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为什么选择德州奥斯丁(Austin)?

人口:奥斯丁(Austin)人口在2010-2019年间增长了29.8%,预计到2040年将翻一番,达到450万 人口素质:地区内具有大学学历的人口占46.6%,而美国的整体平均比例为34% 奥斯丁经济在2013年至2018年间增长了30.3% 科技驱动经济:科技刺激了奥斯丁经济增长的23.8%,在全国排名第四 高科技巨头:Google,Facebook,Amazon,Apple,IBM,Oracle,Dell,AMD 房价:奥斯丁中位房价:$ 415,000,与之相比,西雅图中位价:$ 767,906 生活成本:如果您在奥斯丁赚了100,000美元,那么在旧金山要赚197,923美元才能拥有类似的生活质量  面向未来,德州奥斯丁被认为是未来几年最有前途的城市之一。蓬勃发展的经济,不断增长的人口以及受过良好教育的劳动力,所有明星都与这座城市保持一致(1)。随着COVID对经济的影响开始在世界经济中得到体现,人们开始质疑奥斯丁的光辉灿烂的未来是否受到质疑。 奥斯丁是一个既适合居住又可以旅游城市目的地的宜居之地。从住宅的增长中可以明显看出,奥斯丁的人口在过去十年中增长了29.8%。在过去的十年中,奥斯丁每年还举办许多国际赛事,包括SXSW,ACL和美洲巡回大奖赛(2)。在过去的十年中,奥斯丁的酒店客房容量每年以近10%的速度增长(3)。轻松的氛围,负担得起的生活,一流的酒吧和餐馆,温暖的气候以及靠近市中心的户外活动,这些年来驱使人们前往奥斯丁,而正是这些因素促使人们继续前往奥斯丁。 一、奥斯丁经济:高科技企业为主的  奥斯丁的经济立足于支撑其经济的三大支柱: 技术 德克萨斯州 德克萨斯大学  德克萨斯州为奥斯丁市提供了稳定的就业基础。以2018年为例,得克萨斯州在奥斯丁市拥有63,900名员工(4)。这不包括与该州开展业务并因此在该市拥有业务的所有组织。 这也是为什么奥斯丁有20.0%从事管理、商业和金融领域高级人才的原因(美国平均水平为15.6%)(4)。受过良好教育的白领工人以及得克萨斯大学提供的永久对接系统,创造了以知识为基础的多元化经济,并将继续蓬勃发展。 奥斯丁最著名的白领职业是专注于科技领域的,为此创造了“硅山”(Silicon Hills)的绰号,这也是奥斯丁GDP快速增长的重要因素。随着软件继续占领世界,拥有高科技集群的地区将继续迅速扩展,因为科技仅对越来越多的在家工作的员工变得越来越重要。 尽管科技公司通常是数字世界的焦点,但传统行业一直在尝试对其工作进行数字化,以使其能够在21世纪正常竞争,COVID-19疫情仅增加了这种数字化转型的需求(8)。尽管自动化通常意味着工作的消失,但对于软件和IT领域的工作而言,这仅意味着进一步的就业增长——奥斯丁的高科技人才聚集和低成本优势使其成为寻求转型业务的传统公司的温床。 目前,由于COVID-19疫情缘故,大部分企业需要更多的自动化,并且公司需要投资以应对在家中的新工作常态,这一点非常明显。奥斯丁的科技公司将会并且正在看到云服务,后台软件平台和远程办公技术的需求激增(8)。 二、生活成本:低税收优势明显  如果您在经济衰退期间需要聘请软件工程师,他们应该放在哪里?一般而言,如果公司专注于削减成本,那么公司会将重点放在向该国更便宜的地区迁移,要想实现盈利,就必须增加收入或削减成本。 目前,由于社会分化,短期内公司搬迁的可行性将更加困难,因此,像德克萨斯州这样的州尤为可贵——相对于东西海岸沿海城市而言,税率较低,在奥斯丁这样成熟的现代化城市,其生活成本相对于其他高科技城市有极大优势。 三、房市供应:更多更富的家庭带来更强劲需求 平均而言,奥斯丁比普通美国人更年轻,学历更高,更富裕且更单身。从更宏观的角度来看,城市的增长反映了年轻人口,高人口增长率,高GDP增长率以及租金倾向。奥斯丁的房屋所有权比例低反映了当地主要人群年龄和婚姻状况。     根据经验,随着奥斯丁平均人口年龄的增长,也会变得更加富有,因为从30年代末到50年代初,不同年龄段的人的收入高峰期有所不同(19)。奥斯丁(Austin)是房地产市场的人口定时炸弹。随着城市的变老,富裕和结婚,住房需求将激增。这个城市是否会产生足够的供给来为这些老龄化的千禧一代提供住房,这将是未来十年的问题——要么通过新的房屋供应来满足,要么将提高房价。 最近十年是奥斯丁住宅市场的繁荣时期,奥斯丁的房价在2010年至2019年之间增长了84%(21)。即使房屋价格上涨了84%,奥斯丁的房屋中位价仍然比其他科技城市便宜得多。 奥斯丁对住房的需求将因人口趋势而内在增长,但随着奥斯丁人口的增长,住房需求已经并将继续加剧。净迁移人口对城市的增长是一个巨大的福音,从2010年到2019年,奥斯丁每年新增55,550人,每天增加152人(29)。按照人口趋势的发展,奥斯丁由于其年轻人口的开始组建家庭,自然人口还将有机增长将继续。 当前,奥斯丁大部分“移民”来自州外的增长,主要是加利福尼亚州和纽约州的增长。随着经济衰退的加剧,对价格敏感的美国公司和公司会找到进一步的理由裁员,以摆脱高成本的困扰。这个时候,仅从税收的角度来看,奥斯丁保持着巨大的税收优势,因为它没有州所得税,而加利福尼亚州的最高边际税率是12.3%,而纽约的最高边际税率是8.82%。考虑到生活成本和房价,奥斯丁变得更加诱人。 奥斯丁正变得越来越老,越来越富裕并且越来越多单身人口。未来几年,奥斯丁的人口将继续需要住房。随着千禧一代开始达到顶峰的收入年龄,高科技的提振将使这座城市的经济进一步繁荣。     本文由德州奥斯丁房产专家“Prospect Real Estate”支持制作。      

在纽约购买新楼公寓 您必须了解的20个问题︱居外专栏

纽约新楼盘是纽约天际线上的明珠,新建造工艺和现代化设计,高档家居配置和令人羡慕的豪华设施,新楼盘深受买家青睐。但纽约新公寓的价格并不便宜,根据Douglas Elliman最新市场报告,曼哈顿新楼售价中位数为2,446,647美元,几乎是曼哈顿二手公寓房价的两倍。 很多时候,您在签订购买合同时,大楼还在建造中,因此有很多不确定因素,包括大楼完工时间、建造品质等。在我看过纽约众多新楼盘后,我认为有20个基本问题是您在购买新楼之前一定要了解和提出的。 01 价格有打折的可能性吗?  一般在市场好的时候,开发商是不会给价格打折的,即使在房源过剩和疫情过后,也很少有开发商直接宣告降价打折(唯一例外是One Manhattan Square)。作为买家,一定要让经纪人询问大楼是否有折扣空间。大楼销售人员一般不会告诉您折扣力度,只是告诉您欢迎所有报价(Making an offer),这实际上就是暗示,大楼有打折和议价的空间,但没有统一标准,属于case by case。 相关内容:【视频】疫情效应显现 纽约爆红楼盘八折出售 02 Offering Plan是什么?  开发商被允许出售新公寓之前,必须详细说明发行计划,这份计划还必须得到纽约州总检察长办公室的批准。该文档包含有关开发各个方面的详细信息,例如大楼将使用哪些材料作为外墙,厨房使用哪个品牌厨具,将在地面种植多少棵树木等。这样做的目的是保护买家免于货不对板,并使开发商承担责任。如果开发商没有按承诺交付物业,购买者可以向总检察长投诉或起诉。 这份计划书就是Offering Plan通常有数百页,在您的报价被接受之后,大楼会将大楼计划书发给您的律师,您的律师应仔细阅读,留意特殊规定和相关费用。 03 什么是Outside Date? Outside Date被理解成开发商承诺的最后交房期限,一般来说大楼销售人员会告诉您一个大致的过户时间,而Outside Date通常定在过户时间的一年后。比如大楼预计2020年第四季度过户,那么Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后,开发商仍无法顺利过户,买家有权退出合约,并拿回定金。Outside Date让买家知道大楼的最后过户期限,它能否和买家未来计划相配合,会否耽误孩子的入学等家庭计划。 04 开发商是谁?  纽约每年有几百栋新楼盘上市,这些新楼难免良莠不齐。因此了解开发商是谁非常重要,纽约有不少老牌开发商,像Extell、Related等,他们扎根纽约十几年,开发了众多优质楼盘,这样的开发商在品质把控和交房期限上都有一定保障。对首次在纽约开发楼盘的开发商,也可以了解是否在美国其他地方已经有成熟的开发项目,因为一个楼盘最终的品质和开发商的经验和信誉有很大关系。 05 大楼有哪些额外费用吗? 新楼盘和二手公寓在购买时一个最大的不同是,新楼盘有一些特殊或额外费用,比如开发商律师费,大楼管理人员在大楼居住单元的购买,以及大楼最早的物业管理储备金等,这些都要第一手买家来支付。其次您还可以就押金进行谈判,在签新楼合约时,大楼一般会要求缴纳10%的押金,但现在一些楼盘为了促销,只要求5%的押金。 06 是否提供过户费的优惠? 一些开发商在价格上不会让步,因为价格上直接打折,最终都会在网站上公开实际售价,这对剩余单元的销售有些不利。因此开发商承诺在买家的过户费上提供优惠,变相打折。最常见的便是交易税(Transfer Tax)和豪宅税(Mansion Tax)上提供折扣。交易税和豪宅税是新楼盘买家在过户费上的最大开支,一般占到售价的3%或更高。开发商有时会承担这两项总费用的一半,甚至这两项费用都由开发商支付。 07 会为某些物业费买单吗? 纽约新楼盘越建越豪华、越建越高端,为了提高售价,开发商便会在大楼公共设施上升级,比如建造游泳池,宠物Spa等,这些都要配备额外人员管理,会提高大楼的物业管理费。买家要了解这些设施是否是自己生活必须的,并是否愿意为这些增加的物业费买单。 08 到销售中心看什么? 在大楼还在建造的时候,开发商都会在大楼附近设立销售中心,里面会建造一个样板间,让买家了解未来公寓建好的实际样子。一般样板间是根据最大户型的单元建造的,因此买家一定要了解您实际购买单元和样板间的设计有何差别,一般您可以问,厨房抽油烟机是否外排,是否每个单元都有餐吧,炉灶有几个炉头、冰箱尺寸大小是否一样、小户型是否有储酒柜等。 09 窗外呈现怎样的风景? 在一个楼盘中,楼层越高,风景越好,售价也越高,如果您付出高价购买一个景致好的单元,就一定要了解窗外风景的实际状况。一般来说样板房不会给您带来景致感,但开发商通常会使用无人机摄影为您提供所选择单位的景物。有时候大楼已经建得差不多,开发商还会安排潜在买家,戴上安全帽,到大楼您实际购买的楼层去实地考察,这时候您能清晰了解单元朝向和窗外景色。您还可以观察大楼周边是否有其他楼盘在建造,是否将阻挡您的风景,这会让您单元再出售时价值受损。 10 室内设计是我喜欢的吗?  纽约新楼盘在交付的时候都是精装修,因此室内设计风格基本都是固定的。一般来说开发商会避免较强个人风格的设计,比较符合大众的审美。现在不少楼盘还提供了两种不同的设计,比如“曼哈顿广场一号”就提供了浅色系和深色系两种风格。有一些设计是当下普遍流行的风格,比如开放式厨房,这对喜欢烹饪的买家来说,就要考虑此种设计会否为客厅带来油烟的问题。 11 有地税减免吗? 一些新公寓享受421-a的减税优惠,对购房者而言,这意味着每月较低的维持费。但纽约的减税政策在前两年已经结束,因此目前市场上尚存的减税楼盘越来越少。当一个楼盘有减税的话,销售人员会第一时间告知,这时候您要了解,减税期有多长,一般有10、15、20、25年之分,但不意味着所有减税期都在一个税费水平,通常在减税到期前几年,地税开始逐渐增加,直到减税期结束。所以您还要了解何时开始计算减税,减税到什么时候结束,到期后预计的地税是多少。 12 新楼可以贷款吗? 购买新楼并非不可能获得贷款,但它比二手公寓要难一些。银行对在建楼盘的贷款格外慎重,除非建筑物已售出至少51%,并且满足自住房的某些最低要求,否则普通银行通常不会批准贷款。但不用担心,开发商也意识到这个问题,因此大楼销售人员会给您一份Prefer lenders的名单,上面是一些愿意给这个大楼提供贷款的银行名单。这些银行一般和开发商之前有过合作,对开发商资质和实力有充分了解,并对在建楼盘做过调查,对未来销售前景有信心,因此他们愿意放贷。 13 什么时候可以交房入住? 新房的合约中不会有明确的交房时间,开发商一般给出大致的过户时间,但纽约近一半新楼会比承诺的交房时间延迟,因为大楼建好以后,还需要等候各类政府部门的验收,因此很难控制过户时间。一旦开发商通知可以过户,大多只提前一个月时间,这对一些买家来说,可能面临贷款时间不够,或者无法马上搬出旧地点等问题。不过开发商会允许更改过户时间,但多次更改过户时间,可能面临额外收费问题。 14 大楼有哪些商业空间? 在纽约市,混合使用的建筑将住宅公寓与办公室,酒店,商店或餐馆结合在一起,这很普遍。值得一问的是,开发商未来的商用空间计划做哪些用途?以免您被嘈杂,臭味或其他不愉快的事物所困扰。如果开发商将底层空间作为高档健身房或高级超市等,这可能会给楼上住户带来某种便利。但如果是快餐店或喧闹的夜总会,那就对大楼住户带来困扰和噪音。此外还要了解商业部分占大楼多大比例,有时候遇到经济不景气,零售商铺关门歇业,大楼的管理维持费用就会部分转嫁到楼上住户身上。  15 邻居是谁? 在销售中心,您是很难了解大楼周边的情况,因此您一定要到大楼工地实地看看,观察周边环境是否对居住品质有影响,如果周边有干洗店、超市、餐厅、地铁站等,那么会对生活带来便利。但如果周边也有新的建设项目,那意味着未来几年您都会生活在工地中。同时周围有没有会影响您房产升值保值的因素,比如政府将会设立游民所或垃圾处理站等。 16 物业管理费包什么? 物业管理费有包括什么?一般来说纽约公寓物业费包含了冷水、热水、暖气、煤气的费用,但电、网络、电视等费用不包含在内。另外要了解大楼的公共设施是否都是免费的,有时候一些特殊的设施要额外收费,比如游泳池的使用。同时要了解大楼是否提供停车位和储物空间,在纽约买单元附送停车位基本没听说,即使大楼有停车场也是外包性质,最多给予住户停车费用的折扣,储物间也大多不是免费的,需要付费租用。 17 隔音效果如何? 纽约是一个热闹嘈杂的都市,很多公寓建在繁忙的路口或地铁站旁,因此单元内的隔音效果非常重要。随着建造工艺的提高,大楼大多采用高效隔音材料,有些玻璃窗采用双层或三层真空玻璃,因此可以询问销售人员隔音处理,如果可以实地看房,一定打开窗和关上窗,体会一下隔音效果。 18 大楼将提供哪些服务? 一些公寓大楼提供全方位服务,比如有24小时门卫,还有专门给您开门或叫uber服务的迎宾员,不仅可以收发包裹,如果您预订生鲜食材还可以寄放在大楼冰箱里。同时大楼配备维修人员,他们24小时住在大楼里,随叫随到。但有些一些大楼并非全服务型,比如门卫没有24小时在岗,或只是Virtual Doorman。这些都和您自身对居住的要求有关。 19 我可以出租我的单元吗? 如果您是投资型买家,请事先了解大楼的出租政策,一般来说多数公寓大楼允许买家在过户后立即出租单元,但也有一些开发商禁止在过户后的一年内出租单元。还有些大楼,如果是租客使用大楼设施要额外收费,一些大楼不允许短租,最短租期要一年,同时要了解管理委员会对租客的批准要求和申请费用。在纽约,大楼公寓是不允许Airbnb形式的出租。 20 可以立即出售单元吗? 大部分开发商不允许买家在过户后立即出售自己的单元,因为开发商的楼盘很多时候需要3-5年时间才能销售大部分单元,为避免买家和开发商竞争未售出单位的状况,开发商规定买家在过户后的1-2年不得出售。这方面的规定在大楼计划书中都有明列,买家也要了解清楚。 更多【安家纽约】陈东的精彩内容: 后疫情时代:纽约房地产趋势分析 【视频】疫情改变生活!后疫情时代美国人工作居住会发生哪些变化?   【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱:donchen0124@gmail.com 微信号:doncmrbi   居外网上现有2.6万套在售美国纽约房源,欢迎点击查看;或留下您的联系方式,免费获取美国投资置业咨询等专业服务。

日本留学攻略——该怎样申请日本留学奖学金

在日本,对留学生实施了各种经济援助,包括奖学金、学费减免、物质援助等。奖学金申请方式又以来日本后在日本国内申请为主。申请对象主要面对大学以上的学生,一般不向专门学校、日语学校的学生提供。 奖学金中,对留学生在日的全部费用提供援助的较少,多数是负担部分费用,金额不是很大。根据对在日留学生生活实态的调查结果(日本国际教育协会1999年11月实施),63.4%的私费留学生得到了奖学金,平均每月为46,000日元。但日语学校就学生得到奖学金的人数仅占8.5%,平均每月为36,496日元(日本语教育振兴协会1997年10月实施)。 来日本前可以在中国国内申请的奖学金有: 日本政府文部省奖学金 日本政府文部省自1954年起设立了国费奖学金制度,通过驻各国大使馆和日本各大学向外国留学生提供援助。奖学金金额为:硕士以上研究人员是185,000日元,其他是142,500日元。 具体情况请向日本驻华使馆询问。地方自治体,民间团体奖学金 目前,可以在中国申请的这类奖学金共有六个,其平均金额为每月147,257日元。 来日本后可申请的奖学金和经济援助日本文部省奖学金 适合于现已经进入日本各大学学习的留学生,金额同在中国国内申请相同。具体向各大学询问。学习奖励费 对象为大学(含研究生院)、短期大学、专门学校的留学生。每月金额:研究生院以上为73,000日元,其余为52,000日元。地方自治体奖学金对象为居住在某地的或在某地的大学上学的留学生。支付方式各式各样:学费、生活费,宿舍补助、国民健康补助、交通乘车券、图书券等等。目前,有二十六个自治体和二十九个国际交流团体提供这种奖学金,金额为每月平均18,000日元。   民间团体奖学金 该奖学金的提供者为民间企业或民间奖学团体。支付方式同自治体奖学金。该奖学金的对象反映了企业和团体的特征,往往限定于某一地域或某一专业。 目前,共有一百五十七个团体提供了这类奖学金,平均每月金额为74,000日元。校内奖学金 各个学校还设有校内奖学金,平均每月金额31,000日元。目前,共有短期大学一百二十三个,普通大学二百七十一个设立了这类奖学金。学费减免制度 国立大学和公立大学早就设立了学费减免制度,留学生在经过审查后,可以全免或半免学费。私立大学和短期大学也大多实行了对留学生减免学费百分之三十的制度。   民间奖学金 日本有些民间团体也向赴日留学生发放奖学金和负担出席日本国内学会旅费,补助一部分医疗费。这些日本民间团体包括:(财团法人)扶轮社未山纪念奖学金、(财)东急外国留学生奖学财团、(财)国际文化教育交流财团、(财)守屋留学生交流协会、(财)日本国际教育协会(学习奖励费)。这些团体授予奖学金的对象是在日本国内的外国留学生。具体申请手续见各团体的有关规定。   政府奖学金 日本文部省已确定自2000年起对在日本的大学等高等教育机构就学的外国留学生实施奖学金制度。 据调查,到目前为止对于那些一边在语言学校学习,一边参加大学入学考试的留学生尚未有任何民间奖学金制度。从2000年开始,有关方面将对日本语学校等各大院校推荐的百名学生每人发放54,000日圆的奖学金,并在此基础上逐渐扩大接受奖学金的范围。 日本政府发放奖学金的方法,一种是通过日本驻外使馆向国内文部省推荐;另一种方法是通过日本国内的大学向文部省推荐。具体方法是:首先在校内选考,然后向文部省推荐侯选者,文部省与选考委员会协商后做出录取的决定。此外,日本文部省每月发给在日本大学本科学习的三年级以上学习优秀的学生学习奖励费4万日圆。具体事项由财团法人日本国际教育协会办理   延伸链接: 福布斯公布2019最具价值大学排名 第一名你绝对猜不到!  日本留学攻略——高中毕业后就读语言学校的必要性 2021 THE泰晤士高等教育世界大学排名揭晓!居外送上超全解读 

疫情阴影下,房东怎样将租房利益最大化?|居外专栏

自英国因疫情采取封锁措施以来,相信不少房东都感受到了租赁市场的变化,持续的疫情和其他各类因素导致房东逐渐失去市场主动权,租金也随之下降。 伦敦市长Sadiq Khan最新致信住房大臣,要求英国政府给予伦敦市政府权力,将全伦敦的房租“冻涨”两年,以减缓新冠疫情对民众带俩的收入和经济上的冲击。 虽然该提议尚未通过,但2020年注定是租赁市场充满挑战的一年,英国皇冠地产(Crown Home Buying & Letting | CHBL)会一直站在您的角度为您提供支持与协助,共同度过这段艰难的时期。 市场行情分析 由于游客的大幅下降,大量短租市场上的房源涌入长租市场开展竞争,而搬进伦敦的人数却在减少,租赁市场供需发生改变。在此之上,原本的租房主力军,国际学生们因为疫情推迟了抵达伦敦的时间。2020学年的前三个学期,大部分大学都为国际生提供了在线课程,更多人选择在自己的国家通过网络继续学业,使租房需求进一步减少。 从本地来看,许多原本在大城市工作的白领目前在家工作的状态很可能一直会持续到2021年1月。省去了通勤的顾虑,更多的上班族选择搬离伦敦,用同样的价钱换取更大的生活空间,从一居室换到两居室,并把其中一间房作为办公室使用。拥有户外空间的房子也比以往更受欢迎。 Faulkner House, 2卧 | 月租£2,999 Faulkner House, 2卧 | 月租£3,250 租赁建议 作为房东的合作伙伴,我们非常希望以疫情前的价位出租房产,然而面对今年的市场行情,我们建议房东可以做出一些让步。 对于原本的租客,可以以降租换取延长合约的形式挽留租客。这样的方式可以避免寻找新租客产生的花费和房屋空置期损失的房租。 对于需要寻找新租客的房产,我们建议房东考虑中介给出的参考价格,很可能需要降低一点房租。 在新的市场条件下,房东越灵活,房屋出租的概率就会越大。 One Blackfriars | 首周免费 租赁技巧 根据我们的经验,目前两居室房产最受欢迎,由于更多人在家办公,他们往往要求移除一些原有的家具。为了让你的房产在租赁市场脱颖而出,房东也可以考虑重新粉刷墙面或添置一些小配饰,令房产更有吸引力。比如添加花瓶、蜡烛、抱枕等配饰,提高租户对生活品质和情趣的期待;购置更温馨的床上用品,营造家的感觉与氛围。 在我们的指导建议下,多套房产顺利出租。例如90 Emery Wharf我们以£450每周的价格出租。 604 Counter House,我们以£775每周的价格成交。 78 Discovery Dock,我们以£520每周的价格成交。 更多孙秀秀撰写的精彩文章: 英国房屋产权知多少?当地人也容易被坑 后疫情时代,英国留学还值得来吗? 英国银行利率跌至0.1%意味着什么? 英国皇冠地产(Crown Home Buying & Letting | CHBL)是一家英国ARLA认证的伦敦房产经纪公司,专注于代理伦敦优质新建住宅项目,拥有广泛一手房源,致力于为国际买方提供一站式置业服务,包括房屋买卖、租赁管理以及信贷咨询。其团队在英国从事地产行业十逾年,经验丰富。英国皇冠地产竭诚为客户争取最大利益,让您的海外投资更安心。 如果您对英国购房、租赁有任何疑问,欢迎扫码详询。我们将第一时间为您解答关于英国投资置业问题。   英国皇冠地产孙秀秀 伦敦政策、区域、项目全解读 联系邮箱:info@crownhomebuying.co.uk  

黄金签证投资人有福了!葡萄牙“落地生”法案即将出台︱居外专栏

离2020年结束不到100天。今年无疑是充满变化和不确定性的一年,可也是带来新机遇和新发展的一年。你,抓住了吗? 以欧洲最西端的葡萄牙为例。疫情最严重的上半年,为吸引海外投资,政府出台了一系列移民新政,《国籍法》修正案尤为受人瞩目——将持有黄金签证的投资人在葡出生的子女自动获得葡萄牙国籍的年限从现有的持有2年黄金签证,缩短到仅需持有1年。 一时间,普大喜奔。 这意味着黄金签证持有者的子女比父母更早具备申请公民身份的资格(持有黄金签证五年方可申请入籍)。 该修正案目前正进行最后的修改。知情人士透露,总理对出生公民权相关条款表示赞同,修正案可在9月底推出,届时将吸引更多投资者办理黄金签证移民葡萄牙。 实际上,黄金签证的好处远不止于此。 葡萄牙黄金签证凭啥成“香饽饽”? 葡萄牙黄金签证,不仅支持在葡出生的新生儿直接获得公民身份,还是有法案支持、快捷、高性价比、低门槛获得欧盟公民身份的黄金签证。 居住35天可入籍 … 持有黄金签证5年,平均每年居住7天,持有人即可申请葡萄牙国籍。 葡萄牙护照居于世界护照排行榜第六位,免签全球186个国家。通过葡萄牙黄金签证获得护照后,便可在欧盟27个国家自由定居、工作、学习、经商和生活,等同于拿到一本畅行欧盟27国的高含金量护照,摇身成为真正的“欧洲公民”。 超高性价比,自然使得葡萄牙黄金签证成为全球投资人眼中的“香饽饽”。 可眼看着葡萄牙房价水涨船高,除了传统购房移民项目外,有没有更合乎当下的投资选项? 当然有! 获取黄金签证的新路径 葡萄牙允许以购置不动产、捐赠或购买基金等方式取得居留卡。购置不动产向来最受欢迎。然,近来,投资35万欧元基金拿葡萄牙黄金居留卡的方式异军突起。 相较传统移民方式,基金投资移民主要有以下优势: 基金投资优势: 无需考察登陆:省去舟车劳顿、出行高额开支; 材料更简单:不出国门,最短50天获批(移民局规定不超过90天); 强监管:葡萄牙证监会+移民局双监管,基金公司报表每年披露; 退出机制明确:5年后不但投资赎回,还送欧盟身份; 无琐碎费用:省去购房所需相关费用(eg:房产税等)。 无疑,在保守的后疫情时代,葡萄牙基金投资移民方式更显得顺势应时——投资金额少、无资金来源要求、低风险、强监管、收益免税、还能照拿欧盟身份! 于是,我们看到这么一组数据:2020年选择35万欧基金投资移民方式者,其数量是去年的4倍。 购买35万欧葡萄牙战略成长基金,即可一家三代获得身份。5年后可赎回基金,拿回投资款。实际花费不超过5万欧元,便能自由出行欧洲,助力财富升值,更可获得优渥社会福利与优质教育资源,一举多得! 风险提示   上述相关信息及引用数据,来源于已公开的资料,我司对这些信息及数据的准确性及完整性不进行保证,且具体移民申请要求,请以递交申请时的政策为准。 延伸阅读: 6个原因,总有一个令您无法抗拒葡萄牙房产 为什么疫情过后葡萄牙黄金签证被加倍看好? 居外六月专访:葡萄牙房地产星级专家分享待客之道 想更深入了解35万葡萄牙移民方案? 留下您的联系方式,居外的专业团队期待为您提供投资移民咨询。   外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

不同身份的人要如何在新加坡买房?其条件又有哪些?

导语:新加坡不仅有四小龙的誉称,还有花园城市的美称。新加坡因为各方面条件比较凸出,所以成为最适合生活,居住的城市之一,也因此在这些年吸引了很多海外投资者。在新加坡买房不一定件容易的事,身份不一样,物业购买的限制要求不一样,同时购买物业后征收的税费也有差异。不同身份的人要如何在新加坡购房呢?条件又有什么呢? 在新加坡购房的人主要分为:海外人士,PR(永久居民),公民。这三种类别购房时的主要差异是什么呢?新加坡一直被很多人向往,如果您想了解或购买这里的房屋,可以直接添加下面的微信,也可以把您的资料留在下面。我们有非常专业的咨询团队,尽全力为您的服务,帮助您甄选最合适且优质的房产。接下来,进入今天的话题! 海外人士在新加坡购房(以华人为主) 一,华人在新加坡购买房产需要满足一下条件: 1、新加坡带土地的财产,排屋只能本地人士购买,圣淘沙岛的带土地财产和排屋运去其购买。(该地方的房价不是一般人所能承受的) 2、可以购买新加坡大部分的公寓以及住满十年以上的公共公寓。新加坡的公寓都是实用面积,没有公摊面积,并且自带车位。(公寓每个月需交管理费,具体根据公寓面积计算) 二,华人如何购买新加坡房地产: 1、对于条件比较普通的,只能购买新加坡的公寓,并且不能购买主岛上的有地房产和政府组屋。 2、新加坡房价较高,一平米平均在60000元-120000元左右,普通公寓的起价在100万新币左右,所以明确预算很重。 3、银行贷款。新加坡每年的贷款利息比较低,平均年利率是4%左右,如果你有稳定的收入来源,最高可以贷款60%以上。 4、看房。新加坡的房产市场是比较透明的,并且这方面的法律比较严格,因此在进行相关手续时需要房产经纪人以及律师的协助。房产经纪人扮演的角色较重要,一定要选择合适的。 购买房产税费必须缴纳,一般支付首付后,税费是不到3%印花税+20%额外印花税。购房一年后若想卖出要承担12%的印花税,每过一年减少4%的印花税,满三年之后卖出去不需要承担税费。海外人士购买公寓自主还是不错的,如果投资,风险不是很小。 PR(永久居民)在新加坡购房 如果夫妻两个人都是新加坡的永居居民,居住时间未达三年,这种情况只适合购买公寓。和海外人士相比,永久居民承担的额外印花税要少很多,在5%左右。如果两个人在新加坡居住的时间满达三年,这时建议购买二手政府组屋,房子面积大约在100平米左右,价格在40-65万新币左右。新加坡的组屋是比较受欢迎的,预算有限可以考虑便宜一点的地区。 新加坡不管是政府组屋还是私人组屋,购买时的贷款额度基本保持在工资收入的60倍左右。如果需要拿到政府的相关补贴,必须卖掉公寓两年半左右才能获取资格。 PR在新加坡购房一般会选择这两种方式: 1、拿到PR直接购买公寓,拿到公民后卖掉公寓,不需要交印花税,然后购买二手组屋,此时购买不能获得政府补贴,时间达到五年之后再申请二手组屋的补贴。 2、拿到PR持续等到拿公民,然后购买二手组屋,这时可以拿到政府5万左右的补贴。如果不着急可以等一等新建组屋再选择购买 新加坡公民在当地购房 很多人成为新加坡的公民之后,其实年龄不是很小了,这个时候的他们有一定的积蓄,购买房产的压力不是很大。夫妻两个人在购买房产的时候可以只用其中的一个挂名组屋,成为该房子的唯一物主,另一个人成为该房子的居住者。组屋房产的物主可能在贷款上受到一定影响,但是居住者可以出来购买一套公寓,并且不用支付额外印花税。两套房产正好一个用来居住,一个用来出租,一定程度上可以实现以房还贷。 以上就是不同身份人士在新加坡购买房屋的相关内容,希望对大家有所帮助!

高铁2号(HS2)带动英国多地房价上涨,下一波我们买在哪?

在经历了一连串的延期和预算调整之后,英国二号高速铁路(HS2)的建设现在正式开始。这个耗资1060亿英镑的铁路网是目前欧洲最大的基础设施项目,它将对英国上下产生重大影响。未来几年,HS2所经过地区的房价将受到影响——其实在一定程度上,这种影响已经开始浮现了。那么,HS2对英国房产投资会产生怎样的影响呢? 什么是HS2? HS2是一条贯通伦敦、英国中北部和苏格兰的高速铁路线。HS是High Speed的缩写,因为火车的预计时速将到达 320公里每小时,跻身欧洲最快列车阵营。高铁服务超过25个站点,包括英国十大城市中的八个,连接约3000万人口,几乎占英国人口的一半。全面运营后,它每天将运送30万名乘客,即每年运送1亿名乘客。 这条最先进的铁路线被认为对英国“绿色低碳”交通发展的未来至关重要。它将为全国提极亟需的铁路运力,是北部和中部地区铁路项目的组成部分,有助于英国经济的再平衡。HS2更可能会提升整个北部地区的房价。 相关资讯:英国高铁HS2正式开工!最高速402公里,预计2040年通车 HS2将路经何处? 新铁路的建设分为三期进行,一共组成一个Y型的路径。 HS2的第一阶段是直线的主干,从伦敦的尤斯顿(Euston)到伯明翰(Birmingham)北部,在那里它将与现有的西海岸主线重新连接。这条线路沿线的车站计划设在Old Oak Common,以提供与帕丁顿(Paddington)、Crossrail(贯通伦敦东西的铁路线)、希思罗快线(Heathrow Express)的连接,也可能与伦敦地铁连接。第一阶段将在2029年至2033年之间开通。 第二阶段将线路分为两段。第2a期线路将在西米德兰兹(West Midlands)的弗雷德利(Fradley)和柴郡(Cheshire)的克鲁(Crewe)之间运行,在那里将与现有的高速服务连接,在伦敦和克鲁之间运送乘客。2b阶段的线路是Y型上面的分支,分为东段和西段。西段将与克鲁的高速线连接,并贯穿至曼彻斯特(Manchester)。东段将与西米德兰的高速线连接,并贯穿至利兹(Leeds)。第二阶段将分阶段完成,预计于2035-2040年全部完成。然后,在以后的几年里还会有其他线路通往利物浦(Liverpool)、纽卡斯尔(Newcastle)和苏格兰(Scotland)。 HS2计划新建的车站效果图: HS2可以大幅节省伦敦和中北部城市、以及伯明翰和中北部城市的行车时间: HS2沿线房价会涨多少? HS2项目对房价的影响将取决于房产与新路线的位置。归根究柢,一个地区交通的任何重大升级都有可能提高其对潜在投资者和居民的吸引力,从而推高房价。 仅仅是未来铁路线的承诺就足以产生广泛的影响。在伯明翰,目前正在进行好几个重大的重建和房地产投资项目,许多投资者都视HS2为支持这些项目的动机之一。根据莱坊的数据,“HS2效应”在短短两年内推动伯明翰的房价上涨了14%。随着HS2的建成,现在投资的人有望坐享未来几年房价的大幅升值。 延伸阅读:英国伯明翰如何俘获中国房产投资者的芳心? 伦敦的Crossrail是一个很好的例子,说明过去的基础设施项目如何影响房价。即使经历了金融危机,沿线房产的价值自2008年以来已经翻了一番,并且在2021年之前还能再增长4.7%。据《卫报》报道,Crossrail沿线车站步行10至15分钟范围内的房产,在施工期间房价可能会飙升30%至60%。 反之,根据Property Road的数据,距离新线太近的房产却可能会出现贬值。它显示,由于施工期间建筑工程的破坏性以及地区交通变得拥挤,距离线路500米以内的房屋可能会在短期内出现房价下跌。居外提醒您,在选择靠近HS2的房产时需要注意这一点。 HS2房产投资良机何处寻? HS2计划的初衷之一是缩小南北之间的差距,为除伦敦以外的城市创造就业、居所、投资和经济增长。“北方经济引擎”(Northern Powerhouse),尤其是曼彻斯特,与利物浦、利兹、纽卡斯尔和谢菲尔德(Sheffield)一起成为北方复兴的核心城市。 近年来,曼彻斯特进行了一些重大的更新计划,现在已经取代伯明翰登上了英国第二大城市的宝座。曼彻斯特拥有世界上最大的两家足球俱乐部,一所世界顶级大学,以及英国最大的购物中心之一——这座城市无疑有着巨大的吸引力。 众所周知,曼彻斯特是一个备受热捧的居住地,繁华的市内公寓和乡村别墅的价格均只有伦敦的一小部分。根据土地登记处的数据,今年4月,新房主平均要掏出163356英镑(约142.5万元人民币)来买房。这个价格对于首次购房者和年轻的专业人士来说极具吸引力。 曼彻斯特的房价上涨速度是全国平均水平的两倍。随着高效的HS2连接,曼彻斯特见证了商业和房地产投资,吸引了大量的人和居民涌入,预计HS2通车后增长将进一步加速。此外,曼彻斯特市议会公布,大曼彻斯特的生产力提升价值每年高达13亿英镑,相当于2037年当地经济总量增长的1.7%。同时,该议会在曼彻斯特指定了6个与HS2车站相邻的新兴区域,预计其中3个区域将带来大量的住宅物业。 曼彻斯特是一个繁荣的国际大都市,可以与世界上最大的城市竞争。随着交通便利性提升的承诺(将从伦敦到曼彻斯特的行程时间缩短至1小时8分钟,节省1小时),越来越多的人将前来生活和工作将大力推升该地区的房价。对于房产投资者和购房者来说,越早投资曼彻斯特,随着HS2项目的推进,您就越有可能从房价增长中获利。 资讯推荐:认识英国房产:6大种类 2大投资方式,您要怎麽选? 责编:Zoe Chan 居外网为您提供曼彻斯特的各类型优质房源。马上登记,我们将为您提供HS2新线附近项目的最新信息。

人口增长全美最快 达拉斯租金涨不停!

近年来,美国达拉斯(Dallas)的房地产已经成爲了全美房地产界的“领头羊”,几乎每一份关於全美房产的数据都能看到名列前茅的成绩。据彭博数据显示,达拉斯地区每天以数百人的净增长量高居美国各城市榜首,同时,是全美工作机会增长最高的地方之一。工作机会每年带来很多的净流入人口,预计今年人口会新增100万,2040年人口将达到至少1,050万。 美国房地产学会(Urban Land Institute)发布全美最适合投资房地产的城市排名中,位於德州的达拉斯名列第一。它是目前美国最值得投资的地区之一,市场租赁需求旺盛,房产升值稳定。在过去五年中,达拉斯地区的房地产经纪出售的房屋价格上涨了近50%。 达拉斯的经济十分多元化,支柱产业有航空航天业、金融业、高科技、制造业、能源业。多元化的经济结构也带动了就业,吸引了愈来愈多年轻人到此居住生活。事实上,人口涌入必然带动达拉斯地区房屋出租市场,年租金涨幅约4%。另外,Airbnb平台数据显示达拉斯市场涨幅明显,较去年增加了34%,游客愈来愈喜欢这种方便舒适的度假居住方式。每年德州度假出租房的收入约为2亿美元,达拉斯所占比重为各城市之首。这些都是投资当地楼市的利好消息。 Neighborhood Scout的数据显示,达拉斯的房地产在过去十年升值了59.88%,平均每年的房屋升值率为4.80%,使达拉斯跻身全美房地产升值幅度最大的10%之列。据Zillow最新数据显示,达拉斯的房屋价值中值为 213,300美元。达拉斯的房屋价值在过去一年上涨了9.6%,Zillow预计明年将上涨4.5%。 租金持续上涨 达拉斯都会区拥有众多一流的高科技产业丶电子通讯和IT产业,包括AT&T丶爱立信等24家世界五百强企业。素有“电信走廊」之称,现已成为硅谷人移居首选,被誉为美国“南部矽谷」。与湾区矽谷相比,达拉斯在生活成本丶房价和税收体系等方面极具竞争力。同时拥有全美名列前茅的公立和私立高中。 得益於旅游业发展,目前为止,达拉斯租金已经持续超过20个月上涨。同时,居民住房的租售比1:16,可以简单理解为房屋出租16年后收回全部房价,而达拉斯地区对出租房的需求量之大,保证了房屋的高出租率。 达拉斯地区是全美最大的出租公寓建造市场,今年将有超过26,000个新的出租公寓单位开放出租。根据CBRE的研究,在未来12年,达拉斯地区人口将增加到890万人,休斯顿人口将达到820万人,奥斯汀人口将达到250万人,圣安东尼奥人口将增加至300万人。到目前为止,达拉斯地区的市场几乎吸收了公寓建筑商投放到市场的所有新公寓。 房屋严重短缺 德州的经济传统上是能源和石油,但从20世纪中期开始,德州产业开始多元化发展,包括电子电脑航空航太生物化学等都有一个均衡发展。 以达拉斯为例,美孚石油是传统能源产业,美国航空马尔克尔来是美国三大航空公司之一。ATNT,美国电信电报公司德州仪器,是跟华为竞争的一个很大的电子企业,还包括百货连锁共20几家世界500强的企业的全球总部设在达拉斯。 德州北部的房屋销售量连月比去年同期增长两位数。民众从西维吉尼亚州丶阿拉巴马州和北达科他州等房屋过剩的州,迁移到经济实力较强的州寻找新的机会,为这些高增长的州带来压力。成千上万的人迁移到德州找工作,使德州的房市紧张。 以全德州计算,上市房屋仅够3.1个月的供应量。德州房地产经纪人协会透露,达拉斯福和市的上市房屋数量更少,仅够供应2.3个月。 更多美国房产资讯: 如何查美国的房地产信息 疫情催生楼市盛况:美国房价正以2014年来最快速度飙升 投资洛杉矶房产 潜利比您想像大! 来源:capital-hk.com 责编:Zoe Chan 疫情之下,达拉斯地区房市仍创纪录——牢牢抓紧史上最低贷款利率和可售房屋短缺的入市好时机! 马上联系居外,我们有资深的专业团队帮助您顺利在美国投资创富。

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