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英国买房按揭：银行不批按揭怎么办？| 居外专栏
投资海外房产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭？银行不批就没有别的选择吗？ 文章概览 申请英国按揭途径 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪（Broker）申请按揭？ 1. 申请英国按揭途径 申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪（Broker）代办，亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。 i. 英国当地银行 英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是GBP £50,000 - GBP £75,000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长25年。 银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），会收取的杂费包括申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、估价费（房产价值的0.1 - 0.15%），也有部分银行会收电汇费等。 ii. 按揭经纪（Broker） 你亦可以透过英国按揭经纪（Broker）代办，经纪会帮你同时向多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭；第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。 iii. 贷款金融机构 PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务，提供最合适的按揭组合解决英国自住（Buy-to-Live）及买房产出租（Buy-to-Let）按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700，亦分两期支付，第一期GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费（首年HK $5,000；其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费（最高贷款额3%）。 2. 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭 英国自住（Buy-to-Live）按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租（Buy-to-Let）按揭，买房产出租（Buy-to-Let）原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住（Buy-to-Live）按揭，提供入息文件重新造按揭。 3. 合资格申请按揭人士 不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外买家（非BC）可批出75%按揭，买房产出租（Buy-to-Let）按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请人设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请；又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住（Buy-to-Live）按揭就要视乎英国的供款与入息比率（Debt Servicing-ratio，DSR）。例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。 如果以买房产出租（Buy-to-Let）方式申请按揭，年薪要求GBP £25,000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。 4. 按揭利率及成数 英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 i. 定息按揭（Fix Rate Mortgage） 利率固定（首2至3年），届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 ii. 浮息按揭（Tracker Mortgage） 由于跟随市场变动，浮息按揭利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 - 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 iii. 还息不还本（Interest-Only Mortgage） 借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。 自住（Buy-to-Live）按揭一般实际利率2.5 - 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产，以买房产出租（Buy-to-Let）做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。PropCap利率为3.5% - 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。 5. 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批： 6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭？ 对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。而经按揭经纪（Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。 PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或透过微信与我们联系。
投资市场 风高浪急? l 居外专栏
上周五，美国十年期债息迫近2.5厘，为两年高位。虽然债息抽升对香港的息口影响是相当间接，笔者也要在此撰文分析。但在10年债息上升同时，2年债息却冲上2.28%，而30年期债息最新也是2.59厘，令不同年期的孳息曲线趋向平坦，一旦情况继续恶化，2年债息比10年债息还要高，而10年债息又比30年债息要高的话，就出现「债息倒挂」。 一般而言，债息年期越长，意味风险越高，需要付出更高的债息，「债息倒挂」意味投资者对短期经济缺乏信心，预期经济即将陷入衰退。由80年代石油危机，2000年科网股泡沫爆破，2008年金融海啸；以及2020年疫情经济萎缩，都有出现债息倒挂现象。 美国联储局今年会将利息推升1%-1.5%，短期债息继续上升的可能性很大，「债息倒挂」似乎只是时间性的问题！ 当今美国经济仍然强劲，失业率低企，消费者信心及商业活动指标也很高，预计美国会进入衰退可能遥不可及，但危机可能已经迫在眉睫。最近笔者见有评论美国失业率低企的原因，就像香港1997年的情况，股市、楼市火红，不少投资者宁愿放弃正职，全力投入股市，天天鱼翅捞饭，当年也想不到会出现98年的金融风暴。 俄乌战争进一步破坏供应链，战争令小麦及玉米等食品、石油天然气等能源及各式商品价格大幅提升，通胀率不会轻易被息率上升而受抑制，一旦美国经济短期内大幅加息，衰退的风险就升温。 经济衰退，股市暴跌，加上过度负债，流动性不足，联储局收水救市一招，效力越来越弱。在衰退逼近及通胀高企的背景下，拿现金又会蚕食购买力，唯有采取保守的投资策略。 投资股市，宜考虑稳健的派息股，例如中移动是笔者今年的首选，物业投资也只选住宅，并要预留部份现金在手，一旦股市大平卖，可以低吸一些优质股份！总括而言，今年投资市场风高浪急，不应过份乐观，及避免借贷过高，小心驶得万年船！ “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
俄乌之战对香港物业市场之利弊 l 居外专栏
香港股市在笔者执笔写本文时，刚刚跌破20,000点大关，股市上落涉及多种因素，但俄罗斯与乌克兰发生战争，当然也是重要因素之一。 最直接的影响当然是经济问题，乌克兰成为战场，其出产的小麦、玉米肯定大减；俄罗斯受西方国家制裁，其出产的石油、天然气、稀有金属也难以出口，全球因疫情及供应鐽断裂而导至的通货膨胀只会变本加厉！ 全球消费意欲及企业投资信心将会受到打击，经济下行的风险自然增加。既然俄乌战争对经济不利，对香港物业市场之弊处是明显不过！ 不过，正因全球经济蒙上阴影，美国联储局三月加息的预期，由半厘变成1/4厘，市场对加息的幅度又开始变得温和，加息缓和当然对物业市场有利，但更有利是欧美对俄罗斯富豪的制裁行动。 如果大家跟笔者一样是足球发烧友，当然会留意到英超球队车路士的老板阿巴莫域治被西方制裁，所有个人财产被冻结，原因是他被指与普京关系密切。其实他是葡萄牙公民及也入籍了以色列，他在英国居住多年，从来没有指控他任何犯罪行为。英国伦敦一向是中国大陆、东南亚及俄罗斯富豪投资的心仪地方，也是全世界的资产管理中心。如果你是富豪，尤其是有中国血统，即使你已脱离中国籍，分分钟因为西方欧美与中国的对抗加剧，就可以扣押、冻结，甚至没收你的个人财产。程序也很简单，只需将你的名字放入名单就可以。 笔者估计这事影响深远，令全世界富豪需另觅安全之地。 香港拥有一国两制特点，也拥有港元的独特位置，应该是富豪理想藏富地方之一。大量资金一旦继续流入香港，港元利息就更难大幅上升。对物业市场固然有利，在通货膨胀的背景下，富豪级更不会只持现金，物业投资当然是其中一项。所以笔者认为俄乌战争对本港股市及经济会带来短期震荡，但于长线的角度，对物业市场应该是利多于弊！ “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
英国房产 I 海外买家按揭2022最新指南 l 居外专栏
英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。 投资海外房地产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭？ 银行不批就没有别的选择吗？ 文章内容 申请英国按揭的途径 英国自住 （Buy-to-Live） 与购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？ 申请英国按揭途径 申请英国房地产按揭主要向银行直接申请或通过按揭经纪 （Broker） 代办，亦可向香港金融机构 -PropCap 提出英国按揭申请。 英国当地银行 英国当地银行会向海外购买家提供按揭服务。 例如一些香港银行汇丰（HSBC）、中银（BOC）、东亚（BEA） 等的英国分行都有提供。 主要接受房地产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是 GBP £50，000 - GBP £75，000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长 25年。 银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），就申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、征收房地产价值的 0.1 - 0.15% 作估价费等。 也有部分银行会收电汇费、估价费等。 香港本地银行 华侨永亨银行则直接在香港分行处理英国按揭审批，主要接受伦敦 Zone 1 及 Zone 2作投资用途的住宅房地产，而贷款金额要求最少 GBP£200，000。 按揭经纪 （Broker） 你亦可以通过英国按揭经纪 （Broker） 代办，经纪会帮你同时向英国多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，通过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取 GBP £1，500 - GBP £2，000 的申请费用。 费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。 要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。 香港金融机构 PropCap 是香港海外房地产按揭配对平台。 目前为香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务的金融机构，为英国自住 （Buy-to-Live） 及购买房产出租 （Buy-to-Let） 类型房地产提供合适的按揭组合方案。 接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。 整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用那项服务而定。 转介服务费用为 GBP 1，700，亦分两期支付，第一期 GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。 如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。 如选用 PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费 （首年 HK $5，000;其后每年 HK $3，000） 及一次性平台手续费（最高贷款额 3%)。 英国自住（Buy-to-Live）与购买房产出租（Buy-to-Let）按揭 英国自住 （Buy-to-Live） 按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑粮单等去证明房地产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。 在申请英国自住 按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房地产出租后自住计划。 海外购买家可以先申请购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 原则不可向直属亲人出租。 日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住 （Buy-to-Live） 按揭，提供入息文件重新造按揭。 合资格申请按揭人士 无论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外购买家（非BC）可批出75% 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。 Propcap 不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72，000才可接受申请 ; 又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP 50，000、公司名义则要年薪GBP £75，000。 不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住 （Buy-to-Live） 按揭就要视乎英国的供款与入息比率 （Debt Servicing-ratio，DSR）。 例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。 对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。 如果以购买房产出租 （Buy-to-Let） 方式申请按揭，年薪要求GBP £25，000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于 4%。 另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。 按揭利率及成数 英国房地产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 定息按揭 （Fix Rate Mortgage），利率固定（首2至3年），可以届时再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 浮息按揭 （Tracker Mortgage） 是指跟市场变动，利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。 还款年期大多为5 - 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。 假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150，000 - GBP £250，000不等。 最后，还息不还本 （Interest-Only Mortgage），借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。 自住 （Buy-to-Live） 按揭一般实际利率 2.5 - 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。 如果海外人士想购入英国房地产，以购买房产出租 （Buy-to-Let） 做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。 PropCap 利率为 3.5%- 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批： 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？ 对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房地产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。 而经按揭经纪人 （Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。 PropCap 专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回复客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
海外公司首席代表签证：常见问题FAQ详解｜居外专栏
英国海外公司首席代表签证(Sole Representative Of An Overseas Business Visa)是为海外公司的首席代表而设，此签证主要适合有意到英国发展业务的人士，申请人需要在英国成立海外公司的子公司或分公司。 申请对象 主申请人为18岁以上 配偶和18岁以下的孩子可以一起申请 公司背景 母公司需要证明公司的总部及主要营业地点均在英国境外，并在英国境内没有任何活跃营业的子公司、分公司，或其他首席代表。母公司提供最近一年的财务审核报告，证明公司有稳定的营业收入及净利润，同时也需要提交公司的银行帐单，证明公司有所需的存款，以作英国公司的运营费用。目前法例并没有对营业收入、净利润或公司存款有指定的要求，所需的金额根据个别行业有所不同。 商业计划 该签证没有任何行业的限制。英国子公司需要从事与母公司相同的业务领域。在五年期间，英国境外的母公司必须继续作为公司总部，并继续在英国境外积极开展业务。 首席代表要求申请人必须受雇于母公司，在英国境外担任高级职位，在相关业务范围内具有丰富的行业经验和知识。申请人将在英国子公司拥有全部决策权。此外，申请人不能是公司的大股东。他们不能持有超过 49% 的公司股份。 英语要求 申请人必须证明他们能够达到要求的英语水平。如果申请人持有英国或以上学位（即学位/硕士/博士，请注意不承认文凭或副学士学位），他们只需提交英国学位证书即可满足英语要求。 如果申请人持有英国以外的大学颁发的学位，则需要提供证书和成绩单以及大学信函以证明该学位是用英语授课的，然后向 UK NARIC 申请以确认该学位是等效的达到英国学位或以上。 如果申请人不具备上述学历，则需要在IELTS 考试口语和听力方面达到CEFR A1级。 英国子公司 初始签证获批后，主申请人需要在英国设立子公司或分公司。英国公司必须由英国境外的母公司 100% 拥有，并从事与母公司相同的业务。 为了让申请人在3年后申请续签，申请人需要证明公司总部和主要营业地点仍在英国境外。 居住要求 如想申请永久居留权，申请人及配偶在签证的五年期间，任何12个月不离境超过180天 如想申请英籍，每位申请人需在申请入籍前的五年期间，总共不离境超过450天，即平均每年不离境超过90天，并且最后一年必须已持有永久居民身份 需要通过 Life in UK 测试和 ILETS B1 考试 签证优势 英国海外公司首席代表签证越来越受欢迎，它适用于打算将已建立的海外业务带到英国的申请人 申请人需要确保香港和英国的业务都维持5年，以便在第5年年底申请永久居留 申请人的配偶可以在英国自由工作 受抚养子女可享受当地免费中小学教育。在获得英国永久居留权后，他们在申请英国大学时只需支付当地学费 常见问题見 获得英国签证后，什么时候需要成立英国公司？ 根据现行的移民法，设立公司没有具体的时间表。建议抵达英国后尽快注册公司并开设英国公司银行账户。 公司可以任命多少名首席代表？ 每个母公司只能任命一名独家代表为其英国公司工作。 我是公司的大股东，可以申请吗？ 如果申请人是公司的大股东，建议在申请前对公司股份进行重组，持股不超过49%。 商业计划书需要包含哪些资料？ 商业计划书应包括英国公司的行业概况、目标市场、员工招聘策略、营销策略、竞争对手和英国公司的财务摘要。 申请是否需要面试？ 根据我们的经验，有些申请人需要面试。面试的最常见原因是由于公司的财务状况，是否盈利。申请人是否在申请前出售其股份？公司股东、申请人及其配偶之间的关系，如果他们都参与了业务？上述所有因素对于英国内政部考虑申请至关重要。我们还为所有客户提供面试培训。 面试的过程是怎样？ 面试通过电话或视频电话进行。申请人需要熟悉商业计划和提交的所有文件。他们将被期望提供充分和合理的答案，以证明申请人在回答问题时是真实的。 英国内政部的常见问题解答通常包含 30 到 60 个问题。面试时间1-2小时。申请人可选择以英文或国语进行面试。 第3年申请续签时有没有最低营业额要求? 根据现行的移民法，第3年申请续签时没有最低营业额要求。但是，申请人需要提交英国公司的财务审计报告和相关证明文件，以证明申请人有在过去 3 年内成立了该业务。 签证申请流程 免费提供电话初步咨询，评估申请人的背景和解答有关问题 安排面议咨询，详细分析所需事项和提供有关移民建议 我们会为申请人准备商业计划书和有关的文件，提供模拟面试训练 文件妥当后，我们便会向英国移民局提交申请表格及文件 (正常审批时间 15 个工作天，快证 5 个工作天) 首次获批年期为 3 年签证，获批后申请人需在指定一个月内登陆英国，领取英国身份证 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
有种按揭叫伊斯兰按揭 | 英国置业按揭冷知识 | 居外专栏
讲到有关英国按揭时，可能从网络上或英国按揭经纪口中都听过以下几间伊斯兰银行：Gatehouse Bank、Al Rayan Bank、Bank of London and the Middle East 等。这类银行并不限于只向穆斯林信徒提供按揭服务。今天讲讲介绍一下伊斯兰银行提供的房产按揭产品与传统按揭的不同之处。 英国伊斯兰房产按揭是什么? 穆斯林信徒受制于伊斯兰教义，其中之一是信徒被禁止不劳而获，例如单凭金钱去赚利息、涉及借款去支付利息等，所以传统西方的房产按揭未必合符其教义。他们在信仰的教义下，只有在共同分担风险和收益共享的基础上，才可创造财富。 “伊斯兰房产按揭并不完全是按揭” 为了置业，他们需要符合伊斯兰教法的金融形式，以取代传统的按揭方案。这种按揭方式有时被称为Home Purchase Plan (HPPs)，与一般按揭定义不同，实际上是个人与银行或贷款机构之间的商业合作关系。所谓的伊斯兰房产按揭其实不完全是一种按揭。而是银行会代表买家购买房产，买家同意在指定期限内每月向借贷机构交付租金和本金，期限结束时，该房产的合法拥有权就会转移到买家身上。 伊斯兰房产按揭类型 伊斯兰银行都有提供不同的方法帮助买家，以下为三类主要的英国伊斯兰房产按揭。 1. Diminishing Musharaka (Partnership) 这是较常见的伊斯兰房产按揭形式，也是最接近Home Purchase Plan (HPPs)的运作概念。这种是由买家与共同购买银行之间的协议，各自都拥有房产财产的一部分，买家一开始存入其占有的份额，其他份额则属银行。 买家要在指定期限内(一般为25年) 每月支付租金和本金，逐步向贷款方买回其剩余的股份，以完全拥有房产。 举例说，如以20万英镑购入房产，并支付4万英镑做首期，以此方案支付余下16万英镑，即买家一开始所占的份额为2成，而银行或贷款机构则为8成。当买家每月还款金额愈来愈多，所占房产的比例也随之增加，而贷款方的份额则递减。 2. Ijara (Leasing) 这个方案则是反映Lease to Own 的原则，即租单位一段时间后，租客有权买下单位。如果找到心仪单位，可与卖家商议价格，贷款方就会成为买家代表购入单位，有合法业权。买家先向贷款方支付1至2成首期，直至全数余额偿还前都业权都会属于银行，而每月还款包括本金和租金。租金在整个协议期限内保持不变。当期限结束，而本金已完全归还时，就可获得全份合法业权。 3. Murabaha (Profit) 这多数常见于购入商用房产，贷款方代表买家购入该房产，并可以更高价格将房产出售给买家。例如你心仪一个50万英镑房产，用此方案购入，贷款方就会代表你以此价格购入房产，再给予延期付款的方式，以60万英镑的价格将其出售给你。买家可在指定期限内还清欠款，不同的是，这房产由一开始就成为买家的合法财产。 根据伊斯兰教条，贷款方获得的利润是可被接受的，因为这性质是属于公平贸易，而不是用金钱来再赚取钱。 如何获得伊斯兰房产按揭？ 目前提供伊斯兰房产按揭机构主要有4个，一些例如Stride Up 、Habib Bank 都表示将会推出与伊斯兰房产按揭相关金融产品。当然另一个做法是，由买家直接找贷款方，惟要联系一些专责于符合伊斯兰教义的按揭经纪。 伊斯兰房产按揭的费用及风险 上段提到，买家的首期可以低至5%至20%不等，主要视乎买家与贷款机构或银行的协议而定，理论上，买家首期比例愈多，每月付款金额也愈少。 一般而言，除了按金之外，跟传统按揭一样，买家还需预算以下费用: 双方律师费、测量费、产权转让费、 印花税（如适用）、房产及财产保险。 相比起传统按揭，伊斯兰房产按揭或会产生更高的管理费，首期也相对地较高，买家宜看清各机构的条款。 虽然在伊斯兰房产按揭上不涉及任何借款，但同理，如买家不准时每月还款，一样有被收回房产的风险，例如如果居住在银行代表你的房产里，你没有依时交租，一样都会采取有关措施。 日后可否转按到其他英国银行的传统按揭？ 买家可以按自己需求安排把伊斯兰银行中的按揭转按到英国传统银行。传统银行接受转按的关键准则，房产本身有稳定的每月租金收入，并不会因前期属伊斯兰按揭而拒绝申请。 伊斯兰房产按揭并非只为穆斯林信徒提供英国房产按揭，海外按揭申请人亦可因应自己经济需要作出考量，多元化的按揭产品给予自己灵活使用。 PropCap 平台锐意发展成为全球性海外房产按揭平台，并促进跨国界多样性的客户需求，包括「伊斯兰」金融按揭。 有需要查询更多有关英国按揭资讯？让我们联络你吧！ 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
英国投资移民计划：常见问题FAQ详解｜居外专栏
英国投资移民计划（Investor Visa）是近年其中一个热门的英国移民途径之一，申请人须投资不少于200万英镑于指定的投资产品，为期五年以申请永久居留权。签证的最大优势是审批期短，对申请人没有工作经验丶学历或英语等要求。 申请对象 主申请人为18岁以上 配偶及18岁以下的子女可随同申请 财务要求 申请人需持有至少200万英镑的现金存款，并提供最近两年的资金来源证明，如最近两年的银行帐单，清楚例明有关的记录。如资金来源为第三方转赠，物业出售，企业利润或遗产等，需提交有关的资金来源文件。 资产审查 主申请人需要在申请前先开立英国投资银行或金融机构的帐户，有关机构需要受英国金融行为监管局（Financial Conduct Authority）监管。主申请人需要向银行提交有关的财富来源，银行需对申请人进行严谨的尽职调查以及背景调查。 可投资的产品 签证获批后，申请人需把200万镑全数投资在英国公司债券或股票。申请人所投资的产品不能与物业投资丶物业管理或物业发展的公司相关。 投资年期 投资200万英镑：主申请人丶配偶和子女家属可在5年后申请永居 投资500万英镑：主申请人3年后可申请永居；配偶和子女家属可以在5年后申请永居 投资1000万英镑：主申请人2年后可申请永居；配偶和子女家属可以在5年后申请永居 居住要求 如想申请永久居留权，申请人及配偶在签证的五年期间，任何12个月不离境超过180天 如想申请英籍，每位申请人需在申请入籍前的五年期间，总共不离境超过450天，即平均每年不离境超过90天，并且最后一年必须已持有永久居民身份。 签证优势 就签证要求而言，投资者签证申请非常简单。对英语水平、工作经验和学历没有具体要求 标准的准备时间大约是2到3个月（如果一切准备就绪可以更快） 英国签证处正常审批时间15个工作天，快证5个工作天 五年签证期间，没有投资保值或补仓要求 申请人和配偶都可以在英国自由工作 子女获批入境签证后可免费享用当地中小学教育 常见问题 1. 此计划对英国投资产品有什么限制吗？ 签证获批后，主申请人必须在登陆英国后3个月内将全部200万英镑投资于英国公司债券或股票。申请人可以通过其在英国选择的投资银行分配自己的投资组合。然而，投资产品不能与任何物业投资丶物业管理或物业发展公司有关。 2. 我可以投资英国政府债券吗？ 不可以，因为移民规则于2019年3月更新，申请人不能投资英国政府债券。 3. 我是否需要在5年期间投入更多资金或补仓吗？ 如果您在5年期间出售您的投资产品，无论盈亏如何，您都需要在下一个报告期之前将出售的全部金额再投资。例如，如果投资的售出价为210万英镑，您必须将全部210万英镑再投资。另一方面，如果售出价为190万英镑，申请人只需将190万英镑再投资，无需补仓。 4. 申请人能否在5年内取回部分投资资金？ 不可以，申请人必须在5年内投资全部200万英镑，在此期间只能提取利息或股息。 5. 五年投资期后，我能否取回全部200万英镑？ 获得永久居留权后，您可以出售所有投资产品并提取本金和利息。无需进一步投资。 6. 最常见的拒绝理由是什么？ 资金来源是整个申请最重要的考虑因素。申请人需要提供详细的资金来源文件，以便开设英国投资银行和申请签证。如果英国签证部门对资金来源有顾虑或怀疑，申请可能会被拒绝。 7. 签证申请流程是怎样的？ 提供免费电话初步谘询，评估申请人背景并回答相关问题 安排面对面谘询，讨论申请人的情况丶资格和时间表 协助开设英国投资银行账户（处理时间约为2至4周） 检查所有证明文件和资金来源以确保乎合需要 文件准备好后，我们将提交申请表并预约您到警察局总部申请良民证 英国签证处正常审批时间15个工作天，快证5个工作天 确保在指定的三个月内完成投资，以确保符合内政部的要求 8. 整个处理需时多久？ 准备时间主要看申请人的资金和文件是否准备好。一般来说，您可以预期整个申靖需时三个月左右，每个阶段的细分概述如下： 准备文件时间大约是2到3个月（如果一切准备就绪，可以更快） 开设英国投资银行的处理时间约为2至4周 良民证的处理时间约为1个月 英国移民局的正常审批时间15个工作天，快证5个工作天 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
2022走进澳洲房市，快收好这份房产投资指南！
阅读导航（点击跳转）： 房市行情 买房限制 房屋产权 投资热区 买房出租 买房流程 必付税费 申请房贷 持有成本 买地建房 一、看清最新房市行情 澳洲八大首府城市最新房价中位数、同比变化和每周租金中位数（2021年10月） 最新：全澳拍卖房产数量首次超过4000套 临近年末，澳洲各首府城市的房产市场依然表现强劲：刚过去的周末（11月27日）拍卖房产数量激增，买家们继续积极出价，并为购房花费大笔钱款。根据CoreLogic的数据显示，上周共有4261套房屋被拍卖，这也是全澳拍卖房产数量首次超过4000套。 相关链接：房东疯狂上市，买家来者不拒！看澳洲房价疯涨的4大因素 最新：联邦银行再次上调房贷利率 11月26日，澳洲联邦银行将1至5年期自住房固定房贷利率上调0.15%至0.3%，投资房固定房贷利率调高0.6%。这是联邦银行6周内第3次上调固定房贷利率，以应对不断上涨的融资成本。由于融资成本上升，房贷利率有可能继续上涨。目前，澳洲利率在2%之下的房贷产品的数量正在大幅下降，6个月前有161款房贷产品利率低于2%，目前仅为87款。 分析人士指出：“如果房价上涨，利率就会成为房价上涨的阻力。鉴于我们预期央行将在2022年底开始将现金利率正常化，我们相信未来两年我们将朝着这个方向迈进。” 后市预测：2022年将成为澳洲房市转折点 房产研究机构SQM Research最新研究报告显示，若澳洲审慎监管局APRA不做进一步行动，澳洲央行也继续保持现金利率不变，那么悉尼的房价可能将继续上涨 8%，墨尔本上涨 4%，全澳平均房价涨幅将达 8%。一旦APRA再次采取行动，房价将会出现小幅下跌。而当APRA和RBA同时采取行动时，房价将开始加速回调！ 不过，成功申办2032夏季奥运会的布里斯班将抵抗低迷，而且会继续上涨，涨幅甚至会高达14%！点击查看【2022澳洲房市预测】全文 相关阅读：澳洲多家银行宣布加息 专家预测2022房价增长放缓 二、走进澳洲房市 外国人买房限制 澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，不过按照目前规定，外国人只能购买全新的住宅，不能购买二手房，对于商业化地产和工业地产等就没有新旧的限制。至于澳洲政府如何定义“外国人”、外过买家如何通过FIRB审批，请点击查看 中国人在澳洲买房的条件。 相关阅读：外籍人士在澳洲买房注意事项 为何澳洲买房需要律师把关？ 跟国内买房不同，在澳洲，以及在欧美地区买房时，除了房产经纪人外，律师也往往是买卖双方必备的专业人员。那么专职律师在买房过程中起到哪些作用，为何必不可缺呢？且看 澳洲持牌律师的专业讲解。 澳洲房屋产权 澳洲房屋产权类型比国内更为复杂，共分为永久产权（Freehold /Torrens Title）、分契产权（Strata Title）、社区产权（Community Title）、公司股票产权（Company Title）、租赁产权（Leasehold）五种，具体如何划分，跟国内的产权有何不同，可点击查看 澳洲房屋产权你了解多少？ 相关阅读：海外商业地产与住宅的10大区别 盘点澳洲投资热门地区 一直以来，悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯是国内买家在澳洲买房时最喜欢的四大城市，一起看看这四大城市中的哪些区域最值得国内买家关注： 悉尼投资热区 中央商务区CBD，东部靠近新南威尔士大学UNSW的下东区，南部被悉尼华人称为“小香港”的Hurstville，以及城市传统富人区——北悉尼（上北区和下北区），点击查看详情。 墨尔本投资热区 相对过热的悉尼，在墨尔本置业投资是个明智的选择，这已成为众多投资者的共识，澳洲的十大热区，墨尔本就占了五个：Albert Park紧邻市区的绝佳滨海生活；Hawthorn不可复制的历史沉淀绿色城区；Fitzroy North最迷人的不朽文艺社区；Red Hill理想里美如画的乡村生活；Warrandyte传统的澳洲生活社区，点击查看详情。 2032奥运城市 — 布里斯班投资热区 房地产数据分析机构CoreLogic认为，未来十年布里斯班房价一定会逐步升高，伍伦加巴（Woolloongabba）、红崖半岛（Redcliffe Peninsula）、伊普斯威奇（Ipswich）、洛根（Logan）等地被业界人士视为是在奥运影响下投资房产的好地方。一起看看这些地方的最新房价、租金、增长率等相关数据。 相关阅读：布里斯班热门区域介绍 珀斯投资热区 珀斯共有240个区域，如果论居住或投资，西珀斯可是不错的居住地。因为这小小的区域，却隐藏着无人知晓的四大优势——植物王国，自然环境优厚；着重开发的多元化社区；超万人的大学城；受益于西澳经济强劲复苏，点击查看详情。 相关阅读：现在告诉你，为什么选择在澳洲买房？ “买房出租”必读 租金回报率最高区域 最新数据显示，尽管在澳洲普遍来说租金回报率受到了房价快速上涨的打击，但也有一些城市和地区的租金收益率正在逆势上扬，珀斯和达尔文的独立房租金收益率都在加速上升，并接近历史高点，因为这两个城市的租金每年上涨超过14%，比房价上涨得更快，点击查看热租地区列表。 延伸阅读： 澳洲房子与公寓的优缺点PK 澳大利亚的联排住宅是项糟糕的投资？ 三、掌握买房操作指南 买房流程 所有在澳洲买过房的买家都会感慨，在这买房其实挺简单的，远没有想象中那样麻烦！确实，在市场规范、有专业经纪人和专职律师协助下，澳洲买房仅需五步：看房选房、支付定金、签订合同、办理房贷、交房过户。 相关阅读：2021年在澳洲如何买房？ 必付税费 无论是投资还是自住，在澳洲买房除了在前期要支付10%的购房定金外，还将包括必不可少的各种税费。一般来说，外国买家不可忽略的税费有13种，除了大家熟知的印花税、中介费、律师费外，还包括FIRB审批费、新增的海外买家附加费等，大概占总价的5%左右（海外买家附加费除外），一起看看买房必不可少的13种税费都有哪些？ 印花税是在澳洲买房时需支付的最大额税费，一般占到房屋总价的4%左右。印花税的征收因州而异，并根据房屋价格阶梯计算，可点击查看 新州、维州、昆州和首领地（堪培拉）关于印花税的介绍。 相关阅读：澳洲买地建房印花税优惠详解｜居外专栏 特别注意的是，近年来澳洲政府为了打击炒房，对海外买家特别征收附加费，税率高达8%，成为海外买家在澳洲买房的最大单项税费（不过，相比新加坡和温哥华对海外人士征收20%的附加税，澳洲的8%看起来也没那么大了）。下面由专职律师为大家讲解海外买家附加费的具体征收方法。 申请房贷 为了吸引更多的人在澳洲进行投资，澳洲政策上规定外国人在澳置业投资跟本地人是没有什么区别的。因此，你只要符合一般的标准、准备好相应的材料，尽可在当地申请房贷。一起看看澳洲贷款机构为大家准备的外籍人士在澳洲申请房贷指南。 跟国内申请房贷有很大不同，在澳洲提供房贷的机构除了传统的银行外，还有众多金融机构，利率相差较大，通常需要专门的贷款经纪人协助大家选择，为此，选择一家专业、靠谱的房贷服务商非常重要。除此之外，购买新房在成交期间可能遇到 五种常见的贷款风险，大家需要事先了解并合理规避。 持有成本 买房好后，业主仍需每年缴纳一定的税费，包括土地税、市政管理费，以及房屋空置税。对于国内买家来说，需要特别注意的是，房屋再次出售时，需要按照一定比例缴纳资产增值税。点击查看完整的房屋持有和在出售阶段税费清单。 买房后另一个需注意的税费是房屋空置税，这是专门防止海外买家炒房而设的，所谓“空置”，包括没有人居住或没有出租给别人，具体的金额与买房时海外人士投资申请费相当。点击查看 海外人士空置税的详细介绍和应对措施。 相关阅读：到澳洲置业投资，你必须了解四中常见房屋保险 买地建房 在澳洲自己买地建房，实现在国内无法完成的“地主梦”是不错的投资选择，省钱、前期投入小，还能自行设计户型。通常有两种方式：购买独立空地，自行或找人建造；购买小区分地，由开发商统一建造（House & Land Package）。点击查看 在澳洲买地建房的操作流程和所需时间。 相关阅读：如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿 以上是国内买家到澳洲置业投资的最新指南，由于当前国际环境、房市行情、贷款政策经常变化，所以，国内买家务必时时 关注【居外百科︱澳洲房产投资】频道，获得专业、最新的当地房产资讯，轻松把握澳洲房产投资机遇。 居外百科为您精心准备了更多干货内容，让您一键了解澳洲的方方面面： 了解“移民投资热地”澳洲基本概况 2022澳洲留学指南，抢先收藏！ 超全整理：2022澳洲移民指南 2022年澳洲生活指南：签证、入境、福利、物价全秒懂！
拿英国永居，有关离境180日限制的七大疑问｜居外专栏
拿到签证准备开展英国生活，大家都明白是要以“5+1”为目标，希望居住够五年后可以顺利获得永久居民身份，然后再住多一年以后就可以拿取英国护照。 有关住够五年成为永居的条件，相信大家都已经清楚知道，当中为任何12个月不能离开英国超过180日。然而这180日的计算，有些人仍然有疑问如何才计算在内？其计算方式又以甚麽作标准？我不妨就住几个常见的争议点和大家温习一下。 1. 入境离境日是否计算在内？ 根据英国移民局的指引，一天24小时离开，才算为离开；换句话说，入境和离境这两天都不计算为离开英国。举例说，如果星期一离开英国，星期五回来，实质离开的日子只计作三天。 2. 离开英国的原因和地点有所豁免吗？ 常常有申请人问，如果是因为工作原因离开，能否不计算在180日内。答案是不能的，无论离开的原因是什么，例如读书，工作，家庭原因等，都算作离开。只有极罕有的情况，如national or international humanitarian or environmental crisis（国家或国际人道主义或环境危机），移民局才可以行驶豁免权。 3. 什么地区不算离境？ 相信大家也知道，英国是由英格兰丶威尔斯丶苏格兰和北爱尔兰等四大区域所组成，只要是离开这四个区域，就算作离开英国国境。即使是在脱欧之前，前往欧盟地区也被计算成离开英国国境。此外Channel Islands（海峡群岛）及Isle of Man也都计算在英国国境之内，去这里度假就不用担心。 4. 180日的计算日期是怎样计算的呢？ 如果你想申请永居，在申请前的五年期间，任何12个月内，均不能离开英国超过180天。任何12个月即是什么意思呢？意思即是，计算的周期并不是以每年为计，而是在这五年期间，抽任何的12个月，都不能离开超过180天。因此，申请人在计划行程的时候，每次都要倒数最近12个月计算，看看自己还有多少日子可以离开英国。 5. 居留日期不足将如何影响你的永居申请结果？ 居留日期不足，你将无法在五年的签证限期内成为永久居民，在五年后你就需要向移民局申请续签。 6. 五年的居留限制如果在中间断开，是否要重新计算？ 以上的居住要求所指的是连续五年，举例说，如果申请人在第三年连续12个月离开了英国，居住要求将会中断，你需要在下一次入境英国之后，重新计算五年的居英要求。 7. 申请永居的居留限制，和申请英国护照的居留限制好像并不一样，可以清楚分享一下吗？ 如想申请英籍，每位申请人需在申请入籍前的五年期间，总共不离境超过450天，最后一年不离境超过90天，简单来说，即平均每年不离境超过90天。值得留意的是，申请英籍前的最后一年，申请人必须已持有永久居民身份。 以上，就是有关居住英国并打算以5+1年期拿取护照的居留限制。我明白到现今时代大家生活的流动性相当高，地域限制也低了很多。但如果想要稳妥地拿到英国永居以至英国护照，以上的事项就要多加留意了。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
从数字看谁是2021年美国房市的“赢家和输家”
从最高的高价到最低的待售房屋数量，不可否认，新冠疫情颠覆了美国的房地产市场。虽然2020年似乎永远不会结束，现在连2021年都已经过去了，在这场美国房地产市场的大洗牌年中，谁是真正的赢家和输家？有时似乎很难说清楚。因此，Realtor.com数据团队深入研究了这些数字，以找出谁是去年美国房市的赢家或输家。 2021年美国房市的大赢家 1. 佛罗里达州 关键数据：2020年4月至2021年4月期间，超过30万人移居佛州 根据该州经济和人口研究办公室的最新数据，在2021年确实有数十万人进行了迁移。他们主要是被温暖的天气、美丽的海滩、无所得税，以及相对有吸引力的房价所吸引。 建筑咨询公司Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫（Ali Wolf）说：“在整个大疫情期间，佛罗里达成为逃离东北部和中西部的人们的温床。需求增加的时候，正值库存稀缺，推高了房价和租金。” 虽然纽约人和其他东海岸人对佛州的兴趣仍然很高，但其他外州的买家数量却也在扩大。2021年，越来越多的人从远至加州搬来，因为许多工作者都搬到了偏远地区，这在几年前还是闻所未闻的。 不仅仅是像迈阿密这样的热点获得了追捧，实际上全州都在发生。与去年相比，佛州11月整体房屋的要价中位数上涨了19%。而坦帕、奥兰多和杰克逊维尔等城市的租金也大幅飙升。 相关阅读：美国边境正式重开！率先掌握华人热搜城区楼市动态 2. 郊区 关键数据：郊区购房者数量激增42% 当城市生活的福利突然消失时，原本租住在密集都会区的人们正在大量逃离，与共用电梯和洗衣设施的小公寓相比，拥有更多的家庭健身房空间、可以安全娱乐的大后院，以及邻居之间的更多空间，突然变得更加重要。 现在，郊区生活更受到年轻购房者的欢迎。买家纷纷涌向郊区，导致激烈的竞标战、高出要价的疯狂报价，以及愿意放弃验房和购房保障条款的人们。 Realtor.com经济研究团队的一项分析显示，去年郊区购物者的数量比疫情前增加了42%。所有这些额外的竞争都在推高郊区的房价。 2020年，郊区房价涨幅自2017年以来首次高于城市涨幅。去年9月，郊区房价每平方英尺中位数比疫情爆发前高出28%，而城市房价则增长25%。 尽管房价上涨，郊区住宅的销售速度却更快，使库存问题显得更加糟糕。与2019年9月相比，去年9月郊区的典型房屋销售速度加快了约3周，而同期城市房屋的销售速度加快了16天。 3. 婴儿潮一代 关键数据：中位价房屋的平均利润率达到100,178美元 在极端的卖方市场中，拥有房屋的年长美国人似乎是2021年持有大部分房产的人。他们是最有可能拥有大房子要出售的人，因为许多人要换较小的房屋，或想与亲朋好友更亲近。在许多情况下，他们卖房都能大赚一笔。 疫情导致抵押贷款利率下降，市场上的房屋减少，大量买家在寻找新住所。所有这些因素都意味着，只要状况良好，房屋都能以创纪录的高价快速卖出。事实上，根据房地产信息公司ATTOM Data Solutions的数据，去年夏天，中位价房屋的平均利润率达到了100,178美元（约合64万元人民币），这是大衰退结束以来的最高水平。 Zonda的沃尔夫解释说：“婴儿潮一代出售并搬入更小、更便宜的房屋，他们的销售收入最高，并且通常可以在新的地方提出更有竞争力的报价。” 4. 华尔街投资者 关键数据：投资者占房屋购买量的5.5% 2021年在郊区争夺可负担的独立房住宅的买家，除了首次购房者，还包括财力雄厚的大型房地产投资者。与大多数首次购房者不同，许多投资者能够用全部现金买下这些房子，并转为租金。 根据Realtor.com去年早些时候对契约记录的分析，投资者在市场上的份额至少达到了2015年以来的最高水平。2021年前7个月，投资者占所有房屋购买量的5.5%。许多人利用住房严重短缺的机会，预计这一问题在未来几年内不会得到解决。 Realtor.com的经济研究经理乔治·拉比（George Ratiu）表示：“投资者看到了这种不平衡的巨大机会。” 5. 为抵押贷款再融资的房主 关键数据：抵押贷款利率创下2.65%的历史新低 低利率意味着随着价格上涨，买家可以进一步扩大预算，但能够为现有贷款进行再融资的房主绝对是2021年的大赢家。已经有房的人能够从每月的抵押贷款中节省100美元或更多，最终在贷款期限内节省数万美元。 根据房地美（Freddie Mac）的数据，利率在去年第一周触底，当时30年期固定抵押贷款利率的平均降至2.65%的历史最低水平。虽然在截至12月16日当周升至平均3.12%，但仍是徘徊在历史低点附近。（两年前，在疫情来袭之前，利率约为3.7%） 经济研究经理拉比说：“去年再融资的房主有一个千载难逢的机会，可以在很长一段时间内锁定低利率。我们看到的抵押贷款利率低点，不太可能再次发生。” 2021年美国房市的大输家 1. 德州奥斯汀 关键数据：租金上涨了30% 德州的首府奥斯汀在疫情前，已经以良好的速度增长，从2020年开始出现前所未有的增长——2021年涨幅加速，且新科技公司扩张增长。奥斯汀在2021年成为远程工作者最受欢迎的目的地之一，这要归功于其时髦、年轻的文化和仍然比旧金山湾区便宜许多的房价。 虽然人口增长通常对当地经济来说是一件好事，但这个相对较小的城市，没有足够可供出售或出租的住房，来应付大量涌入的人口。在埃隆·马斯克（Elon Musk）宣布特斯拉将其总部迁至奥斯汀后，这一个问题变得更加明显。 根据Realtor.com的数据，买家的涌入和低房屋库存，使这个都市的要价中位数比疫情前高出约50%。上个月，房屋的要价中位数高达55万美元（约合350万元人民币），让许多潜在买家望而却步。 租房者也没有太多运气。根据Realtor.com的分析，去年10月份奥斯汀的整体租金中位数达到1700美元（约合10842元人民币），比一年前同期上涨约30%。 德州农工大学德州房地产研究中心的经济学家路易斯·托雷斯（Luis Bernardo Torres）表示：“负担能力将是奥斯汀房市未来面临的一个问题。在未来几年里，在奥斯汀要想找到一个标价低于25万美元的入门级住房，将会变得非常困难。” 2. 旧金山湾区 关键数据：增加31%的旧金山人离开了这座城市 当远程工作成为许多科技工作者的常态时，旧金山人真正开始反思：为什么要花这么多钱住在他们珍视的海湾城市？于是他们行动了！许多人寻找更便宜、附近的替代品，并搬到里诺（Reno）、西雅图和凤凰城。特斯拉搬到德州的大部分原因是，工人再也买不起办公室附近的房子。 沃尔夫说：“即使在疫情之前，湾区已经是一个房屋长期供不应求的市场，尤其是那些被视为入门级的住房。” 当租房者意识到他们买不起湾区的房子时，许多人扩大了他们的住房搜索范围并搬到了别处。根据无党派加州政策实验室的一份报告，离开旧金山的人数增加了31%；与此同时，入住的人数减少了21%。 但是，尽管有这种大规模的外流，但不知何故，房价仍然变得更加难以承受。根据房地产公司Compass的一项分析，从2020年春季到2021年秋季，旧金山市区的中位数房价增长了20%。在城市范围以外的县，这种情况更为明显。为寻找更大房子的富裕买家，将这些社区的房价推得更高，使许多当地人更难以拥有住房。 3. 千禧一代 关键数据：首次购房者的住房支出增加了9.6% 如今，成为首次购房者并不容易。千禧一代在2021年进入购房高峰期，他们发现自己身处前所未有的房地产市场。 根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，现在年龄在25至40岁之间的千禧一代，去年占据了最 大的买家份额——34%。但即使他们为了首付做出牺牲，并努力提高信用评分，也很难找到梦想中的家，更不用说价格范围内的房子了。 根据NAR最近的一份报告，由于寻找房屋的人比以往任何时候都多，去年大多数买家都需要支付上市房的要价（或以上）。根据NAR的报告，首次购房者的房屋花费中位数为25.2万美元（约合160万元人民币），高于前一年的23万美元。为此，大多数人告诉NAR，他们必须做出经济上的牺牲来存钱买房，而且购房的平均面积为1640 平方英尺，比二次购买者的房屋小近400平方英尺。 “首次购房者通常会在市场竞争最激烈的地区寻找房屋”，经济学家沃尔夫说，“对于首次购房者、低价购房者、低收入人群、投资者，甚至是一些高价购房者，价格最低的房屋都是他们理想的选择。” “卖家通常会选择他们认为最有可能通过的报价。与高财富的交易型买家和能够用现金支付的投资者竞争时，首次购房者几乎没有机会，”沃尔夫说。 立即联系居外IQI，我们有信心按照您的预算，积极协助您找到美国心水好房！ 4. 房产翻修转售者（Home flippers） 关键数据：翻修转售者的每间房屋的利润减少了7% 根据Realtor.com对契约记录的分析，去年房产翻修转售的数量达到了创纪录的水平，但利润却缩水了。去年4月到6月的利润是2008年以来的最低水平。平均房产翻售的利润约占成本为43%，但这还没有考虑到雇用承包商和支付木材等材料，连同电器的成本。通常往年，翻修转售者寻求投资回报为成本的50%以上。 房屋的需求很高，且价格不断上涨，炒房者往往会花更多的钱来保障住房。创纪录的低待售房屋数量，意味着他们通常不得不支付更多，而且还需要击败首次购房者和其他投资者的竞争。建筑和电器成本上升，加上全球供应链短缺导致的延误，严重侵蚀了他们的利润。 5. 租房者 关键数据：房租上涨了9% 在疫情爆发之初，沿海许多较大、较昂贵的城市的租金价格暴跌。许多突然不再需要每周每周通勤五次的居民，搬迁到更便宜的地区或郊区。 但数据显示，现在租金不仅恢复，而且创下历史新高，而租房者正在遭受损失。去年全美的租金上涨了约9%，在某些地区（如奥斯汀），租金上涨了30%以上。 “特别是对于去年的租房者来说，真的是双重打击”，拉比说：“第一个是去年早些时候暂停驱逐令到期，第二个是租金价格的急剧反弹。”与此同时，买房也变得越来越难以负担，让租房者进退两难。 延伸阅读：2022年美国房市六项“大胆”预测曝光！您敢信吗？ 美国楼市空前狂热，想充分掌握市场发展的最新趋势，免费获取热门项目推荐吗？ 请即在下方留言，居外IQI助您精明投资美国房产！
