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中央楼市政策转向 特区政府莫犹疑

上周中央政治局会议公布了下半年的经济政策方向,以往一再强调的「房住不炒」消失了!取而代之的是「适时调整优化房地产政策」。 「房住不炒」这口号在2016年首次提出,之后自2019年起,每年的政治局会议都有此声明,今次消失是明确向市场表明中央政策正由压抑楼市转向支持楼市。 中央过往的楼市控制措施五花八门,限贷、限购、限价,每个城市都有所不同,当然以一线城市最为严格。用香港的术语,即是用不同的楼市辣招去压抑楼市。内地政府放宽的背景,其中一个主要原因是经济不佳,自新冠疫情消退,经济没有像预期一般有强劲的复苏!房地产业能带动上下游的很多产业,包括工程、装修、建材、家具、家电、房贷等等,房地产兴旺必定能更有效带动经济! 其实内地经济欠佳,香港的金融及贸易生意也是乏善可陈,不少中小企老板正面对极为艰难的营商环境,加上物业价格下跌,正好为银行「落雨收遮」提供最佳借口,房价下跌不单是地产商或地产代理的事,而是整个社会的事! 特区政策也应该紧随中央步伐「适时优化」政策,笔者认同要保留部份辣招,以防止投机炒卖,但针对上车客、换楼客及投资者的措施,却有可调整的空间。过去特区也曾推出林郑Plan、波叔Plan等等,对上车客的照顾较多,但仍有可改善之处,例如可以延长政府对居屋的担保期,令白居二买家继续得到银行提供较优厚的贷款条件。至于换楼客,15%的预缴税费及二层物业的压力测试都大大减低换楼的可行性!结果,发展商为了卖楼,又直接向换楼业主提供贷款,免压力测试,九成按揭,甚至定期按揭,花样百出,当然这些都是二手业主无法提供。政府的辣招令交易倾向于一手,又是合理及健康吗? 在香港买楼自住,落地生根,对「留人才」是最有效的手段,是特区政府「重中之重」的任务。至于「买楼投资」就要支付15%的从价印花税,然而租金回报只率只有2-3%,高昂的税费自然扼杀买楼收租的投资意欲!可以想像可供出租的物业会在市场上变得越来越少!疫情期间还有不少外国专才因疫情而离港,今天都纷纷回流。由于笔者居住于清水湾一个小区,当中十间屋有八间都是外国人居住,在疫情高涨时有五间都是吉的,今天已经住满回流的外国人,再没有吉屋了!每月租金也逆市不断上升,一旦更多「专才」到港,一屋难求的情况可以预测。 笔者建议特区政府也考虑尽快调整辣招,在高息的大背景下,正是减辣的好时机,估计对楼价的刺激有限,反而更能让房地产回复活力,健康发展,推动内部消费对重推香港的经济相信是重要的一步!

疫后经济复常需时日本二世古一枝独秀

笔者新春期间去了北海道旅游,到二世古滑雪是主要目的,顺道看看当地的经济及地产,在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌,作为北海道的最大城市,市区都是高楼大厦,但经济似乎仍是欠佳,尤其在地产方面,大街上见到不少出售新楼的广告,大部份新落成的大厦更是十室九空,最令笔者惊讶的是,其中一幢物业位于狸小路的核心市区,位置近商业区,销路应该有保证,但其广告表示可提供零首期,可见求售心切,1房单位约400呎售价2,680万日元,约为160万港元,700呎的两房单位售价为4,640万日元,大约280万港元,呎价大约4,000港元,以香港的标准简直是超笋价!按揭利率也只是0.7%,可供40年,而租金回报大约是售价的2%左右,札幌的地产市道似乎麻麻。 参观完物业,笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory,竟然发现其在大通公园的分店已经结业,这店笔者已经光顾了十多年,真是可惜!笔者也发现在旅游区内,例如狸小路,不少商店也关门大吉!疫情对主力做旅客生意的店铺,打击跟香港也不惶多让,似乎复常之路还是需要时间! 当笔者到达二世古,情景就截然不同,旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通,餐厅一晚可以接待三轮客人,可见其热闹程度!从笔者观察所见,旅客的一半是欧美人士,主要来自美国、加拿大及澳洲,另一半是华人面孔,有香港、台湾、泰国及韩国人,也有小量印度人,改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫,但事实并非如此,来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。 在二世古可以完全行用英语沟通,连口罩也很少人戴上,餐厅食品也很西化,外国人在日本旅行遇到的困难,二世古通通没有,难怪他们到此特别有兴致!当然,二世古的雪量及质素,也是数一数二,可说是日本雪场的表表者,旅客由世界各地涌入,不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格,在疫情期间也没有下跌,优质的土地价格仍然继续上升,雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成,价格也相当惊人,以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算,动辄需要500-600万港元,只有400-500呎,呎价超过$10,000,甚至可以高达$15,000。相对来说,排屋或独幢屋的价格较合理,以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋,三房间隔为例,售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多,笔者担心其交通配套将会出现问题,道路不足令塞车问题越来越严重。 位置方便的物业,将会较具优势,选择位置变得更重要,大家若要投资二世古,务必要多加留意,若能亲身视察,更能安心置业。

抱残守缺,经济褪色 创新进取,自然得益

笔者最近到日本四国单车旅游,七年前已曾到访当地,今次旧地重游别有一番滋味在心头。我们走的路线是出名的岛波海道,在日本国内及国外也颇具盛名,是单车爱好者的热门胜地!今次笔者发现不少店铺都已结束营业,一条在大三岛的旅客街,原来有30间铺,只余下两间继续经营,其余的都已关门大吉!即使在今治市大街上,情况也差不多,相信在疫情下挨不过去,就算现在游客重临,也无法重新营业!令笔者回想在80年代,日本是多么繁荣先进,无论是歌曲、电影、衣着等等文化,都是引领潮流的先锋,日本生产的汽车及家电、半导体,也是打破天下无敌手,世界上不少企业都向日本企业取经。由80年代的黄金盛世,去到今天日本的萧条与凋零,只是40年间的事,令人不胜唏嘘。 相反,笔者上月也曾到访佛山,参观了一间装修公司,相信大家都曾有找师傅装修的经验,究竟装修师傅手工如何、会否偷工减料、能否准时起货等等,千头万绪都会令大家非常头痛。但佛山的装修公司为解决此问题,备有八万呎的展示厅,对每一个工序都有实体模型示范,例如墙身油漆会进行七次涂层,每一次的效果都会见到;强电流与弱电流交界的地方会贴上锡纸,每一项工序都可以具体让客户了解到,也为工序设订合格指标,例如墙身斜度必须少于2mm、90天必定完工,否则按天罚款;令人安心的是设有监察视频,客户可以24小时实时见到装修情况,装修公司员工也必须每天拍照汇报工作进度。透过以上种种统一化,标准化的流程,客户都可以安心委托他们进行装修。 回想香港,装修仍然是没有标准,想找到合心意的装修公司靠的是介绍及运气,没有创新的意念及突破的决心及毅力。不单是装修,正如笔者之前也曾撰文提及香港的地产代理模式50年不变,国内已经变完又再变,香港仍是原地踏步。 经济向前走,必须靠企业创新及突破,收入增加买楼能力自然强,楼价才能长远升值。香港要再度起飞,就必须以日本为戒,不思进步拥抱着过往的光辉,也只是近黄昏!

政治社会现混乱 西方楼市有隐忧

过去一周,英国、美国,甚至日本政局都出现大震荡。日本前首相安倍晋三在上周五发表演讲时遇刺,胸部中枪,送院后救治无效去世!安倍晋三虽然已经卸任,但在政坛仍有非常大的影响力,行凶动机跟其施政是否有关,仍有待查明。 但另一位英国首相约翰逊也于同一天自动宣布辞职,背景就跟施政有莫大关系,近半年他身陷政治丑闻,一个月前才惊险地逃过国会的不信任动议。表面上,派对门以及副党魁「咸猪手」事件,是压垮约翰逊的「最后一根稻草」;实际上,脱欧后的效果强差人意,跟欧盟的关系固然越走越远,跟美国的贸易条约也未能签署,随着俄乌战争爆发,不惜跟欧盟唱对台,力撑乌克兰继续抗战。相反,英国国民则面对油价高涨,生活日用品短缺,约翰逊却视若无睹。笔者有位亲戚刚也移民至英国,告诉笔者以往一部几千英镑的二手车因缺乏零件,已经涨价至几万镑,而新车更是短缺,不知何时有货供应! 至于美国的情况,也很糟糕,国内的枪击事件,固然是无日无之,最近最高法院更否决了女性的堕胎权,推翻了过去50年的法例!更要命的是堕胎权只是表面的争议,事实上却是两个政党利用此话题,作为政治上的表态,类似香港2019年的「蓝黄」之争。属民主党的拜登总统,竟然公开批评最高法院的共和党法官,呼吁群众在11月的国会选举中投票民主党,以求改变法例!笔者有位已经移民美国25年的朋友,已在当地成家立室,他感到现在的美国没有安全感,若情况进一步恶化,会再移民至加拿大,只求安稳的生活,不想每天感到生命随时受到威胁。 在政治社会混乱的背景下,近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响,大都大幅上升。今年利息趋升,楼市会受到真正考验,尤其是美国,有报导指出其房贷抵押证券指数近期急跌,会否是楼市大跌的先兆,大家在海外置业时,务必更加小心!

救经济,撑楼市 撤辣招,莫迟疑

上星期笔者看到信报的社评「辣招税适可而止,主力墙莫轻拆」,文章中指出楼市是支柱产业,等如物业的「主力墙」,一旦让其「凌迟式」崩毁,有机会重演香港1998年至2003年的危机。 大家都知道房地产有很长的产业链,除了直接涉及地产代理、建筑、装修、家具,间接影响银行、律师行等等众多行业,楼价下跌也会带来财富效应,令消费减少。笔者认识不少饮食业老板,也在叫苦连天!银行为了竞争,按揭回赠不断提升,部份更创新高至3%,部份银行则提供大湾区港币按揭,可见生意难做。单看唯一上市代理的业绩,去年已经亏蚀了5亿元,是过去5年盈利的总和,今年首季成绩好转,全港有近13,000宗二手成交,平均每月近4,000宗,比去年第4季平均只有约2,500宗上升了60%,不过踏入4月份,成交又显著回落,估计5月份二手总成交会跌破3,000宗以下。至于传统十个大型屋苑在5月只有94宗成交,过往成交大户沙田第一城5月只有6宗成交,大部份代理相信又回复亏蚀状态,更严重的是这也只是冰山一角,其他相关行业也在面对艰难岁月! 笔者从前线了解到,不少业主是有能力、有需要换楼的,问题是在「辣招」下变得困难重重。换楼业主若选择先买入新物业进行装修,搬入后才卖出现住物业,在交接上是最方便的,问题是要先付巨额首期外(五成至六成楼价),还要先付15%的「辣招税」,待卖出旧物业才可以退回。 15%税加上首期,绝对不是一个小数目,即使换楼业主有能力负担,银行又会否提供按揭?要通过两个物业一齐供款的压力测试谈何容易,结果只能被迫选择先卖后买,但当楼市淡静,沽出物业已经不容易,又当大家都一齐先沽后买形成沽售压力,令楼价进一步下跌,恶性循环一旦形成,神仙也难救! 刚好在同一天的信报头版头条,新闻是「内地振经济,研放宽买楼助购车」,内地首季经济明显回升,主要受防疫措施放宽影响,踏入4月后却显著放慢。市场有憧憬中央会加码救楼市,以振经济。在房屋是用来住不是用来炒的框架下,也要想办法为楼市加入动力,否则经济在欠缺「主力墙」下,随时有倒塌危机,经济就更难有起色! 香港比内地幸运,只要政府检讨一下「辣招」。实施了十多年的「需求管理措施」是一种特效药,固然能够控制短炒投机,防止外来的抢购潮,但也有后遗症,一旦长期服用令物业市场变成一潭死水,经济只会更雪上加霜,也违反当初立例的原意。冀望政府及早行动,检讨及取消不合时宜的「辣招」,令经济重获活力!

疫情受控 楼市转向 买家宜及早行动

踏入2022年4月份,香港疫情终于见到曙光! 每天确诊人数回落至2000宗左右,即使政府鼓励全港市民一连三天在家做快速测试,碓诊人数也没有大幅上升,证明病毒在社区内的传播已经受控,林郑也表示4月21日如期实施第一期放宽社交距离限制措施。香港楼市在本年第一季成交,受疫情影响大幅减少,随着疫情受控,过去两周来,二手成交大幅上升,十大屋苑4月份首十天已经约有124宗成交,较3月份同期的62宗上升100%。由于首季成交疏落,市场上仍有笋盘待消化,醒目买家就出动争相抢购。 据前线同事汇报,刚刚在市场上成交了一个大围火车站上盖名城单位,业主原来接受1,250万底价,但同一天有4个买家一齐出价,结果业主以价高者得竞价,成交价最终为1,275万‧而且这宗个案并非个别例子,第一城、海柏花园、星涛湾也出现临场反价或「零议价」个案成交!当然这些成交个案有一共同特点,都是比市场价有折让,简单来说是笋盘! 至于一手市场,虽然未有新盘开售,只有货尾应市,但交投也一样热闹,首十天就有110宗成交,较3月同期上升3倍,比较3月全月的154宗成交,也明显大幅上升! 由于是货尾关系,成交个案不少是特色单位,马鞍山泓碧售出1座16楼C室,实用1,261呎连天台,成交价3,200万,呎价高达25,377元;九龙地区KOKO HILLS也售出5座25楼D室,实用465呎连217呎天台,成交价1,122.6万,呎价24,142元;港岛区方面,西半山大学阁也售出1座2楼B室,实用1,584呎,成交价5,880万,呎价37,121元。市场上,无论大中小单位,豪宅区或民生区都在百花齐放,而且买家对于有特点有质素的单位,出价也是豪不手软! 在疫情下,不少市民无可避免在经济上都有所损失,但累积下来的购买力仍然充沛,笔者估计市场上的笋盘在4月份会被消化,加上新盘已经准备妥当,在4月份会推出销售,发展商为了促销也会订价克制。在新盘热销的背景下,楼市又会再度热闹起来,一旦业主心态回复,踏入5月份,业主叫价一定会转为强硬!买家若有需要入市,宜早不宜迟,否则就会错失笋盘的机会!

以巴冲突 经济影响有利有弊

10月7日以来,以色利与巴勒斯坦再次发生冲突,自二次世界大战之后他们之间的斗争也是断断续续,从来没有停止过,只是在远方的香港要辨清事实究竟如何?到底谁是谁非?很多时也是难以分出对错! 笔者幸运地在9月份到访以色利,有一位犹太籍的导游同行,因而对巴勒斯坦这片土地的历史有进一步的认识,也对犹太人的想法及取态有更深的体会!先从历史讲起,从犹太人的角度,他们是上帝的选民,整片巴勒斯坦土地也是上帝给予他们的,这些都记载在旧约圣经里。但从2000年前犹太人就被当时的罗马人驱逐出这片土地,被迫在世界各地流散,没有自己的国家及土地,而这片巴勒斯坦地区却成为阿拉伯人的家园。 自二次世界大战,犹太人被德国人屠杀,犹太复国主义兴起,犹太人也兴起回到此地重建以色列国土,自然与居住在此地的阿拉伯人发生冲突,联合国为了平息冲突推出所谓「两国方案」 ,将这片土地一分为二,以色列人口虽然占比不足20%,却被分配超过一半以上的土地,这安排自然不为巴方接受,从此战争不断。不过以色列有美国支持,拥有精良的武器,成功不断扩大以色列的控制范围,当今只余下加沙地带及约旦河西岸在阿拉伯人手中。在巴勒斯坦人眼中,这片土地他们已经居住了超过2000年,以色列不断在其土地上设立定居点,建立犹太人社区,是以色列的另类「殖民地」,也是不断在蚕食巴勒斯坦人的土地! 今次控制加沙的哈玛斯对以色列发起袭击行动,源于2022年11月内塔尼亚胡再次当选以色列总理,他以强硬见称,在过去十多个月也加强了对加沙地带的骚扰及攻势,引起哈玛斯的不满,进行以暴易暴的报复及反击!笔者从导游口中得知,以色列人是很自负的,对此报复行动以牙还牙、血洗加沙的可能性非常高,但其他阿拉伯国家包括沙地、伊朗等等大国,自然会同情巴勒斯坦人的遭遇。 50年前的石油危机,也是因为以巴冲突引发全球石油恐慌,使油价疯狂上升。 以往美国国力如日中天时,尚有能力控制战局不至太失控,但当今美国对中东的影响力大不如前,以巴冲突进一步升级的机会颇大,石油价格难免会进一步升高,推高欧美国家的通胀率,利息的下降速度自然减慢,对全球经济复苏自然不利!不过美国已经要应付俄乌战争,若再加上中东战争的话,对围堵中国的策略很不利,中国的前景却可以看高一线。 话虽如此,笔者也希望以巴冲突能够缓和,减少伤亡,事情未来发展如何值得大家留心!

放宽按揭,换楼得益

上周五金管局终于公布其放宽按揭政策的细节,计划的重点应该在银行$1,500万以下的自住住宅按揭放宽至70%。大家要留意这里指的是由银行直接贷款时规限,并不包括经按揭证券公司提供的贷款,$1,000万以下的按揭由60%加至70%,而$1,000万至$1,500万的则由50%加至70%,$1,500万至$3,000万可做60%按揭,超过$3,000万的保持50%按揭。如果采用按揭证券公司的按揭计划,$1,000万以下的仍然是90%,而$1,000万至$1,500万为80%(上限$1,200万),$1,500万至$3,000万上限为70%按揭。 由于市场超过80%都是$1,500万或以下的交易,大家集中讨论对此部份物业的影响,$1,000万以下的上车盘实际得益有限,但$1,000万至$1,500万的中型单位主要是楼换楼市场,则帮助很大。如果采用按保,只需少于20%的首期;而直接同银行贷款,首期也回复辣招前的30%,大大减轻了换楼业主的首期负担,也节省不少保险费! 市场有不少评论对此万众期待的放宽措施感到失望!邵志尧博士在其Facebook中描述︰增加按揭成数等同信用卡增加你的限额,不等同你可以增加你的还款能力,现在是还款能力出问题,不要聚焦在错的枝节上!其实在高息的背景下,加上经济疲弱、移民增加,港楼的购买力相当弱,即使大幅减辣,楼价也不会受刺激而大幅上升,正如之前政府撤去工商物业的双倍印花税,工商物业的价钱仍然稳定。 笔者以往也多次撰文解释换楼业主除了要支付50%的首期,还要支付15%的从价印花税,又要通过两层物业的银行压力测试,对他们来说难关重重,今次可说是迈向正确的一少步。所以笔者估计,今次放宽按揭会对换楼市场有一定帮助,成交量会稍为上升,但楼价不会因为受太大刺激而上升。也希望政府见到效果,可以放心陆续解除对换楼人士的种种难关!

夜市要搅活人心最重要

最近特首李家超及财爷陈茂波在不同场合说要搅活香港的夜市!笔者正在意大利旅游,在到Lecce的酒店时,司机行了差不多大半个城市都无法接近我们预订的酒店,一问之下才知道酒店一带封路庆祝节日,晚上城区灯火通明,街道和广场都亮着七彩缤纷的灯饰,广场中央设有一个小小的舞台,不断演奏着悦耳的交响乐,周边有灯牌的街道上零星散布一些街头表演如:电子琴演奏、街舞、演唱等等,算不上精彩,看来都是业余的表现爱好者!街边摆卖的摊档却非常多,卖熟食零食的、日常用品的、稀奇古怪的、古董、艺术品和手工艺都有,虽不是精品却无碍吸引街上游人如鲫,摩肩接踵,一家老幼盛装出巡,笑意盈盈地到处逛,食肆和商店的职员都忙过不亦乐乎,节日气氛是满满的! 笔者无意间参加了Lecce的夜市,发现原来快乐可以好简单,搅活夜市也不难! 香港市区过往有不少霓虹光管招牌,肯定比Lecce的土炮灯饰漂亮!旺角西洋菜街、油麻地庙街及上环大笪地也曾光辉,也有不少街头表演者,可惜都因各式各样的法例规限下被取替或日渐式微!街边档更是只续旧牌,不发新牌,档主去世了便收回牌照,也将变成历史陈迹! 如果只靠长官意志,搅几埸节日活动,效果也只会是昙花一现!政府必须有长期规划及配套,才能重振夜市。最后,可能更重要的是人心!当今香港的角色及前景存在不少不确定性,加上楼市不振、利息高企,市民自然都不愿意消费。要搅活夜市,前提必须振兴经济,楼市减辣,楼价稳定,市民才有心情去夜市!

期待「习拜会」成果 舒缓全球紧张形势

此文见报时,全球瞩目的「习拜会」- 中美元首面对面会议,刚刚于11月15日举行。两个超级大国在正处于高度竞争的背景下举行会议,以往都会视为好消息,因为在会议前两国政务官员都会落实了大量工作,在某于议题上应该已经有些共识,令元首见面不致于一事无成。但大家可能也会反驳去年11月的「习拜会」也曾在峇里岛会面,但之后却没有什么实质成效!坊间不少评论认为,本来在该次会议已经谈到一些共识,而美国也随之派国务卿布林肯到中国落实细节。可惜,一个气象气球事件,被美国传媒描绘成为间谍气球,作为非法摄取美国人民的机密资料之用,结果中美关系又回复紧张,布林肯之旅及元首的共识也随之而泡汤了! 今次的「习拜会」笔者是有所期待的,背景是现今美国总统拜登连任的形势相当不利,经济上所谓的「拜登经济学」已经一败涂地,去全球化、供应链断裂、油价飙升,都会令通胀率高企,美国的贫富悬殊加剧,拜登已经连续在五个州份输了支持,必须获得中国经济上的配合,例如加强购买美国的农产品,以压制特朗普的支持率进一步上升,挽回颓势! 美国的债务又是另一项因素,美国极之需要中国这位买家配合,今季美国又要发行8千多亿美元新债,但在联储局将收水的背景下,30年长债息率也升至5%,如果中国再沽出其手上的大量美债,有评论估计美国长债息率可能升至7%,对美国的经济必然有进一步打击,拜登想再连任就更加渺茫。 最后在军事上,俄乌战争加上以巴冲突,已经令美军疲于奔命,根本无力再应付第三线战线,一旦北韩趁此乱局仿效哈马斯,向南韩发动一些突击,拜登就更加头痛,要压抑北韩自然也需要中国政府配合! 在此种种背景下,中美关系在短期内有机会缓和一下,中国也可借此宝贵时间,调整一个下国内疲弱的经济,一旦中美「习拜会」有成果,对中国及香港也带来新希望,无论股市或楼市都会带来新动力,大家不妨多加留意!

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