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楼价急跌，成交大减政府宜为楼市加动力
本周地产成交的新闻，几乎全部都是利淡消息，业主劈价、蚀本卖楼、代理行减铺炒人等等，也有不少声音要求政府减辣，甚至完全取消辣招。笔者相信政府既不想楼价急升，也不想楼价急跌，香港大概有一半家庭拥有自买物业，楼价大跌对社会消费也带来负面影响，加上地产的产业键牵涉甚广，楼市不景对社会各行各业带来很多负面影响！ 笔者认为政府调整辣招只是时间问题，当今政府收到的统计数字明显有延后的问题，官方只录得10%以下的跌幅，政府自然认为幅度少，其实在市场人士都知道跌幅应该已达15%或以上，而且跌势非常急，有业内人士估计至年底，跌幅可能达到20%。跌价大而且急，会大大打击买家信心，又会进一步推迟置业决定，令楼市产生恶性循环。笔者只希望政府应主动收集更新更准确的市场资料，及时作出精确决定，以免将来更难挽救！ 除了辣招以外，笔者亦关心政府会如何调整房屋相关政策，以达至社会更和谐，更稳定！在楼价调整的背景下，推出更多鼓励政策，协助首置客上车，例如厘印费多年来都没有随通胀调整，一个500万的上车盘，厘印费已达15万，令首期由50万提升至65万，笔者建议将500万或以下楼价的物业其厘印费减至$100，其他房价的厘印费也应相应减低！ 随着居屋的楼龄越来越大，超过政府担保期的物业就越来越多，白居二买家为了可以做到925（9成按揭及25年供款期），可选择的楼盘越来越少，变相推高了白居二的成交价。以最近马鞍山锦丰苑为例，一个可以做925的432呎单位成交价达到403万，而一个不可以925的431呎单位，成交价只是315万，两者之间往往相差15-20%，所以政府也应该延长居屋的担保期，让白居二买家有更多选择，也有助压低居屋的二手价。 最后，因应香港有不少年青人移居外地，需要补充各方面的人才，笔者也建议重新开放投资移民，将投资金额提升至3000万，并将物业纳入投资范围内，以往怕会推高楼价，现在1000万以上物业市场像一潭死水，不用顾虑会推升楼价有很大的影响了！
撤辣时机未至 调整却属必要
国际货币基金组织（IMF）最近访问香港，发表了一些关于香港楼市的言论，IMF认为若来自炒卖需求的系统性风险已经减退，港府可分阶段取消买家印花税（BSD）及税率达15 %的住宅从价印花税（DSD），房屋局局长何永贤回应说︰「在目前环境下，毋须调整住宅物业的需求管理措施」。笔者明白作为政府，当然不希望楼价大升或大跌，在今年年初楼价自高位下跌了15%以上，当时市场估计政府在财政预算案会有减辣措施！但国内一通关，形势岂即大逆转，楼价也迅速反弹，所以政府很害怕一旦撤辣或减辣，都会为市场带来额外需求，形成炒风，所以就一动不如一静！ 但这些楼市辣招，已经实施了超过13年，有部份的确有赶绝炒风的作用，例如SSD（额外印花税）就令到炒家绝迹，适宜保留；但15%的住宅从价印花税，就会令长线投资者成本大增，也退出市场，尤其是中价物业业（楼价在1500 万至5000万之间），市场少了投资者，租客的选择少了，租金自然也难以下跌。部份资金利用家中的子女首置免税买楼，令到上车盘的需求更加大，间接也推高了上车盘的价位！ 至于买家印花税，笔者也不建议完全取消，避免太多境外资金涌入，但若是用专才身份来港定居，希望有一所自置居所是合情合理之事，理应受到豁免，而且有名额限制，对推升楼价的影响也自然有数计。 在放宽从价印花税的同时，政府可以考虑增加供应以平衡需求，除了觅地、加快兴建等等远水之外，其实在发展商手里有大量已落成但未出租或出售的空置房屋。根据房屋局公布的数字，2023年3月已落成的空置物业数目达到18,000间，数量多过一年的落成量，相比10年前2013年，此类空置物业只有4,000个，增幅可谓非常惊人！ 其实，2019年9月，政府曾经就订立空置税刊宪，但始终无法三读通过，在2020年11月政府宣布撤回法案，令「空置税」流产告终。 「朱门酒肉臭，路有冻死骨」，香港住在劏房、笼屋的「冇壳蜗牛」，天天见到大量空置的新楼在丢空，这两句出自杜甫的诗句可说是最佳写照。笔者也明白发展商不是恶意而为，只是辣招增加了投资的成本，令新楼去货困难，只要政府适当调整辣招，重燃市场的投资及换楼意欲，货尾单位自然可以较易放售，在此背景下加征「空置税」阻力也自然减少。 习主席名言「房子是用来住，不是用来炒的」，自然更加不应该让房子空置，浪费是固然，也容易令人误解是囤积居奇，政府也是责无旁贷！
美缓加息联储放水 楼价升势可持续
上周末美国的矽谷银行在48小时内极速爆煲，本周末又轮到瑞士信贷银行（Credit Suisse）出事！ 银行创立于1856年，历史悠久，在全球都有业务，管理的资产规模超过14,783亿瑞士法郎，员工人数超过47,000人。由于是「大至不能倒」，结果由瑞士政府出面游说了瑞士银行（UBS），同意以30亿瑞士法郎收购，瑞士银行只承担最多50亿瑞郎的损失，而瑞士政府负责其后90亿的损失，并向两间银行提供1000亿瑞郎的流动资金。简单来说，又是以纳税人的钱来解决问题。至于股东也损失惨重，瑞士信贷的股价在2021年2月份还有15美元，去周已经跌至2美元，今次交易总价30亿瑞郎计，相当于每股0.76瑞郎，股东虽然未至于一无所有，但也所剩无几！瑞士信贷银行的大股东是沙乌地国家银行，所以也有评论认为今次是美国挑起火头，向欧洲及沙地割韭菜，相信与否就见仁见智。 反而，笔者更关心此次银行危机，带来的影响及后遗症。最直接的影响当然是美国的加息效应，原来市场估计本周美国联储局有机会加息0.25%或0.5%，经过此事，为了避免对银行制造更大压力，加息0.25%成为主流，机会率有近八成，也有不加息的可能。更重要是到年中，便会开始减息，未来一年有机会减息1厘！ 除了息口加快见顶外，美国联储局正在进行中的「量化紧缩」（QT）相信也会暂停，其实过去一年QT只收了市场近6000亿美元资金，但过去一周联储局为救市，已向市场投入近3000亿，以改善市场流动性。联储局在挽救出事银行时，推出了一项新计划，名为「Bank Term Funding Program (BTFP)」，主要针对银行购买了不少国债及房地产批押债券（MBS），虽然此类资产因利率上升而在帐面上有所损失，但银行仍然可以用帐面价值向联储局借款。换句话，银行可以在市场用$80购入面值$100的国债或MBS，然后向联储局借回$100，买得多借得更多，市场估计会有2000亿美元的资金因而流入市场。 短期而言金融市场仍会有些震荡，但减息及放水的背景下，加上国内在周末也降准0.25%，齐齐加入放水行列，对香港的楼市会带来一些支持力；长远而言，金融投资频频出事，也有助投资者重投买楼投资的行列。
加息周期见顶 楼市曙光初现
上周，美联储召开了例行会议，与预期一致地宣布维持利率不变。然而，出乎市场预料的是，联储预告2024年将会实施0.75%的降息。市场对此反应强烈，一些专业人士甚至预测明年美国可能实施1.5%的降息，并且计划在明年3月份开始实施。这一消息导致美国10年期国债收益率迅速下跌至4%以下。 与联邦储备系统在九月初首次停止升息并强调“Higher for Longer”的言论相比，当时市场普遍认为明年减息的步伐将会非常缓慢，甚至可能整个2024年都将保持不变，首次减息可能会被推迟至2025年。 仅仅过了三个月，联邦储备系统却出现了意想不到的大幅度调整。除了债券收益率的下降，美股也持续刷新历史新高，市场对明年美国经济实现软着陆、避免衰退的信心不断增强。 然而，笔者对这一情况保持谨慎态度。明年是美国的大选年，联邦储备系统可能需要创造一个有利的经济环境，以支持拜登的选情。实际情况还需进一步观察，笔者计划明年六月份赴美国，亲自了解真实情况，并在之后向大家做出报告。 无论如何，明年降息已经成为不可动摇的事实。现在的问题仅仅在于减息的幅度以及何时启动。对于香港疲弱的楼市而言，这可以算作是一些久违的好消息。 市场的反应比笔者预计的要强烈，一手市场在12月的前17天已经达成了超过千宗的成交。相较于2023年前11个月每月平均不足900宗的成交登记，这可以说是相当热闹的市况。 其中，新鸿基天荣站的成交占据了大多数，自月初以来已经连续进行了3个星期的推售，每次都成功售出近300套，总计达到了891套。本周将继续进行第4轮发售，这表明仍然存在强劲的购房需求。可以预见，减息的刺激效应是其中一个原因！ 至于二手市场，成交量也出现回升。在过去的周末两天，10个主要屋苑的成交量从原本的3-4宗上升至9宗。尽管成交价和成交量仍然维持在较低水平，但潜在买家的看房兴趣显著增加。根据前线同事的反馈，买家的出价意愿也明显上升，这可以认为与对减息的期望有关。 香港楼市受到美国利率的影响之外，国内经济状况也是一个关键因素。如果国内房地产市场持续不景气，房价继续下跌，那么前来香港投资房地产的意愿和财力自然也会受到影响。上周，上海和北京相继降低了第二套房的首付和利率，希望能够促进国内房地产市场的复苏。 总的来说，笔者相信香港楼市最糟糕的时期应该已经过去，市场出现了一些曙光。明年的实际情况将取决于美国利率的变化以及中国房地产市场是否能够改善。需要密切关注这些因素的发展。
楼市惨淡终会完通关迎来新商机
2022年尚余数天便会结束，对于楼市来说，这一年可以说是非常惨淡。先说成交量，截至12月22日为止，整体成交宗数只有58,823宗，成交金额只有5,489亿，比2021年的96,133宗及9,178亿的成交，无论是数量及金额都下跌了40%；至于楼价，参考城市领先指数由去年底的186.19跌至上周的156.37，下跌了16%，2021年楼市成交异常炽热，成交金额甚至突破1997年的8,680亿，可惜踏入2022年，香港疫情爆发第五波，医疗系统不胜负荷，由于染疫人数众多，工商活动也大受影响，最严重阶段，餐厅堂食也只能维持至下午六时，在此背景下睇楼也变成高危活动，成交量自然大受影响！ 除了疫情外，俄乌战争爆发，也令世界的供应键产生巨变，石油及天然气价格大幅上升，令欧美的通货膨胀加剧，为了压抑物价各大经济体的央行都大幅加息，美国加息超过4厘，对于投资市场带来了灾难性的冲击。罕有地债市及股市同时大幅下跌，连香港的外汇基金在首3季累积亏蚀了2,655亿，香港楼市自然也不能幸免，置业信心受到严重打击。楼市成交只有集中在上车盘，换楼客在观望中暂缓出手，而投资客受到楼市辣招影响已经退出市场很久了。 在年底，国内的防疫措施传来颠覆性改变，大幅放宽各项管制措施。国家卫健委更在12月26日公布免隔离通关消息，在2023年1月8日起，取消入境核酸测试及集中隔离措施，大大减低港人北上的障碍，亦自然吸引国内人士放心出外！由于这是全国性措施转向，有助国内经济的恢复，中国及香港在2023年将会是复常之年。其实自从消息公布后，换楼客也开始积极起来，交投量已经回升。加上美国加息在2023年也将有望见顶，香港楼市有望重获生机，楼市将进入「转角市」，有需要置业自住或换楼人士，应尽快留意楼市走向，笋盘可能很快会被市场消化，而家是八折买楼，相信是置业良机！
中央楼市政策转向 特区政府莫犹疑
上周中央政治局会议公布了下半年的经济政策方向，以往一再强调的「房住不炒」消失了！取而代之的是「适时调整优化房地产政策」。 「房住不炒」这口号在2016年首次提出，之后自2019年起，每年的政治局会议都有此声明，今次消失是明确向市场表明中央政策正由压抑楼市转向支持楼市。 中央过往的楼市控制措施五花八门，限贷、限购、限价，每个城市都有所不同，当然以一线城市最为严格。用香港的术语，即是用不同的楼市辣招去压抑楼市。内地政府放宽的背景，其中一个主要原因是经济不佳，自新冠疫情消退，经济没有像预期一般有强劲的复苏！房地产业能带动上下游的很多产业，包括工程、装修、建材、家具、家电、房贷等等，房地产兴旺必定能更有效带动经济！ 其实内地经济欠佳，香港的金融及贸易生意也是乏善可陈，不少中小企老板正面对极为艰难的营商环境，加上物业价格下跌，正好为银行「落雨收遮」提供最佳借口，房价下跌不单是地产商或地产代理的事，而是整个社会的事！ 特区政策也应该紧随中央步伐「适时优化」政策，笔者认同要保留部份辣招，以防止投机炒卖，但针对上车客、换楼客及投资者的措施，却有可调整的空间。过去特区也曾推出林郑Plan、波叔Plan等等，对上车客的照顾较多，但仍有可改善之处，例如可以延长政府对居屋的担保期，令白居二买家继续得到银行提供较优厚的贷款条件。至于换楼客，15%的预缴税费及二层物业的压力测试都大大减低换楼的可行性！结果，发展商为了卖楼，又直接向换楼业主提供贷款，免压力测试，九成按揭，甚至定期按揭，花样百出，当然这些都是二手业主无法提供。政府的辣招令交易倾向于一手，又是合理及健康吗？ 在香港买楼自住，落地生根，对「留人才」是最有效的手段，是特区政府「重中之重」的任务。至于「买楼投资」就要支付15%的从价印花税，然而租金回报只率只有2-3%，高昂的税费自然扼杀买楼收租的投资意欲！可以想像可供出租的物业会在市场上变得越来越少！疫情期间还有不少外国专才因疫情而离港，今天都纷纷回流。由于笔者居住于清水湾一个小区，当中十间屋有八间都是外国人居住，在疫情高涨时有五间都是吉的，今天已经住满回流的外国人，再没有吉屋了！每月租金也逆市不断上升，一旦更多「专才」到港，一屋难求的情况可以预测。 笔者建议特区政府也考虑尽快调整辣招，在高息的大背景下，正是减辣的好时机，估计对楼价的刺激有限，反而更能让房地产回复活力，健康发展，推动内部消费对重推香港的经济相信是重要的一步！
楼市用家主导 危中有机莫悲观
2023年转眼间又到了7月份，虽然只是6个月时间，楼市却经历了不同的市场情绪。去年底楼价不断下跌，跌幅达15%时市场情绪曾经非常悲观，笔者在去年12月时已在此撰文「楼市曙光初现，反弹约在春季」，幸运地估中国内放宽防疫措施，香港楼市也借中港通关，成交数量大幅上升，高峰在2月至3月间，3月的田土厅成交登记达8,599宗，相对于2022年下半年平均每月的4,465宗，上升了92%。根据城市领先楼价指数，楼价在2023年上半年也反弹了6.71%。 可惜乐观的情绪只维持了3个月左右，踏入4月份成交却明显下降，5月及6月的成交量继续萎缩，6月份的田土厅成交登记已经回落至4,765宗，这主要反映5月份的市况，6月份相信会更差。以十大屋苑成交为例，6月份只有90宗，创五年新低，而官方公布的楼价指数在2023年连升4个月之后，5月份已经按月下跌0.74%。美国息口不明朗、俄乌战争持续、中国内地经济欠佳、香港本地消费疫弱、未来土地供应大增等等负面因素，令楼市在半年间由冷变热，再由热变冷，转变之快也是非常罕见！当今香港的楼市又回复去年的悲观气氛之中！ 笔者过去两周分别介绍过韩国及澳洲楼市的近况，也值得大家参考来评估一下香港的情况。韩国的情况似香港的97版，大量投机活动令楼价疯狂快速上升，结果当息口上升打破了楼市神话后，换来的是漫长的熊市。相反澳洲楼市虽然也受冲击，但大量移民在疫后涌入，令需求大增，租金大幅上升，吸引的回报令租金大幅缓和，相信再下跌的风险有限！ 笔者估计香港的情况较接近澳洲，过去几年政府辣招及银行的压力测试，令投机活动绝迹之余，连投资物业也越来越少，楼价没有大升的背景下，大跌的机率就自然减少。何况，官方公布的租金指数罕有地与楼价背道而驰，连续4个月上升，租金反映实质需求，这种趋势应该会延续下去。香港政府公布「高才通」的招人才计划已批出5万个申请，相信这批「人才」带来的住房需求将于下半年陆续显现在市场上。由于买楼收租的行为在高息的情况下，短线投资变得无利可图，可供出租单位变得买少见少，租金向上相信是无法逆转。 「山穷水尽疑无路 柳暗花明又一村」，笔者又再次大胆估计，辣招即将放宽，只要措施放宽得宜，换楼活动一旦被再次启动，将会为楼市注入新动力，大家不用太悲观！香港作为中西方的交汇点，仍然有不少的优势，只要大家好好把握，笔者仍然相信香港的明天会更好！
限购松选择多 退休宜居大湾区
自从去年底，国内防疫政策大逆转，全国通关后香港居民对大湾区物业的查询也相当热烈。闭关三年积累了不少购买力，当然是原因之一，但中国房地产受到收紧政策影响，投资热潮已经退却，单靠真实用家为主的购买力仍然强劲，却是始料不及！ 以往港人购买大湾区，以中山及珠海为主，除了价钱较便宜之外，限购政策也相对宽松，港人基本上很容易有资格买到，也是原因之一。其实，佛山及广州在疫情前限购令都很严格，除非港人在当地长期工作，否则很难取得购买资格。就以顺德区为例，位置非常接近广州南站，往返香港非常方便，而且又属鱼米之乡，食材也是一流，不少港人籍贯都是顺德，包括笔者，在顺德有不少亲朋戚友，如果退休居住顺德也是首选之列。以往港人在当地只能选购公寓，现在却可以选择真正的住宅了！ 除了限购取消带来更多选择之外，楼市冷却都为港人带来更多机会。虽然以往香港居民在深圳可以购买一套房屋，但实际上深圳楼市一向炽热，不少楼盘在开盘当天都会沽清，热门的甚至数小时就沽清了，购买人数远超供应，要抽签决定买家，成功机会往往微乎其微！当今情况稍为好转，大家都有机会选购。 以往内地跟香港接壤的区域，如罗湖、福田都已经发展成熟，新建物业很少，二手物业也较残旧；深圳湾则单靠大桥连接，没有铁路，对没有两地车牌的大部份港人来说不太方便，加上南山区、前海区的房价都不太便宜，在屯门区置业可能更经济！ 笔者最近在考虑莲塘新口岸带来的机遇，港牌私家车可直达口岸，步行数分钟可过关至深圳的盐田区，离口岸不远也有地铁站，环境配套听说也不错！房价也远低于福田、南山等区，交通方面往返香港粉岭不用半小时，一小时可到达市中心，远远方便于中山或珠海，笔者也决定去盐田区考察一下！ 当今国内银行对楼宇按揭贷款的态度是相当积极，利率也一减再减，基本上跟香港差不少。在香港拥有物业，准备退休的话，不妨考虑沽出香港物业，套回一大笔现金，然后在大湾区置业，在金融市场动荡的背景下，「Cash is king」，进可攻退可守，而且国内环境及配套越来越完善，融入大湾区生活确实是理想的选择。
减辣助人才置业 居留要求要搞清
施政报告的楼市减辣措施生效了超过两星期，一如所料楼价及成交都没有出现大幅增加！二手急售的业主仍然需要劈价才能成功出售单位，过去周末的二手十大屋苑成交仍然维持在10宗以下的低位，当然相比施政报告前的冰封情况是有些好转，但要显著改善还需要一些时间。 至于一手方面，在周末有两个全新楼盘开售，一个是位于启德的大型项目，另一个是在香港仔的单幢楼，合共成交104宗，创了近10周的新高。以全新项目来说成绩也不算特别标青，根据报导有近半买家是新香港人，部份并未成为香港永久性居民，而是利用「先免后征」的新措施，提前购入物业。 笔者在市场也见到不少查询，都在了解国内专才来港购买物业，在新税制下并不是所有签证都可获得优惠，最容易误会的是即将实施的「资本投资者入境计划」，俗称投资移民，就不在优惠名单之内，申请人买物业仍然需要支付15%的印花税，而合资格的人才计划只有7种，包括「高端人才通行证计划」、「输入内地人才计划」、「一般就业政策」、「优秀人才入境计划」、「非本地毕业生留港／回港就业安排」、「输入中国籍香港永久性居民第二代计划」及「科技人才入境计划」。根据从事这类入境计划的专业顾问向笔者透露，以「高端人才计划」最受欢迎，因为申请手续简便，灵活性也高，有内地网红（KOL）曾经表示申请4天便获批准，而香港政府也公布已经批出超过10万个申请。 笔者也有内地朋友，本就很有兴趣来港置业，但碍于30%的印花税而犹豫，当施政报告公布新安排后，便表示会申请专才来港，以便享受跟本地人一样的印花税率。但笔者提醒这位国内朋友条例是「先免后征」，要求申请人在入境后的九年内成为永久性居民，才可以真正减免税费，否则原来的税费就需要补上。要成为永久性居民就要连续7年以香港作为经常性的居住地，虽然没有规定必须在香港居住的日数，但申请人在港有工作，有居住地址，就是相当好的证明。 换句话说，每年都有10万或以上的专才来港，他们只要有20%，即2万名愿意申请成为永久性居民，就有2万个租住或购买物业的需求。近年全港每年的新增住宅供应平均在2万个左右，可见这项措施对物业需求影响更深远，其影响力也会随着时间日渐加强！笔者认为楼价下跌最恶劣的日子已经过去，有意置业人士应加快入市，以免错失良机！
楼价跌不停 谷底何时见
差饷物业估价最新公布10月住宅售价指数已经跌至自2017年3月以来的逾6年半新低，中原城市指数自最高位也下跌了超过20%，跌幅之大已超过2008年金融风暴时的跌幅，仅次于1997年的大崩盘，在技术走势而言已经跌破支持位，可谓无险可守，令大家也非常忧虑！ 笔者亲身经历过97年的情况，跟今天不可同日而语，当时全民炒楼，亚洲金融风暴一刮起，大家只能尽快出售物业还债，情况有如雪崩一样，大家都无法幸免。今天住宅楼按的借贷都很低，60%以上没有按揭，急售物业的只是两种人，第一种是移民的业主，但笔者在市场发现这类业主越来越少，移民的高峰期已过去；另一种则是银主盘或是被银行Call Loan的生意人，银行对商用物业并不看好，并大幅收缩此类贷款！例如笔者有一位朋友，持有估价一亿元港币的商用物业，在银行贷款$5,500万，但银行在进行每年的例行检讨时，要求该业主即时偿还$2,000万，将贷款额减至$3,500万，市场上有部份杠杆高的业主，也就唯有急售物业还债，包括住宅物业，一旦未能及时还钱，随时变成银主盘！当然，这种情况未致于太普遍，银主盘数量也只维持低于三位数，不致于引发楼价大崩盘，但商家在此气氛下只会保留现金，不会贸然再入市买住宅物业了！ 至于一般投资者，在5%以上定期存款利率下，已经没有多大动力去买楼收租，收取3%或以下的回报，加上政府只「减辣」一半，继续收取7.5%的印花税，买楼投资更加乏人问津，2024年的住宅买家，就只余下用家了！换楼客也是受限于「辣招」，只余下上车客，一向以来这类买家很受市场气氛推动，市旺时争相抢购，市淡时就宁愿租楼暂住，至于另一类新香港人，相信是未来入市的主力，但移民是大事，始终需要时间才能成事，效果相信也在2024年中以后才会慢慢显著起来。 最后，笔者相信要楼价见底，起码大家要见到减息半厘以上，加上发展商大幅减价，令成交大幅回升，才能增强买家信心。一、二手物业合共每月成交超过4,000宗以上，并连续出现三个月的话，楼价才有机会见底。当然，若果政府加快取消「辣招」或美国减息的速度加快的话，香港楼价见底之时也会随之加快！
