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认识英国房产：6大种类 2大投资方式，您要怎麽选？
国人最大梦想，就是买房成家，当决定去英国移民，也一定很想买个英国房子，安心定居。不过英国楼房种类很多元化，跟国内很不一样，不如在英国置业前，先来认识英国房子6个大类： 一、大厦公寓（Flat / Apartments） 在英国城市中，最多的房子类型， 房价也最实惠，如果是新楼房（New Homes）价钱就会比旧楼贵20-30%。英国新楼都会包新装修，而且九成是开放式厨房，而且包送雪柜丶洗衣机丶焗炉等设备，只须买简单家具即可入住。 不过买大厦公寓，一般只有租赁业权（Leasehold），故须要定期交地租（Ground Rent），亦须要交物业管理费，不过英国物业管理水准不差，新楼的清洁与保安水平都可让人安心。 二、房屋（House） 英国房屋可分为独立式房屋（Detached House）和半独式房屋（Semi-Detached House）两大类。 独立式房屋（或别墅），有2至3层，它整楝跟邻户是完全分开，通常有前后独立花园，花园面积可大至100平方米，部分甚至有温室或池塘，另外还有私人车库及独立室外储物屋。 而半独式房屋（或别墅），跟独立式房屋的唯一分别，就是房子的一边会跟邻户相连，故又名双拼房屋（或别墅），私隐度稍逊独立式。 House多位处市郊，故深得爱静丶爱园艺的英国人喜欢，不过房价也相对较贵。 三、单层房屋（Bungalow） 跟House一样，同样分独立和半独立（双拼）两种，但Bungalow一般只有一层，由於不须上下楼梯，出入较方便，故往往是老年居客的首选。 Bungalow多位处环境优美地方，故价格颇高，但租金回报率也是最高。 四、排屋（Townhouse）/ 小排屋（Terraced House） 排屋有大有小，但都是房子跟房子密集相连，一排接一排。大排屋一般有两三层，由5至10楝房子相连，每楝有独立花园和车位（或车房），有睡房2至4个，另有客厅丶厨房。 而小排屋就更密集，每排有10座房子以上，而前花园都很小，后面亦只有后院（Yard），它们大都筑建於维多利亚时代，但结构坚固，多为政府房舍。 五、政府福利房（Council House） 国内有廉租房，英国也有类似的公营房屋，并分多个类型，当中最常见就是Council House。能在私人市场见到的都俗称Ex-council House，都有一定年期，但价钱会低於市价，如非当地人便很易误以为是“笋盘”；由於Council House环境复杂，安全风险较高，日后出售房子也难有好价，故投资者必须紧慎。 六、乡村屋（Cottage） 英国的乡村屋Cottage，可小至只有两三房间，也可大至拥有几十间大房，并大都位处乡郊，是邻近森林丶农场丶湖泊丶海滨等自然景观的老房子，通常都历史悠久。这类Cottage除可自住，很多亦会改建成家庭旅馆，在旅游旺季时可当「B&B」出租。但要留意是老房子维修费不便宜，如是政府保护建筑，更不能随意改动，当中利弊要考虑清楚。 相关【居外百科】内容：英国房市常见的房产类型详解 此外，在研究不同投资策略时，可能会遇到在国内比较少见的术语，今篇先为大家挑选两个较常见的术语，让大家尽快入门。 BTL：Buy To Let 可以理解为以租养房，是买入持有的策略（Buy and Hold Strategy），一般为赚取长期现金流量和资産净值（equity）的最有效方法。 BTL包含的风险最小，比较容易获得贷款，易於管理。对於在英国尚未有信用足迹（credit footprints）的新投资者来说，可能比较难获取BTL贷款，即使有，利率相当高，故此另有策略为Buy in Cash and Rent it out，即是先以现金买入再出租，然后约在6个月后，再对此房产进行再融资（refinance）。 新投资者也可以考虑Buy, Refurbish, Refinance，即是买入-翻新-再融资。同样，先以现金购买物业，再做外观装修工程，甚至大一点的改动例如增设额外房间，然后在数个月内再融资。透过这个策略，投资者可以获得大量资金，因为翻新后的物业的价值会有所提升，尤其如果当初是以低於市场价值（below market value）的价格购买，资产收益（equity gain）就会很大。 要采取这个策略，重点是向Mortgage broker及测量师证明物业增值，可以照片作前后对比，以展示当中的功夫。然而，翻新及增值的房产，不必然要在昂贵地段，只要附近有工作机会，自然有住屋需要，也值得投资翻新。当有了再融资的资本，投资者就可以建立您的投资组合。在技术上，如果以现金购入物业的话，一般不用等6个月，惟这是英国业界不言而喻的规则，所以绝大多数人会等待6个月后才重新融资。 相关【居外百科】内容：英国买房投资buy to let…这10点都做到，可以稳赚不亏 BTS：Buy to Sell 也可以理解为Flip，就是买入物业，然后迅速以更高的价格出售，这策略通常涉及翻新（refurbishing），但并非绝对。有些人以巨额折扣购买房子，再迅速以更高价格放回市场出售。当然，买家需要有充分理由证明为何物业值得有更高售价，答案不可能为资本增值（capital growth），因为由买入到卖出仅仅相隔几个月，资本难以短期增值。这也是那麽多人以翻新来增值的原因。 比较起BTL创造长期现金流的投资者，采取BTS的会希望在数个月内获取一笔过收入。 哪个策略更适合？难以一概而论，倒真要视乎需要而定，毕竟，世界上从来没有什麽一刀切的万用投资策略。 参考来源：东网丶香港01 在英国投资房产，要了解自己的需要及目标，找到适合的策略，这往往建基於不同因素，例如个人财务状况丶风险取态丶目标丶抱负丶可运用时间丶技能丶经验丶信用评级丶短期或长期收益等，因人而异。 居外的英国置业专家乐意为您效劳！留下您的联系方式，免费获取投资咨询服务。
中国人力捧 葡萄牙“黄金签证”迎来史上最佳9月！
就像项目开放以来每年9月的情况一样，刚刚过去的9月表现相对低迷。只有78名主申请人和145名家属获得葡萄牙“黄金签证”居留许可，投资达到4,350万欧。 自有记录以来，9月的投资活动都要比它前后两个月低迷。所以，与之前各年度的9月相比，今年9月的相对表现还是最好，当然比不上刚刚过去的8月。今年9月是项目史上收入最高的9月，从这个角度来看，项目的未来肯定更加光明。 2020年开年至今，这个黄金签证已经筹集到了5.4亿欧，有望于年底的时候筹集到7.2亿欧。2020年将会是普普通通的一年；但是考虑到资金筹措的全球背景这是了不起的成就，与竞争对手希腊相比，这也是值得钦佩的。 自2012年11月以来，9,200名主申请人在这个项目中投资超过55亿欧，绝大部分都是以50万欧买房的形式呈现。但是，近年来，“替代性”投资选项（除第3类以外的所有选项）逐渐走红；仅仅4年前，每15名申请人中只有1名选择替代性投资选项，但是今年这一比例已经达到了1/3。 尽管最大的替代性投资选项是第4类（27%），增长最快的则是第7类（35万欧风险投资/投资基金），今年大约5%的投资者选择这个选项，去年这一比例只有1%。 尽管中国申请人在项目中的统治地位较早些年开始下滑，但是中国人仍旧是最大的投资者来源群体。9月，19名中国申请人拿到了居留许可，是第二大群体越南人的两倍多，后者拿到了9张黄金签证。今年开年至今，1/4的投资者都是中国人，自2012年累计来看，他们占到了投资者总数的一半多一点。 相关资讯： 欧盟公民身份快速通道：葡萄牙35万欧元项目｜居外专栏 黄金签证投资人有福了！葡萄牙“落地生”法案即将出台︱居外专栏 对葡萄牙房地产感兴趣的外国投资者赶紧下手吧！ 来源：投资移民知情者 责编：Zoe Chan 想更深入了解葡萄牙“黄金居留签证”吗？ 欢迎浏览【居外百科】的干货内容，或留下您的联系方式，居外的专业团队期待为您提供投资移民咨询。
美国EB-5签证再次延期3个月 2021年配额大幅增加85%！
美国国务院在其10月的签证公告中表示，2021财年（周四开始）将开放创纪录的261,500张移民签证。因为EB-5项目占移民签证配额的7.1%，所以这个项目未来12个月里可以分配到18,567张签证，而以前则是1万张。 疫情导致的领事馆关闭和服务缩减使得2020财年大量的亲属类签证没有用完，所以所有职业雇佣类签证的年度配额会大幅增加，包括EB-5。 “在EB-5项目的历史上从来没有分配到这么多签证，”位于密尔沃基的EB-5专业公司First Pathway Partners本周在其时事通讯中写道。 对于那些处于排期的国家的EB-5申请人来说，这是一个值得欢迎的消息，因为配额增加意味着每个国家的申请人可以分配到的签证数量相较于以前可以增加85%。在EB-5项目中，每个国家只能占7%（大约700张签证）的配额。 在过去几年里，这导致项目申请人主要来源市场，比如中国和越南，出现了严重的积压，签证供不应求。 First Pathway Partners表示，中国、印度、越南，“在一个财年里可以额外获得600张签证。此外，拥有大部分最早有限日期的中国可以收到比以往更多的剩余签证。如果其它国家使用6,000到8,000张签证的话，中国就可以得到1万多张！” 如果EB-5申请人可以用到新增的签证，那么排期国家的等待时间就可以下降数年的时间。此外，2022财年的签证配额还可以进一步增加。 “如果特朗普关于亲属类签证的行政令在2021财年大部分时间继续有效，然后亲属类签证又没有用完自己的签证，那么2022财年还会空出更多的签证，进一步减少EB-5的排期，” First Pathway Partners表示。 再次延期3个月 在美国国务院发布其签证公告的同一天，美国国会通过了一项继续决议案（Continuing Resolution），保证联邦政府能够正常运行至今年12月11日，这意味着EB-5区域中心项目在这个日期之前都维持原样。这是不到4年内连续20次短期延期。 “当然了，”EB-5专家Suzanne Lazicki在其博客上写道，“政府中没有人想到了EB-5。区域中心项目根据拨款法案经常延期，除非有人刻意去改变它。考虑到有其它议题在争夺华盛顿的注意力，考虑到移民局完成了此前推动EB-5立法的重大‘改革’，有人刻意去改变它这不太可能。” 美国移民律师协会（EB-5行业重要的游说组织）的执行理事Aaron Grau发文警告，尽管他的协会“非常感谢EB-5区域中心项目没有终止，但是国会和政府需要承担更大的领导角色来实施改革，最终实现项目的长期授权。如果国会和政府继续这种短期授权循环，项目的潜力将难以开发。” 更多【美国移民百科】资讯： EB-5限制宽松 专家拆解投资移民美国3大优势 美国EB-5最新情况：I-829申请一季度同比增长27%，通过率99% 美国纽约住有多少中国移民？ 来源：投资移民知情者 责编：Zoe Chan EB-5投资移民，申请条件及过程非常简单，只要投资90万美元，并确保相关投资项目能为当地人创造10个全职的工作机会即可。 有兴趣了解更多美国投资移民吗？欢迎留下联系方式，居外移民专家马上为您提供专业的支援。
疫情阴影下，房东怎样将租房利益最大化？｜居外专栏
自英国因疫情采取封锁措施以来，相信不少房东都感受到了租赁市场的变化，持续的疫情和其他各类因素导致房东逐渐失去市场主动权，租金也随之下降。 伦敦市长Sadiq Khan最新致信住房大臣，要求英国政府给予伦敦市政府权力，将全伦敦的房租“冻涨”两年，以减缓新冠疫情对民众带俩的收入和经济上的冲击。 虽然该提议尚未通过，但2020年注定是租赁市场充满挑战的一年，英国皇冠地产（Crown Home Buying & Letting | CHBL）会一直站在您的角度为您提供支持与协助，共同度过这段艰难的时期。 市场行情分析 由于游客的大幅下降，大量短租市场上的房源涌入长租市场开展竞争，而搬进伦敦的人数却在减少，租赁市场供需发生改变。在此之上，原本的租房主力军，国际学生们因为疫情推迟了抵达伦敦的时间。2020学年的前三个学期，大部分大学都为国际生提供了在线课程，更多人选择在自己的国家通过网络继续学业，使租房需求进一步减少。 从本地来看，许多原本在大城市工作的白领目前在家工作的状态很可能一直会持续到2021年1月。省去了通勤的顾虑，更多的上班族选择搬离伦敦，用同样的价钱换取更大的生活空间，从一居室换到两居室，并把其中一间房作为办公室使用。拥有户外空间的房子也比以往更受欢迎。 Faulkner House, 2卧 ｜ 月租£2,999 Faulkner House, 2卧 ｜ 月租£3,250 租赁建议 作为房东的合作伙伴，我们非常希望以疫情前的价位出租房产，然而面对今年的市场行情，我们建议房东可以做出一些让步。 对于原本的租客，可以以降租换取延长合约的形式挽留租客。这样的方式可以避免寻找新租客产生的花费和房屋空置期损失的房租。 对于需要寻找新租客的房产，我们建议房东考虑中介给出的参考价格，很可能需要降低一点房租。 在新的市场条件下，房东越灵活，房屋出租的概率就会越大。 One Blackfriars ｜ 首周免费 租赁技巧 根据我们的经验，目前两居室房产最受欢迎，由于更多人在家办公，他们往往要求移除一些原有的家具。为了让你的房产在租赁市场脱颖而出，房东也可以考虑重新粉刷墙面或添置一些小配饰，令房产更有吸引力。比如添加花瓶、蜡烛、抱枕等配饰，提高租户对生活品质和情趣的期待；购置更温馨的床上用品，营造家的感觉与氛围。 在我们的指导建议下，多套房产顺利出租。例如90 Emery Wharf我们以£450每周的价格出租。 604 Counter House，我们以£775每周的价格成交。 78 Discovery Dock，我们以£520每周的价格成交。 更多孙秀秀撰写的精彩文章： 英国房屋产权知多少？当地人也容易被坑 后疫情时代，英国留学还值得来吗？ 英国银行利率跌至0.1%意味着什么？ 英国皇冠地产（Crown Home Buying & Letting ｜ CHBL）是一家英国ARLA认证的伦敦房产经纪公司，专注于代理伦敦优质新建住宅项目，拥有广泛一手房源，致力于为国际买方提供一站式置业服务，包括房屋买卖、租赁管理以及信贷咨询。其团队在英国从事地产行业十逾年，经验丰富。英国皇冠地产竭诚为客户争取最大利益，让您的海外投资更安心。 如果您对英国购房、租赁有任何疑问，欢迎扫码详询。我们将第一时间为您解答关于英国投资置业问题。 英国皇冠地产孙秀秀 伦敦政策、区域、项目全解读 联系邮箱：info@crownhomebuying.co.uk
不想拿美国绿卡，又想享受绿卡福利？您可以这么做︱居外专栏
2020对于美国移民来说是充满挑战的一年，在美国政府各类禁令下，各类工作签证纷纷开启了夹缝中生存模式。 越来越多的外国投资者，创业人士和留学生等开始另辟蹊径，寻求其他可以留在美国工作生活的途径。美国E-2签证由于其并没有被列入禁令限制名单内，同时其投资额度低、批准率高、公司要求相对宽松等优势特质脱颖而出，成为了签证中的“香饽饽”。 美国E-2签证的优势 投资人没有语言，学历，专业要求 维持成本低，获批要求宽松 可以无限制续签，不是绿卡，但胜似绿卡 此外尤为利好的一点是，投资人可以根据自身情况，适配契合的E-2签证投资类型。一般最常见的有以下3种： 1. 特许经营加盟 这种是E-2签证普遍常见、也是颇受投资者亲睐的方式。 一般情况下，加盟品牌已经具备了一定的知名度、市场接受度以及运营成熟程度，他们会为投资者提供各类服务模式如全托管和半托管模式。对于在美国初来乍到的投资者来说，有这些来自品牌的专业服务和指导，无疑最大程度上规避了投资风险。除了协助经营门店以外，有些加盟品牌甚至也提供各种回购模式，进一步保障了投资人的资金安全。 众多知名特许经营加盟品牌，行业覆盖餐饮业、健身行业、房地产服务等，以满足不同需求。对于大多数品牌来说，投资人只需在单店收购51%的股份，便可以轻松获得E-2签证，并且长期由专业团队为您运营门店以维持签证有效性。 2. 咨询服务行业 由于E-2对于投资额度以及员工数量并没有太高的要求，因此运营成本较低的咨询服务行业完全可以符合E-2的申请要求。咨询服务所涵盖的专业范围很多，从法律服务咨询、设计、中介服务、房产托管，到软件开发、培训服务等，运营成本相对于传统人力密集型行业都低很多。 3. 收购现有业务 现有业务相对于新业务来说，不确定性较小。现有业务一般已经具备了稳定的员工，流程以及客源；同时投资人也可以根据过去的财务信息来了解到该业务的运营状况，因此可以比较容易确定投资成本、运营成本和未来利润预期。 在层层筛选以及完成各类尽职调查后，便可进行现有业务收购；甚至在满足E-2的基础上，同时申请EB-1C，多管齐下拿下绿卡。 不同于其他种类的工作签证，投资人在获得E-2签证后，只要基本维持业务的运作，就可以无限期续签E-2签证，对于加盟或收购全托管式业务的投资人来说，续签更是显得无比轻松。 除此以外，E-2签证持有人可以携带子女、配偶一同来美国长期居住，配偶可以在美国自由择业，子女则可以免费享受公立学校教育资源，可谓一举多得。 E-2投资方式多，总有一款适合你！ 填写下方表单，即可预约E-2专业咨询。 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
美国房产抄底正当时 随手给你10个理由！
美国在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面临着重重挑战，但可喜的是购买房地产的黄金机会已经到来。随着抵押贷款利率降至历史低点，标普500指数处于历史高位（截至2020年4季度），很多人仍然心存恐惧，那麽您获得好买卖的机会就更高了。 现在大家在家里呆的时间比较多，因此，房子的内在价值已经上升了很多。然而，鉴于 房贷利率已经崩盘，负担能力自然攀升。在大众媒体大肆宣传人口从大城市流向小城市的情况下，精明的投资者是时候反其道而行之，重新关注大城市的房地产了。不过，鉴于较低的估值、较高的净租金收益率和较低的整体密度，二线城市（也俗称“18小时城市”）也是非常有吸引力的。 让居外为您详细解释为什么现在和2021年便是购置美国房地产的好时机。 1. 全国各地房价走软 根据美联储经济数据（FRED），2017年美国房屋销售价格中位数开始走软。由此可见，一些定价的通缩早被释放出来了。 如果我们看一下2006年底上一个峰值之后发生了什么，我们看到销售价格中位数在2.5年的时间里从25.5万美元下降到21万美元（-17%）。2009年的下半年的，房价触底。 从2009年底到2012年，房价逐渐走高，然后在2017年下半年从22万元爆发式上涨约55%至34万元。 此后，销售价格中位数从34万美元下降到2019年第四季度的约31万美元，跌幅为9%。 随着价格和贷款利率双双下降，负担能力上升。 美国房屋销售价格中位数（美元） 美国房屋销售价格中位数（同比变化%） 2. 超低的房贷利率 房贷利率处于历史低位，现在一些贷款人甚至为自住房提供了低于3%的30年抵押贷款。如果房子对您来说是刚需的话，看到这么低的利率，很难坐着不下手。 视乎情况，这样的低利率可能会让买房比租房更实惠。而房贷很可能是购房者最高的一项成本，低利率肯定会推动购房。 但利率也是一把双刃剑。如果未来抵押贷款利率上升——短期内肯定是很大的一个“如果”，因为美联储已经承诺在2022年之前保持低利率——那么可能会影响房价。但是，由于低利率使得现在的房子更实惠，买家可能会认为未来的加息是值得担心的事情。 30年定期按揭的平均利率 3. 股市处于历史高位 标普500指数在2019年收盘时涨幅达到了惊人的31%。在2020年，标准普尔500指数和纳斯达克指数在经历了2020年3月的艰难时期后，已经反弹到历史高点。因此，股票投资者非常富有，特别是科技投资者。 股市创造了如此多的财富，难免会有一部分财富转移到2019年滞后的房地产上。将红利变成实际资产的传统将继续下去，特别是现在。我们都渴望一种安稳的感觉，而拥有一套房子或更大更好的房子会有帮助。 同时，我们也在寻求投资获利。鉴于房地产价格比股票走得慢，分散投资于美国中心地带的“18小时城市”会是可靠的策略。 相关文章：【美国楼市火热程度媲美股市！】 4. 2020总统大选年 如果我们只知道一件关于权力欲强的政客的事情，那就是为了继续执政，他们会尽一切可能帮助确保经济持续增长。 股市和房地产市场往往会因为总统候选人的所有竞选承诺而被炒作起来。重点是，无论谁胜出，股市和房市往往都会表现良好。 假设投资标准普尔500指数1,000美元的增长情况 5. 租金持续走高 房产的价值最终取决于其租金收入。一些沿海城市由于房价上涨速度加快，资本化率上限会较低。而中心城市的资本化率上限将更高，这为追求收入的投资者提供了巨大的价值。 随着冠状病毒的大流行，数百万人需要就地避难的地方。不过，多亏了经济刺激支票、各州丰厚的失业救济金和工资保护计划，相信很多美国人都能挺过封锁期，继续支付房租。在一些州，您每月可以赚到5,000多美元以上的失业救济金。 相关文章： 【新冠疫情蔓延 纽约租屋市场有利房东】 【疫情令美国楼市冰火两重天：房价上涨，租金“断供”】 6. 千禧一代正处于黄金购买期 千禧一代现在大多在30岁左右，这意味着他们有10多年的时间来攒首付。他们也正处于安家立业、生儿育女的阶段。 拥有房产的最大催化剂可能莫过于孩子。当您追求稳定时，您的筑巢本能就会超常发挥。此外，可能没有比来自千禧一代的需求更大的房地产投资的多年催化剂。 如今，千禧一代几乎占到了购房者的40%。 1985-2019年各代人的住房拥有率 从下图由全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors®）房屋买卖者代际趋势（Home Buyer and Seller Generational Trends）研究报告中可以看出，已婚夫妇在购房人群中占主导地位，其次是单身女性。毫不奇怪，单身男性在购房方面远远落后于单身女性。 购房家庭的成人构成 下面是另一个有趣的图表，显示了千禧一代在哪里买房最多。 他们当然不会在加利福尼亚州或华盛顿、夏威夷、佛罗里达、纽约、新泽西、华盛顿特区或波士顿购买太多房屋。这种购买趋势能给予您信心，在非沿海城市购买房产是一个良好的长期趋势。 千禧一代在哪里买房最多（与最少）？ 就像股票投资者不应该对抗美联储一样，房地产投资者也不应该对抗多年来的人口趋势。自2019年以来，谷歌在内华达州、俄亥俄州、德克萨斯州和内布拉斯加州的房地产上花费130亿美元。Uber在德州达拉斯的综合开发项目The Epic内签订了45万平方英尺的租约，其办公室将于2022年开业。向中心地带发展的趋势如日中天。 7. 工资增长再创新高 家庭实际收入中位数终于在2017年突破了历史新高。最新数据是2018年底的63179元，相信当2020年2019年的数据出来后，家庭实际中位数收入会进一步上升。 美国家庭实际收入中位数 8. 国外热钱降温 在2017年之前，许多沿海城市的买家不得不与富有的外国资金竞争，尤其是来自中国的资金。外国买家引起了竞价战，并对本地潜在买家造成了很大的竞争。此后，中国政府严厉打击热钱外流。因此，2019年中国买家购买美国房地产的人数同比下降超过50%。 现在，人们对2020年的冠状病毒感到担忧，中国富人正想尽一切办法从中国经济走向多元化。 最终，外国资金会再次涌入美国，特别是如果贸易战得以解决的话。对美国房产的需求已经积压了两年多，当需求最终被释放出来时，很可能会再次引发全现金的竞价战。 过去几年美国住宅物业的主要外国买家 相关文章：【外国买家在美国购房连续两年减少 中国人仍主导市场！】 9. V型经济复苏 在2008-2009年金融危机期间，美国的中位数房价在2.5年内下降了约17%。美国不会经历类似幅度的衰退，因为2008-2009年经济衰退后，贷款标准一直非常严格。 自2009年以来，只有信用分数优秀的人才能获得抵押贷款，负摊销贷款已经消失了。买房首付20%以上也再次成为普遍做法。信用度高的借款人积累了如此多的房屋资产，大多数房主应该能够比过去更容易地度过金融危机。 自2016年底的峰值以来，美国的销售价格中位数已经下降了约9%。即使房价继续下跌，达到与上一次经济衰退相同的幅度，也只剩下8%了。 2020年为对抗冠状病毒而自发的衰退意味着，由于美国有能力开放经济，所以复苏应该会更快。这次的经济衰退与上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好几年的时间才把系统的过度杠杆作用化解掉。 10. 贷款限额提高 美国联邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美将收购的抵押贷款的最高贷款限额。 在美国大部分地区，2020年一单元房产的最高标准贷款限额将为510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。 在高成本地区，房利美和房地美收购的抵押贷款最高贷款限额将为765,600美元。更高的贷款限额意味着购房者能够在相同的贷款利率下购买更多的房子。 此外，更高的限额意味着政府认识到房地产价格还有上升空间，因为他们的贷款限额是跟着通货膨胀率走的。因此，连政府都认为是时候在大流行期间买房了。 来源：Financial Samurai 编译：Zoe Chan 尽管经济环境和冠状病毒造成了不确定性，但今天的美国房地产仍然被证明是一项有吸引力的投资。 居外锦囊：房地产投资的价值大多来自于长期持有，让时间增长您的财富。 有兴趣抄底美国房市吗？欢迎您留下联系资料，免费获取居外专业的海外投资置业咨询服务。
黄金签证投资人有福了！葡萄牙“落地生”法案即将出台︱居外专栏
离2020年结束不到100天。今年无疑是充满变化和不确定性的一年，可也是带来新机遇和新发展的一年。你，抓住了吗？ 以欧洲最西端的葡萄牙为例。疫情最严重的上半年，为吸引海外投资，政府出台了一系列移民新政，《国籍法》修正案尤为受人瞩目——将持有黄金签证的投资人在葡出生的子女自动获得葡萄牙国籍的年限从现有的持有2年黄金签证，缩短到仅需持有1年。 一时间，普大喜奔。 这意味着黄金签证持有者的子女比父母更早具备申请公民身份的资格（持有黄金签证五年方可申请入籍）。 该修正案目前正进行最后的修改。知情人士透露，总理对出生公民权相关条款表示赞同，修正案可在9月底推出，届时将吸引更多投资者办理黄金签证移民葡萄牙。 实际上，黄金签证的好处远不止于此。 葡萄牙黄金签证凭啥成“香饽饽”？ 葡萄牙黄金签证，不仅支持在葡出生的新生儿直接获得公民身份，还是有法案支持、快捷、高性价比、低门槛获得欧盟公民身份的黄金签证。 居住35天可入籍 … 持有黄金签证5年，平均每年居住7天，持有人即可申请葡萄牙国籍。 葡萄牙护照居于世界护照排行榜第六位，免签全球186个国家。通过葡萄牙黄金签证获得护照后，便可在欧盟27个国家自由定居、工作、学习、经商和生活，等同于拿到一本畅行欧盟27国的高含金量护照，摇身成为真正的“欧洲公民”。 超高性价比，自然使得葡萄牙黄金签证成为全球投资人眼中的“香饽饽”。 可眼看着葡萄牙房价水涨船高，除了传统购房移民项目外，有没有更合乎当下的投资选项？ 当然有！ 获取黄金签证的新路径 葡萄牙允许以购置不动产、捐赠或购买基金等方式取得居留卡。购置不动产向来最受欢迎。然，近来，投资35万欧元基金拿葡萄牙黄金居留卡的方式异军突起。 相较传统移民方式，基金投资移民主要有以下优势： 基金投资优势： 无需考察登陆：省去舟车劳顿、出行高额开支； 材料更简单：不出国门，最短50天获批（移民局规定不超过90天）； 强监管：葡萄牙证监会+移民局双监管，基金公司报表每年披露； 退出机制明确：5年后不但投资赎回，还送欧盟身份； 无琐碎费用：省去购房所需相关费用（eg：房产税等）。 无疑，在保守的后疫情时代，葡萄牙基金投资移民方式更显得顺势应时——投资金额少、无资金来源要求、低风险、强监管、收益免税、还能照拿欧盟身份！ 于是，我们看到这么一组数据：2020年选择35万欧基金投资移民方式者，其数量是去年的4倍。 购买35万欧葡萄牙战略成长基金，即可一家三代获得身份。5年后可赎回基金，拿回投资款。实际花费不超过5万欧元，便能自由出行欧洲，助力财富升值，更可获得优渥社会福利与优质教育资源，一举多得！ 风险提示 上述相关信息及引用数据，来源于已公开的资料，我司对这些信息及数据的准确性及完整性不进行保证，且具体移民申请要求，请以递交申请时的政策为准。 延伸阅读： 6个原因，总有一个令您无法抗拒葡萄牙房产 为什么疫情过后葡萄牙黄金签证被加倍看好？ 居外六月专访：葡萄牙房地产星级专家分享待客之道 想更深入了解35万葡萄牙移民方案？ 留下您的联系方式，居外的专业团队期待为您提供投资移民咨询。 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
在英国买房费用比想象的更便宜 印花税是大头
买房中必须支付的费用，是最重要的买房成本。目前，英国已成为国内买家海外买房的重要市场，为此，居外网将为大家详细列举在英国买房，都有哪些费用项目，以及费用多少。帮助大家更好地完成在英国买房大业。 1、 Agent中介费用 国内买家在英国买房，通常需要agent的帮忙，买家提供购房需求，让agent进行搜寻，从而找到房产进行交易。 费用：房产总价1% 2、 房屋评估及勘测鉴定 Surveyor's fees 一旦买家选定房源，按照英国房市的规定，必须安排第三方评估检验机构，对房产进行检验，包括房源质量、房价评估、物业贷款状况等方面，最后提供房屋勘测鉴定报告Home Condition report 及房屋综合评估报告Home information pack (HIP)。 费用：耗时2—3周，通常评估收费在300英镑左右 3、 印花税 Stamp Duty Land Tax (SDLT) 在英国买房，印花税是最为重要的英国房产交易税，也是数额最大的费用支出。通常，必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税由英国税务部门征收，根据房屋的产权、用途不同，征收标准也有所区别（见下表）。 值得注意的是，英国房产印花税的征收标准并非固定不变的，而是不定期更新，目前使用的就是从2012年3月22日开始，沿用至今的征收标准： 英国买房交易印花税计算器：http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/calculate/calculators.htm 如果您想了解关于更多英国印花税的相关详情，可参阅其官网介绍： http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/index.htm 印花税的相关注释 A、为防止炒房现象，现在执行的最新印花税税率，针对“特殊个人”（purchased by certain persons including corporate bodies，指的是特定人及公司或组织）设立了15%高额税费。 B、商业地产的定义。按照印花税的官方解释，凡非居住用途的物业，便确认为商业地产，包括以下： 商业物业，如商店、办公室； 农业土地 森林 任何非居住用途的地产物业等 一次性购买6处或以上居住用途物业，也被看作商业用途交易 C、关于印花税中的弱势区域（Disadvantaged areas） 大家在官方印花税的介绍页面上，可以看到关于针对弱势区域印花税的征收细则，这里做一个解答。 按照现在英国的福利制度，英国本地居民居住的很多房子都是由政府提供的，类似国内廉租房、经济适用房，其所在区域就称之为弱势区域（Disadvantaged areas）。这些特别的房产在买卖时，也需要缴纳印花税，但显然不能和正常的商品房相提并论。不过，目前这类弱势区域的房产，国内购房者是无法购买的。 4、法律上的相关费用 Solicitor's or Conveyancer's fees 律师费 Legal Fees 在英国，有明确的法律条款规定，买房时，双方必须聘请律师，并由律师完成相关交易、法律条款。为此，在英国的各大城市有众多专门的房产律师，聘请起来相当便利。这部分费用不可避免。 费用：律师费用的多少取决于以下因素，房产价格、耗费的时间、难易程度，额外的时间成本。总的来说，佣金为房产总价的0.5—1%范围内。 土地登记/注册费 Land Registry Rees 这项费用相对于中国的契税，也是政府规定、必须缴纳的费用，通常在办理土地登记时候缴纳，具体收费标准如下： 当地政府物业及社区管理报告 Local Authority Searches Local Authority Searches是英国房产交易手续中，必须的一个法律环节。在此程序中，许多重要文件都必须由律师代表买房，向当地政府的管辖机构Local Land Charges Team申请办理（此机构一般不接受个人申请）。 费用：本项费用大约在十几英镑到一两百英镑之间。不同地区的Local Land Charges Team，不同程度的报告要求，不同的交易物业等，其收费也有所不同。 本文在撰写过程中，感谢英国基石房产公司(Cornerstone Realty)提供资料，协助完成。
美国买房之外国人购房贷款 | 美国
目前在加州对外国人的贷款的项目比较少，贷款给外国人的银行也比较少，目前有华资银行的华美银行及少数其它银行做外国人贷款，这是由于美国在经历了金融危机之后，对于贷款越来越严格的关系。一般来说，外国人的贷款头款必须在35%以上。一般常见的贷款是30年、15年、7年、5年、3年的分期方式，它们比 一般查收入的贷款利率会高一些，最高可以贷到200万美元。申请贷款的作业时间会比较长，如果你要贷款的话，要选择四十五天到六十天的过户期，这种贷款不 查收入，不查信用，可以用个人名义，也可以用公司名义，一个名字最多可以贷款买三个房产。在银行方面，会要求贷款人提供: 1. 有效的护照和签证 2. 工作收入证明（有些需要中英文公证） 3. 在银行的存款证明，以示购屋人具有足够的存款能够支付首期金额。 在美国贷款的步骤 1. 选择贷款银行。每家贷款银行有各自的贷款要求，提供的利率也不一样，您可选择一家对您最有利的银行办理贷款。 2. 如果银行初步认可您的贷款资格，可以请银行出具一份贷款预准信，以便您在选好房子出价时，送交卖主参考。 3. 一旦您的购房合约与卖主达成协议，进入过户公证程序之后，即可提出正式的贷款申请。银行将会派出估价师对您要购买的房子作价格评估，如果估价没有问题，您所有的材料和条件都符合要求，银行将准备所有的贷款文件，送进公证公司，由您签署。 4． 签署之后的文件再送回银行审核无误，银通常在24-48小时之内放款。 点击链接，就可以计算自己房屋贷款：Mortgage Calculator http://www.mortgagecalculator.org/free-tools/ 美国顶尖房产经纪Grace熊专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
轻松掌握加拿大购房流程 专家支招助你步步到位
第一部分：购买自住房(下篇)之房产购买程序 上文本人简单的介绍了一些选择自住房时需要考虑的因素，供大家参考。选定房型及落户城市后，下一步就是去寻找自己在加拿大的新家了。 一、二手房的挑选 首先，当地的报纸都会有房产广告，需要国语服务的朋友，可以轻易的在中餐馆和华人超市找到当地的中文报纸，回家浏览一下便会收集到不少提供国语服务的房产代理，可以直接打电话或者发邮件与之联系。 如果是喜欢自己先做研究，可以使用网络先了解，筛选一番。加拿大两大房产网站： http://beta.realtor.ca/ 此网站属于Realtor®旗下，它的房产代理人必须是加拿大房地产协会会员(CREA)。 http://comfree.com/ 是帮助房主自己卖房的网站。 在加拿大购房，使用房产中介是不需要支付任何服务费用的，因为房产中介是向卖家收取佣金。看房时，通常房产代理会驾车带你去看预先根据你要求选好的几处房产。看房子的时候，要把自己对新家的要求、预算，尽量详细的告诉房产代理。在一个专业，尽责又懂你心意的房产代理的帮助下，你一定会事半功倍。 我的Tips： 建议可以比较几家代理的服务，再决定使用哪家。 建议使用大公司，有资格证书，并且是加拿大房地产协会会员的代理，这样如果万一买房过程中或买房后出现什么问题和状况也可以向他们的公司总部及CREA反映。大公司的条例规定通常都很仔细，对旗下的代理管理严格，必须遵守职业操守。 二、新房的挑选 房产代理通常带你看的是二手房，新房会比较少。因为新房的建筑商通常都有自己的销售人员，市中心经常会有新的公寓项目。新建的独立别墅，多不在市中心，而在新区。建筑商在开发区建有示范屋，销售人员在此为客户提供服务。新区通常都有统一市政规划，喜欢购买新房的朋友，可以驾车到各新区，参观这个社区的示范屋，一个社区通常会有几家建筑商联合开发。销售人员会向你介绍可以选择的LOT(供建房划分好的小块土地)，可供选择的房型，公司的优势，价位，交房时间。 我的Tips： 非常喜欢参观这样的示范屋，它们都经过专业设计师设计，每家都会有些别致，新颖的地方，多参观几家示范屋有助于决定自己想要的风格，房型。 需要注意这些示范屋很多地方都有Upgrade 也就是升级，所以一定要问清楚建筑商提供的标准配置是怎样的，哪些项目包括在了报价中，以便自己做个准确的预算， 还有个偷懒的方法就是直接购买示范屋，也许价格上会有小优惠或者有些免费的升级项目。 三、旧房改造 如果实在喜欢某个成熟社区，又不满意旧房，还可以选择旧屋翻新或者推倒重造。需要事先查看所属划区，划区主要是规定了此处房子允许的用途，房型的限制等，然后谈好建筑商，选好合适的房型，交给市政府批准。这样的大动作，通常需要的精力和财力都要多一些。 我的Tips： 建议需要足够耐心等到最合适的旧房上市，差一个街口，将来的升值潜力可能就差得多了。 建议查看整个社区，观察有多少旧房已经被改造了，这些新房通常在什么价格范围，有经验的House Flipper (专做旧房改新房的人)也许看上了同一社区，值得去学习下。 四、购买二手房的程序 如果你已经看好了自己想要的房子，把你的心理价位告诉你的房产代理，代理便开始向卖方发Offer(报价)了。 Offer也是属于正规的合同，一旦对方接受了，对双方就有了约束性。房产代理也是销售人员，有时也会想早早定了这笔买卖。 我的Tips： 第一，发Offer前要问清各种费用，通常公寓，联体别墅或者双拼别墅需要支付Condo Fee。越老的房子，Condo Fee通常比新房贵些。问清Condo Fee包括了哪些项目：如房屋保险，暖气，水电，车位，公共绿化，楼房维护等。记得查看地税，虽然地税几乎每年都不同，而且通常是每年上涨，但是不同社区，同类房型和房价的房子，地税可能会相差不少，值得比较。 第二，一定要冷静，想好自己最高的心理价位，不要轻易改变。现在加拿大房产属于买方市场，所以机会还是很多的。 第三，需要贷款的朋友，一定要在合同上给自己充分的时间办理贷款。 在加拿大，很多人买房都需要贷款，银行只有在你签订了买房合同后才会开始正式的贷款审核步骤，如果快一天就可以知道贷款是否通过，但是如果有问题可能两个星期或更久。我会在以后，给大家详细介绍一些关于加拿大贷款，建立信用记录等方面的知识，在这就不详述了。总之，就是提醒买家，如果需要贷款，需要通过贷款(Subject to financial approval )这一项要选时间长些，一般两周，这样比较各银行利率，万一遇到问题有时间解决，不必增加不必要的压力。有些朋友也许提前做了银行的预先批准(Pre-approval), 有Pre-approval很好，可以订住好的利率，通常为三个月，帮助自己做预算， 但Pre-approval 并不是说已经贷到款了，大家切记。如果万一没有通过贷款，在规定的两周内，你可以不必继续履行合同，订金可退回。 第四，要做房屋检查(Inspection). 在加拿大，通常买方都会在合同上写通过屋检 (Subject to inspection)。如果你买的是二手独立屋，那请专业验屋师做Inspection更是不可省略的一步。如果房子存在地下室裂缝、管道渗漏、有霉菌的问题，非专业验屋师，很难发现，一旦房子有了这些问题很难修复，需要花大量时间、精力和财力，将来再要卖房子也会折价。如果房子有大问题，你的合同有写这条，就不必继续履行合同，订金可退回。如果有些小问题，地板不平、掉漆，如我上文所诉，除非自己手巧，不然请专人费用也不菲，所以如果屋检报告出来，有些小问题，可以让卖主修理或者折价。 好了，当一切都如你所愿，对方接受了Offer，你已经付了定金，通常一千加币到五千加币。余下的钱款已经拿到贷款或者准备齐全了，下一步，就是通过房产律师做过户手续。对，在加拿大是通过律师，确切地说是房产律师，负责最后的款项交接和过户手续的。你的房产代理或许会为你推荐，你也可以使用当地的黄页，查找当地的房产律师。 我的Tips： 第一， 律师的收费可能会有差异，资历也可能不同，所以可以自己提前比较下。 第二， 想好房子产权方式：Joint tenants 或者 Tenants-in-common。了解可能会有的税务问题：如遗产税，每个省是不同的。 Joint tenants 举例：夫妻双方共同买了房子, 如果一方去世了，房子就属于幸存的一方。 Tenants-in-common 举例：夫妻双方合资买了房子，50％是太太的，50％是先生的。如果，先生去世了，他的50％会根据他合法的遗嘱传给他指定的继承人，太太不可干涉。太太的50％产权也是如此。 第三，如果有孩子的家庭，房子想写孩子的名字，应该询问律师可能有的法律问题。如同税法，每个省之间存在不少差异，在民法方面也是。 举个例子，比如你的孩子21岁了，有了同居的伙伴，一起住在这房子里。如果，后来双方和不来，对方不愿意搬走并称这是Marital home，那他／她可能有权一直居住下去，虽然房产证上是你孩子的名字。本人不是律师，作为理财师只是提出这些，提醒大家可能会有的问题及咨询律师的重要性。 本文主要介绍了购买二手房的购买程序。新房的购买，通常建筑商的销售人员会帮助你完成整个过程。每处建筑商的新房付款方式可能会有不同，大家需要咨询清楚，有的是预售房，只需先交定金，交接时付清所有余款。有的根据建造程度，通常分三次付清房款。大的建筑商都有合作的银行，专门做新房的贷款。 祝愿大家在加拿大找到自己满意的家！ 下一篇，本人会介绍在加拿大购买度假房(Vacation home) 的一些信息，喜欢的朋友继续关注吧！ 理财师Liya CHEN专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
