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投资策略,知易行难,物业长线,安居致富

笔者最近被问及最多的问题,莫过于是否买楼入市良机?不少是上车的年轻人,或是想改善居住环境的换楼客!背景当然是近期经济气氛欠住,俄乌战争及疫情令全球通胀升温,利息趋升。又有不少报导指美国政府可能出现衰退,跟着美股大跌,美元狂升,令日圆及其他货币大跌,金融风暴又若隐若现? 香港因英国推出BNO移民计划,令大家身边不少亲友离开香港,一下子令全港的物业市场盖上不明朗的因素,自然令人感到迷惘!每个人置业都有不同原因,如果是正在每月交租的自用者,在香港置业肯定是首选。 1000万以下物业只需10%首期,而且租金肯定比利息支出高,供款大部份都是还本金,即是储蓄。虽然少了钱消费,但对年轻人来说肯定是好事。对于换楼人士,或多或少都有投资成份,但相比其他投资领域,也绝对安全很多。 在外汇市场,一个消息已经可以使汇价大上大落,所以外汇交易从来都只是适合年轻人,股市、债市、贵金属等等,也是经常大幅波动,笔者也交过不少学费。在不同的投资领域中,物业投资未必是获利最多的,近年炒卖Bitcon等加密货币,可以获利的幅度及速度,肯定比物业投资快,但随之而来的风险也非常高。一般人都只会将部份资金投入这类高风险投资产品。物业投资却拥有长线保值抗通胀的特性,一般投资者都可以放心投资。 投资必定涉及风险,物业投资也不例外,笔者一向认为,若要买楼香港是首选,但若在香港已有一定资产,就必须考虑分散投资,尤其是在当今局势,欧美会否制裁中国或香港,也非绝无可能。但买海外楼如隔山买牛,风险也不少,「唔熟唔买」,所以笔者暂时只买澳洲及英国物业。对笔者来说,物业升值当然好,更重要是租金的现金流,这有助平稳未来香港收入的不确定性! 所以,每位读者都有不同背景,为不同原因而置业,长远都有助大家安居致富,而且买楼可说是睡觉也不用担心的投资,相比其他领域安心又安全!

楼价急跌,成交大减政府宜为楼市加动力

本周地产成交的新闻,几乎全部都是利淡消息,业主劈价、蚀本卖楼、代理行减铺炒人等等,也有不少声音要求政府减辣,甚至完全取消辣招。笔者相信政府既不想楼价急升,也不想楼价急跌,香港大概有一半家庭拥有自买物业,楼价大跌对社会消费也带来负面影响,加上地产的产业键牵涉甚广,楼市不景对社会各行各业带来很多负面影响! 笔者认为政府调整辣招只是时间问题,当今政府收到的统计数字明显有延后的问题,官方只录得10%以下的跌幅,政府自然认为幅度少,其实在市场人士都知道跌幅应该已达15%或以上,而且跌势非常急,有业内人士估计至年底,跌幅可能达到20%。跌价大而且急,会大大打击买家信心,又会进一步推迟置业决定,令楼市产生恶性循环。笔者只希望政府应主动收集更新更准确的市场资料,及时作出精确决定,以免将来更难挽救! 除了辣招以外,笔者亦关心政府会如何调整房屋相关政策,以达至社会更和谐,更稳定!在楼价调整的背景下,推出更多鼓励政策,协助首置客上车,例如厘印费多年来都没有随通胀调整,一个500万的上车盘,厘印费已达15万,令首期由50万提升至65万,笔者建议将500万或以下楼价的物业其厘印费减至$100,其他房价的厘印费也应相应减低! 随着居屋的楼龄越来越大,超过政府担保期的物业就越来越多,白居二买家为了可以做到925(9成按揭及25年供款期),可选择的楼盘越来越少,变相推高了白居二的成交价。以最近马鞍山锦丰苑为例,一个可以做925的432呎单位成交价达到403万,而一个不可以925的431呎单位,成交价只是315万,两者之间往往相差15-20%,所以政府也应该延长居屋的担保期,让白居二买家有更多选择,也有助压低居屋的二手价。 最后,因应香港有不少年青人移居外地,需要补充各方面的人才,笔者也建议重新开放投资移民,将投资金额提升至3000万,并将物业纳入投资范围内,以往怕会推高楼价,现在1000万以上物业市场像一潭死水,不用顾虑会推升楼价有很大的影响了!

施政报告亮点多 落实提速真关键

上周,李家超公布其万众瞩目的首份施政报告,作为地产界的一份子,对楼市没有调整辣招,当然是失望,其中唯一的改变,是外地尖子来港可以先置业、先付税,居住满七年后尖子成为本地永久居民,就可以退回多付的税金,这政策无论对吸引尖子来港或揽活楼市,似乎效用都是微乎其微! 除了短期「减辣」措施欠奉之外,其他土地及房屋措施,却有不少新意!当中简约公屋最实际,在未来五年兴建约三万个简约公屋单位,令公屋轮候时间立即「封顶」,目标在四年内,将平均轮候年期由6年降至4.5年,大量兴建公屋才能解决香港贫穷人口的居住问题,他们现在住在劏房笼屋,环境狭小而恶劣,正是最迫切需要帮忙的一群,每年的施政报告,都在设计不同的方法以加快兴建速度,但真正落成数量,仍然是远远落后于计划,令轮候时间越来越长。今次简约公屋可暂时缓解一下压力,要真正解决问题,还是需要看政府如何改善整个流程︰包括觅地、改变规划用途及建筑的速度。 当然,施政报告就此作出不少建议,当中北部都会区及明日大屿会开发更多土地,笔者也认同是明智之举,不单住宅用地缺乏,其他工商、物流等等都是不足够,如果要配合「抢人才、抢企业」,充足的土地、廉价的租金,肯定对跨国大企业有莫大的吸引力。施政报告中,另一重点发展策略是基建先行,所以提出了三条新公路及三条新铁路。基建先行,就是先建成上述公路及铁路,改善了交通网络,有利于北区与大湾区融合,也有利于将军澳新区连接市区,笔者冀望李家超能落实其先行的概念,打破以往的恶性循环。以往新区欠交通,自然没有人愿意迁入,却又因欠人口,大型基建便不愿冒险兴建,鸡蛋同鸡,政府要带头用基建先行去创造条件,新区才能有机会成功开展。更加令笔者感到高兴的一点,施政报告内建议,将金钟四成的办公楼,迁至北部都会区,政府肯做领头羊,自然会令其他企业跟随。 最后,希望新一届政府能做到「提速、提效、提量」,尽快落实施政报告中的措施,改善市民的生活,才能留住本地及吸引外来的人才!

疫情、移民、滞胀、战争 楼市淡静,买楼良机?

过去周末两天,十大屋苑成交又回落至十宗以下,中原表示只有七宗,比上周减少6宗,零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事,整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交,是两年半以来的按月新低。 其实,本港物业市场去年非常活跃,成交金额更突破1997年水平,创历史新高,唯主要倚靠成交宗数带动,楼价升幅其实有限!踏入2022年,成交宗数大逆转,连中原施永青,也宣布上半年罕有地录得亏蚀,要节省开支,而且强调成交量不足以支持行内从业员数目,人数可能会减少20-30%,施生更估计2022年下半年情况不会改善太多,预料中原全年都会亏蚀! 对于广大的置业人士或业主,代理行的盈亏,关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系,而成交量又跟楼价有一定的关系。 2021年,全球主要大城市楼价都大升,主要是QE低息发挥了效果,香港受疫情影响,购买力固然受到一定影响,但移民潮令放盘量大增,缓和了楼价的升幅。去到2022年,除了疫情、移民因素,再加上加息、衰退,甚至台海战争的阴霾,令购买力进一步减弱,减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。 笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮,发生在97年,当时按揭借款比率是70%,即三成首期,但关键是没有中央借贷资料库,买家可以利用一份的入息证明,向不同银行借款,一个业主有三个物业是很平常的事,但收入并不足够供三个物业,而租金收入大约有5%,但利息是10%,租金也不足以支付利息支出。所以楼市一旦遇到逆转,业主除了沽出物业,别无选择。与今天的情况截然不同,中央资料库加上金管局的压力测试措施,令大部份业主都有足够供款能力。 当今愿意减价出售的二手业主,主要是移民及换楼业主,除非台海真的出现战争情况,上述业主出售的压力有限,跟1997年的情况不可同日而语。笔者再翻查自1981年至今,除了97年的大跌市外,每次不同原因的楼市调整也在10%左右,今次调整自去年中开始大约已跌5%,所以指数上还有5 %左右跌幅。在当今楼市淡静的背景下,遇到业主要移民急让,大家不妨大胆还价,减幅超过10%也非难事,静市随时变成买到笋盘的良机!

柬埔寨的国际学校有哪些?

在很多人的印象中,柬埔寨还是那个“穷、乱”的国家,然而你可能想象不到的是,柬埔寨有很多权威认证的国际学校,多国语言教学,教育标准甚至已经超越了中国的名校。 对于很多买房置业者来说,学校配套是必不可少的考虑因素,而在柬埔寨,家长们完全不必担心这个问题。在柬埔寨政府的大力支持下,教育领域的投资不断加大,国家教育水平也在不断提高。目前有很多国际学校可供选择,大家不妨一一了解一下。 第一类:幼儿园到高中,实行IB课程 1、ISPP国际学校(ISPP- international school of Phnom penh) 学校背景 ISPP成立于1989年,是柬埔寨第一所国际学校,涵盖幼儿园到高中,招收3-18岁的孩子,是一所几乎完全由学费资助的非盈利学校。 ISPP最初就是在BKK区,于2014年8月搬于新校区。在2004-2005年期间,ISPP获得了国际学校理事会(CIS)和WASC的认证,5年后,被两者重新认证,并在所有三个IB项目(PYP、MYP和DP)中重新授权。 作为一所国际文凭(IB)世界学校,提供三个IB课程: 小学课程(PYP) -早期-五年级 中学课程(MYP) - 6年级- 10年级 文凭课程(DP) - 11 - 12年级 ISPP沿用美式教育比较多一些,给孩子们的氛围也会相对宽松一些,让孩子在知识、体育、艺术和自然全面发展。 ISPP在学术日程之外提供各种活动,为学生提供探索新文化,技能和友谊的机会。 体育馆: 可容纳三个全尺寸的球场,分别用于篮球、排球、篮球和羽毛球,并用于一系列的体育和娱乐活动。还有攀岩墙,供学生课后娱乐。 游泳池: 是柬埔寨少数几个奥运会规模的游泳池之一,用于学生游泳项目和课后游泳队训练。定期举办本地和国际游泳比赛。 蝴蝶花园: 帮助学生探索生命,感受自然。 体育场: 进口草坪铺设,用于体育课,学校体育,足球锦标赛,休闲橄榄球,飞盘和许多其他活动。校外可申请用于AFL,棒球,板球和许多其他运动。 多功能剧院: 支持学生对艺术的追求,剧院大楼内设有音乐和戏剧教室。给学生提供包括隔音排练室和各种乐器,除了剧院制作,集会,展览,会议和音乐表演,还有电影级投影仪和银幕,以显示电影和演示 。 费用明细 申请费:250美金。 报名费 幼儿园到高中三年级:2750美金。 早期入园定金:$750美金。 入学定金:750美金。 学费表如下: 需要注意的是,6年级以上要求带苹果笔记本电脑上课。 学校网址:https://www.ispp.edu.kh/   2、新柬传新国际学院 (Singapore Cambodia International Academy ) 学校背景 新柬传新国际学院(以下简称SCIA)的最大特色,便是其中西合璧,结合新加坡和英国剑桥的课纲。SCIA自2018年成立以来在四个学年里招收了大约480位学前部至高中部的学生。 招生年龄:涵盖学前教育至高中,招收2-18岁的孩子。 教学语言:英语(高棉语和汉语将作为外语科目教授)。 师资团队:来自16个不同国家,平均有10-15年的教学经验的教师。 SCIA的三大优势: (一)高水准新加坡式教育 无论是国立学校还是私立学校,新加坡的教育体系以培养高水平人才而享誉全球,深受一众国际学生欢迎。 SCIA是拥有50多年教育经验的新加坡管理学院(SIM)旗下的教育品牌,采用K12制的国际学校,涵盖学前教育至高中教育。 (二)欧美大学跳板 想送孩子到欧美大学留学?没问题!SCIA是通往欧美大学的绝佳跳板。 作为新加坡管理学院(SIM)的附属学院,SCIA为学生提供在新加坡、美国、英国、澳大利亚等7所合作大学继续深造的机会。此外,SCIA还为想要在伦敦大学求学的学生提供基础课程。 (三)权威国际认证 SCIA受剑桥大学国际考评部(Cambridge Assessment International Education,剑桥国际)认证的剑桥学校,并为学生提供剑桥国际小学水平考试(Cambridge Primary Checkpoint)、剑桥国际中学教育普通证书 IGCSE 考试、以及剑桥国际高中AS/A Level考试。 剑桥国际的资格证书获得全球众多优秀学府的一致认可,能够成为你的孩子进入世界顶尖大学深造的踏脚石。 SCIA设施与校园活动 欲了解更多入学信息欢迎浏览SCIA官网。 3、北桥国际学校(NISC-Northbridge International School Cambodia) 学校背景 Northbridge坐落在一个宽敞的,现代化的20英亩的绿色校园,在繁忙和充满活力的城市金边的中心。为孩子蓬勃发展的教育社区提供了一个避风港。 Northbridge招收2-18岁的孩子,涵盖幼儿园到高中,属于英国NAE(Nord Anglia Education)教育体系下的国际学校之一,NAE就是国内所说的诺德安达教育集团,这样的国际学校在全球有42所,在北上广和香港都有学校。 Northbridge学习氛围非常的多元化。几乎每年都举办游学活动,组织孩子们到其他国家例如瑞士、非洲、MIT、NASA等进行交流、学习,给学生提供全球化的视野。 Northbridge教学课程比起其他学校更加的国际化,它与全球NAE姐妹学校相互合作、交流、互通师资,让孩子们得到最好的发展。 费用明细 1)申请费:250美金。 2)注册费: 2岁小小班,3岁小班和4岁中班:750美金。 幼儿园到高中三年级每年2750美金。 幼儿园到初中三年级,每年2000美金。 3)基本建设费: 小小班,小班和中班是900美金。 幼儿园到高中三年级,每年2200美金。 学费表如下: 学校网址:https://www.nordangliaeducation.com/our-schools/cambodia 第二类:幼儿园到高中不实行IB 1、The East-West International School 学校背景 学校成立于2006年,是一所由西方学校和学院协会(WASC)认可的双语国际学校,也是该国唯一一所提供从幼儿园到高中的双语教育(英语和高棉语)的学校。黄色的11层高楼,伫立于于BKK3的中心位置,一眼就能认出。 学校提供从幼儿园到12年级的课程,学生可以在那里学习MOEYS批准的高棉国家课程、国际小学课程、以及剑桥的IGCSE,AS和A级课程, 结合广泛的课外计划(体育,学术和文化),帮助培养全面发展的人才。 是金边2所可以参加A-level考试的学校之一,另一所是位于BKK1区的The british International School of Phnom Penh。 A-level是英国学生的大学入学考试课程,就像我国的高考一样,A-Level课程证书被几乎所有英语授课的大学作为招收新生的入学标准。 费用明细 1) 注册费 : 400美金。 2) 基本建设费(每年): 300美金。 学费表如下: 学校网址:http://www.ewiscambodia.org 还有另外两所: World International School Cambodia(新加坡学校,在堆谷) Golden Gate American School(在堆谷有很多分校,中英柬三语学校,有用中国台湾的中文教材和中国大陆的人教版教材) 第三类:幼儿园到初中 1、CISP-Canadian International School of Phnom Penh 学校背景 CIS是加华集团投资建设的学校,于2012年成立,短短几年发展迅速,一开始只是在百色别墅区里有幼儿园,后来开始在钻石岛建新校区,幼儿园小小班和小班留在百色校区,从中班即JK到grade 6在新校区。去年在堆谷区又开一个新校区,钻石岛校区正在扩建,逐步开始招收初中和高中生。 每个班一个老师一个助教,老师均为来自加拿大的、教育相关学士学位以上的、有教学经验的,助教来自柬埔寨本地。他们同澳门的CIS属于姐妹学校,老师会互相调动。 学校沿用加拿大Albeta省的教育体系,课程安排和教育理念也大部分来源于此,比较注重孩子的创造力和动手能力。 值得一提的是,CIS将在2019-2020年期间与法国双语项目同时启动汉语双语项目,为学生提供更好的语言平台。 学校的图书馆很大,藏书量多,有中文、英文、法文三种,小孩可以在这里阅读课外知识。 费用明细 1)申请费:250美金。 学费表如下: 学校网址:https://www.cisp.edu.kh/ 2、ICAN British International School 学校背景 ICAN成立于2003年,位于金边市中心永旺斜对面,建筑主要以现代化为主。 使用国际小学课程(IPC)、国际中学课程(IMYC)和英国国家课程。学校重在鼓励学生要有思想,有创造力,批判性思考和合作精神。 ICAN是那些重视孩子在情感、社交和学业上发展的家庭的首选学习环境。 ICAN沿用英国教育体系,学风相当严谨,中国大使馆的小孩基本都在这个学校。 比起CIS, ICAN的图书馆没有那么大,但是在小孩的课外阅读方面还是一样重视的,为了保证每个小孩对每一本书的深度阅读,在学生选择书籍时,必须根据学生的阅读能力来选择,不能随意选择。 同时还要求家长一起参与,记录书籍的阅读情况,孩子的理解程度和每日进步,并且要求在班级里阅读。 费用明细 1)没有申请费: 2)报名费 : EYFS & MP1: 1000美金。 MP2 & MP3: 1500 美金。 Middle Years: 2000 美金。 3)基本建设费:PLAY & Nursery 800美金, Reception-Year 9 1200美金。 学费表如下: 为了让家长能够了解到老师是怎么辅导小孩的,学校每个学期都会设有2期公开课。 学校网址:http://www.ican.edu.kh/ 3、The Giving Tree 学校背景 Giving Tree学校有四个校区,12个月到3岁一个校区,幼儿园一个校区,小学一个校区,都在BKK区,在堆谷还有一个分校。学校都是在一个别墅里,规划整齐,有供小孩子玩耍休息的沙池、树屋、秋千、游泳池等设施。 学校创始人是法国人,因此学校会常设法语课,老师来自世界各地,主要是美国和菲律宾居多。 Giving Tree从5岁幼儿园大班开始到小学6年级,课程也是用的IPC体系,即国际小学课程。 提供的课程比较丰富,包括手工和艺术活动,音乐启蒙,体育活动(EPS),瑜伽,还有游泳和水上游戏以及烹饪。主要课程是英语,还提供课外课外活动和单点语言课程,包括法语,日语和柬埔寨语。 费用明细 学费是按季度来交的,一年有4个term。分全天和半天。 1岁到5岁的法语课是包含在学费里面。5岁以上的法语课费用需要额外交钱。 此外,家长在只想把小孩在自己没时间照顾的时候送去学校也是可以的,学费上也会有优惠。 报名费: 600 美金。 基本建设费: 550 美金,Grade 4/5: 650 美金。 学费表如下: 学校网址:http://www.thegivingtreeschool.com 另外几所学校: Eton House 是新加坡的一个教育集团,在12个国家有分校,分校超过100家,是国际学校欧洲协会(European Council of International School)的成员。而金边的这个分校成立于2013年,开班从幼儿园到小学6年级。 学校网址:http://www.etonhouse.com.sg/school/phnom-penh/ The British Internation School of Phnom Penh 这个学校获得剑桥考试委员会的认证(CIE),也是IGCSE的考试点。 采用英国国家课程体系,从key stage1,2,3,4到A-level。三个核心课程是英语,数学和科学。 IGCSE 是International General Certificate of Secondary Education,是目前国外14岁至16岁全世界考试最多人数的体系之一,是CIE(Cambrige International examination), 剑桥全球测试的一部分。 Harrods International Academy 学校坐落在BKK1区,302街和57街交汇处。 学校网址:http://harrods.edu.kh The Footprints 学校坐落在堆谷区。 第四类:纯幼儿园或者托儿所性质 1、Combi Plaza 学校背景 Combi Plaza Boeung Rang(CPBR)是一家日本托儿所/幼儿园教育集团,Combi Plaza是他在柬埔寨的第一家分校,在育儿方面有充分的专业知识和经验,符合严格的日本儿童保育标准,确保为所有学生提供一流的安全保障。 CPBR位于街道214和51的拐角处,舒适且隐蔽,可以容纳120名18个月至5岁的学生。金边最大的combi专卖店就在学校旁边。 师资大部分是native English speaker和柬埔寨助教,在老师的招聘方面比较严格: 要求老师母语为英语。 要有英语教学资格证书和工作经验。 学士学历。 老师上课都很和蔼可亲,会照顾到每一位小朋友。 所有工作人员在上课时间讲英语,英语课程由母语为英语的教师讲授,并且学校会给4-5岁左右的小朋友按照IPC即国际小学课程体系来授课。 除此之外,学校还保障孩子的健康安全。 每个月都有体检。 每个月就有一次消防演习,一次安全演习。 这个学校针对新生还有3个月的试读期,每个年龄段都可以选择全天或者半天。 学校网址:http://www.combi.com.kh/school/ 2、Raffles Montessori School of Phnom Penh(纯幼儿园) 学校在BKK1区,57大街,是纯幼儿园,收费相比combi较低,对于预算不是很多且住的近的,这个幼儿园是不错的选择。 学校网址:http://rmispp.edu.kh 第五类:教会学校 Hope、Logos是基督教会学校。 Zaman是穆斯林学校。 第六类:中柬英国际学校 中华国际学校。 毓秀国际学校。 这2个学校均有采用国内人教版9年义务教育课程体系。 法语学校 The Lycée Descartes,学校口碑和实力都比较好,值得一提的是柬埔寨国王的母亲就毕业于这个学校。 学校网址:https://descartes-cambodge.com/accueil/ 而家长在选择国际学校时,应该从所开设的课程是否达到对孩子的成长要求,师资力量,校风校纪,地理位置,费用以及硬件设施是否合适来评估。所以以上内容供家长们初步筛选,具体还得实地考察与学校咨询交流哦。   来源:世通君

沙中线通港岛,哪区楼价最受惠?| 居外专栏

沙中线通往港岛湾仔会展的延伸线,终于在今年5月15日通车。这条铁路线由70年代开始计划,前前后后经历50年才完工。期间宋皇台车站曾发现古迹,红磡站也曾爆出造假及偷工减料等丑闻,可谓一波三折。无论如何,这条铁路是香港第四条过海隧道,大大改善繁忙时间地铁过海段的挤迫情况。   当然,站在投资香港物业的角度,哪个地区最受惠更为大家关注。由于过海段新建车站只增加了会展站,而会展站处于差不多纯商业区,对于当地的办公楼价格,当然直接受惠。 有部份评论认为对红磡站附近物业有帮助,但该区住宅数量也有限,铁路上盖物业只有都会轩,而步行距离十分钟内的只有半岛豪庭及海滨南岸,其余的都以酒店及办公楼为主。   以笔者的观察及判断,反而东铁线上的新界东住宅,得益可能更大。以往新界东住宅,由于交通不便,往返港岛商业中心的工作地点需时长,大大影响楼价。   当新铁路线通车后,由大围至会展只需四个站,需时大约15分钟,有同事发现比乘搭屯马线,由大围去马鞍山站的时间更短更快捷,即使大埔也不用30分钟可到达中环,由边境罗湖站或皇岗站,40分钟也可直达。   根据历史数据,西铁在2009年连通尖东站时,大大减少元朗区至市区的行车时间,有利在市区工作的年青人迁入元朗区,车站上盖物业更是直接受惠。   当年2009年12月Yoho Town平均呎价为5,147,到2022年4月呎价已升至17,174,涨幅达到333%。参考全港楼价指数则由2009年底的134.7升至2022年3月的381.3,升幅为283%,可见元朗Yoho Town的楼价跑赢大市近两成。   所以笔者建议大家不妨多留意东铁沿线物业,加上政府大力推动北部都会计划,此区的升值潜力不容忽视。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

楼市辣招引此为鉴,康文署「禁炒」成效有限 | 居外专栏

第五波疫情逐渐减退,市面也遂渐回复正常。包括大家都可以到球场运动,舒展一下筋骨。经过疫情的教训,大家可能比之前更注重身体健康,适量的运动是必须的。自然大家对康文署管理下的运动设施需求,肯定是有增无减。   笔者是标准足球迷,每周都会到康文署管理的球场,亲身体验到需求远超供应。结果当然引来投机活动,球场的热门使用时段往往被「场佬」占据,并在网上放售,以一个为时90分钟的足球场为例,官价是港币168元,炒价由900至1200元不等。   如果不想被迫以高价购买,早上七点开始发售七天后的时段,早上五点开始有人在球场外排队,当然也可以在网上登入康体通,但成功登入的机会也很小,更不要谈上成功抢到时段。   康文署当然受到压力,他们的辣招也一浪接一浪。最初要求成功申请人必须亲身到场签名才能取场,现在要求申请人整段时间也必须在场,球场管理人员随时可以在途中要求签名。   由于效果仍然有限,计划再次加强,辣招取消亲身到场购买,网上康体通也规定一个户口只能接上一个手机。其实每一次加强辣招都令炒场人士的操作成本增加而已「在供应没增加,需求却不断增加,供应追不上需求。   这些辣招操作,只会将增加的成本由卖家转嫁到买家身上。所以笔者可以预期球场的炒价只会因辣招而继续上升。要彻底解决此问题,长远而言当然是增加供应,但远水不能救近火,问题就一直拖下去。这些处境,这些对白,大家是否觉得很熟悉?     相反,买楼首期不断因「辣招」而上升,反而令买楼成为有钱人的专利,必须有「父干」才能上车,年青人连奋斗的动力也减弱了!   要解决球场或房屋短缺,必须从增加供应方面着手。笔者发现不少学校也有球场设备,晚上热门时段都是空置的,如果政府能推动及协调各学校,让这些空置球场供校外人士使用,便可大大增加球场的供应。   办法总比困难多,笔者寄望新政府的新政策方向 - 「以结果为目标」能解决官僚简化程序,能真正为香港市民创造幸福。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

疫情+波叔Plan,新界三房升值之王 | 居外专栏

自从疫情缓和,香港政府开始放宽社交距离限制,物业市场又活跃起来。疫情改变世界,在疫情期间工作会议只能以线上形式举行,初初觉得很不习惯,无法面对面跟同事沟通,感觉始终有所欠缺。 但随着时间过去,大家又习惯这种模式,既节省大量的交通时间,也令与外国同事及客户的沟通方便多了。即使疫情缓和,不少会议也沿用线上形式进行。由于多了人在家工作,对房间及厕所数目的需求上升,需要更大空间面积的单位也是自然不过的事。 在上周末开售的启德 MONACO MARINE,售出近80%,三房余下9伙未卖,其余的都是1房及2房,1房占的比例更大。这情况跟以往几年细单位热卖的情况刚刚相反。 当然「波叔Plan」(放宽按揭保险的楼价上限措施)实施以来,令1000万以上物业的首期大减,也是功不可没。 在二手市场,也见证这种变化,1000万以上的交易比例也越来越高。由于需求者众睇楼还价的情况热烈,也令3房单位更受欢迎,反价的机会自然就更普遍。 本周另一瞩目新盘,座落于元朗锦上路站上盖,发展商刚公布本周五(29号)发售首轮388伙,笔者估计此盘食正铁路上盖之余,又有理想的家居环境配套,应该可以一Q清袋。问题只是1房及2房细单位抢手,或者3房大户更受市场欢迎。 其实香港的住宅超过八成都是700呎以下的单位,在实施楼市辣招之前,大单位的呎价比细单位高,而发展商也倾向兴建大单位,供二手业主换楼之用。发展商在确认买家喜好转变之后,也会兴建更多大单位,以满足市场需要。 新特首的施政大纲即将出炉,房策肯定是重中之重,笔者大胆估计,北部都会区将会是重点,香港北部将会重点发展科技。新界无论在环境、价格、发展产业、工作机会都趋向完善,3房单位就更加会成为明日之星,升值之王。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

英国买房按揭:银行不批按揭怎么办?| 居外专栏

投资海外房产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭?银行不批就没有别的选择吗? 文章概览 申请英国按揭途径 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭?   1. 申请英国按揭途径 申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪(Broker)代办,亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。   i. 英国当地银行 英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市,不论自住或出租,申请者的年薪要求是GBP £50,000 - GBP £75,000,前者最高批80%,还款期最长30年,后者最高批75%,还款期最长25年。   银行会向申请人收取杂费,例如东亚银行(英国分行),会收取的杂费包括申请费(GBP £300)、安排费(GBP £600起)、估价费(房产价值的0.1 - 0.15%),也有部分银行会收电汇费等。   ii. 按揭经纪(Broker) 你亦可以透过英国按揭经纪(Broker)代办,经纪会帮你同时向多间银行申请,免去自己周围碰钉的机会,透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。   英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付,第一期为咨询费,为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费,申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后,按揭亦有机会不被英国银行接纳,但咨询费并不设退回。   iii. 贷款金融机构   PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务,提供最合适的按揭组合解决英国自住(Buy-to-Live)及买房产出租(Buy-to-Let)按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。   服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700,亦分两期支付,第一期GBP £600 为申请人审批文件,申请人确认接受按揭条件后,将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功,将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务,将向申请人收取会员年费(首年HK $5,000;其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费(最高贷款额3%)。   2. 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭 英国自住(Buy-to-Live)按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住,提供合法居留签证或BNO身份,居英满6个月,以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质。   近年不少咨询是打算先在英国置业,之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难,申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租(Buy-to-Let)按揭,买房产出租(Buy-to-Let)原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时,可向当地银行重新申请自住(Buy-to-Live)按揭,提供入息文件重新造按揭。   3. 合资格申请按揭人士   不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司,都可以申请英国按揭。   英国银行对身处海外的英国公民(British Citizenship,BC)可批到80%按揭,而新房产海外买家(非BC)可批出75%按揭,买房产出租(Buy-to-Let)按揭条件是租金或拟租金(由估价行负责评定)要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。   英国银行对申请人设年薪要求,例如东亚银行(英国分行),申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请;又以汇丰(英国分行)为例,自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息,即会以底薪作基础。     基于英国银行风险管理问题,审批会较严,自住(Buy-to-Live)按揭就要视乎英国的供款与入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR)。例如香港的DSR要求是入息50%,当加息3厘,供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR,如果个案的DSR较高,就会提高利率对冲,一般最高不可以超过6成。   如果以买房产出租(Buy-to-Let)方式申请按揭,年薪要求GBP £25,000,相对要求较低,而租金收入则成为主要DSR计算,如租金收入超过压测利率下供款145%,即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是,英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务,而不是只看入息。   4. 按揭利率及成数 英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 i. 定息按揭(Fix Rate Mortgage) 利率固定(首2至3年),届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 ii. 浮息按揭(Tracker Mortgage) 由于跟随市场变动,浮息按揭利率比前者低,所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 - 30年,而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄,减去供款年龄30岁,则最高可还款年期为30年,最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 iii. 还息不还本(Interest-Only Mortgage) 借贷期间只需要还利息,本金最后先还,一般年期较短。   自住(Buy-to-Live)按揭一般实际利率2.5 - 3.5% 之间,主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产,以买房产出租(Buy-to-Let)做按揭,大部分银行最多做7成,愈高成数,利率都会增加。PropCap利率为3.5% - 7.5% 间,视乎按揭类型而定,设有「还息不还本」计划,更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。   5. 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批:   6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭? 对于一些未曾置业的人士来说,有部分人会选择自行向银行咨询,想节省按揭经纪服务费用,不过如果胡乱申请英国房产按揭,不论最后结果是成功与否,银行都会有纪录,有机会影响日后的信贷申请。   如果短期内,金融机构查信贷评级次数太多,可能被认为是有财务问题,降低按揭申请成功率。而经按揭经纪(Broker)了解英国银行制度,知道门槛要求,代申请人向合适的银行申请,提高成功审批机会。   PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题,务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。   有关英国按揭服务需要查询? 欢迎登记按揭评估咨询服务或透过微信与我们联系。  

转读英国大学之路•爱尔兰教育升学入门 | 居外专栏

由于英国除了BNO之外的移民法例被大幅收紧,英国投资移民已经于2月宣佈取消外,英国海外公司首席代表签证亦会于2022年4月11日停止接受申请,有不少没有BNO而又有意移民英国的朋友,已经开始考虑将移居地点改到爱尔兰。 我们分析两个国家有关的移民计划,以及在教育、住屋、工作、福利和最低工资等方面作比较,发现对这地方有兴趣的人原来相当之多。 在考虑移居地点的时候,除了移民计划本身,不少家长更加注重的,是孩子的教育和成长环境,毕竟,移民都是为了下一代,让孩子们有更好的选择。 到底爱尔兰和英国在生活居住,以至读书工作上有什么相同或分别?今天我就先为大家讲述一下有关在爱尔兰升学教育的一些小资讯。 爱尔兰和英国一样,当小孩跟随父母的签证取得child dependent visa后,便可以享用当地的免费中小学教育。 学校制度方面,爱尔兰的小一入学时间比英国迟一年,要到小孩子六岁时才会进入小一。同样的六年小学过后,中学课程则是分为三年初中及三年高中。 最特别的是爱尔兰高中三年裡面的头一年是被称为“过渡年”(Transition Year),这个等于中四的年级,是让学生在进入公开考试阶段之前,给予他们一年的放松时间,让他们有更多时间考虑科目和大学选择。 从高年级课程体验(Senior cycle taster)中,学生在过渡年能够有机会尝试各种科目,以了解他们喜欢的科目,并于中五时选择自己想要的选修课。 到了完成中六时,学生将需要进行Leaving Certificate考试。学生一般会应考7至8 科,其中他们更可以选择应考Ordinary Level又或者是Higher Level。 假如你的计划是取得爱尔兰的永居,你和配偶都打算继续留在香港,每年只到爱尔兰一天以达到永居的要求,此时,你可以考虑安排孩子就读爱尔兰的寄宿学校,以及安排当地的监护人照顾孩子在放假时候的需要。 有关学费方面,这也是不少家长要照顾到的课题。在爱尔兰读中学,一般寄宿学校每年的费用大约如下: 学费及学校住宿费用 €25,000–€30,000 监护人费用 €3,000 寄宿家庭费用(2个Term Break) €2,000 总支出 €30,000–€35,000   当你的孩子在爱尔兰完成中学课程后,就可用Leaving Certificate的成绩经英国联招(UCAS)申请大学。届时,如果你的孩子已经成为爱尔兰公民,就可以免费就读爱尔兰的大学。 又或者,如果你最终的目标是英国,此时,当小孩取得爱尔兰护照后,凭藉英国和爱尔兰的共同旅游区协议(CTA),拥有爱尔兰护照的学生,也可以同样使用本地学费入读英国大学,相比海外国际学生的学费便宜了至少一倍。 后记:图为坐落于都柏林市中心的The University of Dublin, Trinity College Library。 学院在400多年前,由英国Queen Elizabeth I 创办及颁授,为爱尔兰最古老的大学,并与于牛津大学的Oriel College 和剑桥大学的St John’s College 互相结为姊妹学院。 以上就是学生们到了爱尔兰后有关教育的各种相关资讯,如果你也想计划让孩子到这国家升学,不妨再做多一点功课,为孩子作出适合的安排。

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