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楼市用家主导 危中有机莫悲观
2023年转眼间又到了7月份，虽然只是6个月时间，楼市却经历了不同的市场情绪。去年底楼价不断下跌，跌幅达15%时市场情绪曾经非常悲观，笔者在去年12月时已在此撰文「楼市曙光初现，反弹约在春季」，幸运地估中国内放宽防疫措施，香港楼市也借中港通关，成交数量大幅上升，高峰在2月至3月间，3月的田土厅成交登记达8,599宗，相对于2022年下半年平均每月的4,465宗，上升了92%。根据城市领先楼价指数，楼价在2023年上半年也反弹了6.71%。 可惜乐观的情绪只维持了3个月左右，踏入4月份成交却明显下降，5月及6月的成交量继续萎缩，6月份的田土厅成交登记已经回落至4,765宗，这主要反映5月份的市况，6月份相信会更差。以十大屋苑成交为例，6月份只有90宗，创五年新低，而官方公布的楼价指数在2023年连升4个月之后，5月份已经按月下跌0.74%。美国息口不明朗、俄乌战争持续、中国内地经济欠佳、香港本地消费疫弱、未来土地供应大增等等负面因素，令楼市在半年间由冷变热，再由热变冷，转变之快也是非常罕见！当今香港的楼市又回复去年的悲观气氛之中！ 笔者过去两周分别介绍过韩国及澳洲楼市的近况，也值得大家参考来评估一下香港的情况。韩国的情况似香港的97版，大量投机活动令楼价疯狂快速上升，结果当息口上升打破了楼市神话后，换来的是漫长的熊市。相反澳洲楼市虽然也受冲击，但大量移民在疫后涌入，令需求大增，租金大幅上升，吸引的回报令租金大幅缓和，相信再下跌的风险有限！ 笔者估计香港的情况较接近澳洲，过去几年政府辣招及银行的压力测试，令投机活动绝迹之余，连投资物业也越来越少，楼价没有大升的背景下，大跌的机率就自然减少。何况，官方公布的租金指数罕有地与楼价背道而驰，连续4个月上升，租金反映实质需求，这种趋势应该会延续下去。香港政府公布「高才通」的招人才计划已批出5万个申请，相信这批「人才」带来的住房需求将于下半年陆续显现在市场上。由于买楼收租的行为在高息的情况下，短线投资变得无利可图，可供出租单位变得买少见少，租金向上相信是无法逆转。 「山穷水尽疑无路 柳暗花明又一村」，笔者又再次大胆估计，辣招即将放宽，只要措施放宽得宜，换楼活动一旦被再次启动，将会为楼市注入新动力，大家不用太悲观！香港作为中西方的交汇点，仍然有不少的优势，只要大家好好把握，笔者仍然相信香港的明天会更好！
交投显著回升！楼市大阳春再现？
2022年香港楼市经历了凄惨的一年，楼价下跌了15%，而交投量也大跌了40%，令不少代理行罕有地在年底减铺减人，但随着国内突然彻底地改变防疫政策及全面对外开放，为香港楼市打入一支强心针。 翻看成交资料，在2023年1月份的注册量为4,427宗，虽然这数字也属偏低水平，但已经比去年12月的3,565宗上升了24%。再看看2023年截至2月16日的注册宗数为3,695宗，上升幅度就非常明显，只是半个月已经超过去年12月全月的成交数量。大家更要明白，从签署临时合约成交至签正式合约，会有大约14天时间的延后，2月1日至16日的成交期正好是春节假期，以往一般都是全年交投最淡静的月份，但今年2月份将打破惯例，笔者估计2月份全月将有超过7,000宗成交，楼市可说是已经完全复常了！ 楼价方面，指数回升只有2-3%，但市场上的「超笋价」、「超跌盘」已经完全消化了，去年底笔者在专栏中不断提醒对楼市不要太悲观，自住买家应趁机入市，希望读者能把握执平货的机会。虽然超平价的笋盘短期内都不会再现，但市场价格仍然比去年有近10%的差距，楼价会否延续升势，相信是大家关心的问题，发展商动态亦是举足轻重！ 虽然二手市场已经回复畅旺，但一手市场未有大型新盘出售，发展商仍然静观其变，2023年以来一直只是卖货尾，截至2月16日也只有717宗注册成交，笔者相信在2月尾，各大发展商会开始推售新盘，市场反应良好的话将会进一步推升楼市气氛。 另外，香港政府推出的「抢人才」计划，也有不错的成绩，据报导「高端人才」计划在推出不足2个月时间，已经有近万人申请，7,000人获批，这计划的人数并没有上限，只要反应好，每年为香港增加5-10万人不足为奇，对香港的高端住宅市场，将有不错的支持作用！ 当然，美国加息幅度、俄乌战争等等外围因素，仍会对香港楼市产生一定的影响。但影响力已经下降，只要不太负面，相信无碍香港楼市的动力。长远来说香港楼市的动力必须看经济，经济繁荣收入增加才能令楼市更上一层楼。在中美交恶的年代，香港中介人的角色无可避免受到影响，所以必须另谋出路，特首李家超出访中东，推动中东油企资金来港投资及上市集资，有利香港的金融市场更多元化，都是正确的方向。笔者也冀望香港政府及商界一同努力，多加利用香港背靠祖国的优势，为香港开出新路，经济好，楼市自然好！
深中通道快完工 中山楼价有支持
近日，笔者终于可以到中山处理积压了近三年的事务，期间碰到不少香港人，他们也是到中山收楼，申请房产证或者处理装修事宜！ 由于疫情加上近年中国政府对内地房地产的紧缩政策，三条红线发挥了作用，中山楼价近年也是向下，高峰期火炬开发区的新楼，可以去到每平米近2万元，现在1万5千元已经有不少选择；东区市中心情况好一点，香港人至爱之一– 新鸿基发展的奕翠园仍然可以卖到近2万元，当然比高峰期每平米也下跌了近4至5千元！笔者有些朋友早年已经买入中山物业，自然与笔者讨论是否会沽出获利。 今次笔者重游中山，市容比以前整齐，尤其是东区，商场人流也不错，经济似乎还可以，但最吸引笔者注意的是大量在建设中的高架天桥，尤其是在火炬开发区！查阅资料得知，大部份天桥都是为了接驳即将于明年6月完工通车的深中通道而设。笔者2016年购入中山物业时，也是憧憬此建设带来的升值机会。转眼间，深中通道由原先的概念，即将变成事实，能否真正发挥促进深中同城的效用，将大大影响中山物业的前景，港珠澳大桥至今仍然未能发挥其真正效果，更令不少投资者警惕！ 相对于全长55公里的港珠澳大桥，深中通道只有24公里，行车时间只需20多分钟，便可以由深圳前海至中山的马鞍岛。前海已经是深圳最繁荣的地区之一，相比港珠澳大桥的地点在机场，由市中心至机场又是34公里的距离，走高速公路也要30分钟，即使港车北上，不需要落车过关，由香港市中心至珠海关口，最快也要近1个半小时，若加上通关手续，2个小时是最低消费！ 相反，由前海至马鞍岛只需要20多分钟，至中山火炬区也是约30分钟，至中山东区市中心也不超过40分钟，时间上非常之快速！前海楼价高，动辄每平米15万元起，即使驾车走25公里，去到福田也要最少30分钟（不塞车的话），楼价也超过10万，去到最远的坪山区，65公里距离，需时1小时15分，楼价也在3万至4万之间。 中山楼价在每平米1万至2万之间，一定对深圳人有非常大的吸引力。再细看深中通道资料，是八线行车设计，比港珠澳大桥的六线行车更进一级，也反映中央对此项目的信心。借着深中通道，中山将轻易便捷接驳周围五 大机场（广州、深圳、珠海、香港、澳门）及四大深水港(广州南沙、深圳盐田、香港葵涌、珠海高栏)。物流成本下降使中山有望成为连接珠江东西岸的交通枢纽！ 最后，笔者也建议朋友再坐一会，等待深中通道正式通车，发挥效用，楼价有望进一步提升！
征收资产增值税 楼市股市雪上加霜
上周，财政司司长陈茂波参与了一档广播节目，对财政预算进行了咨询。许多市民关心政府的税收和财务状况，并提出增加税种的建议。 陈茂波回应称，资本增值税已在研究范围内，他表示在实施前必须进行充分的社会讨论，以避免发生“因增而减”的情况。 笔者了解到财政司目前面临的困境。在楼市和股市持续下滑的情况下，今年财政赤字可能会超过1000亿港币。 然而，土地招标不断流标，甚至政府规划的北部计划也会受到影响。发展商也更倾向于让政府以低价格收回农地，也不愿意支付昂贵的土地溢价费用。 可以预见，如果楼市不迅速活跃起来，房价将继续下跌。而实施“明日大屿” 计划的资金（至少6210亿港币）将从何而来？ 问题的关键在于，资产增值税可能带来多少收益？又可能带来什么副作用呢？ 笔者以及市场上的大多数专家都认为政府不大可能对所有资产都征收税项。笔者猜测财政司在考虑取消所谓的“辣招”税时，可能会考虑对那些通过短期炒卖物业而获利的业主征收这一税项。在许多发达国家，都有类似的安排，例如在日本，如果业主在出售持有不超过5年的物业时，就需要缴纳净收益的30%作为税金。 与“辣招”特别印花随税（SSD）相比资本增值是有一些区别的。SSD是一种税收，无论物业交易是否获利，都是要征收税款的。这一位意味着在楼市下跌时，即使业主在交易中亏本，他们仍 这对于那些由于特别需求而不得不出售房产的业主来说可能是不公平的。 对于那些进行短期交易赚取利润的业主而言，资本增值税仅在他们实现利润的部分征税，这似乎更为合理！ 然而，一旦采取这种做法，投资者很可能会感到担忧，因为他们担心未来税收范围可能会进一步扩大。 今天可能是只针对拥有不到3年房产的业主，而明天可能变成对拥有不到5年房产的业主征税。在楼市已经非常疲软的情况下，这一措施只会促使业主加速出售投资物业，进一步打击房价，同时在市场上减少可供租赁的房源。 另一方面，政府不断引入"高端人才"。在预期楼市下滑的情况下，这些"高端人才"可能更倾向于选择租房而非购房。这样一来，房屋租金很可能继续上升，因为这些"高端人才"缺乏购房的动力。 目前政府需采取措施来稳定楼市，上一次的 “减辣” 力度明显不足以刺激交易量和提振楼价。为了促使香港市民在购买和投资物业方面更具信心，政府应该迅速取消所有对投资物业的限制性税收政策。 过去的减税政策似乎未见明显效果，因此需要更为有力的举措，以使投资买房和租赁变得更有吸引力和利润可期。 政府有必要考虑将银行中的定期存款注入楼市，这将有助于提高市场流动性。反之，若实施资产增值税，可能导致资金进一步流出楼市，使楼市陷入更为困境的境地。卖地流标的情况可能会持续，补地价的案例也会减少，这对政府财政将产生负面影响，实际上是一种得不偿失的做法。 在此时，笔者相信财政司会在听取社会各界的讨论后做出明智的决策。在当前的香港环境下，实施资产增值税可能并不适合，因为这可能会进一步加剧楼市的不景气。
2024葡萄牙的投资热点在哪里？
葡萄牙的购房移民政策一直深受海外人士欢迎，在该政策的影响下，越来越多的海外人士比较喜欢在葡萄牙进行投资。转眼2021年就要结束了，很多海外人士比较关心2024年葡萄牙的投资热点在哪里。 2024年葡萄牙的投资热点其实还是在房产上面，葡萄牙房产市场的发展趋势是相当不错的，有一些城市是极其热门的，同时也是大多是投资者频繁选择的。关于具体选择在哪里投资，一起来详细了解下吧！ 2024年葡萄牙的投资热点城市 一、养老圣地阿尔加维 阿尔加维这座城市在葡萄牙的南端，是欧洲阳光最充裕的地方，也是葡萄牙的最 佳旅游地点之一。作为葡萄牙的沿海城市，它的经济实力和优越的地理位置决定了该城市房产的升值空间。根据相关数据可知，阿尔加维房产的收益稳定在5%-6%，是房产投资的较佳选择。 阿尔加维还是欧洲非常有名的养老圣地，每年有很多退休的人士都会选择在这座城市生活，所以该城市的房产需求量很大，并且拥有很高的升值空间。该城市除了交通条件便捷以外，医疗水平也非常的高，在世界排名中位居前十二，所以在这座城市生活是非常有保障的。 近几年阿尔加维的房产价格一直都是稳定上升的趋势，郊区的房价相对来说便宜些，但是市中心的住宅房价已经上涨到3000-3500欧元/平米，黄金地段的房产价格目前已经突破均价的两倍多。这座城市的房产价值还有很大的上升空间，是2024年房产热门投资的较佳选择。 二、事业佳选波尔图 波尔图是葡萄牙的第二大城市，因为盛产波特酒，所以拥有酒都的美誉。该城市的交通非常的便利，拥有欧洲最先进的机场，同时也是欧洲第二繁忙的机场。在近几年的发展中，波尔图的经济势头不容小觑，其GDP的增长率高于全国两倍左右。 在经济和其他条件的优势下，波尔图这些年来的房产价格也在不断增长。从2011-1018年，其市中心的房产价格增值了146%，这种喷井式的上涨吸引了大量的海外人士。波尔图房产市场的热度一直很高，毕竟它的增值状况最高有达到9.8%。 波尔图不仅房产价值高，而且房产价格还比较便宜，即便这两年在不断的上涨，但仍是大多数投资人的心头好，其市中心的均价只有2700-3300欧元/平米。不过波尔图的租赁市场非常活跃，期租金也很高，每月大约为1300欧元。因此选择投资波尔图的房产还是拥有比较广阔的前景的。 三、自住投资里斯本 里斯本是葡萄牙最大的都市和海港，特殊的地形让它拥有非常靓丽的风景线，该城市每年的游客人数接待在100万人，酒店入住率高达80%。同时该城市的房产投资收益回报率和房产出租年收益率都是全欧洲的领先水平。 里斯本的GDP占全国GDP的45%以上，并且人均GDP要远远高于欧洲其他国家。里斯本的核心产业是科技也和金融业，所以在这边工作的人很多。目前里斯本政府对企业实施了10年免税等激励政策，已经成为南欧创意产业和科技初创企业的重要中心。 里斯本的物价和房产价格还是比较高的，其市中心的公寓平均价格达到4300-5000欧元/平米，其每月的租金在1800-2000欧元，是整个葡萄牙区房价的以上。当然里斯本房价和租金高不是盲目的，有一部分的原因是房源不租和租赁资源短缺所致。 总的来说，目前葡萄牙处于经济发展的黄金期，进行房产投资是有很不错的回报的。如果想在葡萄牙投资，房产市场依然是很不错的选择，以上几个城市仍然是未来房市的热点区。如果您对葡萄牙房产市场的相关信息不是很了解，可以把联系方式留在下方，也可以直接和我们联系，我们会针对您的问题进行详细的解答，给您推荐最合理的方案。
加息周期见顶 楼市曙光初现
上周，美联储召开了例行会议，与预期一致地宣布维持利率不变。然而，出乎市场预料的是，联储预告2024年将会实施0.75%的降息。市场对此反应强烈，一些专业人士甚至预测明年美国可能实施1.5%的降息，并且计划在明年3月份开始实施。这一消息导致美国10年期国债收益率迅速下跌至4%以下。 与联邦储备系统在九月初首次停止升息并强调“Higher for Longer”的言论相比，当时市场普遍认为明年减息的步伐将会非常缓慢，甚至可能整个2024年都将保持不变，首次减息可能会被推迟至2025年。 仅仅过了三个月，联邦储备系统却出现了意想不到的大幅度调整。除了债券收益率的下降，美股也持续刷新历史新高，市场对明年美国经济实现软着陆、避免衰退的信心不断增强。 然而，笔者对这一情况保持谨慎态度。明年是美国的大选年，联邦储备系统可能需要创造一个有利的经济环境，以支持拜登的选情。实际情况还需进一步观察，笔者计划明年六月份赴美国，亲自了解真实情况，并在之后向大家做出报告。 无论如何，明年降息已经成为不可动摇的事实。现在的问题仅仅在于减息的幅度以及何时启动。对于香港疲弱的楼市而言，这可以算作是一些久违的好消息。 市场的反应比笔者预计的要强烈，一手市场在12月的前17天已经达成了超过千宗的成交。相较于2023年前11个月每月平均不足900宗的成交登记，这可以说是相当热闹的市况。 其中，新鸿基天荣站的成交占据了大多数，自月初以来已经连续进行了3个星期的推售，每次都成功售出近300套，总计达到了891套。本周将继续进行第4轮发售，这表明仍然存在强劲的购房需求。可以预见，减息的刺激效应是其中一个原因！ 至于二手市场，成交量也出现回升。在过去的周末两天，10个主要屋苑的成交量从原本的3-4宗上升至9宗。尽管成交价和成交量仍然维持在较低水平，但潜在买家的看房兴趣显著增加。根据前线同事的反馈，买家的出价意愿也明显上升，这可以认为与对减息的期望有关。 香港楼市受到美国利率的影响之外，国内经济状况也是一个关键因素。如果国内房地产市场持续不景气，房价继续下跌，那么前来香港投资房地产的意愿和财力自然也会受到影响。上周，上海和北京相继降低了第二套房的首付和利率，希望能够促进国内房地产市场的复苏。 总的来说，笔者相信香港楼市最糟糕的时期应该已经过去，市场出现了一些曙光。明年的实际情况将取决于美国利率的变化以及中国房地产市场是否能够改善。需要密切关注这些因素的发展。
投资者的作用 有好也有坏
眨眼间，2023年即将结束。笔者与业内朋友正在探讨明年市场的走势，几乎所有人对商厦的前景都持悲观态度。一方面是因为许多外资在香港的规模缩减，同时也受到『居家办公』的影响，办公楼的需求正在减少。 相反的是，这两年香港中区核心办公楼的供应大幅增加，整体甲级办公楼的空置率升至近13％，创下10多年来的新高。今年租金也已经下跌超过5％，前景惨淡！ 然而，在大家持悲观态度的情况下，最近却出现了一些商厦的大笔成交。其中最引人注目的是李宁向恒基购入港汇东整栋商厦，这一举动引起了投资界的批评，认为李宁运用资金不善，导致股价一夜之间下跌14%，市值蒸发$80亿。 人们纷纷质疑李宁为何要购入物业？ 笔者认为最大的原因是价格便宜。港汇东位于北角繁华地段，整栋楼的成交均价仅为每英尺$1.5万元，而5年前，同一地段的恒地曾以每英尺$3万元的价格出售整栋商厦。在过去的5年里，每英尺价格下跌了一半！ 出于相同的原因，本地财团荣兴集团也斥资$5. 11亿购入北角金轮天地整栋商厦。相较于5年前原业主以$8亿购入的价格，这次交易的成交价下跌了40%。此外，中环中心67楼也以每英尺$2.7万元的价格成交，估计也比5年前下跌了近一半。 在一个自由且有效率的市场中，即使某些资产受到看淡，只要它们足够便宜，就能吸引投资者入场。从经济学的角度来看，成交价格为市场合理分配资源提供了信息。 举例来说，最近在西贡的一座豪华别墅，2008年原业主以5,000万购入，今年变成银行接管房产，由于大额成交量极少，最终以$2,830万售出，成交价格比15年前下跌了超过40%。 除了豪宅之外，一些市区的单幢楼也因成交量少而导致成交价格大幅下跌。例如，黄大仙富佑大厦最近以$232.23万成交253英尺的一房单位，与原业主2014年时285万的入市价相比，持有9年也亏了近20%。 在市场缺乏成交量的情况下，不仅急售的业主需要大幅降价，而且发展商也因缺乏招标而暂缓发展计划。最近香港多幅地皮流标也是最好的例证。这表明市场缺乏活力，交易受到了影响。 当然，投资者在市场上涨期间可能会加速资产价格的上升，使一般购房者难以与其竞争，而投机者却能轻松获利。 其实投资者的决策往往受多种因素的影响，而市场的供需关系是其中一个重要因素。只赶绝投资者，楼价也不会因而下跌，香港近年的住宅市场也是最佳的例证！
租金升支持英国楼价 曼城一支独秀居首位
过去三年，不少港人移居英国，令物业市场曾掀起一阵置业潮，大家在不同媒体都会发现大量英国物业的展销会，但随着移居热潮走近尾声及利率上升，过去半年英国物业市场也进入低潮！不少专做英国物业的代理行也转型销售东南亚或日本等海外物业。 但踏入9月份，形势又开始转变，英国其中一间最大型的发展商Berkeley在铜锣湾时代广场对面，租用了整幢三层高建筑物作为展销厅，为期一个月，展出超过40个不同发展项目，可谓不惜工本！购买英国物业的买家又再出动，今次却吸引了更多投资者入场！笔者翻查资料，Benham & Reeves 8月的报告指出，海外人士持英国物业的价值达到788亿英镑，而香港业主占整体的13.7%，居于首位，共持有24,759伙，为最大的海外投资者；新加坡则居二位，占9.1%，持有15,725伙，价值72亿英镑；第三位是美国，而阿联酋和中国内地分别位于第四及第五，香港可谓遥遥领先！ 其实除了近两年的BNO买家外，因回报而投资英国物业已经存在很久。英国物业过去35年楼价都是稳步上升，整体楼价约15年便升一倍，根据官方数字，1988年7月英国楼价升穿5万镑，13年后的2001年就升破10万镑，翻了一翻，而14年后的2015年又再升破20万镑，再过了8年的今天，整体楼价已经破了29万镑，又差不多升了一倍！ 近期利息上升，楼价升幅放缓，却又再度吸引投资者支持的原因是租金狂升，根据Hamptons 8月租金指数，全英国平均每月租金已突破1,300镑，按年升12%，创下历史新高，内伦敦区（Inner London）则升11.8%，外伦敦区更急升18.1%。更夸张的是曼彻斯特（Manchester），根据JLL的报告，去年租金升幅达19.6%。曼彻斯特的一房平均楼价是22.3万镑、两房为30.9万镑、三房为37.4万镑，差不多是伦敦的一半。租金一房每月平均1,225镑、两房1,600镑、三房2,200镑，租金回报全部超过6%。曼彻斯特人口不断增加，过去一年升幅达9.7%，而工作机会也增加了28%，相反楼宇供应却因疫情而减慢了，租金估计升势仍会持续。 所以笔者相信以今天的楼价购入楼花，两年后入伙，租金回报可达8%，也是合理推算，这也自然受到投资者的注意了！
施政报告宜设自置居所目标
李家超政府上任又接近一年，正在筹划新一年的施政报告，当中房地产政策一如既往必定成为焦点。去年政策的重点在提建提量，房屋局局长何永贤去年介绍施政报告时表示「政策会透过兴建简约公屋、大幅增加公屋供应、公屋提前上楼计划等，尽快让住在劏房或居住环境不理想的市民搬到适切居所」，这个目标设定笔者非常赞成。 兴建大量公屋是手段，让市民不要再居住在劏房及笼屋才是目标，但中间可能会出现错配，例如公屋设计为求数量，面积越来越细，甚至只有200多呎，根本不适合家庭，而且不少地点位于新界，对于需要在市区工作及就学的劏房户吸引力大减。所以大量公屋落成，当然有助解决问题，但若执行欠佳，也可以出现「有楼冇人住，有人冇楼住」的困局，所以政府必须设立准确的目标，政策才可以发挥到最大的效益。 公营房屋的政策是明确的，相反去年的施政报告并没有明确的制订及展示私营房屋政策目标。房屋局局长只提到会「再度推出首置项目及继续提供资助出售房屋，以实现市民的置业愿望」，除此之外政府会同时推进「北部都会区」及「明日大屿」，开发足够的土地以解决长期土地不足及楼价高昂的问题。 正如前文所述，这些都是政策手段，不是目标，董健华在上任后提出七成自置居所比率才是目标！ 「安居」才能「乐业」，市民才有幸福感，社会才能安定！对于中层阶级而言，既不符合入住公屋要求，让他们能够自置居所才是正确的目标！ 明显地，楼价高昂是令人难置业的原因之一，但并非全部，极端来说假如香港楼价下跌一半，但经济却因而萧条，市民收入大减，加上信心不足，也不会自置居所，甚至加速移民离开。所以楼价高低根本不是最重要的目标，新加坡的私楼价格非常高，但无碍市民的自置居所比例。因此笔者建议政府在施政报告当中必须确立此目标。 有了明确目标，就能发现楼市辣招的作用，并不应该控制楼价的高低，何时设，何时退，就更加清晰明确了！
疫后经济复常需时日本二世古一枝独秀
笔者新春期间去了北海道旅游，到二世古滑雪是主要目的，顺道看看当地的经济及地产，在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌，作为北海道的最大城市，市区都是高楼大厦，但经济似乎仍是欠佳，尤其在地产方面，大街上见到不少出售新楼的广告，大部份新落成的大厦更是十室九空，最令笔者惊讶的是，其中一幢物业位于狸小路的核心市区，位置近商业区，销路应该有保证，但其广告表示可提供零首期，可见求售心切，1房单位约400呎售价2,680万日元，约为160万港元，700呎的两房单位售价为4,640万日元，大约280万港元，呎价大约4,000港元，以香港的标准简直是超笋价！按揭利率也只是0.7%，可供40年，而租金回报大约是售价的2%左右，札幌的地产市道似乎麻麻。 参观完物业，笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory，竟然发现其在大通公园的分店已经结业，这店笔者已经光顾了十多年，真是可惜！笔者也发现在旅游区内，例如狸小路，不少商店也关门大吉！疫情对主力做旅客生意的店铺，打击跟香港也不惶多让，似乎复常之路还是需要时间！ 当笔者到达二世古，情景就截然不同，旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通，餐厅一晚可以接待三轮客人，可见其热闹程度！从笔者观察所见，旅客的一半是欧美人士，主要来自美国、加拿大及澳洲，另一半是华人面孔，有香港、台湾、泰国及韩国人，也有小量印度人，改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫，但事实并非如此，来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。 在二世古可以完全行用英语沟通，连口罩也很少人戴上，餐厅食品也很西化，外国人在日本旅行遇到的困难，二世古通通没有，难怪他们到此特别有兴致！当然，二世古的雪量及质素，也是数一数二，可说是日本雪场的表表者，旅客由世界各地涌入，不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格，在疫情期间也没有下跌，优质的土地价格仍然继续上升，雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成，价格也相当惊人，以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算，动辄需要500-600万港元，只有400-500呎，呎价超过$10,000，甚至可以高达$15,000。相对来说，排屋或独幢屋的价格较合理，以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋，三房间隔为例，售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多，笔者担心其交通配套将会出现问题，道路不足令塞车问题越来越严重。 位置方便的物业，将会较具优势，选择位置变得更重要，大家若要投资二世古，务必要多加留意，若能亲身视察，更能安心置业。
