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2024年槟城还是理想的房地产投资地吗？
槟城州位于马来西亚北部，分为槟岛和威省两部分，是一个繁华的城市。作为马来西亚着名的旅游胜地，槟城以当地美食与历史文化景点而闻名。那槟城的房地产市场是否符合投资者对于投资理想地的标准呢？ 一起从以下11个视角来认识魅力无穷的槟城吧！ 1. 地理位置优越 槟城位于马来半岛的西北海岸一代，靠近马六甲海峡，是马来西亚的州属之一。槟城又被区分为两部分，分别是：槟榔屿（首都——乔治市所在处）和马来西亚半岛上的威省。 连结两地的是马来西亚最长的两座跨海桥——槟威大桥和苏丹阿都哈林大桥。截至2019年5月，苏丹阿都哈林大桥是东南亚最长的桥梁。槟城的北部和东部与吉打州接壤，南部与霹雳州接壤，是马来西亚陆地面积第二小的州属。 2. 人口密度高 作为马来西亚城市化程度最高的州属之一，截至2023年，槟城估计有1771万馀人口，是马来西亚人口密度第三高的州属（不包括吉隆坡和布城），约每平方千里就有1717人的概念。 3. 民族多样性 除了马来西亚的三大种族外，槟城也有相当数量的欧亚混血儿丶泰国人和外籍人士社群。因此，槟城存在着各个民族独特的文化丶语言和宗教。 4. GDP强势增长 有着“东方硅谷”之称的槟城，是马来西亚所有州属当中人均国内生产总值最高的一州，也是国家最具活力的经济中心之一。有鉴於此，当地的房地产总是很受欢迎，市场前景乐观。 另外，槟城的人类发展指数屈於吉隆坡和雪兰莪之后，位居全国第三位。该州的受教育程度也相对而言较高，截至2020年，该州的青年识字率为99.5%。另外，截至2022年，槟城的失业率是2.7%。 5. 外国投资涌入 槟城是外国投资者在马来西亚的重点目标。在2017年的马来西亚外资投入（FDI）中，槟城州的外资投入占了总数的近0.4%，占比最大。 此外，当地首都——乔治市甚至曾在2016年的商业地产投资中，超过了吉隆坡，成为马来西亚最具吸引力的投资地。 槟城的外资投入主要来自瑞士、德国、中国香港、荷兰、爱尔兰和新加坡。新冠疫情期间，当地外资投入不曾中断，在2020年第一季度达到了第二高的投资水平，印证了其的确是个具有一定吸引力的外资投入目标。 6. 国际关系紧密 居住在槟城的外籍人士颇多，特别是来自新加坡、日本、亚洲各国和其他英联邦国家的外籍人士。他们视槟城为移居或享受退休生活的理想地。近9%槟城人口都是外籍人士，藉此也反映了槟城这一州属对外籍人士的吸引力。 大部分外国人都喜欢居住在丹绒道光、丹绒武雅、峇株丁宜等乔治市北处附近。 7. 文化多元化 槟城聚集了当地三大民族：马来人、华人、印度人与其他民族，是个独特的多元文化和多种族的社会。 这里也是一个可以包容佛教徒、基督徒、穆斯林、天主教徒、印度教徒与其他宗教的宗教自由社会； 在沟通方面，英语、马来语、华语、淡米尔文、闽南语、粤语、潮州话、客家话等语言和方言都能在这一多语言社会通行。 8. 旅游业繁荣 槟城素有“东方硅谷”和“东方明珠”的美誉。前者源於当地占国内生产总值（GDP）46%的制造业大环境。后者则有赖於由旅游业推动了服务业，进而给当地人民和社会提供了大量就业机会，有助於经济的增长。 在疫情未蔓延前，槟城服务业的国内生产总值可达到49%，甚至超过了制造业。 2008年，联合国教科文组织将乔治市列为世界文化遗产。自那时起，每年的7月7日都是槟城独有的公共假期——乔治市世界遗产日。 除了自然风光外，槟城也有着许多充满魅力的城市景观，例如：从殖民时期的英式建筑改建而成的豪华精品酒店、新关仔角沿海一带的摩天大楼，以及路上随处可见的文化景点语琳琅满目的小吃和美食。 9. 退休生活理想地 2020年11月，涵盖全球多个退休或移居生活的网站——国际生活（International Living）将槟城评选为11个最适合海外退休的岛屿之一。 槟城在这一排名中位居第三名，仅次於马尔他和西班牙的马略卡岛，在亚洲排行第一位。 10. 交通系统发达 槟城的未来交通系统蓝图里，规划了槟城未来可能会兴建一条连接槟岛与威省的捷运线、单轨轻铁线、有轨电车线和海峡两岸缆车线。 槟城国际机场与吉隆坡丶新加坡等主要城市的连接频繁，是马来西亚北部的主要机场。这一机场是马来西亚所有机场中货运量呈第二大丶客运量呈第三大的重要机场。 槟城港除了是马来西亚北部的主要港口外，也是马来西亚第三繁忙的港口。截至2019年，该港经手了152万标准箱货柜的货物。 11. 公共设施完善 槟城州有着马来西亚各州中最高的宽带普及率（99.82%）。同时，为了提高槟城的互联网普及率，州政府於2008年提出槟城免费Wi-Fi的计画。该地也是第一个为公民提供免费互联网连接的马来西亚州属。 2020年，乔治市入选数字化工作一族心中的十大理想地之一。受疫情影响，居家办公（WFH）的文化逐渐深入人心，合理的生活成本丶足够的联合办公空间和Wi-Fi的合理使用也是人们的重要考量标准。 槟城的房地产类型 槟城的房地产可分为住宅和商业用途两种类型。住宅地产包括：公寓、联排住宅、半独立式住宅、独立式住宅和别墅。 商业地产则包括了：联合办公空间、商铺、零售综合中心、购物中心、商业大厦、土地、工厂、仓库、酒店和岛屿。 房产的抉择主要还是取决於买家购置房产的目的，是为了自住、进行商业用途或是投资。而地段则是决定槟城房地产价格的主要因素。 住宅单元的价格不等，可能只需经济实惠的30万马币，也有可能高於500万马币。对商业用途的房地产亦是如此，这些房地产的起始价可能会低於马币20万，之后再升值到200万马币左右。 5个在槟城进行房地产投资的理想地 1. 东北区 这个地区覆盖了槟城的东北部。这里有许多槟城的自然风光，如：槟城植物园丶升旗山和极乐寺等景点，就像是槟城的“绿肺”。 作为一个重要地段，东北区涵盖了多种生活之中必备的设施，通往威省的槟城大桥也就在不远处，交通便利，非常适合一大家庭在此定居。以下是东北区数地的详情： 丹绒道光丶丹绒武雅和峇株丁宜 这些地区的住宅和度假屋深得国际买家和外籍人士的喜爱。Marin、Tropika Ferringhi、Ferringhi Residence、Ferringhi Residence 2、Quayside丶Tamarind丶Straits Residence和Alila 2都是这一地区近期备受追捧的房地产项目。 这几个地区的住宅依山看海，除了可以轻松到附近的美食中心品尝当地美食外，还有各种适合各种年龄段人士进行的休闲与娱乐活动。 住宅附近也包括了国际学校丶私立医院丶商业中心，如：酒店丶银行丶餐馆等的设施，非常方便。 牛汝莪 牛汝莪座落在乔治市和峇六拜之间。这一地区的交通十分便利，不论是通往学校丶购物中心丶银行丶邮局都不远，距离槟威大桥也仅需10分钟的车程。 2. The Light City The Light City将是未来槟城的会议中心丶购物中心丶医疗中心等设施的海滨智能城市所在地。Mezzo, Triuni, Vilaris Courtyard, Middleton, The Sun, Montage等住宅单位也将陆续开始动工。 3. 峇六拜 峇六拜位於槟城西南部，被称为槟城最发达的城市之一。这一地区还包括了峇六拜自由贸易区，使其成为当地主要的工业中心。 Queens Waterfront 这是一项建在填海土地上的海滨永久持有开发项目，预计将在2022年内全面运营。项目附近的设施包罗万象，有加油站丶邮局丶银行丶购物中医疗设施丶国际学校丶便利店等。 其他住宅项目包括：Quay West, Havana Beach Residence affordable range, One Imperial, Imperial Grande, Tree O and Valentia Residence。 4. 乔治市 2008年，乔治市被联合国教科文组织列为世界文化遗产。通过仍保存完好的殖民时期建筑与集合了马来西亚丶中国丶印度风格的建筑物上，可见槟城丰富的历史经历。除了充满活力与文艺气息的文化景点外，这里的交通便捷，学校丶银行丶医院等公共设施都能轻易到达。 Marriott Residence Marriott Residence位於着名的新关仔角处，毗邻Evergreen Laurel Hotel。该项目实则上是一座55层高的大楼，其中还包括了酒店客房与公寓单元。 22 Macalisterz 22 Macalisterz由高度有名的开发商所建，获得了数项殊荣，是槟城第一所豪华酒店概念的服务住宅。这里拥有五星级的设施，其中包括无边界泳池丶空中酒吧丶空中休息室丶室内健身房等。 本文由居外IQI马来西亚槟城区专业房地产中介——Cindy Leng撰稿。 想要加入槟城的房地产投资热潮？ 填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供初次进行投资，最贴切的建议和帮助！
梅西临场缺阵 国际盛事变丑闻
为了振兴经济，重振香港的旅游业，香港政府积极努力将香港打造成为“盛事之都”。其中一项盛事原计划是国际足球巨星梅西将随美国职业足球联赛球队迈阿密队访港，并在香港展现其球技。 香港政府不仅大力支持这一活动，还投入了1,600万港币的公款作为资助。在球场上，香港特首李家超、财政司司长陈茂波、以及文化体育及旅游局局长杨润雄等高级官员齐聚一堂，共同见证了这一盛事，并为此次活动献上了祝福。 梅西的访港计划无疑引起了全城的期待。活动门票价格从880港元到4,880港元不等。作为一个拥有超过50年球迷身份的人，笔者也觉得这个价格偏高。 然而，令人意外的是，4万张门票在开售仅半小时左右就全部售罄。这无疑显示了梅西的巨大魅力和吸引力。相信除了本地观众外，还吸引了许多来自大湾区及外地的球迷专程前来香港，目睹这位“球王”的风采。 最终，这场活动却以一种令人失望的方式结束了。球队声称梅西受伤，未能参加比赛，这让4万名入场球迷大失所望。球员因受伤而无法出场是无法避免的，虽然失望，但人们也能理解这一点。 然而，令人难以接受的是，梅西受伤并非突发情况。在前一场比赛中，对阵艾纳斯队的比赛中，梅西也只在最后7分钟才出场。 球队事后声称梅西患有肌肉发炎，但这种伤势应该在比赛前一两天就已经可以判断出是否能够出场，而不是等到临场才作出决定。因此，球迷感到他们受到了欺骗，失望变成了愤怒。 香港政府对待这一事件的处理方式与深圳形成鲜明对比，这无疑给人们留下了深刻的印象，尤其是对香港政府的打击最为深刻。 C朗上月访问深圳时因受伤未能出赛，但主办方在一天前就宣布取消赛事，并全额退还了球迷的门票费用，还赔偿了他们的酒店和交通开支。这种处理方式至少让球迷在失望之余没有遭受经济损失。 相比之下，香港政府的处理方式则显得不够周到和体贴。面对同样的问题，为何香港与深圳的处理方式如此不同？ 背后的原因可能非常复杂，但对于消费者和游客来说，他们不太会深究这些原因。他们更关心的是下一次是否会再来香港参与类似的盛事，然而现在多了一份忧虑。 这次国际迈阿密球队的处理方式无疑让球迷感到愤怒，也遭到了批评，认为他们未能有效保障球迷的利益。香港政府若想利用盛事来宣传香港、推动经济发展，就必须更加重视各项细节管理和把关工作。 否则，原本的好事随时可能变成坏事，盛事也可能演变成丑事。如果香港的这块招牌逐渐被国内或国外其他城市比下去，香港就会失去重燃希望的机会。 因此，香港政府必须加倍努力，确保未来举办盛事时能够更好地保障球迷和参与者的利益，同时提升活动的质量和管理水平，以确保香港的形象和地位不断提升。
为什么现在泰国房产更值得投资？
泰国，除了是一个令人神往的热带天堂，投资其房产还有很多其他原因。由于该国近年来显示出强劲和持续的增长，住房和土地价格不断上升。不过，在这里以低廉的价格找到一个梦想之家往往是非常简单，因此许多外籍人士继续选择在泰国投资置产。 入选海外购房地Top 4 根据LiveandInvestOverseas.com调查，泰国在2023年海外购买房地产的十佳地点名单中排名第四。该网站指出，海外房地产市场正在蓬勃发展，说明了房地产在其他资产中脱颖而出，因为它是一种硬资产，提供资产类别和可能货币的多样化。这基本上意味着，房地产产生现金流的机会很高，可以帮助建立长期财富。该网站还称，任何类型的买家，无论是新手的还是有经验的，都可以从购买海外房产中受益。 经济增长 贸易蓬勃 2023年，泰国的国内生产总值（GDP）在东盟国家中排名第二。其原因是该国有能力在该地区进行充分的贸易，同时拥有现代化的基础设施。工厂、仓库以及随之而来的廉价劳动力都有助于使在泰国做生意更容易。 近年来，中泰经贸合作内容不断丰富，领域不断拓展，水平不断提升。中国已连续8年成为泰国第一大贸易伙伴，两国经贸合作成果持续增长。2020年尽管遭受疫情的冲击，中泰双边贸易额仍然达到986.3亿美元，同比增长7.5%，其中中国自泰国进口480亿美元，同比增长4.2%。 延伸阅读：必读！中国人在泰国买房不能不知道的事 利好连发 买房“送签证” 尽管泰国一直对谁可以拥有土地有一些相当严格的限制，但政府已经提出了几个方案，冀吸引海外的外国富裕人士和高技术专业人士前往投资，以振兴当地疫后经济。 第一个方案是10年期的长期签证，各国的富裕人士需要投资至少50万美元（约合358万元人民币）的房地产或政府债券，并符合个人资产、年收入和医疗保险的最低要求。退休者的标准可获减半。 第二个方案是名为“Elite Flexible One”的特殊精英签证。外国买家只要购买一个单位或以上的住宅房产，总值超过1,000万泰铢（约203万元人民币），即可免费或减费获得价值50万泰铢的5年居留签证。 第三个建议是允许外籍人士购置一栋带土地所有权，价值不低于1000万泰铢的自住物业。 以上皆表明，泰国正在为那些真正想投资和长期帮助该国经济发展的人改善条件。 “泰”火热！关注三大投资热点 曼谷的出租物业受到长期居民和游客的高度关注，现在人们都想要更宽敞舒适的生活空间，这场疫情肯定对泰国首都的住房需求类型产生了影响。随着泰国重开，越来越多的人转而在家工作，曼谷的低层公寓项目需求量肯定会增大。 而且，泰国南部也提供了一些很好的租金收入机会，因为许多旅行者希望住在更豪华的沿海住宅中。苏梅岛是一个很受欢迎的投资地点，由于目前的建筑高度限制，以及新的公寓许可证暂停，使得竞争相当激烈。苏梅岛最好的房产仍然是海滩和海景的位置，随着更多土地被开发，价格肯定会上升。 同时，在安达曼海上，备受热捧的普吉岛有着各种新旧物业，包括泳池别墅和公寓，给海外买家提供了不同价位的选择。 前景光明 未来可期 展望2024年，购买泰国房产作为投资是一个不错的选择，需求持续旺盛，该国的房产价格也会随之而稳步上升。这个国家在发展上保持一致，拥有现代化的道路网络和与主要工业和商业中心的连接，这里的设施也可与许多外籍人士的祖国（包括中国）相媲美。现代化的医疗设施、住宿、商业设施和5G互联网连接，在泰国生活肯定不会令人失望。 泰国许多地区早已是投资圣地，房产投资者一定会找到收获巨大回报的途径。从在曼谷市中心购买豪华公寓，到在南部出租房产，泰国的房地产市场绝对是炙手可热。趁着曼谷仍是真正的买方市场，买家可享有惊人的折扣优惠，沿海地区房产也将会随着旅游业慢慢恢复而成为抢手货，现在就是投资的最好机会了！ 您还等什么？立即私信居外IQI置业顾问，免费咨询关于泰国房产项目的信息吧！
东南亚房地产新起之秀——柬埔寨
随着时代变迁，东南亚国家的经济在近几年间发展迅速，光芒初露，尤其柬埔寨的房地产市场相当乐观，投资的潜力和回报相对较大。而这一进步主要仰赖于当地年轻化的人口结构。 柬埔寨，正式全称为柬埔寨王国，位于东南亚中南半岛的南部地区，又被泰国、老挝、越南等邻国环绕其中。 根据联合国数据，截至2024年1月10日，柬埔寨人口为1703万人，是一个国家人口仅占世界总人口0.21%的小国。 此外，该国人口的平均年龄为27.1岁，人口年轻化程度较高，劳动力充足。 外国人在柬埔寨的房地产投资方向 外国人虽被允许在柬埔寨购买或投资房产，但同时也受到了部分政策与条规的限制。 根据柬埔寨《外国人不动产产权法》，外国人不被允许购买土地和别墅，只能购置任何建筑物一层或以上的房产（非底层），且所有外国投资房比例最多只能达到一栋大楼的70%。 值得一提的是，在柬埔寨购房并无最低投资金额的限制，在不侵犯以上提及条规的情况下，外国人只需带上护照与现金便能在当地置业。 唯独需要注意的是，除了一些当地的知名开发商愿意给外国投资者提供短期融资外，外国人在柬埔寨进行房地产投资是无法申请房屋抵押贷款的。 柬埔寨的房地产投资好地方 1. 金边（Phnom Penh） 金边是柬埔寨的首都，人口多达150万人，是该国人口密度最高的地区。 有鉴于此，这里已发展成柬埔寨的经济、工业和文化中心，吸引了许多外国人前来置业投资。 近几年间，金边的房地产市场在来自当地、中国（包括香港）、新加坡和马来西亚的开发商展开大规模的开发下，从经济实惠的公寓楼到奢华的豪宅别墅皆有所发展，增长了不少。 公寓的中位价约在每平方米2000美元左右（约合12750元人民币）。取决于房产的大小、户型与地点，在柬埔寨购置公寓的平均价格大约是9万美元到30万美元（约合57万到191万元人民币）不等。 同样取决于公寓的地点、户型、家俱配置等因素，当地租赁市场的每月租金可达500美元至2000美元（约合3188至12750元人民币）。 一般来说，柬埔寨的租金收益率可以达到每年6%—8%，是东南亚租金回报率榜上排行第一的国家。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：金边 2. 暹粒（Siem Reap） 暹粒是柬埔寨第二大的城市，因其世界最大的宗教建筑——吴哥窟座落于此而闻名于世，成为亚洲最受欢迎的旅游景点之一，每年都有200逾万名来自世界各地游客慕名而来。 在旅游业的推动下，暹粒的租赁市场庞大，房屋需求高，既给当地人提供长期住宿，也为外国游客提供短期度假住房。 尽管暹粒截至目前为止没有开发太多豪华项目，但其市中心与周边地区却不乏各式房价略低于金边的公寓楼。 当地公寓的中位价须取决于房产的面积和地点而定，一般上为6.8万美元至16.3万美元间（约合42万至104万元人民币）；同样取决于公寓的地点丶户型丶家俱配置等因素，租赁市场的每月租金则是在400—450美元（约合2550—2870元人民币）左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：暹粒 3. 西哈努克（Sihanoukville） 西哈努克是柬埔寨的沿海城市，距离首都金边大约4小时的车程。 凭藉其绵延不断的海岸线与海上景观，西哈努克发展为亚洲最好的海滩之一，并被评价为一流的海滨度假胜地。 此外，你还能在这里购置亚洲一些最便宜的，带海滨和海滩景观的物业。 在柬埔寨政府未禁止赌场营业之时，成千上万的中国工人、开发商和投资者纷纷涌入西哈努克工作与生活。 当时居住在西哈努克的中国人几乎占了这一城市的外籍人士人口的90%。 目前，西哈努克的公寓价格约为9万美元到18万美元（约合57万至115万元人民币）之间，中位价则浮动于11.6万美元（约合74万元人民币）左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：西港 柬埔寨的房地产市场在总体而言还是属于乐观的状态，仍持续蓬勃发展，并以其高速的经济增长吸引了大量资本的进入，市场自身具有无限潜力，未来可期！ 这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。 对 柬埔寨房产 或更多投资机会感兴趣，却不知从何下手？ 别担心！敬请填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供最贴切的建议和帮助！
日本白马旅游淡季长收益?
经过三年的疫情影响，笔者终于在2022年底出外旅行，由于爱好滑雪，便选择到日本长野的白马村滑雪。笔者是取道东京前往，可能近年底，在东京上野区的街上人流拥挤，迫得水泄不通，比香港花市的挤迫情况不惶多让！晚上食肆也是繁忙，希望香港复常后情况也一样！ 抵达白马后，挤拥情况更甚，餐厅全部高朋满座，一位难求，更有客人在零下温度于户外排队等位。笔者所订的普普通通日式酒店，相信有超过30年历史，除了滑雪用具的储物室外，什么设备也没有，但每晚房租也需要超过3,000港元，笔者与酒店东主闲谈聊天，恭喜他生意终于回复正常，今年一定赚大钱！他反而大吐苦水，三年疫情固然令他们的生意大受打击，但即使正常时期生意也是飘忽不定。由于白马的标高只有约700米，高度不足令雪量一般在1月才足够滑雪，直至3月底又因雪量不足而令游客减少，换言之整年只有三个月是旺季，其余九个月都是淡季，夏天又缺乏景点及游玩设备，游客量极低。 白马情况与北海道二世古相差极远！二世古12月开始雪季，直至4月中才完，足足有五个月旺季，加上夏天都有山有水，有一定数量的游客，这也解释了二世古楼价高昂的原因！所以单看旺季的情况，会变成以偏概全，白马旅游业的收益并非想像中理想！ 回看笔者的本行，客户也很容易得出类似结论，代理是不成功不收费，结果付佣的客户觉得代理工作很容易轻松就赚取丰厚佣金，但失败的个案远比成功的多！其实，大家翻看美联物业的年报，就看到整体情况。 2022年首十一个月已经蚀了5亿港元，而过去5年的盈利总和也没有5亿。美联平均每年有近50亿营业额，但平均每年盈利也没有1亿，盈利率只有不足2%。可见代理行业是本大利小，风险高。 笔者也深深体会到白马酒店老板的感慨，也唯有寄望香港及国内都在放宽防疫，与世界接轨后生意会回复过来！
海外买家日本房产按揭及贷款详细指南｜居外专栏
2014年，前日本首相安倍晋三第二度成为首相后，实行三支箭经济成长政策。日圆下跌，吸引外资，发展旅游业的同时，华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷，以减低首付资金。但传统而保守的日本银行，一般不做房贷给海外投资者，当网上搜查”海外人日本房产按揭”，大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如：https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金，可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭，但申请条件严格，要求高。能符合申请者为数不多。也因如些，本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面，现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低，大概是2.5%～3.5%，其他约3～4%。 此外，当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话，SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司，不受日本的银行法律规管，所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请，居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技，更灵活可向不同国籍人士，无论以个人或法人身份，身处哪个国家，都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类：住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一，贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定，租客走租机会低，租客周转期 （Turnover）小，所以风险比较少。曾经见过不少实例，租金越低的房产房，租客搬出搬入反而机会（Turnover）越高。所以也不太建议投资房产价低的房产，因管理，支出成本占租金比例高，结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺，写字房产，宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请，但对房产宇审查也比较严格，例如对租客的生意种类有规定。风俗事业，餐厅，宾馆等行业一般都不批，港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外，银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产，如果管理质素不好，资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说，未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责，租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本，海外业主不能参与日常管理上业务，因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品，它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司，一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话，先恭喜你，因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力，一般重视工资比资产多，日本中银就只会计算工资。因此，如果你是公务员、老师之类，有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试（Stress Test），所以没有一定的审批基准，各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6～8个星期，PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外，投资者也需要明白申请日本房产按揭时，金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明，调查抵押房产的产权，状况和市价等。基本上，无论房产的房产价是高还是低，银行花的工夫和时间都差不多，所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果，借款金额越大，越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位，也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二： 房产龄太旧，最少都35年以上 面积太小，18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时，兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系，浴室面积就更小，用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此，租金向下调压力比较大，房价也不会升得太多。碍于不利因数影响，遇上纳米房产时，最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较 海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏
日本央行自2013年以来， 首次上调所有地区经济形势评估
日本央行近日公布的1月地区经济报告，对全国9个地区的经济形势进行了评估，并较2021年10月的上次报告做了上调，这也是自2013年10月以来，首次对所有地区评估上调；此次经济改善的主要原因为新冠病毒Delta影响的减弱，以及餐饮住宿等服务消费的复苏。但目前日本经济仍面临可能的不确定，二大影响因素则为：物价上涨和新冠疫情动向。 新变异毒株Omicron快速推升新冠感染人数 Omicron毒株使日本疫情迅速升温，据日本最新数据显示，1月20日的新增感染人数超过4.6万人；近一周检测中疑似Omicron毒株感染比率高达90%以上。而日本至今的累计新冠感染人数更是突破200万人；从第一例确诊到累计100万人的感染，用了1年零7个月，但之后累计至突破200万的感染人数，仅耗时6个月不到。为防止疫情进一步蔓延，日本政府近日已决定对包括首都圈4都县（东京、埼玉、千叶，神奈川）在内的13个都县，适用应“防止蔓延等重点措施”，加上之前已适用的广岛等三个都县，目前适用该措施的都县达到16个。 新冠疫情打击酒店/住宿业及餐饮行业 新冠疫情重挫了旅游业，特别是酒店/住宿业和餐饮行业，据一份针对3万家企业，对比2019财年和2020财年的贷款情况显示，酒店/住宿业与餐饮行业的贷款额翻倍，疫情前的2019财年贷款，酒店/住宿业为单月营业额的8.5个月份额，而2020财年增至22.8个月份额；餐饮行业也从2019财年的4.2个月份额，扩大到9.2个月份额。通常，超过5个月份额的贷款将被视为借贷过多，而上述报告的数据结果，更显示出上述二个行业负债过高的不利现状。 风险披露： 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。 资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝，全球创富 联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk
2022年的欧洲黄金签证，是大道还是窄门？︱居外专栏
2021，全世界疫情依旧此起彼伏，但人们开始学着与其长期博弈共处； 2021，全球各国出入境依旧不便，但投资者海外财富管理和身份配置的步伐并未放缓； 2021，全球各移民国家依旧新政迭出，但欧洲黄金签证项目依然因其“亲民”成为行业头部。 “十亿欧俱乐部”：再添爱尔兰 欧洲黄金签证的江湖中，流传着一句话：跻身“十亿欧元俱乐部”，是一个国家黄金签证的里程碑。 随着去年12月爱尔兰投资移民计划（简称IIP）吸纳的总投资额突破10亿欧元，目前有六个欧洲国家黄金签证总投额达到“十亿欧元”级别，分别是：英国、希腊、西班牙、葡萄牙、拉脱维亚和爱尔兰。 其中，葡萄牙黄金签证累计吸纳的投资总额已突破60亿欧，希腊则有望在近期跨越30亿欧大关。 中美投资者：对欧“高热不退” 美国人回到了“旧大陆”，是2021年欧洲黄金签证的另一个大事件。 希腊、葡萄牙、英国等（其他国家黄金签证项目2021年全年数据暂时无法获悉）最新数据显示： 去年，美国申请人数稳步增长。这在希腊项目中体现的尤为显著，美国人申请量增长了10倍，从2020年的0.5%骤增到5%。 而作为欧洲黄金签证有史以来最大的投资群体，2021年，中国投资者仍稳居“C位”。 反复无常的疫情，让越来越多的家庭认识到高含金量身份的重要性。可以不用，但不能没有。在特殊情况下，可以让家庭多一个选择，给家人多一重保护。 2022欧洲黄金签证，哪款适合你？ 1. 希腊黄金签证：“入门级”项目 疫情爆发后，希腊各家银行基本停止黄金签证开户，造成远程房产交易困难。 经历过最难熬的阶段后，2021年，各国投资者陆续回归希腊，中国申请人的占比稳定在49%，仍是希腊黄金签证最大的申请群体。 目前希腊政府正考虑出台更加方便投资者的政策，便于疫情后快速恢复希腊房地产行业的繁荣。 希腊被普华永道评为2022年最具房产增值潜力的欧洲国家，“购房+绿卡”模式一键获取房产租金、升值收益。 投资25万欧元起购买希腊房产，一步到位拿永居，无语言、背景、移民监等要求，全家人享受欧盟医疗、教育福利。 2. 马耳他MPRP：性价比项目之一 去年3月，马耳他永居项目正式推出，开启了投资移民新时代。 最核心的变化是投资模式，采取了“政府捐款+慈善捐款+房产投资”的方式，不再要求购买国债。 政府捐款 租房方式：捐款金额5.8万欧元 购房方式：捐款金额2.8万欧元 慈善捐款 2000欧元到当地非盈利组织 房产投资（持有五年时间） 购房金额：马耳他主岛35万欧元以上，戈佐岛/马耳他南部30万欧元以上 租房金额：马耳他主岛最低1.2万欧元以上/年，戈佐岛/马耳他南部最低1万欧元以上/年 申请模式的变更，拉近了与投资人的距离，也使得该项目成为市场上最具性价比的投资项目之一。 3. 葡萄牙黄金签证：唯一涨价项目 葡萄牙黄金签证，和C罗一样都不过气。 2012年推出至今，中国家庭累计获批数量已突破5000，占了半壁江山。 2021年该项目中的“黑马”，无疑是葡萄牙基金投资选项。原因主要有两个，很多申请人无法登陆考察房产，同时也意识到了基金投资相较房产的税务优势。 预计这一趋势将在2022年继续下去，因为葡萄牙黄金签证新政已在本月生效，葡萄牙最火热的房产市场将被排除在外（至少居住性房产如此）。 新政规定：自2022年1月起，投资人将无法通过购买高密度地区的住宅地产获得黄金签证，比如首都里斯本、波尔图、阿尔加维，以及部分海岸线地区。 除房产外，其他投资方式也都手拉手一并“涨”了，其中，基金投资方式也从35万欧元增至50万欧元。 政策红利期总是比预料的早过去，早行动，早得益。 4. 爱尔兰投资移民项目：九成中国人 爱尔兰投资移民计划（IIP）于2012年正式启动，迄今有1400组家庭成功获批，总投资额超过10亿欧元。 其中，政府公屋（3.24亿欧元）、养老院（1.76亿欧元）、酒店/旅游业（1.15亿欧元）这三类投资所占比例超过了总投资价值的2/3。 根据爱尔兰司法部数据，超过90%的申请者来自中国。 作为后起的移民国家，爱尔兰投资移民计划门槛低、周期短、办理快、通过率高、投资100万欧元（3年后返还）或捐款40万欧元（无返还），即可全家移民。 爱尔兰投资移民计划（IIP）优势： 资金安全：先获批后投资，资金安全有保障 资金返还：投资期满后投资款返还，办理成本低 办理快速：4-6月获批，无排期，无配额限制 申请简单：无语言要求，无需面试，无需体检 无需居住：每年入境1天，不影响国内生活和事业 入籍简单：不设语言考试和公民考试 希腊、马耳他、葡萄牙、爱尔兰，这四个欧洲国家的黄金签证各有千秋，都能满足不同人群的不同需求。而它们最大的共同点是，疫情当前，热度不减。 外联欧洲专家提醒：黄金签证如此受追捧，并不是欧盟乐意见到的事。 过去几年，欧盟多次采取严厉措施，摩尔多瓦、塞浦路斯、马耳他等陆续整改或关停，葡萄牙黄金签证也在2022年的第一天如期提高了投资门槛。 2008年金融危机和2011年欧债危机，让欧洲打开了投资移民的大门，如今这大门正在变窄，还在犹豫的话，说不定会被挡在门外。 外联出国欧洲总监韩韵专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
泰国重开等你来，揭秘你意想不到的泰国冷知识！
泰国常被人们誉为“亚洲最具异国情调的国家”和“佛教之国”。 当地各式各样的旅游景点丶风景宜人的海滩岛屿丶丰富可口的美食料理，都是人们热衷於到泰国出游的重要因素。 热情的泰国当地人诚实又好客，总是乐於迎接从外地而来的旅客，让游客的旅行体验感极佳。 有鉴於此，泰国的旅游业为该国创下巨额收入，占该国GDP总值的20%—25%左右，是国家经济的重要支柱。 除了以上众所皆知的因素外，以下将为你揭秘你意想不到的泰国冷知识！ 冷知识1：泰国首都长逾20字的原名 曼谷是泰国的首都，也是当地最大的城市，这里也是许多游客初次到泰国旅游的首个目的地。 令人惊讶的是，“曼谷”（Bangkok）二字仅是这个城市的全名缩写。而曼谷的原名是—— 原名的意思更含有：“不朽的伟大城市”丶“翡翠永恒之城”丶“牢不可破的幸福天地”丶“天帝的帝都”丶“拥有九颗钻石的世界之都”的寓意，表示了取名者对这座城市的祝福与期望。 冷知识2：泰国有特色丶壮观的寺庙 泰国的官方宗教是佛教，当地约90%的人口皆信奉佛教，因此旅客可在当地随处看见穿着橘色袈裟的和尚，以及一座座建筑雄伟壮观的特色寺庙。 你可以在曼谷市中心的金佛寺（Wat Traimit）看到世界上最大的黄金佛像。佛像高4米，重约5.5吨，金光灿烂，庄严肃穆，亦是游客在曼谷不可错过的景点之一。 这座金佛像在1991年被健力士世界纪绿评为世界上最大的纯金佛像，估计价值超过2亿美元。 泰国的每座传统寺庙通常都会有其独特的含义，而金佛寺则象徵着“富有”，因此当人们想到财富时，首个浮现在脑海中的便是金佛寺。 冷知识3：泰国独有的“特殊招待” 在泰国旅游之时，你除了可以享受清澈的海水和当地低廉的物价水平外，还可以享用各式各样的昆虫。 在泰国曼谷，你可以在街头的小吃摊看见小贩正售卖大量由昆虫制成的美食。 是的，别怀疑你的眼睛，泰国的昆虫的确是可食的！在这里，你可以品尝到蜈蚣丶蝗虫丶若虫与其他不常见的昆虫。 吃虫子的这一习惯，实际上起源於泰国东北部贫困的农村地区，但自多年前流传至今後，这一习惯已在泰国文化中传播开来，成为当地的饮食文化特色之一。 虫子富含蛋白质和氨基酸等营养成分，食用起来不仅低热量，还能起到抗氧化和促进新陈代谢的作用，是下酒菜的一流选择。 泰国经济与房地产市场 泰国的经济水平与当地的生活方式，不仅吸引了许多外国人前去旅游，也使其成为了外国人在其他国家购买房产的首选理想地。 根据 亚洲房地产科技集团居外IQI（Juwai IQI） 所提供的数据，泰国房地产市场最活跃的外国买家群体来自大中华地区，占据了所有外国买家交易的68%。 为了促进外国资金流入泰国振兴经济，帮助当地房地产市场恢复昔日活力，泰国政府对此采取了具体的关键行动，通过发布长期居留签证待遇，吸引外国投资者前来泰国购置房产定居与发展。 延伸阅读：为什么现在泰国房产更值得投资？ 对泰国房地产市场感兴趣？ 填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供最贴切的投资建议和帮助！
泰国买房后要如何出租？租金多少？
导语：泰国的租赁市场一直很火热，租金回报也比较高。由数据了解到，中国房产的租金回报率是2.66%，泰国房产的租金回报率是6.46%，由此可见，每年投资泰国房产的人很多，且大多数人都用于出租。 很多人在泰国购买房产后不知道如何出租，也不太清楚租金的情况。接下来通过以下内容对该问题进行详细讲解，让您清楚知道，泰国租赁市场的三大模式，同时也能根据情况选择投资房产的具体出租模式。 一、泰国房产出租的三大模式 1、民宿短租 泰国的旅游业非常发达，在互联网上实现短租也受到了更多人的喜爱，所以旅游旺季将投资的房产变为民宿出租能够获得一笔不错的收益。民宿短租主要有两种形式：其一委托给泰国短租公司做托管，具体的相关费用以中介签订的合同为准。其二是自己在各种短租平台做出租，对不了解的人来说，模式较为麻烦且需要自己打理，不过收益可以自己掌握。 2、商务长租 这种出租模式主要集中在曼谷CBD及轻轨交通便捷的区域，租客主要以外籍人士和泰国白领为主。因为地理位置便捷且配套设施完善，所以很受长期租客的青睐，一般这样的地段不会缺租客。这样地段的房产虽然开发商不提供包租服务，但还是会有专门的物业公司进行租赁托管服务。 3、开发商包租 有些房产开发商提供包租服务，当然客户有权利选择接受或者拒绝。这种方式的出租主要集中在普吉岛、芭提雅等旅游城市。开发商包租的好处在于物业管理维护服务好，出租率相对来说比较稳定，业主购买房产后不居住，和开发商签订相关合同就能够出租，收益是直接返到业主银行卡里面的。 二、泰国房产出租的租金 曼谷对公寓的需求量是较大的，单身公寓的租金收益要比其他户型更高。租金在10000泰铢-20000泰铢/月之间的需求量高达32.1%。租金在20000-35000泰铢/月的需求量有28.2%。租金在10000泰铢及以下的需求量有16.1%。在高端市场，公寓租金在35000-50000泰铢和50000-100000泰铢/月是比较正常的。 曼谷的租赁市场一直很稳定，不管是普通市场还是高端市场，需求量一直都是上升的趋势，因此曼谷的租金回报率能够达到7-8%，平常基本维持在5.5-6%。每年涌入曼谷的人口很多，不管是本地的还是海外的，都需要房产居住，所以租金高收益高是正常的。 以上就是在泰国购买房产后的出租方式以及出租金额和回报率。泰国房产投资出租的价值较高，不过仅限于几个城市，目前最值得投资的是曼谷，可以适当考虑。如果您想出租泰国的房产或者对该方面还有不清楚的，可以把联系方式留在下方或者直接联系我们，我们会针对您的问题或者情况出对应的方案，让您有效了解泰国的租赁市场。
