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新特首，新政纲：提速、提效、提量 | 居外专栏
特首候选人李家超于4月29日公布政纲，相信读者都很关注其房屋政策。其中分为四大核心政策，打头阵的是精简程序，解燃眉之急。 当中各项措施中，以「公屋提前一年上楼」最为市场瞩目。其余还包括重启私人参建居屋、优化及精简土地相关程序、善用市场力量、加速土地房屋的供应，其至广泛运用新科技建公屋缩短建筑时间。 至于第二项核心政策是成立「公营房屋项目行动工作组」及「土地房屋供应统筹组」，目的是加强统筹不同政府部门的建屋工作，令整个建屋流程达到提速、提效及提量的效果。 从上面两顶政纲，可以见到李家超的房屋政策，跟以往的特首最大的分别，是更关注短期及运作效率。过往房屋政策，往往只提到未来10年、20年的计划，并强调建屋量并非一时三刻可以提升，要长远规划，结果十年又十年，问题继续恶化，结果又将问题留给下一任特首。 至于长期房屋政策，政纲中第三项核心政策，提到会继续北部都会区及明日大屿计划，并会审视「绿化地带」、「棕地」，研究作安老院舍及住宅的可行性。最后一项核心政策，则是确立以基建先行的发展模式，尤其是与深圳的互联互通。 在传媒的答问大会上，李家超又明确表示︰「楼价，我觉得应该保持稳定，因为楼价我不希望波动太大，所以在政府对于这个立场，我相信要清晰说给市民听，稳定的楼价是最适合香港社会。」稳定楼价是政府长远房屋政策的目标方向。 至于今年首季楼市的现实情况又如何？受疫情影响成交量大跌是意料中事，一手成交只有1,723宗，比去年同期下跌53%；二手成交有8,333宗，比去年同期下跌42%，但楼价只是轻微下跌3%，楼市经历了这个压力测试再加上李家超的政纲，楼价在年内会大跌的想法，相信落空的机会很大了。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
楼市辣招引此为鉴，康文署「禁炒」成效有限 | 居外专栏
第五波疫情逐渐减退，市面也遂渐回复正常。包括大家都可以到球场运动，舒展一下筋骨。经过疫情的教训，大家可能比之前更注重身体健康，适量的运动是必须的。自然大家对康文署管理下的运动设施需求，肯定是有增无减。 笔者是标准足球迷，每周都会到康文署管理的球场，亲身体验到需求远超供应。结果当然引来投机活动，球场的热门使用时段往往被「场佬」占据，并在网上放售，以一个为时90分钟的足球场为例，官价是港币168元，炒价由900至1200元不等。 如果不想被迫以高价购买，早上七点开始发售七天后的时段，早上五点开始有人在球场外排队，当然也可以在网上登入康体通，但成功登入的机会也很小，更不要谈上成功抢到时段。 康文署当然受到压力，他们的辣招也一浪接一浪。最初要求成功申请人必须亲身到场签名才能取场，现在要求申请人整段时间也必须在场，球场管理人员随时可以在途中要求签名。 由于效果仍然有限，计划再次加强，辣招取消亲身到场购买，网上康体通也规定一个户口只能接上一个手机。其实每一次加强辣招都令炒场人士的操作成本增加而已「在供应没增加，需求却不断增加，供应追不上需求。 这些辣招操作，只会将增加的成本由卖家转嫁到买家身上。所以笔者可以预期球场的炒价只会因辣招而继续上升。要彻底解决此问题，长远而言当然是增加供应，但远水不能救近火，问题就一直拖下去。这些处境，这些对白，大家是否觉得很熟悉？ 相反，买楼首期不断因「辣招」而上升，反而令买楼成为有钱人的专利，必须有「父干」才能上车，年青人连奋斗的动力也减弱了！ 要解决球场或房屋短缺，必须从增加供应方面着手。笔者发现不少学校也有球场设备，晚上热门时段都是空置的，如果政府能推动及协调各学校，让这些空置球场供校外人士使用，便可大大增加球场的供应。 办法总比困难多，笔者寄望新政府的新政策方向 - 「以结果为目标」能解决官僚简化程序，能真正为香港市民创造幸福。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
日元“至暗时刻”，投资买日元还是尝试新方法？| 居外专栏
日元跌至20年新低 早前，日元跌穿至20年低位，期间“至暗时刻” 日元人民币汇率跌破5。很多人已经借此机会换多些日元等开关作报复式消费。同时，亦有些人入货投资，等日元升值赚汇价。 日元存款 众所周知，日元利息低，放银行就差不多零息。根据以下银行A的资料，你可收到0.00001%. 即是存放在10,000,000 日元，一年可收到1日元。而银行B就较为慷慨，多100倍付0.001%，即收100日元。 日本资产投资 因此，不少人都选择买日本房产投资，租金回报可达3%~5%，减去所需费用后都可实收2%~3%。这比银行存款多出几千倍。除了查询日本房产投资以外，亦发现有客户研究其他日本资产投资，例如日股和基金。以前日元汇价下跌，一般日股都会上升。 因当时出口比入口多，对日本公司盈利有利。外资亦可借日元买日股，没有汇率风险。可惜，现在刚好相反，入口比出口多，贸易赤字，对盈利有压力，所以现在投资日股未必有利而且风险高，市场并没有能提供合理回报而低风险的产品。 另类日元投资选择 日元持续低位，除了考虑投资日本房产外，PropCap作为海外房产按揭配对平台，亦为专业投资者开放海外房贷项目，让投资人士成为本平台的放贷人（Loan Funder）角色，可以参与海外房贷业务，可谓是另一种崭新的稳定回报及低风险另类投资，在市场上提供多一项日元投资选择。 PropCap 利用金融科技和人工智能（AI）计算以管理贷款风险，从而增加放贷人风险调整后回报（Risk Adjusted Return）。如借款人风险愈高，所要求的利率亦会相对提高。放贷人一般可得到年回报5.5%~10%。 放贷人可根据国家地区、贷款金额、利率回报、借贷人收入背景、房产资料等条件自选海外房贷项目，作出放款决定。 PropCap并不是基金，不会管理放贷人资金，而是为放贷人及借贷人一对一配对及代放贷人做好各项海外物业及借贷人的审查，作出风险评估，提供合适贷款计划，让放贷人按自己所需选择项目。 海外房贷项目实例 大阪Studio单位（26平方米） 市值：16,000,000日元 | 月租收入：70,000 日元 借贷人：香港银行职员| 月薪：HKD $35,000 根据借贷人的收入背景及物业条件等项目，得出以下贷款计划。 贷款额：10,000,000 日元 年期：2年 年利率：5% LTV：5% 放贷人回报 10,000,000 日元x 6.5% = 650,000 日元/年 两年总回报 按两年年期，两年总回报为1,300,000 日元。第24个月收回本金。 这个放贷方案的收入是固定利息，在香港如果用个人名义的参与海外房贷业务，收取利息回报并不需报税。平台除了提供日本房产，亦有英国房产项目可作选择，而放贷货币亦可选用日元、英镑、美元及港币等。 免责声明: 此处包含的材料仅用于资讯目的。这些资讯是从被认为可靠的来源获得的，但我们并不代表或保证（明确或暗示）其准确性、完整性或可靠性。环球房产科技明确声明不为阁下特定目的提供任何可商性或可用性保证，以及不应被解释为要约或招揽买卖任何相关投资产品。投资涉及风险。一般而言，阁下应投资在阁下熟悉及了解其有关风险的投资产品。本内容有关投资产品的风险警告并非详尽，阁下应在投资前，考虑阁下的投资经验、财政状况、投资目标、风险承受程度及向独立投资顾问咨询，按阁下的目前情况进行投资的合适性建议，并寻求独立法律意见。环球房产科技对因使用全部或任何部分资讯或与之相关的其他资讯而产生的任何损失（直接或间接）或损损不承担任何责任或全部责任。 想了解更多有关海外房贷放贷项目？ 欢迎留下联络方式或直接与我们联系！ inquiry@propcap.com.hk +852 5518 7806 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
利用房贷来做对冲日元下跌风险 | 居外专栏
最近两星期的新闻，除了俄乌战争和新冠疫情外，每天看到流口水应该是日元创出20年新低。在短短两星期里又115日元跌到129日元。主因是日本央行不打算改变金融政策，继续保持货币放松。跟其他西方国家有很大分别。 对大部分人来说，去日本旅游是每年的指定旅游地点。美食，购物，滑雪等等活动都打折。真的急不及待马上出发。疫情前，许多去旅游的人顺便在日买房产收租。目的是，以后就不再需要每次换钱也可在日消费。 如果你已拥有日本房产，你只能看着自己的资产继续缩水，无能为力。一般投资房产时都会跟银行做贷款一来减低投入资金额度，二来贷款额可做到部分的外币对冲效果。但在日投资房产，比较难做房贷，大部分投资者都是用现金投资。 要成功跟金融机构做贷款，需要符合房价，地点，收入等要求，而能对外国人做贷款的金融机构又非常少。另外，有一样非常重要但没太多人知道的贷款惯例是一旦用现金购买的房产是不能用来套现。你只能在新购买时跟银行做贷款。这条惯例我只在日本遇过，其他国家就没见过。 PropCap利用金融科技提供提供离案房贷计划。投资者可以用没做贷款的日本房产来套现。把资金暂时投资在美元产品上赚取回报。 这样做不需要卖楼，可继续收租而做到对冲效果。如日元对美元继续下跌，投资者可在低位时买回日元把房贷赎回。PropCap贷款计划一般是2年期，2年内任可时间赎回部分或全部贷款都不罚息。 日本房产按揭贷款计划 PropCap提供日本房产按揭贷款计划（Japan Property Mortgage Plan），针对海外买家对日本楼按揭需求，减低因为日本按揭要求及程序复杂带来的影响，让已持有的日本楼的业主可以现楼现金套现（Refinance），亦设新楼贷款。 此产品主要协助客户进行日本房产贷款，客户需准备有效身分证或护照、最近3个月银行月结单、工作证明、新买物业协议、住址证明、如适用就要交埋现时转按文件。 只要你的心仪日本楼类型是新楼、二手物业、民宿、商铺、办公楼，不论是做物业按揭或现楼现金套现，PropCap都可受理东京、大坂、福冈、名古屋等城市房产，而贷款由房产价格1000万日元起，视具体情况可以再作商讨，受理楼龄超过三十年的房产。 PropCap的日本房产按揭贷款计划（Japan Property Mortgage Plan）利率为6%，视具体情况而定，按揭年期可短至1至2年（注意这是可更新的，记得先向PropCap查询清楚），设每6个月还款周期，手续费为贷款额的2%，如是香港或日本公司名义申请，均可受理。 还有“还息不还本”还款计划，贷款及利息可选择日元、港元或美元为贷款及还款货币，提前还款全部费用或部分贷款均无罚款。 想了解更多这个计划如何帮你买日本楼？不妨联络PropCap客服微信。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
新特首新房策，告别㓥房有办法 | 居外专栏
李家超将成为新一任特首，相信已无疑问，由于他是武官出身，过往很少就房屋政策发表意见，大家都在关注他的房屋政策，如何带领香港解决这积存已久的深层次矛盾。 虽然政纲仍未发表，但他多次强调施政方向 ：「以结果为目标」，明显是针对过往AI文官体系，施政往往重视程序，而牺牲效率，削弱效果的丑习。这也是香港房屋问题多年来未能解决的根本原因之一。 根据笔者的观察，李家超在会见房地产业务相关的选委后见记者时透露，他听到业界就房屋短缺，有不少中长期的解决方案，但能快速解决的短期方案则欠奉。 明显地，他的作风跟林郑截然不同，回顾2017年林郑上台，就先揽个土地供应事务小组，进行全港土地供应大辩论，报告在2018年12月发表，而政府发展局则在2019年2月20日接纳报告内8大建议，其中应该优先处理的三项，即发展棕地、新界私人农地及收回粉岭高球场，林郑5年任期即满，具体行动有多少？效果又有多少？大家心里有数。 笔者也有留意李家超竞选阵营中，其中一位副主任是黄元山，他被媒体认为是未来特首就房屋政策的智囊。黄元山在2022年1月发表了一份土地房屋政策研究报告︰拆墙松绑精简程序，速解「十二万伙急」短缺。 根据该报告，自2013年《长远房屋策略》以来，过去8年内没有一年房屋落成量能达标，累计拖欠12万个公私营单位。要填补供应缺口，就要简化现有的官僚程序，令原先在2026年至2030年间才能落成的房屋提前至2025年前建好。 报告中很详细列明那些项目已经在较后期阶段，如拆墙松绑，就能实现提早于2025年前落成的目标！ “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
英国买房按揭：银行不批按揭怎么办？| 居外专栏
投资海外房产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭？银行不批就没有别的选择吗？ 文章概览 申请英国按揭途径 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪（Broker）申请按揭？ 1. 申请英国按揭途径 申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪（Broker）代办，亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。 i. 英国当地银行 英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是GBP £50,000 - GBP £75,000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长25年。 银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），会收取的杂费包括申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、估价费（房产价值的0.1 - 0.15%），也有部分银行会收电汇费等。 ii. 按揭经纪（Broker） 你亦可以透过英国按揭经纪（Broker）代办，经纪会帮你同时向多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭；第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。 iii. 贷款金融机构 PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务，提供最合适的按揭组合解决英国自住（Buy-to-Live）及买房产出租（Buy-to-Let）按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700，亦分两期支付，第一期GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费（首年HK $5,000；其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费（最高贷款额3%）。 2. 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭 英国自住（Buy-to-Live）按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租（Buy-to-Let）按揭，买房产出租（Buy-to-Let）原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住（Buy-to-Live）按揭，提供入息文件重新造按揭。 3. 合资格申请按揭人士 不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外买家（非BC）可批出75%按揭，买房产出租（Buy-to-Let）按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请人设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请；又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住（Buy-to-Live）按揭就要视乎英国的供款与入息比率（Debt Servicing-ratio，DSR）。例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。 如果以买房产出租（Buy-to-Let）方式申请按揭，年薪要求GBP £25,000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。 4. 按揭利率及成数 英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 i. 定息按揭（Fix Rate Mortgage） 利率固定（首2至3年），届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 ii. 浮息按揭（Tracker Mortgage） 由于跟随市场变动，浮息按揭利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 - 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 iii. 还息不还本（Interest-Only Mortgage） 借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。 自住（Buy-to-Live）按揭一般实际利率2.5 - 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产，以买房产出租（Buy-to-Let）做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。PropCap利率为3.5% - 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。 5. 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批： 6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭？ 对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。而经按揭经纪（Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。 PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或透过微信与我们联系。
英国加息对海外买家之按揭，有何影响? l 居外专栏
英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连续加息，由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%， 再由2月0.25%加至0.5%，继于3月上调至0.75%。 英格兰银行表示希望通过加息而控制通胀，应对飞涨的物价。在此之前，英国基准利率近乎为零利率，仅为0.1%。此次连续加息使得借款成本增加，回到疫情前水平。 英国是疫情开始以来第一个升息的主要中央银行，三次连续加息亦为过去20年首次。俄罗斯及乌克兰战争之前，英格兰银行即预测英国消费物价通胀率CPI将于4月达到峰值7.25%，下半年可能超过8%，将是80年代以来最高水平，远高于英格兰央行2%的目标。此外，家庭能源价格亦将随之上调至少50%。 对海外买家房产按揭的影响 与海外房产投资者关系最紧密的便是英国房产按揭利息率。在低息环境下，英国本地及海外买家主要选择的按揭产品为浮息按揭(Tracker-rate mortgage) 。浮息按揭利息随央行利率变化而上下浮动。加息使得浮息利率增加，对借款人来说每月需还款利息/付息成本增加。 什么是「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage) 「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)是与英格兰银行BoE基准利率挂钩的利息可变按揭。一般情况下，贷款方（如银行，贷款机构）会在自身所定按揭利息%之上，加上基准利率。例如2.78% + 基准利率。在低息环境下，浮息按揭是个不错的选择。 什么是「定息按揭」（Fixed-rate mortgage） 定息按揭是在约定时间段内按揭利息固定不变，一般为2年，3年及5 年期。借款人每月还款可保证在此期间维持不变，不受到英格兰银行基准利率变化而影响。定息按揭比浮息按揭相对来说更「安全」，锁定未来2-5年利息不变，对业主来说亦免于变化带来的不确定性。 截止本文发布时，英格兰银行基准利率为0.75%。如此前0.1%息率做计数对比，以一位非英居民购买20万磅及40万磅作buy-to-let投资用途的英国房产，LTV 均为75%，以一个市场较低的海外买家浮息按揭利息为例，加息后每月至少需多付利息约90磅及180英镑，约合900及1800港币。 从数字上看，加息后按揭利息成本有一定增加。对于选择浮息按揭的买家，无论房产自用或投资买家，总体来说带来的压力属可承受范围。从长期看，英国加息后目前利率仍属于历史极低水平。另据ONS 今年2月公布数据，英国平均租金水平相较于往年增加了2%，疫情缓和使得人们重回公司上班，人口逐步流回城市，刺激租务市场回暖。外加3月18日开放入境，海外人口重新回归亦将带来租屋市场的需求。租金收入上涨对于buy-to-let房产投资者来说，对缓解加息压力亦有一定帮助。 总体来说，PropCap认为目前加息程度暂不构成太大影响，但全球进入加息周期，未来几个月不断加息这一情况将极大机会发生。我们建议准备申请英国按揭的海外业主，可尽早进行按揭申请，以锁定当前较低息率，减少成本增加风险。因为相较于未来的不确定性，现时则是个相对较佳时机。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
英国房产 I 海外买家按揭2022最新指南 l 居外专栏
英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。 投资海外房地产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭？ 银行不批就没有别的选择吗？ 文章内容 申请英国按揭的途径 英国自住 （Buy-to-Live） 与购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？ 申请英国按揭途径 申请英国房地产按揭主要向银行直接申请或通过按揭经纪 （Broker） 代办，亦可向香港金融机构 -PropCap 提出英国按揭申请。 英国当地银行 英国当地银行会向海外购买家提供按揭服务。 例如一些香港银行汇丰（HSBC）、中银（BOC）、东亚（BEA） 等的英国分行都有提供。 主要接受房地产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是 GBP £50，000 - GBP £75，000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长 25年。 银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），就申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、征收房地产价值的 0.1 - 0.15% 作估价费等。 也有部分银行会收电汇费、估价费等。 香港本地银行 华侨永亨银行则直接在香港分行处理英国按揭审批，主要接受伦敦 Zone 1 及 Zone 2作投资用途的住宅房地产，而贷款金额要求最少 GBP£200，000。 按揭经纪 （Broker） 你亦可以通过英国按揭经纪 （Broker） 代办，经纪会帮你同时向英国多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，通过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取 GBP £1，500 - GBP £2，000 的申请费用。 费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。 要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。 香港金融机构 PropCap 是香港海外房地产按揭配对平台。 目前为香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务的金融机构，为英国自住 （Buy-to-Live） 及购买房产出租 （Buy-to-Let） 类型房地产提供合适的按揭组合方案。 接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。 整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用那项服务而定。 转介服务费用为 GBP 1，700，亦分两期支付，第一期 GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。 如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。 如选用 PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费 （首年 HK $5，000;其后每年 HK $3，000） 及一次性平台手续费（最高贷款额 3%)。 英国自住（Buy-to-Live）与购买房产出租（Buy-to-Let）按揭 英国自住 （Buy-to-Live） 按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑粮单等去证明房地产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。 在申请英国自住 按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房地产出租后自住计划。 海外购买家可以先申请购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 原则不可向直属亲人出租。 日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住 （Buy-to-Live） 按揭，提供入息文件重新造按揭。 合资格申请按揭人士 无论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外购买家（非BC）可批出75% 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。 Propcap 不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72，000才可接受申请 ; 又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP 50，000、公司名义则要年薪GBP £75，000。 不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住 （Buy-to-Live） 按揭就要视乎英国的供款与入息比率 （Debt Servicing-ratio，DSR）。 例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。 对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。 如果以购买房产出租 （Buy-to-Let） 方式申请按揭，年薪要求GBP £25，000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于 4%。 另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。 按揭利率及成数 英国房地产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 定息按揭 （Fix Rate Mortgage），利率固定（首2至3年），可以届时再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 浮息按揭 （Tracker Mortgage） 是指跟市场变动，利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。 还款年期大多为5 - 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。 假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150，000 - GBP £250，000不等。 最后，还息不还本 （Interest-Only Mortgage），借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。 自住 （Buy-to-Live） 按揭一般实际利率 2.5 - 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。 如果海外人士想购入英国房地产，以购买房产出租 （Buy-to-Let） 做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。 PropCap 利率为 3.5%- 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批： 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？ 对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房地产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。 而经按揭经纪人 （Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。 PropCap 专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回复客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
时隔两年，澳洲、新西兰边境重开 绝佳房地产投资机会，终于来了
时隔两年，澳洲边境甫重开，新西兰边境重开也指日可待，在两国房地产市场持续走强的当下，绝佳的房地产投资机会，终于来了。 在烟波浩渺、星辰大海相互辉映的南半球太平洋区，最为瞩目的莫过于澳大利亚和新西兰——举世公认南半球唯二的发达国家。 雄厚发达的经济水平、优渥完善的福利体系、世界高水准的医疗和教育、包容并蓄的多元文化等等，澳、新两国总是位列全球最佳移民目的地榜单，其房地产市场水涨船高。 在过去的一两年里，市场表现尤为抢眼。全澳房价自2020年中期就已出现繁荣的盛况，2021年房价达到本国有史以来最快年增长率，与此同时，新西兰房价也实现了创纪录的增长。 2022年，两国房市场持续走强，随着两国边境的重开，绝佳的房地产投资机会时不我待。 澳大利亚 澳大利亚，是世界上唯一国土覆盖一整个大陆的国家，其多个城市被评为世界上最宜居的城市。 在超低利率和有限住宅供应的提振作用下，澳大利亚房价从2020年中开始飙升，2021年第三季度，该国八个主要城市的房价同比上涨了创纪录的16.08%，比前一年的4.75%的涨幅大幅加快，房屋库存水平低，销售量激增。 根据CoreLogic的数据，2021年9月，住宅销售数量比上年同期增长41.9%，比五年平均水平高出25.5%。 据悉，2021年澳大利亚房价上涨了21.9%，这是有史以来最快的年增长率。 同时，澳洲的经济也在不断复苏中，今年预计将增长3.5%，这势必极大地推动着房地产市场持续走强。 今日，蘇富比國際房地產为您推荐的正是位于澳洲的优质房产，值得拥有。 西澳首府珀斯，国际名师设计滨河高尚别墅虚位以待 西澳是澳大利亚最富有原始自然景观的一个州，最能领略澳大利亚风情，也是澳大利亚最富裕一个州。 西澳在教育方面，推行着许多，吸引着众多优秀的海内外人才来此发展。 珀斯是西澳的首府，却没有其他大城市的喧嚣和繁忙，保留了非常自然纯朴的民风，生活悠闲惬意，成为越来越多的旅游者享受自然与放松的理想目的地。 它优雅而精致、美丽又安静，有着强大的经济基础和有竞争力的市场以及丰富的旅游资源，是澳大利亚首屈一指的商业投资及旅游的最佳目的地。 近几年，珀斯在中国大陆悄悄爆红，是许多的综艺节目和MV的网红取景打卡地，众多澳洲移民也把珀斯列为首选城市。 “南半球的纽约”，澳大利亚悉尼滨海花园公寓等您来 悉尼（Sydney）是澳大利亚第一大城市，它是澳洲最发达、最现代化的城市，被誉为南半球的“纽约”，也是连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。 这是一个充满活力的城市，高品质的生活质量、健康有机的生活方式、多元融合的国家氛围，很容易令人了解、喜欢、甚至爱上它。 在悉尼，亚洲面孔到处可见。 如果说是澳大利亚是华人的老牌移民地，那么华人扎堆的地方首推悉尼。 “澳洲缩影”花园之州，豪华私人庄园，坐拥真正世界级生活方式 维多利亚州，被称为“澳洲缩影”，素有“花园之州”的美誉。 维州首府墨尔本，这里有美丽的时装、可口的美食、非常美丽的建筑，也有举世闻名的网球公开赛、令人赞叹的戏剧，更有人人艳羡的缓慢而宁静的生活节奏，它连续多年被经济学人智库评为“全球最宜居城市”。 在这里，我们不仅能感受到现代生活的便利，更能感受到自然美景以及浓郁古典人文风格。 得天独厚的弗林德斯，可谓左拥墨尔本都市便利，右抱山海无敌盛景。 “阳光之州”昆士兰，繁华与宁静兼得黄金海岸精品顶层公寓 黄金海岸不是一个形容词，而是一个名词，它链接都市繁华，却保有一种未受打扰的平静风貌。 乘坐私人豪华游艇，游览黄金海岸纳瑞湾，可看到各种明星豪宅，饱览当地风土人情景观。 在船上品尝澳洲点心以及水果和香槟，感受澳洲式富人生活；在海鸥岛上喂食海鸥，感受人与自然和谐。 黄金海岸是澳洲房地产市场的一匹“黑马”，不仅备受富豪和明星青睐，而且还是普通民众在澳洲理想的安家地点。 黄金海岸人口增长迅速，住房需求强劲，投资者可以利用更少的成本和更低的风险，获得更多的收益回报。 另，2032年夏季奥运盛会将在距黄金海岸仅一步之遥的布里斯班举办，必定会带动经济特别是房地产的发展，黄金海岸可谓近水楼台先得月，未来可期。 天堂在左 新西兰在右 新西兰犹如世外桃源——完美诠释着诗与远方。 在这里，人们可以时时感受到无穷魅力的自然美景，蓝天白云、碧水青山、田原牧场、空气清新，置身其中，心旷神怡。 新西兰人喜欢轻松、悠闲的生活方式，非常注重工作与休息的平衡，生活节奏闲适惬意。 在房地产市场方面，新西兰也是一片投资热土。过去25年的权威数据显示，新西兰的房地产一直是处于持续上升趋势中。 2020年第三季度房价中位数同比增长为13.77%，2021年第三季度，新西兰房价中位数上涨了9.96%（经通胀调整），根据新西兰房地产协会（REINZ）的数据，2021年10月，新西兰全国的住宅物业销售总量为7190套，比上个月增长30.3%，可供出售的房产数量按年下降了16.1%。 新西兰的房地产市场在超低利率以及有限的住房供应的推动下住房市场继续强劲增长。 今日，蘇富比國際房地產为您推荐的正是位于新西兰的优质房产。 新西兰第一大城市奥克兰，心灵与身体憩息的绝好港湾 2021年全球最宜居城市第一名—奥克兰，城市中心、地标顶层、景观天际线 奥克兰是新西兰的经济、文化、航运和旅游中心，也是新西兰最大的港口城市。 这座富有多元文化色彩且被称为“风帆之都”的城市，濒临优良的港口和海湾，徐徐的海风为奥克兰带来了温和宜人的海滨气候。 这个漂亮的城市包罗万象，有漂亮的海滩、美丽的港湾、琳琅满目的商店，还有大都会的夜生活和文化气息，吸引着世界各地的移民的到来。 新西兰皇后镇，此生不可错过的梦幻生活 新春新气象，虎年大作为 有眼光的您，请把握绝好的投资契机。 想获取更多全球各国房产资讯，敬请关注蘇富比國際房地產和居外网的相关资讯。 蘇富比國際房地产传承了全球顶尖拍卖行的专业精神，是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。 他们拥有强大的全球网络，遍布于75个国家的23000名杰出房产经纪，旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅，品鉴极致家居，蘇富比國際房地产为您寻觅梦想家园。
日本央行自2013年以来， 首次上调所有地区经济形势评估
日本央行近日公布的1月地区经济报告，对全国9个地区的经济形势进行了评估，并较2021年10月的上次报告做了上调，这也是自2013年10月以来，首次对所有地区评估上调；此次经济改善的主要原因为新冠病毒Delta影响的减弱，以及餐饮住宿等服务消费的复苏。但目前日本经济仍面临可能的不确定，二大影响因素则为：物价上涨和新冠疫情动向。 新变异毒株Omicron快速推升新冠感染人数 Omicron毒株使日本疫情迅速升温，据日本最新数据显示，1月20日的新增感染人数超过4.6万人；近一周检测中疑似Omicron毒株感染比率高达90%以上。而日本至今的累计新冠感染人数更是突破200万人；从第一例确诊到累计100万人的感染，用了1年零7个月，但之后累计至突破200万的感染人数，仅耗时6个月不到。为防止疫情进一步蔓延，日本政府近日已决定对包括首都圈4都县（东京、埼玉、千叶，神奈川）在内的13个都县，适用应“防止蔓延等重点措施”，加上之前已适用的广岛等三个都县，目前适用该措施的都县达到16个。 新冠疫情打击酒店/住宿业及餐饮行业 新冠疫情重挫了旅游业，特别是酒店/住宿业和餐饮行业，据一份针对3万家企业，对比2019财年和2020财年的贷款情况显示，酒店/住宿业与餐饮行业的贷款额翻倍，疫情前的2019财年贷款，酒店/住宿业为单月营业额的8.5个月份额，而2020财年增至22.8个月份额；餐饮行业也从2019财年的4.2个月份额，扩大到9.2个月份额。通常，超过5个月份额的贷款将被视为借贷过多，而上述报告的数据结果，更显示出上述二个行业负债过高的不利现状。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk
