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伦敦外围地区的廉价房产和新交通设施吸引外国投资者
行业专家表示，位于即将开放的Crossrail铁路系统附近的伦敦外围地区正吸引着外国房地产投资者的注意力。这些投资者们寻求比内伦敦的住房便宜的替代方案，同时仍需要去往机场和主要商业区的便捷交通。更多经济适用房选择对海外买家极具吸引力，因为外国买家购房需要额外缴税，会带来预期压力，更不用说英国即将退出欧盟所带来的经济不确定性。 首相特蕾莎·梅（Theresa May）于10月份宣布，就英格兰和北爱尔兰的非居民购买房产需另缴纳1％印花税，英国政府将于1月开始政策征求意见。在今年9月份，英国政府正考虑征收1％至3％的税，以筹集资金来帮助无家可归的人。此举已比政府9月时的做法温和许多。 SevenCapital房产开发公司的总监安迪·富特（Andy Foote）说：“虽然税收的增加仍不会受到人们欢迎，但房产潜在的规模前景至少可以给全球投资者带来安慰。对于中长期投资者而言，他们的目标是获得资本增长和被动收入，同时增加初始投资，总的来说这1％的附加费用将是微不足道的。” 他还补充道，如果实施征税，海外投资者将会进一步从内伦敦被引向更经济实惠的地区。伯明翰（Birmingham）以及斯劳（Slough）和雷丁（Reading）等较小的地区可能会受到投资者的关注。由于经过完善的铁路系统将有助于缩短从该地区去往内伦敦的通勤时间，所以这些地区未来价格的上涨潜力很有前景。 根据英国国家地产登记局（UK Land Registry）的数据，内伦敦行政区的平均房价在8月份下跌1.6％至583,251英镑（约520万元人民币），而外伦敦自治市的房价则上涨1.2％至平均436,347英镑（约389万元人民币）。 位于大伦敦西部边缘地区的斯劳则拥有1.4％的增幅，达到了306,822英镑（约274万元人民币）。仲量联行（JLL）在2015年发布的研究预测，Crossrail铁路项目附近地区的房价增幅将大于其他地区。 绍索尔（Southall）是外伦敦西部城市伊灵（Ealing）的一个区，其人口一半以上是南亚裔，由于Crossrail铁路服务的升级，它将在未来20年内实现重大转型。超过6,000套新房正在建设中，包括曾用作煤气厂的占地85英亩的地块，它将在25年内由伯克利集团（Berkeley Group）重新开发为3,750套住宅。其他项目包括由雷德罗公司（Redrow）开发的含302个单元的The West Works项目，由Galliard Homes公司开发的含118个单元的Greenview Court项目，以及由Stanhope和Network Homes公司开发的含550个单元的项目。 Greenview Court项目销售代理公司蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty）的中国区负责人凯瑟琳·谢（Catherine Che）表示，目前为止中国香港和大陆买家占到销售量的四分之一。她说，吸引这些买家的是实惠的价格和去往希思罗机场只需8分钟的Crossrail铁路交通，以及去往伦敦市中心只需24分钟的便捷交通——这比目前乘坐火车的方式节省了约15分钟。 Greenview Court的118套高级住宅提供工作室、一卧室、两卧室或三卧室公寓的选择，分布在11个楼层。将于2020年第四季度完工，受益于即将在2019年落成的Southall Crossrail Interchange。 居外物业编号：41204233 点击查看房源详情 斯劳位于绍索尔以西的五个Crossrail车站，从斯劳乘坐直达列车去往金丝雀码头金融区的通勤时间将缩短至46分钟，而目前则需要一个多小时，并且要换乘两次。 谢指出，不管是2015年底推出了购买二手房额外增加3％的印花税政策，还是2016年年中公投支持英国退欧，中国对英国房地产的投资需求一直保持弹性。 对于英国脱欧所带来的不确定因素、美中贸易的紧张局势，以及上海和香港股市暴跌将抑制投资者对英国房地产的兴趣等情况，她并不表示担忧。谢说：“中国买家，特别是那些追求高端房产的买家，并不是为了赚大钱而来英国投资房产的，他们主要是寻求一个安全的地方来存钱，并使他们的资产组合多元化。” 瑟拉菲娜·王（Seraphina Wong）是一位香港人，她于英国脱欧公投后在斯劳的Iron House项目中购买了一套住宅单元，用于投资以及给女儿今后使用。她表示，鉴于英国脱欧的不确定性，她对投资的价格上涨并不抱太大希望。“尽管如此，对我来说，这是一项经济实惠的投资，斯劳有一个大型商业园，因此将其出租并不成问题。而且在Crossrail铁路开始运营后，这里对于在伦敦工作的年轻职场人士也会变得很方便。”王说。 原文：南华早报 编译：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
澳洲最受中国买家追捧的买地建房区：Kellyville排第一
据Realestate.com.au报道，今年，新州Kellyville是中国买家最感兴趣的买地建房区。据REA Group公司提供的数据表明，那些来自中国的IP地址搜索最多的澳洲买地建房地区正是新州的Kellyville。第二名和第三名分别是Marsden Park和Box Hill，均位于新州的西北区域。 点击查看澳洲更多精品房源 REA Group公司的首席经济学家Nerida Conisbee表示，对于Kellyville如此受欢迎，她丝毫不感到惊讶。她说：“中国买家更喜欢那些距离购物中心近的地方，Kellyville附近有Castle Towers，这里即将扩张成为澳洲第二大的购物中心。” LJ Hooker Kellyville公司的主管 Sue Tam将中国的高需求归结于当地的快速发展和社区文化。她说：“这里的社区氛围很不错，适合家庭居住。由于近几年The Hills地区的过度开发，中国买家也没有更多的选择，Kellyville则是为数不多的优质选择。” 由于澳洲政府对离岸买家的种种限制，Conisbee发现中国投资者的投资方式有很多种，而且不仅对房屋的类型有要求，还有房子的位置。 她说：“现在许多中国买家的投资目标越来越成熟了，房产的位置是首要考虑因素。一般墨尔本和悉尼是最受欢迎的两个投资地，现在其他城市也慢慢吸引了许多海外买家，例如布里斯班、珀斯和阿德莱德等等。” Conisbee还提出，如今的中国投资者跟最早的一批截然不同，她说：“第一批中国买家只买贵的，但现在越来越多的中国买家选择了价格更低、更容易负担的房产。现在买地建房的投资者们也慢慢有了更准确的目标，不再以价格决定投资了。” 下面是需要买地建房的中国买家最追捧的前十名地区： 1. Kellyville 2. Marsden Park 3. Box Hill 4. Jordan Springs 5. Schofields 6. Gregory Hills 7. Riverstone 8. The Ponds 9. Edmondson Park 10. Ryde （据Real estate）
在吉隆坡买房的中国人告诉你：马来西亚到底是什么样子
我是中国人，妻子是马来西亚人，我们刚在吉隆坡买了一处房子，虽然刚刚入住新房，但是我在大马也生活了很多年，当然打算在这定居是遇到了老婆以后。在这度过的岁月，总体来说也算是自在安逸，今天就来和大家说一说我眼中的马来西亚是什么样子。 国人大多对马来西亚不甚了解，我出国之前也是一样，只是大概知道梁静茹、阿牛之类的明星是马来西亚华人，知道这个国家有一部分人是会讲华语的华人，多少算是有一点亲切感吧。后来因为工作的原因，从来没出过国门的我，一个人飞往了这个陌生的热带国家! 首先说一下环境吧，大马的自然环境相当的好，森林多、空气好，虽然分旱季和雨季，但是即使在旱季空气也非常滋润。我喜欢大马的雨，来的快去的也快，给人一种酣畅淋漓的痛快感。 这边天气好，人们普遍睡很晚，小伙伴们可以脑补一下国内的夏天遍布的街边烧烤啤酒摊，大概就能想象到大马的夜晚。吉隆坡是个不夜城，你半夜十二点去大排档、食摊和甜品店，可能都找不到位子坐，这是一个充满烟火气的地方，路边一顿丰富的大排档大概就能抵消你思乡的忧愁。 这的人大部分都会买私家车，养车成本及其低，汽油只有国内价格的一半还少，油品也好。吉隆坡开车真的很舒服，开车人的素质普遍比国内要好出大一截，打灯一般后车会避让，挥手示意错车也会避让、不是一些特殊原因很少鸣笛的，更不用说错车不开远光灯这么常识的东西了，所以这边的开车感受真的很舒心。 工作了一年以后就遇到了我现在的太太，她是一个温婉中又带点活泼的马来西亚女孩，也是由于工作的关系我们一来二去就熟悉了。这只是一个普普通通的爱情故事，没有跌宕起伏但是温柔坚定。 我们结婚后就合计要在吉隆坡买房并定居下来，当然如果我们决定回国的话，我也打算在大马购置一套房产，为了方便日后度假旅游，还可以顺带投资。 我们这套房子面积大概有80平，这里的面积可是实打实的实用面积，总房款大概在人民币110万左右。这个价格跟国内的一线城市比起来真的是小巫见大巫了，跟我在北京的朋友比起来，我这套房子的全款连付他的首付都不够。 房子位置不错，去哪里都方便，配套设施也齐全，底下有游泳池、健身房、网球场、室内羽毛球场，周边至少三家手冲咖啡店，去宜家等商场走路也就5分钟。 居外推荐吉隆坡帝丽雅公寓，位于吉隆坡交通枢纽附近Mid Valley谷中城地区，该地区是本地中高层居民聚集区。一站到吉隆坡中环KL Sentral，有10条公共轨道，还可换乘机场快轨直达机场。面积141平方米，房价约¥256万。 居外物业编号：50819895 点击查看房源详情 吉隆坡的经济发展程度和城市建设也许在某些程度上不及北上广深，但是从生活舒适度来说，真的远超于中国的好多城市。 首先房价便宜，设备齐全的公寓大致上100-200万，购房压力小，自然生存的压力也小，对于国内普遍大学毕业就要买房结婚的紧张节奏，在这里生活要舒心的多。 其次吉隆坡是多点发展的城市，不一定要住市中心才方便。基本上每个区域都有购物商场和众多餐馆。大马虽然前几年遭遇了经济危机，但毕竟发展得早，跟国际的联通比中国一些城市要好，这体现在很多生活细节里。比如在北京刚出现第一间Marks & Spencer（玛莎百货）的时候，这个英国连锁店在大马已经至少开了15年了，售价也比北京划算。 再者食物真心好吃啊，选择也多，档次高的饭店自不必说，路边摊大排档都各有千秋。对于一个吃货来说，这里真的是美食的天堂。天气也好，天天能晒到太阳，虽然偶尔也有霾，但是跟北京真的不是一个数量级的。 点击查看居外网上过千套在售马来西亚房源 最后，我们决定在吉隆坡定居也是出于对孩子的教育和医疗方面的考虑。 在大马英语是通行语言，对孩子来说，掌握英语会很快。我发现我一些朋友家的孩子在北京学的英语虽然口音好听，但她们大多只会念，说起来不太流畅，这也许就是环境对语言的重要性。马来西亚是个合适的教育踏脚石，等打下基础，再去欧美深造。 顺便说说，吉隆坡双联课程很盛行的，就是在吉隆坡读1年之后出国再读2年的那种，学院的选择特别多。 大马的医疗也是很值得称道的。之前看到《科学美国人》上的报道，说是马来西亚的医疗水平和服务在全球榜单中排名第三，亚洲区排名第一。当然在日常生活中，我们对于这些排名也没什么概念，不过比起在国内看病，在大马还是方便多了。 平时有个感冒发烧这种小病，我们一般都去公立医院看，整个过程只要支付挂号费就可以了，一般是2块钱（人民币），当然这项福利是针对大马人的，不过如果外国人拥有了第二家园身份也可以享受同样的待遇。 如果是大病需要住院或者手术的话，我建议大家还是去私立医院比较好。等待时间短，设备和技术也相对先进，服务态度当然也更好。 前几个月朋友的小孩咳嗽、发烧，我陪着他们去了附近的私立医院。到了以后我问医生要不要打针，她说我们这边小孩一般不打针。最后根据宝宝的情况选择用一次雾化治疗来化痰，加配一瓶咳嗽药，一瓶呕吐药，一瓶流鼻涕药，还有雾化用的氧气面罩（可以带回家继续使用），总共花了200来块钱（人民币）。拿药的时候护士还特意询问朋友家里是否有退烧药，朋友说有，她就说那就不用帮你配了。 总体来说，这里的医院不太会给病人过度治疗，他们提供的医疗服务大多恰到好处，也不会因为你是外国人而加收额外的费用。 还有一个我比较喜欢大马的原因就是这里的生活氛围。大马人很和善，没去过的，脑补一下港剧里那种街市的气氛，吵闹却温馨。这个国家地方不算大，却容纳了许多不同文化背景的种族，开放和包容自然也是刻在骨子里的。 当然，这个世界上不存在一个完美的国家，每个国家都有自身的问题和不足，每个国家也都有她可爱的地方，不要人云亦云也不要一叶障目，选择适合自己的才是最好的。 大马的优点就在于，生活安逸，环境优美，教育医疗发达，这些都是现阶段我比较看中的东西。这个因人而异，需要自己体会。我爱大马，Satu Malaysia！ 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上马来西亚在售房源，或致电 400-041-7515 谘询马来西亚房产的投资机会。 来源：万联移民 责编：Zoe Chan
投资洛杉矶房产 潜利比您想像大！
从1997年到2006的十年间，全美国住房价格平均增加了124%，2007年底，美国爆发了次级房贷危机，房价大幅下跌，不过近年美国房市稳定复苏，且今年因新冠肺炎疫情下，美国房市在资金行情支撑下也转热络，中国人熟悉的加州洛杉矶的置产投报率，也有不错的表现。 经过几年调整，美国的经济好转，2011年开始美国的房地产市场开始复苏，以加州为例，2012全年的房价涨幅有20%～25%，部分热门地区例如旧金山市区丶南湾的帕落阿图市（Palo Alto City）甚至达到了30%以上。 相关资讯：【美国加州房地产还值得投资吗？】 全球居不动产情报室总监陈炳辰指出，以现况来说，在国内大城市买一间100平米大楼约要580万元，出租投资报酬率不到2%。同样的价钱在洛杉矶却可以买上一间还不错的透天别墅带前后院，投资报酬率6%以上。如果投资专门收租的整栋公寓，基本上可以达到10%的租金年回报率。 从长期的统计中，美国加州房产上升期的涨幅每年10%至15%左右，平均起来，扣除所有持有成本例如地产税丶维修保险费等，长期而言持有十年以上的房价增值率在每年5%～6%左右。 美国南加州本是全美房价表现优质区，其中华人人口约50万人，是全美华人人口第二多区域。国人早有创业及求学需求而移居美国，加上由於全球人力已迈入国际村的市场，90年代以后的学子也需要加值自己的国际观，有钱的家长乾脆赴美置产，而赴美教育若能取得“绿卡（永久居留权）”，子女在学龄前至高中是免费的，大学以上取得永久居留权，可享本籍生的资格，本籍生占外州的三分之一，更是当州的五分之一，也成为中国人移居美国的诱因。 了解美国绿卡，阅览【居外美国移民百科】 近年中国景气转弱，让高资产族开始往海外寻求投资管道，从美国开放的投资移民（EB-5），每年1万个名额，中国大陆就占6,000多人。受到政策压抑的大陆房市，因为热钱需要出口，美国也是投资市场焦点。 陈炳辰说明，随着特朗普上任，虽然经济优先，但与中国关系僵持，加州又是最多华人的地区，过去许多房市亮点价码都由中国人创造，如今环境不友善，前仆后继情况趋少。今年的疫情影响下，美国经济更显下挫，零售餐厅营业受限，失业率也大增，又逢美国总统大选在即，房产市场也处在观望，令加州房地产表现稍嫌不若过往，但也可能是个入场的机会。 陈炳辰提醒，目前美国政治弥漫保守排斥外国人的气氛，置产虽不至於有明显危机，但在移民条件申请上也会相对严格，有意於当地买房民众得在准备时顾虑万全。 来源：经济日报 责编：Zoe Chan 美国房产抄底正当时，随手给你10个理由！ 欢迎点击查看居外网上1万多套洛杉矶精彩房源，或留下您的联系方式，让居外为您在后疫情时代的资产保值提供全面丶可靠的支援。
比东京便宜！大阪房市CP值高 包租公抢进｜日本
大阪市是西日本的最大都市和经济中心，大阪道顿崛最有名的固力果，是游客必拍景点，而根据最新统计显示，去年的访日游客为2,869.1万人，为五年前的3.4倍，其中，到大阪市旅游的人口占比也从27.9%提升至39.1%，仅次於东京及千叶，但房价却比东京相对便宜，因此吸引不少包租公抢购。 大阪市目前居住人口约有269.5万人，是日本人口第三多的都会区，而白天就学就业人口则超过353万人，位居日本第二。此外，日本当地与全球知名企业在大阪皆设有企业据点，因此租屋需求非常大，若以月租金净投报酬率而言，可达到4%至5％，比较其他已开发城市，房价低丶投资报酬率相对高，因此吸引许多置产族进场购屋。 以大阪地区而言，目前最受欢迎的区域为浪速区丶中央区丶北区丶西区以及阿倍野区，以1K（一房加一个独立厨房）大小的房型月租金总价约4.5万至5.8万日圆，相当於人民币2,693至3,471元，以浪速区中古7坪套房而言，月租金5.5万日圆，总价约1,390万日圆（约人民币83.2万元），年投报率约4.75%。 全国不动产海外事业处处长锺秀美指出，从大阪发迹的企业包含：松下电器丶大金空调丶象印丶近畿日本铁道公司等，此外伊藤忠商事丶日清食品也将总部设置在大阪，就业机会非常多，吸引许多外来人口入住，因此大阪住宅租赁事业发展相当成熟活络，加上房价仅东京一半，400万元就可以购入中古套房，适合小资族置产收租。 此外，2017年12月，日本国会正式通过综合度假村（Integrated Resorts）法案，也就是日本版的“博弈条款”，目前日本政府正积极向赌场招商，预计座落地点位於人工岛“梦洲”，预计在2020年奥运後四年开幕，届时可望带来1,700亿元的经济效益。 接下来还有2025年大阪世博会登场，锺秀美表示，大阪市观光人潮年年增加，目前日本政府为2020年东京奥运大兴土木，未来2024年赌城开幕丶2025世博会登场，势必将在为大阪市带来更多崭新的建设，都让大阪投报率看好。 居外网大阪精品房源推荐： 1. 大阪府大阪市浪速区戎本町２丁目４−８ 产权 ：永久 售价：1130万日元 约合 ：69万人民币（由于汇率会有变动） 房子面积 ：25.12平方米 阳台面积 ：2.0平方米 朝西 现租金 ：75000日元/月 表面收益 ：7.96% 管理费 ：11000日元/月 修缮费 ：含在管理费里 表面收益：7.96% 净收益：6.47% 物业编号：33930211 点击查看房源信息 2. 大阪中央区投资公寓 价格：850万日圆 ，约合50.9万人民币 实际收益：63% 面积：19.62平方米 阳台：有，朝南东无遮挡 采光好，交通方便，生活便利 物业编号：26980673 点击查看房源信息 3. 大阪府大阪市阿倍野区王子町２丁目土地 售价18,000万日元 土地面积：619.24平方米 现状：有残留建筑物 建蔽率：60% 容积率：300% 可改高层公寓丶民宿物件丶自住别墅等 交通：两条地铁线路可用 物业编号：33345518 点击查看房源信息 查看居外网上更多大阪在售房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询 来源：经济日报 责编：Zoe Chan
美国 | 纽约五大区，哪儿才是买房的热门区域？
在海外投资者的眼里，美国遍地都是宝，只要投资就能有回报。其实那只是因为选对了地方和选对了方式。纽约作为美国投资的热门城市，自然也吸引了众多投资者的目光。那么问题来了，纽约的五大区，到底哪里才适合买房投资呢？ 根据纽约市行政规划，纽约主要分为五个区：曼哈顿 、布鲁克林 、皇后区 、布朗克斯 、史坦顿岛。如下图： 当然，这五个区都有海外投资人的置业足迹。根据纽约杂志上报道的纽约大学研究数据表明的居住环境指标可以看到，影响我们买房最主要的要素有： Top1:房屋的价格 Top2:交通的便利程度 Top3:便捷的生活购物 Top4:治安是否安全 Top5:文化丰富程度（艺术馆，酒吧） 那么下面就分别从布鲁克林区、皇后区、布朗克斯区和史坦顿岛的环境及房价情况来看看各区的热门程度吧。 先来看一下纽约五大区的房价成交中位数。美国Zillow房屋价值指数显示，九月份曼哈顿的房价在纽约区最高，中位数约为112万美元。其次是布鲁克林，约64万美元。史泰登和皇后区分别位列第三、四位，二者的房价中位数为$499000和$466500；布朗克斯房价最低，约37万美元。 作为纽约的精华，既满足学区的良好，也满足了生活的多元化和便捷度等。曼哈顿区是纽约的市中心, 纽约最重要的商业、金融、保险机构均 分布在这里。 曼哈顿有很多非常好的中学和大学，其中包括世界排名前50的知名学府如哥伦 比亚大学(Columbia University)、纽约大学(New York University)以及洛克斐勒大学(Rockefeller University)。 曼哈顿四个推荐的购房区域主要围绕中央公园(Central Park)、时代广场 （Time Square)、哥伦比亚大学和纽约大 学。 在纽约曼哈顿拥有一间房产是许多人的梦想，甚至被视为“存放资金的避风港”。中国买家 看好曼哈顿豪华地产,多以投资住宅楼 为首选,四成做为投资、六成是让即将来美就读的子女居住。 据美国Zillow房屋价值指数显示：九月份曼哈顿的房价中位数为$1,121,300，较去年同比下降4.5%，但仍然遥遥领先其他四个区，高居纽约榜首。另外，其租金中位数高达$3350，比纽约平均租金还高出450美元！ 从纽约顶尖的住宅中介科克兰发布的第二季度曼哈顿房市报告来看，中心区在曼哈顿的所有主要区域中销售结单笔数最高、中位价最高且每平方英尺均价最高。其次是东区，销量排名第二，交房量为760，其每平方英尺均价也排名第二，同比增长23%至$1841。 布鲁克林是纽约州 人口最多的区。在1980及90年代,该区 以治安不良闻名于世。自朱利安尼担任 纽约市长之后,治安大为改善,居住质 量也逐渐变好,今日被综合称为“家与教 会的自治市”(Boroughof Homes and Churches)。 除了曼哈顿外,布鲁克林是唯一有商业 区的行政区。 据一项最新的报告显示,很多华裔新移民选择布鲁克林社区,如宾臣墟 (Bensonhurst)和日落公园(Sunset Park) 等地作为落脚地,而不是曼哈顿唐人街。不过,对来美多年、寻求高品质生活的 华裔移民而言,戴克高地（Dyker Heights）更具吸引力。 对于初来乍到的富豪移民群体而言,戴 克高地（Dyker Heights）以其干净整洁的房屋(多数带院 子)及低犯罪率而胜出一筹 。 另外，布鲁克林离曼哈顿比较近，但价格相对便宜，从上表中就可以看出相较于曼哈顿的房价中位数$1,121,300，布鲁克林少了将近一半，只有$642,600。除此之外，布鲁克林环境古典，非常适合舒适的住宅区。 皇后区是纽约五区中最东边也是面积最大的一区，与布鲁克林接壤。其经济总量位列纽约第二，并呈现出经济结构的多样性。纽约最繁忙的肯尼迪国际机场和拉瓜迪亚机场就位于该区内。区内著名景点有法拉盛草原可乐娜公园。 法拉盛是美国纽约皇后区（Queens）境内的一个区域,近年来逐渐成为亚洲裔移民特别是来自中国台湾、韩国、中国大陆等地的移民聚居的地方,并发展出具有浓厚东亚风味的商圈。现在定居在法 拉盛的华人已经超过了曼哈顿的华埠, 成为纽约乃至全美最大的华人聚居地。 《纽约》杂志报道,法拉盛是全美第二 大唐人街。 法拉盛商业区是皇后区北部的一个重要 的交通中心,有纽约市地铁和长岛铁路 连接,地区也有十几路纽约大都会运输 署和私人的公交车,拉瓜迪亚机场只需 十几分钟的车行,州际678、州际495和 大中央公园道路都从法拉盛附近经过。 另外，皇后区的学校也比较多，纽约市立大学法学院就在皇 后学院边。除此之外还有许多高中,如江邦 高中、罗伯特肯尼迪高中、法拉盛高中、 和市重点地汤森哈里斯高中,私立高中 包括圣十字高中。 华人聚集的法 拉盛作为皇后区房地产最热的地方之一。 因为近年来颇具经济实力的新移民越来越多,这其 中不少人原本打算买在曼哈顿,但因为 语言和生活习惯问题,最终还是决定落脚法拉盛。据美国Zillow房屋价值指数显示：九月份皇后区的房价中位数为$466500，较去年同比上涨了9.7%！而其中法拉盛的房价中位数却高达$784000！ 史泰登岛位于曼哈顿以南的纽约港内，在新泽西州及布鲁克林间。去其他地方不是很方便，需要乘坐轮船。有可载人车的史泰登岛渡轮往返曼哈顿，与新泽西州间建有数座桥梁，韦拉札诺海峡(Verrazano-Narrows)桥则可通布鲁克林。 是纽约市人口最少的一个区（尽管其面积是曼哈顿的 2.5 倍）。它拥有众多的历史、文化胜地、体育场馆和自然风光。包括史丹顿岛博物馆 (Staten Island Museum) 及历史悠久的圣乔治剧院 (St. George Theatre) 。 春夏两季，小联盟史丹顿岛洋基队 (Staten Island Yankees) 也会在这里打棒球。 此外，岛上还有坐苏州园林，据说全部建材都是从苏州运来的。 岛上有华格纳学院(1883年建于罗契斯特，1918年迁此)、纽约市立大学斯塔滕岛社区学院(1956)及纽约圣约翰大学斯塔顿岛校区。 据美国Zillow房屋价值指数显示：九月份史泰登岛的房价中位数为$499000，其租金中位数为$2000，比纽约平均租金低了约900美元！很多华人选择在史泰登岛定居，主要是看中小区的房屋价格合理，犯罪率低以及学区好。 布朗克斯区（The Bronx，亦译为勃朗市、布朗士）是纽约五个区中最北面的一个，拥有最多公园用地，著名的美国职棒大联盟纽约洋基队的主场乃位于此。这区亚洲人较少。犯罪率在全国乃数一数二。1970至1980年代时布朗克斯区住宅区常发生纵火案，直到1990年代初纽约市政府大力打击后才有所改善。 这里人居氛围浓厚，小区绿化较好。从美国Zillow房屋价值指数来看，布朗克斯九月份的房价中位数为$369000，是五个区中最低的。另外，布朗克斯租金中位数只有$1502，几乎是纽约（$2900）的一半！ 不过对于有小孩的家庭来说，布朗克斯并不在考虑范围内，因为这边的学校并没有那么多选择，也不像布鲁克林能够非常方便通往曼哈顿。很多买家都是因为工作的原因在这边买房。 从房价来看，曼哈顿、法拉盛以及布鲁克林的表现抢眼，分别位列纽约前三。除此之外，这三个区华人聚集，社会环境较好，生活便捷，可以说是投资纽约的热门区域！ 当然，投资人在买房的时候考虑的因素非常多，以上仅是从行政划分的角度来分析纽约五大区的投资热度。至于投资回报率、治安、以及经济状况等也是重要影响因素，我们会在下期详细介绍，此处就不作赘述了。 房地产是纽约市的经济成长动力。全美以及全世界 最有价值的房地产就在纽约市 ，这也是纽约吸引众多投资者的原因。如果你也想投资纽约房产，却因为各大区域的治安，价格等问题踌躇不前，那么寻找一个值得信赖的房产中介就是首要保障！ 科可兰集团作为纽约最顶尖的住宅中介公司，在纽约深耕了40多年，了解纽约的每一个社区和每一种房产类型，清楚纽约的每一条定价策略和审批流程。业务更是遍及曼哈顿、布鲁克林、汉普顿、北福克、佛罗里达州德拉海滩和棕榈滩地区。从曼哈顿的销售数据来看，科克兰集团的房屋销售总额远远领先，比位列第二的同行还高出7亿美元。由此看来，凭借其庞大的业务规模以及服务经验一定能为投资人保驾护航！ （扫码关注科可兰微信公众号，获取更多房产信息） 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国热门城市洛杉矶（Los Angeles ）介绍｜居外百科
大洛杉矶地区是仅次于纽约都会区的美国第二大城市区，位于加利福尼亚州南部，横跨五个郡，分别是洛杉矶郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）、里弗赛德郡（Riverside County）和文图拉郡（Ventura County）。大洛杉矶地区总面积8.8万平方公里，2015年总人口1870万人，其中最大的三座城市分别为洛杉矶市、长滩市和里弗赛德市。 洛杉矶郡（Los Angeles County） 洛杉矶郡拥有十分多元化的产业布局，其科技、时尚、娱乐、旅游、航空航天、生物科学、医疗等产业均在全球占据领先地位。 高科技产业：长期以来，洛杉矶是科技和创新产业的中心，这里活跃着从创业型公司到谷歌、脸谱网、YouTube和Snapchat等全球巨型高科技企业。2013年，高科技产业为洛杉矶提供了4万个工作岗位，约占当地就业量的9%，为地区GDP贡献$1083亿美元。 时尚产业：洛杉矶是美国乃至全世界时尚产业的先锋，时装业年营业收入达$180亿美元，是美国其他地区难以企及的，当地的十多所设计专业学校为这里提供了充足的设计人才。 娱乐产业：洛杉矶长期以来被认为是全球娱乐业之都，对于很多人来说，洛杉矶和好莱坞就是娱乐业的代名词。美国六大电影制片厂中的三个均位于洛杉矶市内，包括派拉蒙影视公司、20世纪福克斯和环球影城。2011年娱乐业直接或间接为洛杉矶郡提供超过58万个工作岗位，创造年经济效益达$1200亿美元，其中，直接经济效益$470亿美元，占洛杉矶年生产总值的4%。 25-2 酒店和旅游业：从阳光沙滩到好莱坞星光大道，从乐趣无穷的主题公园到振奋人心的体育比赛，洛杉矶拥有众多为人向往的游览目的地，同时，洛杉矶是美国西部的商业中心，吸引无数商务人士来访。2013年，4220万访客从世界各地来到洛杉矶，并在当地消费超过$180亿美元。洛杉矶郡共有超过8万酒店和旅游业从业人员，并有1000多家酒店和9.7万个酒店客房。 航空航天产业：得益于适宜的气候、开阔的地形和数所著名学府，洛杉矶二十世纪以来一直是航空航天业的重要地区。2014年，洛杉矶所在的南加州地区的航空航天业相关工作共6万个，占全美的14%，用于生产制造的支出达$240亿美元。 洛杉矶国际机场（Los Angeles International Airport）是全球第七、全美第二繁忙的机场，共九座航站楼，2015年运载旅客超过7490万人次，拥有往返于全球41个国家和美国101个城市的直飞航班。洛杉矶国际机场年货运量全球排名第14 ，美国排名第五，2015年货物运载量逾210万吨，总价值超过$1014亿美元。 洛杉矶港（Port of Los Angeles）是西半球最繁忙的集装箱货运港口，也是美国和亚洲之间最主要的货运港口之一。洛杉矶港拥有现代化的货运码头、仓库设施和全美最大规模的港口铁路设施。2015年装卸810万件20英尺当量单位集装箱，货物价值$2900亿美元。 洛杉矶是世界一流高等学府和研究机构所在地，其中包括著名学府加州理工大学（California Institute of Technology）、南加州大学（University of Southern California）和加州大学洛杉矶分校（University of California Los Angeles）等，这三所学校在美国新闻和世界报道的2016全美大学排名中均位居前25名。此外，洛杉矶拥有很多专业院校，如加州艺术学院（California Institute for the Arts）、艺术中心设计学院（Art Center College of Design）、时装设计及采购学院（Fashion Institute of Design）、奥的斯艺术设计学院（Otis College of Art and Design）和美国电影学院（American Film Institute）。 作为美国的门户城市，洛杉矶是中国投资者进行海外房地产投资的主要地区之一，如绿地集团2014年投资$10亿美元建设洛杉矶绿地中心（本书十一章案例分析），和中国泛海控股集团2015年在洛杉矶市中心黄金地带开工建设集豪华酒店、精品公寓和繁华商铺的混合使用项目。 橙郡（Orange County） 橙郡距离洛杉矶市中心约45分钟车程，这里最大的三座城市分别是安纳海姆（Anaheim）、圣安娜（Santa Ana）和欧文（Irvine）。洛杉矶的发展给橙郡带来了大量人口增长，很多在洛杉矶工作的人选择居住在这里。 橙郡以旅游业而著称，这里的著名游览胜地包括被无数人所钟爱的迪士尼乐园，北美第12热门的主题公园Knott’s Berry Farm游乐园，以及数个风景绝美的原始沙滩。 橙郡是数家财富500强企业总部所在地，包括Ingram Micro 、First American Corporation、Broadcom、Western Digital和Pacific Life。这里也是包括马自达、东芝、三星、起亚、三菱和现代等著名跨国公司的地区总部所在地。 点击查看居外在售洛杉矶房源 内陆帝国（Inland Empire） 内陆帝国位于洛杉矶市以东，是大洛杉矶地区包括圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）和里弗赛德县（Riverside County）的大片快速增长的郊区地区，很多在这里居住的人在洛杉矶或橙郡工作。 较低廉的土地价格、大片的空闲土地和便利的交通网使内陆帝国地区成为理想的货运枢纽地，因此，进出洛杉矶港和长滩港的货物往往在这一地区仓储集散，并发往美国或世界各地，据统计，加州超过80%的进口货物流经洛杉矶-内陆帝国通道。 地理位置 洛杉矶座落在美国西海岸加利福尼亚州南部，濒临太平洋东侧的圣佩德罗湾和圣莫尼卡湾沿岸，背靠圣加布里埃尔山，面积1214平方公里。 大洛杉矶地区则包括洛杉矶郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、河滨郡（Riverside County）、圣伯纳丁郡（San Bernardino County）、凡图拉郡（Ventura County）等地区。而在这些郡之中，较知名的城镇或地区包括了比华利山庄（Beverly Hills）、帕萨迪纳（Pasadena）、长堤（Long Beach）等，一共有超过100个大小城镇，总面积10,567平方公里。城市座落在三面环山、一面临海的开阔盆地中，除局部为丘陵外，地面平坦，平均海拔84米。 人口结构 洛杉矶市区人口约410万，洛杉矶-长滩-圣安娜都会区拥有1300万人口。大洛杉矶地区所涵盖的范围更大，包括5个县，大约1800万人口。按照人口排名，洛杉矶是加州的第一大城，也是美国的第二大城，仅次于纽约市。 大量的移民使洛杉矶成为一个多民族、多种文化色彩的国际性城市，少数民族占全市人口的一半左右，并拥有众多移民小区，各色人种聚居的地区形成了各自的“城”。洛杉矶也是美国华人的主要聚集地之一，约有40万左右华人。 气候条件 洛杉矶位于地中海型气候带，气候温和。大体上终年干燥少雨，只是在冬季降雨稍多。全年阳光明媚，基本上极少机会会在冰点以下，因此降雪的机率可说是绝无仅有。年降水量仅357毫米，以冬雨为主。洛杉矶日夜温差较大，日间比较炎热，就算是冬季，日间气温经也有摄氏20度，夏季日间温度则常超越35度，甚至常因热浪袭击而造成山林失火的情况。 经济体系 洛杉矶已成为美国石油化工、海洋、太空工业和电子业的最大基地，它是美国科技的主要中心之一，拥有科学家和工程技术人员的数量位居全美第一，享有“科技之城”的称号。近年来，洛杉矶的金融业和商业也迅速发展，数百家银行在洛杉矶设有办事处，使得洛杉矶已成为美国境内仅次于纽约的金融中心。 根据世界银行的数据，2010年大洛杉矶地区GDP达到7706亿美元，其中洛杉矶都市区GDP为7357亿美元，是美国仅次于纽约的第2大城市经济体，也是世界上仅次于东京和纽约的第3大城市经济体。如果将其视为一个独立的国家，其经济实力可以在全世界名列第17位。 更多投资热区介绍，请点击参见美国主要城市洛杉矶（Los Angeles）热门区域介绍｜居外百科
在加拿大买房，应该如何下offer？
Part 1 加拿大买房“下offer”是什么？ 加拿大购房中的“offer”指什么？ 在加拿大的房地产交易中，Offer实际上就是一种“买卖的协议（Agreement of Purchase and Sale），它可以由买方准备，也可以由卖方准备，但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草，由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer（还盘），买方也可以再还回去，几个回合之后，双方达成一致，在Offer上签字，该Offer即成为了具有法律约束力的合同，双方都要遵守。>>>详细 标准的购房Offer所包含的内容 1、基本细节：售房者、购房者的姓名，待售房屋的地址。 2、购买价格，同时包括定金、首付款和银行贷款等。 3、私人物品的处理，如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。 4、买卖双方承担的基本责任和义务。 5、交房时间和要求对方答复的期限。 购房Offer的分类 ▶ firm offer：无条件的，一经签署，买卖双方必须无条件接受。 ▶ conditional offer：有条件的offer，通常附加一个贷款条款和一个验屋条款，主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时，能拿回定金，并无需承担法律责任。 Part 2 加拿大抢Offer攻略 抢Offer 的原因 ▶ 房地产市场处于卖方市场，房屋供给量远远小于市场需求时经常会发生抢Offer的现象。尤其是热门地区的好房子更是如此。>>>详细 ▶ 卖主和卖方经纪的售房策略故意为之。这种情况一般都是以低于市场正常价格的叫价出现为特征以吸引根多买家的关注，给出一定的看房时间，不接受即时发生的买房请求而是给出统一接受OFFER的时间，以求以最快的速度最高的价格完成交易。>>>详细 ▶ 由于卖主给予出售房屋或卖方经济缺乏经验低估的房屋价格而吸引了买家的关注出现多家争抢现象。>>>详细 抢Offer的攻略 1、了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。 2、事先到银行做好贷款评估或预批，了解自己的底线是多少，对自己的承受能力做到心中有数。 3、事先验屋，最好能够取消验屋条件，但不能一概而论。 4、准备好定金，最好是Money Order。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要，并且能够给你省下钱。 Part 3 签成Offer后，马上要做的事 1、通常要在24 小时内交付定金 如今都要求是保付支票（Certified Cheque）或银行汇票（Bank draft），收款人是卖房经纪的地产公司，数额是Offer里谈好的，通常是房价的5%左右。>>>详细 2、尽快去申请贷款 可以去银行或找贷款经纪申请贷款，如果资料齐全完备，通常一到两个工作日就会有结果。>>>详细 3、安排验房 可以请你的地产经纪推荐2-3个验房师，或请朋友熟人推荐，要确认验房师有OAHI 证书或北美验房协会证书。>>>详细 4、请律师办理过户交接等法律事宜 5、办理房屋保险 房屋保险是必须要买的，一定要在 交房日（Close Day）前办好，否则银行不会放贷款，无法交割。 6、预先申请开通电话，电视，上网等服务 7、交房前的看房 8、交首付款和其他买房费用 交房的前一，二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，请律师的费用等，通常其他费用大约为房价的1.5%左右。>>>详细 9、交房日去律师楼取钥匙 相关阅读：在加拿大买房谈成offer后马上要做的九件事 签下offer后反悔毁约有什么后果？ 名家观点 房产专家为你揭秘：加拿大买房的五大步骤 加拿大房价仍然持续增长，近来加拿大汇率的下跌，更是进一步刺激了海外投资者的购买欲，中国买家汇集到了加拿大，而加拿大是具有健全经纪人制度和完善法律体系的国家，买卖双方的责权利益都受到法律严密保护。>>>详细 Craig Doherty 专栏全集： Craig Doherty解析加拿大房产投资 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
居外看点：东京房地产市场是否已经见顶？
《忠犬八公的故事》是日本版的《忠狗巴比传奇》，这只秋田犬每天在东京的涩谷站迎接自己的主人下班回家。1925年主人过世后，忠犬八公依旧每天在站外等候，直至10年后它自己也离开了人世。忠犬八公代表了日本人令人敬佩的忠诚和服从品质。 在涩谷，忠犬八公的雕像仍是深受人们喜爱的聚会场所，但曾经一度信奉集体主义的日本文化逐渐背离传统，变得更加倾向于个人主义，这有助于形成瞬息万变的住房市场。第一太平戴维斯在报告中称，由于日本年轻人相对晚婚或放弃结婚，2016年底，东京23区的平均家庭人数从2000年的2.13人降至1.93人。政府分析称，2015年，东京都市圈的单人家庭占比从2000年的41%升至47%，这有助于促进消费，并为投资者创造机会。 自2012年12月以来，东京住宅用地价格上涨的连锁反应导致房价上涨。涩谷正在发生着急剧变化，其人口在15年内增加了14%。当地相关机构表示，2013年1月至2017年1月，该地区地价上涨了35%至40%。作为历史上著名的娱乐和夜生活社区，涩谷自20世纪90年代以来成为日本科技初创公司的落脚点，并因此得名“比特谷（Bit Valley）”。来自第一太平戴维斯的克里斯·曼奇尼（Chris Mancini）表示，该地区是世界上最繁忙的交通枢纽之一，目前正在进行2.6公顷的城市再生项目，“这是20年来规模最大的改造项目”。该地区四通八达，紧邻山手线（Yamanote Loop line）轨道交通，经济实惠的住宅和高端住宅兼备，1,700套新建住宅计划在未来十年内完工。 >>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费 自2012年首相安倍晋三执政以来，他通过量化宽松推行的低利率和日元贬值政策大大刺激了日本的房产销量。佳士得国际房地产子公司Japan Capital Realty首席执行官桑尼·萨伊托（Sonny Saito）表示，日元兑亚洲货币和美元较历史值降低，令日本房地产市场对于国际投资者的吸引力大增。2017年8月，日本城市地区新建共管公寓的价格比2012年上涨了36%。 “东京因为房价高而备受诟病，”他表示，“但其房价相较于伦敦和中国香港等其他全球化城市来说仍较低。”中心5区的中端公寓售价1.5万美元/平方米；但中国香港类似房产售价高达4万美元/平方米。 萨伊托表示，理论上，中国新出台的资本管制政策会限制对外国房地产的投资，但大量资金已经通过新加坡和中国香港流出中国大陆，还有其他变通方法出现。涩谷最受欢迎的地区之一是代官山（Daikanyama），“这是极具发展前景的时尚区，低密度、低层建筑林立，精品店和露天咖啡馆汇集”，曼奇尼表示。在代官山，带屋顶阳台的两室公寓在Japan Property Central的售价是220万美元。同地区的三室公寓在苏富比国际房地产的售价是158万美元。 涩谷站附近的南平台（Nanpeidai）绿树成荫，曾经坐落着幕府时代的家宅，现在是社会名流和前任政府大臣的居所。涩谷南平台的新开发项目The Parkhouse近期意外开售。带花园的五室住宅在苏富比国际房地产的售价是700万美元。 查看居外网上更多东京豪宅房源 虽然涩谷正在经历急剧变化，但该城市的中心3区仍占据房价高地。中央区（Chuo ward）银座（Ginza）购物区的地价是全国最贵的——即使不是全世界——高达35万美元/平方米。港区（Minato ward）的青山（Aoyama）国际化住宅社区拥有全球连锁超市和学校，深受侨居者欢迎。 野村研究（Nomura research）表示，日本预计将继续成为全球第三大经济体，紧随中国和美国之后。“东京是一座全球化城市，除北京之外，这里有比任何城市更多的财富500强公司，” 曼奇尼表示。 日本住宅每年贬值10%，通常于30年后采用最新抗震技术重建。但日本房产投资者仍能从总体上受益，原因在于大幅抵押贷款减税、低税率，以及每年约3%至4%的租金回报。 但有迹象表明，日本房地产市场已见顶：12月，东京都市圈的房价比上年下跌0.7%。“我们认为房地产市场将会崩溃，” 萨伊托表示。 东京人口每年增长1%，由于土地有限，房价可能会继续走强。但其他因素表明，房价可能已经见顶。估价机构Tokyo Kantei表示，2016年，新键住宅的平均售价是东京平均年租金的28.7倍，比前12个月上涨1.4%，比2012年上涨4.9%。日本不动产研究所（Japan Real Estate Institute）表示，8月，房价再次同比下跌1.08%。 国际货币基金组织（IMF）预计，该国经济在未来5年将仅增长0.5%。韩国也是一个担忧因素。如果安倍经济学无法带领日本经济复苏的话，投资者可能会像忠犬八公一样被抛弃，等待着永远不会到来的回报。 购房指南 税费（包括3%的买方中介费）是在购买价基础上额外增加6%至10% 外国人购房没有限制，但购房不代表获得居留许可，如果海外购房者希望在日本居住的话，需要获得居留许可 在购买公寓时，获得土地所有权也至关重要 买房预算 东京港区的两室公寓，售价90万美元 西麻布（Nishiazabu）社区的三室公寓，售价175万美元 市中心的顶层公寓，售价800万美元 查看居外网上更多东京在售优质房源 原文来源：金融时报 发表日期：2017年11月17日 责任编辑：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
【视频】新冠疫情将如何影响纽约市的房价？｜居外专栏
概要：纽约房价一向是这个城市经济的风向标，对全球投资人来说，也是资产保值的重要依据。未来美金将无可避免地贬值，纽约房产仍是避风港。疫情使得房价上扬趋势被抑制，现在正是入市的窗口期。 纽约是全球最令人向往的国际大都市，近年也是华人移民海外最热衷的首选地。纽约房价给人高不可攀的感觉，但实际上和国际一线大都市相比，如香港、伦敦、东京，纽约房价不算最高，甚至北京、上海的房价都超过纽约。 纽约房地产市场有自身的发展规律，基本成曲线发展，经过5、6年的上升期后，进入2、3年的调整期，如果遇上重大危机事件，对房价也会造成较大影响。 那新冠疫情会对纽约房价造成什么样的影响？ 与2008年金融危机相比较 尽管当前房地产市场和2008年金融危机的状况有所不同，但对两者进行比较，有助于我们对今后纽约房地产市场的判断。 2008年爆发的次贷危机使纽约市的金融业遭受重创，随之而来的大规模失业、收入减少和人口外流导致了纽约房市严重下滑。由于经济衰退，纽约市在2009年失去了98,600个工作岗位，失业率从2007年的5％上升至2009年的10.3％。 不过房地产市场对金融危机的反应要比股票市场的反应慢得多。在金融危机发生之前，曼哈顿房价在2008年夏季达到顶峰。但在数月的金融灾难中，曼哈顿房产销售直到2011年3月才触底，当时房价总体下跌了约15％。租金水平也显著下降，但下降幅度较小，曼哈顿租金平均下降10％。 值得注意的是，那些在金融危机初期进入房市的买家显得有些仓促，一项分析中显示， 2006年至2008年之间购买并于2019年出售的房屋中约有14％的价格低于其原始购买价格。而在2010年至2012年价格低位时购买并于2019年出售的房屋中，只有4％亏本出售。 （通常，一年中约有7％的纽约市房屋低于叫价出售。） 与2001年9/11恐怖袭击相比较 还有一种比较，是和2001年9/11恐怖袭击时的房市进行比较。两者相似之处是，无论疫情还是恐袭，都是突发意外事件，不是房地产市场本身出现问题。下面图表显示，从1999年以来的曼哈顿房产价格，2001年的时候房价甚至没有下跌。当时9/11造成房地产市场停止了三个月后迅速恢复。 新冠状病毒与9/11的最大区别在于9/11之后的大部分经济都很好。只有某些行业（例如旅游业）遭受了沉重打击，但是没有大范围的停工。新冠状病毒导致更多的人失业，庆幸的是纽约一些最大的行业，例如金融和技术行业，迄今避免了大规模裁员。 对于现在的潜在买家来说，何时才是最佳的进场时间？ 和金融危机爆发的时候纽约房价处于高位相比，目前的纽约房价已经从2015-17年的市场峰值下跌，并且已经连续三年下降，换句话说，纽约房价已经在一个低位徘徊，但房价是否继续下降以及下降幅度多大，暂时还很难预测。因为新冠状病毒对纽约房价的影响取决于政府对病毒的控制以及对整体经济的破坏程度。 我们设想一下最佳情况是，在短时间内（比如五月底，目前预测纽约州将在5月27日解除居家令）一旦纽约市宣布复工，各类经济活动将迅速恢复，疫情期间被冻结的房市能量被激活，房源重返市场，而低贷款利率将促使买家进行购买。实际上曼哈顿房市今年一二月已经活跃起来，一二月的房价没有回升太多，但交易已经趋于活跃。 不过，比较悲观的状况是，国际货币基金组织4月14日宣布，新冠危机威胁着全球金融体系的稳定。一个月前，标准普尔全球评级公司（S＆P Global Ratings）表示，全球经济正陷入衰退。 全球金融之都纽约无疑将感受到这些影响，不仅在金融领域，而且在酒店，服务和其他领域感受到更大压力。纽约市独立预算办公室估计，未来12个月纽约市将失去475,000个工作岗位，这将使该市陷入自1970年代以来最严重的衰退。 以下三个主要因素，会导致房价急剧下跌： 市场仍有大量未售出的库存， 2013年以来建造的新公寓中，有四分之一仍未售出。 失业导致大量法拍屋进入市场，进一步增加了库存； 股市的大幅下跌消灭了潜在买家的积蓄，并降低了经济信心。 首先，豪华高端公寓市场将面临最严重的损失。无论是刚建好或在建的新楼盘，开发商都面临建筑贷款的压力，加上这类公寓的库存量大大高于市场需求，因此预计豪华楼盘让利或减价的可能性较高。 未来一段时间，航空旅行会被限制，对那些世界级富豪来说，也许就没有冲动在曼哈顿购置一栋豪华度假公寓了。 买卖双方入市时机和心理预期 在新冠状病毒之前，纽约市的房屋库存已经处于历史最高水平，一套房屋停留在市场上的时间更长，并以低于要价的价格出售。曼哈顿约有81％的房屋在2019年低于要价出售。尤其新开发的高端公寓可能需要大幅度降低价格或其他优惠才能推动销售 。 对于二手房的卖家来说，如果不是急于卖房，一般不会在这个时候将房源放入市场，对于确实需要销售房产的屋主，定价的灵活性将是关键，必须要有心理准备承受较低出价。 下面这个图表显示曼哈顿公寓（Condo和Coop）从1997到2020年第一季度的平均尺价。在2017年创下新价格纪录，每平方英尺1,775美元，然后在2019年降至1,657美元。2020年第一季度，曼哈顿因新冠状病毒而遭受重创，价格进一步下跌至每平方英尺1,540美元。值得注意的是，曼哈顿共有公寓（Condo）的每平方英尺平均价格在2020年第一季度为1,923美元，比图中的Condo/Coop平均价格高出许多。 计划今年购房的纽约人将处于较为有利的地位，因为贷款利率已创下历史新低，而房价在疫情袭击之前一直在低位徘徊。目前的疫情让纽约房市在今年初的反弹势头被遏制，低价位会保持在市场更长的时间。但二手房源将会稀缺，且降价幅度不大，新楼盘有更大的议价空间。 我们从两个在今年四月成交的案例，了解纽约目前楼盘的降价幅度。第一案例是来自秘鲁买家豪掷2700万现金购置上西城全新公寓Waterline Square八套单元，开发商最终的折扣是7%，平均尺价为$2450。另一个案例来自布鲁克林，纽约本土买家用2030万购买Quay Tower的顶层7400平方尺的Penthouse，最后打折11%。 不过，判断房价在什么时候触底，就像判断股市何时触底一样，几乎是不可能的，但纽约购房者可以放心，纽约房价已不像2008年金融危机时处于市场的顶峰，你也许还可以再等等，但历史经验告诉我们，纽约房市反弹的时机也会随时到来。 【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱：donchen0124@gmail.com 微信号：doncmrbi
