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加息周期见顶 楼市曙光初现
上周，美联储召开了例行会议，与预期一致地宣布维持利率不变。然而，出乎市场预料的是，联储预告2024年将会实施0.75%的降息。市场对此反应强烈，一些专业人士甚至预测明年美国可能实施1.5%的降息，并且计划在明年3月份开始实施。这一消息导致美国10年期国债收益率迅速下跌至4%以下。 与联邦储备系统在九月初首次停止升息并强调“Higher for Longer”的言论相比，当时市场普遍认为明年减息的步伐将会非常缓慢，甚至可能整个2024年都将保持不变，首次减息可能会被推迟至2025年。 仅仅过了三个月，联邦储备系统却出现了意想不到的大幅度调整。除了债券收益率的下降，美股也持续刷新历史新高，市场对明年美国经济实现软着陆、避免衰退的信心不断增强。 然而，笔者对这一情况保持谨慎态度。明年是美国的大选年，联邦储备系统可能需要创造一个有利的经济环境，以支持拜登的选情。实际情况还需进一步观察，笔者计划明年六月份赴美国，亲自了解真实情况，并在之后向大家做出报告。 无论如何，明年降息已经成为不可动摇的事实。现在的问题仅仅在于减息的幅度以及何时启动。对于香港疲弱的楼市而言，这可以算作是一些久违的好消息。 市场的反应比笔者预计的要强烈，一手市场在12月的前17天已经达成了超过千宗的成交。相较于2023年前11个月每月平均不足900宗的成交登记，这可以说是相当热闹的市况。 其中，新鸿基天荣站的成交占据了大多数，自月初以来已经连续进行了3个星期的推售，每次都成功售出近300套，总计达到了891套。本周将继续进行第4轮发售，这表明仍然存在强劲的购房需求。可以预见，减息的刺激效应是其中一个原因！ 至于二手市场，成交量也出现回升。在过去的周末两天，10个主要屋苑的成交量从原本的3-4宗上升至9宗。尽管成交价和成交量仍然维持在较低水平，但潜在买家的看房兴趣显著增加。根据前线同事的反馈，买家的出价意愿也明显上升，这可以认为与对减息的期望有关。 香港楼市受到美国利率的影响之外，国内经济状况也是一个关键因素。如果国内房地产市场持续不景气，房价继续下跌，那么前来香港投资房地产的意愿和财力自然也会受到影响。上周，上海和北京相继降低了第二套房的首付和利率，希望能够促进国内房地产市场的复苏。 总的来说，笔者相信香港楼市最糟糕的时期应该已经过去，市场出现了一些曙光。明年的实际情况将取决于美国利率的变化以及中国房地产市场是否能够改善。需要密切关注这些因素的发展。
一张英国房产验房报告看清房产估价？｜居外专栏
在英、美等国家投资买楼时，仲介通常都会推荐买家签约前做Inspection Report或 Home Report，即是验房报告。报告内容包括房产的结构（Structure）、状况 （Condition），环境（Environment），能源（Energy）和房价（Valuation）等资料。英国测量师是根据RICS标准来作出报告。 房产报告一般都包括以下内容： 大部份中国买家看过验房报告（Home Report）都未必太了解报告内容，例如能源 （Energy）、环境（Environment）等资料。但有一项可能特别感兴趣的是估价 （Valuation），可知道房产值多少钱，有没有买贵？ 在外国买楼投资，并不如在国内那么方便，用手机便能即时查到房价资料和银行估价。原因是每个国家对交易的数据有不同的处理方法，不是全部对外公开或公布。有些网站例如Rightmove、Zoopla可查到部分过去交易资料和数据，但不完整，亦不代表现在楼价的公平市价（Fair value）。要正确找出市价就必须找专业测量师做估价。测量师收费会根据地点，房产类型由几百至一千英镑不等，需时约2～3个星期完成。 而在中国买房产，较少人会安排做验房（Inspection）。因公寓式单位一般由管理公司管理外墙、公用设施、电梯等。业主只要每个月准时付管理费就可以，不用麻烦处理维修保养事宜。 在英、美做当地业主自己就要担当管理公司的角色，需自行定时做维修。传统上英国楼是用砖，美国楼是用木造，寿命可以超过一百年以上。对于没有住独立屋（House）经验的人士来说，许多时候可能会疏忽没有计算维修费用在内。独立屋最常出现的问题是屋顶漏水。木做的屋顶大概15～20年就需要做防水维修，30年或以上就需要更换新的。投资者计算净回报时，也应考虑维修费用在内。因此，旧楼总回报一般比新楼高，但收入减支出后旧楼净回报不一定比新楼高。 如果对英国房产估价需要了解，可以联络我咨询。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
新盘低价促销奏效 用家入市选择多
上周物业市场原本充斥着不少坏消息，太古城三房户减价$300万，呎价不足$12,000售出，平过新界楼；西謍盘半新楼瑧蓺银主盘以$490万估出，5年间劲蚀52%；高银金融前主席潘苏通私人持有的何文田新盘傲玟遭债主接管；山顶歌赋山道15号也被银行接管，豪宅室内面积达18,078平方呎，花园也占9,948平方呎，天台2,081平方呎，前庭1,200平方呎及庭院1,631平方呎，车库面积也达2,788平方呎的罕有物业，过往都是富豪的至爱。在这种悲观情绪笼罩下，市场成交宗数自然大幅减少，而长江也在此时此刻以「平爆价」推出油塘新盘– 亲海駅，折实最平$290万起，呎价低于$15,000，平过同区二手楼，令全港震撼，成绩如何也令社会瞩目。 这个市场情况，令笔者想起2003年的楼市，当时笔者以买家身份进入毕架山一号的售楼处，近万呎的地方只有一台客人，场面异常冷清，最后笔者以呎价$5,000元买入一单位，发展商更送车位。由于当时市场太差，南丰于同年以震撼价每呎$1,988元起推售将军澳广场，最平单位$99万有交易，发展商低开一招甚为有效，买家大排长龙认购，需要通霄卖楼。笔者当时也在场，不会忘记当时沙士正来袭，一旦进入售楼处全部人士都要戴口罩，售楼处职员更戴上胶手套，不断进行消毒工作，做足预防措施，结果当然也是卖个满堂红！今次亲海駅反应也非常热烈，入票量破纪录，认购人士迫爆红磡的售楼处，连外面红磡火车站附近的行人路也出现连绵不绝的人龙，有媒体估算出席人士达到7000人，与其他冷清的新盘形成强烈对比！ 各大发展商在高息背景下，推货的成本已经大增，加上过去几年疫情，销量已经不好，积压近2万个单位的货尾，所以笔者估计其他发展商也会仿效低价促销，减价陆续有来。市传被接管的何文田傲玟也会大幅减价求售。作为买家将会有更多的选择，当然是好消息，作为换楼的业主可以平买平卖，只要有成交换楼成功，也是好事。作为投资者就难选择了，面对高昂的厘印费，除非找到首置家人名额，否则动手的人数还是有限！希望各位可以掌握此等置业良机！
政策影响大 投资物业必关注
关于征收资产增值税一事，上周在专栏中有提到，笔者相信财政司司长陈茂波在收到社会各界讨论意见后，会做出明智的决定。 在这段时间里，媒体上普遍看到的意见几乎一致反对，除了对楼市产生直接影响外，还对香港一贯简单税制的长期优势造成了严重打击。 这正如预期的那样，尽管陈茂波先生目前人在瑞士，但他还是迅速向媒体表示，香港在可预见的未来不会具备开征资产增值税的条件。令人意外的是，这决定的时间比我之前的预期更早、更快！ 实际上，影响楼市的因素多种多样，有些是短期的，有些是长期的，而政府政策在其中始终占据着至关重要的地位。政府官员的一句话足以引发楼市的风波。 另外，上周发生了一项重要的政策改变，即暂停卖住宅用地。去年售出的房屋许可证数量仅约一万套，为20年来新住宅销售条例推出以来的最低水平。已开售但尚未售出的房屋许可证已累积超过两万套，而已获批准但尚未进入市场的楼盘也接近一万套。 在2024年，预计这三万套待售期房中将有许多套变成现房。发展商积压的资金越来越多，市场上流传着银行可能对一些负债较高的开发商实施资金限制的消息。考虑到这种资金压力，发展商又怎么可能再将资金用于土地投资呢？ 事实上，在上一个楼市周期中，面对楼价大幅下跌的情况，政府曾在2002年宣布停止定期卖地，而改为实行用地预申请机制。 政府将可供出售的土地列入售卖土地表 ，发展商若对某块土地感兴趣，就可以向政府申请勾出土地进行拍卖或招标。这种用地预申请制政策确保了获得土地使用权的土地总会有买家，避免了“流标”对市场信心的进一步打击，同时变相加强了对土地供应的控制，这也是帮助楼市在2003年后回升的重要因素之一。 尽管此次政府并未具体说明住宅土地停售的时长，但一旦采用这种机制，如果发展商的资金状况没有改善，这一政策可能会一直延续下去。 过去，香港政府虽然口头上表示没有高地价政策，但在政策制定上仍不得不考虑地价收入、政府财政状况，以及香港整体经济的影响。土地政策经常因应时局而变动，呈现不断摇摆的状态。 当前政府在土地政策上的走向，需要我们关注政府的言论和实际行动。在进行物业投资时，通过密切关注政策动向，我们能更好地把握大方向，使投资更为得心应手。
疫后经济复常需时日本二世古一枝独秀
笔者新春期间去了北海道旅游，到二世古滑雪是主要目的，顺道看看当地的经济及地产，在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌，作为北海道的最大城市，市区都是高楼大厦，但经济似乎仍是欠佳，尤其在地产方面，大街上见到不少出售新楼的广告，大部份新落成的大厦更是十室九空，最令笔者惊讶的是，其中一幢物业位于狸小路的核心市区，位置近商业区，销路应该有保证，但其广告表示可提供零首期，可见求售心切，1房单位约400呎售价2,680万日元，约为160万港元，700呎的两房单位售价为4,640万日元，大约280万港元，呎价大约4,000港元，以香港的标准简直是超笋价！按揭利率也只是0.7%，可供40年，而租金回报大约是售价的2%左右，札幌的地产市道似乎麻麻。 参观完物业，笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory，竟然发现其在大通公园的分店已经结业，这店笔者已经光顾了十多年，真是可惜！笔者也发现在旅游区内，例如狸小路，不少商店也关门大吉！疫情对主力做旅客生意的店铺，打击跟香港也不惶多让，似乎复常之路还是需要时间！ 当笔者到达二世古，情景就截然不同，旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通，餐厅一晚可以接待三轮客人，可见其热闹程度！从笔者观察所见，旅客的一半是欧美人士，主要来自美国、加拿大及澳洲，另一半是华人面孔，有香港、台湾、泰国及韩国人，也有小量印度人，改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫，但事实并非如此，来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。 在二世古可以完全行用英语沟通，连口罩也很少人戴上，餐厅食品也很西化，外国人在日本旅行遇到的困难，二世古通通没有，难怪他们到此特别有兴致！当然，二世古的雪量及质素，也是数一数二，可说是日本雪场的表表者，旅客由世界各地涌入，不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格，在疫情期间也没有下跌，优质的土地价格仍然继续上升，雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成，价格也相当惊人，以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算，动辄需要500-600万港元，只有400-500呎，呎价超过$10,000，甚至可以高达$15,000。相对来说，排屋或独幢屋的价格较合理，以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋，三房间隔为例，售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多，笔者担心其交通配套将会出现问题，道路不足令塞车问题越来越严重。 位置方便的物业，将会较具优势，选择位置变得更重要，大家若要投资二世古，务必要多加留意，若能亲身视察，更能安心置业。
银行危机未除 减息步伐未定
在2024年初，笔者在这个专栏中提出，本年度楼市走势受两大主要因素影响：一是政府的“减辣”政策，另一是货币政策的“减息”措施。本月底，财政部长即将宣布财政预算案，其中“减辣”政策必然会有所体现，但关键问题在于这一政策是否会被完全撤销。 今天想讨论一下“减息”问题。香港若要实施减息，当然需要美国也跟进减息，然而，在上周的会议结束后，美联储主席鲍威尔明确表示紧缩周期已经结束，但却暗示3月份减息的可能性不大。这一消息导致市场对3月份减息的预期从原先的64%大幅降至20%。 事实上，去年美联储的点阵图预期2024年只会减息三次，幅度共0.75%，但市场普遍预计会有六次减息，共达1.5%。 市场的预期大多基于2024年是选举年的观点。在高息率和紧缩政策下，经济随时面临衰退的风险。为了防止衰退对选举的影响，政府可能会采取先发制人的措施。 然而，美国经济数据仍然非常强劲。刚刚公布的1月份就业数据显示，非农职位新增了35.3万个，远超市场预期的18.5万个。失业率保持在3.7%，而平均时薪年增幅也达到了4.5%。 强劲的劳动市场使美联储相信美国经济将实现软着陆，不至于面临衰退风险。因此，目前减息的必要性不太迫切，尤其考虑到通胀率尚未达到2%的目标。 当人们看到这些报道时，自然会认为美国减息的步伐可能会减缓。然而，上周全球各地出现了银行危机的情况，其中包括美国的纽约社区银行（NYCB）。 该银行公布的业绩显示，上个季度意外录得严重亏损，导致派发股息减少了70%，股价也在短短一周内暴跌了42%。这一大幅亏损的主要原因是商业房地产的拖累，需要大幅度的坏账准备。 与此同时，日本的青空银行（Aozora Bank）也发布了盈利警告，预计本年度将出现280亿日圆的亏损，这是15年来首次出现亏损。该银行的股价也在两天内累计暴跌了37%。 除此之外，欧洲的德意志银行为美国商业房地产贷款作出了1.23亿欧元的拨备。同时，奥地利的房地产集团Signa也宣布破产，其最大债主是瑞士私人银行宝盛，为此不得不拨备7亿美元。 商业房地产受到在家工作风气的影响，导致空置率急剧上升，价格自然也大幅下跌。银行因此面临风险，一旦出现爆雷，美联储必然不能袖手旁观，可能会急于放松金融政策并采取减息来救市。 今年的减息步伐确实存在许多变数，但总体方向不太可能改变。相信2024年会逐步向好发展！在此，笔者祝愿大家在这个龙年身体健康，事事顺利！
征收资产增值税 楼市股市雪上加霜
上周，财政司司长陈茂波参与了一档广播节目，对财政预算进行了咨询。许多市民关心政府的税收和财务状况，并提出增加税种的建议。 陈茂波回应称，资本增值税已在研究范围内，他表示在实施前必须进行充分的社会讨论，以避免发生“因增而减”的情况。 笔者了解到财政司目前面临的困境。在楼市和股市持续下滑的情况下，今年财政赤字可能会超过1000亿港币。 然而，土地招标不断流标，甚至政府规划的北部计划也会受到影响。发展商也更倾向于让政府以低价格收回农地，也不愿意支付昂贵的土地溢价费用。 可以预见，如果楼市不迅速活跃起来，房价将继续下跌。而实施“明日大屿” 计划的资金（至少6210亿港币）将从何而来？ 问题的关键在于，资产增值税可能带来多少收益？又可能带来什么副作用呢？ 笔者以及市场上的大多数专家都认为政府不大可能对所有资产都征收税项。笔者猜测财政司在考虑取消所谓的“辣招”税时，可能会考虑对那些通过短期炒卖物业而获利的业主征收这一税项。在许多发达国家，都有类似的安排，例如在日本，如果业主在出售持有不超过5年的物业时，就需要缴纳净收益的30%作为税金。 与“辣招”特别印花随税（SSD）相比资本增值是有一些区别的。SSD是一种税收，无论物业交易是否获利，都是要征收税款的。这一位意味着在楼市下跌时，即使业主在交易中亏本，他们仍 这对于那些由于特别需求而不得不出售房产的业主来说可能是不公平的。 对于那些进行短期交易赚取利润的业主而言，资本增值税仅在他们实现利润的部分征税，这似乎更为合理！ 然而，一旦采取这种做法，投资者很可能会感到担忧，因为他们担心未来税收范围可能会进一步扩大。 今天可能是只针对拥有不到3年房产的业主，而明天可能变成对拥有不到5年房产的业主征税。在楼市已经非常疲软的情况下，这一措施只会促使业主加速出售投资物业，进一步打击房价，同时在市场上减少可供租赁的房源。 另一方面，政府不断引入"高端人才"。在预期楼市下滑的情况下，这些"高端人才"可能更倾向于选择租房而非购房。这样一来，房屋租金很可能继续上升，因为这些"高端人才"缺乏购房的动力。 目前政府需采取措施来稳定楼市，上一次的 “减辣” 力度明显不足以刺激交易量和提振楼价。为了促使香港市民在购买和投资物业方面更具信心，政府应该迅速取消所有对投资物业的限制性税收政策。 过去的减税政策似乎未见明显效果，因此需要更为有力的举措，以使投资买房和租赁变得更有吸引力和利润可期。 政府有必要考虑将银行中的定期存款注入楼市，这将有助于提高市场流动性。反之，若实施资产增值税，可能导致资金进一步流出楼市，使楼市陷入更为困境的境地。卖地流标的情况可能会持续，补地价的案例也会减少，这对政府财政将产生负面影响，实际上是一种得不偿失的做法。 在此时，笔者相信财政司会在听取社会各界的讨论后做出明智的决策。在当前的香港环境下，实施资产增值税可能并不适合，因为这可能会进一步加剧楼市的不景气。
「去美元化」利人民币内 房资产增魅力
中美大国互相竞争，由美国挑起贸易战争加关税开始进入白热化，为了针对华为进行封锁，限制出售晶片，甚至强迫禁止盟国出售光刻机，是活生生的保护主义。为求进一步「去中国化」更要求供应商离开中国生产，转移至美国认为安全的地方，台湾台积电被迫在美国设厂就是一例！ 随着俄乌战争爆发，美国也利用其「美元霸权」制裁俄罗斯及其认为有关的俄罗斯个体，连中立的瑞士也被牵涉其中，冻结俄罗斯人的私人财产！利用美元作为武器有深远的影响，俄罗斯固然被迫放弃美元，利用人民币进行中俄之间的贸易结算，其他国家看在眼内，自然作出相应行动回应，怕一旦被美国制裁会带来风险！ 今年3月29日，中国和巴西达成协议，同意未来可以直接使用人民币和巴西货币进行结算，免除美元作为中间货币，同时巴西也会成立人民币结算行，在未来的交易中可见人民币才是主角。其实在同月10日，沙地跟伊朗在中国协调下达成协议，恢复外交关系，化解了多年来的敌对关系。沙地跟伊朗都是原油出口大国，而中国则是进口大国，可以预期在「去美元化」的背景下，中国可以加快使用人民币进口石油，将是合理的推论。上星期沙特阿美斥资243亿人民币，以溢价近亿入股国内的荣盛石化（002493.S2）。另一方面，东盟十国（ASEAN）也在讨论通过本币交易，以减少对美元、欧罗等依赖。 近期，欧美银行相继出事，加重打击各国对美元的信心！加上美债息不断上升，环球政治不稳，战争频生，都令美元地位削弱，在「去美元化」的过程中绝对有利人民币的国际化。香港在这方面也有重要角色，作为全球最大的离岸人民币中心，大家可以在香港利用人民币投资各式各样的资产，包括股票、债券、基金、保单，甚至外商可利用合格境外机构投资人（简称RQFII）直接用人民投资大陆股票式债市。 人民币日趋国际化，变相也令人民币资产更具吸引力，作为一个普通投资者，除了金融产品，内地房地产也是非常普及的资产。近年内房受到政策影响，楼价作出显著调整，「住房不炒」也是国家一贯政策，所以大家投资国内房地产，也必须选择有国家支持的城市，站在长远的角度考虑，北京、上海、深圳、广州等中国一线大城市，升值潜力远比其他二、三线城市为佳！由3月的成交量所见，一线城市按月升幅达7成，远超二、三线城市的升幅。 过往在旺市时，四大一线城市的物业都有严格的限购令，香港人想买也不容易，现在疫情刚过，放贷政策又在放宽中，利率已降至4厘以下，一线城市房地产的吸引力也越来越大了！
2024葡萄牙的投资热点在哪里？
葡萄牙的购房移民政策一直深受海外人士欢迎，在该政策的影响下，越来越多的海外人士比较喜欢在葡萄牙进行投资。转眼2021年就要结束了，很多海外人士比较关心2024年葡萄牙的投资热点在哪里。 2024年葡萄牙的投资热点其实还是在房产上面，葡萄牙房产市场的发展趋势是相当不错的，有一些城市是极其热门的，同时也是大多是投资者频繁选择的。关于具体选择在哪里投资，一起来详细了解下吧！ 2024年葡萄牙的投资热点城市 一、养老圣地阿尔加维 阿尔加维这座城市在葡萄牙的南端，是欧洲阳光最充裕的地方，也是葡萄牙的最 佳旅游地点之一。作为葡萄牙的沿海城市，它的经济实力和优越的地理位置决定了该城市房产的升值空间。根据相关数据可知，阿尔加维房产的收益稳定在5%-6%，是房产投资的较佳选择。 阿尔加维还是欧洲非常有名的养老圣地，每年有很多退休的人士都会选择在这座城市生活，所以该城市的房产需求量很大，并且拥有很高的升值空间。该城市除了交通条件便捷以外，医疗水平也非常的高，在世界排名中位居前十二，所以在这座城市生活是非常有保障的。 近几年阿尔加维的房产价格一直都是稳定上升的趋势，郊区的房价相对来说便宜些，但是市中心的住宅房价已经上涨到3000-3500欧元/平米，黄金地段的房产价格目前已经突破均价的两倍多。这座城市的房产价值还有很大的上升空间，是2024年房产热门投资的较佳选择。 二、事业佳选波尔图 波尔图是葡萄牙的第二大城市，因为盛产波特酒，所以拥有酒都的美誉。该城市的交通非常的便利，拥有欧洲最先进的机场，同时也是欧洲第二繁忙的机场。在近几年的发展中，波尔图的经济势头不容小觑，其GDP的增长率高于全国两倍左右。 在经济和其他条件的优势下，波尔图这些年来的房产价格也在不断增长。从2011-1018年，其市中心的房产价格增值了146%，这种喷井式的上涨吸引了大量的海外人士。波尔图房产市场的热度一直很高，毕竟它的增值状况最高有达到9.8%。 波尔图不仅房产价值高，而且房产价格还比较便宜，即便这两年在不断的上涨，但仍是大多数投资人的心头好，其市中心的均价只有2700-3300欧元/平米。不过波尔图的租赁市场非常活跃，期租金也很高，每月大约为1300欧元。因此选择投资波尔图的房产还是拥有比较广阔的前景的。 三、自住投资里斯本 里斯本是葡萄牙最大的都市和海港，特殊的地形让它拥有非常靓丽的风景线，该城市每年的游客人数接待在100万人，酒店入住率高达80%。同时该城市的房产投资收益回报率和房产出租年收益率都是全欧洲的领先水平。 里斯本的GDP占全国GDP的45%以上，并且人均GDP要远远高于欧洲其他国家。里斯本的核心产业是科技也和金融业，所以在这边工作的人很多。目前里斯本政府对企业实施了10年免税等激励政策，已经成为南欧创意产业和科技初创企业的重要中心。 里斯本的物价和房产价格还是比较高的，其市中心的公寓平均价格达到4300-5000欧元/平米，其每月的租金在1800-2000欧元，是整个葡萄牙区房价的以上。当然里斯本房价和租金高不是盲目的，有一部分的原因是房源不租和租赁资源短缺所致。 总的来说，目前葡萄牙处于经济发展的黄金期，进行房产投资是有很不错的回报的。如果想在葡萄牙投资，房产市场依然是很不错的选择，以上几个城市仍然是未来房市的热点区。如果您对葡萄牙房产市场的相关信息不是很了解，可以把联系方式留在下方，也可以直接和我们联系，我们会针对您的问题进行详细的解答，给您推荐最合理的方案。
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后疫情时代，国际形势风云突变，留学国家也经历了大洗牌，美国不再是全球学子最热门的留学选择，与此同时，澳洲正迎头赶上，成为最热门留学选择之一。毫无疑问，澳洲当地的良好的教育制度与资源是最大的因素。 本期内容将带大家走进最受欢迎的留学国家——澳洲，了解最新澳洲留学形势、掌握澳洲留学流程，并学会如何在澳洲以房养学，轻松留学澳洲！ 1. 最新澳洲留学趋势 赴澳留学的10大理由 顶尖的大学、充满活力的城市、令人惊叹的自然风光和几大海洋是许多留学生选择澳大利亚留学的重要驱动力。不过，赴澳洲留学的原因远不止这些，方便办理学生签证、实习和兼职工作机会多等因素成为全球学子选择赴澳洲留学的重要原因。为此，居外为大家整理了 为什么要去澳洲留学的10大理由。 相关阅读：想出国留学，国家怎么选？ 澳政府：中国留学生数量保持稳定 澳洲联邦内政部最新数据显示，在截至2023年6月的，有近8.6万名中国学生在澳洲留学，此数据保持稳定。 澳洲大学全球排名变化 QS世界大学排名、THE泰晤士高等教育世界大学排名、U.S.News世界大学排名、软科世界大学学术排名（ARWU）被视为目前世界最具影响力的四大排名 。QS世界大学排名因其问卷调查形式的公开透明而获评为世上最受注目的大学排行榜之一。 2024 QS世界大学排名 — 澳洲篇 在2024 QS排名中，27所澳洲院校排名在世界前500，而澳大利亚的众多非八大院校也获得了综合5星的评级，澳大利亚国立大学、悉尼大学、墨尔本大学、悉尼新南威尔士大学、昆士兰大学依旧牢牢占据世界前50的榜单位置！ 2024 泰晤士高等教育世界排名（The Higher Education） — 澳洲篇 澳大利亚有6所院校跻身世界前100，11所入围世界前200。其中，墨尔本大学在THE排名中保持澳大利亚第一，位列世界第37。澳大利亚八大院校表现平稳，均稳定在世界前200。 2. 澳洲留学必读 高中 / 本科 / 研究生留学要求 澳洲不管是教育质量，生活环境，还是其他各方面的福利都是非常不错的，再加上学费比较低，选择的人就更多！一起看看 2024年高中、本科、研究生三个不同阶段赴澳留学都有哪些要求和条件。 高中：申请澳洲高中留学，完成国内初中教育是必需的。一般来讲，初三毕业可以入读澳洲10年级。如果读完高一或是高二在读，则可以入读11年级。 本科：申请澳洲本科，一般有4种途径可以选择：一是高考成绩直接申请澳洲的本科；二是申请澳洲预科；三是利用国际类考试直接申请；四是利用高中成绩申请国际大一课程。 研究生：申请澳洲研究生，必须是国内全日制本科毕业生，并拥有毕业证和学位证，此外对语言能力、学校背景和专业背景、工作经验也有一定要求。 有哪些奖学金可以申请？ 澳大利亚大学重视成绩好的学生，政府和高等学府都各自设立有许多奖学金计划来吸引世界上最优秀和最聪明的学生到澳大利亚学习。 一般来说，澳洲奖学金分为政府资助、高等学府自设两大类，以下是 澳洲政府资助的3大奖学金和“澳洲八大”设立的奖学金介绍。 留学费用估算 主要分学费和生活费两部分，不同地区和学校略有区别，但整体而言，学费大概每年3万澳元左右，生活费大概每年2万澳元左右，总共约20-25万人民币（不计打工收入），这一费用对于国内中等收入的家庭来讲，还是可以承受的。 学费：不同学校、不同专业学费相差较大，著名大学学费一般都比较高，尤其是位于悉尼和墨尔本地区的大学，例如悉尼大学本科和硕士学费要在30000-40000澳币/年，相对比较偏远地区的大学，例如查尔斯达尔文大学的学费在22000澳币/年。 生活费：在澳洲一个月的生活费要多少钱？通过计算几项主要支出，如住宿、交通、通讯、餐饮就能的出来。按澳大利亚使馆提供的官方数据显示，一年的澳洲留学费用是19830澳币，约合10万元人民币。 相关阅读：澳洲研究生留学费用大揭秘 澳洲名校一览 目前澳大利亚共有43所大学，其中37所是由当地政府资助的公立大学，根据 2024年QS世界大学排名，澳洲顶尖的10所大学按排名（括号内为世界排名）依次是：墨尔本大学（14）、新南威尔士大学（19）、悉尼大学（19）、澳洲国立大学（34）、莫纳什大学（42）、昆士兰大学（43）、西澳大学（72）、阿德莱德大学（89）、悉尼科技大学（90）和伍伦贡大学（162）。 相关阅读：读澳洲名校，但孩子在学校意外受伤该怎么办？｜居外专栏 3. 澳洲留学申请指南 时间规划 & 申请流程 完整的澳洲留学时间规划 为： 1月-6月 — 考雅思 7月 — 办理结业手续 9月-10月 —递交申请 11月-12月 — 接受offer、安排住宿 几乎占用一整年的时间，所以务必提早准备，越早越好！ 而完整的澳洲申请流程 包括以下步骤： 选定方案 — 根据兴趣爱好、成绩、职业方向确定留学方案 院校申请 — 准备相关资料，向选定的院校提交申请 等待通知书 — 收到通知书后，准备材料、缴纳学费、办理护照 语言考试 — 所有学生都需要准备雅思或托福，建议提前准备 资金准备 — 需要提供资金担保，由于汇率变动较大，建议提前准备 递交材料 — 将所有材料递交到大使馆，并准备行李，在规定时间内报道 热门留学专业排行 很大一部分人去澳大利亚留学的动机是希望能找到更好的工作以及更大的回报，为此，首先要考虑的是你对何种职业更感兴趣。 其次，由于澳洲和中国对于不同职业的就业需求以及就业前景完全不同，所以你应该了解澳洲和中国对于不同职业的就业需求数据，以此确定未来的发展方向。目前澳洲最热的留学专业 一定会出乎你的意料之外！ 准备申请材料清单 澳洲留学申请需要的材料 包括护照、毕业证（或在读证明）、成绩单、雅思成绩单等。 此外，部分学校或专业会要求提供CV和PS，商科专业可能需要提供GAMT或GRE成绩，EMBA还需要参加面试，设计类专业还需要提供作品集等，有正式工作经验的申请学生还要提供工作证明，申读研究型课程的学生需要准备研究计划等材料。 留学签证办理攻略 赴澳留学签证是留学申请中非常重要的一环，每年拿到offer的同学被拒签的案例也不在少数，以下为大家详细解析 去澳大利亚留学签证需要的材料和注意事项。 一般而言，申请办理澳洲留学签证需要临时入境者声明（GTE）、签证申请表、入学确认书（COE）、财务证明材料、英文水平证明、健康证明、保险材料以及个人材料说明这八类材料。 “多国联申”提升成功率 受新冠肺炎疫情、各国签证政策、国际大环境等因素影响，为了提升留学申请成功率，不少中国学子开始 选择同时申请多个国家/地区的院校，即“多国联申”。 这其中又以申请美国和澳大利亚的准留学生居多，这些原本只申请美国或澳大利亚高校的学生选择联申英国、加拿大、中国香港等其它国家与地区的高校。 4. “以房养学” 让澳洲留学一举多得 通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用，近年来这种“以房养学”成为海外发达国家投资中热门的投资形式。对高净值家庭来说，一来提早为孩子的留学做打算，二来对资产进行了妥善的全球配置，一举多得！ “以房养学”有 3大好处：省租金、补贴日常开支、长远回报可观 ，其精髓是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。 省租金：既节省留学期间的租金费用，又给孩子创造更好学习环境； 补贴费用：投资房产所产生的稳定租金收益，可补贴孩子日常开支； 长远投资回报：国外房市较为稳健，中长期持有，投资回报很可观。 当然，要成功实现“以房养学”，大家 在买房过程中还是有很多需要特别了解的注意事项，这方面的内容，大家可以看看澳洲持牌律师的专业视频解读。
