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导语:房产保值投资的选择上,大多投资者还是更倾向于日本房市。日本房市之所以有如今稳定的发展趋势,离不开之前吃过的亏。再加上日元汇率稳定性强,让房市出现大动荡的可能性非常低。从长远的利益看,日本房产是维稳的选择。房产市场整体发展稳定,租赁市场同样也是如此。 日本租赁市场的需求量比较庞大,特别是首都圈,较好地理位置的房产基本都能获得稳定可观的收益回报。日本首都圈的租金回报率一直都稳定在4%-5%,所以想要前来的投资人很大一部分原因也是出于这方面。日本出租最热门的10大区域一般是什么地方呢? 日本出租房最热门的10大地区 1、神奈川本厚木 神奈川是东京都市圈的组成部分,本厚木市距离东京和和横滨的直线距离只有60公里和30公里,并且交通非常便利,和在东京市中心和横滨市中心租房相比,房租价格要低很多是大多数租房人士较为优质的选择。 2、埼玉大宮 埼玉大宮是日本交通和工商业发展的中心,很早就有工业发展的基础,其经济发展、交通发展、文化发展等都非常全面,因为该地方的各项设施都很完全,且生活水平充足,所以人口流量的密度很高,这也使得房产租赁市场非常火热。 3、东京葛西 葛西在江户川区域,该地区周边的交通非常便利,不仅能够快速抵达市中心,还能够方便的抵达涩谷、新宿、池袋等地。葛西的居住环境较好,舒适度较高,拥有大型商业设施,也有休闲娱乐的地方,距离都很短暂,步行即可到达。葛西的租金很低,每个月平均房租只要5.25万日元,所以是前三的热门地。 4、东京八王子 该地区距离东京地40公里左右,是多摩地区的心脏部位,也是都圈的业务核都市。八王子市周边地区拥有的大学也很多,将23所学校,所以它的通勤率较高,达到了14.9%,也是东京的卧城。 5、东京池袋 池袋是东京的三大商业中心之一,也是东京的华人区。很多国内人士前往日本进行投资优先考虑的地区就是池袋。池袋整洁程度非常高,所以关于住宿方面的费用相对来说比较高,同时也是出租房比较热门的地区。交通的极度便捷,让很多人都喜欢该区域。 6、千叶 千叶是工业港市,因为有稳定的工业基础,所以经济发展非常不错。该地区的人口数量每年都在不断增加,对于房产市场上的需求量比较大,所以租赁市场很火热。因为各方面的优势比较全面,所以租金相对来说比较高。千叶每年的租金回报都很稳定。 7、琦玉蕨 蕨市是全日本人口密度最大的市,它的主要交通工具是公共汽车。城市虽然比较小,但是人口却不少,并且它的公寓很受欢迎,所以在租房热门上也有它。 8、东京三鹰 三鹰市是非常具有艺术气息的地方,拥有众多的旅游资源,每年慕名而去的人数很多,市场人数一旦增加就会对住房有需求,所以该市的民宿较多、出租房也比较热门,公寓类型的房产比较受海外人士欢迎。 9、千叶柏 它是千叶县西北地区的一个商业城市也是东京的卫星城市。这个城市的物价便宜、房租便宜,并且距离各地方的交通比较便捷。 10、神奈川川崎 川崎是日本著名的工业城市之一,城市虽然不大,但是所有的设备设施都很齐全,电车、公交、出租车等交通便捷,生活水平适中。川崎的房产市场稳定,并且距离市中心的距离不远,房产价格不是非常高,很多人都选择投资购买和租房。 以上相关内容就是2021年日本出租房最热门的10大区域,这些区域各方面条件完善,并且距离市中心不远。 如果您想在以上10大区域中投资房产租售,可以把联系方式留在下方或者直接联系我们,我们会根据您的需求帮您找到最合适的房产类型。
英国,国名全称为大不列颠及北爱尔兰联合王国 (United Kingdom,一个位于欧洲大陆西北海岸的岛国。英国作为我们国人热门移居地点,很多人常常询问为何要移居、程序有些什么、签证怎么处理,但英国的资讯多以英文为主,也让我们有些难以理解,因此在这里整理了所有资讯的中文版,方便大家! 重点标题(点击即可跳转) 中国和英国的距离 为什么到英国定居 英国风土人情 英国社会和卫生概况 英国签证 英国紧急联系 英国东面是北海、西临大西洋和爱尔兰海与爱尔兰共和国为邻、南隔多佛海峡和英吉利海峡与欧洲大陆相望。国土面积为24万多平方公里,其中包括英格兰、威尔士、苏格兰和北爱尔兰,还拥有13个海外领地。首都是伦敦,世界领先的商业,金融和文化中心之一。 英国属海洋性温带阔叶林气候,总体比较温和,冬暖夏凉,雨水较充足,季节温度变化不显著,但天气变幻无常,经常阴云多雨。英国的气候虽为多变,但极少出现极高温或极低温;最高气温不超过32°C,最低不低于-10°C。 中国飞去英国的距离 中国和英国的距离是7,799公里,相等于 空中距离4,846英里。如果乘坐飞机(平均速度为560英里)从中国飞往英国,大约需要8.65个小时才能到达。 英国伦敦目前直达中国的航线有北京、上海和香港;也可选择从欧洲大陆国家或其他地方转机。 为什么中国人选择到英国定居? 中国人选择英国作为长期定居地的5大原因: 英国为全球经济发达和生活水准高的国家之一,其经济地位和地理位置使其成为开展国际贸易的理想之地。 英国在推动世界文明发展有深远影响, 英国文化也在语言及各国文化的交流下变得更加多元。 国际著名的G5超级精英大学也在英国内;这鼓舞着英国成为进修学习的首选。 英国拥有生活与工作均衡发展的环境 高度完善的社会保障制度 无论您身处英国任何地方,人们都能以流利的英文沟通,但英文不是他们唯一的语言。在某些特定的地区,您还是会听到他们各自母语。 比如说在苏格兰,您可以听到苏格兰语等。 英国的独特在地文化 英国的文化和社会规范非常独特。它源于英国本身悠久历史, 英格兰、威尔士、苏格兰和北爱尔兰各自独特的传统习俗不断冲击而形成。英国是一个很重视传统的国家。即便英国人的衣着同其他西方国家一样已发生了很大的变化,男女服装越来越随便,样式越来越多; 在某些特定场合,英国人还是保留了不少传统服饰,比如法官和辩护律师在出庭时会头戴假发、身穿黑袍。 英国人不讲究吃的习惯,传统食品是炸鱼配薯条(fish & chips);喜欢喝红茶和酷爱饮酒。英国人喜欢安静,讲究礼节,性格内向含蓄,个人感情不轻易外露。陌生人随意与他人搭讪或攀谈会被认为是无礼行为,上门拜访一定要得到被访者的同意,并按约定时间准时到达,不能提前早到,更不能姗姗来迟。 英国享有宗教信仰自由。英国当地人主要笃信基督教,外国移民给英国带来了印度教、犹太教、伊斯兰教、锡克教和佛教等。英国的基督教会主要分为英格兰圣公会、罗马天主教会、苏格兰教会和自由教会。英格兰圣公会是英国的国教,其世俗首领为英国王,宗教首领是坎特伯雷大主教、副首领为约克大主教。英国许多传统节日或与基督教有关,主要有圣诞节(12月25日)、新年(1月1日)、情人节(2月14日)、圣大卫节(3月1日)、圣帕特里克节(3月17日)、愚人节(4月1日)和复活节等。 英国的社会状况 英国政治总体稳定,社会秩序井然。由于英国北爱尔兰的历史问题,北爱地区有时会爆发种族或其他性质的冲突,或出现专门针对某些外国群体的攻击事件。因此英国是国际恐怖活动的主要目标国家之一。虽说近年来英国社会上的各种犯罪案件时常发生,犯罪率有所上升;但总体而言,英国社会治安总体良好;人民还是挺安全的。 英国交通运输非常便利,四通八达,航班、铁路、公路和海运形成立体状交通网络。伦敦及其附近就有5个国际国内机场,其中希思罗国际机场是世界上最主要的航空港之一,曼彻斯特、伯明翰、爱丁堡等主要城市均有国际机场,一些中小城市甚至偏远市镇都有机场;英国的火车通往全国各地,班次密集,长途汽车和市内交通也极为便利。 英国的卫生体系 英国实行国民卫生保健体系(National Health Service,简称NHS),向英国居民或符合其法律条件的外国人员提供免费医疗服务。如住院治疗,医治、正常护理、药品等均免费;对于日常门诊,仪器治疗、检查和化验等项也是免费。病人持医生处方到指定药店购买药品,也只需交纳固定数量且金额极少的处方费,但看牙医(儿童除外)自费。 英国生活支出 货币汇率 :一元英镑 相等于 8.99人民币。 总括来说, 英国的生活成本是中国的2.3倍之高。根据Expatistan的数据,英国的平均生活费用为: 单身人士 每月2249英镑; 一家四口 每月3803英镑。 前往英国的签证... 按英国有关法律规定,中国被列入需要办理签证的国家名单中。持中华人民共和国护照的人员来英,无论是入境还是过境,均需事先办妥签证。英国驻华使领馆在北京、沈阳、济南、重庆、成都、广州、深圳、福州和上海等地开设了签证申请中心,您不必去英国使领馆而应当向就近的签证中心申办签证,可向签证中心或登录英国驻华使馆网站(www.britishembassy.org.cn 或 www.uk.cn)查询英国签证具体要求与手续。 由于英国社会劳动力相对饱和,英政府对非欧盟国家人员来英工作采取较为严格的法律和政策措施。相较来说,中国公民不太容易在英国找到工作机会。目前,中国公民主要在中餐业、食品零售、中医药、金融服务和IT等行业工作。 按英移民法规定,英国工作许可系根据英国内雇主的申请进行批准和颁发的。拟就业者应当寻找雇主,雇主依法为您向政府申请工作许可。 此外,英国也是中国海外留学生人数最多的国家之一。我国在英留学人员层次齐全,从初中、高中、大学本科直到硕士和博士。 英国移民法律法规众多,内容庞杂,移居英国途径多样。对具有英国永久居留权的外国人和英国公民,他们的配偶及其未成年子女移居英国更容易得到英政府的批准;持英国工作许可的外国人在英合法工作并连续居住满5年的,可申请获得英永久居留权;其他类别的外国人员移居英国受到很多的条件限制。 相关实用资讯: 留学英国手册(你需要知道的都在这里) 中国移居英国的五大商业签证 英国生活所需的紧急联系 在此为您整理了一些主要的网站和联系方式包括中国驻英国使领馆领区以及部分公共服务机构: (一)领区 中国驻曼彻斯特总领事馆领区:大曼彻斯特(Greater Manchester)、默西赛德郡(Merseyside)、兰开夏郡(Lancashire)、泰恩和威尔郡(Tyne & Wear)、北约克郡(North Yorkshire)、南约克郡(South Yorkshire)、西约克郡(West Yorkshire)、达勒姆郡(Durham)和德比郡(Derbyshire)。 中国驻英国大使馆的领区:苏格兰(Scotland)和北爱尔兰(Northern Ireland)。 一、中国驻英国大使馆(领事部) Embassy of the People’s Republic of China in the UK(Consular Section) 地址 31 Portland Place,London W1B 1QD UK 网页 www.chinese-embassy.org.uk/chn 联系方式 1、领事保护和协助工作: 电话:0044-20-72998431/32、72994051 传真:0044-20-76369756 2、领事证件工作: 电话:0044-20-76311430(下午2:00--4:30) 传真:0044-20-74369178 二、中国驻曼彻斯特总领事馆 Consulate General of the People’s Republic of China in Manchester 地址 Denison House, 49 Denison Road, Rusholme Manchester M14 5RX UK 网页 manchester.chineseconsulate.org manchester.china-consulate.org 联系方式 1、领事保护和协助工作: 电话:0044-161-2248672、2570087 传真:0044-161-2247478 2、领事证件工作: 电话:0044-161-2248672 传真:0044-161-2572672 三、中国驻爱丁堡总领事馆 Consulate General of the People’s Republic of China in Edinburgh 地址 55 Corstorphine Road, Edinburgh EH 12 5QG UK 网页 http://edinburgh.chineseconsulate.org/chn/ 联系方式 1、领事保护和协助工作: 电话:0044-131-3371207 传真:0044-131-3371790 2、领事证件工作: 电话:0044-131-3373220(咨询电话) 传真:0044-131-3371790 (二)英国部分公共服务机构网站或电话 名称 网页 电话 英国机场航班查询 www.baa.com 08700000123 英国报警(匪、火等) 999、112 英国电话号码查询 118500 英国失踪人员查询 0500700700 英国煤气公司 http://www.house.co.uk 0800111999 英国泰晤士水公司 www.thames-water.com 08459200800 英国电力公司 08000969000 英国地方查询 www.multimap.com 英国国民卫生保健 www.nhs.uk 英国律师公会 www.barcouncil.org.uk 英国公共交通 www.traveline.org.uk 08706082608 英国火车查询 www.nationalrail.co.uk www.thetrainline.com 08457484950 英国旅游查询 www.visitbritain.com 英国旅行协会 www.abta.com 英国司法援助 www.justask.org.uk 08456081122 英国邮政编码查询 www.postcodes.royalmail.com 09063021222 08457111222 英国伦敦交通 www.cclondon.com www.tfl.gov.uk (三)英国有关政府部门网站 名称 网页 英国政府机构检索 www.ukonline.gov.uk 英国外交部 www.fco.gov.uk 英国内政部 www.homeoffice.gov.uk 英国内政部移民局 www.ind.homeoffice.gov.uk 英国宪政事务部 www.dca.gov.uk 英国教育部 www.dfes.gov.uk 英国劳工部 www.dwp.gov.uk 英国海关与税务 www.hmrc.gov.uk 英国监狱 www.hmprisonservice.gov.uk 英国警察机关检索 www.police-information.co.uk 英国大伦敦警察局 www.met.police.uk 英国交通管理局 www.dvla.gov.uk 英国驻华大使馆 www.britishembassy.org.cn 如果您有兴趣移居英国,那么记得要寻找一间合适的房地产。 在寻找房地产时,必须注意以下因素: 周遭环境(安全、方便、绿化) 房地产价格的合理性 房地产未来的发展潜能 对于我们来说,要了解英国在地的第一手资料确实有难度。为了解决这个难点,居外网不仅与在地房地产中介有联系,更有中文客服协助解决沟通痛点! 想要投资海外房地产,找居外,没烦恼! 只需留下您的联系咨询,专业咨询团队将迅速联系您。
马来西亚在年初时,在美国生活杂志《国际生活》发表的“2021年全球10大最佳退休国”排名第7,亚洲居首。同时,这也是马来西亚连续5年蝉联亚洲最佳养老天堂的美誉。 此外,马来西亚首都吉隆坡,更凭借着优越的综合生活质量,连续4年荣登“全球最适合外国人居住和就业城市”十大榜单内,成为海外专业人士心中的宜居城市首选。 马来西亚拥有强大的语言环境、友善的社交环境、怡人的天气、多元化的美食,吸引许多外国人长居于此,加上“第二家园计划”被各国投资移民者追捧。尤其是中国人,在2019年来自11个国家的7,904宗申请案中,来自中国申请者占了35%。 难道马来西亚真的就凭这几点,吸引外国人在这里居留吗?你还不知道的事情多着呢!现在就来带你真正认识马来西亚,让你了解大家移民这里的真正原因! 最佳医疗国 马来西亚在《国际生活》杂志评为“全球十大最佳退休国”,其中一个优势就是非常完善的医疗保险设施。该杂志表示,马来西亚的政府医院、诊所、私人诊疗室遍布在全国大小城镇上,构成了非常庞大的医疗保健网路。 因为这样,马来西亚从2015年开始,曾连续4年被《国际生活》杂志评为“世界上最佳医疗条件”的国家,在2019年的医疗领域中更荣获95分高分。这一得分不仅远超亚洲一些国家,也超越了一系列欧美发达国家。 马来西亚的医疗设备先进、技术高超,吸引全球医疗旅游者前去就医。同时,这里的医护人员大多数都在英国、美国和澳洲等西方国家接受教育和培训,而且在马来西亚执医的医生,他们的执照都是景观严格考核,以确定医生达到医疗服务的水平,所以医生的医术高明有保障。 值得一提的是,马来西亚的护理中心是该国医院的组成部分之一,所以患者治疗结束后,可自行选择住在医院或医院周边,以便医生随时观察、照料。你也不需要担心语言不同,大家都知道马来西亚是多元的国家,人人口操多种语言,所以医患之间能顺利沟通,使患者得到安全、及时的帮助和医治。 虽然这里医疗设备完善、先进,医护人员医术高明,但是这里的医疗费用并不高。通常马来西亚医疗项目价格基本只有欧美国家的一半,而且汇率比西方国家低,因此在医疗费用上都会节省一大笔开支。由于政府将会为人民提供公费医疗,如果外国人以“第二家园计划”申请居留,也可以加入马来西亚医疗保险计划,获得全面的医疗保障,不过因为疫情的关系,政府已经暂停该计划,据悉这项计划有望在2021年重启。 国际化教育 马来西亚沿袭英国和欧美教育体系,所以教育水准和文凭都被欧美知名学府承认。为了确保孩子接受优质的教学质量,马来西亚学术鉴定局、海外合作大学和教育监督机构都会定期对学校的教育质量进行监察、审核。因此,孩子在这里上学、接受中英文国际化的教育,让孩子在教育上赢在起跑线上。 马来西亚实行一种独特的国际化教育方式,称之为双联课程。简单而言,这是将美国、英国、澳洲等著名大学的课程部分(2+1)或全部(3+0)转移至马来西亚分校或合作学校。孩子毕业时,获得的是美国、英国、澳洲等国著名大学颁发的学历文凭和学位证书,这些都是受到国际公认的。 这也是为什么这么多中国家庭带孩子到马来西亚留学的原因,国际化的教育水平及文凭,学生更容易进入世界著名高等学府,同时也更方便以后转签第三国。如果没有打算送孩子出国留学,马来西亚本身也有多所质量好的高等学府,纯正的英语教学、优越的教育体制、国际化的教学方式,每年吸引各国留学生。 好像泰晤士高等教育(Times Higher Education,简称THE)每年公布的世界大学排名,马来西亚本土大学都会榜上有名,包括马来亚大学(UM)、北方大学(UUM)、优大(UTAR)、国民大学(UKM)等,都是THE马来西亚大学排名中十大。另外,在THE的世界大学影响力排名中,马来西亚的大学也被列入榜中的,除了上述3所,同时也包括理科大学(USM)、博特拉大学(UPM)、林肯大学学院(Lincoln University College)、双威大学(Sunway University)等。 同样的,比起欧美国家的学费,马来西亚的教育费用低廉,也无需经济担保,这也是吸引外国留学生的优势之一。同时,还在在完成学士学业后,还可以继续到欧美等国家的著名大学继续深造,修读硕士和博士学位。作为国际人才,孩子们也可以选择在世界范围就业,进而轻松移民其他发达国家。 投资、海外置业潜力国 国际商务杂志《世界总执行长》(CEOWORLD)曾在2019年时,评选马来西亚为世界上最佳投资和经商的国家,以85.8高分力压波兰、菲律宾、印尼、澳洲和新加坡等多个国家。该排名是以贪污、自由(个人、贸易和金钱)、劳动力、投资者保护、基础设备、税务、生活素质、官僚主义等11项权重相等的因素进行排名。 接着在2020年,纽约战略品牌咨询公司和宾州大学沃顿商学院共同进行的调查中,马来西亚也以优越的亲商环境和稳健的经济增长,成功打败80个国家和地区,成为全球最佳投资地点。 马来西亚位于东南亚战略要地,是“一带一路”建设通往东盟、中东、西亚、南亚的桥梁,优越的地理位置让其经济迅速发展。这里天然资源丰富、政治稳定、人力资源充足,在这里投资或经商,都是有助于开拓周围国家的市场,也因此让它在2020年成为全球最佳创业国度的国家之一。 说到置业,随着越来越多外国人在马来西亚购买房产,让这里的房价自2010年开始呈现跳跃式上涨,涨幅超过45%。不过,这里的房产升值空间大,可观的投资回报吸引外国人不断涌入这里的市场买房。 此外,马来西亚很多房产都属于永久产权,只有少数的房产是99年产权,这意味着业主能拥有该土地的永久使用权,房屋价值会因为土地增值而提升,也不会存在到期续费问题,估值更有优势。当然,大部分人买房需要贷款,马来西亚允许外国人贷款买房,最多可以获得房价总值的80%贷款。而且,这里贷款手续也比较简单,同时房贷利率较低,一般是在4%左右徘徊,降低了购房者的压力。 如果你打算在这里买房投资,不用担心没人房子没人要,因为马来西亚房产租赁市场发达、住房需求日益增加。该国大多数为旅游城市,加上人口增长迅速、大力发展外资促使大量外国工作人员居住于此,形成了巨大的房屋买卖和租赁需求的群体,房子的出租回报率稳定又高。 不过,马来西亚这么多城市,要买哪里的房子才最有投资潜力? 距离吉隆坡双子塔仅仅400米的ISOLA国齐轩低密度高级公寓,就是你最好的选择。这里让你享有永久产权房屋,其便利性还能为你吸引更大量的租赁群体,租金回报、升值潜力极佳。
相比新加坡和温哥华对外国买家征收20%的附加税,澳大利亚的外国印花税附加费为8%,看起来并没有那么大。 哪些州会对海外买家收取海外买家附加税(additional duty)? ☑️新南威尔士州(NSW) ☑️维多利亚州(VIC) ☑️澳大利亚首都地区(ACT) ☑️昆士兰(QLD) ☑️南澳州(SA) ☑️西澳大利亚州(WA) ☑️塔斯马尼亚州(TAS) ✖️北领地(NT) 澳洲的海外印花税与其他国家相比如何? 相比新加坡和温哥华对海外人士征收20%的附加税,澳大利亚的外国买家印花税附加费为8%,看起来并没有那么大。 随着现在越来越多的非银行贷款机构向海外人士提供贷款,澳大利亚再次成为非常吸引海外投资者购买的地方。 澳大利亚本来就被认为是一个安全的投资场所,随着该国成功平抑了冠状病毒/COVID-19的曲线,再加上许多汇率的诱人变动,想在澳大利亚购买房产的海外人士越来越多。 新州海外买家印花税(NSW surcharge purchaser duty) 额外税费是多少? 在新南威尔士州(NSW)购买的房产适用8%的印花税附加费(stamp duty surcharge)和2%的土地税附加费(land tax surcharge)。 除此之外,外国公民在计划外购买住宅物业时,不再享有12个月的印花税延迟缴纳的权利。 举个例子 在2017年7月1日之前,您需要为一套80万澳元的房产支付31490澳元的印花税。 您现在要支付95767.60澳元,增加了64000澳元。 什么时候适用? 您是居住在海外的外国公民或临时居民(关于永久居民、309签证、820签证、444签证、405签证和410签证持有者的豁免情况,见下文)。 您正在新南威尔士州购买住宅物业,附加费不适用于商业地产。 您和伴侣一起申请,而伴侣没有澳洲公民身份、PR或新西兰444特殊签证,在这种情况下,他们需要支付印花税,但只需支付他们的部分。 您是在2016年6月21日之后签署的《销售合同》,不过这只是针对印花税附加费而言——2017年1月1日起购买的房产也需要缴纳地税附加费。 请参考新南威尔士州国家税务局网站了解更多信息。 什么时候不适用? 您是澳大利亚公民 您是永久居民,持特殊类别444签证、309签证、820签证、405签证或410签证的新西兰公民(条件适用,见下文) 我可以避免额外税费吗? 有一些loan structures或在澳大利亚的其他州,您可能有机会避免或减少外国公民税。 永久居民、新西兰公民、309签证、820签证、405签证或410签证持有者——细数200天的豁免规则 特别是对于永久居民来说,规则很混乱,什么是200天的规则,您是否符合要求,可以避免额外的印花税?您必须满足以下条件之一: 您在交换合同前的12个月内,在澳大利亚居住了200天(支付定金并签署合同);这不需要是连续的,您可以在此期间在澳洲旅行和离开澳洲。 在交换合同后的12个月内,您将在该房产居住200天,这必须是连续的,由于是从交换合同开始而不是从settlement开始,这对期房/楼花(off the plan)无效。 维州海外印花税(VIC FPAD) 额外税费是多少? 维多利亚州SRO开始对2015年7月1日至2016年6月30日期间签订的合同收取房产价值3%的额外税。 从2016年7月1日起,在维多利亚州购买的所有房产都要征收7%的额外土地转让税(additional land transfer duty)。从2019年7月1日起,附加税率为8%。 这包括有部分价值被视为土地征税的单位和房屋。增加的印花税是唯一适用的附加税。 此外,2017年1月1日,维州政府对土地的缺席业主附加费(absentee owner surcharge)或 “幽灵税 “(ghost tax)从0.5%增加到1.5%。从2020年1月1日起已增加到2%。 这是一项基于您在维多利亚州拥有的土地价值的年费。在2015年7月1日生效的额外印花税变化之前,维多利亚州的税是按比例征收的。 对于价值25,000元的房产,税率为1.4%,对于价值960,000元及以上的房产,税率上升至5.5%。这些税率仍然适用。 举个例子 在维多利亚州,一套80万澳元的房产,正常的印花税是43,070澳元。 对于外国人和某些签证持有者来说,同样的房产,您的印花税现在高达107,070澳元。多了64,000澳元! 什么时候适用? 您是外国公民或临时居民(包括457签证持有人)。444签证持有者除外。 您正在维多利亚州购买住宅或商业房产。 您是持特殊类别签证(444子类)的新西兰公民,且在交换合同时不在新西兰。 您和伴侣一起申请,而伴侣没有澳洲公民身份、PR或新西兰特殊签证,在这种情况下,他们需要支付印花税,但只需支付他们的部分。 您是在2015年7月1日之后签署的销售合同。 请参考维多利亚州税务局(SRO VIC)网站了解更多信息。 什么时候不适用? 您是澳大利亚公民或永久居民。 您是持特殊类别签证(子类444)的新西兰公民,并且在合同交换时在该国。 您是以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 如果您目前是临时居民,且未与澳大利亚公民结婚,可以考虑在北领地购买,或者等到您成为永久居民后再购买。 堪培拉海外买家附加费(ACT foreign ownership surcharge) 从2018年7月1日开始,澳大利亚首都领地(ACT)的海外投资者将在任何土地税的基础上额外支付0.75%的土地税。 额外的税收是多少? 0.75%的土地税附加费(land tax surcharge)适用于在ACT的住宅物业的 什么时候适用? 您是外国公民或临时居民(包括457签证持有人)。444签证持有者除外。 您在西澳州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产、住宅开发项目(10个或10个以上的地产)或主要用于商业目的的混合用途地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请,在这种情况下,他们需要支付印花税,但只需支付他们的部分。 您是在2019年1月1日之后签署的销售合同。 请参考ACT Revenue Office网站了解更多信息。 什么时候不适用? 您是澳大利亚公民,持444类特殊签证的新西兰公民,或者您是永久居民。 您是外国公民,但您的主要居住地在ACT。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 您持伴侣签证(309或820子类)在澳大利亚居住。 如果您目前是临时居民,且未与澳大利亚公民结婚,请考虑在北领地购买房产,或者等到您成为永久居民后再购买。 昆士兰海外印花税(QLD AFAD) 昆士兰的房产需要缴纳7%的印花税附加费(stamp duty surcharge)和2%的土地税附加费(缺席者)(land tax surcharge, absentee)。 缺席者税适用于通常不在澳洲居住的外籍人士,如果您有以下情况,您将被视为缺席者: 在6月30日不在澳洲,或者 在一个财政年度内离开澳大利亚超过6个月。 它不再适用于在海外生活或工作的澳大利亚公民或澳大利亚永久居民。除此之外,该附加税只适用于总应税价值在35万澳元以上的永久产权土地(freehold land)。 自2019年6月30日起,对外国公司和信托公司额外征收2%的新土地税附加费(land tax surcharge)。 例子 以前,80万澳元的房产,您的印花税是21,850澳元。 现在是77,850澳元,增加了56,000澳元。 什么时候适用? 您是外国公民或临时居民(包括457签证持有人)。如果您是444签证持有者,则例外。 您正在昆士兰州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请,在这种情况下,他们将需要支付印花税,但只需支付他们的部分。 您是在2016年10月1日之后签署的《销售合同》。 请参考昆士兰国家税务局网站,了解更多信息。 什么时候不适用? 您是持特殊类别签证(子类444)的澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 注意:如果昆士兰州税务局发现您前往澳洲的唯一目的是为了购买房产,即您需要在澳洲生活和工作,那么他们仍然会征收附加费。 如果您目前是临时居民,且未与澳大利亚公民结婚,请考虑在北领地购买,或者等到您成为永久居民后再购买。 南澳外国买家税(SA AFAD) 额外税费是多少? 2018年1月1日之后签订的合同适用7%的印花税附加费。 要说明的是,该附加费是在南澳州购置住宅土地权益所需缴纳的印花税之外的附加费。 请参考RevenueSA网站了解更多具体指南。 例子 以前,您在南澳州购买70万澳元的房产,印花税为32,330澳元。 现在您需要支付81,330澳元,增加了49,000澳元。 什么时候适用? 您是外国公民或临时居民(包括457签证持有人)。如果您是444签证持有者,则例外。 您在南澳州购买住宅物业。附加费不适用于商业地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请,在这种情况下,他们将需要支付印花税,但只需支付他们的部分。 您是在2018年1月1日之后签署的《销售合同》。 请参考RevenueSA网站了解更多信息。 什么时候不适用? 您在2018年1月1日之前签署了销售合同。 您是持有特殊类别签证(444子类)的澳大利亚公民、永久居民或新西兰公民。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 如果您目前是临时居民,且未与澳大利亚公民结婚,请考虑在北领地购买,或者等到您成为永久居民后再购买。 西澳海外印花税(WA foreign buyers duty) 额外税费是多少? 2019年1月1日之后签订的合同适用7%的外国公民印花税附加费(foreign citizen stamp duty surcharge)。 更多具体指南请参考西澳州财政部。 什么时候适用? 您是外国公民或临时居民(包括457签证持有人)。444签证持有人除外。 您正在西澳州购买住宅物业。 您购买的是空置或基本空置的土地。 您购买的是打算转为住宅的商业地产,如仓库或工厂。 您正在购买一个您打算完成的部分建筑的住宅。 您与没有澳洲公民、PR或444特别签证的伴侣一起申请,在这种情况下,他们需要支付印花税,但只需支付他们的部分。 你是在2019年1月1日之后签署的《销售合同》。 什么时候不适用? 你是澳大利亚公民,新西兰公民,持有特殊类别444签证,或者你是永久居民。 合同交换和结算时,你在国内。 您是以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 您持伴侣签证(309或820子类)在澳大利亚居住。 您正在购买商业房产,并打算用于商业用途。 您购买的是老年护理设施。 您购买的土地打算完全或主要用于《1992年退休村法案》所定义的退休村。 您正在购买任何其他主要用于商业用途的混合用途物业。 您购买的是一个住宅开发项目(10个或更多的物业)。 如果您目前是临时居民,且未与澳大利亚公民结婚,请考虑在北领地买房,或者等您成为永久居民后再买房。 塔斯马尼亚海外印花税(TAS surcharge purchaser duty) 额外税费是多少? 在塔斯马尼亚州购买住宅物业适用3%的外国投资者税附加费(Foreign Investor Duty Surcharge,FIDS),而购买初级生产用地(primary production land)适用0.5%的附加费。 举个例子 在2018年7月1日之前,您将为60万澳元的房产支付22,497.50澳元的印花税。 您现在要支付40497.50澳元,增加了18000澳元。 什么时候适用? 您是外国公民或临时居民(包括457签证持有人)。444签证持有者除外。 您在塔州购买住宅房产或主要生产用地。附加费不适用于其他商业地产。 您和没有澳洲公民、PR或新西兰特殊签证的伴侣一起申请,在这种情况下,他们需要支付印花税,但只需支付他们的部分。 您是在2018年7月1日之后签署的《销售合同》。 请参考塔斯马尼亚州国家税务局网站,了解更多信息。 什么时候不适用? 您是澳大利亚公民、永久居民、持444类特殊签证的新西兰公民或您是永久居民。 在合同交换和结算时,您在国内。 您以澳大利亚公民、永久居民或444签证持有人的伴侣的名义购买房产。 您正持伴侣签证(309或820子类)在澳洲居住。 如果您目前是临时居民,且未与澳大利亚公民结婚,请考虑在北领地购买房产,或者等到您成为永久居民后再购买。 北领地海外印花税 目前,北领地没有外国公民印花税。 如何避免或尽量减少印花税附加费? 请注意,这是一个复杂的话题,在对您的loan structure做出任何决定之前,您必须向适当的专业人士寻求建议。您的伴侣是澳大利亚公民吗? 如果您的伴侣是澳大利亚公民或永久居民签证持有者,您可能会以他们的名义购买房产,并以两人的名义进行抵押贷款。 在某些情况下,这也将使您避免获得外国投资审查委员会(FIRB)的批准。 如果您住在澳大利亚,这种安排很好,但如果您住在海外,这种安排就不那么好了。 原因是贷款机构一般只接受高净值借款人的这种结构。最终,如果您以联名方式购买,您只需为他们拥有的部分支付外国公民印花税,无论您是非澳大利亚人还是您的伴侣是。 考虑先买地后建房 您只需支付土地价值的印花税,而不是建筑成本。因此,您的责任大大降低。很少有贷款机构向居住在海外的外国公民提供建筑贷款,但持有临时居住签证的居住在澳大利亚的海外人士可以获得建筑贷款。 在北领地买房 如前所述,并不是所有的州都适用于外国公民的印花税和土地税附加费。 因此,为了规避这一问题,您可以考虑在附加费生效之前在澳大利亚首都地区购买,或者,您可以现在就在北部地区购买。 无论您何时决定在澳大利亚购买房产,您仍然需要获得FIRB的批准,但这通常不是一个主要的成本或麻烦。 其他州是否计划引入更高的关税? 目前,北领地是唯一一个既不征收印花税附加费又不提高土地税的州。 目前,还不清楚这些州是否会纯粹因为这些州的平均房价较低而效仿:与昆士兰州、新南威尔士州、首都地区、维州,以及在较小程度上与南澳州和西澳州相比,其他州可望获得的收入额相形见绌。 然而,我们预计,如果外国投资水平提高,他们会考虑引入这一政策。 为什么新州、首都地区、维州、昆州、南澳、西澳和塔州要这样做? 维多利亚州政府在解释引入更高税率的原因时表示,海外投资者支付他们应得的份额以资助政府服务和基础设施,这才是公平的。 昆士兰州、新南威尔士州和南澳州也做出了类似的宣布,并传出了高达10亿澳元的增收数字。 接下来是首都地区,然后是西澳和塔斯马尼亚州。大多数海外投资者并没有因为买房成本的提高而有所顾忌,投资势头依然强劲。 拿到PR后,什么时候可以申请FHOG? 为了避免外国公民印花税而等待PR?只要你能提供永久居住证或永久居民签证的证明,就可以马上向州政府申请首期业主补助(FHOG)。 在购房过程中,了解何时申请FHOG,以及何时从州税务局收到款项,请查看首房业主补助金指南的文章。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱:hi@auslawreview.com.au
多年来,英国房地产市场一直是海外投资者的主要目标。今年年初,在国际律师事务所DLA Piper的一项调查中,英国更被评为全球首选的顶级房产投资热点,有33%高净值投资者和资产经理表示希望在2021年内投资英国房产。 不过,英国已于今年4月开始对外国投资者征收额外2%的附加印花税。Stamp Duty Land Tax(简称SDLT)政策生效后,海外买家仍然会继续投资英国房产吗? 从2021年4月1日起,英国新的2%印花税附加费将对海外投资者生效,这是在现有税率的基础上增加的。政府表示,该政策背后的想法是为了降低房价,并将重点重新挪回英国国内的房屋所有权上。 原本英国基础印花税率如下: 从4月1日起,“海外买家”的基础印花税率就会是以下: 在额外的印花税附加费生效之前,许多外国买家和投资者已经在英国各地抢购房产。虽然有些人可能会认为这个新税率是个阻碍,但很多人并不会因此而放弃购房,因为说实话,这增加的2%放眼全世界真不算高,远低于加拿大、澳大利亚、新加坡等国。更重要的是,英国房产投资之所以如此吸引人,有很多因素。 房贷利率低 利率处于较低水平,这使得抵押贷款的成本更低。目前抵押贷款产品数量在增加,这为寻求贷款买房的投资者提供了更多选择。虽然利率也同时在上升,不过目前仍有非常具竞争力的利率。如果海外买家迅速行动,他们可以锁定有吸引力的抵押贷款利率。 英镑贬值 近年来,英镑价值下跌。脱欧的不确定性,随后又迅即发生新冠疫情大流行,使得英镑的价值一直处于低位。这使得英国对海外投资者更具吸引力,特别是对于中国买家来说,汇率尤其有利。 需求不断增长 由于英国住房供应严重不足,住房需求持续旺盛。租赁市场的需求也一直保持强劲。尽管经济不稳定,但租金甚至一直在上涨。由于需求旺盛,供不应求,投资者往往可以获得可观的收益率,尤其是投资于发展中地区时。 相关文章:疫后购房,伦敦这4区值得投资者关注 长期预测强劲 英国是顶级的房产投资热点,即使身处逆境,房产市场也持续表现强劲。英国一直被视为国际投资者的避风港,房产市场持续供不应求。 近日,第一太平戴维斯预测,英国房价将在2025年前的五年内上涨21.1%。在其他地区,房地产价格的预测甚至更高,特别是在英格兰北部和中部地区。 在2021年期间,预测外国投资者将继续热捧抢购英国房产。一旦国际旅行恢复到正常的水平,尤其是在今年晚些时候,市场气氛将会更炽热。 相关文章:认识英国房产:6大种类 2大投资方式,您要怎麽选? 在英国投资房产,要了解自己的需要及目标,找到适合的策略。 居外的英国置业专家乐意为您效劳!留下您的联系方式,免费获取投资咨询服务。
无论您是寻找度假屋的国内投资者,还是刚开始第一次找房的新移民,在美国买房似乎都是一项巨大的工程。虽然美国的房地产惯例和抵押贷款要求可能与国内不同,好消息是,外国买家在购房流程的每个阶段都有许多资源和选择。 本文旨在让您更好地了解在美国买房时的条件及如何预先做好准备。但请记住哦,这并不能代替您在买房过程中需要咨询经验丰富的房地产经纪人、律师、房贷经纪人和会计师的专业知识。 第1步:聘用专门服务外国买家的房地产专业人士 在寻找、评估房地产和作出财务安排时,重要的是不仅要找到具有当地专业知识的持牌代理,而且要找到能够为您作为海外购房者可能面临的复杂交易提供建议的专业代理。 组建一个称职的团队需要一些时间,您可以请亲友或同事推荐,在居外网上搜索,在地产代理名录寻找当地人,并查看其履历和推荐信。这些专业人士有助于减轻您的压力,您的专业团队应该包括: 具有CIPS认证的买方代理:具有外国房地产交易专业知识的持牌代理通常都完成了额外的课程作业,成为注册国际房地产专家(Certified International Property Specialists, 简称CIPS)。这些专业代理人中的许多人都能流利地使用多种语言,还可以帮助您了解每个州份的独特规则和法规。 在一些州份,除了代理人之外,您可能还会看到“房产经纪人”。经纪人和代理人之间的区别主要在于经纪人拥有更高的执照,需要更多的课业时间和更严格的考试,房产经纪人处于督导代理人、监管交易的角色。 房产律师:有些州份要求买家聘请房产律师来处理文书工作,而其他州只要求买家的代理人。房产律师可以为您审查销售合同,检查产权和其他与您购房有关的文件,并就有关您财产的法律和税收问题提供建议。 业务遍布全球的贷款公司:选择一家提供全球服务的银行,帮助您解决货币汇率、跨国税收和在其他国家建立信贷等问题。 总部设在美国的财务顾问/会计师:虽然您可以通过当地的银行分行找到财务顾问,但找到一家专门与国际客户合作的公司可能也很方便。 税务顾问/律师:向税务专业人士咨询,他们可以建议您需要向贷款人提供什么表格来作为工作证明(如果适用)。您也要确保自己了解在美国购买房产的税务影响和相关规则。 第2步:获取个人纳税人识别号(ITIN) 您需要一个个人纳税人识别号(Individual Taxpayer Identification Number,ITIN)来在美国买房。ITIN是由美国国税局向没有资格获得社会保障号码的人发放的。要获得ITIN,您需要联系认证受理机构(CAA)填写W-7表格。 作为非公民,在美国买房需要什么? 如果您需要申请抵押贷款,您可能需要出示以下资料: 社会保障号码或ITIN 有效的外国护照、美国签证或驾照 银行对账单和海外银行的财务记录(如果适用) 储备金证明 工资单 信用评分 报税表 第3步:建立信贷记录 作为外国人在美国要想获得房屋贷款,首先要建立信贷记录,获得良好的信用分数。您的信用分数越强,未来房贷的利率就越优惠。 如果您还没有美国银行和信用卡账户,请优先考虑这一步,并预算大约3到6个月的时间来开始建立您的信用记录。联系当地银行,了解从零开始建立信用的各种方法和工具。 除了信用分数,贷款人通常还会看收入信息来确定贷款资格,但无论就业状况如何,都有许多途径可以获得抵押贷款的批准。美国的财务顾问和/或税务专家可以为您提供相关选择和所需文件的信息。 第4步:先咨询顾问,再选择房贷机构 单纯地寻找贷款公司可以帮助您获得更优惠的利率,但您可能想花时间先与抵押贷款顾问交谈,以帮助您了解个人的独特情况。您的居留身份——您的居留期限和您在美国的时间都会影响您的贷款资格和所需文件的类型。绿卡持有人、永久居民和难民有资格获得与美国公民相同的房屋贷款,但可能需要额外的文件。 根据您的情况,更多的首付可以提高您的融资资格——不妨考虑30-40%。一般来说,20%的首付被认为是理想的购房方式,但有些贷款机构甚至会提供首付只有3%的抵押贷款,所以请与您的贷款机构商讨,以确定适合您的付款计划。 常问问题解答 Q:有什么类型的房产我不能在美国购买吗? 外国买家有资格购买独栋住宅、公寓、复式别墅、三拼别墅、四拼别墅和联排别墅。 马上查看近百万套在售美国精彩房源 住房合作社或合作组织(co-ops)通常有禁止外国所有权的规定。这是因为合作社一般要求买方的收入来源必须来自美国,而且买方的大部分资产必须保存在美国。 Q:我应该以个人的名义购买美国房产吗? 外国投资者可以直接以自己的名义购买房产,也可以通过商业实体购买,如国内公司、外国公司、有限合伙企业、合资企业、房地产投资信托或有限责任公司。 如何使用该房产应成为您的决定。此外,您是否以自己的名义购买房产,可能会产生戏剧性的税务后果。您的房产律师和会计师应该能够就您的选择提供咨询。 Q:我可以用现金购房吗? 可以,全现金购买是允许的,但美国法律规定现金交易超过10000美元必须向联邦政府申报。申报的要求涉及到与交易有关的每一个人(购买者、房产中介、律师、产权公司等)。您需要证明您是如何赚取这笔钱,并且是合法获得的。 现金买家有机会节省抵押贷款申请费、贷款发放费、评估和产权保险的费用。 Q:我必须亲身前往美国完成交易吗? 虽然您应该很希望在房产交收时在场,但这不是必须的。如果您不能或选择不出席完成交易,您必须签署一份“授权书”。这是一份书面文件,授权他人代表您并代您签字。 Q:我是否需要在成交时支付额外的费用? 是的,除了您的首付款外,买方通常还需要支付产权调查和保险、法律费用和记录费用,这些费用占交易总成本的1%至2.25%。以30万美元的房屋为例,这相当于另外3000至6750美元的费用。 Q:在美国买房一般需要多长时间? 您可以预期,买房过程到您的房屋签订合同为止,平均需要4.5个月的时间,再花30到45天左右的时间完成房屋交易并入住。 Q:在美国买房会对我的税务产生什么影响? 外国业主在美国和/或其祖国的纳税义务将取决于他们的居住身份、买家的国籍以及该国是否与美国签订了税收条约。请咨询熟悉国內条约的税务律师,以获得税务相关问题的解答。 编译自Zillow 需要更深入、更全面的房产投资建议吗? 赶快在下方留言给我们,居外IQI的专业团队会尽快为您提供美国置业咨询。
“中国买家以20%的年增长率不断强化自身存在感,近五年里仅在美国住宅地产上的累积投资就达930亿美元。”中国海外美国公司的CEO李荣升在第七届投资美国高峰论坛北京站预测称,未来五年中国将成为美国房地产市场的领“投”者。 根据仲量联行研究报告显示,2016年第三季度,中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者;前三个季度中国中国在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元,超过2015年全年创记录的历史最高水平。其中,美国成为中国投资者的主要投资目的地之一。 外联出国北京公司总经理顾瑞珩先生表示,2016年,中国对美投资创下新高,达到了460亿美元,相比2015年度增长200%以上。对美投资的主力军中,除了昂首阔步“走出去”的中国企业家,还有希望在美国拓展事业和生活版图的个人投资者。 在中国的投资家庭中,置业美国以房养学的概念深入人心,逸鼎投资CEO傅浩强也是以房养学的支持者和受益者。他透露,自己四年前以12.8万美金在休斯敦买的房子,现在已经涨到18万美金,每年还有15%左右的稳定租金收入。差不多等孩子留学回来,再把房子卖了,学费基本也就都回来了。但在傅浩强看来,正确的以房养学之道,并非投资豪宅,而是平均价位在35万美金以内的高性价比房产。如果是冲着房产获利目的进行投资,建议选择一线城市拥有高品质物业的高价房产。 李荣升介绍,以房养学优势很明显,它与良莠不齐的出租屋比,家长购置的房产往往给孩子提供一个非常舒适的居住环境,不用跟租介打交道,又省去了搬家的苦恼,孩子有志同道合的朋友需要解决住房问题,适当租出去可以获得稳定的收益,有些家长趁这个机会让孩子学习理财,美国房产适合长期投资,孩子在外苦读十年毕业学成回国,多数房子增长不少,转手出去还是出租都会让你觉得这个投资是值得的。 >>>美国置业百科:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费 点击查看美国房源 不过他也同时提醒广大投资者,有很多细节需要谨慎考虑的: 要做好充分的市场调查选择好地段。房子好坏直接决定出租转手的难以程度,进而决定能否保值或者增值; 汇率的波动起伏不定,美元来说近十年汇率一涨一跌差异不小,利用汇率的杠杆实现利益最大化也是非常重要的; 如果有出租的打算,最好选择配套设施比较齐全的公寓、物业,服务比较到位的,方便日后把房子租出去; 提前了解税费问题,买房可以获得土地所有权,却忽略了房产税,这是日后不小的开支,这些投资之前要考虑清楚考虑周全; 投资者在既有信息支持下做决策要非常谨慎,咨询专业人士和机构建议,充分了解所投资的市场,避免不必要的麻烦。 他认为,在经济条件允许和大环境合适的前提下,以房养老是增加投资回报的好方法,对于资金充裕的投资者来说,子女离开上学的地方,也可以不着急转手,继续收取房租,作为去美国度假的栖息之所。 (据新华网)
近年来越南发展势头迅猛,日益受到海外资金追捧,按照其他成熟市场的经验,其房地产市场成为海外投资者配置资产的重要选项。 4月初的越南恰逢雨季,证券时报越南调查小组先后到越南首都河内市和最大城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘,实地考察越南目前房地产行业的发展现状,以及外国人、尤其是中国人在越南投资房产的情况。 海外资金掘金越南楼市 和中国类似,境外人士在越南可以通过合法渠道买房。 来自浙江的吴疆在越南创立了公司,立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融服务的一站式平台。他介绍,越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的,它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证,外国人就可以购买公寓、办公楼,以及店面别墅等各种类型的不动产。 新住房法的推出,对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最大房地产开发商Vinhomes一家一级代理商吴晓蓉告诉记者,新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。 越南外商投资促进局(FIA)资料显示,截至2018年末,外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三,中国排在第七位。 记者在河内市一处成熟社区确实看到了不少来自日本、韩国、新加坡的自住客,他们大多因工作、联姻等关系常驻越南。 越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River,五星级等级,胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区,位于西贡河边的黄金独有位置,并提供完美的公用基础设施。仅售约¥434万。 居外物业编号:42254251 点击查看房源信息 需要注意的是,外国人购买越南房屋在比例上有一定的限制。吴疆表示,对于单一的公寓项目来说,外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%;对于别墅或者是联排别墅来说,一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。另外,外国人拥有房屋所有权的期限,与越南人不同。对于外国人来说,自获得房产证起,所持房屋所有权最多不能超过50年,另外可以依据政府的规定申请延长一次,即100年。 据胡志明市一家二级地产代理工作人员阮汉娜介绍,“外国人在产权50年到期前3个月可发起申请延期;同时,如果在不到50年把房子卖给了越南人,产权又变回永久的。” 在越南买房,外国人普遍不可以办理按揭,须按照合同付款节点支付。期房一般可以在2年左右的时间里,分7~11次付款,并在没有领取房产证之前一共交付95%。 一位中资银行相关负责人对记者表示,越南规定外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致。比如,一些韩国人可以在韩国银行按揭,是因为大量韩国人在越南工作,可能有3~5年的工作签证,因此银行可以做一笔3~5年的贷款。 在交易税费方面,据吴疆介绍,首先购买的时候需要交房屋的保固费,有点类似于国内的维修基金,是房价的2%;另外在办理房产证的时候,需要支付0.5%的印花税;另外一个牵涉到的税项是增值税,这个是房价的10%,一般直接计入楼价。 “简单来说,买房的时候我们要交2%的房屋保固费和0.5%的印花税,加起来一共是2.5%。”吴疆总结说。 他进一步补充称,持有期间是没有房产税的,但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%,其中5%是VAT增值税,另外5%是个人所得税;到最后把房子卖掉的时候,要交2%的交易税,按照当时的交易金额来计算。目前没有资本利得税,也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的,这一点最好在购买之前与开发商进行确认,一般来说,将来转让的时候,是需要向开发商交一定的费用,但是这笔费用相对来说不高。 中国买家比例持续攀升 新住房法放宽了外国人在越南的购房条件,让市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中,中国买家的比例在攀升。 吴疆说,“特别从去年开始,外国人中可能有40%左右来自中国。” 世邦魏理仕(CBRE)数据显示,2016~2018年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中,以自住为目的的购房行为占比逐年下降,2018年投资性购房客户占比已高达80%。2018年通过CBRE配置住宅资产的客户中,海外投资者占比为77%,其中中国国籍投资者占比居首位,高达47%。 由于越南房地产市场没有限购政策,中国买家不仅比重攀升,出手也是延续了一贯的“大手笔”。吴晓蓉举例称,位于河内市核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完,其中一位来自中国的买家一口气买了10套。 中国买家还把投资理念带到了越南:租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。 越南的房地产市场主要集中在胡志明市和河内市。胡志明市是越南最大的城市,是越南的经济、金融中心,同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心,地位相当于中国的上海。它原名西贡,在1975年改成胡志明市,在历史上曾经有过“东方巴黎”这样一个称呼。 胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入,目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来,诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式售卖,地段好、品质高的楼盘往往一房难求。 阮汉娜介绍说,胡志明第一郡最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元,最大的户型达170平方米左右,目前外国人的指标已经售罄。 在胡志明第二郡,记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘,预计今年的8月份左右开盘,预计售价在2600美元/平方米起。 需要提及的是,在越南同样也有学区房的概念。例如,胡志明第四郡虽然毗邻第一郡,但由于没有国际学校,第四郡的房价远低于第一郡,一个距离第一郡约3公里的新楼盘,单价为2200美元~2750美元,不到第一郡均价的一半。 点击查看居外网上的越南胡志明市在售房源 河内市是越南的首都及政治中心,也是越南第二大城市。记者了解到,河内全部住宅均价在1300美元/平左右,市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵,单价在5000美元左右。 吴晓蓉带着记者参观了目前在售的Vinhomes Smart City样板间,售价约1600美元/平,户型从单房至三房不等。 吴疆表示,经过研究对比后发现,无论是看经济发展程度还是房地产市场,河内市的发展水平与胡志明市基本都相差两年左右。但是去年开始,大量的国际性开发商开始纷纷进入河内。 值得注意的是,河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。 “按照中国的经验,买房选择地铁沿线,错不了。”吴疆说,越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵,河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩,发展公共交通是大势所趋,地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。 不过,一位当地中资企业负责人补充称,地铁沿线买房上略有文化差异,越南当地人不一定喜欢地铁口的楼盘,“他们觉得地铁附近比较乱和吵。” 世邦魏理仕数据显示,通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例超过60%,而为了增值仅占不到20%。 的确,越南房产的租金回报率相对较高。据Savills统计,2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%,包括6%的资本利得和4%的租金收入;河内市的回报为8%,包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。 河内新商业中心的一次绝佳投资机会!越南最大的开发商之一HD Mon Holdings最新地产项目。河内市My Dinh区最大的开发项目,已在建造中,预计2021年初完工。 居外物业编号:45927405 点击查看房源信息 吴疆介绍说,越南房产的平均租金回报率大概在6%~8%,河内地段好的总价80万人民币的两房公寓,租金在3700~4400元人民币左右,空置期约一个月,其中6、7月份是租房淡季,春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多,他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高,达10%~15%,不过一般不卖,租金也很贵,河内最贵的写字楼乐天大厦一个月要60到65美元/平,对面的大宇商务中心也要40美元/平。 炒房有风险 海外资金,特别是中国买家对于越南房地产市场的热情不断上涨,但是在越南投资房地产需要注意以下几方面风险。 吴疆认为,首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间,开发商的实力不一,楼盘品质以及管理有一定差别,因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。 吴晓蓉说,此前在胡志明发生过一些买房纠纷,楼市火了以后项目太多,监管跟不上,但是很多人交了定金楼盘建不起来,甚至交了房但是一些项目不达标,没法办理房产证等。 据了解,越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等多重加杠杆行为,项目如果卖得好,资金链一般不会有问题,但如果开发商步子迈得太大,挪用其他项目,一旦销售情况出现问题满盘皆输。 第二,是关于房产证的风险。阮汉娜表示,目前外国人在胡志明购买房子几乎没有人拿到了房产证。 据当地房地产市场人士介绍,最近三年左右,在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人,正常情况下,购房后只需要半年左右就能领到证。 不过,河内市的情况要稍微好一些,吴晓蓉在回答关于记者房产证的问题时,现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内,外国人是可以拿到房产证的,不过不一定所有楼盘都可以,需要甄别。”她说。 由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了,越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。 吴疆强调,这里存在较多的风险,产权在别人手里,如果开发商偷偷拿去抵押,买家没有任何的保障;或者一房多卖;再或者升值之后不配合转让等等,皆有可能。 一位中资券商负责人告诉记者,一旦发生纠纷,在越南打官司的维权成本相对较高。 在证券时报记者采访过程中,多位业内人士均表示,到新的市场,应当了解和遵守当地的法律,按照法律法规合法合规投资。 点击查看居外网上更多越南精品房源 第三,是来自法律以及政策变动的风险,一位中资银行相关负责人介绍,越南房地产市场一度出现过泡沫。越南的房地产基本上是从2005年开始起步,当时的信贷扩张促使房地产市场逐步升温。2009年~2013年是越南房地产的调整期,2009年1月份越南政府发布了一个新政,引爆了当时的房地产泡沫,使整体房价下跌了30%左右。 近年来,海外资金大量涌入,房价涨幅明显,越南政府也开始出手调控楼市,主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导,流通环节暂时没有措施。 第四,是汇率风险。与中国一样,越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家,它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此,我们需要及时关注越南的经济基本面,包括进出口状况、外资流入状况(不要忽视侨汇的因素),以及越南的外汇储备状况。2018年越南外汇储备已超过600亿美元,2018年进出口额近5000亿美元。 第五,流动性也是投资需要考虑的重要风险因素,越南的二手房市场尚处于萌芽状态,记者在越南走访的几天时间里,几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。 一位中资企业负责人透露,一位中国人创办了越南版链家,但目前发展缓慢。 此外,记者在一周的调研过程中发现,在越南中资公司工作的高管大多数都尚未在越南购置房产,主要也是担心回国时处置起来比较繁琐。 一位在越南从事地产工作的业内人士认为,二手房的不发达还与越南整体居民收入水平相关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来,但整体收入水平在2000~3000元人民币/月左右,这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部分刚需越南人而言依然比较昂贵。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源,或致电 400-041-7515 谘询越南房产的投资机会。 来源:证券时报 责编:Zoe Chan
大阪市是西日本的最大都市和经济中心,大阪道顿崛最有名的固力果,是游客必拍景点,而根据最新统计显示,去年的访日游客为2,869.1万人,为五年前的3.4倍,其中,到大阪市旅游的人口占比也从27.9%提升至39.1%,仅次於东京及千叶,但房价却比东京相对便宜,因此吸引不少包租公抢购。 大阪市目前居住人口约有269.5万人,是日本人口第三多的都会区,而白天就学就业人口则超过353万人,位居日本第二。此外,日本当地与全球知名企业在大阪皆设有企业据点,因此租屋需求非常大,若以月租金净投报酬率而言,可达到4%至5%,比较其他已开发城市,房价低丶投资报酬率相对高,因此吸引许多置产族进场购屋。 以大阪地区而言,目前最受欢迎的区域为浪速区丶中央区丶北区丶西区以及阿倍野区,以1K(一房加一个独立厨房)大小的房型月租金总价约4.5万至5.8万日圆,相当於人民币2,693至3,471元,以浪速区中古7坪套房而言,月租金5.5万日圆,总价约1,390万日圆(约人民币83.2万元),年投报率约4.75%。 全国不动产海外事业处处长锺秀美指出,从大阪发迹的企业包含:松下电器丶大金空调丶象印丶近畿日本铁道公司等,此外伊藤忠商事丶日清食品也将总部设置在大阪,就业机会非常多,吸引许多外来人口入住,因此大阪住宅租赁事业发展相当成熟活络,加上房价仅东京一半,400万元就可以购入中古套房,适合小资族置产收租。 此外,2017年12月,日本国会正式通过综合度假村(Integrated Resorts)法案,也就是日本版的“博弈条款”,目前日本政府正积极向赌场招商,预计座落地点位於人工岛“梦洲”,预计在2020年奥运後四年开幕,届时可望带来1,700亿元的经济效益。 接下来还有2025年大阪世博会登场,锺秀美表示,大阪市观光人潮年年增加,目前日本政府为2020年东京奥运大兴土木,未来2024年赌城开幕丶2025世博会登场,势必将在为大阪市带来更多崭新的建设,都让大阪投报率看好。 居外网大阪精品房源推荐: 1. 大阪府大阪市浪速区戎本町2丁目4−8 产权 :永久 售价:1130万日元 约合 :69万人民币(由于汇率会有变动) 房子面积 :25.12平方米 阳台面积 :2.0平方米 朝西 现租金 :75000日元/月 表面收益 :7.96% 管理费 :11000日元/月 修缮费 :含在管理费里 表面收益:7.96% 净收益:6.47% 物业编号:33930211 点击查看房源信息 2. 大阪中央区投资公寓 价格:850万日圆 ,约合50.9万人民币 实际收益:63% 面积:19.62平方米 阳台:有,朝南东无遮挡 采光好,交通方便,生活便利 物业编号:26980673 点击查看房源信息 3. 大阪府大阪市阿倍野区王子町2丁目土地 售价18,000万日元 土地面积:619.24平方米 现状:有残留建筑物 建蔽率:60% 容积率:300% 可改高层公寓丶民宿物件丶自住别墅等 交通:两条地铁线路可用 物业编号:33345518 点击查看房源信息 查看居外网上更多大阪在售房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 查询 来源:经济日报 责编:Zoe Chan
2017年,人民币贬值与海外置产配置依然是国内投资者热衷的话题。随着越来越多人加入海外投资者的行列,更多房产新兴市场也随之吸引了大家的眼球,越南是其中之一。2016年,居外网收到越南房产问询较2015年上升10倍以上,涨势十分惊人。在2016年问询房产的潜在买家中,超过八成打算为投资而买房,而胡志明是最受关注的投资地点。 如此强烈的需求增长并非偶然。2016年,越南经济同比增长约6.2%,势头十分强劲。虽然增幅略低于6.7%的政府预期,但在2016年充满不稳定因素的国际市场环境中仍属难得。放眼整个东南亚,当下经济增幅能与越南媲美的也只有柬埔寨。值得关注的是,尽管整体增长略低于预期,越南制造业与服务业却表现喜人。得益于境外投资的增加,制造业同比增长11.9%;而随着越南零售与旅游行业的巨大潜力逐渐被挖掘,整个服务业已经占据越南经济总量的40.9%。截止2016年底,越南吸引了约240亿美元的境外直接投资,同比增长7.1%,韩国、日本与新加坡的投资额列前三。中国则在2017年1月赶超新加坡,成为越南第三大境外投资来源。国际旅游业方面,2016年越南境外游客到达数量同比增长26%,超过1000万人。来自中国与韩国的游客数量分别同比增长51.4%与38.7%。2017年,更宽松的签证政策与便捷的电子签证预计将进一步推动海外游客数量的显著增长。物价方面,越南整体CPI增幅在2016年逐月加大。12月同比增长幅度为4.7%,其中医疗服务与产品价格在当月同比涨幅度超过77%。住房与建筑材料价格12月同比增长2.5%,自2015年12月来持续呈现上涨趋势。2017年,全球经济稳定继续受到多方挑战,不过越南发展的基本面良好,本地就业市场与物价增长势头强劲,预计将延续2016年良好的发展势头。 越南主要投资城市是最大城市胡志明与首都河内。胡志明旧称西贡,是越南的经济中心,贡献约全国近五分之一的经济总量。服务业,工业与建筑业均是胡志明的支柱产业,高科技产业、港口与旅游业也为其经济发展发挥着越来越大的作用。拥有完善的基础设施与友好的招商政策,越南的海外投资也大多集中于此。胡志明的住宅类投资选择主要有公寓与别墅。 从上表中,我们不难发现胡志明公寓市场整体供需关系较平衡,市场活动集中在中低端公寓;别墅市场则略微偏向买家市场,不过由于别墅市场流动性较低、供求匹配的困难性较大,数字上的轻微供大于求在现实中往往并不会体现在房价上。胡志明住宅市场要价变化证明了这一观点。无论是新房还是二手房,别墅要价增幅均高于公寓,尤其是22万至44万美元这一区间的别要价增幅明显。从不同的市场区间来看,公寓二手房要价增幅略高于新房,而新房别墅的要价则显著高于二手房。从要价增幅来看,目前在胡志明投资别墅新房与中低端公寓较为明智。 越南首都河内是越南第二大城市,也是越南历史上最重要的一座城市。充满着艺术与人文气息,河内是越南人类发展指数最高的城市。河内在近些年发展迅速,是即胡志明之后吸引海外投资第二多的越南城市。主要产业包括工业与贸易。经济的迅速发展也进一步推动了河内基础设施的改善。同胡志明一样,河内的房地产在近些年增速迅猛。 2016年4季度河内公寓新房要价连续第11个季度上涨,平均季度增幅1.6%。其中,中端公寓要价增长最快,环比上涨2.3%,个别项目增幅可达到4%-6%。受到高端公寓增幅减缓的影响,二手房市场要价增幅整体减速,环比增幅下降。整体来看,中低端新房的供求形势最为健康,在新的一年有望继续保持高增幅。 需要注意的是,对于不在越南生活工作的外国人来说,想要通过贷款在越南购买房产并不那么容易。由于越南不具备发达国家成熟的贷款体系,要在越南获得住房贷款需要购房人(或机构)在越南本土有一定的财政信用记录。这也就意味着大部分的海外投资者必须选择全款购房。人民币在今年对越南盾有一定的汇率优势。2017年2月份,1人民币大约可兑换3300越南盾,虽然较2015年3500越南盾的峰值有所下降,但较10年前仍增值60%,处于历史高点。 居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。