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Royal LePage最新预测:2020年多伦多和蒙特利尔豪宅市场将持续走高,温哥华房市也将出现改变。 大蒙特利尔地区(GMA)的豪宅(8.5%)和公寓(8.3%)升值幅度最大。大多伦多地区(GTA)的豪华公寓价格也大幅上涨(7.0%)。 有限的房源和高需求将继续推动豪华住房价格上涨,Royal LePage预测GMA和GTA豪宅市场价格将继续走高。 尽管价格同比下降,大温哥华的豪宅房地产市场仍显示出平稳的迹象。 根据Royal LePage官方发布的消息,在截至2020年1月31日的12个月内,房屋价格在蒙特利尔,多伦多和渥太华等大区域均呈上涨趋势。在多伦多和蒙特利尔,在传统的高需求地区,房源紧张是房价上涨的重要因素。导致低库存的原因主要是是潜在的升迁买家缺乏信心。 可以看出,随着多伦多地区在国际上声誉渐隆,当地的豪华公寓价格出现了大幅上涨。多伦多和渥太华的豪华住宅需求量一直保持健康的发展趋势,蒙特利尔的独立屋豪宅市场则显示出明显的上涨势头。在加拿大西部,温哥华和卡尔加里这两个较大的地区的豪宅价格都同比出现下降。但是各种数据仍表明温哥华的奢侈品市场正在逐步趋于稳定。虽然近期预计温哥华和卡尔加里的豪宅市场不会出现价格上涨,但买卖双方对市场稳定的信心越来越强。 大多伦多地区 在过去的12个月中,大多伦多地区的豪宅中位数价格上涨1.2%,至3,629,916加元,而豪华公寓中位数价格上涨7.0%,至2,402,650加元。 豪华住宅购房者同样也面临着低房源的情况,这挑战了整个住宅市场。比如市中心或者高需求地区上市房源的持续走低,这对于想要在同一街区上购房的买家来说是不幸的。由于公寓住宅相对于独立屋更便于管理和维护,加拿大本土的年轻高管和高收入人士与投资者和外国买家展开了激烈竞争。这也导致了所有中高档地区和市中心一带(包括中部,东部和西部)的豪华房源,无论是独立式豪宅还是豪华公寓,都受到了广泛的关注。 明年,豪华住宅预计将增长2.5%,至3,721,000加元,而豪华公寓预计将增长6.0%,至2,547,000加元。 大蒙特利尔地区 大蒙特利尔地区的豪宅因为市场房源继续趋紧,价格上涨一直保持强劲。在截至2020年1月31日的12个月内,该地区的豪华住宅和豪华公寓价格同比增幅最高。在此期间,大蒙特利尔地区豪华住宅的中位数价格上涨同比增长8.5%至1,853,513加元。同期,豪华公寓式公寓的中位数价格上涨8.3%,至1,409,262加元。 尽管目前市场对Westmount和Outremont等成熟的豪华社区的需求保持稳定,但周边地区如Le Plateau和Griffintown对豪华物业的需求却开始激增。西岸的豪华住宅由于景色优美和优质学校聚集等原因,在市场上也大受欢迎。 造成大蒙特利尔地区豪华房屋房源减少的一个重要因素是,卖方市场对于出售当前房屋后能否找到下一个理想房屋缺乏足够的信心。许多人担心目前价格上涨的快节奏可能意味着,在他们售出自己房屋之后,任何的延迟都有可能导致极大的亏损。与其冒着这种风险,不如等到市场趋于平稳再出手。 豪华独立屋的成交速度往往很快,因为买家知道在目前有限的房源条件下存在着激烈的竞争。但是,尽管豪华公寓的需求也在持续增长,但买家仍然拥有选择的余地,和其他投资者之间的竞争也不如独立屋一般明显。2020年的豪宅销售市场将非常活跃,买家对豪宅的需求持续增长,但目前市场上的房源极有可能满足不了这样大的需求。 在接下来的12个月中,豪宅的中位数价格预计将上涨5.5%,至1,955,000加元,而豪宅的中位数价格将上涨5.0%,至1,480,000加元。 大温哥华地区 在截至2020年1月31日的12个月期间,大温哥华地区豪华别墅的中位数价格同比下跌6.7%至 5,394,594加元。同期,豪华式公寓下跌4.4%至2,411,773加元。 虽然大温哥华地区的豪华房地产在过去十二个月内所显示的房屋和公寓中位数价格同比下降,但自2019年10月以来,豪华公寓销量的显著增长正在推动市场趋于稳定。从2019年10月1日到2020年1月31日,大温哥华豪宅的中位数价格同比下降1.3%,而公寓的中位数价格相对持平,同比增长0.2%增长。 温哥华的普通住宅房地产市场正在朝着平衡的市场所转变,但是在豪宅市场却开始呈现上升趋势。目前市场对价格在3到5百万加元之间的房屋有稳定且健康的需求。高端房地产市场进入平衡市场将需要更多时间,但并不是不可预期的。对于卖方来说,在准备售房之前制定正确的策略将至关重要。要提高竞争力,卖家从一开始就需要一个好的营销策略,否则他们可能会错失机会。又或者,如果房屋定价过高,则会被市场所抛弃,得不偿失。 预计明年该地区的豪宅价格将温和下降。预计豪华公寓的中位数价格将同比下降2.0%至 5,287,000加元,而豪华公寓的中位数价格预计将下降1.5%至 2,376,000加元。 多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
墨尔本(Melbourne) ,澳大利亚南部滨海城市,第二大城市,面积8831平方公里,人口超过480万(2019年),占全国人口的19.05%,是悉尼之后澳大利亚人口第二大的城市。墨尔本是维多利亚州首府,世界着名的旅游城市,世界着名的国际大都市。 墨尔本是澳洲文化丶工业中心,南半球最负胜名的文化名城,以纪念英国首相威廉·兰姆——第二代墨尔本子爵而命名,1847年由英国维多利亚女王宣告墨尔本市(City of Melbourne)成立。墨尔本是澳大利亚联邦 维多利亚州的首府,城市绿地率高达40%。大墨尔本地区面积达到3,400平方英里(8806平方公里),是南半球较广大的都会区之一。墨尔本城市环境非常优雅,曾荣获联合国人居奖,并连续多年被《经济学人》杂志评为“全球最适合人类居住的城市” 。 澳洲文化的灵魂城市 墨尔本有“澳大利亚文化之都”的美誉,也是国际闻名的时尚之都,其服饰丶艺术丶音乐丶电视制作丶电影丶舞蹈等潮流文化均享誉全球。墨尔本是南半球第一个主办过夏季奥运会的城市,一年一度的澳大利亚网球公开赛丶F1赛车澳大利亚分站丶墨尔本杯赛马等国际着名赛事都在墨尔本举行。 华人及亚裔文化 城市远郊的博士山(Box Hill)、唐卡斯特(Doncaster)以及威福利谷(Glen Waverley)等以华人为主的区域先后云集了大量的华人商业中心,亦有越来越多的华人聚集在这些区域,形成了墨城的多个华人社区。如今的博士山和威福利谷等区域云集了大量的亚洲超级市场丶中餐馆以及其他的专营亚洲商品的商店,而食品中亦充满了中港台以及东南亚地区各国的产品。 优秀的教育资源 墨尔本聚集了本地区一些最优秀的教育机构。孩子将在这里获得终生难得的机会,从幼儿园直至大学不断学习丶成长和发展。 墨尔本的教育体系只是其一直被评为世界上最适宜居住的城市之一的原因之一: 在经济学人智库2018年全球宜居城市调查中,墨尔本在教育领域取得满分; 墨尔本在2018年QS最佳学生城市排名中排名第三; 墨尔本两所大学——墨尔本大学(澳大利亚排名最高的大学)和蒙纳士大学跻身全球百大大学之列。 投资墨尔本房产有什么优势? 纵观墨尔本房产市场,无论是从大环境,房屋市场,法律,细节还是潮流等各方面,都具有无可挑剔的良好条件,是寻求海外投资的人士的最安全,稳妥,放心的选择。 1、生活质量高 墨尔本连续7年获得Economist Intelligence Unit(EIU)“全球最宜居城市”排名冠军,这里的生活质量明显高于其他城市。EIU’s index是全球最权威的城市评价体系,在全球140座城市中,依据城市社会稳定、医疗、文化与环境、教育、基础设施等方面评分,按照得分排名。2017年,墨尔本在总分100的宜居性指数评比中获得了97.5分。 2、超低首付,永久产权 秉承英国普通法传统,澳洲绝大部分土地为私有制,业主拥有土地的永久产权和继承权,无遗产税,而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一,有效降低长期持有的成本。 3、严格的监管 澳洲政府对从事房地产中介活动的专业人员有严格的监管,政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批,包括律师、代理人、经纪人等,无论是买房卖房,还是租房管理,澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。同时,澳洲房产业信息透明化程度位列世界第一,对于海外买家来说,清晰透明的操作市场保证了投资的安全性,完全可以做到足不出户投资海外,即省力又放心。 4、稳定、高速的增值市场 近40年来,澳洲房产一直稳定增长,平均每七至十年即可增值一倍。而作为维州首府的墨尔本,房产市场增值更是可观。在过去的12个月里,墨尔本房产价值增长达到16.49%,增速位列全澳第一。按此速度计算,墨尔本房价在5年时间即可翻番。此外,墨尔本房产中位价低于悉尼,这使得墨尔本的投资门槛更低,增值空间也更大。 5、子女留学,实现“以房养学” 墨尔本是世界闻名的教育大城,这里有十所大学,其中墨尔本大学、莫纳什大学、墨尔本理工大学、维多利亚大学等,都是世界名校。每年,有将近16万国际留学生到墨尔本深造。因此,许多家长在送孩子到墨尔本留学的同时,也选择在墨尔本买房,一方面可以享受资产增值,另一方面,也可以省下在校住宿费,同时还可以把多余的房间出租,收取租金,方便留学生补贴生活费用。 6、轻松出租,实现“以租养贷” 墨尔本的人口增长速度非常快,过去的五年时间中,墨尔本的人口数量增长了12.1%,达448.5万,平均每周移民和新生人口将近1900人,增速居澳洲首位,预计在2030年将超越悉尼,成为澳洲第一大城。 然而,墨尔本的住房供应速度远赶不上人口增长速度,因此,墨尔本的租房市场也与房产市场一起,稳步增长,租房回报率达6%以上,房屋空置率低至1.5%。 墨尔本住宅市场分析 澳洲房地产已经历经了5年的黄金时期,墨尔本的房地产在过去5年中增幅也高达59%。今年的房价增长率可能会放缓,但是放缓势头不太可能持续。虽然墨尔本房价近期内很难像前些年一样快速增长,但是价格的相对冷静期不会太长。SQM Research的总经理Louis Christopher与ANZ银行认为由于贷款政策收紧丶利率提升等“不利因素”,墨尔本房价涨幅会减缓,增长率将在2%到8%之间。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 跟澳洲另外一个人口大城市悉尼相比较,墨尔本的房价还是很亲民的。据realestate.com.au网站关于2019年4月的数据,悉尼的中位房价约为83万澳币,墨尔本的中位价约为66万澳币,而墨尔本房价跌幅为-4.1% ,远低于悉尼(-8%),说明在墨尔本购房的增力潜力更大。 根据realestate.com.au最新的房价数据,截至2019年4月,墨尔本住宅的房价中位数为66万澳元(折合约317万元人民币),较去年同期下跌4.1%,也较上一季度下降0.8%。 墨尔本的别墅和公寓房价中位数分别为72.5万和55万澳元(折合约348万元和264万元人民币): 墨尔本最受欢迎的十大郊区 墨尔本各个地区的房价中位数及其年度与季度变化
《忠犬八公的故事》是日本版的《忠狗巴比传奇》,这只秋田犬每天在东京的涩谷站迎接自己的主人下班回家。1925年主人过世后,忠犬八公依旧每天在站外等候,直至10年后它自己也离开了人世。忠犬八公代表了日本人令人敬佩的忠诚和服从品质。 在涩谷,忠犬八公的雕像仍是深受人们喜爱的聚会场所,但曾经一度信奉集体主义的日本文化逐渐背离传统,变得更加倾向于个人主义,这有助于形成瞬息万变的住房市场。第一太平戴维斯在报告中称,由于日本年轻人相对晚婚或放弃结婚,2016年底,东京23区的平均家庭人数从2000年的2.13人降至1.93人。政府分析称,2015年,东京都市圈的单人家庭占比从2000年的41%升至47%,这有助于促进消费,并为投资者创造机会。 自2012年12月以来,东京住宅用地价格上涨的连锁反应导致房价上涨。涩谷正在发生着急剧变化,其人口在15年内增加了14%。当地相关机构表示,2013年1月至2017年1月,该地区地价上涨了35%至40%。作为历史上著名的娱乐和夜生活社区,涩谷自20世纪90年代以来成为日本科技初创公司的落脚点,并因此得名“比特谷(Bit Valley)”。来自第一太平戴维斯的克里斯·曼奇尼(Chris Mancini)表示,该地区是世界上最繁忙的交通枢纽之一,目前正在进行2.6公顷的城市再生项目,“这是20年来规模最大的改造项目”。该地区四通八达,紧邻山手线(Yamanote Loop line)轨道交通,经济实惠的住宅和高端住宅兼备,1,700套新建住宅计划在未来十年内完工。 >>>日本置业百科:日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费 自2012年首相安倍晋三执政以来,他通过量化宽松推行的低利率和日元贬值政策大大刺激了日本的房产销量。佳士得国际房地产子公司Japan Capital Realty首席执行官桑尼·萨伊托(Sonny Saito)表示,日元兑亚洲货币和美元较历史值降低,令日本房地产市场对于国际投资者的吸引力大增。2017年8月,日本城市地区新建共管公寓的价格比2012年上涨了36%。 “东京因为房价高而备受诟病,”他表示,“但其房价相较于伦敦和中国香港等其他全球化城市来说仍较低。”中心5区的中端公寓售价1.5万美元/平方米;但中国香港类似房产售价高达4万美元/平方米。 萨伊托表示,理论上,中国新出台的资本管制政策会限制对外国房地产的投资,但大量资金已经通过新加坡和中国香港流出中国大陆,还有其他变通方法出现。涩谷最受欢迎的地区之一是代官山(Daikanyama),“这是极具发展前景的时尚区,低密度、低层建筑林立,精品店和露天咖啡馆汇集”,曼奇尼表示。在代官山,带屋顶阳台的两室公寓在Japan Property Central的售价是220万美元。同地区的三室公寓在苏富比国际房地产的售价是158万美元。 涩谷站附近的南平台(Nanpeidai)绿树成荫,曾经坐落着幕府时代的家宅,现在是社会名流和前任政府大臣的居所。涩谷南平台的新开发项目The Parkhouse近期意外开售。带花园的五室住宅在苏富比国际房地产的售价是700万美元。 查看居外网上更多东京豪宅房源 虽然涩谷正在经历急剧变化,但该城市的中心3区仍占据房价高地。中央区(Chuo ward)银座(Ginza)购物区的地价是全国最贵的——即使不是全世界——高达35万美元/平方米。港区(Minato ward)的青山(Aoyama)国际化住宅社区拥有全球连锁超市和学校,深受侨居者欢迎。 野村研究(Nomura research)表示,日本预计将继续成为全球第三大经济体,紧随中国和美国之后。“东京是一座全球化城市,除北京之外,这里有比任何城市更多的财富500强公司,” 曼奇尼表示。 日本住宅每年贬值10%,通常于30年后采用最新抗震技术重建。但日本房产投资者仍能从总体上受益,原因在于大幅抵押贷款减税、低税率,以及每年约3%至4%的租金回报。 但有迹象表明,日本房地产市场已见顶:12月,东京都市圈的房价比上年下跌0.7%。“我们认为房地产市场将会崩溃,” 萨伊托表示。 东京人口每年增长1%,由于土地有限,房价可能会继续走强。但其他因素表明,房价可能已经见顶。估价机构Tokyo Kantei表示,2016年,新键住宅的平均售价是东京平均年租金的28.7倍,比前12个月上涨1.4%,比2012年上涨4.9%。日本不动产研究所(Japan Real Estate Institute)表示,8月,房价再次同比下跌1.08%。 国际货币基金组织(IMF)预计,该国经济在未来5年将仅增长0.5%。韩国也是一个担忧因素。如果安倍经济学无法带领日本经济复苏的话,投资者可能会像忠犬八公一样被抛弃,等待着永远不会到来的回报。 购房指南 税费(包括3%的买方中介费)是在购买价基础上额外增加6%至10% 外国人购房没有限制,但购房不代表获得居留许可,如果海外购房者希望在日本居住的话,需要获得居留许可 在购买公寓时,获得土地所有权也至关重要 买房预算 东京港区的两室公寓,售价90万美元 西麻布(Nishiazabu)社区的三室公寓,售价175万美元 市中心的顶层公寓,售价800万美元 查看居外网上更多东京在售优质房源 原文来源:金融时报 发表日期:2017年11月17日 责任编辑:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
美国国务院在其10月的签证公告中表示,2021财年(周四开始)将开放创纪录的261,500张移民签证。因为EB-5项目占移民签证配额的7.1%,所以这个项目未来12个月里可以分配到18,567张签证,而以前则是1万张。 疫情导致的领事馆关闭和服务缩减使得2020财年大量的亲属类签证没有用完,所以所有职业雇佣类签证的年度配额会大幅增加,包括EB-5。 “在EB-5项目的历史上从来没有分配到这么多签证,”位于密尔沃基的EB-5专业公司First Pathway Partners本周在其时事通讯中写道。 对于那些处于排期的国家的EB-5申请人来说,这是一个值得欢迎的消息,因为配额增加意味着每个国家的申请人可以分配到的签证数量相较于以前可以增加85%。在EB-5项目中,每个国家只能占7%(大约700张签证)的配额。 在过去几年里,这导致项目申请人主要来源市场,比如中国和越南,出现了严重的积压,签证供不应求。 First Pathway Partners表示,中国、印度、越南,“在一个财年里可以额外获得600张签证。此外,拥有大部分最早有限日期的中国可以收到比以往更多的剩余签证。如果其它国家使用6,000到8,000张签证的话,中国就可以得到1万多张!” 如果EB-5申请人可以用到新增的签证,那么排期国家的等待时间就可以下降数年的时间。此外,2022财年的签证配额还可以进一步增加。 “如果特朗普关于亲属类签证的行政令在2021财年大部分时间继续有效,然后亲属类签证又没有用完自己的签证,那么2022财年还会空出更多的签证,进一步减少EB-5的排期,” First Pathway Partners表示。 再次延期3个月 在美国国务院发布其签证公告的同一天,美国国会通过了一项继续决议案(Continuing Resolution),保证联邦政府能够正常运行至今年12月11日,这意味着EB-5区域中心项目在这个日期之前都维持原样。这是不到4年内连续20次短期延期。 “当然了,”EB-5专家Suzanne Lazicki在其博客上写道,“政府中没有人想到了EB-5。区域中心项目根据拨款法案经常延期,除非有人刻意去改变它。考虑到有其它议题在争夺华盛顿的注意力,考虑到移民局完成了此前推动EB-5立法的重大‘改革’,有人刻意去改变它这不太可能。” 美国移民律师协会(EB-5行业重要的游说组织)的执行理事Aaron Grau发文警告,尽管他的协会“非常感谢EB-5区域中心项目没有终止,但是国会和政府需要承担更大的领导角色来实施改革,最终实现项目的长期授权。如果国会和政府继续这种短期授权循环,项目的潜力将难以开发。” 更多【美国移民百科】资讯: EB-5限制宽松 专家拆解投资移民美国3大优势 美国EB-5最新情况:I-829申请一季度同比增长27%,通过率99% 美国纽约住有多少中国移民? 来源:投资移民知情者 责编:Zoe Chan EB-5投资移民,申请条件及过程非常简单,只要投资90万美元,并确保相关投资项目能为当地人创造10个全职的工作机会即可。 有兴趣了解更多美国投资移民吗?欢迎留下联系方式,居外移民专家马上为您提供专业的支援。
新西兰房地产协会(REINZ)的数据显示,房地产市场正在逆势上行。以往,房价和销售量通常会在大选之前停顿,但今年9月奥克兰的销售量和房价都创下了纪录。 REINZ首席执行官Bindi Norwell说, “通常在距离大选还有一个月的时候,人们会开始观望,销量会开始下滑。” 对于房市逆势而行,她提及了三个因素:创纪录的低利率;由于无法到海外,人们有额外的现款可用;以及从海外回流的新西兰人也提振了房市。 9月创下多项新高 Norwell指出,9月份奥克兰住宅销售量增长53%,为 “52个月来的最高水平,也是11年来销量的最高年度增幅” 。 REINZ称, “新西兰9月份售出的住宅房产数量比去年同期增长37.1%,从6122套增长至8377,这是新西兰自2017年3月以来的42个月里,单月房产销售量最高,这是14年来销售量最高的9月。” REINZ房价指数(衡量房地产市场价值的变化)同比上涨11.1%至3145,同样创下了历史新高。这是新西兰房价指数首次突破3100大关。 新西兰(不包括奥克兰)的房价指数较去年9月上升10.9%,至3105,创历史新高。奥克兰的房价指数同比增长11.4%至3194,也创下了该指数的新高。 Norwell表示,房地产市场 “似乎继续保持着一种反常的趋势,自2017年3月新西兰上一次经历这种增长以来,房地产销售量达到42个月以来的最高水平” 。 “全国的销量持续超出预期,13个地区的年销量增幅超过20%,10个地区的年销量增幅超过30%。这是自2015年4月以来销量增幅达到这一水平最多地区的一次。” 她说,“再加上人们对房地产市场的高度信心,5月份LVR限制的取消,以及人们对未来房价将继续上涨的担忧,这就解释了为什么现在会出现抢购房产的现象。” 房价一片上涨 上月,新西兰全国房价中位数从$67.5万纽币上涨至$68.5万纽币,年均增长14.7%。 奥克兰房价中位数从$84.8万上涨至创纪录的$95.5万,高于8月份的$94.95万。 吉斯伯恩(Gisborne)的房价上涨了45.8%,从一年前的$38.4万纽币升至上月的$56万纽币。 塔拉纳基(Taranaki)的房价上涨了21.3%,从去年9月的$40万上涨至今年9月的$48.5万。 奥塔哥的涨幅为20.7%,从$48.9万涨至$59万。 丰盛湾(Bay of Plenty)的销售价格上涨17.8%,从$60.2万升至$70.9万。上个月,其房价中位数首次突破70万纽币。 Manawatu/Wanganui的房价涨至16.6%,从$39.7万涨至$46.3万。 Whanganui地区创下了创下了40万纽币的房价中位数纪录。 惠灵顿的房价上涨13.1%,从$65万上涨至$73.5万。其中Lower Hutt City 房价中位数$70.2万;Upper Hutt City 为$71万;Wellington City 为$86.2万;and Kapiti Coast District 为$70.44万。 这些地区的房价中位数均创历史新高。 怀卡托(Waikato)地区的房价年度涨幅14.4%,从$55.5万升至$63.5万。其中Hamilton City和Taupo District的房价中位数创新高,分别为$67.6万和$63万。 坎特伯雷(Canterbury)上涨11.1%,从去年9月的$45万涨至今年9月$50万。Christchurch City、Kaikoura District和Timaru District的房价中位数也创下新纪录,分别为$50.3万、$59.5万和$39.2万纽币。 销售天数缩短 与去年9月相比,全国房屋销售天数的中位数从36天减少到32天,为今年3月疫情袭击以来的最低水平,也是4年来的9月份最低天数。 今年9月,奥克兰的卖家少花了三天时间完成销售,从一年前的39天降至36天,同样是4年来9月份的最低水平。 拍卖数据上升 今年9月,拍卖在全国总销售额中的占比为16.5%,有1381套房产被拍卖,高于去年同期的13.1%,去年这一数字为802。同时也比8月份高出15.9%。这是4年来9月份拍卖比例最高的一次。 吉斯伯恩是全国拍卖成交率最高的地区,其中,有74.4%(29套房产)通过拍卖成交,创下该地区的纪录,高于去年年9月的30.8%(12套房产)。 奥克兰是全国拍卖成交率第二高的城市,有27.9%(799套)房产通过拍卖售出,去年同期为25.9%(483套)。 相关资讯: 疫情考验下 奥克兰房市展现出强大韧性 疫情下的“移民梦”:每30秒就有一美国人浏览这国的移民局网站 疫情爆发时,这个欧亚国家的房价竟涨了25%!增速全球居首 来源:新西兰中文先驱网 责编:Zoe Chan 种种数据表明,新西兰多地房市在封锁后的复苏惊人,市场信心回来了,买家竞争空前! 抓紧奥克兰房市升温的投资机遇,立即联系居外,获取免费咨询和项目推荐。
泰国公寓租赁市场在过去5年中发生了明显的变化,不在中央商业区(CBD)但有捷运线覆盖边缘区域的公寓正受到越来越多“新移居海外者”的青睐。如果在以前每每说到“移居海外者”或在泰国工作的外国人,我们首先想到的会是日本人。但现在再提同样的问题答案可能就不一样了。据外劳就业管理部门最新统计数据,过去5年移居泰国工作的日本人减少了22%,同期菲律宾人和中国人却分别增加了38%和31%。 尽管移居泰国工作的菲律宾人和中国人呈现增长势头,但如果仅从总人数看,日本人依然是移居泰国工作人数最多的。地产咨询公司世邦魏理仕泰国(CBRE)发现,目前移居泰国工作的日本人从2015年峰值的36,666人,减少到了2020年第三季度末的28,560人,占移居海外中总人数的18%。而菲律宾人和中国人分别比2015年新增了38%和31%。目前在泰持有工作签证的菲律宾人共计18,472人;中国人共有25,811人。 从从事的行业分布来看,在泰工作的日本人大部分从事的制造业、出口、零售和汽车。这与过去很多年日本是泰国最大境外投资国有关,泰国是日本汽车业重要的海外生产基地之一。很多日本高管和技术人员会跟着母公司在泰国投资建厂,并对当地人员进行培训。但随着泰国工人技术娴熟以及工人薪资上涨后,他们正在向越南和柬埔寨转移投资。而这也是在泰日本人减少的原因之一。 而近5年来中国投资大量进入泰国后,移居泰国工作的中国人队伍也逐步壮大起来。他们主要集中在中企,比如,轮胎类制造行业、出口行业、零售行业以及汽车行业。中国长城汽车收购通用雪铁龙泰国工厂。因为贸易战影响,很多中国企业将泰国等东南亚国家作为规避关税制裁的理想地。 至于在泰工作的菲律宾人则更多从事教育行业。像在,曼谷国际学校、双语学校,甚至是一些条件较好的公立学校,都喜欢聘请菲律宾外语老师,因为除了拥有一口流利的美式英语外,薪水却比欧美国家外教还低。 对于地产开发商来说,这是个值得关注的变化趋势。因为不同地方的人有不同的生活和消费习惯。这在中国人和菲律宾人高度集聚区就可以看出,中国人主要以中国驻泰国大使馆区中心寻找公寓,拉玛9、拉差达路已经成为移居泰国的中国人最集中的区域。这里有完善的配套服务设施,购物中心、中餐厅、地铁、交通便利,租金相比CBD区更便宜。而菲律宾人则喜欢在素坤逸路BTS捷运尾部的On Nut区为主。 延伸阅读: 【谁说泰国房价要崩了?曼谷房价增长提速 这类房产最吃香】 【泰国房产投资火爆,哪些人最适合泰国买房?】 【泰国270天“特别旅游签证”现在可以申请!附纯干货流程图】 来源:泰国中华网 责编:Zoe Chan 想了解泰国华人区的更多房源?请您留下联系方式,居外团队将马上回覆。
据一项新的全球性调查显示,加拿大是全球最接受移民的国家,排在第2及第3位的分别为冰岛和新西兰,美国排名第6。尽管加拿大和美国在移民政策上现在截然相反,但两国仍是高度接受移民的国家。 据《加拿大移民通讯》(CIC News)报道,总部位于美国的分析及咨询公司盖洛普(Gallup),于2019年进行了一次大规模的民意调查,涵盖全球145个国家,每个国家约有1千人接受电话或面对面访问形式的调查。 受访者被问及他们认为,移民居住在他们的国家、成为邻居,与他们的家人结婚,是好事还是坏事。盖洛普将受访者对这3个问题的回答创建“移民接受指数”(Migrant Acceptance Index),每个国家获得0至9分的得分。分数越高,表示该国家对移民的接受程度越高。 加拿大在所有参与调查的国家中得分最高,获得8.46分。美国以7.95分排在第6位(见附表)。 加美两国的新排名都较2017年有所上升,当年加国排第4,美国排第9。从2017年以后,两国的移民政策走上了相反的道路,本鼓励更多移民,而美国政府则推行保护主义。尽管如此,两国公众对于移民的观点似乎都相对积极。 父母祖父母移民申请将重开 采抽签制度 据加拿大《星岛日报》报道,加拿大联邦移民部周一(10月4日)宣布重新开放父母祖父母移民申请。该申请类别将于10月13日开放,为期三周,直到2020年11月3日,希望担保其父母和祖父母赴加拿大的公民和永久居民,可以在网络提交表格。移民部收到所有申请表格后,将实行抽签制,向幸运中签者发出邀请。本年度共有1万个名额。 原本每年初开放的父母祖父母移民类别,受到疫情影响迟迟被耽搁,直到现在才公布细节。 去年有2万个名额,实行先到先得方式,短短8分钟时间就额满了。今年移民部恢复过去曾经采用过的抽签制度,但只开放1万个名额,到2021年则会开放3万个名额。 先到先得的制度行之多年,过去申请人会在移民收件中心的门口彻夜排队,或付钱给快递者或移民律师顾问来为他们服务。这样的制度被批评后,政府改用抽签制度,不过仍有大量抱怨声。因为他们无法顺利进入网站,或填写得不够迅速导致错失申请机会。一些人批评,例如残疾人或有识字问题的人,或居住在互联网连接速度缓慢地方的人,都成了弱势族群,根本抢不到位子。 因为有人签运很差,可能终生都会抽不中,所以也有人建议在抽签系统上增添“加权”制度,可以根据他们曾提出过的申请次数来增加个人抽中的机会。移民部表示,政府会继续改善申请系统。 移民部并强调,加拿大公民和永久居民还可以通过申请“超级签证”,将父母和祖父母带到加拿大,该签证允许多次入境,最长可达10年。 更多加拿大【居外百科︱加拿大移民】资讯: 加拿大哪个省份最容易移民?专家解读 2020年最新加拿大留学生移民解读篇 加拿大纽省提名投资移民新开在即,“一步到位”拿永居!|居外专栏 来源:加拿大都市网、中国新闻网 责编:Zoe Chan 有计划移民加拿大,但不知道如何规划和办理申请? 提交您的查询,居外的投资移民团队会马上为您提供个人化的咨询服务。
2020对于美国移民来说是充满挑战的一年,在美国政府各类禁令下,各类工作签证纷纷开启了夹缝中生存模式。 越来越多的外国投资者,创业人士和留学生等开始另辟蹊径,寻求其他可以留在美国工作生活的途径。美国E-2签证由于其并没有被列入禁令限制名单内,同时其投资额度低、批准率高、公司要求相对宽松等优势特质脱颖而出,成为了签证中的“香饽饽”。 美国E-2签证的优势 投资人没有语言,学历,专业要求 维持成本低,获批要求宽松 可以无限制续签,不是绿卡,但胜似绿卡 此外尤为利好的一点是,投资人可以根据自身情况,适配契合的E-2签证投资类型。一般最常见的有以下3种: 1. 特许经营加盟 这种是E-2签证普遍常见、也是颇受投资者亲睐的方式。 一般情况下,加盟品牌已经具备了一定的知名度、市场接受度以及运营成熟程度,他们会为投资者提供各类服务模式如全托管和半托管模式。对于在美国初来乍到的投资者来说,有这些来自品牌的专业服务和指导,无疑最大程度上规避了投资风险。除了协助经营门店以外,有些加盟品牌甚至也提供各种回购模式,进一步保障了投资人的资金安全。 众多知名特许经营加盟品牌,行业覆盖餐饮业、健身行业、房地产服务等,以满足不同需求。对于大多数品牌来说,投资人只需在单店收购51%的股份,便可以轻松获得E-2签证,并且长期由专业团队为您运营门店以维持签证有效性。 2. 咨询服务行业 由于E-2对于投资额度以及员工数量并没有太高的要求,因此运营成本较低的咨询服务行业完全可以符合E-2的申请要求。咨询服务所涵盖的专业范围很多,从法律服务咨询、设计、中介服务、房产托管,到软件开发、培训服务等,运营成本相对于传统人力密集型行业都低很多。 3. 收购现有业务 现有业务相对于新业务来说,不确定性较小。现有业务一般已经具备了稳定的员工,流程以及客源;同时投资人也可以根据过去的财务信息来了解到该业务的运营状况,因此可以比较容易确定投资成本、运营成本和未来利润预期。 在层层筛选以及完成各类尽职调查后,便可进行现有业务收购;甚至在满足E-2的基础上,同时申请EB-1C,多管齐下拿下绿卡。 不同于其他种类的工作签证,投资人在获得E-2签证后,只要基本维持业务的运作,就可以无限期续签E-2签证,对于加盟或收购全托管式业务的投资人来说,续签更是显得无比轻松。 除此以外,E-2签证持有人可以携带子女、配偶一同来美国长期居住,配偶可以在美国自由择业,子女则可以免费享受公立学校教育资源,可谓一举多得。 E-2投资方式多,总有一款适合你! 填写下方表单,即可预约E-2专业咨询。 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
美国在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面临着重重挑战,但可喜的是购买房地产的黄金机会已经到来。随着抵押贷款利率降至历史低点,标普500指数处于历史高位(截至2020年4季度),很多人仍然心存恐惧,那麽您获得好买卖的机会就更高了。 现在大家在家里呆的时间比较多,因此,房子的内在价值已经上升了很多。然而,鉴于 房贷利率已经崩盘,负担能力自然攀升。在大众媒体大肆宣传人口从大城市流向小城市的情况下,精明的投资者是时候反其道而行之,重新关注大城市的房地产了。不过,鉴于较低的估值、较高的净租金收益率和较低的整体密度,二线城市(也俗称“18小时城市”)也是非常有吸引力的。 让居外为您详细解释为什么现在和2021年便是购置美国房地产的好时机。 1. 全国各地房价走软 根据美联储经济数据(FRED),2017年美国房屋销售价格中位数开始走软。由此可见,一些定价的通缩早被释放出来了。 如果我们看一下2006年底上一个峰值之后发生了什么,我们看到销售价格中位数在2.5年的时间里从25.5万美元下降到21万美元(-17%)。2009年的下半年的,房价触底。 从2009年底到2012年,房价逐渐走高,然后在2017年下半年从22万元爆发式上涨约55%至34万元。 此后,销售价格中位数从34万美元下降到2019年第四季度的约31万美元,跌幅为9%。 随着价格和贷款利率双双下降,负担能力上升。 美国房屋销售价格中位数(美元) 美国房屋销售价格中位数(同比变化%) 2. 超低的房贷利率 房贷利率处于历史低位,现在一些贷款人甚至为自住房提供了低于3%的30年抵押贷款。如果房子对您来说是刚需的话,看到这么低的利率,很难坐着不下手。 视乎情况,这样的低利率可能会让买房比租房更实惠。而房贷很可能是购房者最高的一项成本,低利率肯定会推动购房。 但利率也是一把双刃剑。如果未来抵押贷款利率上升——短期内肯定是很大的一个“如果”,因为美联储已经承诺在2022年之前保持低利率——那么可能会影响房价。但是,由于低利率使得现在的房子更实惠,买家可能会认为未来的加息是值得担心的事情。 30年定期按揭的平均利率 3. 股市处于历史高位 标普500指数在2019年收盘时涨幅达到了惊人的31%。在2020年,标准普尔500指数和纳斯达克指数在经历了2020年3月的艰难时期后,已经反弹到历史高点。因此,股票投资者非常富有,特别是科技投资者。 股市创造了如此多的财富,难免会有一部分财富转移到2019年滞后的房地产上。将红利变成实际资产的传统将继续下去,特别是现在。我们都渴望一种安稳的感觉,而拥有一套房子或更大更好的房子会有帮助。 同时,我们也在寻求投资获利。鉴于房地产价格比股票走得慢,分散投资于美国中心地带的“18小时城市”会是可靠的策略。 相关文章:【美国楼市火热程度媲美股市!】 4. 2020总统大选年 如果我们只知道一件关于权力欲强的政客的事情,那就是为了继续执政,他们会尽一切可能帮助确保经济持续增长。 股市和房地产市场往往会因为总统候选人的所有竞选承诺而被炒作起来。重点是,无论谁胜出,股市和房市往往都会表现良好。 假设投资标准普尔500指数1,000美元的增长情况 5. 租金持续走高 房产的价值最终取决于其租金收入。一些沿海城市由于房价上涨速度加快,资本化率上限会较低。而中心城市的资本化率上限将更高,这为追求收入的投资者提供了巨大的价值。 随着冠状病毒的大流行,数百万人需要就地避难的地方。不过,多亏了经济刺激支票、各州丰厚的失业救济金和工资保护计划,相信很多美国人都能挺过封锁期,继续支付房租。在一些州,您每月可以赚到5,000多美元以上的失业救济金。 相关文章: 【新冠疫情蔓延 纽约租屋市场有利房东】 【疫情令美国楼市冰火两重天:房价上涨,租金“断供”】 6. 千禧一代正处于黄金购买期 千禧一代现在大多在30岁左右,这意味着他们有10多年的时间来攒首付。他们也正处于安家立业、生儿育女的阶段。 拥有房产的最大催化剂可能莫过于孩子。当您追求稳定时,您的筑巢本能就会超常发挥。此外,可能没有比来自千禧一代的需求更大的房地产投资的多年催化剂。 如今,千禧一代几乎占到了购房者的40%。 1985-2019年各代人的住房拥有率 从下图由全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors®)房屋买卖者代际趋势(Home Buyer and Seller Generational Trends)研究报告中可以看出,已婚夫妇在购房人群中占主导地位,其次是单身女性。毫不奇怪,单身男性在购房方面远远落后于单身女性。 购房家庭的成人构成 下面是另一个有趣的图表,显示了千禧一代在哪里买房最多。 他们当然不会在加利福尼亚州或华盛顿、夏威夷、佛罗里达、纽约、新泽西、华盛顿特区或波士顿购买太多房屋。这种购买趋势能给予您信心,在非沿海城市购买房产是一个良好的长期趋势。 千禧一代在哪里买房最多(与最少)? 就像股票投资者不应该对抗美联储一样,房地产投资者也不应该对抗多年来的人口趋势。自2019年以来,谷歌在内华达州、俄亥俄州、德克萨斯州和内布拉斯加州的房地产上花费130亿美元。Uber在德州达拉斯的综合开发项目The Epic内签订了45万平方英尺的租约,其办公室将于2022年开业。向中心地带发展的趋势如日中天。 7. 工资增长再创新高 家庭实际收入中位数终于在2017年突破了历史新高。最新数据是2018年底的63179元,相信当2020年2019年的数据出来后,家庭实际中位数收入会进一步上升。 美国家庭实际收入中位数 8. 国外热钱降温 在2017年之前,许多沿海城市的买家不得不与富有的外国资金竞争,尤其是来自中国的资金。外国买家引起了竞价战,并对本地潜在买家造成了很大的竞争。此后,中国政府严厉打击热钱外流。因此,2019年中国买家购买美国房地产的人数同比下降超过50%。 现在,人们对2020年的冠状病毒感到担忧,中国富人正想尽一切办法从中国经济走向多元化。 最终,外国资金会再次涌入美国,特别是如果贸易战得以解决的话。对美国房产的需求已经积压了两年多,当需求最终被释放出来时,很可能会再次引发全现金的竞价战。 过去几年美国住宅物业的主要外国买家 相关文章:【外国买家在美国购房连续两年减少 中国人仍主导市场!】 9. V型经济复苏 在2008-2009年金融危机期间,美国的中位数房价在2.5年内下降了约17%。美国不会经历类似幅度的衰退,因为2008-2009年经济衰退后,贷款标准一直非常严格。 自2009年以来,只有信用分数优秀的人才能获得抵押贷款,负摊销贷款已经消失了。买房首付20%以上也再次成为普遍做法。信用度高的借款人积累了如此多的房屋资产,大多数房主应该能够比过去更容易地度过金融危机。 自2016年底的峰值以来,美国的销售价格中位数已经下降了约9%。即使房价继续下跌,达到与上一次经济衰退相同的幅度,也只剩下8%了。 2020年为对抗冠状病毒而自发的衰退意味着,由于美国有能力开放经济,所以复苏应该会更快。这次的经济衰退与上一次有很大的不同,上一次的衰退花了好几年的时间才把系统的过度杠杆作用化解掉。 10. 贷款限额提高 美国联邦住房金融局(FHFA)公布了2020年房利美和房地美将收购的抵押贷款的最高贷款限额。 在美国大部分地区,2020年一单元房产的最高标准贷款限额将为510,400美元,比2019年的484,350美元有所增加。 在高成本地区,房利美和房地美收购的抵押贷款最高贷款限额将为765,600美元。更高的贷款限额意味着购房者能够在相同的贷款利率下购买更多的房子。 此外,更高的限额意味着政府认识到房地产价格还有上升空间,因为他们的贷款限额是跟着通货膨胀率走的。因此,连政府都认为是时候在大流行期间买房了。 来源:Financial Samurai 编译:Zoe Chan 尽管经济环境和冠状病毒造成了不确定性,但今天的美国房地产仍然被证明是一项有吸引力的投资。 居外锦囊:房地产投资的价值大多来自于长期持有,让时间增长您的财富。 有兴趣抄底美国房市吗?欢迎您留下联系资料,免费获取居外专业的海外投资置业咨询服务。
如何识别一套好的投资物业单位?首先,您可以效法其他成功的房地产投资者,或者从多方面做好功课:查看空置率,研究附近的学校,并关注即将会有什麽重大基础设施建设。 我们经常会问:在新加坡,一个这么小的岛屿怎么会有这么多的房产投资选择?有时难免一街之隔的房子就已经有10%以上的租金收入差额。诚然,要找到一个好的投资单位,需要一些房产方面的门道;但居外能够为您提供一些简易快速的技巧,并不需要一整队房产分析师。 技巧1:跟随其他成功的房地产投资者 虽然我们反对从众心理,但对于寻找投资单位的初学者来说,这一招总是管用的。四处寻找您认为相当成功的资深投资者——他们甚至不需要在房产界一枝独秀,只需要比您更有经验,有更好的往绩。 查看他们一般会关注的地区,然后尝试找出他们感兴趣的房产。他们很可能熟知一些您不懂的窍门。 技巧2:投资商业地产,要找大型连锁品牌 麦当劳、优衣库等大型连锁品牌,在选址前都会做大量的分析。虽然您负担不起同样的咨询服务,但您可以借鉴他们的经验。 例如,优衣库刚在新加坡设立分店时,他们选择了郊区的Tampines One商场,而不是热门的乌节路。这对投资者来说是一个相当好的提示,可以在同一个大区里找房;如果缺乏人流,他们就不会在那里开店。 对于餐饮的位置,一个古老的策略是尝试找寻主要的快餐连锁店。如果该地区吸引不少连锁进驻,您就可以肯定人流很高。 技巧3:对于住宅物业,请查看空置率 许多投资者都会检查一个地区的租金收益率。这很有用,但经验丰富的房东在寻找投资房产时也会仔细查看空置率。 这是一个更直接的指标,可以反映当前的情况。例如,去年2月,圣淘沙海湾地区的空置率很高。这是一个很好的线索,说明情况并不乐观,尽管该地区通常有很高的租金收入。这是由于富裕的外籍人士数量萎缩,而这个问题持续至今。 技巧4:投资住宅物业,要注意附近的学校(不仅是名校) 您可能知道,如果您住在某所学校附近,您的孩子就更有可能被录取。因此,“精英”学校附近的房子总是有不错的需求。但是,即使某所学校没有那么有名气,对房东来说也是有利的。 原因是,如果家里的孩子在附近的学校上学,他们就不太愿意搬家。这样一来,租期就会更长了。 技巧5:寻找都市缙绅化(又称城市有机更新)的迹象 如果您不知道“潮人”这个词是什么意思,那就沿着惹兰勿刹(Jalan Besar)或中峇鲁(Tiong Bahru)走走吧。一些看似荒芜和破旧的地方,其实是高档咖啡馆的所在地。同时,您可能会注意到一些街角的商店其实是高端精品店,只是外观不起眼。 都市缙绅化是一种自然发生的事情,很少由市议会或政府规划。因此,您需要四处走走,张开双眼看看,而不是仅仅依靠市区重建局(URA)的总体规划。 技巧6:留意“涟漪效应” 当某一个小区升级,价格上涨时,往往会对周边地区产生连锁反应。如果您能尽早行动,在此之前买入,您就能收获一些不错的回报。 一个简单的方法是比较一个地区和周边的房产交易价格。涟漪效应的一个常见的前兆是,一个地区和其毗邻地区之间的价格差距达到5%或以上。 有关新加坡不同地区和项目的交易价格,您可以参考新加坡第三大房地产公司橙易产业(OrangeTee & Tie)研究部的网页,获取新加坡市场报告和信息。 技巧7:参加房产拍卖会,抢购便宜的投资房 在抵押人销售期间,一定要来看看。虽然不能保证总是物美价廉,但您偶尔会遇上火爆的拍卖——这是指房产对房主来说成本太高,他们急于快速脱手。 如果在拍卖期间没有达到底价,可以的话,记得直接找卖家。他们可能会同意与您私下交易。 技巧8:在计划升级的街区寻找老旧物业 这不是祈求全幢整体出售的机会(虽然这种可能性存在),反而是关于租金收益率。请记住,租户们并不关心租约还剩多少年——他们真正关心的只是方便和舒适。 这意味着,如果位置合适,较旧的房地产可以产生与新房相同的租金收入。鉴于它的价格会因房龄而降低,您实际上将获得更高的租金收益。 但是,您需要确保维护或翻新的价格不会太高。 另外,您必须确定其可出租性,因为出售租赁到期的房产并不容易。 技巧9:关注重大基础设施建设 突出的例子包括裕廊(Jurong)的高铁、兀兰(Woodlands)的新柔地铁;较小的例子是新的地铁站或道路的出现。一般来说,新加坡的房价与政府的基建计划密切相关。 主要看点有: 商业中心的发展,如科技园和办公室,这提高了该地区的就业率,有助于租金前景和房屋升值。 主要公园和娱乐区 缓解交通和噪音的因素,如 "无车族 "标识,这将吸引居民和租户。 教育机构的发展 相关资讯: 居外IQI和新加坡前三房产公司OrangeTee合作 进军新加坡房地产 市场报告 | 新加坡房市逆势上扬,八月新房销量显著上涨 为何在2020年投资新加坡?5大原因揭秘! 新加坡购房的详细流程有哪些? 参考来源:99.co 责编:Zoe Chan 有兴趣在新加坡购买您的投资物业吗?来让居外帮助您安心置业,就像房子本身一样——穩固、可靠、堅牢。 请留下您的查询和联系,我们的专家团队已准备好清晰回答您有关房产的任何问题。