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想要在加拿大买房的朋友,好消息来了:加拿大政府将会调整房贷利率的审核标准,刺激本地房地产市场复苏,贷款买房将会更轻松! 2月18日,加拿大政府宣布,将会从4月6日开始,调整按揭贷款利率审批标准,和新的计算压力测试(stress test)最低利率的方法。 按照即将实施的新规定,房贷压力测试的最低审批利率,将不再以央行的五年固定利率为准(目前央行规定的利率为5.19%),而是按照“按揭保险申请中,每星期的五年固定利率的中位数,再加2个百分点。” 从文字上看,有点生涩,让我们用一个具体例子来说明一下。 假设,已知目前加拿大皇家银行的五年期固定更优惠利率为3.09%,按照新规定,当申请者接受压力测试时,最低审批利率则为:3.09% +2% = 5.09%,这比央行宣布的五年基准按揭贷款利率5.19%要低,最终贷款申请者可以获得更多贷款。 更别提还有很多商业银行、贷款中介的五年固定按揭贷款利率甚至低于3%,即使加上2个百分点,利率也就在4.5% – 5%左右。 “这意味着,压力测试利率将会随着银行提供的实际利率浮动而变化。”加拿大财政部长Bill Morneau称。 这个新标准将会从4月5日正式实施,尽管从数字上来看,利率降低的幅度并不是特别大,但是依然增加了购房者的负担能力和卖房信心。 加拿大的按揭贷款压力测试(stress test)是在2018年1月份的时候实施的,贷款者需要接受比市场利率高一倍的贷款偿还能力测试,才可以贷款买房。 这个政策实施之后,拉高了买房门槛,冷却了当时过度火热的房地产市场,同时购房者和炒房者的数量减少,全国的房价走缓。 但是同时这个压力测试也受到了批评,不少购房者认为利率的标准设置的太高了,同时压力测试也给加拿大大银行机构更多的市场控制权,不利于非银行贷款机构发展。 联邦财政部长Bill Morneau表示,政府希望通过调整压力测试利率,更好的配合市场实况,以确保压力测试方法对加国国民仍然有效,并且可以应对不断变化的市场状况。 为了复苏加拿大的房地产市场,政府不仅调整了压力测试利率的审批标准,央行也在时隔3年后,本周首次下调按揭压力测试利率,从5.34%下调至5.19%。 再加上即将实施的新的压力测试利率标准,政府的这波操作还是很振奋人心的! 加拿大安大略省多伦多4卧5卫的定制豪宅,享有怡陶碧谷南部(South Etobicoke)的壮丽水景。在居外网上现售约¥ 1,325万。点击了解更多房源信息 尤其渥太华地区房地产市场目前这么的火热,相信消息一出之后,将会有很多原本因为压力测试而望而止步的潜在买房者,重新参与到了房市竞争中。需求的人增多,预计也会推动房价的上涨。 关於居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售加拿大房源,或致电 400-041-7515 谘询加拿大移民丶留学或房产投资的机会。 来源:新华侨网 责编:ZoeChan
Royal LePage最新预测:2020年多伦多和蒙特利尔豪宅市场将持续走高,温哥华房市也将出现改变。 大蒙特利尔地区(GMA)的豪宅(8.5%)和公寓(8.3%)升值幅度最大。大多伦多地区(GTA)的豪华公寓价格也大幅上涨(7.0%)。 有限的房源和高需求将继续推动豪华住房价格上涨,Royal LePage预测GMA和GTA豪宅市场价格将继续走高。 尽管价格同比下降,大温哥华的豪宅房地产市场仍显示出平稳的迹象。 根据Royal LePage官方发布的消息,在截至2020年1月31日的12个月内,房屋价格在蒙特利尔,多伦多和渥太华等大区域均呈上涨趋势。在多伦多和蒙特利尔,在传统的高需求地区,房源紧张是房价上涨的重要因素。导致低库存的原因主要是是潜在的升迁买家缺乏信心。 可以看出,随着多伦多地区在国际上声誉渐隆,当地的豪华公寓价格出现了大幅上涨。多伦多和渥太华的豪华住宅需求量一直保持健康的发展趋势,蒙特利尔的独立屋豪宅市场则显示出明显的上涨势头。在加拿大西部,温哥华和卡尔加里这两个较大的地区的豪宅价格都同比出现下降。但是各种数据仍表明温哥华的奢侈品市场正在逐步趋于稳定。虽然近期预计温哥华和卡尔加里的豪宅市场不会出现价格上涨,但买卖双方对市场稳定的信心越来越强。 大多伦多地区 在过去的12个月中,大多伦多地区的豪宅中位数价格上涨1.2%,至3,629,916加元,而豪华公寓中位数价格上涨7.0%,至2,402,650加元。 豪华住宅购房者同样也面临着低房源的情况,这挑战了整个住宅市场。比如市中心或者高需求地区上市房源的持续走低,这对于想要在同一街区上购房的买家来说是不幸的。由于公寓住宅相对于独立屋更便于管理和维护,加拿大本土的年轻高管和高收入人士与投资者和外国买家展开了激烈竞争。这也导致了所有中高档地区和市中心一带(包括中部,东部和西部)的豪华房源,无论是独立式豪宅还是豪华公寓,都受到了广泛的关注。 明年,豪华住宅预计将增长2.5%,至3,721,000加元,而豪华公寓预计将增长6.0%,至2,547,000加元。 大蒙特利尔地区 大蒙特利尔地区的豪宅因为市场房源继续趋紧,价格上涨一直保持强劲。在截至2020年1月31日的12个月内,该地区的豪华住宅和豪华公寓价格同比增幅最高。在此期间,大蒙特利尔地区豪华住宅的中位数价格上涨同比增长8.5%至1,853,513加元。同期,豪华公寓式公寓的中位数价格上涨8.3%,至1,409,262加元。 尽管目前市场对Westmount和Outremont等成熟的豪华社区的需求保持稳定,但周边地区如Le Plateau和Griffintown对豪华物业的需求却开始激增。西岸的豪华住宅由于景色优美和优质学校聚集等原因,在市场上也大受欢迎。 造成大蒙特利尔地区豪华房屋房源减少的一个重要因素是,卖方市场对于出售当前房屋后能否找到下一个理想房屋缺乏足够的信心。许多人担心目前价格上涨的快节奏可能意味着,在他们售出自己房屋之后,任何的延迟都有可能导致极大的亏损。与其冒着这种风险,不如等到市场趋于平稳再出手。 豪华独立屋的成交速度往往很快,因为买家知道在目前有限的房源条件下存在着激烈的竞争。但是,尽管豪华公寓的需求也在持续增长,但买家仍然拥有选择的余地,和其他投资者之间的竞争也不如独立屋一般明显。2020年的豪宅销售市场将非常活跃,买家对豪宅的需求持续增长,但目前市场上的房源极有可能满足不了这样大的需求。 在接下来的12个月中,豪宅的中位数价格预计将上涨5.5%,至1,955,000加元,而豪宅的中位数价格将上涨5.0%,至1,480,000加元。 大温哥华地区 在截至2020年1月31日的12个月期间,大温哥华地区豪华别墅的中位数价格同比下跌6.7%至 5,394,594加元。同期,豪华式公寓下跌4.4%至2,411,773加元。 虽然大温哥华地区的豪华房地产在过去十二个月内所显示的房屋和公寓中位数价格同比下降,但自2019年10月以来,豪华公寓销量的显著增长正在推动市场趋于稳定。从2019年10月1日到2020年1月31日,大温哥华豪宅的中位数价格同比下降1.3%,而公寓的中位数价格相对持平,同比增长0.2%增长。 温哥华的普通住宅房地产市场正在朝着平衡的市场所转变,但是在豪宅市场却开始呈现上升趋势。目前市场对价格在3到5百万加元之间的房屋有稳定且健康的需求。高端房地产市场进入平衡市场将需要更多时间,但并不是不可预期的。对于卖方来说,在准备售房之前制定正确的策略将至关重要。要提高竞争力,卖家从一开始就需要一个好的营销策略,否则他们可能会错失机会。又或者,如果房屋定价过高,则会被市场所抛弃,得不偿失。 预计明年该地区的豪宅价格将温和下降。预计豪华公寓的中位数价格将同比下降2.0%至 5,287,000加元,而豪华公寓的中位数价格预计将下降1.5%至 2,376,000加元。 多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
3月11日,英国财政大臣里希・苏纳克(Rishi Sunak)在英国时间中午12:30正式发表2020年英国预算报告,这也是他在上任四个星期后的第一次预算案。本次预算案共对外宣布了6000亿英镑的财政预算,并且财政大臣称资金将会用于长期投资发展上。 本次预算案重点内容如下: 共出资300亿英镑用于抗击冠状病毒 50亿英镑应急资金将用于支持NHS和其他公共服务 5亿英镑困难基金帮助弱势群体 员工少于250人的公司将获得两周的病假工资退款 小型企业将能够获得高达120万英镑的“业务中断”贷款 塑料包装税将于2022年4月生效 英国将承诺新建70000户政府救济房。 从2021年4月开始将实施对非英国人征收额外2%的印花税政策 根据刚刚结束的英国春季预算中,有一个关系到海外买家的政策变化,也就是,英国将在2021年4月开始对海外房产买家增收2%的额外印花税。 这个税的起因还要追溯到18年特蕾莎梅在职的时候,当时的英国政府觉得海外房产投资客大量涌入,导致本国人资源减少,还导致了大量流浪汉无家可归,才有了这个印花税费政策。 如果你是以下情况,都属于征收范围: 在买房前12个月,在英国的居住时间少于183天; 有海外人士直接或间接控制的公司。 延伸阅读:【英国欲对海外买家加征房产印花税 莫慌!只是“洒洒水”】 尽管从政策出台到落地,可能会有一定的时间差,但为了不产生额外税费,一定要利用现在的窗口期,尽快交换合同。 本次财政报告是英国30年间涉及数额最大的一份预算案,财政大臣也表示在未来五年内,政府的债务也将达到自1992年以来的最高点。 不过财政大臣里希・苏纳克(Rishi Sunak)仍自信表示,通过对英国的基础设施建设的投资,英国将迎来更多的机会,为未来十年的经济增长打下坚实的基础。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售英国房源,或致电 400-041-7515 谘询英国移民、留学或房产投资的机会。 来源:英国皇冠地产 责编:Zoe Chan
新政简介 根据澳大利亚财政部的宣布,澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)从2020年3月29日晚上10时30分开始,对于审批相关海外投资的最低限额将降至澳币0元。换句话说,所有适用的有海外资金注入的投资项目,不论价值,均需要通过FIRB审批,获批后方可进行。同时,FIRB审批时间的上限从30天延长至6个月,但表示不代表审批一定需时6个月。 政策时间 澳大利亚财政部表示,新规则是临时性质,适用于疫情期间。不过,由于疫情情况转变迅速,现阶段不能估计规则何时复旧,亦不知道即使疫情过后,政府会否有其他经济措施影响FIRB的政策。 行业限制 需要特别留意的是,政府新闻稿中并没有限制新规定适用于某些行业,意味着新规适用所有行业、所有投资,那么任何海外机构或个人购买、投资澳大利亚公司和生意都可能需要经过FIRB审批。 住宅审查 在购买澳大利亚住宅物业方面,在既有的限制下,海外人士购买任何住宅物业均需先行申请批准或申请豁免,在新规则下对于审批的范畴没有改变,还是要预先申请。故此,新规则对买澳大利亚住宅的资质没有实质影响,唯一的影响是审批时间会从30天内延长至6个月以内。 买家需要留意,买卖合同里面有关FIRB申请的条款是否允许买家有足够的时间获得FIRB批准,例如是否给买家稍长于6个月的时间给FIRB审批并通知卖家。如果时间不足,买家会需要与卖家商讨修改条款,应对FIRB新政策。如果已经签署了购买合同,合同已经交换的案件中,买家已经申请FIRB批准但是尚未获批的,需要仔细审查原先合同中的关于FIRB审批的条款,确保买家不会由此承担违约责任。 投资限额 在原有FIRB法律框架下,在很多领域和行业只有高于某一额度的海外投资才需要向FIRB申请,并且这个限额额度随不同性质、不同领域、不同行业的投资而有所不同。新规则将面对澳大利亚所有行业、领域、性质的海外投资额度调为0,代表高于0元的投资都需要审批,所以效果就是所有海外投资都需要审批,即使该投资额为0(比如赠与、换股等交易类型)。 原因分析 普亚认为,FIRB新规则下的限制,是要保护澳大利亚企业在疫情导致经济下行的情况下不被海外资本恶意收购,以至影响国家利益。 例如,因为疫情而导致澳大利亚股市大幅下滑,导致公司市值蒸发,政府担心外资有可能会在这个时候海外资本收购澳大利亚公司或资产,澳大利亚资产被贱卖,新政策想要避免的是这种情况。 新政策没有分开处理普通和敏感行业,也是反映了疫情下所有行业都受影响,同时所有行业都可能在特殊时期对社会有战略功能,属于澳大利亚国家利益的事实。 深入分析 购买土地/物业 在FIRB新政策下,如果购买非住宅用地方面,原本规则下的农业用地、商业用地和矿产用地的审批最低限额都降至澳币零元,即现在购买所有种类的澳大利亚土地和物业,都需要向FIRB申请。 例如,原规则下,已开发商用地的审批最低限额是澳币$275,000,000或$1,192,000,000(视乎地区和自由贸易区背景,若干细节从略),现在限额变为零,代表许多相对小额的商用物业交易都将需要审批。 同理,原规则下,农业用地的审批最低限额由澳币$15,000,000到$1,192,000,000(视乎地区和自由贸易区背景,若干细节从略),现在都变为零。 如果您个人是海外人士或者您的公司被视为海外身份,要购买商铺或者办公楼的话,不论购买价格为何都会需要向FIRB申请;原本几百万的办公室商用物业在额度之下不需审批,现在都需要审批。 值得留意的是,在原规则下,不论价格,本来任何海外政府背景的买家购买任何土地都需要审批,而任何海外人士购买所有空置商用地都需要审批,这两点在新规则下没有改变。 住宅购买上文有专门阐述,在此不再赘述。 购买公司股份/生意/单位信托 在购买公司和生意方面,需要了解重大行为(Significant action)和需申报行为(Notifiable action)这两个概念。即使审批限额降至0,投资行为也需要是符合一定程度才会受FIRB审批影响。首先,重大行为不需申报,需申报行为才有必要申报。但是,如果财务大臣认为某项重大行为对国家利益有影响,可以要求还原该项重大行为,或命令放弃该项行为购置的资产。 所有购买公司权益/股份和资产的而导致公司控制权改变的行为,都是重大行为(农业业务不需控制权改变)。而所有购买公司权益/股份和资产,以至拥有公司20%或以上,就是需申报行为,需要FIRB批准,不论价值。例如海外人士购买澳大利亚公司达到20%的股份,不论价格多少,即使是一元的价格,都需要FIRB批准。如果是农业公司的话,则在旧规则下已经是所有投资均需FIRB批准。 影响分析 海外投资移民客户 由于投资移民签证188A类、132类等都需要海外身份的申请者在澳大利亚投资以满足签证条件或者以便申请永居签证比如888类签证,FIRB的新规则会令他们的投资计划或需要跨过审批的门槛。 之前此类签证持有者获签后可以考虑自己建立新公司,或者购买现有公司,或者投资入股成为现有公司的股东。但是在新政策下,第二、三种情况鉴于移民法律要求和需申报行为的特点,目前很大可能需要获取FIRB审批许可。 澳大利亚政府机构之间如何就新政策联动,现在尚未可知。客户需要特别留意审批时间对于他们符合签证投资时间要求的影响。 以签证188A为例,签证要求在投资项目中申请者要提升澳大利亚经济的竞争力,投入新科技,出口澳大利亚产品等等,在原则上都是促进澳大利亚利益的投资行为,在疫情影响经济下,这种投资似乎显得更为重要。在这个角度来看,虽然新规则可能令投资行为需要审批,但是如果该投资会促进澳大利亚的利益,这种投资在原则上应该会获批,但是获批时间会很长。同时增加了申请FIRB的各种成本。 海外企业投资并购 并购意味着公司的股权和控制权都会大幅改变,而海外企业会掌握澳大利亚企业的控股权。在这种情况下的投资并购都会需要FIRB批准。此情形需要考虑上诉需申报行为的定义。 海外房产投资 海外投资者需要与开发商沟通,确保购房合同的条款因应新规调整,放宽时间限制,以令买家不会因需要更多时间获得FIRB许可而蒙受损失甚至被取消合同。 Q & A 问:如果在新规则生效时间前已经签订商业合同,但股份/资产尚未过户,在新政策下会否有需要申请FIRB许可? 答:新规则不影响生效之前已经签订的合同和投资计划。 问:现有进行中的FIRB申请,审批时间会否受新政策影响? 答:FIRB表示会将现有FIRB申请的审批时间也延至6个月内,但不代表一定需要6个月才能审批完成。 问:海外人士或机构能否在澳大利亚成立新公司? 答:新规定没有影响既有开立新公司的规定,海外人士或机构仍然能在澳大利亚成立新公司开展业务。 违反规定的后果 如果没有就需申报行为申报或违反其他FIRB规定,可以处以监禁及/或罚款,承担刑事和民事责任。 结语 我们预期新政策涵盖的投资行为会导致大量海外机构和人士的投资计划受到影响,而影响会逐步浮现。政府应对疫情和经济危机的政策预期会不断更新,政策执行的细节也会越见完整。普亚律师事务所会密切留意相关政府宣布,寻求更详细的政策细节,并向大家分析有关影响。 澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
德国疾控机构罗伯特·科赫研究所4月10日公布数据显示,德国新冠肺炎确诊病例超过11万例,累计死亡突破2300例。从初期的0.5%上下到眼下的2%左右,与意大利、西班牙和美国等西方发达国家相比,德国新冠肺炎病患死亡率为何这么低? 点击查看居外网上在售德国房源 一是早准备。德国的医疗体系在欧洲乃至世界都首屈一指,精细的德国人早在疫情到达欧洲之前几周便着手准备。早在1月初疫情尚未蔓延到德国,德国的科研团队便开发出快速检测试剂,抗疫的科学指导中枢——罗伯特·科赫研究所也公布了详尽的病例定义等指导文件。1月27日首例确诊病例在德国出现之时,德国可以不慌不忙予以检测、应对。 不过,先期德国在防控上还是大意了,轻视了新冠病毒的传染力,没有尽早采取封城封国之类隔离措施,甚至听任狂欢节之类群体聚集性活动举行,造成病毒大量传播,这也是德国病例剧增的根源所在。由于新冠病毒是一个新出现的病毒,加上没有历经“非典”煎熬,西方社会一度认为不过是“大号流感”,或盲目地认为此类病毒只会在东亚肆虐,白种人具有免疫力,欧美不约而同出现松懈,德国亦不例外。 二是早检测、大量检测。德国死亡率低的一个重要原因就是检测开始得早。德国开始较多进行新冠病毒核酸检测时,本土疫情尚处在开始阶段。这样做有助于为患者提供最优化的治疗,有效控制重症患者数量。 德国效法韩国,通过大规模检测和隔离病人来减缓病毒传播速度,目标是4月底达到每天可检测20万人。在此思想指导下,德国及时开放了检测门槛。德国有很多不同层级的实验室可以进行监测,有的地方还设有简易检测场所,检测较为灵活。目前,德国的检测能力为每周可检测50万个样本,相比之下,意大利、西班牙等国的检测能力明显不足。 由于检测数据齐全,德国官方疫情统计是按照新冠病毒感染者数量来计算。换言之,检测结果呈阳性者,无论有无症状,都列入新冠病毒感染者之列。这样一来,与只计算有症状感染者相比,分母更大,死亡率更低。 三是德国医保制度较为完备,政府及时出台了检测、排查等措施,居民去检测、看病没有经济压力。与之相比,美国有3000万无医保人员,初期检测不免费,许多民众只能有病硬扛。所以,德国的检测、看病一直没有“肠梗阻”现象,分母数字经得起考验,而美国、意大利等国的分母可能“缩水”,因为有大量感染者没有纳入。 四是德国的医疗体系发达。德国的医疗体系大致可分为三类,一类是私人诊所,第二类是综合性大医院,第三类是大学附属的偏重科研的医院,各有侧重进行分流,病人不会一窝蜂涌向高等级医院挤兑医疗资源。 从医疗保障能力看,德国医生数量(相对人口而言)、床位数和呼吸机数量傲视欧洲,在全球也名列前茅。据统计,德国有约2.8万个重症病房,配有2.5万台呼吸机,另有1万台储备,其先进的工业能力保证了呼吸机可以根据需要增加配备。疫情开始后,德国采取重症病人住院治疗、轻症患者居家隔离自愈策略,保存重症救治能力。目前,德国依然维持重症病房闲余,不仅保持着“床等人”状况,而且还有余力接收少量意大利转移过来的重症病人。随着病例增多,德国也未雨绸缪,在各地建设“方舱医院”。 五是老年人群体是新冠肺炎的易感人群,德国的感染者相对年轻,死亡率自然低。罗伯特·科赫研究所所长威勒前不久公布,德国新冠肺炎感染者平均年龄47岁。初期,德国本土感染者主要是青壮年,很多是到意大利滑雪归来后发现感染,大规模检测在一定程度上有助于及时发现感染者并阻断传染链。随着疫情的发展,政府号召采取老人和孙辈之间不要见面等措施,有助于保护老年人口和有基础病的群体,从而避免推高死亡率。 德国与意大利的老龄人口比例不相上下,为何意大利病患死亡率居高不下?家庭组成方式是一大原因。意大利“四世同堂”式家庭居多,而德国由于房价一直不高,年轻人长大后一般都离家单独租房或买房住。这就造成年轻一代感染者传染给老年人的几率大大减少,家庭聚集式暴发病例也随之减少。 可能大家没想到,问候礼节也或多或少起作用。同样是在欧洲,意大利、西班牙、法国等国家民众熟人见面一般都是拥抱行“贴面礼”,而德国人没有“贴面”的习俗,一般是握手而已。德国人跟日本人一样,是很自律又讲究卫生的民族,握手后勤洗手就能减少感染风险。疫情一起,握手都免了,更是减少了风险。德国疫情会如何发展,还有待继续观察。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售德国房源,或致电 400-041-7515 谘询德国移民、留学或房产投资的机会。 来源:中国网 责编:Zoe Chan
柬埔寨较大的城市有金边市丶暹粒市丶西哈努克市丶马德望市四座直辖市,他们在柬埔寨的角色丶特色丶经济重点都不一样,打算去柬埔寨旅游或者希望在柬埔寨置业的人们,可以参考一下这些城市的特点。 城市发展:一个美丽的传说 对於一个国家的城市,人们一般会按照城市的繁荣和经济实力排序。 在柬埔寨,大家熟知的城市排序是金边丶暹粒丶西港。 这是因为,金边市是王国的政治文化中心,现代权力中心,位於整个国家版图的东侧,靠近越南。 暹粒市在1500年前是整个东南亚耀眼的金色城池,世界十大奇观——吴哥就在这里,它是佛教城市,也是柬埔寨旅游的世界名片,位於柬埔寨整个版图的北侧,在柬埔寨母亲河——洞里萨湖的北岸上。 西港市,也叫西哈努克市,早期叫云壤,是目前国际化丶海洋化的城池,虽然很小,只有十几万人口,但她兼有国际度假丶石油海运丶海岸进出口物流等功能,是一座对外开放的城市。 在这里,自由经济丶资本生活丶灯红酒绿充分显示出她将来会是一座代表世界经济的港口城市。 然而,高棉民族的发展路径与这个排序正好相反,历史上是先有磅逊港(西港—云壤),後有暹粒(吴哥古城),再有金边(皇宫新城)。 暹粒——文化都城丶佛教圣地 暹粒是文化都城,直辖市,152平方公里,约20万人口,从综合排名上属於柬埔寨第二大城市。 虽然它比不上马德望经济的总量,但外国人都熟悉这座城市。 因为这里是吴哥古迹所在地,是国家历史文化古迹保护地,也是佛教圣地。 这里传诵着几千年来的佛教故事,讲述着几个世纪以来高棉民族混乱丶鼎盛丶延展丶衰败的过程。 暹粒市有三个必去的景点。 第一个是世界十大奇迹之一的吴哥古城。 它将游客带进十一世纪高棉民族在东南半岛的鼎盛时期,在柬埔寨的地位就像我国的西安古城。 因为历史的原因,柬埔寨政府将这座城市视为佛教圣地,高棉民族的感恩之地丶敬仰之地。 这座古城是一千多年前祖先遗留给後人的一大笔财富,建筑的辉煌丶工艺的精湛丶文化的深邃丶佛教的神秘,给每一位来这里的游客带来一次次的心灵震撼。 基本上从事城市规划丶产业规划和基础建设的人,看到吴哥这样的历史建筑痕迹也感慨万分,一千多年前居然就有高人将城市建造得这样符合自然科学丶便於城市和农业管理丶符合佛教信奉。 每次看到吴哥古城的断墙残壁被巨大的怪树缠绕,耳边就会响起古代建筑与原始植物千百年来的对话。 吴哥,这座被遗忘的古城在近两千年後,才被法国探险家发现,被世界所关注。 他从一个鼎盛时期的金色王朝,如何迅速地衰落成为一座窟城,至今,还是一个历史之谜。 今天的柬埔寨人每当谈到吴哥历史,都会感慨自己的祖先曾经有那麽辉煌的过去。 第二个景点是洞里萨湖。 洞里萨湖湖面面积很大,南北长500公里,东西宽100公里,像一个巨大的水库,雨季收集淡水,旱季提供水源,为周边的土地承载着滋养的作用。 它像一块巨大碧绿的翡翠,镶嵌在柬埔寨大地之中,为高棉民族的发展与繁荣提供坚实的资源保障。 湖水的下游叫洞里萨河,在金边与湄公河相汇,一直通向大海。 值得一提的是,有几万越南侨民住在这片水面上,水上建有医院丶学校丶商店,恰似一座水上城市,成为外国游客必经的游览路线。 这座湖泊,是柬埔寨的生命之湖,也是东南半岛的生命之湖。 第三个景点是酒吧街。 沿着旧街市街道,聚集着各式各样的酒吧丶餐馆丶酒店,世界各地不同肤色丶不同民族丶不同宗教丶不同语言的游客在这里淘宝丶购物丶交友。 来源:每日头条
初到海外,背井离乡。不论是来澳洲读书,亦或者是移民新居,大部分人都会选择先居住在华人聚集且生活便利的区域。 而悉尼作为澳大利亚的第一大城市,自然而然深受华人的喜爱。而随着人群长年累月不断的聚集,也就潜移默化的诞生了不少华人聚集的社区。 在悉尼,华人的区域可不止一个,而是有很多个。那麽小编今天就带大家一览所有知名的悉尼华人区,进行一次全方位的比较。这里面有传统老牌华人区,还有年轻人更偏爱新兴华人区。 内西区:Rhodes 位於内西区的Rhodes是个半岛小城,位於悉尼版图的正中心,Rhodes在近几年内日益成为令人瞩目的时尚新区。 而现在Rhodes已经成为了中国大陆移民第三大的区域,占25.4%。相比起其他公寓,Rhodes的水景公寓比较多,居住也年轻化。 交通 Rhodes距离悉尼CBD仅15公里,约20分钟左右的车程,不仅有悉尼南北的主要公路系统A3贯穿其中,而且邻近两条东西要道Victoria公路和M4公路,再加上横跨Parramatta河的Ryde桥连接了Rhodes区和Ryde区,Rhodes这一区的交通路况可谓四通八达。 火车和巴士是Rhodes主要的公交设施。区内的火车站位於北区线上,半小时以内可达市区,而且班次频密,每隔15分钟就有一趟车。 生活设施 Rhodes城市规划多样,火车线以东为中低密度住宅区。而以西则是高密度住宅区和商业建筑。 同时混合了大型购物中心,包括Rhodes购物中心,IKEA,cloes和电影院等。各大开发商共同努力之下,Rhodes如今已经成为许多年轻人的新关注点。 而在Rhodes shopping center里面,各种吃的,娱乐设施都有,高质量的住房条件和优质的生活品质都是人们居住於此的重要原因。别忘了,这里还可以抓全世界人民都觊觎的pokeman神兽。 教育 作为一个新兴华人区,Rhodes的教育配套设施并没有特别的出色相较於其他区域。但是依然有一些学校可供大家选择。 Concord West Public School 地址:Concord Rd,Concord West NSW 2138 St Ambrose Primary School 地址:Stuart street Concord west 2138 Rivendell School 地址:Thomas Walker Est,Hospital Rd,Concord West NSW 2138 房价 来源:澳洲知多少
作者:“悉尼财神” Sonny Wang 最近在处理一些楼花成交案例中,有些客户忽视了提早准备贷款,以至于在成交过程中到处碰壁,甚至有些客户放弃成交损失掉10%的首付款。 所以本期的内容,我主要针对楼花在成交期间可能遇到的贷款风险,以及如何管理风险进行阐述。 在给出方法之前我和读者分享近期的两个贷款案例。 案例一 戴先生,纯海外人士。 2017年在墨尔本市中心购买一套楼花,计划2020年6月份成交。 戴先生在整个等待期间,没有主动联系过律师和销售中介。当找到我时已经只有不到三个月就要成交。 由于估价低估了近15%,再加上目前的贷款政策和销售给出的贷款政策完全不一样,所以戴先生最后放弃成交,损失10%首付。 居外网上共有近5万套在售澳洲房源,点击查看 案例二 刘小姐,澳洲公民,澳洲本地收入。 刘小姐的房子计划今年9月底成交,然而发展商在6月中突然Call settlement ,并且限期在两周之内成交。 由于疫情的原因,刘小姐的工资比之前下降20%左右,贷款能力比之前的额度低了很多。最后,急急忙忙将多余的首付款凑齐。 虽然有惊无险的成交,但是也交纳了很多罚金。 从以上案例可以看出,Off-the-plan在成交期间的时间安排非常关键。 一旦出现疏忽,延期成交的概率就会大大增加。 买过房产的朋友也许会知道,二手房在付定金之后将在6-8周内完成成交,所以在二手房交易过程中,无论对客户还是贷款经纪以及过户律师,都有非常详细的工作计划。 然而在楼花成交过程中,只要发展商Call settlement,留给客户的时间也就是2-3周时间了。 所以Off-the-plan在成交期间的时间安排非常关键。 管理好在楼花成交过程的贷款,风险请牢记这5步: 1. 勤沟通(这里包括律师,发展商,中介,贷款经纪人或者银行) 大量实例说明,很多客人买了楼花后基本就是不闻不问,这是引发交楼失败的最主要原因。 投资是个人行为,每一步骤都需要业主积极参与,千万不可把希望寄托到任何人身上,就算是过户律师,基本到成交前的三个月才开始频繁与客户沟通。 有些客人由于种种原因,三个月准备贷款周期太短,所以业主应该在预计交房日期前1年,8个月,6个月,3个月,1个月等时间节点,主动联系律师,发展商已经中介确保得知大概成交日期。 2. 至少半年准备贷款申请材料 置业者无论自身条件如何,一定要在成交日期前6个月去咨询自己的贷款能力评估,准备自己的财务计划,例如查看自己是否存在不良信用记录,已有债务情况,收入是否满足银行需求等。 3. 做好应急预案 楼花成交时,一定做好融资备选预案,尤其是海外投资者,千万不能指望一家金融机构,一旦政策发生改变,再去申请其它金融产品就会白白浪费许多时间。 对于申请材料不是很强的本地买家或者购买规模较大楼盘者,最好也备选一家银行做为备选,因为银行有时会对楼盘贷款配额有限制。 4. 估价时间与结果的把握 大部分银行都会派估价师实地估价,估价的结果决定最终的贷款额度。 业主在成交2个月前,要争取获知发展商估价联系方式,与此同时和销售公司一起确认各个估价公司的结果,从而在选择金融机构上可以做提前预判,避开估价不好的金融机构。 5. 留出备用资金 目前一些区域被银行划入高密度区,根据一些银行的政策,在这些区域内贷款比率为70%,使得业主会被银行要求提升首付款,也就意味着业主要筹集额外资金成交。 所以在贷款前要确认所在区域的贷款政策,还有低估情况的应急措施。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售澳洲房源,或致电 400-041-7515 谘澳洲留学、移民或房产投资的机会。 来源:澳洲房产大全 编译:Zoe Chan
马来西亚传媒报道,马来西亚政府为解决公寓单位滞销问题,正研究向发展商开征住宅空置税,最快2021年实施。 去年,马来西亚国库研究院建议政府考虑落实房产空置税,要持有未售出单位的发展商从目前的“先售后建”,转成“先建后售”的模式。这也是一个行政手段来解决马来西亚国内产业领域的结构性问题。 房屋及地方政府部部长Zuraida Kamaruddin指出,方案拟定发展商要就取得完工证明书(Certificate of Completion and Compliance, CCC),但仍未有人入住的单位缴交空置税。 她解释,空置税旨在减少住宅空置量,令发展商推出住宅项目时可以更明智及更负责任,特别是一些高层住宅大厦的项目。当开征新税后,发展商将更小心规划新盘的发展方向以迎合买家,而非只按照发展商的意愿发展。 Kamaruddin又认为,以往很多单位的空置期多于一年,会为房屋市场带来不少问题,征税是必要之举,推动发展商加快住宅项目的入伙时间。 如果大马内阁通过方案,最快明年实施。至于具体空置税会怎么征收,是指向开发商卖不出的房产,还是买家购房不入住也算是空置?目前还不清楚。要是后者,那好多外国人购置的房产将会是属于空置的。 《大马邮报》早前报道,大马联邦直辖区部副部长Edmund Santhara曾在大马国会透露,空置税做法与一些已发展国家的城市例如温哥华、墨尔本相似,目的是为了解决在巴生谷(Klang Valley)未能售出的豪华公寓单位。虽然当地住宅空置率低于4%,现阶段没有急切需要开征空置税,不过当局仍会审视方案。 根据马来西亚国家产业资讯中心(NAPIC)的数据指,2018年第二季巴生谷滞销单位有2,260间,其中498间为价值100万马币以上的豪宅单位。 最后,我们看看外国人在马来西亚买房都要交哪些税? 外国人在马来西亚买房时,是有: 买卖合同的印花税; 外国人购置税; 持有房产时,会有: 门牌税; 单位税(地税的一种); 卖房时,要交: 房地产盈利税(RPGT)。 万一,不入住的房产也算空置,那就在持有方面还得加入空置税了。当然,目前此税还没正式落实。具体会怎么样,这就静观其变吧。 相关精彩内容: 马来西亚的房租收入,房东该不该报税? 居外马来西亚投资报告:外籍人士如何买房? 【视频】马来西亚 - 跨境买家购房指南 欲了解更多有关外国人在马来西亚购房的法规丶流程丶税费和MM2H等,欢迎阅览【居外百科︱马来西亚购房移民指南】。 如果您需要更个人化的指导和建议,请在下面提交联系方式,居外的大马投资专家会马上给您提供免费咨询。 参考来源:星岛虎报丶CYMM2H 责编:Zoe Chan
9月2日,泰晤士高等教育(Times Higher Education,简称THE)发布了2021年度泰晤士高等教育世界大学排名。 在解读观点之前,我们还是先来带大家了解一下THE排名。(文末有TOP200榜单) 什么是THE排名? 泰晤士高等教育世界大学排名是最均衡且综合的全球大学排名,以13项单独的绩效指标涵盖了研究型大学的全部核心活动:教学、研究、知识转移和国际视野。 《泰晤士高等教育世界大学排名(THE)》、《QS世界大学排名》、《世界大学学术排名(ARWU)》、《U.S.News世界大学排名》被视为目前世界最具影响力的四大排名 。 评分标准 该排名基于13项经精心校准的绩效指标,以衡量一所高校在研究、教学、知识转移和国际视野上的表现。 教学 (学习环境):30% 声誉调查:15% 师生比例:4.5% 博士学位比率:2.25% 博士学位授予与学术人员的比例:6% 机构收入:2.25% 研究 (数量,收入和声誉): 30% 声誉调查:18% 研究收入:6% 研究效率:6% 引文(研究影响力): 30% 国际视野 (员工,学生,研究): 7.5% 外国留学生比例:2.5% 国际人员比例:2.5% 国际合作:2.5% 产业收入 (知识转移): 2.5% 我们现在就从国家和地区的维度,来和大家具体分析这回的排名! 英国 世界TOP20院校英国占据20%:牛津大学连续 5 年蝉联世界第 1 位,剑桥大学排名第6位,帝国理工学院排名第11位,伦敦大学学院排名第16位。 接下来是2021 THE 世界排名TOP100英国院校,主要分为3类: 1. 排名上升: 伦敦国王学院上升1名,排在第35名 曼彻斯特大学上升4名,排在第51名 格拉斯哥大学上升7名,排在第92名 2. 排名稳定: 华威大学第77名 3. 其他入围大学: 伦敦政治经济学院第27名 爱丁堡大学第30名 布里斯托大学第91名 这都是非常热门申请的大学名单,而排名非常稳定的也包含华威大学、伦敦政经,还有爱丁堡大学以及布里斯托大学。它们都属于英国罗素集团排名大学的序列当中。 给英国学生的选校建议: 大学学费 英国大学学费水平是衡量大学的一个重要标准。综合排名高且专业排名高的大学学费也相应较高,高学费会促使学校有更多经费用于教学研究、招聘学术背景更佳的教授授课,而这也形成良性循环。 地理位置及生活费 在考虑选择学校的同时,也需衡量大学所在地是否适合自己,毕竟英国各地生活费用相差较大,一定要考虑到个人经济能力和生活喜好。譬如,如果喜欢大都市气息并且有能力承担高消费,伦敦地区的大学就比较适合;如果想生活在安静田园式环境中,也有很多适合的大学可供选择,生活费也相对较低。 实习和工作的机会 充分考虑课程导师在行业内的影响力及人脉。如果希望在英国获得一定的实习机会甚至工作经验,可以选择提供配有实习的硕士课程院校,甚至有的院校提供毕业后配有半年以上带薪实习项目的硕士课程,积累工作经验和丰富履历对将来的职场发展有很大的帮助。 美国 众所周知,美国大学在很多排名的榜单上都是名列前茅。在全世界前10的学校当中,排在第二位的是斯坦福大学,比之前上升了两名。然后是我们非常熟悉的哈佛大学,比去年上升了4名。世界排名当中的前10名的学校当中,有8所美国大学进入到了世界前10强,这是美国教育非常有实力的体现。 有19所美国大学名列世界大学的前30强,占比超过了60%,在前50强里,美国的比例是占到一半。如果我们把这个范围拉到世界前100的话,也有38所美国的学校。 现在特殊的环境下,一些曾经想要去美国留学的家庭,开始犹豫到底还要不要选择去美国留学?其实从这个世界排名上大家可以看到,美国大学的学术能力学术能力依旧是在世界顶尖的一个位置,从长远角度考虑,美国留学依然是非常好的选择。 美国留学的优势,最重要的是他的教学质量和科研的实力。近4000多所的美国学校遍布在美国的各个州,教育的资源也是非常丰富的。美国的专业选择其实是非常灵活的,多数大学,您在进入到大一的时候,其实是不带专业的,直到真正大三或者大四之后,才开始您的专业的学习,然后包括后续研究生的一个学习。所以说在专业的确定上,其实也是非常人性化的一种设计。 再有就是奖学金的制度,助学金的制度,以及毕业之后的自动的工签的制度等等,其实都是给我们的留学生留学生们提供了很多的机会和资源,海归归国留学归国之后的薪酬水平也是在各个国家留学生中处于优势地位的。 澳洲 澳大利亚有6所院校跻身世界前100,12所入围世界前200,比去年入围钱200的院校数量有所增加,整体排名和去年相比均是上升趋势! 其中,墨尔本大学在THE排名中保持澳大利亚第一,位列世界第31。澳大利亚八大院校表现平稳,均稳定在世界前200。 另外,悉尼科技大学和麦考瑞大学排名上升非常明显,分别上升了33名和55名(最高),是澳大利亚发展最快的两所大学。 墨尔本大学 墨尔本大学在今年的最新排名中,位居全球31位,相比去年上升1名,依旧为全球极具竞争力的大学之一。学校的优势专业包括会计与金融、计算机科学、艺术与设计、教育、法律、生命科学和医学等。几乎涵盖了所有热门领域。 悉尼科技大学 悉尼科技大学是一所位于澳大利亚悉尼市的著名公立研究型大学,也是发展最快的年轻大学之一。在此次排名中,悉尼科技大学荣获了世界第160的好成绩,排名持续上升。学生在校期间可以接受广泛的实践类课程。UTS的护理专业一直闻名世界,艺术和设计专业及图书与信息管理专业也受众多学生青睐。 麦考瑞大学 麦考瑞大学在今年的排名中,首次进入全球前200。学校的综合实力稳步提升,从全球201-250名进步到全球195,最高提高了55个名次。麦考瑞大学以商科为主要优势,同时为迎合新时代设置了多门特色专业,包括网络安全、商务分析、听觉学、翻译学、物联网、脊柱学等。 加拿大 加拿大多大、UBC、麦吉尔连续跻身世界TOP50,并且在各项世界大学排名中2021年均有上升,是当之无愧备受世界认可的加拿大TOP3大学。 除了刚才三所非常靠前的学校,其实加拿大一共有8所院校进入了前200的行列,有些人可能会觉得加拿大为什么作为一个世界知名的留学国家,却只有8所院校进入了前200呢? 给大家稍微列举几个数据,加拿大是一个人口3000万的国家,他们提供本科及本科以上教育的大学只有94所,但在世界前50里就占了三个,前200里就占了8个。按照比例来讲,可以看出加拿大为世界一流的教育提供了更多的机会。同时加拿大是公认没有教育产业化的国家之一,因此他们的学校大都是以实用为主。其实对于这些排名各方面的并没有那么在意,与美国相比加大了永久居留权,申请过程会更简单一些,学费也会更便宜一些。 根据加拿大国际教育局做过的一个国际学生调查,超过90%的受访学生对在加拿大的学习都表示非常满意。他们中有95%的学生都会推荐加拿大作为留学目的地给他们的亲朋好友,还有学弟学妹们。 值得一提的是蒙特利尔大学从去年的85名上升到了今年的73名,上涨幅度达到了12名之多。麦吉尔大学虽然常年在国际排名上低于多伦多与UBS,但其实在加拿大人心中麦吉尔大学其实才是本地的No. 1。 麦克马斯特大学有着独特的创新性和求实理念,而且他们的工程类专业非常厉害,所以素来有加拿大的MIT之称,可以看到下面西安大略大学虽然没有进入前200,但是该校的埃微商学院是北美两大案例教学法发源地之一,跟哈佛一样都有着丰富的案例教学,因此也被称为加拿大的哈佛。 同样是没在榜单前200的滑铁卢大学,也有着世界公认的顶级计算机与数学专业。所以我们可以看出在选学校的时候不能光看综合排名,还要看专业排名。 亚洲 本次排名中亚洲的大学包含了我们整个中国大陆地区,中国台湾地区所有的院校,共有16所学校进入到世界排名前100。24所学校进入世界前200。亚洲整体高等教育质量提升迅速,抛开旧思维,世界名校,身边的风景特别好! 亚洲无论是新加坡还是中国香港地区的院校,一直以来在泰晤士排名当中有一个很好的表现,因为其实他们也一直以来的话是比较奉行的是英联邦的教育体制,所以整体来讲跟英系的这些国家和这些排名,学校的发展理念,包括很多指标方面的相似度会比较强一些。所以其实这两个地区,在排名方面一直还算是比较有优势的。 中国香港这边,香港城市大学的整合销传播专业,在整个媒体圈内的话就非常的受欢迎。很多媒体公司公关公司的中高层管理者,都是从这个学校跟专业毕业的,那么其实他们就会对这个专业形成一个很强的人脉网。 中国香港求学的优势:商科、工科、医学、传媒、法律、教育等多个学科均排名世界前五十,作为中西方文化的交汇地区,它既保留了中国的文化特色,同时又融合了西方的教育优势,给学生提供了一个更具有国际化视野的平台。虽然上课是全英文的授课语言,但是生活中粤语和普通话的应用是非常普遍的,所以我们的内地学生可以更好的融入到当地的学习和生活中。 除此之外的话,对比THE大学排名和日本大学排名,我们可以发现一个很大的变化,就是东大的排名到了第三,东北大学就咱们鲁迅先生的母校反倒成为了第一,北海大学位列第六。 日本留学的优势:材料、工程、物理、药学、语言学、社会学等学科均处于世界一流地位,而且日本和中国的地理位置相近、文化习俗相似,使得留学生并没有太多离乡背井之感,减少了留学生的孤独和寂寞。 韩国的表现还是蛮亮眼的,韩国过去几年在高等教育方面的提升速度非常的快。其实韩国作为一个我们说其实我们的邻邦小语种国家,然后同时也开放大量英文授课,可以去申请了这么一个国家跟区域的话,它的排名的上升确实给我们带来了很多实际意义上的一个附加值。 对于新加坡、中国香港以及日本和韩国,因为它们本身的经济特性,包括历来的专业的特色本身不一样,他们能覆盖的学科,或者说是作为留学生极其关注的极其人气的学科的话,并不是完全一致。 但是亚洲整体的经济走向的话其实还是很强。所以其实在我们整个亚洲这些国家和地区求学的话,在整体就业上的附加值,以及说未来获得一份比较好的工作的可能性还是挺高的。 2021年度泰晤士高等教育世界大学排名前200位 更多世界大学排名资讯: 2021年QS世界大学排名的关键信息全在此! 重磅!2020 U.S.News世界大学排名发布 福布斯公布2019最具价值大学排名 第一名你绝对猜不到! 想了解更多关於海外留学申请和名校招生要求?留下您的联系方式,居外专业团队会一对一支招解决您的海外升学择校难题。 来源:启德留学 责编:Zoe Chan