之一。外联预计,疫情一过、签证中心放开后,签证递交数量上可能会有增长,并且获批数量也会迎来爆发式增长。 话题总结 作为一个新的签证类别,2019年上半年无论是对申请人、背书机构还是英国移民局来说都是“政策消化期”,不过从2019年下半年至今,创新者签证的数据呈倍数递增。值得一提的是,由于有了背书机构的担保,全球的获签率也有了大幅的提高。在申请人的国籍方面,中国也逐渐成为主流申请国家。 对于脱欧后的英国,近期也通过了新的积分制工签移民体系,预计明年也将正式启用,新的积分制度虽然在一定程度上保证了公平性,但是面对全球的申请人其实是加剧了竞争的压力,所以,对于想要继续留在英国的中国申请人来说,创新签证对于未来的发展也更具优势。 综上所述,随着申请人的增多、法案的完善也将带来政策的收紧,所以外联提醒有意移民英国的申请人,在当下政策宽松的背景下,抓住机会,尽快申请才为上上策!  官方数据查看地址:https://www.gov.uk/government/statistical-data-sets/managed-migration-datasets   外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

澳洲暂停海外投资!FIRB新政审批门槛收紧|居外专栏

新政简介 根据澳大利亚财政部的宣布,澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)从2020年3月29日晚上10时30分开始,对于审批相关海外投资的最低限额将降至澳币0元。换句话说,所有适用的有海外资金注入的投资项目,不论价值,均需要通过FIRB审批,获批后方可进行。同时,FIRB审批时间的上限从30天延长至6个月,但表示不代表审批一定需时6个月。 政策时间 澳大利亚财政部表示,新规则是临时性质,适用于疫情期间。不过,由于疫情情况转变迅速,现阶段不能估计规则何时复旧,亦不知道即使疫情过后,政府会否有其他经济措施影响FIRB的政策。 行业限制 需要特别留意的是,政府新闻稿中并没有限制新规定适用于某些行业,意味着新规适用所有行业、所有投资,那么任何海外机构或个人购买、投资澳大利亚公司和生意都可能需要经过FIRB审批。 住宅审查 在购买澳大利亚住宅物业方面,在既有的限制下,海外人士购买任何住宅物业均需先行申请批准或申请豁免,在新规则下对于审批的范畴没有改变,还是要预先申请。故此,新规则对买澳大利亚住宅的资质没有实质影响,唯一的影响是审批时间会从30天内延长至6个月以内。 买家需要留意,买卖合同里面有关FIRB申请的条款是否允许买家有足够的时间获得FIRB批准,例如是否给买家稍长于6个月的时间给FIRB审批并通知卖家。如果时间不足,买家会需要与卖家商讨修改条款,应对FIRB新政策。如果已经签署了购买合同,合同已经交换的案件中,买家已经申请FIRB批准但是尚未获批的,需要仔细审查原先合同中的关于FIRB审批的条款,确保买家不会由此承担违约责任。 投资限额 在原有FIRB法律框架下,在很多领域和行业只有高于某一额度的海外投资才需要向FIRB申请,并且这个限额额度随不同性质、不同领域、不同行业的投资而有所不同。新规则将面对澳大利亚所有行业、领域、性质的海外投资额度调为0,代表高于0元的投资都需要审批,所以效果就是所有海外投资都需要审批,即使该投资额为0(比如赠与、换股等交易类型)。 原因分析 普亚认为,FIRB新规则下的限制,是要保护澳大利亚企业在疫情导致经济下行的情况下不被海外资本恶意收购,以至影响国家利益。 例如,因为疫情而导致澳大利亚股市大幅下滑,导致公司市值蒸发,政府担心外资有可能会在这个时候海外资本收购澳大利亚公司或资产,澳大利亚资产被贱卖,新政策想要避免的是这种情况。 新政策没有分开处理普通和敏感行业,也是反映了疫情下所有行业都受影响,同时所有行业都可能在特殊时期对社会有战略功能,属于澳大利亚国家利益的事实。 深入分析 购买土地/物业 在FIRB新政策下,如果购买非住宅用地方面,原本规则下的农业用地、商业用地和矿产用地的审批最低限额都降至澳币零元,即现在购买所有种类的澳大利亚土地和物业,都需要向FIRB申请。 例如,原规则下,已开发商用地的审批最低限额是澳币$275,000,000或$1,192,000,000(视乎地区和自由贸易区背景,若干细节从略),现在限额变为零,代表许多相对小额的商用物业交易都将需要审批。 同理,原规则下,农业用地的审批最低限额由澳币$15,000,000到$1,192,000,000(视乎地区和自由贸易区背景,若干细节从略),现在都变为零。 如果您个人是海外人士或者您的公司被视为海外身份,要购买商铺或者办公楼的话,不论购买价格为何都会需要向FIRB申请;原本几百万的办公室商用物业在额度之下不需审批,现在都需要审批。 值得留意的是,在原规则下,不论价格,本来任何海外政府背景的买家购买任何土地都需要审批,而任何海外人士购买所有空置商用地都需要审批,这两点在新规则下没有改变。 住宅购买上文有专门阐述,在此不再赘述。 购买公司股份/生意/单位信托 在购买公司和生意方面,需要了解重大行为(Significant action)和需申报行为(Notifiable action)这两个概念。即使审批限额降至0,投资行为也需要是符合一定程度才会受FIRB审批影响。首先,重大行为不需申报,需申报行为才有必要申报。但是,如果财务大臣认为某项重大行为对国家利益有影响,可以要求还原该项重大行为,或命令放弃该项行为购置的资产。 所有购买公司权益/股份和资产的而导致公司控制权改变的行为,都是重大行为(农业业务不需控制权改变)。而所有购买公司权益/股份和资产,以至拥有公司20%或以上,就是需申报行为,需要FIRB批准,不论价值。例如海外人士购买澳大利亚公司达到20%的股份,不论价格多少,即使是一元的价格,都需要FIRB批准。如果是农业公司的话,则在旧规则下已经是所有投资均需FIRB批准。 影响分析 海外投资移民客户 由于投资移民签证188A类、132类等都需要海外身份的申请者在澳大利亚投资以满足签证条件或者以便申请永居签证比如888类签证,FIRB的新规则会令他们的投资计划或需要跨过审批的门槛。 之前此类签证持有者获签后可以考虑自己建立新公司,或者购买现有公司,或者投资入股成为现有公司的股东。但是在新政策下,第二、三种情况鉴于移民法律要求和需申报行为的特点,目前很大可能需要获取FIRB审批许可。 澳大利亚政府机构之间如何就新政策联动,现在尚未可知。客户需要特别留意审批时间对于他们符合签证投资时间要求的影响。 以签证188A为例,签证要求在投资项目中申请者要提升澳大利亚经济的竞争力,投入新科技,出口澳大利亚产品等等,在原则上都是促进澳大利亚利益的投资行为,在疫情影响经济下,这种投资似乎显得更为重要。在这个角度来看,虽然新规则可能令投资行为需要审批,但是如果该投资会促进澳大利亚的利益,这种投资在原则上应该会获批,但是获批时间会很长。同时增加了申请FIRB的各种成本。 海外企业投资并购 并购意味着公司的股权和控制权都会大幅改变,而海外企业会掌握澳大利亚企业的控股权。在这种情况下的投资并购都会需要FIRB批准。此情形需要考虑上诉需申报行为的定义。 海外房产投资 海外投资者需要与开发商沟通,确保购房合同的条款因应新规调整,放宽时间限制,以令买家不会因需要更多时间获得FIRB许可而蒙受损失甚至被取消合同。 Q & A 问:如果在新规则生效时间前已经签订商业合同,但股份/资产尚未过户,在新政策下会否有需要申请FIRB许可? 答:新规则不影响生效之前已经签订的合同和投资计划。 问:现有进行中的FIRB申请,审批时间会否受新政策影响? 答:FIRB表示会将现有FIRB申请的审批时间也延至6个月内,但不代表一定需要6个月才能审批完成。 问:海外人士或机构能否在澳大利亚成立新公司? 答:新规定没有影响既有开立新公司的规定,海外人士或机构仍然能在澳大利亚成立新公司开展业务。 违反规定的后果 如果没有就需申报行为申报或违反其他FIRB规定,可以处以监禁及/或罚款,承担刑事和民事责任。 结语 我们预期新政策涵盖的投资行为会导致大量海外机构和人士的投资计划受到影响,而影响会逐步浮现。政府应对疫情和经济危机的政策预期会不断更新,政策执行的细节也会越见完整。普亚律师事务所会密切留意相关政府宣布,寻求更详细的政策细节,并向大家分析有关影响。   澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

英国执行新印花税 这种投资省税大法90%的人不知道!|居外专栏

就在今年的《春季预算》里,英国财相正式宣布,将对海外买家征收2%的海外买家额外印花税。 这也就是说,海外买家来英国买房,除了要和英国人一起交常规印花税,还要多交这个额外印花税了!所以呢,如果你属于希望到英国来投资房产,并趁着当下的机会抄底英镑,一定要趁早下手。 SPV公司持有英国地产的优势 A. 地产购买时的印花税 成立地产投资公司来购买投资类别的地产,最好是从6套以上起买以获得不超过5%的印花税特殊待遇。 个人名下还没有交房的投资地产可以没有税务成本的转移到地产投资公司。 B. 地产出租时的租金税务 英国租金只需要缴纳17%的公司税(比个人所得税的最高45%要有优势) 如果地产公司使用银行贷款投资,所有贷款利息可以抵扣公司税(按照资产规模和收入,个人持有将无法抵扣) 管理地产的费用可以在最大限度上得到抵扣:· 中介费用·管理费用·维修费用·地租·物业费用 · 房产保险以及其他的相关费用·会计师和律师的费用·差旅费和其他公司运营费用 C. 地产出售后的公司资本利得税 地产出售后公司资本利得税只有17%(比个人资本利得的最高28%要有优势) 具体税务考量 – 案例分析 假设投资人购买了10,000,000英镑的房产的投资组合,平均租金回报率为3.5%(年租金 350,000英镑),贷款60%利率1.90%(年利息支出114,000英镑);其他费用支出为假设数值,按照市场情况大概估算(偏高,包括第 一年架构的设立费用,以后可能会逐年递减)。由个人持有的和公司持有的税务结果如图所示: 英国SPV持有英国地产的其他优势 A. 股权转让和股息税务成本低 大部分股权转让所得和股息收入免予征税 B. 便于开展英国以外的业务 赋予海外分支机构免征英国税的选择权 C. 利于海外投资人 广泛的税收协定体系,非税务居民税收优惠显著 D. 费用抵扣范围广 股权收购、融资的利息费用允许税前抵扣 F. 维护成本相对较低 和离岸公司相比维护成本要低很多,离岸公司持有英国住宅地产没有其他税务优势   清华大学毕业的英国 移民 留学 “达人” 胡悦专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

这9本护照合起来用 就能实现全球旅行自由|居外专栏

即便是含金量最高的那些护照也有大概20个国家没法实现免签入境。要想实现全球自由旅行,至少要几本护照傍身呢? 首先,为了方便分析,我们的方法是把电子签证和落地签视为“免签”。一些读者朋友可能会对这个宽泛的定义不甚满意,欢迎他们按照更严苛的标准提交自己的分析意见。 我们考虑到了恒理合伙人护照指数(Henley & Partners Passport Index)以及阿尔通护照指数(Arton Capital Passport Index)。前者囊括的范围是227个领地,其中28个不是国家。后者只把国家视为评估对象,所以我们分析的时候把28个非国家目的地排除在外了,这样才能做同类对比。 让我们首先看看日本和阿联酋护照,因为这两本护照都是含金量很高的护照,它们的免签目的地不怎么重合(高达28个目的地要么允许日本护照免签要么允许阿联酋护照免签),所以说它们互补性很高。 举个例子,阿联酋护照可以利用落地签或者电子签证进入很多非洲国家,但是日本护照则需要提前申请签证,但是谈到利用落地签或者电子签证进入拉美和亚洲时,两本护照的情况恰恰相反。 尽管上面两个指数说法不一致——有的说阿联酋护照和日本护照在进入某个特定国家时都不需要护照,有的说其中至少一本需要签证——我们还是尊重疑点利益原则(benefit of the doubt)(注:在暂时无法核实的情况下,姑且认为这本护照不需要签证就可以入境某国)。比如下面的情况: 阿尔通护照指数说,阿联酋护照可以凭借免签/电子签证/落地签入境布基纳法索,布隆迪,刚果(金),尼日尔,南苏丹,但是恒理合伙人护照指数则不这么认为。 阿尔通护照指数说,阿联酋和日本护照都可以凭借落地签入境尼日利亚,但是恒理合伙人护照指数则认为两者都不行。 走向100%免签之路 阿联酋护照和日本护照合起来使用就可以让持有人免签199个国家中的189个(请注意,我们没有纳入非国家的领地,比如圣赫勒拿岛,关岛,或者法属玻里尼西亚)。 手上有了这两本护照,持有人可以入境世界上大概95%的目的地。 剩下的国家——也就是那些阿联酋护照和日本都不能免签入境的国家,分别是: 阿富汗 土库曼斯坦 朝鲜 利比亚 伊拉克 加纳 厄立特里亚 喀麦隆 不丹 阿尔及利亚 那么,问题来了;还要几本护照才能覆盖剩下的这些国家呢? 在这些国家中,世界上没有哪一本护照可以免签入境超过2个。但是,持有乌干达,苏丹,或者埃塞俄比亚护照的人都可以免签入境加纳和厄立特里亚。 有2个国家的公民可以免签入境伊拉克。那就是黎巴嫩和土耳其。土耳其人也可以免签入境利比亚,所以把土耳其护照拉进来就可以再划掉2个国家。 只有这些国家的公民才可以分别免签进入土库曼斯坦和朝鲜;那就是格鲁吉亚和中国。格鲁吉亚人可以免签入境土库曼斯坦,而中国人则可以免签入境朝鲜某些规定的地区,一次待上个几天。所以我们还需要把格鲁吉亚护照和中国护照拉进来才能划掉这两个国家。 现在,6本护照在手——日本,阿联酋,乌干达/苏丹/或者埃塞俄比亚,格鲁吉亚,中国,土耳其——还是不能免签入境的国家有: 阿富汗 喀麦隆 不丹 阿尔及利亚 世界上只有7个国家的公民可以免签入境喀麦隆,但是这7个国家没有一个在这4个当中(也就是不存在1本护照划掉2个国家的问题),也就是说我们需要再拉1本护照到我们的组合当中。有没有1本护照可以划掉剩下4个国家中的至少2个?还真有,只有这一本护照,那就是马里护照,这本护照可以免签入境喀麦隆和阿尔及利亚。这样呢,我们就把马里护照拉进来。 7本护照在手------日本,阿联酋,乌干达/苏丹/或者埃塞俄比亚,格鲁吉亚,中国,土耳其,马里------只剩下阿富汗和不丹搞不定了。 不丹允许3个国家的公民免签入境;印度,孟加拉,以及马尔代夫。鉴于这些国家没有一个可以免签入境阿富汗,所以我们可以随便选一个了(要不然我们可以把不丹和阿富汗一网打尽)。 现在,阿富汗成了最难啃的硬骨头。我们不得不遗憾地说,没有哪个国家的普通护照持有人可以免签入境阿富汗,除非你出生于阿富汗,父母是阿富汗人,或者父母出生在阿富汗。 因此,要想实现100%全球免签旅行,唯一的办法就是你自己成为阿富汗人,或者出生在阿富汗,亦或者父母是阿富汗人。 最后盘算下,要想不提前申请许就可以免签入境世界上100%的国家,你需要下列9大护照: 日本 阿联酋 乌干达/苏丹/或者埃塞俄比亚 土耳其 马里 印度/孟加拉/马尔代夫 中国 格鲁吉亚 阿富汗 如果你本身就是阿富汗人,土库曼人,或者朝鲜人,那你只需要8个。   海外移民及全球资产配置专家陆琦专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

在澳洲分居,如何保护您的孩子及财产?|居外专栏

澳大利亚的离婚率较高,其中无疑有着移民背景不同、多元文化融合或传统意识保留等多方面宏观的原因。 澳大利亚的《家庭法(Family Law Act)》涵盖了大部分的家庭法律事务,内容涉及对特定家庭事务(如离婚、子女及财产等问题)的处理。如果您已结婚或正与人同居,《家庭法》对关于您子女或财产方面的任何纠纷问题都已作出了相关规定。即使您未处于婚姻或同居关系中,《家庭法》也对与您有关的子女方面的纠纷作出了相关规定,例如孩子应在何处居住。 以下是您分居前应该考虑的十个问题。 Q: 什么是分居? A: 在澳大利亚,分居(Separation)是指您和您的伴侣不再作为夫妇生活在一起。 Q: 我是否需要别人许可才能分居? A: 这是您的个人决定,您不需要配偶或政府许可,就可以与配偶分居。 Q: 我们能不能分居但住在同一个住房中? A: 《家庭法》规定,如果您们不再以夫妇的身份一起生活或社交,那么您们即使仍然住在同一个住房中,也可以被认定为分居。 Q: 我如何证明自己已经分居? A: 您不必向法院或任何政府机构提出分居申请,也无需填写任何申请表格。除非您申请离婚,否则您不会得到任何证明您已分居的文件。但为了更好地证明您和您的伴侣“不再以夫妇的身份一起生活或社交”,建议您: 通知您的银行、公积金和保险公司(若有),查询您有多少公积金和保险。这是为了帮助将您的财务与 前配偶分开,并且使您的财务资料保密; 规划好您的财务事宜:弄清楚如何支付债务和贷款以及怎样处理您们在同一银行帐户中共同拥有的钱财; 更改遗嘱; 将自己分居的情况通知Centrelink(社会保障部)、Child Support Agency(子女抚养费收取处)和Medicare(国民保健) 等政府机构; 对子女的照料做出安排,并且告诉家人和朋友、医生或社区工作者; 获得法律帮助。 Q: 我们中的一方是否必须从家里搬出去? 如果人身有危险怎么办? A: 不是必须。您想离开住所或是留下,这由您自己决定。如果您对自己的安全感到担心、受到威胁,或觉得自己无法与配偶平等地做出决定,您可以寻求帮助。如果您或孩子觉得不安全,您就应该迅速致电000报警。 警察的职责是确保您们安全并且在您们不安全时提供帮助。 如果您想留下并且有必要让配偶离开住所,您可以申请合适的法院命令,例如“家事法禁制令”(Family LawInjunction Order),该命令可以保护您和孩子的安全,禁止前配偶做出威胁或接近您们生活和工作的地方。 Q: 如果我从家里搬出去怎么办,我是否会失去对财产的权利? A: 您不会因为搬离住所而自动自己对住房或其他财产份额的权利。但若可能,请在离开之前获得个案的法律建议。如果您的名字不在产权证上,您也可以采取法律手段来保护自己在家庭住房中的利益。这称为“警告”(Caveat)。对于您持有利益的物业,“警告”是向检查其产权证的人士发出的书面告诫。如果您做此安排,若有人企图登记其利益或者出售物业,您就会得到通知。 Q: 我可不可以带孩子离开家? A: 可以。如果您感到担心,最好先考虑您和子女的安全。然而,如果您想要和子女一起搬走,而且搬家会使另一方家长难以见到子女,则您需要尽量先获得对方同意。 但如果您尝试得到另一方家长同意让您觉得害怕,而且您担心自己的安全,请在做出决定之前获得个案的法律建议。 Q: 当我离开家时,我应该带什么? A: 建议您带上自己所有的个人法律与财务文件,如: 出生证明、结婚证明及其它证明; 遗嘱; 护照和签证; 银行存折和支票簿; 银行、公积金、税务和其它财务文件; 您不想留在家中的个人物品; 您和孩子可能需要的物品。 Q: 分居是否会影响我的居留权? A: 不一定,这取决与您的签证状态,分居或离婚有可能会影响您在澳洲的居留权。如果您正在考虑分居并且对自己的签证状态并不确定, 请在做出决定之前获得个案的法律建议。 Q: 如果我们复合然后又分居怎么样? A: 如果您们作为夫妇复合不到三个月时间,然后再次分居,这不会影响离婚前所需要的12个月分居时间。这三个月必须是连续一段时间,不可以是断断续续的几段时间。如果您们作为夫妇复合的时间超过三个月,后来又决定分居,那么您们分居的时间必须达到12个月,然后才可以申请离婚。   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

想让家人一起到日本生活,该办什么签证呢?|居外专栏

随着中日关系日渐融洽,越来越多的中国人考虑到日本生活、养老。一是地缘较近,文化有相通之处,二是因为日本完善的社会制度。 根据经济合作与发展组织(OECD)的数据,截至2016年,日本已成为世界上接纳外国人的第四大国,仅次于德国(第一名)、美国(第二名)、英国(第三名)这样的移民强国。 这个数据可能会有点让人惊讶,因为像加拿大、澳大利亚这些在移民政策上更加积极活跃的国家,实际却没有低调的日本接纳的外国人多。 顺便说一句,根据厚生劳动省的数据,截至2018 年10月底,日本外国劳动者人数为146万人,远远超过了同期派遣员工130万人。 政策宽松,鼓励人才引进 一提到日本,许多人都会想到整齐干净的街道、亲切有礼的日本人,以及完善的社会福利制度。不过,除了以上几个优点以外,日本政府近年来对外国人才的开放态度,更是让移民日本越来越受到我们关注的关键因素。 以往,日本的移民政策非常严苛,但受到人口高龄化、劳动人口不足的影响,日本政府正在逐年放宽专业外国人才到日本工作的条件。根据去年 4 月开始实施的新法规,只要符合特定技能类别、具有一定日语能力,就能获得最长 5 年的签证,甚至可以将配偶和子女接到日本一起生活。 之所以有许多中国人到日本工作,都是因为看中日本越来越宽松的移民政策,希望能在工作几年之后,顺利取得永久居留权,顺利移民日本。 日本五大长期签证 01 留学签证 在日本的大学以及日语教育机关留学,即可申请留学签证。持留学签证者可以打工,但每周工作时数不可超过28小时。经济条件较紧张的学生可以一边工作一边读书,既保障经济收入,又能在职场上练习日常沟通,学习融入日本社会。 02 工作签证 对于获得公司聘请在日本工作的人可办理工作签证,而工作签证分两类:一类是「人文知识」类,发给拥有大学学历以上的人;另一类是「专业技术」类,虽然没有大学或以上学历,但拥有专业技术,例如厨师便是其一。 2019年4月开始,日本开始接收14种行业的蓝领阶层,包括护理、建筑物清洁、原材料加工、工业机械制造、电力电子讯息相关行业、建筑、造船、汽车维修、航空、住宿及酒店、农业、渔业、食品生产以及餐饮业。 每个行业可归类为「特定技能1号」及「特定技能2号」。「特定技能1号」人士只可在日本居住5年,期间不可带同亲属赴日;而「特定技能2号」人士则不设居住上限,居住满足够年期后便可申请永住权,另可带同配偶及子女到日本。以上签证没有学历要求,但就需接受特定技能评价测验。 03 配偶签证 若配偶为日本籍或有日本永住身份,可申请配偶签证在日本居住,居留年限由6个月至5年不等,到期后就要办理更新,或申请永住资格,或加入日本籍。持配偶签证在日本逗留期间,可以自由工作。 04 经营管理签证 日本没有投资移民,也没有房产投资移民,最接近是经营管理签证。 在日本成立一家公司(株式会社),该公司的法人就可申请经营管理签证在日本居留。维持续签,5年后可以归化入国籍,10年后可以申请永住。 经营管理签证需要可持续的经营来维持续签,能否续签主要看两大要点: 在日本有无违法行为 公司经营情况。国管理局会预审公司以后的运营状况、经营管理行为等。 顺便一提,很多人想通过投资不动产,然后运营管理,因为这是对不熟悉日本的外国人来说最简单的方法。然而,以投资房产为由申请移民是行不通的,因这种“放租”投资没有实际经营行为。另外,即便是投资民宿之类的经营性房产,被拒签的可能性也比较大。 05 高度人才签证 2016年11月起,日本政府规定外国经营者和技术人员在日本最短滞留1年就能取得永久居留权。一般的长期签证需要滞留10年才能取得日本永久居留权,但对于拥有专业知识的高级人才只需要3年,对于高级人才中又被认定具有高水平经营能力的外国人,1年就能申请永住身份。 该签证通过评分制筛选出外国专业人才,例如曾经取得奥运奖牌,或者在学术、医疗等专业领域有非常突出的成就。下面是高级人才的评分表,70分及格,大家可以看看自己是否满足要求。 家属也能一起移居吗? 很多人想通过在日本的长期签证,让父母去日本养老,妻子和孩子去日本生活、读书。家属依附于主签证人,可以申请家族滞在签证,在日本长期生活,并享受日本的社会福利政策。然而,并非所有长期签证都能携带家属。 不能携带家属的长期签证:留学签证、特定技能1号签证 留学签证针对的是去日本求学的学生或其他人士,一般认为暂无扶养能力,父母、配偶、子女均不能随之在日本长期生活。因为留学生自己尚不能长时间工作获得酬劳,只能有限时间内打工贴补家用,所以更不能携带家属在日本滞留。特定技能1号签证因为门槛较低,也并不适合携带家属生活。 能携带配偶和孩子,不能携带父母:工作签证、经营管理签证、特定技能2号签证 一般的长期签证都可以让配偶和子女陪同在日本生活,包括工作签证、经营管理签证、特定技能2号签证。签证持有者有一定的经济能力,并在日本尽了纳税义务,家属可以申请「家族滞在签证」在日本生活。但是父母不在此范围内。 能携带配偶和子女,有条件地携带父母:高度人才签证 一般情况下,父母都不能跟随持有长期签证的子女到日本生活,只能通过探亲签证在日本短暂停留,最长不超过180天。如果是已经加入日本国籍或永住,且父母年迈(70岁以上),可以帮父母办理“特定活动”长期签证在日本生活。 但是对于一般的持长期签证的子女,父母想申请「特定活动」签证在日本较长时间居留并不容易,法务大臣自由裁量。如果满足以下条件可以申请。 子女在日本持有高度人才的签证 子女在日本的家庭年收入800万日元以上 子女在日本有未满7岁的孩子   日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集     如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。