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一、最新英国留学趋势 英国与加拿大在2020年首度超过美国,成为留学生的首选之地 。 为何英国能“一跃而起”? 答案在于“毕业后的就业机会”越来越受留学生的关注,而英国这几年正好公布了一系列与留学相关的新政策,一起了解下。 |新学生签证政策 英国正式脱欧后,欧盟学生将和非欧盟学生一样都被视为国际学生身份,都必须申请学生签证,才能去英国学习。而针对国际生赴英留学的存款证明上调,赴英学生存款证明的数额不得低于学费加9个月的预估生活费的总和。 |英国院校在全球排名新变化 英国成为最热烈留学国家,而英国各大名校也极为争气,从QS / THE等权威大学排名来看,英国大学的最新排名都有不错的表现。 |2024QS世界大学排名 在QS大学今年的榜单中,英国共有17所院校进入世界前100。总体来说,英国大学表现优异,整体排名均有所上升。而世界TOP 10学校中,英国G5院校居然占了4所!分别是剑桥大学、牛津大学、帝国理工学院和伦敦大学学院,相较去年均有所提高。 THE排名世界TOP20院校,英国占了3所:牛津大学连续多年蝉联世界第 1 位,剑桥大学排名第3位,帝国理工学院排名第10位。 二、英国留学必读 |留学要求 想去英国留学,语言与高考成绩重要吗? 这是很多学生最想了解的问题。简单说,由于中英两国教育体制不一样,当地的学校并不看重国内的高考成绩,所以如果在高考前就已经决定要出国,那就不必参加高考,英国院校一般只要求提供高中成绩单和语言成绩,点击查看完整解读。 相关阅读:英国签证处承认的六大英语语言考试 除了语言要求,不同起点的留学要求也有很大区别,本科、研究生是最受欢迎的留学选择,当前留学低龄化也开始盛行,因此,到英国读高中的学生也越来越多。 |留学费用 出国留学去英国的准备,已经可以开始了,其中费用的确认是需要大家提前进行的内容,那么你知道要多少钱吗?今天为大家带来英国自费留学一览表,看看高中留学、本科留学、研究生留学三类常见留学选择都有哪些必须的支出,顺便了解英国当地的生活费、学费 ,便于大家提前准备,点击查看完整费用列表。 由于英镑的强势,英国的留学费用在众多热门留学国家中是较贵的。新冠疫情下,英国已超过美国,成为最受中国学生向往的留学目的地,这与 英国最新推出的降学费、免费疫苗等福利 是分不开的。关注的英国留学费用的同学,还可以 了解下英国奖学金。 相关阅读:赴英留学太贵?7大妙招帮你省钱 |英国名校 英国的高等教育有着悠久的历史,享有较高的声誉。英国目前有大学90所,高等院校60多所。此外,理工科历来是国内学子海外留学时最热门的选择之一,那么 英国的理工科最强的名校都有哪些,你知道吗? 延伸阅读: 英国留学贷款的申请及办理须知 英国名校:伦敦大学有哪些 三、英国留学申请指南 |留学城市选择 众所周知,对于留学生来说,除了学校和专业之外,还有一个重要的择校因素,那就是地理位置,毕竟这不仅关系到未来学习生活,还有就业发展。全球高等教育和商科教育研究机构QS(Quacquarelli Symonds)发布了2024年世界最佳留学城市排名——伦敦名列榜首,成为全球最佳留学城市! 相关阅读:全英留学性价比最高的城市居然是它! |三大申请时段 申请英国留学,时间把握很重要,只要把握好了时间,就等于成功了一大半。英国留学的申请,一般可以把时间划分为三个阶段,从每年10月到来年9月份,点击查看英国留学申请三大时间段。 |有利就业的10大专业 !虽然国际学生毕业后留在英国找工作的时间由4个月延长至24个月,但并不意味着更容易找到就业机会,因为竞争变得更激烈。为此,选择有利于在英就业的专业变得十分重要。一起看看有利就业的十大专业! |申请文书材料 英国留学申请所需的材料并没有美国那么多,但基本的材料还是必不可少的,尤其是文书方面,英国大学会特别看重,比如:简历 、PS(personal statement)、推荐信,这些是英国大学是否录取你的关键,学生也还是需要了解怎么书写文书,以及书写文书时需要注意的地方和关键点,这样不仅申请时占有更多的主动权,同时与申请老师的配合也会更加融洽。一起看看 专家对写好留学申请文书都有哪些建议。 |最强申请经验分享 每年的英国留学申请旺季学生们都会提出很多的英国留学问题,包括如何选择学校、专业、学校的申请条件等。今天将为大家整理、分享实用的英国留学申请技巧,看看已从英国留学回来的同学们是怎样去英国留学的?查看全文 相关链接:【收藏】英国留学申请避坑指南(附最新教育部认可大学名单) 四、“以房养学”让英国留学一举多得 通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用,近年来这种“以房养学”成为海外发达国家投资中热门的投资形式。对高净值家庭来说,一来提早为孩子的留学做打算,二来对资产进行了妥善的全球配置,一举多得! 要想实现“以房养学”有两个前提条件:当地房产收益高、海外名校多,而被评为“2024全球最佳留学城市”,且有着“全球资本避风港”美誉的英国伦敦,自然是大家以房养学的最佳选择。我们特意为大家选择了 伦敦周围通勤方便的十大学区房区域——既是通勤热点,也有好学校。 相关阅读:上海学区房不吃香了?英美学区房火爆内幕揭秘 以上对留学英国做了大概介绍,限于篇幅,更多留学相关的内容,如到英国留学该了解的 生活文化习俗 、 当地物价 和 必备紧急联系号码 等生活细节就不一一展开。更多、更完整的关于留学英国的干货内容 ,你可以到 居外留学百科 上查看。 之后我们会逐篇介绍英国基本概况、购房、移民、生活的详细内容,更完整、更系统的英国介绍,您还可以点击 英国居外百科 查看。 需要更全面的、个人化的英国移民置业咨询吗?立即致电或线上向我们免费查询吧!
出国留学已经越来越普遍,尤其是来自中国的留学生,作为全球最大的留学生来源国,每年都有很多中国留学生前往全球各国深造。 根据美国国际教育协会(IIE)的2023年数据也显示,中国留学生人数最多的10个国家分别为美国、英国、澳大利亚、加拿大、日本、德国、法国、意大利和新西兰。 这些留学国家的教育各有特色,留学政策、就业前景也是各有优势的,若要从中挑选一个国家留学,确实有点困难! 接下来,我们就一起了解2024年最适合留学的5个国家,希望能给准留学生和家长们提供参考,选出心仪的留学国家。 1. 德国 虽然德国没有英美澳等留学国家热门,但是该国的理工科教育实力可是不容小觑的。 试想想,德国8000多万人口中,就有200多人获得诺贝尔奖;许多知名品牌如奔驰、宝马、奥迪等,都是出自于该国,而这些都与其教育资源体系息息相关。 作为工业大国,德国大学的机械、电子、工程等专业注重实践,倡导研究教学合一。就如慕尼黑工业大学、海德堡大学都是当地闻名的理工科大学。若打算选修理工科,这里是不错的选择。 同时,这里有很多大学都实行免学费政策,而且留学生能合法校外打工赚取生活费,比起学费几十万起跳的留学国家,德国留学的性价比可是非常高。 不过要注意的是,德国留学必须要有一定的英语和德语水平,否则留学生上课将觉得非常压力呢!当留学生在德国毕业后,该国政府还提供一年工作签证;如果工作表现良好,甚至还有机会获得移民资格! 2. 澳大利亚 澳大利亚的教育质量、留学环境等,一直深受广大留学生的欢迎。由于该国属于英联邦国家,留学政策也相对灵活,并以“教育产业输出”闻名。 澳大利亚全国有38所大学和超过230所专科技术院校,其中当地八大名校位列世界大学排名前百,包括悉尼大学、新南威尔士大学、墨尔本大学、蒙纳士大学、阿德莱德大学、昆士兰大学、西澳大学,以及澳大利亚国立大学。 这些大学无论在学术上、师资、就业率、雇主满意度等,都有着良好的口碑。除了这8所大学,当地还有15所大学也是排在世界大学排名前300,显见澳大利亚优质的教育水平。 此外,澳大利亚是以国家立法颁布对留学生的教育保护法,以保证留学生享有安全的留学环境。尤其为了针对中国留学生严峻的就业压力问题,该国政府更推出TAFE职业技术教育,以帮助毕业生更好地适应职场工作。 作为世界移民国家之一,澳大利亚的文化多元、移民政策宽松多样,加上那里地广人稀,所以就业机会高。本科和授课型硕士毕业生可拿到2年工作签证;研究型硕士毕业生为3年工作签证;博士毕业生为4年工作签证,若申请移民成功也可获得永久居留证,享有各项福利。 我国与澳大利亚签署中澳学历互认,如果毕业生打算回国就业发展,前景也是大好。 3. 美国 美国是传统的留学国家,不仅仅是中国学生,许多国家和地区的学生都向往到那里留学,因此美国一直有“留学生最向往的目标”的称号。 美国的多元文化氛围、开放的思维,鼓励不同国家的学生一起学习与交流,这对于培养国际化视野有很大的帮助。同时,该国注重培养学生思维开拓和创造能力,开放式的教育让学生在自己感兴趣的领域中能够尽情发挥。 但是,美国的高昂学费和生活成本、繁杂的签证流程,让许多留学生望而却步。而且,美国各个大学对留学生的语言成绩,也有着不同的高要求,所以打算到美国留学的学生,要做好心理准备。 4. 英国 作为历史悠久的传统留学国家,英国凭借着高质量教育水准、签证成功率高、入学条件宽松、性价比高等优势,吸引着全球的留学生。 尽管英国的学费仍然高昂,但是其课程安排较为紧凑,大多院校本科学制三年,授课型硕士只要一年即可拿到学位。整体就读时间比其他留学国家短,留学费用节省了很多,加上英国大学文凭是广受全球认可的,因此与其他国家相比,英国的性价比可是非常高的。 另外,近几年英国政府对中国学生的态度表现积极,在办理签证方面比美国容易许多,且成功率高,进而吸引许多中国学生前往留学。 同时,申请入学不受年龄限制,只要是高中或同等以上学历都可以申请,尤其是高二生可以直接以A-level申请大学预科。但要注意的是,英国是英语国家,英语是教学语言,因此各校对语言要求可是非常高的。 5. 加拿大 除了英美澳,加拿大也是传统的留学目的国。加拿大的留学费用相对便宜,加上极具吸引力的移民政策,所以吸引广大留学生前来。 加拿大一直保持高质量教育,并针对不同人才配置各种教育,针对性地发掘学生真正的才能,让学生在未来有更好的发展。 该国有很多大学选择,其中高等教育机构就分成好几种:大学、大学学院、社区学院和职业技术学院,所以留学生需要依据自身条件和兴趣,理性选择合适自己的大学。 根据泰晤士高等教育发布的《2024加拿大优秀大学》数据显示,多伦多大学、不列颠哥伦比亚大学、麦吉尔大学、麦克马斯特大学、阿尔伯塔大学都被列为当地优秀大学前5名。 加拿大另一个吸引国际生前去留学的原因,就是当地的移民政策。该国为了留住人才,推出一系列针对留学生的移民政策,以让毕业生留在当地工作,再申请移民或成为永久居民。 同时,这也吸引了许多向往美国的留学生,因为加拿大和美国有自由出入境规则,只要获得加拿大居民身份,就能自由进出美国。 看了以上5个国家,你最想要去哪个国家留学呢? 无论如何,出国留学可是一个重大决定,在此之前一定要做好准备功课,了解相关留学信息后,理性选择最适合你的留学国家和大学哦!
美国 | 澳洲 | 加拿大 | 英国 | 泰国 日本最新房价报告 弱势日元推动2016年的日本出口贸易,吸引了更多外来外资,2016年日本经济弱复苏,不过,日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年,东京公寓二手房均价涨9.1%,明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。>>>详细 日本重点城市租金回报率 日本买房流程 对于初次去日本置业的外国人来说,了解日本的购房流程、交易费用、房价等信息是基本的准备工作,知道了这些基本的信息后,开展后面的购房工作就变得容易许多。居外网整理了日本买房流程、费用及最新房价等方面的信息供大家参考。>>>详细 日本房贷流程 对于多数想去国外置业的国内买家来说,能否贷款买房是一个非常棘手的问题。日本的房贷办理也不例外,既要找到能对外国人提供房贷的银行,又要了解各个银行不同的贷款条件和利息。居外网整理了外国人去日本办理房贷的大致流程及可供选择的银行信息供大家参考。>>>详细 日本房产税费 各个国家房产政策不同,外国人在买房时需要缴纳的税费也不尽相同。在日本买房时,除了购房款外,购房者还需要缴纳哪些费用?后期的维护管理阶段需要缴哪些费用?出租、转让时卖家又需要缴纳哪些费用?居外网整理了日本房产在各个阶段的房产费用供大家参考。>>>详细 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
2023年澳洲房产市场表现不俗,Domain房地产集团新近发布的2023年终报告总结了买家找房的位置偏好和所寻找的房产特征,显示了海外投资者最关注的地区所在。 报告发现,澳洲各首府城市的房价达到了70万澳元的高峰。 然而,随着近来房价的上涨势头持续放缓,预计2024年买家将会感到轻松一些。 报告说,澳洲各地售出的房产数量创下新高,包括312,579套独立房和115,893套公寓房。 以下为澳洲各州最受买家青睐的8个地区: 卡伦湾 Cullen Bay 布鲁克菲尔德 Brookfield 克洛韦利 Clovelly 福雷斯特 Forrest 百特立角 Battery Point 东汉普顿 Hampton East 安利 Unley 贝德福代尔 Bedfordale 报告发现,最受买家欢迎的独立房一般拥有四间卧室、两个卫浴间和两个车位;最受欢迎的公寓房一般拥有两间卧室,一个卫浴间和一个车位。 至于购房者们喜爱与追求的房产特征,从关键字搜索方面可以体现出来。 “学习”的搜索由2020年的第五位上升到现在的第二位,由此可见“学习”也越累越重要生活方式和位置成为更多的焦点,人们对“游泳池”、“庭院”和“水景”的搜索也在上升。而“庭院”的搜索词也逐渐在代替“阳台”。 随着 "老奶奶公寓 "的兴起,租房市场的紧俏以及人们希望有一份被动、更多的工作空间或跨代居住的需求也在增加。 以下为2023年找房时搜索量最高的9个词汇: 游泳池 学习 景观 水景 新房 庭院 车房 棚屋 老奶奶公寓 照片取自 Domain.com.au Domain认为海外移民人数已经达到了顶峰,预计将在2025年恢复正常。近期的移民人数将继续影响澳洲的房地产市场。经过Domain的分析发现,人口增长对房价具有长期累积效应。 因此,在2024年及以后,人口增加将继续对澳洲房地产市场起到推动的作用。再加上紧张的租凭市场,这使得购房更有吸引力,并可能在面对租凭的挑战下,有一些人可能会选择购房。 作为享有盛誉的房产科技集团,居外IQI一直致力于为华人在海外建立梦想之家。 我们对澳洲不同社区有着深入了解。如果您有任何关于澳洲买房的问题,请随时联系我们,我们将为您提供专业的意见和建议。
澳洲高中申请条件 1. 基本条件 申请澳洲高中留学,完成国内初中教育是必需的。澳大利亚实行12年国民义务教育,小学六年,中学六年(7到12年级)。其中最后两年,11、12年级算是高中,为考大学作准备。 也就是4年初中,2年高中。 需要说明的是澳洲政府要求在澳洲高中的学习时间必须超过16个月,因此,直接入读12年级是不允许的。 同时,入读澳洲高中对你的年龄也有一定的要求,比如读12年级年龄不能超过20岁,读11年级不能超过19岁,读10年级不能超过18岁。一般来说,初三毕业可以入读澳洲10年级。如果读完高一或是高二在读,则可以入读11年级。 2. 语言准备 入读澳洲高中根据学生年龄对语言要求也是不同的,在留学之前先了解语言要求,才能更好的安排留学计划。 对于16岁以下的国际学生申请澳洲高中可以免雅思成绩,16岁的学生,如果初中的英文成绩或高中英文成绩在75%以上,也免雅思。 如果学生年龄超过16岁,学校英语成绩不能达到相应要求且IELTS成绩达不到5.0,那么就需要一份IELTS 4.0的成绩单并且在入读高中主课前加读不超过30周的语言课程。读完后语言后再进入高中主课的学习。 但是,如果你的雅思成绩达到5.0分就可以直接进入澳洲高中10年级就读,如果雅思成绩能达到5.5分的话,则可以直接进入11年级就读。 3. 澳洲高中申请材料 申请表 高中在读证明和高中成绩单 初中成绩单和初中毕业证 雅思成绩单原件或公证件(如学校要求) 中学老师的推荐信(如学校要求) 出生公证 护照照片(按申请学校要求提交) 澳洲本科申请条件 去澳大利亚留学读本科,申请者需要认真确认自己的资格,那么你知道留学申请需要满足自己的要求呢?一起看看2024澳大利亚本科申请条件。 1. 利用国际类考试直接申请澳洲大学本科大一 A-level,IB,SAT,AP,ACT等,澳洲接受各个国家的主流国际高等水平考试,学生通过备考各自选择的考试形式,根据各个考试的成绩标准对应申请对应的院校。 2. 利用高考成绩直接申请澳洲大学本科大一 澳大利亚39所公立大学中接受中国高考成绩的学校有28所,包括八大中的7所。相比于国内高考填报志愿录取的不确定性,澳洲高考直录的标准相对更加灵活和人性化,学生可凭借当地较高一本线的成绩申请比如悉尼大学、澳洲国立大学、新南威尔士大学等。 成绩在二本线以上的学生同样有机会进入悉尼科技大学、皇家墨尔本理工大学、麦考瑞大学等仅次于澳洲八大的ATN联盟四院校。 3. 利用预科的方式申请澳洲大学 澳大利亚预科一般要读8个月到1年,要求雅思成绩达到5.5;如果没有语言成绩,要先读语言班,然后进入预科。 部分八大还可根据具体的高考分数进行评估,成绩达标的同学可减免半年的预科课程。 适合人群:至少完成高二学习,平均成绩70分以上。如果雅思成绩达到5.5-6分可以直接入读预科。 4. 利用高中三年成绩 / 高考成绩申请澳洲大学 国际大一课程 针对学生在高三结束后放弃国内高考或者针对高考结束后,想要去澳洲大学的学生而又想尽快进入大学课程学习,这种选择在澳洲提供这样项目的院校不如预科的选择广泛,而且只是部分的专业项目。所以需要结合具体的院校情况来选择合适的项目。 比如:澳洲国立大学只是有部分计算机相关项目以及社会科学类的项目设置国际大一。此外,国际大一对于部分学生也是一个缓冲适应澳洲学习的一种选择方式,大一阶段课程容量会增加部分专业课程的语言适应课程,大二阶段并入正常的课程体系。 澳洲研究生申请条件 澳洲硕士大多是1.5年制到2年制,少量是1年制和3年制课程,一般有移民计划的同学多会选择2年制的专业进行学习(2年以下的专业在澳洲技术移民打分里面是拿不到学习经历那5分的),而且完成2年的学习后可以申请2年PSW工签,继续留在澳洲工作,积累工作经验。 1. 学术要求 去澳大利亚读研究生首先要满足学历方面的要求,申请者必须是国内全日制本科毕业生,并且拥有毕业证以及学位证,还需要提供大学4年或者是最后两年的平均成绩,均分建议达到80或以上。 2. 语言要求 比起托福,澳大利亚大部分学校科研科雅思成绩,大家只要参加雅思考试就可以从目前情况来看学生雅思总分必须达到6.5以上,个别热门专业比如法学,医学以及翻译类专业,要求雅思总分必须达到7.0以上。 如果学生语言成绩不合格或者是因为各种各样的原因没有参加语言考试,也可以走双录取这条路,学校一般会在审核申请者的学术背景之后发放有条件录取通知书,只要在入学前1~2个月内达到相关要求就可以。 3. 学校背景 澳大利亚很多研究生院非常看重学生的院校背景,也就是说曾经就读的院校是否是重点大学。 如果曾经被重点大学录取并且顺利毕业,那么在申请澳大利亚研究生院的时候是非常有利的。举个简单的例子,假如学生毕业于国内985院校,想要申请悉尼大学会计学硕士,那么学生的平均成绩只要达到75分以上就可以,而毕业于非985,院校的学生平均成绩至少要达到80分就是85以上。 4. 专业背景 想要顺利去澳大利亚读研,学生们申请的专业必须和本科阶段所学专业相符或相关;与此同时还需要有申请者的导师提供推荐信或其他辅助材料,比如作品及职业资格证书等等。 5. 工作经验 一些商科类课程或管理类硕士课程,虽然不要求申请人必须有相关的专业背景,但要求其具备一定的工作经验,例如MBA等课程。
上星期跟大家分享过韩国首尔的楼市,今天转去看看澳洲楼市的情况!澳洲楼价在2021年达到高峰,主因也是受低利率带动,2021年澳洲利息降至0.1%,回想90年代澳元是高息货币,利率最高曾至17.5%,两者对比好像是天方夜谭。 超低利息带动澳洲整体楼价在2021年上升了超过20%,悉尼更升超过25%。但2022年5月开始加息,楼价也从高位回落,连跌10个月,整体跌幅超过10%,悉尼跌幅达14%。但澳洲楼市并不像首尔般越跌越有,反而在今年4月开始企稳,主要原因是租金大升所带动。 根据当地著名地产网站Realestate.com.au公布,澳洲2023年首季租金中位数按年上升11%,当中布里斯本上升15.6%、墨尔本升9.32%、悉尼升11.32%,悉尼受欢迎的区份更是升幅超过30%。当中原因是澳洲的移民人口大增,因为当地推出了多项「抢人才」计划,包括Global Talent (GTI) 签证、港人救生艇计划等,令去年人口增长创历史纪录的48.2万人。 今年4月3日,澳洲国家住房金融及投资公司(NHFIC)发表报告,从2023年起计10年,澳洲将新增超过180万个家庭,未来5年的房屋缺口累计增加至10.63万套,公寓占6.23万套,独立屋占4.4万套。当中布里斯本的缺口将达1.23万套,而悉尼仍缺1万套。 当然去年底,中国放宽了防疫措施,令大量留学生回流也是原因之一。以笔者在墨尔本市中心一个公寓为例,疫情前以每周700澳元的租金租于中国留学生,在疫情期间留学生没有了,便租给一对本地夫妇,租金曾经跌至每周480澳元,但今年初同类单位在市场租金曾超过每星期900澳元,升幅非常惊人! 需求大增,而供应受制于高利息、贷款成本增加及楼价下跌的影响,令发展商放慢起楼的速度。根据NHFIC的估计,澳洲未来3年的每年新增供应只有不足14万套,远远追不上需求的增加! 当然,随着租金的显著上升,必然会推高售价,以往来自澳洲代理公司的宣传电邮,都是向笔者推销楼盘,这也是自然的事,但最近都是询问笔者会否有卖楼的意向,可见当地不愁买家,反而笋盘难求,要越洋向旧业主打主意放盘。展望澳洲空置率只有低于1.5%,租金易升难跌,加上澳元处于低位,看来澳洲房屋的前景似乎相当不俗!
过去周末两天,十大屋苑成交又回落至十宗以下,中原表示只有七宗,比上周减少6宗,零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事,整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交,是两年半以来的按月新低。 其实,本港物业市场去年非常活跃,成交金额更突破1997年水平,创历史新高,唯主要倚靠成交宗数带动,楼价升幅其实有限!踏入2022年,成交宗数大逆转,连中原施永青,也宣布上半年罕有地录得亏蚀,要节省开支,而且强调成交量不足以支持行内从业员数目,人数可能会减少20-30%,施生更估计2022年下半年情况不会改善太多,预料中原全年都会亏蚀! 对于广大的置业人士或业主,代理行的盈亏,关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系,而成交量又跟楼价有一定的关系。 2021年,全球主要大城市楼价都大升,主要是QE低息发挥了效果,香港受疫情影响,购买力固然受到一定影响,但移民潮令放盘量大增,缓和了楼价的升幅。去到2022年,除了疫情、移民因素,再加上加息、衰退,甚至台海战争的阴霾,令购买力进一步减弱,减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。 笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮,发生在97年,当时按揭借款比率是70%,即三成首期,但关键是没有中央借贷资料库,买家可以利用一份的入息证明,向不同银行借款,一个业主有三个物业是很平常的事,但收入并不足够供三个物业,而租金收入大约有5%,但利息是10%,租金也不足以支付利息支出。所以楼市一旦遇到逆转,业主除了沽出物业,别无选择。与今天的情况截然不同,中央资料库加上金管局的压力测试措施,令大部份业主都有足够供款能力。 当今愿意减价出售的二手业主,主要是移民及换楼业主,除非台海真的出现战争情况,上述业主出售的压力有限,跟1997年的情况不可同日而语。笔者再翻查自1981年至今,除了97年的大跌市外,每次不同原因的楼市调整也在10%左右,今次调整自去年中开始大约已跌5%,所以指数上还有5 %左右跌幅。在当今楼市淡静的背景下,遇到业主要移民急让,大家不妨大胆还价,减幅超过10%也非难事,静市随时变成买到笋盘的良机!
上周,财政司司长陈茂波参与了一档广播节目,对财政预算进行了咨询。许多市民关心政府的税收和财务状况,并提出增加税种的建议。 陈茂波回应称,资本增值税已在研究范围内,他表示在实施前必须进行充分的社会讨论,以避免发生“因增而减”的情况。 笔者了解到财政司目前面临的困境。在楼市和股市持续下滑的情况下,今年财政赤字可能会超过1000亿港币。 然而,土地招标不断流标,甚至政府规划的北部计划也会受到影响。发展商也更倾向于让政府以低价格收回农地,也不愿意支付昂贵的土地溢价费用。 可以预见,如果楼市不迅速活跃起来,房价将继续下跌。而实施“明日大屿” 计划的资金(至少6210亿港币)将从何而来? 问题的关键在于,资产增值税可能带来多少收益?又可能带来什么副作用呢? 笔者以及市场上的大多数专家都认为政府不大可能对所有资产都征收税项。笔者猜测财政司在考虑取消所谓的“辣招”税时,可能会考虑对那些通过短期炒卖物业而获利的业主征收这一税项。在许多发达国家,都有类似的安排,例如在日本,如果业主在出售持有不超过5年的物业时,就需要缴纳净收益的30%作为税金。 与“辣招”特别印花随税(SSD)相比资本增值是有一些区别的。SSD是一种税收,无论物业交易是否获利,都是要征收税款的。这一位意味着在楼市下跌时,即使业主在交易中亏本,他们仍 这对于那些由于特别需求而不得不出售房产的业主来说可能是不公平的。 对于那些进行短期交易赚取利润的业主而言,资本增值税仅在他们实现利润的部分征税,这似乎更为合理! 然而,一旦采取这种做法,投资者很可能会感到担忧,因为他们担心未来税收范围可能会进一步扩大。 今天可能是只针对拥有不到3年房产的业主,而明天可能变成对拥有不到5年房产的业主征税。在楼市已经非常疲软的情况下,这一措施只会促使业主加速出售投资物业,进一步打击房价,同时在市场上减少可供租赁的房源。 另一方面,政府不断引入"高端人才"。在预期楼市下滑的情况下,这些"高端人才"可能更倾向于选择租房而非购房。这样一来,房屋租金很可能继续上升,因为这些"高端人才"缺乏购房的动力。 目前政府需采取措施来稳定楼市,上一次的 “减辣” 力度明显不足以刺激交易量和提振楼价。为了促使香港市民在购买和投资物业方面更具信心,政府应该迅速取消所有对投资物业的限制性税收政策。 过去的减税政策似乎未见明显效果,因此需要更为有力的举措,以使投资买房和租赁变得更有吸引力和利润可期。 政府有必要考虑将银行中的定期存款注入楼市,这将有助于提高市场流动性。反之,若实施资产增值税,可能导致资金进一步流出楼市,使楼市陷入更为困境的境地。卖地流标的情况可能会持续,补地价的案例也会减少,这对政府财政将产生负面影响,实际上是一种得不偿失的做法。 在此时,笔者相信财政司会在听取社会各界的讨论后做出明智的决策。在当前的香港环境下,实施资产增值税可能并不适合,因为这可能会进一步加剧楼市的不景气。
笔者最近被问及最多的问题,莫过于是否买楼入市良机?不少是上车的年轻人,或是想改善居住环境的换楼客!背景当然是近期经济气氛欠住,俄乌战争及疫情令全球通胀升温,利息趋升。又有不少报导指美国政府可能出现衰退,跟着美股大跌,美元狂升,令日圆及其他货币大跌,金融风暴又若隐若现? 香港因英国推出BNO移民计划,令大家身边不少亲友离开香港,一下子令全港的物业市场盖上不明朗的因素,自然令人感到迷惘!每个人置业都有不同原因,如果是正在每月交租的自用者,在香港置业肯定是首选。 1000万以下物业只需10%首期,而且租金肯定比利息支出高,供款大部份都是还本金,即是储蓄。虽然少了钱消费,但对年轻人来说肯定是好事。对于换楼人士,或多或少都有投资成份,但相比其他投资领域,也绝对安全很多。 在外汇市场,一个消息已经可以使汇价大上大落,所以外汇交易从来都只是适合年轻人,股市、债市、贵金属等等,也是经常大幅波动,笔者也交过不少学费。在不同的投资领域中,物业投资未必是获利最多的,近年炒卖Bitcon等加密货币,可以获利的幅度及速度,肯定比物业投资快,但随之而来的风险也非常高。一般人都只会将部份资金投入这类高风险投资产品。物业投资却拥有长线保值抗通胀的特性,一般投资者都可以放心投资。 投资必定涉及风险,物业投资也不例外,笔者一向认为,若要买楼香港是首选,但若在香港已有一定资产,就必须考虑分散投资,尤其是在当今局势,欧美会否制裁中国或香港,也非绝无可能。但买海外楼如隔山买牛,风险也不少,「唔熟唔买」,所以笔者暂时只买澳洲及英国物业。对笔者来说,物业升值当然好,更重要是租金的现金流,这有助平稳未来香港收入的不确定性! 所以,每位读者都有不同背景,为不同原因而置业,长远都有助大家安居致富,而且买楼可说是睡觉也不用担心的投资,相比其他领域安心又安全!
2014年,前日本首相安倍晋三第二度成为首相后,实行三支箭经济成长政策。日圆下跌,吸引外资,发展旅游业的同时,华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷,以减低首付资金。但传统而保守的日本银行,一般不做房贷给海外投资者,当网上搜查”海外人日本房产按揭”,大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如:https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金,可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭,但申请条件严格,要求高。能符合申请者为数不多。也因如些,本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面,现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低,大概是2.5%~3.5%,其他约3~4%。 此外,当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话,SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司,不受日本的银行法律规管,所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请,居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技,更灵活可向不同国籍人士,无论以个人或法人身份,身处哪个国家,都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类:住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一,贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定,租客走租机会低,租客周转期 (Turnover)小,所以风险比较少。曾经见过不少实例,租金越低的房产房,租客搬出搬入反而机会(Turnover)越高。所以也不太建议投资房产价低的房产,因管理,支出成本占租金比例高,结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺,写字房产,宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请,但对房产宇审查也比较严格,例如对租客的生意种类有规定。风俗事业,餐厅,宾馆等行业一般都不批,港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外,银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产,如果管理质素不好,资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说,未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责,租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本,海外业主不能参与日常管理上业务,因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品,它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司,一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话,先恭喜你,因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力,一般重视工资比资产多,日本中银就只会计算工资。因此,如果你是公务员、老师之类,有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试(Stress Test),所以没有一定的审批基准,各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6~8个星期,PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外,投资者也需要明白申请日本房产按揭时,金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明,调查抵押房产的产权,状况和市价等。基本上,无论房产的房产价是高还是低,银行花的工夫和时间都差不多,所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果,借款金额越大,越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位,也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二: 房产龄太旧,最少都35年以上 面积太小,18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时,兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系,浴室面积就更小,用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此,租金向下调压力比较大,房价也不会升得太多。碍于不利因数影响,遇上纳米房产时,最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较 海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏