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过去三周,笔者前往美国旅行,途经八个州。因为大多数地方都是旅游胜地,只有在西雅图、盐湖城和旧金山这三个城市才能真正体验美国人的生活状况。现在可以与大家分享一些见闻! 30年前,笔者首次来到旧金山,觉得这里气候温和,非常适合居住。唐人街规模宏大,能够满足华人的基本生活需求,饮食选择也非常丰富。难怪身边有不少人选择移民到这里。 这次旧地重游,感觉完全不一样。首先,出发前就收到朋友的警告,千万不要进入危险地区,晚上也避免单独在街上行走。抵达旧金山时,亲眼目睹情况果然恶劣。不少店铺门口都自设警卫,而在唐人街的超级市场里,许多日常商品都被上锁。顾客若要购买,必须通知店员开锁取出,非常浪费时间。 超市这样做当然有原因。当地朋友告知,由于美国加州的法律将盗取950美元以下的罪行定义为轻罪,最初只是鼓励了一些贫穷的露宿者自由取用生活用品及食物。然而,情况变本加厉,一些犯罪分子便乘机组织大群人入店抢掠,然后将赃物放上网上商店,以低价转售牟利。 首当其冲,自然是商店的商家,在无计可施的情况下,唯有关门大吉!笔者在最繁盛的商业街,也见到空置率非常高,部份街道甚至十室九空! 由于旧金山生活容易,自然吸引了更多犯罪分子和露宿者移居到此,街上很容易见到他们的踪影。笔者也多次被他们“问候”或“要求捐款”,给居民带来了不少恐惧和担忧。结果,不少加州居民选择移居到盐湖城、拉斯维加斯和休斯顿。 这些地方的共通点是安全感强,很少有露宿者骚扰,加上房价便宜很多。朋友在加州卖掉一套房子后,在这些地方不仅可以买一套房子自住,还可以再买一套或两套用于收租,生活自然就没有什么问题了。 因此,任何一个地方要繁荣,安全必不可缺。庆幸的是,香港一直都是一个安全度高的大城市。由于篇幅所限,其他城市的所见所闻留待下次再谈!
居者有其屋(居屋)是由房屋委员会(房委会)或房屋协会(房协)以折扣价出售给符合资格的买家的物业,折扣幅度通常在30%至50%之间。 因此,每年都吸引大量认购。根据法律规定,业主若要出售或出租此类资助房屋,必须先补缴未支付的地价。 但是,这笔补地价通常高达数百万元,令业主难以负担,也导致居屋的交易量一直低于私人物业,市场上也有不少空置的居屋。为了解决这一问题,政府在2013年推出居屋第二市场,最初仅限于绿表资格,即买家必须已经拥有公屋,并在完成交易后交回公屋。 随后在2017年,计划扩展至白表市场,即买家只需符合购买居屋的资格即可购买,这大大增加了合资格买家的数量。 居屋第二市场的需求显著增加,合资格买家的数量增多,成交活跃,业主因此更容易出售空置的单位。由于绿表买家须直接交还公屋,公屋可以重新分配给轮候人士。 而白表买家的购买则减少了轮候名单中的人数,成功缩短了轮候时间,为其他有需要的人提供了上楼的机会。 居屋第二市场计划活化了买卖机制,受到市场欢迎。每年都有大量超额登记,但由于每年只有5000个白表名额限制,买卖名额若能进一步提升,效果会更佳。 除了出售外,出租也需要进一步活化。最初业主必须先补地价才能出租单位。至2018年,房协推出“未补地价资助出售居屋出租计划”,最初仅允许业主出租单位内的个别睡房,且租客必须是正在轮候公屋的人士。 2019年,房委会也加入此计划,至2021年该计划正式恒常化,并扩展至允许出租整个单位。尽管计划已经优化并放宽,涉及可出租的单位数量超过35万个,但市场上实际通过出租计划租出的单位每年仅有几百宗,效果仍不理想。 其中一个原因是宣传不足,导致不少人误以为出租未补地价的居屋是违法行为。在各大线上讨论区,这类误解也广泛存在。 另一个原因可能是手续繁复,租客必须是登记申请公屋达三年以上的家庭或六年以上的非长者单身居民,而业主则必须拥有业权满10年或以上。由于手续复杂且存在误解,业主和租客常常担心触犯法律,从而忽略了这个合法合规的市场。 大家可以想象一下,只要有10分之1的未补价居屋成功在市场放租,单位数量便可达到35,000个。相比之下,政府大力推广的“过渡性房屋”自2015年发展以来,花了八年时间才推出7000个单位,耗资28亿公款。 如果能简化居屋的出租要求并加强宣传,出租市场一旦活化,更多单位成功租出,将大大减轻劏房户的租金压力,同时也为政府节省一大笔公款。
上周末香港突然遭遇了倾盆大雨,尤其是将军澳和西贡区。在短短一小时内,这两个地区的降雨量超过了140毫米,打破了纪录。 笔者收到住在西贡区的亲戚的求救,严重的情况下,房子里漏水得快变成了游泳池! 轻微的则是天台或窗边漏水。在大风大雨期间,漏水问题往往最严重,但即便在平时,笔者也时常接到客户或亲朋好友的咨询:遇到家中漏水,应该如何处理?如何追究赔偿? 首先,当然是找出漏水的源头。最常见的情况是窗户或冷气机周边的密封老化,导致水渗入;这种问题比较容易解决,相对来说是较幸运的。 更麻烦且常见的情况是墙内的水管漏水,尤其在浴室或厨房。这种情况需要拆除部分墙壁进行维修,可能会造成室内一片混乱,维修时间也可能很长,费用自然也会比较高昂。 如果是新楼,还可以向开发商汇报,因为一般有三年的保修期。虽然这样可以免除维修费用,但在维修期间,房屋的许多地方可能无法使用,这难免会带来许多不便。 最棘手的情况是漏水的源头不在自己家中,而可能来自屋外。这时需要确定问题的源头在哪。最简单的方法是关掉全屋的水喉30分钟,记录关前和关后的水表读数。如果读数在关掉后仍然上升,那就说明水喉漏水,而源头可能不在自己屋内。 如果漏水的源头不在屋内,那问题就可能出在邻居那里。但要准确找到源头是哪一户,这并不容易,其他业主通常没有动力帮你查找源头,甚至可能为了逃避责任而故意不合作。这会让问题变得更加复杂和棘手。 如果需要,业主可以向物业管理处寻求帮助,甚至可以打电话给1823,向渗水办投诉!渗水办是由食环署和屋宇署联合成立的机构,负责帮助调查漏水源头。他们有权向法庭申请手令,强制进入住宅进行检查。 除了漏水会影响日常生活,物业买卖过程中也经常遇到漏水问题及责任纠纷。新买家在收楼后才发现单位存在漏水现象,心中自然感到不快,但在实际操作中,要追究前业主的责任并不容易。 首先,一般市场上的买卖合约通常规定以现况交易,买家除非能证明前业主故意疏忽,导致漏水损失,否则胜算很低。 此外,如果漏水源头在邻居家,前业主也不一定承担赔偿责任。因此,在购买二手房时,最好向业主查询该单位是否有漏水记录。如果业主隐瞒漏水事实,可能涉及失实陈述,这样追究责任的机会可能会更大。 因此,在看房的过程中,要仔细留意每个地方的细节,并使用可靠的房地产代理协助,这会更加有保障。
上周,国际公共政策顾问机构Demographia 公布2024年度国际住宅负担能力(International Housing Affordability)报告。香港连续14年蝉联最难负担成市的榜首, 2024年比率为16.7倍。 计算方法是将楼价中位数除以家庭收入中位数,本港家庭需要16.7年的收入才足够支付全部楼价置业。当然,在现实世界中绝大部份的买家都会选择利用按揭买楼,难负担并不代表买楼难。 笔者举个极端例子,在2008年金融海啸前夕,美国不少银行提供超过楼价100%的按揭,入息证明也很宽松。基本上,你肯签名就可以买到楼。 楼价在此背景下,又不断上升,升值后卖楼,除了足够还款又可以有额外收入。笔者强调单靠家庭收入及楼价作指标,方程式太简单,未能反映真实情况。 大家再看一下排名第二的地区,悉尼的房价收入比为13.8倍,加拿大的温哥华也达到了12.3倍。相比香港,这些地区的税率远高于香港,个人入息税率通常从30%起,甚至高达50%,而香港的最高入息税率仅为15%。换句话说,如果按税后收入来计算,悉尼的房价收入比可能会升至19.7 - 27.6,而温哥华则可能达到17.5 - 24.6。 笔者又看看新加披的比率为3.8 ,远低于香港的情况。其实,新加披的私人住宅楼价中位数在2023年也达120万美元,与香港的价钱不遑多让;但他们有大量的廉价组屋售予普通大众,令其整体比率大幅下降! 相反,香港为低收入人士提供了大量廉租房。每个地方的制度不同,各有优缺点。这再次印证了单凭负担比率来判断问题过于简单。 此外,香港有超过三分之二的业主已经没有按揭,许多是退休人士,虽然他们没有收入,但楼价的高低似乎对他们影响不大。 然而,这在数字上会大大提升负担比率。因此,笔者强调不要仅凭一个简单的公式,甚至只是看到文章的标题,就轻易接受其结论,需要在细节中了解更多才能明白其中的道理。
最近,国内经济状况不佳,房价下跌,从事金融业的高薪人士也面临减薪。双重打击之下,甚至有人选择了自杀,实在令人惋惜。 在当前的负面氛围下,有一种说法流传:如果拜登在2025年大选中落败,而新总统尚未上任,区域经济和金融市场可能会动荡,香港也难以幸免,可能遭受封锁,资金流动受限。因此,建议尽快出售香港的物业,将资金转移到国外以确保安全。 若美国限制香港资金自由流通,相当于对中国全面发动金融战,这将引发全球经济和贸易的连锁反应,后果难以预估。美国冻结俄罗斯美元资产的举措已让中东、印度等国家对美元体系产生警觉,若再打击香港,美元体系将面临严重倒退和破坏。这样一来,美国可能得不偿失。 笔者也理解,近年来香港的楼市大跌,消费力减弱,进出口贸易不景气,各个环节都在倒退。这使人怀疑香港是否会因此失去过去作为中间人的地位和功能,从而一蹶不振。 回想60年代,父母都在工厂里工作,那时香港以制造业为主。随着中国的改革开放,香港的许多工厂北迁,制造业逐渐衰落,香港转向贸易、金融和设计领域,服务于更大的市场。 如今,中国中产阶级大量涌现,自然会提供高质量的服务吸引港人北上消费。虽然价廉物美的竞争确实对香港的餐厅和相关商户带来冲击,但整体上却为香港人带来了更高的生活享受。 香港必须适应时代的变迁,并在角色上做出相应调整。优秀的高等教育已经成为香港的一大强项;中大、港大及科大能够吸引大量国内学生前来就读,许多毕业生留在香港发展,补充了年轻人不足的问题,减轻了香港的老龄化压力。 除此之外,香港结合了先进的西方医疗和中医诊疗,这也是其独特的优势。香港的年轻人只要能够灵活应变,利用这些优势,自然能抓住中国庞大的发展机遇。有祖国庞大的市场作为后盾,笔者对香港的未来发展依然非常乐观!
上星期,笔者在本栏分享了,在三藩市「零元购」的经历。此外,笔者也发现,无人驾驶出租车已经在三藩市各条大街上可见,其中包括Google母公司旗下的Waymo及通用汽车旗下Cruise。笔者尝试过乘坐,但遗憾的是,由于无法在应用程序中成功注册香港电话号码,最终未能体验到这一新服务。 笔者翻查资料,发现无人驾驶出租车在当地引发了不少争议。单在2022年以来,便发生了接近600宗交通事故。其中一些事故包括无人驾驶出租车无故停在路上,妨碍消防救援行动;另有多达10辆无人驾驶出租车因通讯网络过载而无法接收和发送数据,结果被迫集体停在街上,导致交通堵塞。此外,无人驾驶出租车的普及对出租车司机及Uber司机的生计也会造成冲击,因此也曾发生过车辆被恶意破坏的事件。 反观国内,无人驾驶技术自2017年开始在公路上试行,主要集中在巴士运行上。巴士路线固定,出错机会较少,这有助于系统收集足够的数据,从而逐步改善系统的安全性。截至2024年,国内已有至少16座城市允许在公共道路上测试无人驾驶汽车。以百度旗下的Apollo为例,其自动驾驶累计行车里程已突破1亿公里,订单超过600万单;相比之下,Waymo的累计行车里程仅为1,149万公里,订单只有70万单,差距显著。 再看看香港的情况,无人驾驶出租车固然没有任何测试;相反,香港连电动单车或电动滑板在街上行走也是违法。如果出于安全考虑,可以禁止在大街或繁忙区域行驶,但若因为法律落后,无法跟上时代的步伐,就显得政府的无为。 三藩市的无人驾驶出租车,虽然起初不受本地人欢迎,但成功吸引了外国旅客的眼球。这些旅客对这一新事物啧啧称奇,无人驾驶出租车也因此增强了三藩市作为先进科技城市的形象,逐渐赢得了本地人士的接受。香港作为一个国际化城市,若能将国内成功的先进科技展示给全世界,不仅有助于提升香港的竞争力,还对提升国家形象大有裨益。 其实,北京上周已经试飞了载人低空飞行汽车——小鹏汽车旗下的「旅航者X2」。这款飞行汽车可以载两个人,并具备手动驾驶和自动驾驶两种模式。这种曾经只在电影中见过的未来城市情景,如今正逐步成为现实。香港应充分利用自身作为国际城市的优势,加入这类技术的试验行列,为香港的发展和国家的科技进步贡献力量。
上周,笔者向你们介绍了美国夏威夷居高不下的物价。近日,美国联储局官员又“放鹰”,意味着可能降息再次被推迟。 在途经东京转机前往夏威夷的漫长旅程中,笔者有大量时间观看电影。这次选择了长达三个半小时的《花月杀手》,讲述了美国白人如何巧妙地从美国印第安人手中夺取土地和资源。 在片中,罗伯特·德尼罗(Robert De Niro)主演的William鼓励让由莱昂纳多·迪卡普里奥(Leonardo DiCaprio)扮演的Ernest迎娶印第安女子Mollie,并通过一系列阴谋杀害Mollie的家人,以便将家族财产转移到Mollie名下,最终毒害Mollie以便Ernest继承这些财产。这部电影不仅是对个人悲剧的描绘,也是对历史上这类事件的反思和批评。 剧情背景是1920年的俄克拉何马亚洲,当时当地的白人互相勾结,谋财害命无法无天,原住民的惨况,这样的历史背景激发了我对夏威夷土著遭遇的深入了解。 夏威夷在1898年正式并入美国成为准州之一,虽然权力交接过程中并未发生大规模的流血冲突,但据说这是通过公投完成的。 然而,在夏威夷,我仍然看到不少土著居民在家外悬挂支持独立的旗帜。公投的实际运作过程值得深思。 此外,我发现有些地区被划成为“原居民保护区”。据导游说,这些区域楼价超平,因为买家必须拥有最低限度10%的原住民的血统! 只需几十万美金便有交易! 不过,此款房屋的共通点就是比较残破,因为许多买家的收入并不高,缺乏资金维修; 日积月累,自然失修令价值下跌。 这种情况,和香港的居屋情况相似,由于买家有收入限制,而且也需要补地价才能出售,令物业的价值未能有效释放。 怪不得香港有不少学者建议将居屋补地价取消,才能使市场机制有效运作! 另一个原居民优惠是入息保障,他们的入息若低于政府设下的水平,可向政府申请补足差额;结果令许多懒惰原住民只工作半年,甚至自愿失业,以免影响政府的补贴。 有些人认为种种优惠都是糖衣毒药,包藏祸心,目的是弱化原住民,难怪现在的原住民只占总人口的10%,无论对印第安人或夏威夷土著,都是不怀好意,只是手段不同! 香港现已回归祖国,这让大家免去了被外国人剥削和伤害的担忧。然而,我们也需要警惕政策可能带来的反效果,避免初衷良好的政策产生意料之外的负面影响。务必要在实施政策时保持审慎,以免“好心办坏事”。
马来西亚第二家园计划项目是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项政策,目的是鼓励外籍人士在马来西亚较长时间居住。第二家园门槛低,申请方便吸引了众多国人的目光,很多人对该政策并不是很了解,下面针对一些常见问题为您解答: 1、马来西亚第二家园计划是移民项目吗? 答:严格来说,“第二家园”并不是完全的移民计划,而是一个长期免签证的有条件永居计划,或者说是一种侨居特权及身份。因为,它不需要在国外接受移民监,不需在国内上报备案。可以不去居住,也可居住。这种比较自由的身份在无必要时可以搁置不用。但在必要时可以获得很多除侨居外的特权。 2、马来西亚没有欧美国家或者我国富裕,为何还要移民到马来西亚? 答:欧美很多国家虽然比马来西亚更富裕,但是生活费用较高,距离中国较远。中国只是在总量上比马来富裕,人均及福利就差了很多了。马来西亚被列入全亚洲最适合居住的国家,日本海外长期居住协会评为最受欢迎的移民国家第二名。马来西亚以友善温和的人民、较低的生活费用、完善的基础设施、迷人的自然环境、良好的投资环境、较高水平的教育系统和多元化文化、便利签证吸引了全世界人民。 3、马来西亚排华吗? 答:马来西亚不排华。马来西亚社会是多元文化社会,马来西亚的马来人、华人和印度人等各民族的人们共同学习、工作和生活,相处得非常融洽与和睦。而且,占1/3人口之多的华人在经济上占主要地位,在政治上国家执政党中华人社团占1/3席位,甚至有些洲根本就是华人执掌政权。 4、马来西亚这个国家适合居住吗?为什么选择退休或居住在马来西亚? 答:适合居住。马来西亚高品质的生活方式、低消费、良好的航空运输系统与医疗保健设施、教育机会充足、基础设施优良、多元文化社会、自然环境优美,气候宜人。 5、党员、官员、老板、政协委员、高尔夫会员、企业家…..你最想要哪种身份? 答:其实,这些身份都是虚幻的,一旦政策变动,都会化为乌有。我最需要的是拥有“自由行世界”的特殊身份。而第二家园计划就是让你有了一定事业后能自由地到全世界侨居、旅游等权利。 6、世界上最低移民门槛的国家是马来西亚吗?为什么? 答:是;因为按照马来西亚的规定,50岁以下的的申请人只需存入马来西亚银行30万元人民币(第一年60万)就可以全家侨居了。其他什么都不需要。 7、参与第二家园计划,对我有什么好处?如果我不想出国也适合申请吗? 答:好处很多。对小孩来说,方便在小学中学阶段接受高品质的国际化双语教育,方便以华侨生身份参加中高考,方便以较低的费用通过“跳板留学”的形式获取欧美澳名牌大学文凭。对大人来说,可以方便出国签证,方便国外旅游度假,方便回避国内各种风险,方便取得华侨身份领养第二子女、方便注册公司以外资回国投资内地免税创业等,方便开展东盟贸易,方便资金转移到国外存取,获取高额利息避险,方便到国外购买永久产权住房,方便移民第三国等。对老年人来说,马来西亚高质量的社会设施、低廉的生活费用和优美的空气环境方便退休生活颐养天年。用个形象的比喻,就是又为你全家买了一份“世界保险”。因此,可以说,只要够条件,几乎人人适合申请。只要取得身份就可以享受以上特别权益,不出国侨居也可以获得上述的权益,同样好处多多。 8、不用移民,你就可以随时到海外定居,你相信吗? 答:相信;据马来西亚第二家园计划,拟无须像其他移民国家一样按照既定规定的程序办理繁杂冗长的移民手续。你只要简单地填几张表,符合条件的话,2-3个月你就可以到海外定居了。 9、不花钱就可移民,你相信吗? 答:相信;据马来西亚第二家园计划,你的钱只要存进马来西亚的银行享受利息,不需付钱给移民局,就可办理移居了。如果你将来不想保留这个身份了,仅需从银行取回资金就可以了,不会有任何损失。 10、有哪个国家,可以对中国公民出国无须办理签证? 答:马来西亚,只要你办理了我的第二家园计划,仍然是中国公民,但是可获得10年期无限次的免签证自由出入,终身可续签。对于去第三国的签证,在签证方面的优势就是,世界上有120多个国家对马来西亚实行免签,第二家园人士到第三国签证可以不回国办理,直接在马来西亚凭第二家园身份就可办理,另外,就是签证时间和或通过率都比国内大大提升了。同时签证审核可获得加分效果。这样就打通了成功人士的“国际通道”。 11.怎么样才能同时拥有国外的身份,又不影响国内的身份呢? 答:加入马来西亚第二家园计划后,你就拥有了在大马的特殊身份,享受很多福利。但你不须放弃国内的任何身份、地位、福利、事业和社会关系。 12、参与马来西亚第二家园计划,我的英语水平不行怎么办,到了国外不会成为哑巴吧? 答:语言沟通不成问题。马来西亚是个多语言国家,华人在马来西亚占30%,除英语和普通话外,福建话、广东话、客家话也是普遍使用的交流工具。 13、拥有第二家园身份,每次去马来西亚还要再办理签证吗? 答:不需要。在马来西亚国际机场,有专门的第二家园贵宾通道,你只要刷卡通过就可以了。而不需要再在机场办理繁杂冗长的通关手续。 14、为什么说马来西亚是办理移民手续最快的国家,有多快? 答:马来西亚第二家园计划以其门槛低、办理快、手续简易而受到欢迎。一般只需2-3个月即可办妥使用。所以说它是目前世界上办理最快的国家。 15、马来西亚第二家园与其它国家的移民有什么区别? 答:有区别,下面为您介绍。 美国绿卡:办理时长 (12-24个月) ;资金要求 53万美元=362万元; 申请费用20万人民币;有居住要求 加拿大枫叶卡:办理时长 (24-36个月) ;资金要求 80万加币=533万元;申请费用20万人民币;有居住要求 新加坡绿卡:办理时长 (6-12个月);资金要求100万新币=498万元;申请费用10万人民币;有居住要求 大马MM2H卡:办理时长 (2-3个月) ;资金要求30/15万马币=60/30万元 ;申请费用4万人民币 无居住要求 16、到马来西亚生活,会有孤独的异乡感吗? 答:没有。本身华人占了全国人数的1/3,况且中国留学生以及各类商务人士也很多。各种华人聚会鳞次栉比。街上随处可见汉字招牌,以及操着流利普通话的中国人。 17、移民是有钱人的游戏吗? 答:以前是。现在马来西亚政府推出的第二家园计划,使得更多的平民百姓也可以移民了。现在可以说是“人人皆可移民!” 18、参与了马来西亚第二家园计划,是不是意味着就不好再移民其它国家了?有影响吗? 答:不是。对你移民其它国家没有任何影响,反而有帮助。因为,你拥有马来西亚第二家园计划身份,国外的移民审核机构会增加对你的资信的公信度,会为你加分的。从我们操作的经验看,很多拥有第二家园身份的,在移民加澳等国都一次性审核通过了。 19、移民了就不能在国内居住了吗? 答:所有的移民项目都会有移民监,也就是说你有一段时间是必须在国外居住的。但马来西亚第二家园计划没有这个规定。你可以选择居住在国内或者国外。如果你不想出去,你甚至可以一天不去也不会造成影响的。 20、全家侨居到马来西亚,那要花多少钱? 答:只要主申请者一个人办理了第二家园计划,全家移居也不须另外多花一分钱。 21、加、美、澳移民是谁申请谁移民,马来西亚也是一样吗? 答:不是。马来西亚与其它国家不一样。只要一个办理了第二家园,全家人都可以移居国外。 22、我在国内很舒适,为什么还要考虑移民呢? 答:也许目前你感觉很好,但难免将来需要!没有人对自己的未来不关心,没有人对自己的子女不关心,没有人对自己的父母不关心,没有人对自己的财富不关心!而只要取得第二家园的身份,就可以回避很多风险,增加很多权益。并可以综合地帮助你解决这一些的问题和困惑。 23、现在人人都可留学美、英、澳、加,你相信么? 答:是的。以前到这些国家留学,是富贵人家的孩子才有钱去的。但马来西亚第二家园计划推出来以后,你就可以在马来西亚完成“3 0”或“双联课程”,只需花费直接去这些国家留学费用的1/4。还可以避开雅思难关。所以说,现在是人人都可以留学英美加澳了。 24、为什么说越早加入第二家园计划,对你的孩子越有利? 答:因为,你的孩子从小可以进入马国的学校学习,接受中英文国际化教育,长大后直接读双联课程,轻松留学英澳美。如回国,还可以以华侨生身份参加高考享受加分待遇。这样在人生的起点上,你的孩子已经比别人的跑在前头,在竞争上远远抛开别人的孩子了。 25、只需花四万元钱,赚取去海外留学节省2/3费用,你愿意吗? 答:当然愿意。马来西亚国内实施的“3 0”“双联课程”就可以"跳板留学"完成全部英美澳学业,获取国际知名学府文凭。而费用却只需直接从国内出去留学的1/3。你只要加入第二家园计划就可以了。 26、只需花四万元钱,赚取在国内高考成绩再加十分,你愿意吗? 答:当然愿意。加入第二家园,你的子女就可以华侨生的身份享受高考成绩加十分的特权待遇。 27、为什么说你加入第二家园计划,你的身份就比人高了一等? 答:拥有着第二家园身份地位,日后在马国将享有各方面的优惠,包括在商场购物、在高尔夫球场消遣、旅行及享用KLIA特别通道等等。在中国,你就可以以华侨身份享受投资优惠、子女高考加分、领养第二子女等特权。 28、我侨居到马来西亚,生活成本不是变得比国内更高了吗? 答:不会。马来西亚的生活质量虽然高,但价格比较低廉,很多大件日用消费品价格低于国内。 29、我加入到第二家园计划,对我在东盟国家开辟事业有利吗? 答:有利。第一方便签证。第二可以享受东盟内部贸易关税为零,投资免税等政策。第三,方便你开拓国际视野,在各国建立你的业务总部。第四,方便你的产品进入欧美市场,开展转口贸易。 30、你的钱,存在国内安全吗? 答:不安全。第一国内通货膨胀严重,存钱亏本。第二随便哪个机关都可以查询,甚至冻结。第三信息的保密性太差,隐私权得不到保护。前几年就出现银行职员把存款达50万元的客户资料泄露给不法商人的情况。而存入马来西亚银行,即可稳步增值,坐享高于国内的利率,又可回避国内风险。同时由于马来西亚实行金融自由化政策,全世界银行都在此地竞争,服务水平高,因此,对客户的隐私保护得较好。 31、我加入到第二家园计划,就算移民马来西亚了吗? 答:不算。但如果你加入了第二家园计划,再想移民到大马,申请起来就很容易了。正是因为这点,你在国内也不须以移民身份上报。 32、我加入到第二家园后,可以享受哪些政策方面的福利待遇? 答:主要的政策倾向性福利就是小孩可按国民享受当地的教育、留学待遇,大人的投资、购房、购车、办公司的各种税收减免待遇,医疗可按照购买的医疗保险享有部分补贴。 33、我加入到第二家园计划,从马来西亚转签其它国家容易办理吗? 答:马来西亚与120余个国家实行互免签协议,没有互免签协议的国家也能比国内更方便快捷的办理。 34、你的资产在国内缩水了吗? 答:是的。房价跌,股价跌,日常生活用品价格日趋上涨。投资实业利润低,投资矿产被压缩。总之,属于投下去的资产都在跌,而要买进来的消费品似乎都在涨。这就是资产缩水。这是每次大的通货膨胀周期到来之前的普遍现象。而一国陷入这种周期,一般需要5年才能彻底摆脱出来。如果参与第二家园计划,就可以到马来西亚投资公司、永久产权的地产和有着稳定收益的股市基金。避免资产的大幅缩水。 35、房市新政下,你现在还敢在国内购买房子吗? 答:逆势而为,无异于鸡蛋碰石头!不如到马来西亚去购买永久产权可世袭的房产。投资自住均相宜。 36、为什么说与其在国内买房,不如去国外买房划算一些呢? 答:国内房价处在历史高位,况且打压房价新政一个接一个出台。必须避开这个风头。而马来西亚房价在经历金融危机之后,目前尚处于较低状态。首都吉隆坡的房价,均价在大概6000人民币左右。但自2010年1月来,到目前为止,房价已达到了9%的涨幅程度。 37、我是个保守型的投资人,我怎么可以让我的资产稳定升值? 答:参与第二家园计划当中来,我们可以协助你精选一些投资品种。马来西亚不像国内,什么投资品种都大起大落的风险极大。无论股市基金还是房市都是一个稳步上扬的态势。对于稳妥型的投资人,是首选。 来源:瑞投咨网 责任编辑:Shelly Du
最近,笔者参加了一个经济学会主办的讲座,主要是从经济学理论去分析香港的房地产问题,当然也邀请了政府高官讲解香港政府的房屋政策。 席间,一位来自房屋局的高级官员透露,香港政府已经为接下来十年的公共住房项目成功找到了充足的土地资源。他对于未来公共住房能够满足需求持乐观态度,这一消息为长期以来困扰大家的公屋短缺问题带来了一线希望,让在场的人感到一丝欣慰。 但是,有一位经济学教授却提出“增加公务数量,解决不了劏房问题”,引起了现场听众的高度关注和讨论。 他通过重新整理和分析2006年至2021年间的公屋数据,发现公屋单位的数量由2006年的692,160户,增加至2021年的818,280户,净增长了126,120个单位。 虽然住户的收入上限也随着时间不断增高,但2006年,符合收入上限的户数为536,180,跟2021年的521,840户,相差只有14,340户。 但超出上限的户数则由2006年的155,980 大大增加至2021年的296,800户,净增加了140,820户。换句话在2006年至2021年的15年间,增加公共房屋的单位完全被富户居住。 背后原因,公屋的租户收入随着时间而上升,但公屋的富户租金却完全脱节。 以4人公屋为例子,申请人的入息上限是$30,950,但一旦入住公屋后,收入要达到$55,841才是富户,只需要支付少量的额外租金,直至家庭收入超过$154,750,才需要搬出公屋单位。 但根据2023年第3季政府资料,月入超过$10万的公屋家庭,仍然有226,600个,富户长期占用公屋已经是常识。 所以教授进一步说明,这令劏房户无法迁入公屋,令富户迁出公屋才是解决劏房的最佳办法。 从常识出发,我们知道建设公共住房单元不仅耗费巨大资源,而且过程漫长。相比之下,通过富户搬出,能迅速为等待公屋的人群,包括众多劏房居民,释放出将近30万个住房单位。这种做法直接针对了问题的核心,避免了因富户占据公屋资源而导致的效率降低。 笔者发现,最近在居二市场,使用绿表购买公屋户的买家数量逐渐增多。与此同时,前线同事也反映,由于房屋署最近加强了对富户政策的执行力度。 笔者期望政府能够进一步审查富户的租金制度,增加他们搬离公屋的动力。另一方面,政府也应该加强执法力度,打击虚报和漏报情况。相信通过这些措施,香港的劏房问题将迎刃而解。
2014年,前日本首相安倍晋三第二度成为首相后,实行三支箭经济成长政策。日圆下跌,吸引外资,发展旅游业的同时,华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷,以减低首付资金。但传统而保守的日本银行,一般不做房贷给海外投资者,当网上搜查”海外人日本房产按揭”,大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如:https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金,可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭,但申请条件严格,要求高。能符合申请者为数不多。也因如些,本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面,现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低,大概是2.5%~3.5%,其他约3~4%。 此外,当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话,SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司,不受日本的银行法律规管,所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请,居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技,更灵活可向不同国籍人士,无论以个人或法人身份,身处哪个国家,都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类:住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一,贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定,租客走租机会低,租客周转期 (Turnover)小,所以风险比较少。曾经见过不少实例,租金越低的房产房,租客搬出搬入反而机会(Turnover)越高。所以也不太建议投资房产价低的房产,因管理,支出成本占租金比例高,结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺,写字房产,宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请,但对房产宇审查也比较严格,例如对租客的生意种类有规定。风俗事业,餐厅,宾馆等行业一般都不批,港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外,银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产,如果管理质素不好,资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说,未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责,租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本,海外业主不能参与日常管理上业务,因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品,它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司,一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话,先恭喜你,因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力,一般重视工资比资产多,日本中银就只会计算工资。因此,如果你是公务员、老师之类,有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试(Stress Test),所以没有一定的审批基准,各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6~8个星期,PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外,投资者也需要明白申请日本房产按揭时,金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明,调查抵押房产的产权,状况和市价等。基本上,无论房产的房产价是高还是低,银行花的工夫和时间都差不多,所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果,借款金额越大,越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位,也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二: 房产龄太旧,最少都35年以上 面积太小,18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时,兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系,浴室面积就更小,用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此,租金向下调压力比较大,房价也不会升得太多。碍于不利因数影响,遇上纳米房产时,最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较 海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏